N. 174/2024 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI TRENTO
Sezione seconda civile
La Corte d'appello di TR, Sezione seconda civile, composta dai
Magistrati: dott.ssa Liliana Guzzo - Presidente dott.ssa Maria Tulumello - Consigliere dott. Lorenzo Benini - Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa promossa in appello con atto di citazione notificato in data 17 settembre 2024 da
(c.f. ), rappresentato e Parte_1 Parte_2 C.F._1 difeso dall'avv. Alessandro Carli
- appellante - contro
M. (c.f. ), in persona del legale CP_1 Controparte_2 P.IVA_1 rappresentante, e (c.f. ), entrambi Parte_3 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. Alfredo Ferrari
- appellato – appellante incidentale
Oggetto: vendita di cose immobili
In punto: riforma della sentenza 722/2024 del Tribunale di TR
Causa discussa nella camera di consiglio del giorno 21 ottobre 2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI per l'Appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di TR contrariis reiectis:
- in via principale e nel merito: accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n.
722/2024 d.d. 15/07/2024 emessa dal Tribunale di TR, Sezione Civile, 2
Giudice Dott.ssa Segna, nell'ambito del giudizio N.R.G. 1275/2021, pubblicata in data 17/07/2024, notificata mezzo pec il 18/07/2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“Nel merito:
- accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita in data 29 dicembre 2020 in autentica Notaio dott.
n. 21045 Rep. n. 14607 Race. per inadempimento Persona_1 di parte promissaria acquirente ex art. 1457 c.c.;
- conseguentemente accertarsi e dichiararsi:
a) il diritto del sig. di ritenere l'importo di Euro 1.200.000,00 Parte_2 ricevuto a titolo di caparra confirmatoria;
Cont b) l'obbligo di m. di restituire al sig. l'importo CP_1 Parte_2 corrispondente ai canoni di affitto percepiti e percipiendi a partire dal 01 gennaio 2021, oltre interessi e rivalutazione;

c) l'obbligo del sig. di provvedere alla restituzione in favore di Parte_2
Silv.Im. dell'importo di Euro 100.000,00 ricevuto a titolo di saldo CP_2 prezzo;

- disporsi la compensazione giudiziale degli importi di cui alle lettere b) e c);
- accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione della procura 29 dicembre 2020 in autentica Notaio dott. n. 21046 Persona_1
Rep per giusta causa ex art. 1723 c.c.;
- con espressa riserva di agire nei confronti di m. e del sig. CP_1 [...] per richiedere il risarcimento di ogni eventuale ulteriore danno Parte_3 subito o subendo, a causa della condotta degli stessi;

- ordinarsi al Conservatore del Libro Fondiario di TR di provvedere all'annotazione dell'emananda sentenza.
In ogni caso, con vittoria di spese e onorari di lite. In via istruttoria si producono i seguenti documenti:
1) preliminare di vendita;

2) quietanza di Euro 100.000,00;
3) procura speciale al sig. Parte_3 3
4) relazione arch. 23 dicembre 2020; Per_2
5) messaggi whatsapp da sig. a Sig. in data 29 Parte_4 Parte_2 dicembre 2020;
6) proposta di acquisto 16 aprile 2021;
7) lettera avv.ti Bulgarelli 16 aprile 2021;
8) lettera avv. Ferrari 19 aprile 2021;
9) lettera avv.ti Bulgarelli 20 aprile 2021;
10) lettera avv. Ferrari 21 aprile 2021;
11) lettera avv.ti Bulgarelli 22 aprile 2021;
12) lettera avv. Ferrari 27 aprile 2021;
13) lettera avv.ti Bulgarelli 28 aprile 2021, mattino;

14) scrittura privata 29 dicembre 2020;
15) lettera avv.ti Bulgarelli 28 aprile 2021, pomeriggio.
Con riserva di ogni ulteriore deduzione, anche istruttoria, ne1 concedendi termini ex art. 183 cpc”.
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dai convenuti (odierni appellati) dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
Con vittoria e rifusione di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre I.V.A. e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
- in via istruttoria: si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie, richieste in primo grado e non ammesse e/o rigettate, per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico si ribadisce la richiesta di prova, per interrogatorio formale e per testi, sui seguenti capitoli di prova, premessa a ciascuno la formula “vero che”:
1) Contestualmente al preliminare di vendita 29 dicembre 2020 (cfr doc. 1 che si rammostra al teste) ed ai fini della stipula del contratto definitivo di compravendita, con atto in pari data in autentica Notaio dott.
[...]
n. 21046 Rep. (cfr doc. 3 che si rammostra al teste), il sig. Persona_1 ha conferito procura speciale al socio e legale Parte_5
CP_ rappresentante della società socia accomandataria di .Im. CP_2
[...]
sig. affinché in nome e per conto, e quindi in Controparte_2 Parte_3 4
rappresentanza, del sig. vendesse, anche a sé stesso, con Parte_2 espressa esclusione di ogni conflitto di interesse, al prezzo di Euro
1.300.000,00, l'immobile sopra descritto, oggetto del contestuale preliminare di vendita (teste dott. dello Studio Notarile Reina di Testimone_1
TR).
2) Con n. 3 lettere email in data 28 dicembre 2020 (che si producono sub doc. 16 unitamente ai relativi allegati e che si rammostrano al teste) lo
Studio Notarile Reina ha comunicato la data del 29 dicembre 2020 ore 9:00 per la stipula del preliminare di vendita e della relativa procura speciale per la stipula del contratto definitivo, allegando bozza dei suddetti atti (teste dott. dello Studio Notarile Reina di TR); Testimone_1
3) Nei giorni precedenti la stipula del preliminare notarile, attraverso un tecnico indicato dal Notaio , arch. , era stata verificata Per_1 Persona_3 la sussistenza di tutti i requisiti di agibilità dell'immobile (testi dott.
