N. R.G. 1796/2023
REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
II SEZIONE CIVILE
La Corte, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati: dott. Giampiero Fiore Presidente dott.ssa Anna Maria Rossi Consigliere dott.ssa Bianca Maria Gaudioso Consigliere Relatore
nella causa d'appello iscritta al r.g. n. 1796/2023 promossa da: sulle conclusioni precisate dalle parti, all'esito della discussione tenutasi all'udienza in data 28.2.2025, sentito il relatore, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
(C.F. ) Parte_1 P.IVA_1
Avv. Michele Vietti

contro

:
(CF./P.IVA ) Controparte_1 P.IVA_2
Avv. Valentina Calderoni
In punto a: locazione
Fatti di causa
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato presso il Tribunale di Ravenna nel 2023, Parte_1
(d'ora in poi anche senza tipo sociale) espose e documentò che:
- era proprietaria dell'immobile sito in Comune di Cervia (RA), località LA RI, Viale
Romagna n. 171, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia al foglio 17 particella 889 sub. 8, avendone acquistato la proprietà nell'ambito del procedimento di espropriazione immobiliare n. 13/2022
R.G.E. promosso avanti al Tribunale di Ravenna contro il precedente proprietario, Controparte_2
;
[...]
pagina 1 di 7 - era subentrata nel contratto di locazione ad uso commerciale stipulato il 7.8.2017 e registrato il
30.8.2017 dal precedente proprietario con (d'ora in poi anche senza tipo sociale); Controparte_1
- l'art. 3 del contratto prevedeva che ciascuna rata fosse pagata entro il giorno 5 di ogni mese e che il mancato pagamento “di una sola rata del corrispettivo pattuito, decorso il termine massimo di tolleranza di 10 giorni dalle suindicate scadenze, costituisce la parte conduttrice inadempiente, qualunque sia la causa, con la conseguente risoluzione ipso iure del contratto a suo danno e spese, senza bisogno di diffida
o di atti di ingiunzione”;
- non aveva pagato la rata del canone di locazione del mese di gennaio 2023 né entro i primi 5 CP_1
giorni del mese, né entro il termine massimo di tolleranza di 10 giorni dalla scadenza;

- , con lettera del 23.1.2023 contestò a tale inadempimento, comunicò che ai sensi Parte_1 CP_1 dell'art. 3 il contratto era risolto e chiese la riconsegna dell'immobile, libero da persone e cose, entro e non oltre il 31.1.2023;
- la conduttrice non aveva restituito l'immobile. CP_1
Alla luce dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione, chiese di condannare Parte_1
a riconsegnare immediatamente l'immobile oggetto di tale contratto. Altresì, poiché il ritardo CP_1
nella riconsegna era causa di evidente pregiudizio, chiese di fissare, ex art. 614-bis c.p.c., in € 328 oltre
IVA l'importo ad essa dovuto da per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del predetto ordine a CP_1
decorrere dalla data di notifica del provvedimento, nonché la condanna al pagamento del predetto importo ed al rimborso delle spese del giudizio.
Quanto all'entità dell'indicata penale, precisò che il canone di affitto ammontava ad € 120.000 annui oltre
IVA e che essa corrispondeva al canone giornaliero.
Infine, si riservò di far valere in separata sede ogni diritto per i danni e comunque a qualunque altro titolo, ragione e causa.
Si costituì ammettendo il proprio inadempimento, ma sostenendo di non aver mai mancato al CP_1
pagamento di un canone durante tutto il contratto e che il modesto ritardo nel pagamento del canone del mese di gennaio 2023, da corrispondersi entro il 15.1.2023 e versato il 25.1.2023, era imputabile solo ad una temporanea mancanza di liquidità dovuta principalmente alle spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile ed al recupero delle differenze dei canoni che, per un periodo, essa aveva versato in misura ridotta. Il Giudice dell'Esecuzione, infatti, con ordinanza del 30.12.2021, aveva ritenuto inopponibile alla procedura la scrittura privata registrata in data 29.1.2019 con la quale aveva convenuto con CP_1
l'originaria locatrice, la riduzione del canone annuale da € 120.000 ad € 55.000 Controparte_2 anche per l'annualità dal 31.8.2021 al 31.8.2022 (come già prevista nel contratto per le prime tre annualità in ragione delle ingenti spese di ristrutturazione che la conduttrice avrebbe sostenuto).
pagina 2 di 7 Concluse chiedendo il riconoscimento della propria buona fede contrattuale con conseguente rigetto della domanda di parte attrice e condanna della stessa alla rifusione delle spese processuali.
