N. 10117/2020 R.G.A.C. Tribunale di Napoli 12 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti, lette gli atti e le comparse conclusionali, decide la causa come da sentenza che segue. N.R.G. 10117/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Tribunale di Napoli, XII sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice onorario Dott.ssa Annalisa Speranza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 10117 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 avente ad oggetto: vendita di cose immobili
TRA
(c.f. ), nato ad [...] il Parte_1 C.F._1
09/01/1961 e res.te in Aversa alla via Riverso n. 34 e (c.f. Parte_2
), nato a [...]-Ducenta il 26/03/1958 ed ivi residente a[...]
Tulipani n. 2, entrambi elettivamente domiciliati in S. Arpino alla Via G. Marconi n.
915, presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Di Monte (c.f. ), dal CodiceFiscale_3 quale sono rappresentati e difesi, in virtù di procura allegata in calce all'atto di costitu- zione;
PEC: Email_1
ATTORI
E rch. (c. f.: ), nato a [...] lo [...] CP_1 CP_2 C.F._4
e residente in [...], elettivamente domiciliato in Napoli
1
alla via Toledo n.156 presso lo studio dell'Avv. Fabrizio Ferrigno (c.f.
[...]
) e dell'Avv. Sergio Ferrigno (c.f. ), dai quali è C.F._5 C.F._6 congiuntamente e disgiuntamente rappresentato e difeso, in virtù di procura allegata in atti;
PEC: Email_2 [...]
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CONVENUTO
NONCHE'
, Controparte_3
(P. IVA ), in persona del Legale rappresentante sig. P.IVA_1 Controparte_3 con sede in Napoli alla Via Gennaro Serra 34, elettivamente domiciliato in Napoli, alla
Via Cardinale Guglielmo Sanfelice 38 presso lo studio dell'avv. Giuseppe Dessì (c.f.
, dal quale è rappresentato e difeso, in virtù di procura allegata CodiceFiscale_7 in calce agli atti;
PEC: Email_4
CONVENUTO
NONCHE'
, (p.iva ), in persona del Controparte_4 P.IVA_2 legale rapp.te p.t., Sig. , con sede in Aversa alla via P. Riverso n. Controparte_5
34 – 81031, elettivamente domiciliata in S. Arpino alla Via G. Marconi n°15 presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Di Monte (c.f. ), dal quale è rap- CodiceFiscale_3 presentata e difesa, in virtù di procura allegata in calce all'atto di costituzione;
pec:
[...]
Email_5
INTERVENTORE
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come rese all'udienza del 26.06.2025 e riproposte nelle note di trattazione scritta del 04.09.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In via preliminare, in accoglimento della eccezione sollevata, va dichiarato il difetto di legittimazione attiva di in quanto la proposta di acquisto sulla cui Parte_1 base è fondata la domanda di restituzione delle somme non è stata dallo stesso sotto- scritta in proprio ma solo n.q. di legale rappresentante p.t. della Controparte_6
[...]
Sempre in via preliminare va dichiarato ammissibile l'intervento della Controparte_4
avvenuto con costituzione del 14.05.2021 in quanto la domanda dalla
[...]
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stessa proposta non può considerarsi “nuova”, essendo uguale a quella proposta dall'attore Parte_1
Peraltro, alcuna lesione del diritto di difesa c'è stata in danno dei convenuti in quanto, come detto, le deduzioni e domande sono identiche a quelle già proposte dagli attori ed i convenuti hanno regolarmente poi goduto dei termini di cui all'art 183 c.p.c. I°, II° e
III° termine per dedurre, eccepire, articolare e replicare a tutte le richieste e difese.
Nel merito la domanda proposta da e dalla Parte_2 Controparte_7
è parzialmente fondata e pertanto va accolta ma nei limiti che seguono.
[...]
Risulta pienamente provata e documentata la fonte dell'obbligo di concludere la com- pravendita, essendo state allegate agli atti le proposte contrattuali di acquisto degli im- mobili de quo sottoscritte dalle parti.
