REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Sent enza n.
LA CO RT E D'APPE LLO DI TO RI NO del
SE Z ION E II CIV IL E R.G. 1456/2022
Composta dai Magistrati:
1) dott.ssa Cecilia Marino Presidente
2) dott. Roberto Rivello Consigliere - relatore
3) dott.ssa Francesca Firrao Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 1456/2022 R.G. promossa da:
C.F. con sede in Valduggia (VC), località Crabbia Parte_1 P.IVA_1
n. 14, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avv. Alessia Giordana Bergamaschi del foro di Novara, PEC
e dall'avv. Mario Email_1
Cerutti del foro di Milano, PEC elettivamente Email_2 domiciliata presso lo studio dell'avv. Bergamaschi, in Novara, via Greppi n. 1/A
- APPELLANTE -
CONTRO
C.F. e P. IVA con sede legale in Varallo Controparte_1 P.IVA_2
(VC), via Musati n. 3, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avv. Bruno Fondacaro del foro di Milano, PEC
e dall'avv. Francesca Maggioni del foro di Email_3
Milano, PEC presso il cui studio è Email_4 elettivamente domiciliata, in Milano via Agnello n. 12
- APPELLATA -
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO D'APPELLO
I. Con atto di citazione notificato in data 21 novembre 2022, ha Parte_1
proposto impugnazione avverso la sentenza n. 321/2022, emessa in data 27 giugno
2022 dal Tribunale di Vercelli, in composizione monocratica, pubblicata il 28 giugno
2022 e notificata in data 11 novembre 2022, con cui il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, ha disposto nei seguenti termini:
“1) dichiara l'illegittimità del recesso operato dalla convenuta dal contratto Parte_1 preliminare in data 10.9.2018 oggetto di causa e la legittimità del recesso dal medesimo contratto esercitato dall'attrice Controparte_1
2) dichiara tenuta e per l'effetto condanna la convenuta a corrispondere all'attrice la somma di euro 192.000,00 (pari al doppio della caparra confirmatoria già versata dall'attrice), oltre agli interessi legali dalla data della domanda giudiziale al saldo;

3) rigetta tutte le domande proposte dalla convenuta;

4) condanna la convenuta al pagamento delle spese processuali in favore dell'attrice, liquidate in complessivi euro 13.500,00 (di cui euro 786,00 per esposti), oltre a rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, contributo C.P.A. e I.V.A. come per legge”.
Tutte le parti in giudizio si sono costituite in appello nelle forme e nei termini di cui all'art. 347 c.p.c..
Con ricorso ex art. 351 c.p.c. depositato in data 28 novembre 2022, parte Appellante ha domandato che la decisione sull'istanza ex art. 283 c.p.c., proposta unitamente all'impugnazione principale e volta a ottenere la sospensione dell'esecuzione della sentenza appellata nella sola parte “in cui dispone la condanna al pagamento degli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo sulla somma di Euro 192.000,00”, fosse pronunciata dal Collegio prima dell'udienza di comparizione. Con ordinanza in data 18 gennaio 2023 la Corte ha accolto tale istanza.
II. All'esito della trattazione della causa, la Corte ha riservato la decisione sulle seguenti conclusioni rassegnate dalle parti:
Per parte Appellante:
“Piaccia alla Corte d'Appello Adita respinta ogni contraria istanza, riformare integralmente l'impugnata sentenza e per l'effetto dichiarare: IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO Accogliere, per i motivi tutti dedotti in narrativa, il proposto appello e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza n. 321/2022 emessa dal Tribunale di Vercelli, Sezione I, Giudice Dott. Giovanni Campese, nell'ambito del giudizio N.R.G. 1090/2019, depositata in cancelleria in data 27-28/06/2022,
2 accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure, e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto, e dunque: in via principale,
- rigettare le domande ex adverso formulate perché infondate in fatto e in diritto e, per l'effetto, accertato il grave inadempimento posto in essere da dichiarare che Controparte_1 Parte_1 ha esercitato legittimamente in data 1 febbraio 2019 il diritto di recesso dal Contratto
[...] preliminare del 10.09.2018 con diritto a trattenere la caparra confirmatoria versata da Controparte pari ad Euro 96.000,00;
- in ogni caso, accertare e dichiarare che alcuna somma è dovuta da a Parte_1 Controparte_1
stante il grave inadempimento perpetrato da quest'ultima;
[...] Per l'effetto di quanto sopra, condannare alla restituzione in favore di Controparte_1 Parte_1 dell'importo percepito in esecuzione alla impugnata sentenza per € 210.551,26, oltre interessi ex
[...] art. 1284 c.c. comma IV dalla data della ricezione (29.07.2022- sub doc. A) al saldo effettivo o da quella diversa data ritenuta di giustizia o che dovesse emergere in corso di causa. in via riconvenzionale,
- accertato il grave inadempimento di condannare quest'ultima al risarcimento Controparte_1 dei danni subiti da pari ad Euro 45.852,24, oltre al risarcimento del danno da Parte_1 calcolarsi in via equitativa per il fermo produzione e, comunque, nella somma ritenuta di giustizia;

