R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott. LE LD Presidente rel.
- dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
- dott.ssa Matilde Carpinella Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281-sexies c.p.c.)
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 603 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021 decisa all'udienza del 18/12/2025 e vertente
TRA
) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
con l'avv. Valerio Vallefuoco ( che C.F._2 C.F._3 le rappresenta e difende in virtù di procura in atti
- APPELLANTI ED APPELLATE INCIDENTALI - contro
) con il prof. avv. Giovanni Verde Controparte_1 C.F._4
) e con gli avv.ti Antonio Principato C.F._5
) e UD De FA , che la C.F._6 C.F._7 rappresentano e difendono in virtù di procura in atti - PARTE APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE -
nonché contro
) con gli avv.ti Luca Calcagni Controparte_2 C.F._8
e che lo C.F._9 Parte_3 C.F._10 rappresentano e difendono in virtù di procura in atti
- APPELLATO -
e contro
), in persona del legale rappresentante pro CP_3 P.IVA_1 tempore, con l'avv. Umberto Garofoli ) che la rappresenta C.F._11
e difende in virtù di procura in atti
- APPELLATA -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 18064/2020 emessa dal Tribunale di Roma e pubblicata il 17/12/2020
CONCLUSIONI
Come da verbale dell'udienza di discussione del 18/12/2025
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Per quanto qui ancora d'interesse, va premesso che con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. convenne in giudizio e Controparte_1 Pt_1 Parte_2 deducendo, come sintetizzato nella sentenza impugnata:
“di aver acquistato da e , per atto a rogito del Parte_1 Parte_2 notaio del 2/7/2013 (Rep. 35476, Racc. 24381), la proprietà Controparte_2 superficiaria all'appartamento sito a Via Laurentina n. 722, scala A, piano CP_3
III, int. 10, Edificio T15, con relative pertinenze, individuato al Catasto del
Comune di al foglio 884, part. 236, sub. 41 e sub 119, al prezzo di € CP_3
300.000,00; 2) che l'immobile rientrava nell'ambito di una zona P.E.E.P. e faceva parte di un complesso edificato in forza della convenzione urbanistica del
4/11/1987, stipulata tra la (società incorporante la Controparte_4 CP_5
e il 3) che lo stesso era pervenuto ai venditori a seguito di CP_6
2 successione di , la quale lo aveva acquistato, unitamente al fratello Persona_1
dalla con atto del 7/02/1989 a rogito del notaio CP_7 Controparte_4
per il prezzo di £ 143.000.000 (pari a € 73.853,37), impegnandosi, per Per_2 sé, eredi e aventi causa, a non disporne in contrasto con le prescrizioni contenute nella summenzionata convenzione;
4) che tra gli obblighi gravanti sui Pt_1 nonché sui loro eredi e aventi causa, vi era anche quello, previsto dall'articolo
14 della convenzione, relativo al prezzo massimo di cessione dell'immobile, che era stato anche richiamato nel contratto con il quale l'avevano acquistato dalla
5) che, secondo i calcoli effettuati in base ai parametri contenuti Controparte_4 nel citato articolo 14, il prezzo dell'unità immobiliare oggetto della compravendita, alla data del 2/07/2013, non poteva superare la somma di €
121.213,00, secondo quanto emergeva dalla perizia tecnico contabile allegata;

6) che doveva essere dichiarata la nullità parziale della clausola relativa al prezzo difforme, contenuta nell'art. 6 del contratto pubblico di compravendita a rogito del notaio e tale clausola doveva essere sostituita con il prezzo massimo CP_2 di cessione;
7) che, conseguentemente, parte convenuta doveva essere condannata alla ripetizione della somma che aveva ricevuto in eccedenza, pari
a € 178.787,00, oltre agli interessi sulla somma da restituire dal 2/7/2013 al soddisfo;
8) che le richieste di restituzione della suddetta somma inviate alle erano rimase senza positivo riscontro;
9) che dalla lettura degli atti Pt_4 emergeva la responsabilità professionale del notaio chiamato in Controparte_2 causa dalle convenute, per non aver diligentemente adempiuto al suo mandato
e, in particolare, per non aver segnalato che il bene oggetto del contratto da lui rogato, fosse gravato dal vincolo del prezzo massimo di cessione”.

