REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – II^ Sezione Civile composta dai signori: dott. Antonio F. Esposito - presidente dott. Giovanni Surdo - consigliere est. dott.ssa Alessandra Ferraro - consigliere ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 140/2024 R.G., vertente tra
(cf. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Giovanni Baldassarre appellante contro
(cf. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Oronzo Valentino Maggiulli appellato
OGGETTO: appello avverso la sentenza n.158/2024 del Tribunale di Lecce pubblicata in data 11.01.2024.
All'udienza del 22/05/2025 la Corte decide la causa come da dispositivo che viene comunicato telematicamente alle parti.
MOTIVAZIONE
1.-Con atto regolarmente notificato, – premesso che: -con Controparte_1 contratto di locazione concluso verbalmente, il deducente concedeva in locazione a l'immobile di sua proprietà, sito in Sternatia alla via Armando Diaz Parte_1
n. 56, dietro il versamento del canone mensile di euro 500,00; -il contratto di locazione è stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 27.05.2021; -il conduttore dall'inizio del rapporto versava la euro 1.500,00 a titolo di cauzione ed euro 6.500,00 a titolo di canoni d'affitto a fronte di ventinove mensilità maturate sino al momento della domanda, avendo quest'ultimo continuato a detenere l'immobile; -che, dunque, il conduttore si rendeva moroso della complessiva somma di euro 8.000,00 – intimava sfratto per morosità nei confronti del conduttore e lo citava avanti al Tribunale di Lecce per la convalida e l'emissione di decreto ingiuntivo per l'importo di euro 8.000,00, oltre ai canoni a scadere e alle spese della procedura.
2.-Con comparsa di costituzione e risposta regolarmente depositata, si costituiva
, il quale deduceva: -che l'immobile in oggetto era costituito da un Parte_1 vano antistante accatastato con destinazione d'uso diversa da quella per cui veniva richiesto in locazione, e da altri vani retrostanti accatastati come depositi collabenti;
-che l'affittuario lo aveva rassicurato circa la possibilità di ottenere agevolmente tutte le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento della propria attività, di cui quest'ultimo era a conoscenza, e che si sarebbe impegnato a risolvere eventuali criticità esistenti;
-che nei mesi successivi il copriva che Pt_1
l'immobile era sprovvisto di qualsivoglia autorizzazione amministrativa da ciò derivando l'impossibilità per quest'ultimo di svolgere la propria attività lavorativa determinando un danno pari alla somma di euro 162.000,00; -che, pur richiesto, il locatore non si impegnava per risolvere dette problematicità né acconsentiva affinché lo facesse il conduttore con scomputo dei costi dei lavori dal canone di locazione;
-che per tali motivi aveva sospeso il pagamento del canone. Chiedeva quindi preliminarmente la declaratoria di nullità del contratto di locazione per mancanza del requisito obbligatorio della registrazione;
nel merito, di rigettare l'intimazione di sfratto per morosità; in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno del locale per renderlo conforme all'uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni subiti a causa della negligenza del locatore, da determinarsi nella complessiva somma di euro 162.000,00.
3.-Disposto il mutamento del rito, la causa veniva istruita a mezzo prova documentale e testimoniale e, all'esito, il Tribunale con sentenza n. 158/2024 ha pag. 2/8 accolto la domanda dell'intimante: precisamente, ha dichiarato l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione e cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di rilascio e ha condannato al pagamento Parte_1 in favore di della somma di euro 12.000,00 pari a ventiquattro Controparte_1 mensilità scadute e non corrisposte e della somma di euro 276,06 pari al 50% dei costi sostenuti per la registrazione del contratto;
nonché delle spese di lite;
ha infine rigettato la domanda riconvenzionale.
Il giudice ha osservato preliminarmente che il contratto in oggetto è del tutto valido ed efficace ancorché stipulato verbalmente, sia perché si tratta di locazione “ad uso diverso” sia perché è comunque intervenuta, successivamente, la registrazione dello stesso;