[...]
dello Studio Notarile Reina di TR;
arch. ; arch. Tes_1 Persona_3
); Persona_4
4) L'arch. , che era a tal fine rimasto in contatto con il tecnico di Per_2
CP_ fiducia di .Im e del sig. arch. , aveva Parte_3 Persona_5 relazionato in tal senso il sig. il giorno 23 dicembre 2020, Parte_2 indicando gli adempimenti da svolgere per ottenere la mera formalizzazione della già sussistente agibilità. Si rammostra al teste relazione dell'arch.
del 23 dicembre 2020, prodotta sub doc. 4 (testi dott. Per_2 [...]
dello Studio Notarile Reina di TR;
arch. ; arch. Tes_1 Persona_3
); Persona_4
5) L'immobile di cui si discute è costituito da unità immobiliari destinate all'esercizio di storiche attività commerciali del centro di TR – Via San
TR -, attive da diversi decenni, vale a dire Controparte_3
e Union (testi: arch.
[...] Controparte_4 Per_3
; sig. arch. si producono
[...] Persona_6 Persona_4 copia degli ultimi contratti di locazione sottoscritti, e attualmente tuttora in essere, tra il precedente proprietario dell'immobile sig.ra e Persona_7 [...]
e Union Casa del Caffè di RT IO & C. snc, CP_3 CP_3 doc. 17); 5
6) La sussistenza dei requisiti di agibilità dell'immobile presso cui è esercitata attività commerciale aperta al pubblico costituisce presupposto per il rilascio delle autorizzazioni all'esercizio dell'attività commerciale medesima (testi arch. ; arch. ); Persona_3 Persona_4
7) A inizio marzo 2021 il sig. è stato contattato dall'arch. Parte_2
CP_
, tecnico di fiducia di .Im., il quale riferiva Persona_5 dell'avvenuto completamento nel mese di febbraio 2021 della pratica di formalizzazione dell'agibilità dell'immobile, per la quale lo stesso era stato incaricato tramite il factotum di (cfr doc. 5 che si CP_5 Parte_4 rammostra al teste); in particolare il sig. in presenza dei signori Parte_2
e e , incontrò l'arch. presso il Bar Tes_2 Pt_6 Parte_7 Per_5
Verdi di TR, ove gli fu confermato quanto sopra e comunicato l'importo delle rispettive spettanze, che furono poi saldate dal sig. alcuni Parte_2 giorni dopo presso l'AGIP di Via Maccani di TR, sempre alla presenza dei signori e e (testi signori e e Tes_2 Pt_6 Parte_7 Tes_2 Pt_6 [...]
); Pt_7
8) In quei giorni il sig. in presenza del sig. Parte_2 Persona_6 ebbe conferma dal sig. che le pratiche per la stipula del rogito Parte_4
CP_ erano pronte e che .Im. e il sig. in virtù della procura a Parte_3 quest'ultimo conferita dal sig. avrebbe proceduto direttamente alla Parte_8 stipula nel termine previsto (teste sig. ; Persona_6
9) Il sig. è sempre stato, nel corso di tutta l'operazione Parte_4 immobiliare di cui è causa, sin dall'avvio delle trattative, il costante CP_ riferimento di .Im e del sig. per il sig. e per tutti i Parte_3 Parte_2 professionisti coinvolti nell'operazione, ed in particolare è stato anche il tramite con lo Studio Notarile Reina, lo Studio Tecnico Bordignon, l'arch.
e l'arch. (si producono al riguardo lettere email Per_2 Persona_4 dello Studio Notarile Reina di data 23-24 dicembre 2020, doc. 18, che si rammostrano ai testi unitamente ai docc. 5 e 16; testi Testimone_1 dello Studio Notarile Reina di TR, arch. ; Arch. Persona_3 Persona_4
);
[...]
10) Al momento della stipula del preliminare di vendita notarile 29 dicembre 2020 (cfr doc. 1 che si rammostra al teste), la parte promissaria 6
acquirente era pienamente informata delle caratteristiche energetiche dell'immobile, come espressamente dichiarato nel preliminare medesimo all'art. 7 (testi dello Studio Notarile Reina di TR, arch. Testimone_1
; [Al riguardo si ricorda come, secondo la vigente Persona_4 normativa, l'allegazione dell'APE non costituisce requisito di validità per la stipula di un atto di trasferimento di immobile].
11) Il sig. aveva la necessità di vendere l'immobile entro il Parte_2 termine del 31 dicembre 2020, per ottenere le risorse finanziarie per adempiere a un accordo intervenuto con le proprie banche creditrici, tra le quali la Cassa Rurale Alta Valsugana B.C.C., alla quale sono stati intestati tutti gli assegni circolari consegnati in sede di preliminare notarile, come risulta dal contratto preliminare medesimo prodotto sub doc. 1 e che si rammostra al teste (testi dott. ); [Al riguardo cfr. scambio Testimone_1 email con Studio Notaio Reina già prodotto sub doc. 18; al riguardo altresì si producono scambio di email tra Avv. Bulgarelli ed Avv. Ferrari in data 15 e
18 dicembre 2020 (doc. n. 19), email della cancelleria del Tribunale di TR in data 22 dicembre 2020 (doc. n. 20), e provvedimenti di estinzione delle procedure esecutive immobiliari nr 163/2018 e nr. 43/2016 del Tribunale di
TR (doc. n. 21), emessi contestualmente al preliminare notarile e alle conseguenti rinunce alle esecuzioni delle due banche creditrici del sig.
e Cassa Rurale Alta Valsugana Parte_2 Controparte_6
(doc. 21 bis)].