2. Si costituirono nel giudizio le convenute e Pt_1 Pt_2 Pt_1 chiedendo:
“di dichiarare la domanda attorea improcedibile ai sensi dell'art. 5 del D Lgs
28/2010; di rigettare la domanda in quanto infondata in fatto e in diritto;
in via subordinata, di annullare e/o dichiarare nullo il rogito di compravendita del diritto di superficie per vizio del consenso, vizio determinato dalla condotta dolosa della
in via ulteriormente gradata di condannare le convenute al pagamento CP_1 della somma corrispondete al solo corrispettivo che consentirebbe alla CP_1
3 ex art. 31 comma 49 bis L. 448/1998, di commutare il diritto di superficie in diritto di proprietà, facendo venir meno i vincoli di libera circolazione del bene;
in via riconvenzionale, di condannare la A) al risarcimento del danno CP_1 patito per non aver potuto, in diretta conseguenza della sua condotta dolosa, commutare il diritto di superficie in diritto di proprietà e alienare lo stesso diritto di proprietà a prezzo di mercato, danno coincidente con il valore di mercato del bene e da quantificarsi nella somma di € 340.000,00 o in quella superiore o inferiore ritenuta di giustizia;
B) condannare la alla corresponsione della CP_1 somma pari alla differenza tra € 20.000,00 e il corrispettivo che la stessa dovrà versare a per la trasformazione del diritto di superficie in diritto CP_3 di proprietà e, laddove fosse emerso che la avesse depositato istanza a CP_1
per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, CP_3 condannare la alla corresponsione della somma di € 50.000,00 a titolo CP_1 di risarcimento del danno per condotta temeraria e abuso del processo;
condannare il e il Notaio terzi chiamati in CP_6 Controparte_2 garanzia, a manlevarle rispetto al pagamento di qualunque somme che fosse stata riconosciuta in favore dell'attrice”.
3. Si costituirono anche il terzo chiamato notaio eccependo Controparte_2 la propria carenza di legittimazione passiva e chiedendo il rigetto della domanda di manleva per aver agito con la dovuta diligenza, e la terza chiamata
[...]
, chiedendo di dichiarare la nullità della domanda ex art. 164 c.p.c., il CP_3 proprio difetto di legittimazione passiva o, comunque, di respingere ogni avversa domanda in quanto infondata.

4. Con sentenza n. 18064/2020, pubblicata in data 17.12.2020, il Tribunale di Roma, in accoglimento della domanda attorea, così decise: “dichiara la nullità parziale del contratto di compravendita della proprietà superficiaria dell'immobile sito a in Via Laurentina n. 722, scala A, piano III, int. 10, Edificio T15, CP_3 con relative pertinenze, individuato al Catasto del Comune di al foglio 884, CP_3 part. 236, sub. 41 e sub 119, stipulato per atto pubblico a rogito del notaio CP_2 del 2/7/2013, Rep. 35476, Racc. 24381, tra ,
[...] Parte_1 Pt_2
e , nella parte in cui stabiliva il prezzo di vendita in €
[...] Controparte_1
300.000,00, con conseguente sostituzione di tale clausola ex artt. 1419, secondo
4 comma, c.c. e 1339 c.c., con il prezzo stabilito ex lege di € 121.213,00; 2.
Condanna e , in solido tra loro, al pagamento in Parte_1 Parte_2 favore di , della somma di € 178.787,00, oltre interessi dalla Controparte_1 data della domanda e fino al soddisfo;

3. Rigetta le domande riconvenzionali e di manleva formulate dalle convenute;

4. Dichiara inammissibile in quanto tardiva la domanda avanzata dall'attrice nei confronti di 5. Controparte_2
Compensa tra le parti le spese del giudizio”.