ha quindui rigettato la domanda riconvenzionale ritenendola infondata e comunque non provata né con riferimento all'an, non essendo stato provato l'inadempimento contrattuale dell'affittuario, né tantomeno in relazione al quantum richiesto. Il primo giudice ha, invece, ritenuto fondata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, emergendo dal materiale probatorio raccolto che il aveva fornito tutta la CP_1 documentazione richiesta dal rima della stipula del contratto avendo quindi Pt_1 consentito a quest'ultimo di svolgere le proprie indagini al fine di valutare l'opportunità di prendere in locazione l'immobile: circostanza, peraltro, anch'essa dimostrata in sede di prova testimoniale. Pertanto, alcun inadempimento può essere riconosciuto in capo all'affittuario, mentre risulta provata e priva di giustificazione la morosità del conduttore e dunque la sua condotta inadempiente.
4.-Avverso detta sentenza, ha proposto appello articolando quattro Parte_1 motivi di impugnazione che verranno di seguito esaminati.
5.-Con memoria depositata il 27.06.2024, si è costituito Controparte_1 rilevando l'infondatezza dei motivi di gravame.
Acquisito il fascicolo di primo grado, la Corte, all'udienza di discussione del 22 maggio 2025, sulle note scritte depositate dalle parti, ha deciso la causa come da dispositivo.
** ** ** pag. 3/8 6. Con il primo motivo di gravame, l'appellante si duole che il giudice non abbia tenuto in alcun conto la circostanza che il bene immobile oggetto di locazione risultava inagibile e presentava carenze intrinseche tali da impedire il rilascio delle autorizzazioni necessarie per lo svolgimento dell'attività lavorativa dell'impugnante. Inoltre, di tanto il non veniva messo a conoscenza dal Pt_1 locatore, il quale ometteva di fornire queste informazioni durante tutta la fase delle trattative impedendo, in tal modo, al conduttore di essere edotto circa la vera consistenza del bene che avrebbe ricevuto in locazione.
Con il secondo motivo di appello, il deducente lamenta che il giudice non ha correttamente valutato le prove testimoniali, ritenendo, sulla base di queste, che il osse a conoscenza delle condizioni in cui si trovava l'immobile. Al riguardo, Pt_1
l'appellante deduce, in primo luogo, che , figlio della Persona_1 controparte, riferiva che al ra stata fornita la documentazione catastale ed Pt_1 edilizia dell'immobile, dalla quale però non è consentito conoscere le reali condizioni del cespite. In secondo luogo, neppure la testimonianza dell'arch.
consente di sostenere che il fosse stato messo a conoscenza, Tes_1 Pt_1 posto che il teste riferiva di aver fornito a quest'ultimo informazioni circa l'immobile, non chiarendo tuttavia di che tipo di informazioni si trattasse. Infine, il
Tribunale non aveva invece tenuto conto delle dichiarazione del teste , il Tes_2 quale riferiva chiaramente che il nformava quest'ultimo e il circa Pt_1 CP_1
l'attività che intendeva svolgere nell'immobile.
Con il terzo motivo di appello, il i duole che il primo giudice abbia omesso Pt_1 di pronunciarsi sulla richiesta di CTU avanzata in primo grado, diretta a quantificare i lavori da lui realizzati e verificarne la corrispondenza con quanto in atti riportato ed inoltre finalizzata ad accertare l'esistenza o meno delle autorizzazioni necessarie per lo svolgimento della sua attività lavorativa.
Con l'ultimo motivo, infine, l'appellante ritiene la decisione di primo grado censurabile per l'omessa pronuncia sulla domanda riconvenzionale in ordine al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata realizzazione dei lavori di manutenzione straordinaria e dalla totale inagibilità/inidoneità dei locali a causa della mancanza dei titoli autorizzativi. pag. 4/8 7. I motivi di appello, da trattare congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono privi di fondamento.
Innanzitutto, non risultano contestati i dati fattuali e le emergenze istruttorie esposte in sentenza, con riferimento:
- all'esistenza di certificazione di agibilità dell'immobile locato;