Dall'analisi della documentazione prodotta in giudizio, dalla lettura delle proposte d'acquisto, degli atti in corso di causa e della istruttoria espletata, risultano fatti pacifici e non contestati, quindi provati, le circostanze secondo cui in data 31.05.2017,
[...]
e la per il tramite dello Parte_2 Controparte_4 Controparte_3
proponevano all'architetto l'acquisto di due apparta-
[...] CP_8 menti siti in Napoli alla via Monte di Dio n. 25, “Parco Estasi”, nello specifico, il Sig. dell'immobile identificato come appartamento 1, al prezzo complessivamente Pt_2 pattuito di €200.000,00, mentre la in persona del suo Controparte_4 rappresentante p.t. dell'immobile identificato come appartamento Parte_1
2, al prezzo complessivo di € 280.000,00. Del pari risulta che nelle dette proposte d'acquisto redatte presso l'Agenzia immobiliare Tecnocasa
[...]
veniva scritto che entrambi gli immobili erano muniti Controparte_9 di relativo certificato di agibilità. Le dette proposte sono state depositate in giudizio da- gli attori a fondamento della propria pretesa (cfr. all. 1 e 2- fasc. parte attrice).
E' circostanza pacifica anche che, contestualmente alla stipula di dette proposte, i pro- ponenti versavano alla Agenzia immobiliare a titolo di acconto, rispettivamente, un as- segno bancario per un importo pari ad € 5.000,00, con l'incarico per la stessa di conse- gnarlo al venditore al momento dell'accettazione della proposta entro il 31/07/2017, termine indicato per la stipula del contratto definitivo, ed un assegno bancario per un importo di € 6.000,00, con il medesimo incarico di consegna per l'agenzia entro il
30/11/2017 (cfr. assegni all.ti alla proposta – fasc. parte attrice).
Risulta altresì che, di seguito, il notaio incaricato della stipula del definitivo dr.
[...]
, con mail del 19/07/2017, (cfr. all. 3 – fasc. parte attrice), richiedeva ai Persona_1
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convenuti la documentazione necessaria ai fini della stipula del rogito, quale il certifica- to di agibilità, l'attestazione della possibilità di parcheggiare nella corte pertinenziale del fabbricato di cui facevano parte gli immobili in vendita, nonché la delibera condo- miniale di approvazione del frazionamento dell'intero appartamento in quattro unità abi- tative, e che tale richiesta è rimasta tuttavia inevasa.
Risulta poi, come da testimonianze rese in corso di causa, che in assenza di detta docu- mentazione, i proponenti comunicavano all'Agenzia immobiliare di voler risolvere le proposte di acquisto e chiedevano la restituzione degli importi versati a titolo di acconto sulla somma complessivamente concordata per la vendita, somme, tuttavia, mai restitui- te, nonostante il sollecito dei ricorrenti in tal senso, come da raccomandata del
26.09.2017 munita di relativa ricevuta di consegna (cfr. all.

4 - fasc. parte attrice).
Orbene, in tema di interpretazione del contratto, è principio pacifico quello secondo cui, ai sensi dell'art. 1326 c.c., il contratto può ritenersi concluso con l'incontro di volontà di entrambe le parti, nel momento in cui chi ha fatto la proposta venga effettivamente a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte, accettazione che deve giungere al propo- nente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi, con la conseguenza, in punto di onere probatorio, che chi vuole far valere il contratto (normalmente il venditore o il mediatore) deve provare che l'accettazione sia stata portata a conoscenza del proponente.
Nel caso di specie, infatti, contrariamente a quanto sostenuto dai proponenti, può dirsi superata l'eccezione di mancata comunicazione dell'accettazione della proposta, essen- do pacifico l'incontro di volontà delle parti nella conclusione del contratto e non essen- doci alcuna prova agli atti della loro volontà di volerla caducare. Ed infatti, dalla lettura della documentazione depositata in giudizio, emergeva chiaramente la volontà dei pro- ponenti di proseguire per addivenire alla stipulazione del contratto definitivo avendo da- to incaricato a tal fine al notaio di loro fiducia. Persona_1
Pertanto, non essendo caducate le proposte d'acquisto oggetto del presente giudizio, le stesse sono da considerarsi alla stregua di un vero e proprio contratto preliminare, pre- sentandone peraltro tutte le caratteristiche quali l'identificazione e le peculiarità del be- ne oggetto di compravendita, il prezzo pattuito, gli anticipi e la loro imputazione, con le conseguenze in caso di mancata stipula del contratto definitivo.