Sempre in via principale ed in ogni caso,
In riforma della sentenza n. 321/2022 emessa dal Tribunale di Vercelli, Sezione I, Giudice Dott. Giovanni Campese, nell'ambito del giudizio N.R.G. 1090/2019, depositata in cancelleria in data 27- 28/06/2022, accertare e dichiarare la nullità ex art. 112 c.p.c. della sentenza impugnata nella parte in cui dispone anche la condanna alla corresponsione al pagamento degli interessi legali dalla data della domanda giudiziale al saldo sulla somma di Euro 192.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria già versata alla per i motivi di cui alla narrativa. Parte_1 Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico: capo 2) Vero che la società
MO TI S.n.c. di GA US, corrente in Varallo, frazione Roccapietra, Area Industriale Attrezzata, via Monte Rosa n. 4 (P.I. ) era interessata all'acquisto del capannone sito al P.IVA_3 civico n. 4 già prima del 27.7.18 (data della stipula della prima scrittura tra e Parte_1 [...]
e precisamente già dai primi di luglio 2018? (teste Controparte_1 Tes_1 [...]
capo 3) Vero che, a fronte della dichiarata intenzione di Tes_2 Testimone_3 Controparte_1 di procedere all'acquisto di entrambi i capannoni di veniva sottoscritta in data
[...] Parte_1
28.07.18 una seconda scrittura privata che mi si rammostra, ove il prezzo (poi riportato nel preliminare del 10.09.18), veniva rideterminato a corpo e a seguito di nuova e specifica trattativa in complessivi € 960.000,00 (senza praticare alcuna somma algebrica dei prezzi pattuiti per i singoli capannoni (teste ; capo 12) Vero che ai primi di dicembre 2018, in occasione del Testimone_3 Cont sopralluogo ai capannoni promessi in vendita da parte del perito di Arch. , Persona_1 quest'ultimo (alla presenza del Geom. e Controparte_3 Testimone_3 Testimone_2 fotografava la documentazione relativa alle certificazioni necessarie per redigere la perizia e, successivamente, intercorreva corrispondenza via mail tra il Geom. e il perito della banca Tes_3
(come da mail che si rammostra, doc. 6) al quale veniva trasmessa ulteriore Per_1 documentazione richiesta dal perito (testi Geom. Controparte_3 Testimone_3 [...]
?”. Tes_2
Per parte Appellata:
“Voglia codesta Ecc.ma Corte di Appello, disattesa ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione (anche istruttoria), previa ogni opportuna declaratoria sia di rito sia di merito
i) in via principale:
• dichiarare inammissibile l'appello proposto da ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., Parte_1 nonché le domande nuove con esso proposte, ai sensi dell'art. 345 c.p.c.; • rigettare l'appello
3 proposto da e, per l'effetto, confermare la sentenza del Tribunale di Vercelli n. Parte_1 321/2022 ex adverso impugnata e dunque i) accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti, che ha esercitato illegittimamente il diritto di recesso dal Contratto Preliminare in data 10 Parte_1 settembre 2018; ii) accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti, che ha Controparte_1 legittimamente esercitato il diritto di recesso dal Contratto Preliminare in data 10 settembre 2018; iii) per l'effetto, condannare in persona del legale rappresentante protempore, a versare Parte_1 a l'importo di € 192.000, corrispondente al doppio della caparra versata, oltre Controparte_1 rivalutazione e interessi;

• comunque rigettare le domande avversarie tutte in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni di cui in atti;

ii) in via subordinata:
• accertare e dichiarare il grave inadempimento di e risolvere ex art. 1453 c.c. il Parte_1 Contratto Preliminare in data 10 settembre 2018;
• per l'effetto, condannare in persona del legale rappresentante pro-tempore, a Parte_1 restituire a l'importo di € 96.000 versato a titolo di caparra confirmatoria;
Controparte_1
• per l'effetto, condannare altresì in persona del legale rappresentante pro-tempore, a Parte_1 risarcire tutti i danni subiti e subendi da come indicati in narrativa, ovvero da Controparte_1 liquidare anche in via equitativa;

• oltre rivalutazione ed interessi;
iii) in via istruttoria
• ammettere i seguenti capitoli di prova per testi Cap. n. 1) Vero che in data 18 ottobre 2018 il sig.
di Alba Leasing s.p.a. (società che gestisce il leasing per il Gruppo BPM) inviava al sig. CP_4 di BPM e in cc al sig. (all'indirizzo Testimone_4 Persona_2
la delibera di accoglimento della richiesta di concessione del Email_5 leasing di € 650.000, prodotta sub ns. doc. 28, che si rammostra al teste. Si indicano, quali testimoni sul capitolo di prova che precede, il sig. , client manager di Alba Leasing, il sig. CP_4 Tes_4
gestore centro imprese di BPM, filiale di Borgosesia, e il sig. responsabile
[...] Persona_2 amministrativo di;
Controparte_1
• rigettare le istanze istruttorie avversarie e - nella denegata ipotesi in cui il giudice dovesse ammettere i capitoli di prova avversari nn. 2 e 3, ammettere a prova contraria sui Controparte_1 medesimi capitoli con i testi e;
- nella denegata ipotesi in cui il giudice Persona_2 Testimone_5 dovesse ammettere il capitolo di prova avversario n. 12, ammettere a prova Controparte_1 contraria sul capitolo medesimo con i testi e;
Persona_2 Testimone_5 iv) in ogni caso • condannare in persona del legale rappresentante pro-tempore, Parte_1 all'integrale rifusione, in favore di delle spese e dei compensi di lite, anche ai Controparte_1 sensi dell'art. 96, comma 3°, c.p.c., oltre a IVA e CPA e rimborso forfetario”.
Le parti hanno quindi proceduto allo scambio di comparse conclusionali e al deposito di memorie di replica nei termini di cui agli artt. 190 e 352 c.p.c..
La decisione è stata deliberata nella camera di consiglio del 12 novembre 2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. OGGETTO DEL GIUDIZIO E MOTIVI D'IMPUGNAZIONE ha agito in giudizio avverso Controparte_1 Parte_1
allegando quanto segue:

4 - che le parti, in data 10 settembre 2018, avevano stipulato un contratto preliminare, in forza del quale si era obbligata a vendere e Parte_1
si era impegnata ad acquistare la piena proprietà di Controparte_1
due capannoni industriali ubicati ai civici n. 2a e 4 di via Monte Rosa, Frazione
Roccapietra, zona industriale del Comune di Varallo, unitamente alle adiacenti aree uffici, spogliatoi, wc e aree di pertinenza al piano terra;

- che la compravendita era stata pattuita a corpo, al prezzo di euro 960.000,00 e che l'attrice aveva versato alla promittente venditrice la somma di euro
96.000,00 quale caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 comma 1 c.c.;
- che aveva dichiarato e garantito che detti fabbricati erano Parte_1
stati realizzati in conformità alla vigente normativa urbanistica ed edilizia ed erano muniti di certificato di agibilità, che lo stato di fatto in cui si presentavano corrispondeva a quello raffigurato nelle planimetrie catastali e che i dati indicati in queste ultime rispecchiavano le risultanze dei Registri immobiliari;

- che in nessun momento i contraenti avevano considerato essenziale e ultimo il termine convenuto del 31 gennaio 2019 per la stipula del contratto definitivo;

- che aveva avviato l'istruttoria per ottenere da BNL Controparte_1
Leasing la concessione di un leasing immobiliare di euro 650.000,00 per l'acquisto del capannone industriale posto al civico n. 2a e che, durante l'espletamento delle relative verifiche tecniche, la banca aveva riscontrato alcune difformità catastali, edilizie e impiantistiche e la non congruità del prezzo d'acquisto concordato al reale valore dell'immobile che risultava decisamente inferiore e, pertanto, le aveva comunicato, con lettera del 29 gennaio 2019, il non accoglimento e l'archiviazione della sua richiesta;

- che, in data 30 gennaio 2019, aveva riferito tali circostanze a Parte_1
ribadendo, comunque, il proprio interesse all'acquisto, disponendo di sufficiente liquidità propria, e chiedendole di risolvere le criticità emerse onde procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo;

5 - che il 1° febbraio 2019 le aveva inviato comunicazione di Parte_1
recesso dal contratto preliminare per intervenuto decorso del termine pattuito per la stipula dell'atto di compravendita, manifestando la volontà di trattenere l'importo di euro 96.000,00 versato da a titolo di Controparte_1
caparra confirmatoria;

- che, in conseguenza di questo, aveva riscontrato la Controparte_1
missiva della convenuta in data 7 febbraio 2019, contestando la sussistenza di propri inadempimenti e rilevando la predetta sussistenza di difformità catastali, edilizie e impiantistiche, e l'aveva informata di esercitare a sua volta il recesso ex art. 1385 comma 2 c.c. chiedendo a controparte la corresponsione del doppio della caparra;
domandando al Tribunale, su queste basi, di accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso di e la legittimità del recesso operato da parte attrice e, per Parte_1
l'effetto, di condannare la convenuta al pagamento di euro 192.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata.
costituitasi in giudizio, ha contestato la fondatezza di tali Parte_1
domande e delle allegazioni di controparte, presentando altresì domanda riconvenzionale di risarcimento per i danni subiti, allegando e sostenendo:
- che la stessa aveva dichiarato che il termine del 31 Controparte_1
gennaio 2019 per addivenire al rogito del contratto di compravendita era essenziale;

- che, nelle settimane precedenti alla scadenza del termine pattuito, l'attrice aveva omesso di attuare tutte le condotte prodromiche alla stipula del contratto definitivo, tra cui l'individuazione del notaio e la fissazione della data del rogito;

- che, soltanto a fronte di numerosi solleciti, in data 30 gennaio 2019
[...]
l'aveva informata della richiesta di finanziamento presentata a CP_1
BNL Leasing e del rifiuto ricevuto da quest'ultima ed esclusivamente stante l'asserita non congruità del prezzo d'acquisto con il valore del bene;

6 - che il diniego non era da ascrivere a difformità urbanistiche o edilizie dell'immobile, la mancata concessione del finanziamento era invece imputabile unicamente a una scelta della parte promittente acquirente, la quale, pur essendo stato il prezzo pattuito a corpo e non a misura, per due immobili, aveva presentato richiesta di finanziamento a due diversi istituti bancari, ripartendo l'importo della compravendita in modo errato;

- che, dopo la comunicazione del rigetto del prestito, l'attrice le aveva riferito che non avrebbe potuto stipulare il contratto definitivo poiché non disponeva di sufficiente liquidità, né avrebbe potuto concludere l'affare in altro modo;

