RG 936/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO CIVILE DI GENOVA
SEZIONE III
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Marcello Castiglione - Presidente Estensore
Dott. Franco Davini - Consigliere
Dott.ssa Giovanna Cannata - Consigliere ha pronunciato la presente
SENTENZA
(C.F. e P.IVA ) rappresentata e difesa dagli avv.ti Filippo Pellerano (C.F.: Parte_1 P.IVA_1
; PEC: , EA OZ (C.F. C.F._1 Email_1
; PEC: , IA GI (C.F. C.F._2 Email_2 [...]
PEC: del Foro di Genova e dall'Avv. Rita C.F._3 Email_3
CC (C.F. ; PEC: del Foro di Savona.; C.F._4 Email_4
Appellante -
-

contro

-
(C.F. rappresentata e Controparte_1 P.IVA_2 difesa dall'avv. Nicola Teneriffa del Foro di Savona (C.F. ; PEC: C.F._5
e dall'avv. Filippo EA Zorzi del Foro di Genova (C.F. Email_5
PEC: ; C.F._6 Email_6
(C.F. rappresentata e difesa dagli avv.ti Daniela Parte_2 P.IVA_3
Crivelli del Foro di Savona (C.F. PEC: C.F._7
, Nicola Ditta del Foro di (C.F. Email_7 Pt_2
PEC: e Barbara Pozzolo del Foro di C.F._8 Email_8
Genova (C.F. PEC: , C.F._9 Email_9
Appellate -
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante: “Piaccia alla Corte d'Appello Ecc.ma, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta ed in integrale riforma della sentenza n. 637/2024 (R.G. n. 704/2023) emessa dal
Tribunale di Savona, Dott. Alberto Princiotta, in data 4 settembre 2024, pubblicata in data 5 settembre 2024: 1) In via principale, accertare e dichiarare (i) l'inadempimento dell'
[...] per la Preservazione della Fede agli obblighi contrattualmente assunti Controparte_1 nonché (ii) la legittimità del recesso dal Contratto Preliminare del 19.11.2007 – come successivamente prorogato e integrato anche con la scrittura privata in data 15 giugno 2021 - esercitato da in data 31.1.2022; per l'effetto, condannare l'Opera Pt_1 [...]
in persona del Vescovo di Albenga-Imperia e legale Controparte_1 rappresentante, al pagamento dell'importo di € 3.831.920, pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre ad € 100.840 per saldo prezzo così per un totale di € 3.932.760 oltre interessi fino al saldo, ovvero alla restituzione del prezzo corrisposto in esecuzione del Contratto
Preliminare in data 19.11.2007 oltre al risarcimento dei danni ed interessi fino al saldo. 2) Sempre in via principale, accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 2043 c.c. e/o ex art. 2049 c.c. e/o art. 2392 c.c. o come meglio visto della in persona del Vescovo e legale Controparte_2 rappresentante per le ragioni meglio dedotte in atti e per l'effetto condannare la al Pt_2 risarcimento dei danni patrimoniali sofferti da da quantificarsi in importo non inferiore Parte_1
a quanto corrisposto in forza del Contratto Preliminare in data 19.11.2007, pari ad euro
2.016.800, oltre al maggior danno da determinarsi in corso di causa ed interessi fino al saldo 3)
Respingere la domanda riconvenzionale dell' per la Preservazione Controparte_1 della Fede di esecuzione in forma specifica del Contratto Preliminare in data 19.11.2007, e conseguentemente revocare il trasferimento dell'immobile a disposto dal Tribunale di Parte_1
Savona con la sentenza impugnata 4) Vinti compensi e spese di entrambi i gradi del giudizio oltre accessori come per legge anche con riferimento agli onorari relativi alla CTU”.
Per l'appellata ( per la Preservazione della Fede) “Ogni contraria Controparte_1 istanza, eccezione e deduzione disattesa;
previe le pronunce e le declaratorie tutte del caso: In via preliminare: dichiarare inazionabile e/o improcedibile e/o inammissibile comunque rigettare
l'avversa azione, in ragione dei profili di inazionabilità illustrati in seno ai paragrafi VI.4, IX.1.,
IX.2, IX.3, IX.4, IX.5 e IX.6, per l'effetto confermando integralmente la sentenza n. 637/2024, Rg.
704/2023, Rep. 837/2024, resa dal Tribunale di Savona il 30 agosto 2024, pubblicata il 5 settembre
2024, avversamente impugnata. Comunque: dichiarare inammissibile e/o come meglio e comunque rigettare integralmente l'appello interposto dalla siccome infondato sia in fatto che in Parte_1 diritto, per l'effetto confermando integralmente la sentenza n. 637/2024, Rg. 704/2023, Rep.
837/2024, resa dal Tribunale di Savona il 30 agosto 2024, pubblicata il 5 settembre 2024, avversamente impugnata. Comunque: porre a carico di parte soccombente le spese e compensi di avvocato relativi al presente giudizio, oltre contributo 15% ed accessori tutti di legge”.
Per l'appellata ( : “Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione Controparte_2 disattesa;
previe le pronunce e le declaratorie tutte del caso;
In via preliminare: come eccepito ai punti I, II e III della presente comparsa di costituzione in appello, dichiarare inazionabile e/o improcedibile e/o inammissibile o come meglio e comunque rigettare l'appello interposto dalla nei confronti della , per l'effetto confermando integralmente Parte_1 Controparte_2 la sentenza n. 637/2024, Rg. 704/2023, Rep. 837/2024, resa dal Tribunale di Savona il 30 agosto
2024, pubblicata il 5 settembre 2024, avversamente impugnata. In via principale: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della sopra estesa domanda preliminare, dichiarare inammissibile
e/o come meglio e comunque rigettare integralmente l'appello interposto dalla siccome Parte_1 infondato in rito ed in merito, per l'effetto confermando integralmente la sentenza n. 637/2024, Rg.
704/2023, Rep. 837/2024, resa dal Tribunale di Savona il 30 agosto 2024, pubblicata il 5 settembre
2024, avversamente impugnata. Comunque: porre a carico di parte soccombente le spese e compensi di avvocato relativi al presente giudizio, oltre contributo 15% ed accessori tutti di legge”.
FATTO