5. Affermò, in sintesi, il primo Giudice che: “per le aree cedute in diritto di superficie (per periodi variabili da 60 a 99 anni), regolate dall'art. 35 commi 7 e
8 della L. n. 865/1971, il regime di circolazione degli immobili è rimesso alle convenzioni stipulate tra il e i soggetti concessionari dell'area da CP_6 edificare;
tali convenzioni devono prevedere, tra l'altro, il corrispettivo della concessione, le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare,
i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione, i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, i criteri per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita, le sanzioni a carico del concessionario in ipotesi di violazione del regime convenzionale nonché vincoli all'alienabilità del bene;
per l'individuazione dei criteri relativi alla determinazione del canone di locazione e del prezzo di cessione e delle sanzioni a carico del concessionario è stata prevista la deliberazione del Consiglio Comunale;
nessuna modifica della disciplina è stata introdotta per le aree cedute in diritto di superficie dalla L. n. 179/1992, che hanno continuato ad essere regolate dall'art. 35 commi 7 e 8 della L. n.
865/1971 e dalla disciplina attuativa delle convenzioni, che oltre ad essere delegate dalla legge a fissare il prezzo massimo di cessione, regolano anche la cedibilità del diritto di superficie. Con l'art. 5, c.

3-bis, D.L. 70/2011 (Decreto
Sviluppo 2011), convertito con modifiche dalla L. 106/2011, è stata introdotta la facoltà di rimozione del vincolo sul prezzo di cessione stabilito dalle convenzioni P.E.E.P. aggiungendo il comma 49-bis all'art. 31 della L. 448/1998.
A mente della nuova disposizione, la cosiddetta affrancazione era subordinata - prima della modifica del 2018 - ai seguenti presupposti: 1) la decorrenza di cinque anni dal primo trasferimento dell'immobile; 2) la stipula tra il proprietario
5 richiedente e il Comune di una convenzione soggetta a trascrizione;
3) la previsione di un canone per l'eliminazione del vincolo da versare all'ente pubblico in base a parametri aritmetici stabiliti da quest'ultimo. Su tale quadro normativo
è intervenuta, nel 2015, la Suprema Corte a Sezioni Unite, la quale, interpretando retroattivamente la disciplina relativa agli immobili di edilizia agevolata convenzionata costruiti ai sensi dell'art. 35 della L. n. 865/1971, ha precisato che il vincolo sulla determinazione del prezzo previsto nella vendita di tali alloggi, non è soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare e anzi, in assenza di convenzione ad hoc, segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita (v.
Cass. Civ., Sez., Sez. Un., 16/09/2015, n. 18135) e così, di fatto, ha ribaltato
l'orientamento in precedenza di gran lunga prevalente della Giurisprudenza, del
Notariato e dei Comuni, che per anni avevano ritenuto che, dopo il primo trasferimento dell'immobile, il vincolo del prezzo massimo di cessione non fosse più operante. La suddetta pronuncia ha chiarito che il vincolo alla determinazione del prezzo discende, in tutti i casi e pertanto sia per le convenzioni per la cessione del diritto di superficie e sia per le convenzioni per la cessione del diritto di proprietà piena, direttamente dalla legge e che, in forza del citato art. 35 - che delega al Consiglio Comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata -, gli atti amministrativi relativi, così come le convenzioni, in quanto promananti in forza della predetta delega legislativa, traggono da quest'ultima, direttamente, il carattere di imperatività e, pertanto, debbono ritenersi compresi nella previsione dell'art. 1339 c.c., cui si ricollega quella dell'art. 1419, comma 2, c.c., posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa senza riflessi invalidanti sull'intero contratto in ipotesi di sostituzione di diritto. Ne deriva, in definitiva, che la clausola sul prezzo contenuta nel contratto di avente a oggetto