- che, poiché le parti non avevano subordinato la compravendita alla concessione di un mutuo o di un finanziamento, a fronte della manifestata volontà della controparte di non procedere all'acquisto dei due capannoni, legittimamente aveva esercitato il recesso ex art. 1385 comma 2 c.c., in data 1° febbraio 2019; domandando al Tribunale, su queste basi, di rigettare le domande dell'attrice in quanto infondate e dichiarare legittimo il diritto di recesso dal contratto preliminare esercitato da nonché il suo diritto a trattenere la somma versata dall'attrice a Parte_1
titolo di caparra confirmatoria. In via riconvenzionale, accertato e dichiarato il grave inadempimento di condannare quest'ultima al pagamento di Controparte_1
tutti i danni subiti da er effetto della sua condotta. Parte_1
Il Tribunale, istruita la causa mediante assunzione di prove orali, con la pronuncia di cui al soprariportato dispositivo, ritenuta la sussistenza di reciproche inadempienze delle parti nel contratto a prestazioni corrispettive fra loro concluso, ha giudicato ingiustificato il suo recesso e più grave l'inadempimento di per Parte_1
l'effetto condannando a corrispondere a Parte_1 Controparte_1
l'importo di euro 192.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria che le era stata versata, “oltre agli interessi legali dalla data della domanda giudiziale al saldo”, nonché al pagamento delle spese di giudizio.
7 ritenendo la sentenza di prime cure non condivisibile e Parte_1
meritevole di essere integralmente riformata, ha presentato appello, avanzando cinque motivi di doglianza così rubricati:
- “falsa od errata applicazione dell'art. 1454 c.c. – sulla legittimità, validità ed efficacia del recesso ex art. 1385 c.c. II comma comunicato dalla società
in esito al grave inadempimento della società Parte_1 [...]
; CP_1
- “sulla violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. – vizio di ultrapetizione ovvero di extrapetizione”;
- “sul risarcimento dei danni spettante a;
Parte_1
- “sulle prove dedotte in primo grado e non ammesse dal Giudice di prime cure per cui si chiede l'ammissione ai fini della decisione”;
- “sull'esecuzione in buona fede della sentenza di primo grado da parte di
. Parte_1

2. RICHIESTE PROBATORIE - INFONDATEZZA
Con ordinanza in data 28 gennaio 2020 il Tribunale di Vercelli ha così deciso in ordine alle presentate istanze istruttorie: ritenutane l'ammissibilità e la rilevanza, ha ammesso i capitoli di prova per testi dedotti da parte attrice “con esclusione del capo n.
1, in quanto relativo a circostanza risultante documentalmente”, con “il teste indicato”,
ha ammesso “i capitoli di prova per interrogatorio e testi dedotti da Persona_2
parte convenuta nella memoria in data 10.12.2019 (con esclusione del capo n. 2, in quanto relativo a circostanza non contestata, del capo n. 3 in quanto superfluo ai fini del decidere, dei capi nn. 12-19-21 in quanto relativi a circostanze risultanti documentalmente), con i testi ivi indicati in numero non superiore a tre per ciascun capitolo”; ha ammesso “in prova contraria sui capitoli ammessi della controparte i testi indicati dall'attrice nella memoria in data 30.12.2019”; “quanto ai capitoli nn. da 23 a
26, dedotti dalla convenuta in prova contraria nella memoria in data 30.12.2019”, ha
8 ritenuto gli stessi siano corrispondenti a quelli già dedotti e ammessi in prova diretta e,
dunque, non li ha ammessi in quanto superflui.
Con il presentato quarto motivo d'impugnazione l'Appellante ritiene che il
Tribunale avrebbe errato nel non ammettere la prova per testi sui capitoli n. 2 (“Vero che la società MO TI S.n.c. di GA US … era interessata all'acquisto del capannone sito al civico n. 4 già prima del 27.7.18 -data della stipula della prima scrittura tra e e precisamente già dai primi di Parte_1 Controparte_1
luglio 2018”), 3 (“Vero che, a fronte della dichiarata intenzione di Controparte_1
di procedere all'acquisto di entrambi i capannoni di veniva
[...] Parte_1
sottoscritta in data 28.07.18 una seconda scrittura privata che mi si rammostra, ove il prezzo -poi riportato nel preliminare del 10.09.18-, veniva rideterminato a corpo e a seguito di nuova e specifica trattativa in complessivi €.960.000,00 -senza praticare alcuna somma algebrica dei prezzi pattuiti per i singoli capannoni-”) e 12 (“Vero che ai primi di dicembre 2018, in occasione del sopralluogo ai capannoni promessi in
Contr vendita da parte del perito di Arch. , quest'ultimo -alla Persona_1
presenza del Geom. e Controparte_3 Testimone_3 Parte_2
la documentazione relativa alle certificazioni per redigere la
[...] Parte_3
perizia e , corrispondenza via mail tra il Geom. Parte_4 Parte_5 Tes_3
e il perito della banca da mail che si rammostra, doc.

6- al quale Persona_3
veniva trasmessa ulteriore documentazione richiesta dal perito”), sostenendo che la prova orale sui capitoli 2 e 3 avrebbe dimostrato che era stata proprio
[...]
a chiedere che la vendita comprendesse anche il capannone ubicato al CP_1
civico n. 4, inducendola così a interrompere le trattative aventi ad oggetto quel bene in corso con MO TI e a rinunciare a concludere con essa l'affare, così provando l'ulteriore danno che tale condotta le aveva arrecato, mentre la prova sul capitolo 12 avrebbe consentito di provare anche la mancata richiesta di ulteriore documentazione da parte del perito di BNL leasing.
Tale motivo d'impugnazione è in parte inammissibile, in parte infondato e non può trovare accoglimento.
9 Il Giudice di primo grado ha ritenuto non contestata e quindi provata la circostanza relativa al capitolo 2 e provata documentalmente quella di cui al capitolo 12: sul punto la doglianza è quindi inammissibile, né rileva, quanto al capitolo 12, che dall'esame dei testi si potesse derivare indirettamente la prova di altra circostanza (per inciso,
invero, nemmeno questa contestata dalla controparte).
Correttamente, poi, il Tribunale ha ritenuto superflua l'ammissione di prova sul capitolo 3, trattandosi, fra l'altro, di circostanza anch'essa incontestata e provata documentalmente agli atti.