La mediazione sortì esito negativo ed il Tribunale con la sentenza n. 609/2023 rigettò la domanda proposta dalla locatrice e la condannò alla rifusione delle spese di lite a favore della conduttrice.
Il giudice prese atto del pacifico inadempimento della conduttrice al puntuale pagamento di un canone locatizio e della comunicazione dalle locatrice ex art. 1456 c.c. con lettera in data 23.1.2023, ma ritenne, prescindendo da qualsiasi indagine sulla gravità dell'inadempimento per via della clausola risolutiva espressa, che non sussistesse colpevole inadempimento imputabile alla conduttrice la cui CP_1 condotta era connotata da buona fede, talché l'operatività della clausola risolutiva poteva essere esclusa.
La conduttrice, infatti, aveva ammesso che il canone di gennaio 2023 non era stato pagato nel termine di tolleranza, bensì in data 25.1.2023, ed aveva dichiarato e documentato che mai in precedenza aveva ritardato il pagamento di un canone, che aveva sostenuto rilevanti spese per opere eseguite nell'immobile negli anni precedenti (docc. da 9 a 15) e che la procedura esecutiva aveva recuperato le differenze per i canoni pagati in via ridotta (doc. 16); da ultimo, risultava il puntuale versamento dei canoni di febbraio, marzo ed aprile 2023 (doc. 20).
Secondo il Tribunale, il leggero ritardo nel pagamento della sola mensilità di gennaio 2023 poteva essere stato effettivamente dovuto ad una isolata carenza di liquidità che ben poteva occasionalmente presentarsi per motivi concreti, giustificati e giustificabili, nell'ambito di un pluriennale rapporto locativo. Il
Tribunale, dunque, riconobbe in capo alla parte conduttrice un comportamento secondo buona fede oggettiva e soggettiva e, per converso, ritenne che l'azione svolta da parte locatrice apparisse “pretestuosa
e quasi persecutoria” venendo così meno all'obbligo, incombente al contraente non inadempiente di valutare, secondo il precetto generale dell'art. 1375 c.c., il comportamento di controparte in tale prospettiva collaborativa.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., regolarmente notificato, ha proposto appello alla Parte_1
sentenza di primo grado cui ha resistito chiedendone il rigetto. CP_1
Le parti hanno discusso la causa all'udienza del 28.2.2025 ed all'esito la Corte ha deciso come da separato dispositivo, dandone lettura.
Ragioni della decisione
L'appellante censura la sentenza per la violazione e falsa applicazione dell'art. 1456 c.c. Pur avendo correttamente rilevato il pacifico omesso pagamento del canone di gennaio 2023 nel termine previsto dal contratto di locazione e dovendo prescindere da qualsiasi indagine sulla gravità dell'inadempimento per la presenza della clausola risolutiva espressa di cui la locatrice si è avvalsa, il primo giudice ha però poi inopinatamente “invertito la rotta”, escludendo l'imputabilità alla conduttrice di un colpevole pagina 3 di 7 inadempimento e ha sostenuto persino che l'azione promossa dalla Locatrice sarebbe stata “pretestuosa e quasi persecutoria”.
In realtà, accertato che l'inadempimento della conduttrice era proprio quello previsto nella clausola risolutiva espressa, il Tribunale non avrebbe dovuto far altro che dichiarare risolto il contratto e, di conseguenza, condannare a restituire l'immobile. Come afferma Cass. Civ. n. 21740/2016, ed CP_1 altre conformi sentenze di merito, “L'atto col quale la parte si avvale della clausola risolutiva espressa ha natura negoziale e funzione di autotutela, ed è a disposizione del contraente nel cui interesse la clausola è posta. L'operatività della clausola non richiede altro che la constatazione dell'inadempimento così come in essa dedotto, essendo state le parti a collegare la risoluzione a quel determinato inadempimento. Per cui, ove si constati che l'inadempimento è proprio quello considerato nella clausola, è vano discettare di corrispondenza a buona fede del comportamento del creditore che intenda avvalersi di essa. In pratica:
(i) affinché una clausola contrattuale sia riconducibile al paradigma normativo della risoluzione espressa, occorre che la stessa individui l'obbligazione il cui inadempimento può determinare la risoluzione di diritto e che lo faccia espressamente (v. per tutte Cass. civ., Sez. III, n. 12285/2014); (ii) la clausola va sì interpretata secondo buona fede, al pari del contratto (art. 1366 cod. civ.), ma nel senso che le parole in essa impiegate non devono essere intese in un significato tale da violare il ragionevole affidamento;
(iii) pertanto, una volta intesa nel senso sopra detto, come cioè implicante che un determinato inadempimento è stato considerato ai fini della risoluzione espressa, e una volta appurato che la parte legittimata abbia inteso avvalersi della suddetta clausola, non c'è spazio per una distinta valutazione finalizzata a giustificare l'effetto risolutorio”.