- alle informazioni acquisite dal n ordine alla regolarità urbanistica Pt_1 dell'immobile (v. teste ) Tes_1
- alla mancanza di prove circa i lavori eseguiti dal per cui è Pt_1 infondata la richiesta di CTU, che sarebbe meramente esplorativa.

7.1. Esaminando in modo specifico tali aspetti, va rilevato che l'immobile locato è munito di certificato di agibilità, rilasciato in data 19.11.1999 dal Comune di
Sternatia, unitamente alla concessione in sanatoria, documentazione, questa, prodotta in giudizio dalla parte conduttrice (v. allegato n.8 alla memoria integrativa ex art.667 cpc in data 26.11.21).
La circostanza che il abbia consegnato al conduttore tutta la CP_1 documentazione relativa all'immobile è comprovata dalla deposizione del teste
, il quale ha riferito che suo padre, , aveva Persona_1 Controparte_1 fornito tutta la documentazione al e che quest'ultimo in quell'occasione Pt_1 dichiarava la sua intenzione di svolgere per proprio conto le opportune verifiche. Il teste ha precisato sul punto: “Non so dire se il i sia recato effettivamente Pt_1 presso gli uffici competenti per verificare la situazione urbanistica ed edilizia dell'immobile. posso però affermare che, quando chiese ed ottenne la predetta documentazione, ci riferì che era suo proposito quello di compiere la suindicata verifica, anche avvalendosi della collaborazione di suo figlio, che svolge l'attività di geometra” (verbale udienza 9.2.2023).
Dalla deposizione dell'arch. , responsabile dell'ufficio tecnico del Testimone_3
Comune di Sternatia, si evince che il bbe a svolgere effettivamente quelle Pt_1 verifiche prima di determinarsi a stipulare il contratto di locazione. Ha infatti dichiarato il teste: “In un'altra occasione – mi ricordo che eravamo nell'ufficio tecnico comunale di Soleto dove parimenti prestavo servizio – il sig. mi Pt_1
pag. 5/8 chiese informazioni sulla destinazione d'uso del suddetto immobile e sulla sua regolarità urbanistica, informazioni che io diedi. Se ben ricordo tale incontro avvenne a cavallo tra la fine del 2018 e l'inizio del 2019” (verbale udienza
19.10.2023). La collocazione temporale dell'episodio riferito dal teste si pone in linea con altri elementi acquisiti al processo, costituiti dalla prova del primo pagamento effettuato dal tramite bonifico emesso nel febbraio 2019, Pt_1 recante la causale “cauzione fitto locale per uso artigianale”,
Per altro verso, l'appellante non ha prodotto alcuna documentazione da cui si possa evincere il rigetto di eventuali richieste di autorizzazioni o licenze amministrative correlate allo svolgimento di specifiche attività professionali o lavorative. In ogni caso, grava sul conduttore la verifica della corrispondenza dell'immobile alle caratteristiche desiderate, in relazione a programmate attività oggetto di specifiche autorizzazioni, non potendosi configurare un'ipotesi di responsabilità del locatore in ordine al diniego delle autorizzazioni medesime.
Nel caso in esame, dall'istruttoria espletata si desume che il stato posto in Pt_1 condizioni di verificare l'idoneità dell'immobile locato alle proprie esigenze. Con riferimento alla situazione urbanistica, il ha dimostrato l'agibilità CP_1 dell'immobile, laddove l'appellante non ha suffragato sul piano probatorio la dedotta inidoneità del locale, né ha prodotto documentazione dalla quale sia possibile riscontrare il diniego di autorizzazioni correlato alle caratteristiche dell'immobile.