3. VALUTAZIONE GRAVITÀ INADEMPIMENTI DELLE PARTI – PARZIALE FONDATEZZA
DEL MOTIVO D'APPELLO – RISOLUZIONE PER MUTUO DISSENSO
Il Tribunale, comparando le asserite inadempienze reciprocamente allegate dalle due parti, ha ritenuto sussistente e di maggior gravità l'inadempimento di che, con la propria condotta, avrebbe causato il comportamento Parte_1
della controparte e alterato il sinallagma contrattuale, in tal modo determinando la mancata conclusione del contratto definitivo.
Ad avviso del giudice di prime cure:
- sarebbe da ritenersi illegittimo il recesso operato da parte Parte_1
promissaria venditrice, il 1 febbraio 2019, ovvero il primo giorno successivo alla scadenza del termine previsto per la stipula del contratto definitivo di compravendita, pattuito fra le parti al 31 gennaio 2019;
- tale termine non sarebbe stato da qualificarsi come essenziale ex art. 1457 c.c.,
non emergendo tale volontà delle parti dal tenore letterale del contratto preliminare;

- non sarebbe provato che in occasione di un incontro Parte_6
avvenuto fra le parti in data 30 gennaio 2019, avrebbe informato Parte_1
che, stante la mancata concessione del finanziamento da parte di BNL
[...]
leasing, in assenza di liquidità propria o di altri finanziamenti, non avrebbe potuto addivenire al definitivo acquisto dei due capannoni;

10 - il mancato rispetto del termine da parte della società promissaria acquirente sarebbe invece stato da ascrivere all'accertamento di difformità edilizie e catastali dell'immobile oggetto di compravendita, la cui sussistenza aveva invece espressamente escluso nel contratto preliminare Parte_1
e non si era premurata di regolarizzare prima della stipula dell'atto di trasferimento, nonché alla incompletezza delle certificazioni relative agli impianti;