1. Con atto di citazione datato 22 febbraio 2023 la società (d'ora in avanti “ ”) Parte_1 Pt_1 conveniva in giudizio l' (d'ora in Controparte_1 avanti ” e (d'ora in avanti “ ), Controparte_1 Controparte_3 CP_3 chiedendo al Tribunale di Savona di accertare e dichiarare che tra l'attrice, quale promissaria acquirente e le convenute, in data 19.11.2009, era stato concluso un contratto preliminare di compravendita di svariati immobili di pregio siti in che tale contratto preliminare non Pt_2 era stato adempiuto per condotte imputabili alle convenute e che, pertanto, il recesso esercitato Pt_ Pt_ dalla nel corso del rapporto contrattuale era avvenuto in modo legittimo. La chiedeva, quindi, la restituzione del doppio della caparra versata e dell'ulteriore prezzo pagato. Pt_

2. La sosteneva che, nel corso del tempo, le parti avevano concordato varie proroghe della data della stipula del contratto definitivo e che, infine, con scrittura privata del 15 giugno 2021, avevano stabilito il termine della stipulazione del rogito al 30.9.2021. Tuttavia, in seguito agli accordi di cui sopra, dopo aver tentato di mettersi in contatto con questa non Controparte_1 comunicava alcunchè in merito alla regolarizzazione urbanistica e, stante il perdurante inadempimento, con pec del 29.12.2021, diffidava la promittente venditrice ad adempiere il contratto preliminare il 31.1.2022. Tuttavia, preso atto della impossibilità di procedere alla Pt_ stipula del rogito notarile, la affermava che il 31.1.2022 aveva esercitato il recesso dal contratto preliminare con contestuale richiesta della restituzione del doppio della caparra versata e dell'ulteriore importo corrisposto quale saldo del prezzo. Pt_

3. La chiedeva al giudice di adito di pronunciarsi anche nei confronti della Diocesi che, a detta della attrice, rispondeva in solido, ex artt. 2043 e/o 2049 e/o 2932 c.c., con l'
[...] in virtù delle norme del diritto canonico per cui il Vescovo di e è al CP_1 Pt_2 Pt_2 tempo stesso vertice e legale rappresentante sia della che dell' Pt_2 Controparte_1

4. Si costituiva in giudizio l' che si opponeva all'accoglimento delle domande Controparte_1 avversarie e affermava che, lo stato di fatto e di diritto degli immobili oggetto del preliminare Pt_ Pt_ erano conosciuti dalla . In via ulteriore, l' affermava che era stata la a Controparte_1 chiedere, per tredici anni, i rinvii della data di stipula del definitivo, rinvii che erano concessi in virtù della buona fede della promittente venditrice. Inoltre, l' proponeva Controparte_1 domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. chiedendo che il Tribunale disponesse il trasferimento dell'immobile oggetto della controversia a tenuto conto che il prezzo Parte_1 era già stato interamente versato e che l'immobile era trasferibile stante la regolarità edilizia e urbanistica. Pt_

5. Ancora, riferiva l'Opera Diocesana che, nel corso dei tredici anni, la aveva goduto della disponibilità dei beni, affermando che l'immissione nel possesso era avvenuta nel 2007, non Pt_ nel 2021 come sostenuto dalla controparte nell'atto di citazione e che stata la ad aver compiuto opere e interventi sugli immobili, sfociate nelle richieste di accatastamento del 2008.

