R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce - Sezione Prima Civile - composta dai Signori: dott. Riccardo MELE - Presidente
dott.ssa Virginia ZUPPETTA - Consigliere
dott.ssa Crescenza DONGIOVANNI - Giudice Aus. estensore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 787 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2020,
T R A
2 (p.i. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Autilio, come da mandato in atti;

- APPELLANTE -
E
(p.i. ), in persona del legale rappresentante p.t., CP_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Bocchini, come da mandato in atti;

- APPELLATA -
All'udienza del 14 giugno 2023 le parti hanno precisato le conclusioni mediante note di trattazione scritta, il cui contenuto deve intendersi qui integralmente richiamato e trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, 2 Parte_2
Proc. n. 787/2020 RG - 1 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. niva in giudizio, dinanzi il Tribunale di Lecce, al fine di sentire accerta- CP_1
re la violazione degli obblighi contrattuali, di custodia e manutenzione ordinaria,
gravanti sulla conduttrice e conseguentemente condannarla al Parte_3
risarcimento del danno a titolo di spese per il ripristino dello stabile, importo prudenzialmente quantificato in € 185.000,00.
Si costituiva la , contestando la domanda e concludendo per il rigetto. CP_1
La causa istruita esclusivamente a mezzo produzione documentale, veniva decisa con sentenza n. 66/2020 pubblicata in data 14/01/2020 con la quale il Tribunale
di Lecce rigettava la domanda e condannava l'attrice al pagamento delle spese di li-
te.
Il giudice riteneva che l'attrice non avesse dimostrato il fatto costitutivo del suo diritto “e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della resti-
tuzione dell'immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della
sua responsabilità, che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a
lui non imputabile”, mettendo quindi in rilievo che “lo stesso consulente di parte ha con-
cluso, nel proprio elaborato, che “occorre intervenire urgentemente nell'esecuzione dei lavori …
di manutenzione ordinaria e straordinaria”, sicché il deterioramento dell'immobile, superiore a
quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, quand'anche ritenuto esisten-
te sarebbe imputabile anche al locatore che avrebbe omesso di eseguire gli interventi di manuten-
zione straordinaria su di lui incombenti”.
Avverso la sentenza, non notificata, ha proposto appello 2 Parte_1
con atto di citazione notificato in data 15/10/2020, chiedendone la riforma
[...]
con cinque motivi e rinnovando la richiesta di CTU rigettata in primo grado.
Si è costituita resistendo al gravame e chiedendone il rigetto. CP_1
Proc. n. 787/2020 RG - 2 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. All'udienza Collegiale del 14 giugno 2023 le parti hanno precisato le conclusioni mediante note di trattazione scritta e la Corte ha trattenuto la causa in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 cod. proc. civ..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante ha censurato la sentenza del Tribunale per non avere il giudice valutato la responsabilità della conduttrice, discendente dalla vio-
lazione degli obblighi di manutenzione ordinaria incombenti sulla stessa, pacifi-
camente emersa dall'elaborato peritale di parte, corroborato da nutrito materiale fotografico, dal quale emergeva lo stato di degrado dell'immobile; perizia di par-
te non contestata dalla convenuta, la quale dal canto suo non avrebbe assolto all'onere di dimostrare fatti impeditivi, modificativi ovvero estintivi della sua ob-
bligazione, ivi compreso lo status quo ante dell'immobile. Denuncia l'erroneità del-
la seguente motivazione: “lo stesso consulente di parte ha concluso, nel proprio elaborato,
che «occorre intervenire urgentemente nell'esecuzione dei lavori … di manutenzione ordinaria e
straordinaria», sicché il deterioramento dell'immobile, superiore a quello corrispondente all'uso
della cosa in conformità del contratto, quand'anche ritenuto esistente sarebbe imputabile anche
al locatore che avrebbe omesso di eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria su di lui
incombenti” in quanto non seguita da un accertamento peritale che verificasse quelle opere di manutenzione ordinaria non eseguite dalla convenuta, in modo da distinguerle dalle opere di straordinaria manutenzione, invece incombenti sul-
la proprietà.
Con il secondo motivo si censura la sentenza per avere omesso di pronunciare in ordine alla domanda di condanna alla esecuzione specifica delle opere.
Con il terzo motivo l'appellante si duole della mancata ammissione della CTU la
Proc. n. 787/2020 RG - 3 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. quale avrebbe potuto accertare lo stato pregresso dell'immobile e quantificare i danni.
Con il quarto motivo si deduce che la quantificazione del danno sarebbe possibi-
le attraverso il computo metrico allegato alla perizia di parte.
Con il quinto motivo si lamenta che la decisione sulle spese sarebbe ingiusta per-
ché non avrebbe tenuto in conto la mancata partecipazione della convenuta al procedimento di negoziazione.
I motivi, che si prestano ad una trattazione congiunta, sono infondati.
Occorre premettere, in fatto, che nel contratto di locazione - stipulato tra CP_1
e nell'anno 2006, cui è
[...] Controparte_2
seguito nuovo contratto stipulato tra le stesse parti nel 2014 - è succeduto l'appellante nel 2015, a seguito di acquisto dell'immobile in oggetto.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte,
“in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo
del conduttore – previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in
cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in con-
formità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato dirit-
to, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione
dell'immobile, mentre sul conduttore grava l' onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua re-
sponsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a
lui non imputabile”. (cfr. Cass. ord. n. 6387/2018)
Alla luce di tali principi, non risulta che l'attrice abbia assolto al proprio onere non avendo fornito la prova dello status quo ante dell'immobile, non potendo es-
sere, tale aspetto, provato per presunzioni, sulla base del solo dedotto degrado
Proc. n. 787/2020 RG - 4 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. all'attualità (come descritto nella perizia di parte e asseritamente raffigurato nelle foto, allegate queste solo in telematico e affatto intellegibili), come vorrebbe, so-
stanzialmente, l'appellante.
Dal contratto di locazione del 2014, in atti, non risulta nulla circa le condizioni e lo stato manutentivo dell'immobile né risulta prodotto il contratto del 2006.
Non risultano foto dell'immobile ante contratto del 2014 e ante contratto del
2006.
L'attrice non ha nemmeno richiesto di provare con testi lo status quo ante
dell'immobile (cfr. note ex art. 183 n. 2 cod. proc. civ.).
Alla luce dell'assenza di tali imprescindibili elementi di prova, la CTU reiterata dall'appellante, si rileva inammissibile, in quanto meramente esplorativa.
Invero, dall'istruttoria emergono elementi dai quali si desume che lo stato di de-
grado, dell'immobile, fotografato dal perito di parte dell'attrice, provenisse già
dall'origine del rapporto locatizio, sorto nel 2006 con la precedente proprietaria.
Tali elementi sono rappresentati dalla:

1. stipulazione, dopo un contratto per la durata di otto anni, di un nuovo contratto di locazione novennale nel 2014, nel quale peraltro risulta, all'art. 6, che il canone di locazione annuale, previsto in € 55.223,00, avrebbe avu-
to una riduzione di € 21.714,00 per i primi due anni;

2. l'assenza di prova di contestazioni di sorta da parte della vecchia proprietà
circa la violazione degli obblighi di manutenzione da parte del conduttore.
Con Risulta, invero, arduo ritenere plausibile che, ove la non assolvesse all'obbligazione manutentiva nei termini narrati dall'attrice, la vecchia proprietà le rinnovasse il contratto di locazione per altri nove anni e, addirittura, con una si-
Proc. n. 787/2020 RG - 5 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. gnificativa riduzione del canone per i primi due anni.
La decisione sulle spese risulta emessa nel rispetto del principio della soccom-
benza. Non ha alcun rilievo la circostanza che la convenuta non abbia aderito alla negoziazione, considerato che la domanda di danni è risultata, poi, infondata.
Ne deriva il rigetto dell'appello con condanna dell'appellante al pagamento delle spese di questo grado.
Poiché il presente giudizio è iniziato innanzi a questa Corte successivamente al
30/01/2013, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 1, co. 17, della
Legge 24/12/2012, n. 228, che ha aggiunto il co. I-quater all'art. 13 del D.P.R.
30/05/2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (Cass. Civ. SSUU, 18/02/2014, n. 3774)


P.Q.M.


La Corte,
rigetta l'appello;
condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellato delle spese del pre-
sente giudizio che liquida in complessivi € 7.500,00 oltre IVA, CAP e RF al 15%,
con distrazione in favore dell'avv. Roberto Bocchini, dichiaratosi anticipatario;

dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, co. I-quater, del DPR n.
115/2012 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unifica-
to, pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Lecce, nella camera di consiglio del 22 gennaio 2025.
Il Giudice Aus. estensore Il Presidente
(dott.ssa Crescenza Dongiovanni) (dott. Riccardo Mele)
Proc. n. 787/2020 RG - 6 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est.