i citati immobili che superi i limiti di legge, risulta affetta da nullità ex artt. 1418
e 1419 c.c. e deve essere eterointegrata (ex art. 1339 c.c.) con il prezzo vincolato”.
6. Avverso la predetta sentenza e hanno proposto Pt_1 Parte_2
6 appello, articolato in tre motivi, formulando le seguenti conclusioni: “- in via pregiudiziale, una volta concessa la mediazione, valutare di rimettere le parti a mediazione stante la presentazione dell'istanza di affrancazione;
- in via principale, in riforma della sentenza impugnata, dichiarare improcedibile, stante la presentazione dell'istanza di affrancazione ovvero rigettare ogni domanda della appellata avanzata in primo grado, in quanto infondata in fatto e in diritto;
in via ulteriormente, condizionata al mancato accoglimento del primo motivo di appello, dare atto che le sig.re e , odierne Parte_2 Parte_1 appellanti, sono solo tenute al pagamento della somma corrispondente al solo corrispettivo, ex art. 31 comma 49 bis e ss. L.448/1998, con ogni conseguente effetto;
in via subordinata, condizionata al mancato accoglimento del primo e/o del secondo motivo di appello, nella denegata ipotesi di conferma della condanna ad un importo di euro 178.000 oltre interessi dalla domanda, in riforma della sentenza impugnata e in accoglimento della domanda riconvenzionale condizionata svolta in primo grado, annullare il rogito di compravendita del diritto di superficie per cui è causa in ragione del vizio del consenso delle sigg.re
vizio determinato dalla condotta dolosa della sig.ra e - per Pt_1 CP_1
l'effetto - condannare la sig.ra al risarcimento del danno patito Controparte_1 dalle sigg.re per non aver potuto, in diretta conseguenza della sua Pt_1 condotta dolosa, commutare il diritto di superficie ed alienare lo stesso diritto a prezzo di mercato, danno coincidente con il valore di mercato del bene e da quantificarsi nella somma di € 320.000,00 o in quella superiore o inferiore che verrà ritenuta di giustizia;
b. condannare la sig.ra alla corresponsione CP_1 in favore delle sigg.re e della somma pari alla differenza Pt_1 Parte_2 tra €20.000,00 ed il corrispettivo che la stessa dovrà versare a CP_3 per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà; c. laddove dovesse emergere, anche a seguito della presentazione dell'istanza, che la sig.ra abbia già depositato istanza a per la trasformazione, CP_1 CP_3 previa corresponsione del relativo corrispettivo, del diritto di superficie in diritto di proprietà, condannare la stessa alla corresponsione in favore Controparte_1 delle sigg.re e di €50.000,00 a titolo di risarcimento del Pt_2 Parte_1 danno per condotta temeraria ed abuso del processo;
- Con vittoria di spese di
7 primo e secondo grado, oltre il rimborso spese forfettario, IVA e Cap.”

7. Si è costituita in giudizio chiedendo, in via preliminare, che Controparte_1
l'appello proposto sia dichiarato inammissibile ex art. 348-bis c.p.c.; che sia dichiarata l'inammissibilità delle domande nuove nonché del deposito di documenti nuovi, ai sensi dell'art. 345 c.p.c.; nel merito, il rigetto dell'appello in quanto infondato. In via incidentale, ha chiesto la riforma della Controparte_1 sentenza impugnata nella parte in cui il primo Giudice ha compensato le spese di lite.

8. Si è costituito in giudizio il notaio chiedendo, la conferma della Controparte_2 sentenza impugnata e, in via subordinata, in caso di accoglimento, anche parziale, della proposta impugnazione la conferma delle statuizioni rese nei suoi confronti, con vittoria di spese di lite.