- il recesso di costituendo manifestazione di volontà di non Parte_1
adempiere, avrebbe legittimato il successivo recesso a sua volta operato da il 7 febbraio 2019, con conseguente diritto di parte Controparte_1
promissaria acquirente a ottenere il pagamento del doppio dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria.
L'Appellante, con il primo motivo d'impugnazione, censura tali conclusioni, sia sotto il profilo di una ritenuta errata ricostruzione dei fatti di causa e di un'erronea valutazione delle risultanze istruttorie, sia in ordine a un'asserita erronea applicazione del disposto degli artt. 1385 e 1454 c.c..
Secondo parte Appellante non solo il termine ultimo per la sottoscrizione del contratto definitivo sarebbe stato invece da ritenersi essenziale, per volontà espressa dalla controparte ma anche a prescindere da tale Controparte_1
qualificazione, in data 30 gennaio 2019 avrebbe Controparte_1
espressamente manifestato la volontà di sottrarsi al vincolo contrattuale, dichiarando di non poter procedere all'acquisto, non disponendo del danaro necessario per il pagamento e invitando a individuare nuovi acquirenti, come Parte_1
risulterebbe confermato dalle deposizioni testimoniali che il Tribunale avrebbe del tutto disatteso, né la condotta dell'Appellata potrebbe trovare giustificazione nella mancata positiva conclusione di contratto di leasing con un dato istituto finanziario, non essendo l'efficacia del contratto preliminare condizionata alla concessione di un finanziamento in suo favore;
tantomeno il superamento del termine del 31 gennaio
2019 sarebbe stato causato dalla sussistenza di presunti vizi edilizi e catastali afferenti
11 al fabbricato, in quanto gli stessi sarebbero stati rilevati da BNL Leasing per la prima volta nella consulenza tecnica trasmessa a il 5 febbraio Controparte_1
2019 e, dunque, la controparte ne avrebbe appreso l'esistenza in data successiva a quella della prefissata scadenza, mentre, al momento in cui ha Parte_1
esercitato il recesso, nessuna delle due parti era a conoscenza di tali difformità e queste non erano mai state contestate dalla promittente acquirente, la quale aveva unicamente mostrato la comunicazione del 29 gennaio 2019, a mezzo della quale la banca aveva dichiarato che la richiesta di finanziamento era stata respinta poiché il valore del bene non rispecchiava il prezzo d'acquisto dichiarato, incongruità che era da addebitare esclusivamente a una scelta di che, nel presentare la Controparte_1
domanda di finanziamento, aveva discrezionalmente ripartito tra i due immobili il prezzo complessivo di euro 960.000,00, invece pattuito a corpo e complessivamente fra e nemmeno sarebbe stata sussistente Parte_1 Controparte_1
l'asserita incompletezza delle certificazioni relative agli impianti degli immobili venduti, che dovevano essere fornite al Notaio al momento del rogito e non antecedentemente;
di conseguenza, erroneamente il Tribunale avrebbe ritenuto illegittimo il recesso operato da il 1 febbraio 2019 e legittimo Parte_1
quello operato da il 7 febbraio 2019. Controparte_1
Tale motivo d'impugnazione risulta parzialmente fondato.
Differentemente dalla ricostruzione dei fatti operata dal Tribunale, risulta accertato agli atti, ed appare altresì sostanzialmente incontroverso che, sino al 5 febbraio 2019,
non fosse nemmeno a conoscenza della sussistenza di Controparte_1
difformità edilizie e catastali afferenti agli immobili oggetto di compravendita: questa non poteva quindi essere la ragione del mancato rispetto del termine del 31 gennaio
2019.
Tali vizi sono stati per la prima volta contestati da a Controparte_1
con la comunicazione in risposta al recesso di controparte del 1 Parte_1
febbraio 2019, con la quale, per un verso, si contestava la sussistenza di un proprio inadempimento, per altro verso si affermava che, “indipendentemente dall'essenzialità
12 o meno del termine contrattualmente previsto per la stipula del rogito”, sussisteva
“inadempimento addebitabile in via esclusiva” a in quanto, “a Parte_1
seguito di perizia redatta da tecnici terzi (incaricati da società di leasing) è emerso che l'immobile promesso, contrariamente alle norme di legge che regolano la materia e in spregio alle garanzie specifiche prestate”, non sarebbe stato “in regola con la vigente normativa urbanistica ed edilizia, essendo intervenute modifiche successivamente alla data di rilascio delle concessioni edilizia originarie. In particolare detta indagine peritale” avrebbe “acclarato che: a) l'immobile di cui trattasi non è conforme alla situazione/documentazione catastale, essendovi difformità relative a una diversa distribuzione degli spazi interni nell'ambiente laboratorio e uffici;
b) vi è altresì
difformità edilizia relativamente a distribuzioni interne per le quali occorre (anzi è
indispensabile per effettuare il rogito) presentare apposita SCIA in sanatoria presso il competente Comune, corrispondendo le sanzioni;
c) la certificazione impianti è
incompleta, non essendo reperibile il certificato di quello idrico sanitario (giova evidenziare che anche tale onere contrattualmente è a carico di ”. Parte_1
Queste costituiscono le ragioni poste da a fondamento Parte_6
della dichiarazione di recesso del 7 febbraio 2019, non altre, ovvero: asserite difformità catastali, in quel momento in alcun modo provate, se non con il solo riferimento a richiamati accertamenti tecnici svolti da un soggetto terzo (e resi noti alla stessa il 5 febbraio 2019), e una presunta incompletezza Controparte_1
della documentazione atta a consentire la stipula del rogito notarile.
Dagli elementi probatori documentali acquisti agli atti emerge, per altro verso: che il contratto preliminare, all'art. 4, prevedeva la consegna delle certificazioni degli impianti installati “all'atto del rogito notarile” e non prima, né risulta che la sia mai stata richiesta, dalla controparte o dal consulente tecnico di Parte_1
BNL leasing, di ottenere o visionare in antecedenza tali documenti;
che nella relazione tecnica richiesta da BNL leasing vengono sì evidenziate ritenute difformità catastali, aggiungendo peraltro che le “difformità distributive interne non (sono) rilevanti urbanisticamente e non influiscono sul valore stimato”, per altre ragioni ritenuto più
13 basso di quello indicato da come prezzo d'acquisto; che, Parte_6
pochi mesi dopo i rispettivi recessi, ha acquistato da parte Parte_6
terza altro capannone, mentre ha venduto i capannoni oggetto di Parte_1
causa ad altra società acquirente.
Su altre circostanze di fatto, divergono radicalmente, oltre che le opposte allegazioni di e le dichiarazioni rese in Parte_1 Parte_6
giudizio dalle persone chiamate a deporre, rispettivamente, dalle attuali parti
Appellante e Appellata. Secondo quanto dichiarato da Testimone_2 Tes_3
e
[...] Controparte_3 Tes_6 Parte_7 Parte_6
avrebbe espressamente e in più occasioni chiesto di liberare i capannoni dai
[...]
macchinari della prima dell'atto definitivo di acquisto, Parte_1
possibilmente entro dicembre 2018, e questo sgombero sarebbe già stato completato il
11 gennaio 2019 (circostanza confermata anche da altri ulteriori testi), data entro la quale aveva provveduto a spostare i macchinari in una nuova sede, Parte_1
in Valduggia, in cui i lavori, relativi al riscaldamento, sarebbero stati completati solo dopo, nel marzo 2019; la aveva a sua volta esigenza di rispettare le Parte_1
scadenze di rientro di un proprio finanziamento contratto con entro il Controparte_5
1 aprile 2019 e tale esigenza sarebbe stata resa nota a sin Parte_6
dal luglio 2018; nel gennaio 2019 la avrebbe più volte chiesto a Parte_1
notizie sull'esito del finanziamento, sollecitando la stipula Parte_6
del contratto definitivo;
in occasione dell'incontro del 30 gennaio 2019, Pt_8
avrebbe espressamente dichiarato di essere impossibilitato ad acquistare i
[...]
capannoni, invitando la a trovare nuovi acquirenti;
tre testi Parte_1
( , e hanno altresì dichiarato che Testimone_2 Tes_6 Parte_7 Per_2
dipendente della ricontattato telefonicamente il 31
[...] Parte_6
gennaio 2019, avrebbe riconfermato che, non essendo andato a buon fine il leasing con
Contr
non potevano procedere alla conclusione della compravendita. Secondo invece teste chiamato a deporre da parte Appellata, Persona_2 Controparte_1
non avrebbe chiesto il preventivo sgombero dei locali;
non Controparte_1
14 sarebbe stata a conoscenza del finanziamento contratto da con Parte_1
né lui personalmente, né , il 30 e il 31 gennaio 2019, avrebbero Controparte_5 CP_1
dichiarato a controparte che sarebbe stata impossibilitata a Parte_6