12) Nel mese di agosto 2020, tramite l'agenzia immobiliare Tes_3 di TR, in collaborazione con l'agente immobiliare ,
[...] Testimone_4 sono iniziate trattative aventi ad oggetto l'immobile oggetto di causa con il loro cliente, signor noto imprenditore trentino del settore CP_7 alimentare (testi ; Testimone_3 Testimone_4 Persona_6
; CP_7
13) Le trattative avevano ad oggetto tutte le unità immobiliari del sig. site nel Palazzo Negri LL, e quindi non solo i negozi al piano Parte_2 terreno, ma anche gli appartamenti siti ai piani superiori (testi Tes_3
; ;
[...] Testimone_4 Persona_6 CP_7 7
14) Nel periodo fra agosto 2020 e settembre 2020 si tennero numerosi incontri (circa 8), anche con la famiglia del signor sia presso CP_7
l'immobile, sia presso lo studio immobiliare di , sia presso Testimone_4
l'abitazione del Signor (testi ; CP_7 Testimone_3 Testimone_4
; Persona_6 CP_7
15) La richiesta economica iniziale del sig. era di Euro 4,2 Parte_2 milioni con rogito entro e non oltre il 31 dicembre 2020 (testi Tes_3
; ;
[...] Testimone_4 Persona_6 CP_7
16) A fine settembre 2020 il sig. riferiva al sig. di aver Parte_2 CP_7 ricevuto, per le unità immobiliari di cui sopra, una proposta di acquisto di
Euro 3.500.000, con pagamento garantito entro il 31 dicembre 2020 (testi
; ; ; Testimone_3 Testimone_4 Persona_6 CP_7
17) L'offerta di acquisto di cui al capitolo che precede (formulata dall'odierna convenuta m.) consentiva al sig. di adempiere CP_1 Parte_2 agli accordi di saldo e stralcio già raggiunti con le banche creditrici,
e Cassa Rurale Alta Valsugana, entro il Controparte_6 termine dalle stesse indicato del 31 dicembre 2020 (testi avv. Lorenzo
Biscaglia di e avv. Giovanni Giuliani di Controparte_6
Cassa Rurale Alta Valsugana);
18) Nei primi giorni di Ottobre 2020, il sig. non avendo ricevuto Parte_2 garanzia da parte del signor circa la disponibilità a rogitare entro il CP_7 termine del 31 dicembre 2020, ha dato preferenza alla proposta di acquisto CP_ di .Im. (anch'essa avente ad oggetto tutte le unità immobiliari del sig. site nel Palazzo Negri LL, tra cui quelle di cui è causa), che, Parte_2 seppur offrendo un prezzo inferiore rispetto a quello oggetto di trattativa con il sig. Signor aveva garantito di rogitare entro fine dicembre 2020 CP_7
(testi ; ; sig. Testimone_3 Testimone_4 Persona_6 CP_7
;
[...]
19) In particolare, in data 8 ottobre 2020, il sig. raggiungeva un Parte_2
CP_ accordo preliminare di vendita con .Im., che contestualmente versava allo stesso Euro 148.400,00 a mezzo assegni circolari direttamente intestati al terzo creditore, sig. di San TR, che subito dopo Persona_8 depositava rinuncia a entrambe le esecuzioni immobiliari pendenti a carico 8
del sig. (si producono sub doc. 24 assegni circolari per un totale di Parte_2
Euro 148.400,00 intestati al sig. di San TR e sub doc. Persona_8
25 rinunce alle esecuzioni immobiliari depositate dal sig. Persona_8 di San TR in data 26 ottobre 2020, documenti che si rammostrano al teste di San TR;
si producono inoltre sub doc. 25 bis Per_8 Per_8 rinunce ad entrambe le esecuzioni immobiliari depositate dall'Agenzia delle
Entrate, anch'essa creditrice del sig. in data 19 novembre 2020); Parte_2
20) Una volta raggiunto l'accordo preliminare di cui sopra, nelle more della formalizzazione notarile della vendita, pochi giorni prima della stipula, CP_ Cont
.Im. ha confermato di voler rogitare le unità abitative poste sopra i negozi di cui è causa nella data fissata dal Notaio per il rogito (29 dicembre
2020) ed ha richiesto invece di rogitare i negozi di cui è causa in un momento successivo al 31 dicembre 2020, confermando la disponibilità a corrispondere entro detto termine il prezzo di Euro 1.300.000,00 (cfr. lettere email dello Studio Notarile Reina di data 23-24-28 dicembre 2020, docc. 16 e
18, che si rammostrano al teste, dott. ), con iscrizione di Testimone_1 ipoteca volontaria per l'importo di 2.100.000,00 a garanzia del finanziamento CP_ 29 dicembre 2020 di Euro 1.400.000,00 utilizzato da .Im. ai fini dell'acquisto dell'immobile (si produce sub doc. 22 contratto di mutuo fondiario 29 dicembre 2020 nn. 21042/14604 Notaio di Persona_1
CP_ TR, con cui Cassa Rurale di TR ha erogato a .Im. l'importo di
Euro 1.400.0000,00, mutuo garantito con ipoteca iscritta sulle unità abitative poste sopra i negozi di cui è causa, nonché atto di compravendita
29 dicembre 2020 nn. 21044/14606 Notaio di TR, Persona_1 avente ad oggetto le suddette unità abitative poste sopra i negozi di cui è causa, doc. 23: entrambi i documenti si rammostrano al teste dott.
[...]
); Tes_1
21) Il Palazzo Negri LL era stato oggetto di relazione estimativa da parte del geom. di TR in data 22 marzo 2010, in relazione alla CP_8 divisione ereditaria all'epoca in corso tra la madre adottiva del sig.
sig.ra e la madre del sig. Parte_2 Persona_9 Persona_8 di San TR, sig.ra , nella quale sono state stimate Persona_10 singolarmente le unità immobiliari oggetto di causa;
si produce sub doc. 26 9
copia della relazione di stima 22 marzo 2010 geom. che si CP_8 rammostra ai testi geom. e sig. di San CP_8 Persona_8
TR). Tenuto conto che la perizia di stima di cui sopra, pur stimando i beni a un valore significativamente superiore al prezzo di vendita di cui al preliminare oggetto di causa, è risalente al 2010 e quindi a un periodo notoriamente di particolare crisi del settore immobiliare, si chiede in ogni caso che venga disposta CTU estimativa diretta a verificare il valore di mercato dell'immobile oggetto di causa sia alla data di stipula del preliminare di vendita di cui è causa, sia alla data attuale.
Si insiste nella ammissione, già richiesta nel giudizio di primo grado, in aggiunta alla documentazione indicata in primo grado, della produzione dei seguenti ulteriori documenti (seguendo e mantenendo l'ordine impresso nel giudizio di primo grado):
27) storico del pct della procedura esecutiva immobiliare n. 163/2018 RGE
Tribunale di TR;

28) avviso ex art. 498 cpc notificato dal creditore procedente
[...]
ai creditori iscritti nell'ambito della procedura esecutiva Parte_9 immobiliare n. 163/2018 RGE Tribunale di TR;

29) certificazione ex art. 567 cpc depositata dal creditore procedente nell'ambito della procedura esecutiva Parte_9 immobiliare n. 163/2018 RGE Tribunale di TR in data 7 novembre 2018
e relativa integrazione 28 dicembre 2018;
30) intervento della sig.ra , madre del sig. Persona_10 Per_8 di San TR, nella procedura esecutiva immobiliare n. 163/2018
[...]