9. Si è costituita altresì chiedendo di confermare la sentenza del CP_3
Tribunale di Roma, con il favore delle spese di lite.
Con ordinanza del 6/05/2021 la Corte ha sospeso l'efficacia esecutiva della sentenza ed ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
Con separate istanze, rispettivamente del 6/11/2025 e del 20/11/2025, le appellanti hanno chiesto di essere autorizzate al deposito di documenti sopravvenuti, quali l'autorizzazione di alla stipula della CP_3 convenzione integrativa per l'eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione e la successiva scrittura privata del 12/11/2025 con cui
[...]
ed e hanno consensualmente rimosso l'obbligo CP_3 Pt_1 Parte_2 del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione di cui alla convenzione del 4/11/1987, con cui il Comune di (ora ) concesse a CP_3 CP_3 [...] il diritto di superficie su aree destinate all'edilizia economica e popolare, CP_5 ai sensi dell'art. 35 della L. 865/71.
Concesso termine per il deposito di note conclusionali, all'odierna udienza le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa, all'esito della quale, la Corte ha pronunciato la presente sentenza, ai sensi dell'art. 281 – sexies, co. 3, c.p.c.
10. Preliminarmente, va respinta l'eccezione d'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. in quanto assorbita dal fatto che la Corte, con
8 delibazione in senso reiettivo, implicitamente resa, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni ed ha scelto di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (cfr. Cass. n. 37272/2021).
11. Va altresì disattesa l'eccezione, proposta ai sensi dell'art. 345 c.p.c. di inammissibilità delle nuove produzioni documentali effettuate dalle appellanti, e delle conseguenti deduzioni
Questa Corte, infatti, ritiene acquisibile la documentazione prodotta dall'appellante in questo gravame, sia unitamente all'atto di appello che con le successive istanze del 06/11/2025 e del 21/11/2025, in quanto formatasi successivamente alla definizione del giudizio di primo grado.
Si tratta, infatti, dell'istanza di affrancazione, datata 18/01/2021, della determina dirigenziale del 27/06/2025 di autorizzazione alla stipula della convenzione integrativa, volta all'eliminazione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e del successivo atto di rimozione dei vincoli convenzionali (o convenzione integrativa di affrancazione) stipulato tra e le CP_3 appellanti in data 12/11/2025.
La produzione di tale documentazione è pertanto ammissibile, in quanto di formazione posteriore ai termini preclusivi di produzione probatoria ed alla emissione della sentenza del primo grado di giudizio (tanto vale, in particolare, per la scrittura privata del 12/11/2025, conclusa dalle appellanti con
[...]
e decisiva, nel senso che si vedrà, ai fini dell'esito del presente giudizio). CP_3
Sempre preliminarmente, va rilevato che non sono state formulate dalle parti appellanti domande nei confronti del notaio e di , Controparte_2 CP_3 terzi chiamati in primo grado dalle convenute Il rigetto delle domande Pt_1 nei loro confronti, con l'integrale compensazione delle spese di lite di primo grado, non è quindi oggetto dell'impugnazione qui in decisione ed è quindi passato in giudicato. La notifica dell'appello anche ai predetti terzi chiamati in primo ha quindi avuto il significato sostanziale, ma evidente, di una denuntiatio litis, finalizzata esclusivamente a ricostituire in questo grado il contraddittorio in maniera integralmente speculare al grado precedente. L' assenza di domande e di effettivo contrasto tra le parti impugnanti ed il notaio e Controparte_2 [...]
esclude, pertanto, che debbano essere liquidate le spese di lite tra di CP_3
9 loro.
12. Passando al merito dell'impugnazione, le appellanti principali hanno formulato tre motivi di appello.