7.2. Non hanno pregio, le obiezioni sollevate con il secondo motivo di appello in ordine alla attendibilità dei testi escussi ed al contenuto delle dichiarazioni rese.
Per il primo aspetto, l'esistenza di un legame di parentela con la parte non è motivo di per sé sufficiente a privare di attendibilità le dichiarazioni testimoniali, in assenza di ulteriori elementi inerenti al contenuto della deposizione. Nella specie non può accedersi ad una valutazione aprioristica di non credibilità del teste, le cui dichiarazioni appaiono coerenti, circostanziate e prive di contraddizioni.
Per altro verso, la testimonianza dell'arch. non risulta generica, avendo Tes_1 egli riferito, con sufficiente specificità, in ordine alla posizione di prova sulla quale era chiamato a deporre: in particolare, il dichiarante ha rievocato l'incontro con il pag. 6/8 indicando il luogo e la relativa collocazione temporale, e ha precisato che il Pt_1 gli chiese informazioni sulla destinazione d'uso dell'immobile e sulla sua Pt_1 regolarità urbanistica. Il teste ha inoltre confermato di aver fornito dette informazioni.
Queste deposizioni non risultano inficiate da genericità o contraddizioni, né tra loro né rispetto ad altri elementi acquisiti al processo.

7.3. Del tutto infondato il terzo motivo di impugnazione, in ordine alla mancata ammissione della CTU, avuto riguardo al carattere meramente esplorativo della stessa, in assenza di un qualsiasi elemento idoneo a dimostrare che il Pt_1 avesse effettuato dei lavori sull'immobile locato. Neppure in sede di impugnazione il ha specificato i danni oggetto della richiesta risarcitoria, vuoi con Pt_1 riferimento ad interventi di modificazione e/o manutenzione straordinaria del locale, né riguardo alla impossibilità di ottenere le autorizzazioni amministrative per svolgere attività professionale.

7.4. Priva di consistenza la censura di cui all'ultimo motivo di gravame, circa la mancata pronuncia sulla domanda riconvenzionale proposta con l'atto di citazione.
Il primo giudice ha espressamente rigettato la domanda in quanto la stessa “non trova fondamento sia fattuale, in quanto non risulta provato l'inadempimento contrattuale di parte attrice che ha consegnato l'immobile in regola dal punto di vista urbanistico-edilizio (vedi concessione edilizia in sanatoria e certificato di agibilità rilasciati il 19.11.1999 prodotto in atti), sia in relazione al quantum dato che la somma richiesta risulta priva di giustificazioni e del tutto priva di riscontri probatori in merito a spese o interventi straordinari sull'immobile svolti dall'intimato” (sentenza impugnata, pagg. 4-5). Non emergono – né sono stati dedotti in alcun modo nell'atto di appello – elementi specifici, idonei a superare la motivazione testé riportata. Neppure con riferimento alla richiesta di rimborso della somma di 4.000 euro, che il sserisce (peraltro, in modo del tutto generico) Pt_1 di aver sostenuto per materiali e lavori inerenti l'immobile locato, risulta fornito riscontro alcuno (fatture, scontrini, ricevute, preventivi, ecc.).
pag. 7/8 L'appello deve quindi essere rigettato con conseguente condanna dell'appellante al pagamento delle spese del grado (rapportate al valore della causa dallo stesso indicato).
Occorre dare atto, ai sensi dell'art.13 comma 1-quater DPR 115/2002, che sussiste l'obbligo a carico dell'appellante di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo.


P.Q.M.


La Corte, decidendo sull'appello avverso la sentenza n. 158/2024 del Tribunale di
Lecce in data 11.01.2024, proposto da nei confronti di Parte_1 CP_1
, così provvede:
[...]
1) respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna parte appellante a pagare le spese alla parte appellata liquidate in euro 7.200,00 oltre rimborso forfettario spese di studio nella misura del
15%, iva e cap, con distrazione in favore del procuratore costituito;

3) dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1-quater DPR 115/2002, della sussistenza dell'obbligo a carico dell'appellante di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo.
Lecce, 22 maggio 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
pag. 8/8