Nel caso di specie, i proponenti fornivano chiara prova dell'inadempimento dei conve- nuti alle obbligazioni assunte nelle proposte di acquisto stipulate in data 31.05.2017.
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Ed infatti può essere nella specie ravvisata una responsabilità dell'Agenzia immobiliare da condotta negligente, dal momento che, nell'espletare il suo mandato, lo
[...]
avrebbe dovuto tutelare le parti in trattativa, assolvendo a precisi Controparte_3 doveri di correttezza e informazione previa verifica della documentazione necessaria.
Nel caso di specie, l'agenzia immobiliare, per sostenere la diligenza nel proprio operato, depositava un documento denominato “certificato di agibilità”, il quale, tuttavia non è idoneo a dimostrare l'asserita agibilità degli immobili oggetto della vendita, dal mo- mento che, dalla lettura del frontespizio, non solo emergeva che lo stesso fosse di data molto precedente rispetto allo stato in cui si trovassero gli immobili al momento della proposta di acquisto, oggetto di frazionamento in 4 mini appartamenti, ma altresì che la richiesta di dotazione degli immobili della suddetta agibilità al momento della sottoscri- zione della proposta stessa non era stata ancora inoltrata, infatti veniva consegnata al
Comune di Napoli soltanto in data 11.10.2017 con , ovvero cinque Controparte_10 mesi dopo la sottoscrizione delle proposte di acquisto in esame. Peraltro, nella stessa veniva specificato che i lavori venivano ultimati in data 02.10.2017, quindi molto dopo la data del 31.07.2017 fissata dalle parti per la redazione del rogito notarile.
A tanto si aggiunga che nella predetta segnalazione viene richiamata altresì la Cila data- ta 28.06.2017, quindi anch'essa successiva alla sottoscrizione della proposta, così come l'ulteriore documentazione depositata in giudizio dall' e denominata documento CP_11
“cila A comunicazione asseverata 20.08.2015 del 01.07.2016” e “cila B asseverazione
20.08.2015 compilata” e “dia, mdd , rel tecnica,” non sono mai stati presentati al Co- mune di Napoli ed infatti gli stessi non recano alcun numero di protocollo o visto di presentazione al Comune o altro ente, né tanto meno la convenuta fornisce in giudizio prova di tanto.
Nulla depositava l'agenzia che attestasse la possibilità di parcheggiare nella corte perti- nenziale del fabbricato di cui facevano parte gli immobili in vendita, nè la delibera con- dominiale di approvazione del frazionamento dell'intero appartamento in quattro unità abitative
Orbene, ai sensi dell'art. 1759 c.c. il mediatore, nell'espletamento del suo incarico, de- ve comunicare alle parti le circostanze a lui note o che avrebbe dovuto conoscere con la normale diligenza professionale e che possono influire sulla conclusione dell'affare, non può limitarsi a mettere in contatto le parti, ma deve svolgere un'attività di verifica mi- nima sui documenti essenziali dell'immobile.
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Nell'ipotesi come quella in esame, quindi, di assenza o non conformità del certificato di agibilità, come previsto dalla disciplina degli artt. 24-25 DPR 380/2001 ed attestante la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, seb- bene la sua assenza non renda automaticamente nullo il contratto di compravendita, può comunque incidere sulla validità del consenso e legittimare l'acquirente a chiedere riso- luzione o risarcimento (Cass. civ., sez. II, n. 30084/2017), così come l'attestazione della possibilità di parcheggiare nella corte pertinenziale del fabbricato di cui facevano parte gli immobili in vendita, nonché la delibera condominiale di approvazione del fraziona- mento dell'intero appartamento in quattro unità abitative .
Pertanto, in caso di immobile senza agibilità, non potendo il mediatore “vendere al buio”, rientrano nei suoi specifici obblighi quello di informare le parti nell'ipotesi in cui sia a conoscenza dell'assenza di agibilità dell'immobile, quello della verifica documen- tale, dovendo lo stesso controllare almeno i documenti urbanistici ed edilizi principali, non potendo ignorare gli aspetti fondamentali come l'agibilità, o anche l'esistenza di una attestazione della possibilità di parcheggiare nella corte pertinenziale del fabbricato di cui facevano parte gli immobili in vendita, nonché di una delibera condominiale di approvazione del frazionamento dell'intero appartamento in quattro unità abitative, pena una responsabilità ex art. 1759 e 1176 c.c. e la conseguente condanna dello stesso al ri- sarcimento danni o alla perdita della provvigione (cfr. ex multis Cass. civ. n. 7926/2019;
n. 11612/2018).