Nel caso di specie, il Tribunale ha disapplicato la clausola di fatto ignorando la volontà delle parti che avevano ex ante stabilito che il ritardato pagamento del canone, “qualunque ne fosse la causa” e, perciò anche un'“isolata carenza di liquidità”, avrebbe determinato la risoluzione di diritto del contratto.
La sentenza, poi, per sostenere la buona fede della conduttrice, ha valorizzato circostanze che, invece, sono irrilevanti, in quanto:
- le spese asseritamente sostenute da per le opere eseguite nell'immobile: i) si riferiscono solo in CP_1
parte ai locali concessi in locazione (da cui si accede da Viale LA e da Viale Romagna), mentre sono estranee quelle riferite a lavori compiuti nell'immobile sito in via Rismondi, anch'esso detenuto da che non è di proprietà di e non è oggetto della locazione (docc. 10-13 aliis); ii) CP_1 Parte_1
si riferiscono al 2017-2019 e al 2021, ossia a un periodo risalente che non ha certamente inciso sulla pretesa carenza di liquidità che avrebbe colpito il conduttore nel 2023 e comunque precedente all'assegnazione dell'immobile a (luglio 2022); iii) il contratto di locazione prevede che la Parte_1
pagina 4 di 7 manutenzione dell'immobile sia a carico di la quale, qualora apporti migliorie, non ha diritto ad CP_1 alcuna “indennità, rimborso spese, risarcimento danni”;
- non può dolersi di aver versato a il “canone pieno” previsto dal contratto, CP_1 Parte_1
perché le scritture private di rettifica del canone sottoscritte col precedente locatore sono inopponibili a terzi, come stabilito dal G.E. del Tribunale di Ravenna nella procedura R.G.E. n. 13/2022 ai danni di
[...]
Peraltro, la scrittura privata 25.1.2019 prevedeva all'art. 2 che il conduttore avrebbe, in ogni CP_2 caso, dovuto ricominciare a pagare il “canone pieno” dal 1.9.2022 (doc. 6).
***
La Corte ritiene che l'appello sia fondato.
In via generale, si osserva che l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicché, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente (Cass. Civ. Ordinanza n. 23287/2024, n. 8282/2023 e n.
23868/2015).
Più esattamente, chiarisce la Suprema Corte, esaminata la singola vicenda negoziale alla stregua del canone della buona fede “come direttiva fondamentale per valutare l'agire dei privati e come concretizzazione delle regole di azione per i contraenti in ogni fase del rapporto (precontrattuale, di conclusione e di esecuzione del contratto)”, allorché contrattualmente previsto come integrativo del potere di provocare in via potestativa la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1456 c.c., l'inadempimento dell'obbligazione deve “essere effettivo”, giacché in caso contrario, viene a risultare “implausibile, secondo il medesimo canone”, l'esercizio del diritto di risoluzione da parte dell'altro contraente, quello non inadempiente. Dunque, quando l'inadempimento si riveli “effettivo”, secondo una valutazione, come detto, da compiersi oggettivamente (e non secondo il requisito della colpa), può ritenersi legittimo – riguardato, questa volta, il canone della buona fede con riferimento al contegno assunto dalla parte non inadempiente – l'esercizio del diritto potestativo di risolvere il contratto, atteso che gli artt. 1175 e 1375
c.c. svolgono la funzione di evitarne l'abuso, impedendone l'esercizio ove contrario ad essa, così escludendo i comportamenti puramente pretestuosi, che quindi non riceveranno tutela dall'ordinamento
(Ordinanza n. 23287/2024 cit.).
Esaminata la vicenda in decisione alla luce di tali principi, l'inadempimento della integra CP_1 esattamente il fatto contemplato dalla clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 3 del contratto e pagina 5 di 7 senz'altro deve ritenersi un inadempimento oggettivamente “effettivo”, dato che esso negò alla locatrice
, a fronte del pieno godimento dell'immobile da parte della conduttrice, una delle Parte_1
controprestazioni principali del contratto alla quale aveva diritto ex art. 1587 c.c.