RGE Tribunale di TR in data 29 marzo 2019;
31) intervento di Cassa Rurale Alta Valsugana nella procedura esecutiva immobiliare n. 163/2018 RGE Tribunale di TR in data 15 maggio 2019;
32) interventi dell'Agenzia delle Entrate nella procedura esecutiva immobiliare n. 163/2018 RGE Tribunale di TR in data 28 maggio 2019 e Cont 14 febbraio 2020; 33) visura camerale soc. .IM. CP_1
34) visura camerale soc. CP_2
35) certificato storico famiglia sig. Parte_3 per l'Appellato: 10
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di TR, contrariis reiectis:
1) respingere, in quanto inammissibile e comunque infondato, l'appello principale interposto da con conferma sul. Parte_5 dell'impugnata sentenza del Tribunale;

2) in accoglimento dell'appello incidentale tardivo interposto, condannare a risarcire in favore di m. Parte_5 CP_1 Controparte_2
i danni tutti risultanti in corso di causa, anche con liquidazione ex
[...] art. 1226 c.c., oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda al saldo;

3) in ogni caso e comunque:
a) respingere le domande tutte formulate da Parte_5
CP_ nei confronti di .Im S.a.s. e nei confronti di in quanto Parte_3 inammissibili e infondate;
in via riconvenzionale principale:
b) emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto definitivo, disponendo il trasferimento della proprietà dei beni oggetto del contratto preliminare dd. 29.12.2020, tavolarmente identificati dalla p.m. 1 della p.ed. 739/1 C.C. TR, così catastalmente descritti:
Comune Catastale TR, Catasto Fabbricati:
- C.C. 406, particella 739/1, Sub 4, Foglio 40, p.m. 1, Zona Cens. 1,
Categoria C/1, Classe 12, consistenza 46 mq, superficie mq 52, rendita €
3.064,66;
- C.C. 406, particella 739/1, Sub. 5, Foglio 40, p.m. 1, Zona Cens. 1,
Categoria C/1, Classe 11, consistenza 92 mq, superficie mq 117, rendita €
5.269,31;
- C.C. 406, particella 739/1, Sub. 14, Foglio 40, p.m. 1, Zona Cens. 1,
Categoria C/1, Classe 13, consistenza 25 mq, superficie mq 28, rendita €
1.936,71; in favore di Silv.Im. con sede in TR, Via Stella Controparte_2
n. 9/1, c.f. , dando atto del versamento da parte della P.IVA_1 convenuta dell'intero prezzo pattuito di € 1.300.000,00; sentenza sospensivamente condizionata al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte della e del , ai sensi CP_9 Parte_10 Controparte_10 11
CP_ degli artt. 60 ss. del D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, con onere per .Im. di eseguire la notifica della sentenza ex art. 59 del D.Lgs. 22 gennaio CP_2
2004 n. 42;
c) accertare e dichiarare il diritto di Silv.Im. ad Controparte_2 incassare tutti i canoni relativi alle unità immobiliari oggetto del contratto preliminare dd. 29.12.2020, a fare tempo dal mese di gennaio 2021, con CP_ condanna di a restituire in favore di .Im. Pt_5 Parte_5 ogni e qualsiasi importo che lo stesso dovesse Controparte_2 incassare a tale titolo;

d) condannare a risarcire in favore di Parte_5
CP_
.Im. i danni tutti risultanti in corso di causa, Controparte_2 anche con liquidazione ex art. 1226 c.c., oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della domanda al saldo;
in via riconvenzionale subordinata:
e) nella non creduta ipotesi in cui dovesse essere ritenuto sussistente un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza da parte di m. CP_1
accertare e dichiarare la nullità della clausola del Controparte_2 contratto preliminare di compravendita dd. 29.12.2020, che prevede il versamento contestualmente alla stipula del contratto dell'importo di €
1.200.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

f) in ogni caso di pronuncia di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare dd. 29.12.2020, e/o di venir meno dello stesso per qualsiasi ragione, condannare a restituire, a titolo di Parte_5
CP_ indebito, in favore di .Im. l'intero importo Controparte_2 incassato di € 1.300.000,00, oltre interessi legali dal giorno dell'incasso all'effettivo saldo;
in ogni caso:
g) spese e compensi di assistenza legale rifusi, oltre 15% rimborso forfettario ex D.M. n. 55 dd. 10.03.2014, oltre 4% C.N.P.A. e 22% I.V.A. sull'imponibile;
4) spese e compensi di assistenza legale del grado di appello rifusi, oltre
15% rimborso forfettario ex D.M. n. 55 dd. 10.03.2014, oltre 4% C.N.P.A. e
22% I.V.A. sull'imponibile.” 12
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - Con atto di citazione notificato in data 29 aprile 2021 Parte_5
esponeva di avere con contratto preliminare di data 29
[...] dicembre 2020 promesso in vendita a .IM. la piena proprietà di CP_1 CP_2 taluni beni immobili, convenendo il prezzo in Euro 1.300.000,00, di cui Euro
1.200.000,00 versati all'atto del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ed Euro 100.000,00 da versarsi a saldo entro il rogito;
tale ultimo importo veniva effettivamente corrisposto il medesimo giorno, successivamente alla stipula del preliminare.
All'articolo 3 del contratto le parti convenivano che l'atto notarile sarebbe stato stipulato entro e non oltre il giorno 31 marzo 2021, termine da ritenersi essenziale e stabilito nell'interesse di entrambe le parti, presso il notaio di gradimento della parte promissaria acquirente.
Contestualmente al preliminare, con atto di pari data l'attore conferiva procura speciale al legale rappresentante della società acquirente Parte_3 affinché, in nome e per conto del venditore, vendesse anche a se
[...] stesso, al prezzo di Euro 1.300.000,00 l'immobile in questione.