concludere il contratto definitivo di compravendita, anzi avrebbero confermato che permaneva il loro interesse all'acquisto. Il teste ha invece confermato che il 30 Per_2
gennaio 2019 non erano in possesso della perizia fatta predisporre da BNL leasing ed erano in attesa di conoscerne le risultanze.
Ai fine dell'applicazione della disciplina prevista dall'art. 1385 comma 2 c.c., la
Suprema Corte ha più volte avuto occasione di indicare che, “laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge”, “il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare la gravità e l'importanza dello stesso, ex art. 1455 c.c.”, ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale, verificando alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire (in questo senso, ad es., C. Cass., n.13845 del 17/05/2024).
Sulla base di una complessiva valutazione degli atti in causa, ritiene questa Corte
che nessuno dei due recessi operati dalle parti possa ritenersi legittimo, in quanto i rispettivi inadempimenti, pur se sussistenti, non possono ritenersi avessero gravità
sufficiente a giustificare il recesso dallo stipulato contratto preliminare di compravendita.
Le presunte difformità catastali e/o urbanistiche prima dell'atto di recesso di del 7 febbraio 2019 non erano mai nemmeno state rese note Parte_6
da a non era stata quindi data alla Parte_6 Parte_1
controparte nemmeno la possibilità di dimostrarne l'insussistenza o di sanarle. Inoltre, nella consulenza tecnica disposta su incarico di BNL leasing, unico elemento a riprova della loro sussistenza, alle stesse risulta attribuita una valenza decisamente marginale, si legge solo che “risultano alcune difformità relative a diversa distribuzione spazi interni negli ambienti laboratorio e uffici”, “trattasi di difformità distributive interne
15 non rilevanti urbanisticamente e che non influiscono sul valore stimato, ma che si consiglia di regolarizzare ai fini della piena conformità edilizia dell'immobile”, non altro. A riprova che si trattasse di difformità agevolmente e rapidamente regolarizzabili vi è poi il fatto stesso che, pochi mesi dopo, poté regolarmente Parte_1
vendere gli stessi immobili a soggetto terzo. Non poteva ritenersi inadempimento grave.
Non costituiva poi inadempimento il non aver previamente messo a disposizione di che nemmeno risultava averlo richiesto, il certificato Controparte_1
relativo all'impianto idrico sanitario, i cui oneri erano certo a carico di Parte_1
ma che doveva essere presentato al momento del rogito notarile, e
[...] [...]
mai ha chiamato la controparte a presentarsi per tale stipulazione. CP_1
Il recesso operato e comunicato da in data 1 febbraio 2019, oltre Parte_1
a non essere stato indicato da come ragione posta a Parte_6
fondamento del proprio recesso del 7 febbraio 2019, nemmeno poteva esserlo, non costituendo inadempimento, ma allegazione di ritenuti inadempimenti di
[...]
la cui sussistenza era inoltre contestata da Parte_6 Parte_6
che ben avrebbe potuto, nel caso, semmai pretendere l'esecuzione del contratto preliminare.
A sua volta, nemmeno il recesso di può ritenersi illegittimo. La Parte_1
condotta di che, può ritenersi sufficientemente provata agli Parte_6
atti, che prima aveva insistito per riuscire ad acquistare locali pienamente disponibili già nel gennaio 2019, poi aveva atteso a lungo per cercare finanziamenti, e infine si era quantomeno trovata in una momentanea carenza di risorse finanziarie atta a poter addivenire a stipula del contratto definitivo entro la prevista data del 31 gennaio 2019,
costituisce inadempimento. Tuttavia, il termine del 31 gennaio 2019 non poteva dirsi termine essenziale: gli stessi testi chiamati a deporre da hanno Parte_1
indicato che sia il 30 che il 31 gennaio 2019 era stato chiesto a Parte_6
se avesse bisogno di giorni in più per ottenere altro finanziamento, e il
[...]
finanziamento che doveva restituire a aveva Parte_1 Controparte_5
16 scadenza al 1 aprile 2019, quindi due mesi dopo. Né può dirsi sufficientemente provato agli atti che il legale rappresentante di il 30 Parte_6
gennaio 2019, avesse espressamente affermato di non voler ottemperare alle obbligazioni stipulate con il contratto preliminare, apparendo anche più verosimile che fosse effettivamente in attesa di conoscere le risultanze della consulenza tecnica che aveva portato alla mancata concessione del finanziamento;
sinanche una frase quale
“cercate altri acquirenti” o similare, ove effettivamente pronunciata, poteva essere intesa in senso cautelativo e non di radicale intenzione di non concludere l'acquisto.
Prima di prematuramente recedere del contratto, ben avrebbe Parte_1
potuto formalmente intimare alla controparte di presentarsi dinanzi a notaio per sottoscrivere il contratto definitivo.
In riforma, al riguardo, della sentenza di primo grado, le reciproche domande delle due parti volte ad accertare la legittimità del proprio recesso vanno respinte, mentre vanno accolte le loro reciproche domande volte ad accertare l'illegittimità del recesso operato dalla parte contrapposta (il Tribunale già avendo accolto la domanda in tal senso avanzata da . Parte_6
Con i loro comportamenti, le parti hanno peraltro chiaramente palesato la volontà di entrambe di sciogliersi dal vincolo contrattuale, si deve quindi dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto, per effetto delle scelte comunque operate dalle parti in giudizio, ovvero si deve dare atto della risoluzione del contratto per mutuo dissenso (quale forma particolare di mutuo consenso, ex artt. 1321, 1372
c.c.). Il che è rilevabile d'ufficio, non rilevando che non sia stato dedotto esplicitamente da alcuna delle parti (in questo senso cfr., da ultimo, C. Cass., Sez. 2,
ordinanza n. 253/2025, in conformità, comunque, a un ormai consolidato orientamento della Suprema Corte).
Ne derivano gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., per cui va Parte_1
dichiarata tenuta e condannata alla restituzione a Parte_6
dell'importo di euro 96.000,00, pari alla caparra confirmatoria ricevuta.
17 4. DEBENZA DI INTERESSI – MANCATA DOMANDA – FONDATEZZA APPELLO
Con il secondo motivo di gravame, l'Appellante lamenta che il Tribunale si sarebbe pronunciato oltre i limiti della domanda proposta, disponendo in favore di
[...]
gli interessi legali sulla somma al cui pagamento era stata condannata, CP_1
“dalla domanda al saldo”, così incorrendo nella violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., non avendo avanzato domanda volta al Parte_6
pagamento di detti interessi, ma esclusivamente domanda di corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata, mentre solo in via subordinata e con riferimento esclusivo al risarcimento dei danni asseritamente subiti, avrebbe domandato rivalutazione dell'importo e pagamento degli interessi.
Parte Appellata sostiene invece che la domanda concernente gli interessi non doveva essere specificata giacché sarebbe stata da ritenersi implicitamente compresa in quella relativa alla restituzione del doppio della somma corrisposta, e che, in ogni caso, l'indicazione “oltre rivalutazione e interessi”, posta al termine delle conclusioni rassegnate, sarebbe stata da intendersi fare riferimento a tutte le domande dalla medesima promosse e non unicamente a quella avanzata in via subordinata.
Tale motivo di gravame merita accoglimento.
Risulta chiaramente dall'atto di citazione che non ha Controparte_1
avanzato domanda di pagamento di interessi in correlazione alla domanda principale proposta in giudizio avverso ma solo ed esclusivamente in Parte_1
correlazione alla domanda subordinata di risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte e risarcimento danni, richiesti da liquidarsi “in via equitativa”, oltre “rivalutazione e interessi”.
La Suprema Corte ha più volte avuto occasione di ribadire che “in tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi - contrariamente a quanto avviene nell'ipotesi di somma di denaro dovuta a titolo di risarcimento del danno, di cui integrano una componente necessaria – hanno fondamento autonomo rispetto al debito cui accedono e, pertanto, corrispettivi, compensativi o moratori che siano, possono essere attribuiti,
18 in applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., soltanto su espressa domanda della parte”.
(così, ad es., C. Cass., sentenza n. 4186/2024).
Non essendo stata presentata idonea domanda al riguardo, la decisione del giudice di prime cure al riguardo risulta pronunciata extra petita, in riforma della quale non va pertanto riconosciuta la debenza di interessi a carico di Parte_1