6. Si costituiva altresì la che riferiva di essere totalmente estranea alla Controparte_2 vicenda e quindi carente della legittimazione passiva ribadendo la netta distinzione tra i due enti ecclesiastici convenuti in quanto dotati di distinta e autonoma personalità giuridica e la non qualificabilità della stessa come amministratore di fatto dell' Controparte_1

7. La causa era istruita con CTU e, all'esito del giudizio di primo grado, il tribunale affermava che Pt_ la mancata conclusione del contratto definitivo era ascrivibile alla , respingeva tutte le domande attoree, emetteva la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e condannava la parte soccombente al pagamento delle spese processuali.

8. Avverso la suddetta sentenza proponeva appello la società Parte_1

9. Con il primo motivo di appello, la parte appellante riteneva erronea la sentenza di primo grado Pt_ nella parte in cui attribuiva a l'avvenuto accatastamento del 2008 affermando che era stato Pt_ ciò ad aver ingenerato le complicazioni e difficoltà di ordine urbanistico. Si affermava che non aveva eseguito alcun intervento sull'immobile dalla data del preliminare fino al recesso, che l'accatastamento era necessario ad eliminare delle irregolarità che si erano verificate successivamente, nel 2022-2023, a causa di opere svolte dall' dopo il recesso Controparte_1
Pt_ di .
10. Con il secondo motivo di appello, l'appellante riteneva erronea l'affermazione del Tribunale secondo cui le irregolarità urbanistiche non erano presenti alla data del preliminare e ha ritenuto Pt_ che tali irregolarità originassero dal comportamento di con l'accatastamento del 2008.
Affermava inoltre l'infondatezza giuridica della tesi del CTU, fatta propria dal giudice di prime Pt_ cure, secondo cui se la avesse ritirato il permesso di costruire, per il quale il Comune di aveva prestato parere favorevole condizionato nel 2009, le irregolarità dell'immobile Pt_2 sarebbero state sanate. Pt_ 11. Con il terzo motivo di appello, la lamentava l'omessa valutazione da parte del giudice di prime cure della scrittura privata del 15 giugno 2021, avendo il Tribunale valutato tale scrittura esclusivamente come un ulteriore accordo di proroga del termine di stipula del rogito, mentre sosteneva che in essa le parti avevano dichiarato che dalle verifiche documentali e urbanistiche effettuate erano emerse ulteriori incongruenze e che si era obbligata a Controparte_4 svolgere diverse attività di regolarizzazione, poi non adempiute.
12. Con il quarto motivo di appello, l'appellante censurava la sentenza di primo grado ove era Pt_ stabilito che il recesso di era avvenuto in mala fede e citava una serie di attività fatte da Pt_
dimostrative della sua buona fede e della sua volontà di concludere il definitivo. Pt_ 13. Con il quinto motivo di appello, censurava l'accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dall'Opera ex art. 2932 c.c. e affermava inoltre che il trasferimento era CP_1 avvenuto senza considerare il diritto di prelazione dello Stato sul bene.
14. L'ultimo motivo di appello era relativo all'omessa pronuncia nei confronti della
[...]
Controparte_2
15. Si costituivano in appello l' e la . Controparte_1 Controparte_2
16. Quanto all' la convenuta in appello riteneva inammissibile l'appello Controparte_1 considerandolo una mera riproposizione dell'atto di citazione già integralmente rigettato nonché per omessa indicazione chiara e precisa dei capi della sentenza impugnati e, nel merito, ne chiedeva l'integrale rigetto.
17. La invece, ribadiva di essere del tutto estranea dal contratto Controparte_2 preliminare oggetto di causa e, nel merito, chiedeva il rigetto integrale dell'appello.
DIRITTO
L'appello, ancorchè ammissibile, deve essere rigettato.
I primi quattro motivi di appello possono essere trattati congiuntamente data la comunanza di questioni.
Dirimente, ai fini della soluzione della controversia, è l'esito della CTU in cui è stato accertato che alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, non sussistevano motivi ostativi alla conclusione del contratto essendo l'immobile regolare dal punto di vista edilizio.