Con tale atto veniva conferito anche il mandato di curare l'adempimento di ogni e qualsiasi attività e pratica necessaria per portare a buon fine la vendita. Precisava l'attore che nei giorni precedenti e la stipula del preliminare un tecnico indicato dal notaio aveva verificato la sussistenza di tutti i requisiti di agibilità dell'immobile, rimanendo in contatto con lo studio di fiducia dell'acquirente e relazionando in tal senso il venditore e indicando gli adempimenti da svolgere. Nella stessa data, poche ore dopo la stipula del preliminare e il conferimento della procura, il consulente della promissaria acquirente trasmetteva all'attore il preventivo dello Studio Bordignon per lo svolgimento delle medesime attività già indicate dal tecnico incaricato dal notaio, e finalizzate al riconoscimento della già sussistente agibilità dell'immobile.
Ad inizio marzo 2021 l'attore era contattato per il pagamento delle competenze dallo Studio Bordignon, che riferiva di avere già terminato nel mese di febbraio le pratiche di formalizzazione dell'agibilità. 13
Entro il termine essenziale del 31 marzo 2021, tuttavia, non veniva data all'attore alcuna comunicazione circa la stipula del rogito;
nè veniva comunicato l'eventuale terzo nominato quale acquirente definitivo, nè comunicata la data dell'eventuale già avvenuta stipula.
In data 16 aprile 2021 l'attore riceveva proposta di acquisto del medesimo immobile al superiore prezzo di Euro 1.450.000,00, e con lettera di pari data invitava il promissario acquirente ed il procuratore speciale a comunicare se il rogito fosse stato stipulato o meno, al fine di avere contezza se il contratto preliminare fosse stato adempiuto o dovesse considerarsi risolto di diritto ex art. 1457 c.c.
In data 19 aprile la richiesta veniva riscontrata, e veniva comunicato che il rogito non era stato stipulato per causa imputabile al promittente venditore, che non aveva provveduto a consegnare al notaio la documentazione necessaria, fra cui l'agibilità.
A tale risposta l'attore opponeva che era compito del procuratore speciale provvedere, in virtù della procura conferitagli, a procurare la documentazione necessaria alla stipula.
Veniva replicato che non era stata consegnata l'attestazione di prestazione energetica, e si comunicava di avere fissato per il giorno 11 maggio 2021 la data del rogito notarile.
A questo punto l'attore comunicava di ritenere risolto ai sensi dell'articolo
1457 c.c. il contratto preliminare e revocata per giusta causa ex art. 1723
c.c. la procura e, esercitando il diritto di ritenzione della somma di Euro
1.200.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, offriva in restituzione l'importo del saldo prezzo di Euro 100.000,00, previa compensazione con i canoni locatizi percepiti dal promissario acquirente a partire da gennaio
2021 in virtù del preliminare, ora risolto.
Riteneva palese l'inadempienza del promissario acquirente ex articolo 1457
c.c. e la sussistenza di una giusta causa di revoca della procura. Chiedeva quindi che fosse accertata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente ai sensi dell'art. 1457 c.c., e fosse dichiarato il diritto dell'attore di ritenere l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, con obbligo per l'acquirente di restituire l'importo 14
corrispondente ai canoni di affitto, e l'obbligo per il venditore di provvedere alla restituzione dell'importo ricevuto a titolo di saldo e prezzo, oltre a che fosse dichiarata l'intervenuta risoluzione della procura, con riserva di agire per ottenere il risarcimento di ogni eventuale ulteriore danno.
Entrambi i convenuti si costituivano, precisando che nella stessa data erano state compravendute fra le parti altre porzioni del medesimo complesso immobiliare, per un corrispettivo, interamente pagato, di Euro
2.200.000,00. Intendendo acquistare anche i restanti immobili a mezzo di leasing, e necessitando tale acquisto di un'istruttoria da parte della società concedente, le parti si accordavano per la stipula in tale data di un contratto preliminare di vendita, con impegno alla successiva stipula di un contratto definitivo. Veniva comunque interamente corrisposto l'intero prezzo di Euro
1.300.000,00, dato che l'attore necessitava di esso per saldare i creditori iscritti.
Nella stessa occasione le parti sottoscrivevano scrittura privata, con cui l'attore si faceva carico di procurare, a sua cura e spese, la documentazione relativa all'agibilità delle unità immobiliari oggetto della promessa di vendita.
Il contratto non veniva concluso entro il termine del 31 marzo 2021, giacché l'attore non aveva procurato al notaio la documentazione necessaria, relativa alla agibilità delle unità abitative e attestati di prestazione energetica, né il convenuto aveva recato al notaio la documentazione per l'acquisto tramite leasing.
Riteneva quindi che l'inosservanza del termine essenziale ex art. 1457 c.c. non fosse a sé imputabile, costituendo impedimento alla risoluzione del contratto il comportamento contrario a buona fede della controparte a cui favore si è stabilito il termine, quando per l'adempimento si richieda la cooperazione di entrambi i contraenti.
Il contratto prevedeva espressamente che sarebbe stata cura delle parti concordare la data del rogito con almeno dieci giorni di anticipo;
ma l'attore non si era curato in alcun modo di concordare tale data, attendendo la scadenza del termine e contestando quindi la scadenza di esso per invocare la risoluzione del contratto, con comportamento che violava la clausola contrattuale e comunque contrario a buona fede. 15
Inoltre, era onere dell'attore procurare al notaio la documentazione necessaria alla stipula del contratto definitivo, e quindi quella relativa all'agibilità e gli attestati di prestazione energetica, come prevista dall'articolo
10 del contratto preliminare. Al contrario, si era limitato ad attendere la scadenza del termine, per poi contestare la scadenza del termine medesimo.
Tutto quanto sopra escludeva l'imputabilità alla società convenuta della contestata inosservanza del termine essenziale.
In subordine osservava che, risoltosi il contratto di diritto, l'attore aveva esercitato la facoltà di recesso;
ma, in questo caso, secondo la giurisprudenza la domanda di recesso implica una rinuncia al termine essenziale, con la conseguenza che il recesso può considerarsi legittimo e produttivo di effetti solo se l'inadempimento dell'altra parte non è di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse del recedente.