Inoltre, il mancato pagamento del canone di gennaio 2023 fu preceduto da altri e diversi inadempimenti – contestati da , aggiudicatasi l'immobile nel luglio 2022, con la lettera del 25.8.2022 (doc. Parte_1
4) – ossia dall'indebito versamento parziale dei canoni da parte di sulla base dell'accordo di CP_1 riduzione del canone annuo da € 120.000 ad € 55.000 raggiunto con il precedente proprietario dell'immobile nella scrittura privata del 25.1.2019 (peraltro successiva alla notifica all'esecutato del decreto ingiuntivo) che, tuttavia, come ritenuto dal G.E. nell'ordinanza del 30.12.2021, era inopponibile alla procedura “in quanto canone vile ex art. 2923 c.c. avuto riguardo agli importi ritenuti congrui dal perito della procedura, tenuto altresì conto della posizione centralissima degli immobili nella nota località turistica di LA RI … tenuto conto della natura in gran parte indimostrata dei lavori eseguiti, del divieto comunque di innovazioni e della conseguente demolizione di strutture eseguite dalla conduttrice (circostanza documentata da notizie di stampa e non specificamente contestata)” (doc. 16).
Ancora, l'asserita momentanea carenza di liquidità in ragione delle spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile, come documentate da valutata dal Tribunale in senso favorevole alla stessa, non CP_1
integra il comportamento di buona fede sia perché alcune delle fatture di spesa prodotte sono relative a lavori eseguiti presso un immobile diverso da quello locato sia perché, comunque, risalgono ad un periodo ampiamente precedente (anni 2017-2019 e 2021) all'inadempimento oggetto di causa (2023) e, infine, perché le stesse erano a carico della conduttrice in forza delle clausole n. 3 – che per tale ragione CP_1
prevedeva la riduzione del canone per il primo triennio – e n. 6 del contratto di locazione.
Da ultimo, ma non certo per importanza, versò il canone di gennaio 2023 il 25.1.2023, ossia solo CP_1
successivamente alla lettera del 23.1.2023 con la quale la locatrice contestò il mancato Parte_1
pagamento di detto canone e contestualmente dichiarò di avvalersi della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c.
La condotta di dunque, non è connotata da buona fede oggettiva, dato che la momentanea CP_1
assenza di liquidità, come visto, non è giustificata e che la conduttrice approfittò del fatto che dopo la prima contestazione di inadempimento con la lettera del 25.8.2022, avente ad oggetto il pagamento dei canoni in misura ridotta, la locatrice non aveva dato corso all'esercizio della potestà di scioglimento del contratto, pur senza rinunciarvi.
La domanda di condanna al rilascio dell'immobile, pertanto, è fondata.
pagina 6 di 7 Si ritiene equo, tenuto conto del tempo trascorso dalla richiesta di restituzione e della natura del bene locato, assegnare termine per il rilascio dell'immobile oggetto del contratto, libero da persone e cose, entro il 10.4.2025.
Trattandosi di condanna ad un obbligo di fare infungibile, sussistono i presupposti per fissare a favore dell'appellante, ex art. 614 bis c.p.c., la somma di € 328 oltre IVA, come richiesta, che è tenuta a CP_1
versare per ogni giorno di ritardo nella riconsegna successivo al 10.4.2025. La misura della penale richiesta da , infatti, appare equa essendo pari al canone contrattuale giornaliero. Parte_1
In conclusione, l'appello è meritevole di accoglimento e l'impugnata sentenza deve essere riformata per quanto di ragione.
Le spese processuali di entrambi i gradi seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate nel dispositivo ex d.m. 55/2014 in relazione al valore, alla natura della causa, nonché all'attività difensiva effettivamente svolta.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando:
1) accoglie l'appello proposto da contro la sentenza n. 609/2023 pronunciata dal Parte_1
Tribunale di Ravenna e, per l'effetto, in totale riforma della stessa:
- accerta l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto il 7.8.2017 avente ad oggetto l'immobile sito in Comune di Cervia (RA), località LA RI, Viale Romagna n. 171, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia al foglio 17 particella 889 sub 8;
Part
- condanna a rilasciare a l'immobile oggetto del contratto, libero Controparte_1 Parte_1
da persone e cose, entro il 10.4.2025;
- fissa ex art. 614 bis c.p.c. in € 328 oltre IVA l'importo dovuto a da Parte_1 CP_1
per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione della condanna di rilascio;

[...]
2) condanna alla rifusione delle spese processuali che liquida in € 545 per spese ed € Controparte_1

4.500 per compensi oltre a spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A. per il primo grado ed in € 804 per spese ed
€ 6.000 per compensi oltre a spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A. per il presente grado.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione civile in data 28.2.2025.
Il Consigliere relatore dott.ssa Bianca Maria Gaudioso
Il Presidente dott. Giampiero Fiore
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