Sussistevano, al più, difformità dal punto di vista catastale, circostanza che, tuttavia, non rendeva l'immobile non trasferibile in senso assoluto, ma richiedeva soltanto la sua regolarizzazione catastale. Inoltre, richiamando il principio di cui all'art. 1375 c.c. secondo cui “il contratto deve essere eseguito secondo buona fede”, si reputa del tutto contrario alla buona fede contrattuale porre ostacoli alla conclusione di un affare di un così ingente rilievo economico adducendo giustificazioni Pt_ circa asserite difformità catastali che potevano essere facilmente regolarizzate. Infine, la non poteva appellarsi a tali difformità catastali per giustificare la mancata conclusione del contratto Pt_ posto che le stesse erano state realizzate dalla stessa nel periodo in cui è stata immessa nel possesso dell'immobile.
L' ha inoltre dimostrato l'immissione nel possesso nel 2007 attraverso i seguenti Controparte_1
Pt_ riscontri documentali: verbali di assemblee condominiali in cui la aveva partecipato in veste di Pt_ condòmino, assumendo anche deleghe da parte di altri condòmini, nonchè il fatto che la risultava condomina e quindi debitrice nei riparti delle spese condominiali.
Altro elemento di rilievo nella vicenda attiene alla richiesta di permesso di costruire depositata dal Pt_
e poi non ritirata. Lo stesso CTU aveva affermato che gli immobili sarebbero stati trasferibili Pt_ sia al momento della stipula del preliminare sia successivamente, se la avesse dato seguito alla pratica amministrativa. Pt_ Il recesso è stato quindi esercitato in modo non corretto da parte di che, pertanto, non può ottenere il pagamento del doppio della caparra versata.
Anche il quinto motivo di appello deve essere rigettato e deve essere confermata la pronuncia emessa dal giudice di prime cure ex art. 2932 c.c. Il compendio immobiliare oggetto di causa era infatti trasferibile dalla sentenza ex art. 2932 c.c. e ciò è stato confermato anche da parte del CTU che nella relazione peritale aveva affermato la piena corrispondenza tra l'attuale consistenza degli immobili e quella indicata nel preliminare e la sua regolarità dal punto di vista sia urbanistico che catastale.
Quanto alla posizione della , deve ritenersi il difetto di legittimazione Controparte_2 passiva della stessa. La è un soggetto giuridico diverso e autonomo dall' Pt_2 Controparte_1 dotata di un proprio esclusivo patrimonio. Anche il riconoscimento dei due soggetti giuridici,
l'Opera Diocesana e la Diocesi, è avvenuto in tempi diversi. L'asserzione di parte appellante secondo cui la avrebbe promosso la cessione dell'immobile di proprietà dell' Pt_2 [...] non è condivisibile in quanto il fatto che nella vicenda vi sia stata la richiesta di licenza CP_1 alla Santa Sede da parte del Vescovo deriva dalle norme di diritto canonico secondo cui, in via generale, è sempre e solo il Vescovo a poter avanzare richieste di licenza al Santo Padre quando si tratta di beni appartenenti sia alla Diocesi, che ad altri Enti ecclesiastici e ciò non significa che la diventi coobbligata nella vicenda. Pt_2
Alla luce di quanto premesso, l'appello deve essere rigettato.
Ne consegue, in virtù del principio della soccombenza, la condanna di al pagamento Parte_1 delle spese processuali liquidate come da dispositivo.
Dichiara ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l'appello è stato interamente rigettato.


P.Q.M.

nella causa di appello contro la sentenza n. 637/2024 (R.G. n. 704/2023) emessa dal Tribunale di
Savona, in data 4 settembre 2024, pubblicata in data 5 settembre 2024 e notificata a in Parte_1 data 11 settembre 2024 promossa da:
(c.f. e p.iva Parte_1 P.IVA_1
- Appellante -
-

contro

-
1. (C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2
2. (C.F. ) Parte_2 P.IVA_3
- Appellate -
Così decide: rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata.
Condanna la parte appellante a rimborsare alle appellate le spese del presente grado di giudizio, che liquida nella somma complessiva di euro 8.000,00, oltre a spese generali ed accessori di legge.
Dichiara ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l'appello è stato interamente rigettato.
Genova, 9 dicembre 2025
Minuta redatta dal MOT dott.ssa Francesca Fondacone
IL PRESIDENTE ESTENSORE
Dott. Marcello Castiglione