Osservava allora che il promissario acquirente aveva pagato interamente il prezzo pattuito alla data ancora del preliminare, e che l'eventuale ipotetico ritardo nella stipula del definitivo sarebbe stato solo di qualche settimana, avendo la convenuta già fissato appuntamento per la stipula dell'atto notarile per il giorno 11 maggio 2021. Osservava altresì che, secondo quanto pattuito nel preliminare, gli oneri relativi alle imposte all'immobile dalla data di stipula del contratto erano state poste a carico del promissario acquirente.
Mancava quindi quell'inadempimento grave, che risultava indispensabile per fondare il recesso con il trattenimento della caparra.
L'infondatezza delle domande di parte attrice comportava la validità del contratto preliminare, con il conseguente diritto per la convenuta all'adempimento dello stesso in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., per il quale svolgeva domanda in via riconvenzionale. Comportava altresì il pieno diritto per il promissario acquirente di percepire i canoni di locazione delle unità immobiliari promesse e locate, nonché il diritto a essere risarcito dei danni tutti subiti e subendi, sottolineando che la mancata stipula del contratto definitivo aveva privato l'acquirente della disponibilità di immobili di ingente valore, per quelle quali aveva già corrisposto l'intero prezzo.
In via di estremo subordine, qualora il Tribunale avesse ritenuto fondata la domanda di recesso con trattenimento della caparra per inadempimento 16
imputabile al convenuto, richiamava giurisprudenza della Corte costituzionale, per la quale nel recesso disciplinato dall'art. 1385 c.c. a venire in rilievo è comunque un inadempimento gravemente colpevole, cioè imputabile e di non scarsa importanza, e al giudice sono riconosciuti margini di intervento a fronte di una clausola negoziale che rifletta un regolamento degli opposti interessi non equo e gravemente sbilanciato in danno di una parte.
Osservava che la caparra di Euro 1.200.000,00 era del tutto sproporzionata rispetto al prezzo pattuito di Euro 1.300.000,00, e pertanto, in contrasto con il dovere di solidarietà di cui all'art. 2 della Costituzione e con il principio di buona fede, e riteneva la nullità della relativa clausola ai sensi dell'art. 1418 c.c.
Riteneva parimente inammissibili e domande svolte nei confronti del procuratore speciale . La domanda di risoluzione della Parte_3 procura non poteva essere accolta, poiché nel caso del mandato la disciplina specifica prevede la revoca per giusta causa, con esclusione del rimedio generale della risoluzione per inadempimento.
In ogni caso, nessun inadempimento era ravvisabile, non essendovi nella procura riferimento alcuno al contratto preliminare, ed essendo stato attribuito il potere di stipulare l'atto e procurare documenti, ma non certo il corrispondente obbligo. La procura era espressamente qualificata come irrevocabile, e tanto non poteva avvenire in assenza di giusta causa, e non privava certamente il mandante del potere di disporre dei propri diritti, sicché l'attore non poteva giustificare la sua inerzia rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare invocando appunto la procura conferita al Parte_3
Chiedeva quindi il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, fosse emessa sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto definitivo. Chiedeva altresì fosse accertato il proprio diritto a incassare tutti i canoni di locazione e che l'attore fosse condannato al risarcimento del danno;
in via subordinata credeva fosse dichiarata la nullità della clausola del contratto preliminare relativa alla caparra confirmatoria, e che, in ogni caso di pronuncia di risoluzione del contratto preliminare o del venire meno 17
dello stesso per qualsiasi ragione, l'attore fosse condannato alla restituzione dell'intero importo incassato.
2. - Con sentenza pubblicata in data 15 luglio 2024 il Tribunale di TR rigettava le domande proposte dall'attore e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, trasferiva i sensi dell'articolo 2932 c.c. alla parte convenuta la proprietà dei beni oggetto del contratto preliminare, accertando il diritto della promissaria acquirente di incassare i canoni e dichiarando la nullità della domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni.
Il Tribunale dava atto che l'attore aveva da un lato chiesto fosse accertata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare ai sensi dell'articolo 1457
c.c. per inosservanza del termine essenziale;
dall'altro, aveva affermato che l'inadempimento della promissario acquirente e la conseguente risoluzione del contratto comportavano che egli aveva diritto di ritenere l'importo di Euro
1.200.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria, e ha conseguentemente chiesto che venga accertato tale diritto.
Richiamava giurisprudenza di legittimità per la quale esiste una incompatibilità funzionale fra la domanda di risoluzione, giudiziale o di diritto, e la domanda di recesso, che rappresentano rimedi fra loro alternativi;
parimenti sussiste una incompatibilità farà la domanda di risarcimento dei danni e la ritenzione della caparra. Tali domande non possono essere proposte in via cumulativa o, come nel caso in esame, incrociata, cioè chiedendo l'accertamento della risoluzione e del diritto a trattenere la caparra.
Riteneva che la domanda proposta dall'attore fosse incentrata sulla richiesta di poter trattenere la caparra ricevuta, sicché doveva essere qualificata quale domanda di recesso. Di conseguenza, essa presupponeva un inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale e quindi, secondo la Cassazione, la sua non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
In questo caso, nessun inadempimento di non scarsa importanza poteva essere imputato al promissario acquirente, che aveva provveduto a versare l'intero corrispettivo, così adempiendo all'obbligazione principale. In tale 18
quadro, il ritardo di 41 giorni nella stipula del contratto definitivo, anche se in ipotesi addebitabile ad esso, non integrava in alcun modo il requisito di cui all'articolo 1455 c.c., tenuto conto dell'interesse dell'altra parte, considerando anche che già nel contratto preliminare era stato stabilito che i canoni di locazione sarebbero stati percepiti dal promissario acquirente, e che nessuna delle due parti contraenti si era attivata prima del termine per comunicare da un lato di avere tutta la documentazione necessaria per il perfezionamento del definitivo, dall'altro per comunicare il nominativo del notaio designato a tale scopo.
Il fatto che entrambi i contraenti fossero rimasti inerti rilevava anche nel caso in cui la domanda attrice fosse stata da qualificarsi come domanda di risoluzione ai sensi dell'articolo 1457 c.c., giacche, secondo la giurisprudenza, nelle ipotesi di inosservanza del termine essenziale costituisce impedimento alla risoluzione del contratto un comportamento contrario a buona fede della controparte a cui favore si è stabilito il termine, quando per l'adempimento si richiede la cooperazione di entrambi i contraenti.