Il primo motivo di impugnazione è rubricato: “a seguito dell'iniqua sentenza di primo grado, gli appellanti hanno presentato istanza di affrancazione, giusta anche la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale del 10/11/2020 del D.M. n. 151 del 28 settembre 2020, Regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata. – conseguente applicazione dell'art. 31, comma 49 bis, ter e quater della Legge n.
448/1998 attualmente in vigore” le appellanti, ritengono ingiusta ed iniqua la sentenza del Tribunale d Roma nella parte in cui ha disposto la condanna “al pagamento dell'intera differenza tra il prezzo vincolato e il prezzo di vendita, anziché al pagamento del minore importo necessario per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze ai sensi dell'art. 31, comma 49 bis, L. n. 448 del
1998”. Con tale censura le appellanti sostengono che il Tribunale avrebbe errato nel non aver considerato gli interventi legislativi che hanno reso possibile la presentazione dell'istanza di affrancazione solo con l'entrata in vigore del D.M.
n. 151 del 28 settembre 2020 (pubblicato il 10/11/2020, in vigore dal
25/11/2020), quindi in un momento prossimo alla decisione della causa in primo grado (sentenza pubblicata il 17/12/2020).
Considerata l'avvenuta presentazione dell'istanza di affrancazione, sarebbe quindi ingiusta la decisione di primo grado che ha dichiarato la nullità della clausola mentre, al più, il Giudice avrebbe dovuto dichiarare solo che il contratto non producesse effetti limitatamente alla clausola sul prezzo.
13. Con il secondo motivo di appello - condizionato al mancato accoglimento del primo, rubricato: “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 31, comma 49 bis, ter e quater della Legge n. 448/1998 come novellato, in relazione all'art.
1419 c.c., 1423 c.c., art. 2033 c.c., 2041 c.c.” l'appellante censura la sentenza nella parte in cui ha condannato il venditore a ripetere l'intera differenza tra il prezzo vincolato stabilito nella convezione e quello di vendita pagato secondo la clausola del rogito dichiarata nulla, avendo errato nel configurare la differenza
10 di prezzo come indebito oggettivo ai sensi dell'art. 2033 c.c.
14. Con il terzo motivo di appello, proposto in subordine al mancato accoglimento dei precedenti e rubricato “impugnazione del rigetto della domanda riconvenzionale condizionata – violazione e/o falsa applicazione degli art. 2712 c.c.; 2719 c.c., in relazione agli art. 215 c.p.c. e in rapporto ai principi di cui ex plurimis Cass., 19 gennaio 2018, n. 1250” l'appellante critica la decisione del primo Giudice nella parte in cui ha rigettato la domanda riconvenzionale volta a far dichiarare nullo o annullabile per dolo il contratto di compravendita, e le conseguenti domande risarcitorie, in ragione della mala fede contrattuale e la dolosa predeterminazione della per l'errata valutazione CP_1 dei mezzi di prova in cui sarebbe incorso il primo Giudice.
15. Va preliminarmente osservato che la disciplina del prezzo massimo di cessione e quella relativa all'affrancazione dal relativo vincolo, costituente onere reale, negli alloggi di edilizia convenzionata agevolata costruiti ai sensi dell'art. 35 della L. 22.10.1971 n. 865 è stata modificata a seguito della introduzione dell'art. 25-undecies della L. n. 136/2018, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il
18.12.2018 che ha apportato modifiche all'articolo 31 della legge 23 dicembre
1998, n. 448.
16. Fatta tale premessa circa il quadro normativo applicabile, va precisato che, in materia, sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte che, con sentenza n. 21348 del 2022, hanno precisato che “la procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25 - undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma


3 - bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili, nei termini di cui all'art. 31, comma 49 – quater, della l. n. 448 del 1998."
Le Sezioni Unite hanno altresì evidenziato che "in materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all'art. 5, comma 3 - bis, del
11 d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all'art. 25 - undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49 - bis, della l. n. 448 del 1998; tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall'art. 3, comma 63, della l. n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46, della l. n. 448 del
1998, sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni P.E.E.P.) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della l. n. 10 del 1977
(c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001".
Le Sezioni Unite, infine, hanno ritenuto "doveroso chiarire, peraltro, proprio ai fini del giudizio di rinvio che si andrà a celebrare, che l'odierno controricorrente
[...] potrà utilmente attivare, qualora lo ritenga opportuno, la procedura di affrancazione dell'immobile in questione allo scopo di estinguere la pretesa di rimborso della differenza di prezzo avanzata nei suoi confronti dall'odierna ricorrente;
e tale domanda, ove esercitata, avrà l'effetto sospensivo di cui all'art. 31, comma 49 - quater, della legge n. 448 del 1998".
Successivamente, è stato ribadito dalla giurisprudenza di legittimità che “Le sezioni unite di questa Corte (Cass., sez. un., n. 21348/2022) hanno invece chiarito che la domanda di affrancazione, ove esercitata e documentata, determina la sospensione del processo di ripetizione dell'indebito, essendo l'effetto di cui all'art. 31, comma 49-quater, della legge n. 448 del 1998 appunto un effetto sospensivo (v. al riguardo anche Cass. n. 5247/2024).” (Cass. n.
29368/2025).
La disciplina introdotta dall'art. 25-undecies si applica, dunque, retroattivamente anche ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore ed ai procedimenti pendenti, senza che ciò configuri violazione dei principi costituzionali di cui agli artt. 3, 24, 77, 101, 102, 104, 107, 111 e 117 Cost., né dell'art. 6 CEDU e dell'art. 1 del Protocollo n. 1 CEDU, come confermato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 210/2021.
Dunque, come affermato dalla Suprema Corte (cfr. Cass. n. 14528/2024):
12 - l'art. 25 undecies del d.l. n. 119/2018 - che ha, tra l'altro, sostituito l'art. 31, comma 49 bis, della legge n. 448/1998- ha esteso la facoltà di richiedere l'affrancazione a tutti gli interessati, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (ivi compresi i venditori);
- la Corte costituzionale, con la sentenza n. 210/2021, ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale sollevate dall'Arbitro unico di Roma;