Suddette determinazioni in ordine all'assenza della documentazione comprovante l'abitabilità degli immobili oggetto della vendita trovano altresì riscontro probatorio nelle testimonianze rese all'udienza del 23.09.2024 dal notaio , il quale, in Persona_1 riferimento alla mancanza del certificato di agibilità, precisava che: “al momento dell'istruttoria l'acquirente mi portò la documentazione da vedere e pertanto chiesi chia- rimenti sulla esistenza della abitabilità e del diritto di parcheggiare e chiesi i documenti da cui emergesse tale situazione ed anche la documentazione relativa al frazionamento e se il condominio aveva approvato tale frazionamento cambiando le tabelle millesimali e l'acquirente mi riferì che avrebbe provveduto ad inviare la detta documentazione al fine di arrivare al rogito legittimo, in quel momento quel documento non c'era. Perciò chiesi alla parte acquirente di farlo produrre. Il rogito non fu più fatto e pensai che ci fossero stati problemi per tali documenti. Quanto alla documentazione comprovante la possibili- tà di parcheggiare nella corte pertinenziale del fabbricato di cui facevano parte gli im- mobili in vendita, in fase di colloquio l'acquirente mi disse che aveva la necessità di
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mettere l'auto all'interno, perciò, io richiesi qualche documento che lo provasse o lo permettesse. Nessuno mi ha poi chiamato per chiarirmi i motivi del mancato rogito. Non ho saputo più nulla e non ho chiesto né ricevuto alcun compenso”. Nella deposizione ri- portata veniva anche evidenziata l'importanza per i proponenti della possibilità di par- cheggio di una auto.
Del pari la teste precisava che: “so che mancava della documentazione Testimone_1 ma non posso dire quale fosse. Perciò con mail comunicarono all'agenzia, non so se an- che al venditore, che non volevano più stipulare il contratto. So solo che si sentirono con l'agenzia sia via mail che per telefono, ma non so le risposte dell'agenzia e non ri- cordo cosa fu detto. Mio cognato chiedeva quei documenti e mia sorella mi disse che non riuscii ad averli. So che gli assegni non furono restituiti. Tanto me lo disse mia so- rella”.
Analoghe considerazioni possono muoversi con riguardo al venditore, il quale non ot- temperava agli obblighi di conformità urbanistica e agibilità e non forniva ai promittenti acquirenti alcuna documentazione attestazione della possibilità di parcheggiare nella corte pertinenziale del fabbricato di cui facevano parte gli immobili in vendita, né la de- libera condominiale di approvazione del frazionamento dell'intero appartamento in quattro unità abitative.
Ed infatti, sebbene non sia menzionato espressamente nella sopracitata disciplina, la giurisprudenza è ormai concorde nel ritenere parte dell'obbligo del venditore di conse- gna del bene altresì il dovere di trasferirlo conformemente alla normativa edilizia e ur- banistica, garantendo che lo stesso sia dotato di certificato di agibilità, o comunque che sia in regola per ottenerlo.
A fondamento di tanto, quindi, “nell'ipotesi di assenza di tale documentazione,
l'acquirente ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento dei danni, purchè provato” (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 30084/2017).
Peraltro, sul punto, giova sottolineare che il venditore deve comportarsi secondo obbli- ghi di correttezza e buona fede, ai sensi degli artt. 1175 e 1375 c.c., che gli impongono, quindi, il dovere di informare l'acquirente su circostanze essenziali dell'immobile, come l'assenza di agibilità, eventuali abusi edilizi, pendenze di mutui/ipoteche o vincoli pae- saggistici, nonché di restituire eventuali assegni ricevuti a titolo di caparra o acconto se il contratto non si perfeziona, non potendoli trattenere senza valido titolo.
Nel caso di specie, non essendo stato il preliminare adempiuto per mancata stipula del definitivo per circostanze omissive imputabili al venditore, i promittenti acquirenti han-
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no diritto alla restituzione degli acconti corrisposti, non essendo il venditore legittimato da alcun titolo per poterli trattenere.