Un inadempimento di non scarsa importanza era invece ravvisabile nella condotta dell'attore che, invitato da controparte, aveva manifestato la volontà di non procedere alla stipula del rogito e di revocare il mandato conferito al proprio procuratore, e questo all'unico scopo di vendere i beni immobili ad un terzo ad un prezzo superiore, trattenendo la caparra.
In questo trovava quindi fondamento la domanda avanzata dalla convenuta, e diretta ad ottenere una sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto definitivo non concluso.
Quanto alla domanda risarcitoria avanzata dalla convenuta in via riconvenzionale, il Tribunale osservava che solo nella seconda memoria ex articolo 183 c.p.c. il convenuto aveva allegato che il danno era consistito nel non avere potuto intestare direttamente l'immobile al leasing e nel conseguente maggior onere fiscale a causa del doppio trasferimento. La domanda risarcitoria doveva quindi ritenersi nulla, dato che l'allegazione di tali fatti risultava tardiva. 19
Riteneva inoltre l'infondatezza della domanda proposta nei confronti di
, dato che nella procura non era previsto un termine entro il Parte_3 quale il procuratore avrebbe dovuto provvedere alla stipula della vendita, sicché non si poteva ravvisare una condotta inadempiente ad uno specifico obbligo negoziale. Il mancato perfezionamento del definitivo non aveva poi determinato la lesione di uno specifico interesse in capo al mandante, sicché non sussistevano i presupposti per disporre una revoca della procura per giusta causa.
La pronuncia ex articolo 2932 c.c. ne comportava peraltro l'automatico venire meno.
3. - Per la riforma di tale sentenza, ritenuta ingiusta ed erronea, propone appello LL PE . Parte_2
SILV.IM. e si sono costituiti, resistendo al gravame e CP_2 Parte_3 la prima proponendo anche appello incidentale.
RAGIONI DELLA DECISIONE
4. – Prima di passare all'illustrazione dei motivi di appello occorre fare una premessa.
L'appellante espone una serie di critiche al contenuto della decisione che, a suo dire, ne comporterebbero la nullità per avere omesso di pronunciarsi su aspetti rilevanti della causa;
con questo trascurando di considerare che, ai sensi dell'art. 132, n. 4, c.p.c., il difetto del requisito della motivazione si configura solo nel caso in cui la stessa manchi integralmente come parte del documento, ovvero nei casi in cui la motivazione, pur formalmente comparendo come parte del documento, risulti articolata in termini talmente contraddittori o incongrui da non consentire in nessun modo di individuarla, ossia di riconoscerla alla stregua della corrispondente giustificazione del decisum, e si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell'atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili.
E' appena il caso di rilevare come la motivazione della sentenza impugnata sia non solo esistente, bensì anche articolata in modo tale da permettere di ricostruirne e comprenderne agevolmente il percorso logico. Inoltre, ai sensi dell'art. 161 c.p.c. la nullità delle sentenze soggette ad appello o a ricorso per 20
cassazione può essere fatta valere soltanto nei limiti e secondo le regole proprie di questi mezzi d'impugnazione, sicchè, quand'anche la nullità sussistesse, non potrebbe rimettersi la causa al primo giudice, non versandosi nelle ipotesi di cui agli artt. 353 e 354 c.p.c.
Ciò posto, la sentenza impugnata merita integrale conferma.
4.1 – Fra le considerazioni di varia natura che si susseguono nei dieci submotivi, quelli – degli altri si dirà dopo – che non introducono elementi del tutto nuovi o irrilevanti e che costituiscono effettiva critica alla decisione impugnata concernono innanzitutto l'interpretazione e qualificazione della domanda proposta (motivi sub iii e iv).
Allega l'appellante di avere proposto azione di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della controparte, consistente nella mancata stipula del contratto definitivo nel termine stabilito, o, comunque, domanda di accertamento della risoluzione di diritto del contratto ex art. 1457 c.c.; e a questo punto, il promissario acquirente non avrebbe più avuto diritto a chiedere la stipulazione del contratto definitivo. Nega di aver proposto domanda di recesso ex art. 1385 c.c., che sarebbe stata comunque fondata, stante la natura essenziale del termine stabilito nel contratto preliminare, e stante l'imputabilità al promissario acquirente della violazione del medesimo.
Asserisce che la richiesta di ritenzione dell'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria doveva essere interpretato come richiesta risarcitoria per il comportamento tenuto dalla promissaria acquirente, riservando separata azione nei confronti del procuratore speciale . Il Parte_3 risarcimento doveva determinarsi con riferimento alla mancata stipula di un diverso contratto di vendita a condizioni più vantaggiose.
Ritiene questa Corte che tali critiche siano del tutto infondate.
L'atto introduttivo di primo grado è inequivoco nel richiedere al Tribunale di dichiarare il diritto dell'attore di trattenere l'importo di Euro 1.200.000,00 ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, con offerta di restituzione dell'ulteriore somma di Euro 100.000,00 ricevuta a titolo di saldo prezzo;
ed il Tribunale ha correttamente qualificato la domanda come domanda di recesso, individuando l'interesse concretamente perseguito dalla parte nella 21
possibilità di trattenere l'ingentissima caparra ricevuta, posto che, come ricordano le Sezioni unite, “una domanda (principale) di risoluzione contrattuale correlata ad una richiesta risarcitoria contenuta nei limiti della caparra … non è altro che una domanda di accertamento dell'avvenuto recesso”, e non vi è fungibilità fra risarcimento e ritenzione della caparra
(Sez. U, Sentenza n. 553 del 14/01/2009 - Rv. 606608 - 01). Si noti poi come né nell'atto introduttivo, né nella prima memoria ex art. 183 c.p.c. si rinviene illustrazione alcuna degli elementi, sulla base dei quali un ipotetico danno potrebbe essere calcolato.
4.2 – Poichè è stata esercitata azione di recesso, e poichè, secondo la giurisprudenza richiamata dal Tribunale e qui condivisa, presupposto di essa è un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. anche nel caso in cui la risoluzione del contratto sia conseguita ipso iure all'inosservanza del termine essenziale (Sez. 2, Sentenza n. 21838 del
25/10/2010 - Rv. 615543 - 01), vanno esaminate le ulteriori doglianze dell'appellante, per il quale l'inadempimento del promissario acquirente rivestirebbe proprio questa caratteristica.