5. DOMANDA DI RISARCIMENTO DANNI - INFONDATEZZA
Con il terzo motivo d'impugnazione, l'Appellante si duole del mancato accoglimento della presentata domanda di riconoscimento danni.
Per le ragioni già sopra esposte tale motivo d'impugnazione è infondato e non può trovare accoglimento, ritenendo questa Corte non accertato il presunto grave inadempimento da parte di allegato dall'Appellante. Controparte_1

6. SPESE DEL GIUDIZIO
A fronte della reciproca soccombenza delle parti, visto il disposto dell'art. 92 c.p.c., ritiene questa Corte sussistano le condizioni per ritenere un'integrale compensazione delle spese di lite fra le parti, sia in relazione al primo grado di giudizio, in riforma sul punto della sentenza di primo grado, che in ordine al presente grado di appello, dovendo tenersi conto dell'esito complessivo della lite.

7. RICHIESTA DI RESTITUZIONE DELL'IMPORTO PAGATO IN ESECUZIONE DELLA
SENTENZA DI PRIMO GRADO
Risulta documentato agli atti ed è incontestato il pagamento, da parte di a in parziale esecuzione della sentenza Parte_1 Controparte_1
di primo grado, sia dell'importo di euro 192.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria ricevuta, sia dell'importo liquidato dal Tribunale a titolo di pagamento delle spese processuali in favore di parte attrice.
A fronte della parziale riforma della sentenza di primo grado, nei termini di cui si è
detto, ovvero condanna di al pagamento in favore di Parte_1 [...]
di euro 96.000,00 (e non di euro 192.000,00) e compensazione integrale CP_1
delle spese di lite fra le parti, va dichiarata tenuta e Controparte_1
19 condannata a pagare a gli importi ricevuti in eccesso su quanto da Parte_1
questa Corte ritenuto dovuto all'esito del presente giudizio.


P.Q.M.


Visti gli artt. 352, 359, 132 c.p.c.
Definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta, in parziale riforma della sentenza appellata:
- accerta e dichiara l'illegittimità dei recessi reciprocamente operati da il 1 febbraio 2019 e da il 7 Parte_1 Controparte_1
febbraio 2019;
- dichiara risolto il contratto preliminare fra loro stipulato in data 10 settembre
2018, per mutuo dissenso;

- conseguentemente, dichiara tenuta e condanna al Parte_1
pagamento in favore di dell'importo di euro Controparte_1
96.000,00, a titolo di restituzione della caparra confirmatoria ricevuta;

- visti gli artt. 91 ss c.p.c. dichiara integralmente compensate fra le parti le spese di lite del giudizio di primo grado.
Dichiara tenuta e condanna alla restituzione, ovvero al Controparte_1
pagamento a favore di degli importi ricevuti, in esecuzione della Parte_1
sentenza di primo grado, in eccesso su quanto riconosciuto dovuto all'esito del presente giudizio.
Visti gli artt. 91 ss c.p.c., dichiara integralmente compensate fra le parti le spese di lite del presente giudizio d'appello.
Così deciso il 12 novembre 2025.
il Consigliere estensore il Presidente dott. Roberto Rivello dott.ssa Cecilia Marino
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