- il comma 49-quater del citato art. 31, come introdotto dal d.l. n. 119/2018, ha stabilito: a) che, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;
b) che l'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli, che comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva;

- il vincolo del prezzo è eliminato soltanto per effetto di apposita convenzione ad hoc, da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione;

- la procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica è consentita anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70/2011 (13 luglio 2011);
- all'esito dell'adozione del provvedimento di affrancazione e del successivo atto di affrancazione, il diritto della controparte di pretendere la differenza del prezzo di cessione deve ritenersi estinto e, dunque, non esigibile;

- va dichiarata la cessazione della materia del contendere alla stregua dell'estinzione e della conseguente inesigibilità del diritto di pretendere la ripetizione del prezzo eccedente.
Nel caso di specie, la vicenda deve quindi essere riletta e decisa sulla base della procedura di affrancazione e dell'intervenuta stipula della scrittura privata autenticata dell'atto notarile conseguente del 12/11/2025, che ha comportato la rimozione dell'obbligo convenzionale del prezzo massimo di cessione (art. 1, comma due del contratto del 12/11/2025), integrando un fatto nuovo, sopravvenuto anche alla instaurazione del giudizio di secondo grado, di cui la
Corte è tenuta a prendere atto.
13 Infatti, l'art. 31, comma 49-quater, della l. n. 448/1998 dispone che «in pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49 -bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva.»
Il decreto del Ministro dell'economia e delle finanze (cui fa riferimento il citato comma 49-bis) in materia di regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata, adottato il
28 settembre 2020, con numero 151 ed entrato in vigore il 25 novembre 2020, all'art. 1, comma 4, ha a sua volta precisato - che “il vincolo è rimosso, anche ai fini dell'estinzione delle pretese di rimborso di cui all'articolo 31, comma 49 – quater, secondo periodo, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 per effetto della stipula della convenzione tra le parti”.
Dal contesto normativo in materia si evince quindi la retroattività della disciplina di rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione, nel senso che essa incide anche sui contratti di cessione stipulati prima della sua entrata in vigore.
Il fatto nuovo della stipula dell'atto di affrancazione (come già detto legittimamente documentato ed invocato dalle appellanti principali), comportando l'estinzione delle pretese di rimborso di parte attrice, si sovrappone quindi alla decisione di primo grado, rendendo in questa sede irrilevante valutare, ai fini del merito, l'assunta erroneità di quest'ultima per le ragioni originariamente introdotte nell'appello principale.
In ossequio a siffatto insegnamento, poiché è sopravvenuta, nelle more del presente giudizio, l'affrancazione, l'impugnata sentenza deve essere riformata e va dichiarata la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto di parte acquirente di pretendere la ripetizione della differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione.
14 17. La riforma della sentenza di primo grado determina la caducazione della statuizione sulle spese, cui segue il relativo dovere, per il giudice d'appello, di provvedere d'ufficio a un nuovo regolamento delle stesse.
Tale pronuncia, secondo il principio della globalità del giudizio sulle spese, deve avvenire con riferimento all'intero processo e all'esito finale della lite.
Sempre in base al sopra richiamato insegnamento della Suprema Corte, (Cass.
n. 14528/2024, cit.), le spese e i compensi di lite devono essere regolati secondo il criterio della soccombenza virtuale o potenziale.
Al riguardo, va detto che, ove non fosse sopravvenuta l'affrancazione curata dagli alienanti, la disposta ripetizione dell'indebito oggettivo per eccedenza del prezzo pattuito rispetto al tetto massimo consentito avrebbe, pacificamente, dovuto trovare conferma, in base all'orientamento giurisprudenziale ormai univoco che ha preso le mosse dalla nota pronuncia della Corte di cassazione a sezioni unite n. 18135/2015.
Occorre considerare poi che le parti alienanti, come deducono nel primo motivo, hanno presentato l'istanza di affrancazione dopo la pronuncia di primo grado ed hanno introdotto il presente giudizio di appello proprio allo scopo di far valere l'avvenuta presentazione dell'istanza, in vista della futura affrancazione e della conseguente estinzione del diritto degli acquirenti, i quali hanno dovuto sopportare non solo le spese del giudizio di primo grado, ma anche quelle del grado di appello.
Pertanto, le appellanti, già soccombenti in primo grado, devono essere condannate a rifondere agli appellati le spese del doppio grado di giudizio, che si liquidano, utilizzando i parametri di cui al d. m. n. 55/2014 (aggiornati, da ultimo, con d. m. n. 147/2022) e tenendo conto del valore del prezzo convenuto eccedente, con riferimento allo scaglione da € 52.001,00 ad € 260.000,00, ai valori medi per tutte le fasi dei due gradi.
18. Il motivo d'appello incidentale, che attinge il capo della decisione di primo grado che ha compensato le spese di lite, resta assorbito dalla decisione resa sull'appello principale, che ha condotto in questo grado ad una nuova decisione su tali spese, in ragione della soccombenza virtuale o potenziale commisurata all'esito complessivo finale della lite.
15

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti contro la sentenza del Tribunale di Roma n. 18064/2020 pubblicata il 17.12.2020, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. in riforma dell'impugnata sentenza, dichiara la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto di di pretendere la ripetizione della differenza tra prezzo di Controparte_1 mercato pagato e prezzo massimo di cessione;

2. dichiara assorbito l'appello incidentale proposto da nei Controparte_1 confronti di e Parte_1 Parte_2

3. condanna e n solido a rifondere a Parte_1 Parte_2 CP_1 le spese del doppio grado di giudizio, che liquida in € 259,00 per
[...] esborsi e in € 14.103,00 per compensi per il primo grado, e in € 14.317,00 per compensi per il secondo grado, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.
Il Presidente est.
LE LD
16