Sulla base delle suesposte considerazioni, è da rilevarsi quindi una responsabilità con- trattuale dei convenuti da cui deriva la condanna dell'architetto alla resti- CP_8 tuzione delle somme versate dal Dr. pari ad € 5.000,00 oltre interessi Parte_2 legali dal di del versamento come per legge, nonché della somma di € 6.000,00 versata dall'ing. n.q. di legale rappresentante della società, oltre interessi Parte_1 legali dal di del versamento al soddisfo.
Quanto alla domanda proposta volta al risarcimento del danno, la stessa va rigettata per- ché non provata.
Nel caso di specie, il danno patito dagli attori non risulta sufficientemente provato. Al riguardo, il criterio di riparto dell'onere di allegazione e prova dell'azione di risarcimen- to del danno svolta, è regolato dagli artt. 1218, 1223 e ss. e 2697 c.c. e dal principio del- la vicinanza della prova. In base alle predette disposizioni, spetta a chi agisce in risarci- mento allegare e provare il contratto od il patto contrattuale ovvero la fonte normativa contenente l'obbligazione che si asserisce inadempiuta e solo allegarne l'inadempimento totale o parziale, nonché allegare e provare il proprio danno ed il nesso causale tra ina- dempimento e danno. Nella specie, non veniva fornita sufficiente prova del danno con- cretamente patito, non avendo gli attori dimostrato di aver effettivamente subito un dan- no derivante dal mancato acquisto degli immobili oggetto della compravendita, né tanto meno che la mancata disponibilità delle somme versate al momento della firma ed og- getto della restituzione da parte dei convenuti abbiano loro impedito la conclusione di ulteriori affari ovvero proposte di acquisto.
Pertanto, la domanda volta al risarcimento del danno va rigettata.
Alla luce di tutto quanto suesposto, deve essere dichiarata la responsabilità di
[...] con condanna dello stesso alla restituzione in favore di della CP_8 Parte_2 somma di € 5.000,00 oltre interessi come per legge, e della somma € 6.000,00 in favore di oltre interessi, come per legge. Parte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico di nella CP_8 misura indicata in dispositivo tenendo conto dei parametri medi di cui al DM 55/2014 e
D.M. n. 147/2022 e dei minimi in favore dell'interventrice, essendo la difesa di quest'ultima sostanzialmente uguale a quella dell'attore e si compensano per il resto.


P.Q.M.


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Il Tribunale di Napoli, XII sezione, in persona del Giudice onorario Dott.ssa Annalisa
Speranza, pronunciandosi sulla domanda proposta da e Parte_1 [...]
, e dalla interventrice, nei confronti di Parte_2 Controparte_4 [...]
e della in persona del Legale rappre- CP_12 Controparte_3 sentante, disattesa ogni contraria istanza, così provvede:
• Dichiara il difetto di legittimazione attiva di Parte_1
• Accoglie la domanda proposta da e Controparte_4 [...]
, nei confronti di e Parte_2 CP_8 Controparte_3
in persona del Legale rappresentante e per l'effetto:
[...]
- Dichiara la responsabilità contrattuale di e dello CP_8 [...]
Controparte_3
- Condanna alla restituzione in favore di del- CP_8 Parte_2 la somma di € 5.000,00 oltre interessi legali dalla data del versamento al soddisfo;

- Condanna alla restituzione in favore della CP_8 Controparte_4 della somma di € 6.000,00 oltre interessi legali dalla data
[...] del versamento al soddisfo;

- Rigetta la domanda di risarcimento del danno avanzata da Parte_2
e dalla nei confronti di e Controparte_4 CP_8 dello Controparte_3
- Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di CP_8 [...]
, spese che si liquidano in € 2.552,00 per competenze, € 237,00 Parte_2 per contributo unificato, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%,
C.P.A ed I.V.A., come per legge, con attribuzione all'avvocato antistatario
Vincenzo Di Monte;

- Condanna al pagamento delle spese di lite in favore della CP_8
spese che si liquidano in € 2.550,00 per Controparte_4 competenze, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A ed
I.V.A., come per legge, con attribuzione all'avvocato antistatario Vincenzo
Di Monte;

- Per il resto si compensano le spese di causa.
Così deciso in Napoli, il 29.09.2025
Il giudice on.
Dott.ssa Annalisa Speranza
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