Nel paragrafo ad esso dedicato (motivi sub vi e sub viii) l'appellante per la verità si limita ad allegare l'esistenza di “enormi pregiudizi economici”, che però ricollega non all'inadempimento del promissario acquirente, ma all'aver concluso un contratto a condizioni svantaggiose. Nessun argomento viene proposto per contrastare il ragionamento del Tribunale, che in modo ben condivisibile aveva sottolineato che l'appellante aveva ricevuto al momento del contratto preliminare l'intero corrispettivo di Euro 1.300.000,00 pattuito, sicchè il ritardo nella stipula del definitivo, anche nell'ipotesi in fosse stato da addebitarsi al promissario acquirente, non avrebbe in alcun modo pregiudicato l'interesse dell'altra parte, interesse che era stato già integralmente soddisfatto.
Si aggiunga che il contratto preliminare aveva avuto cura di accollare al promissario acquirente il pagamento dell'imposta comunale;
e che, per quanto questi percepisse, in forza della medesima clausola, i canoni di locazione di quanto promesso in vendita, pare ovvio che non doveva essere certo l'appellante a doversi accollare anche i relativi oneri fiscali, e che 22
comunque, anche in caso contrario, i 41 giorni di ritardo avrebbero avuto ben scarso peso in una compravendita di tale valore.
Anche tali doglianze risultano quindi infondate.
4.3 – Poichè la valutazione della gravità dell'inadempimento va operata in relazione all'interesse della parte non inadempiente;
e poichè, per quanto sopra detto, l'interesse dell'appellante era stato integralmente soddisfatto con il pagamento del prezzo, pare evidente che la stipulazione del contratto definitivo era di pressochè esclusivo interesse del promissario acquirente, che, per conservare gli effetti della trascrizione del contratto preliminare, vi doveva comunque provvedere entro i termini di cui all'art. 2645-bis c.c.
Questo consente di ritenere assorbite le altre censure dell'appellante, che contesta la sentenza nella parte in cui ha rilevato che entrambi i contraenti sono rimasti inerti, il venditore nel comunicare di avere tutta la documentazione necessaria per il perfezionamento del definitivo, ed il compratore nel comunicare il nominativo del notaio designato a tale scopo
(motivo sub i).
Il profilo dell'individuazione della parte inadempiente riacquisterebbe rilevanza solo perchè il Tribunale affermato ad abundantiam che, anche qualificando la domanda come domanda di risoluzione, il comportamento contrario a buona fede dell'appellante, la cui cooperazione era richiesta, impediva comunque la risoluzione del contratto;
ma, essendovi sicuri elementi per una qualificazione della domanda nei termini di domanda di recesso, ogni ulteriore indagine risulta superflua, poichè, se inadempimento del promissario vi è, esso è sicuramente di scarsa importanza.
4.4 – Il Tribunale ha poi ritenuto inadempiente il promittente venditore, che, richiesto con lettera del 21 aprile 2021, ha dichiarato di non voler procedere alla stipula del contratto definitivo. L'affermazione è ovvia;
e, per quanto sopra detto, il rifiuto di addivenire all'atto non aveva giustificazioni.
La sentenza pronunciata ex art. 2932 c.c., che tiene luogo al contratto definitivo, comporta il venire meno della procura a vendere rilasciata a
, sicchè ogni questione riguardante pretesi inadempimenti Parte_3 che ne giustifichino la revoca risulta assorbita. 23
I successivi passaggi della sentenza impugnata (l'appellante sarebbe stato in malafede, avendo avuto il proposito di vendere gli immobili ad un terzo ad un prezzo superiore, trattenendo la caparra) risultano per la verità estranei all'economia della motivazione della sentenza impugnata, i cui passaggi essenziali sono costituiti dalla qualificazione della domanda come domanda di recesso e dall'essere questo ingiustificato data la scarsa importanza del preteso inadempimento di controparte.
Per questo le ulteriori censure sul punto formulate dall'appellante (motivo sub vii) non meritano di essere esaminate, dato che non assumono rilevanza ai fini della decisione impugnata ai sensi dell'art. 342 c.p.c.
4.5 – Per tutto quanto sopra, la ragione per cui le istanze istruttorie sono state rigettate (motivo sub v) risulta di solare evidenza.
I capitoli di prova relativi ai vari contatti in relazione ai requisiti di agibilità
e di prestazioni energetiche degli immobili (cap. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10) sono, per quanto detto al par. 4.3, irrilevanti;
e lo stesso va detto con riguardo ai capitoli relativi alle trattative con altro aspirante all'acquisto (cap. 12, 13, 14,
15, 16, 17, 18). Per il resto si tratta di circostanze pacifiche o risultanti dalla documentazione prodotta.
4.6 – Le altre doglianze dell'appellante concernono fatti, per lo più allegati solo in questa sede, che potrebbero essere posti alla base di un'azione di rescissione per essere il contratto stato concluso in stato di pericolo o di bisogno ex art. 1447 o 1448 c.c. (le pressioni dei creditori;
la necessità di procedere ad incassare il corrispettivo entro il 31 dicembre 2020 per tacitarli); o di un'azione di annullamento per vizi del consenso (le pressioni esercitate a fronte di una situazione di particolare vulnerabilità a seguito della morte della madre e della situazione debitoria di costei); o di un'azione per responsabilità precontrattuale da contratto valido ma pregiudizievole, e che ovviamente non possono essere prese in considerazione in questa sede perché neppure proposte.
Tanto vale anche per i “precedenti, contestuali e successivi contatti e accordi fra le parti in relazione al contratto preliminare di vendita”, e alle svariate allegazioni di fatto sul punto, mai svolte in precedenza. Fra queste vi è anche la deduzione di una richiesta – così par di capire - rivolta al venditore di 24
“attestare falsamente l'incasso una seconda volta della somma di Euro
1.200.000,00”, in frode della società di leasing ancora da individuare, deduzione del tutto nuova, priva di supporto probatorio e francamente incomprensibile.
La pretesa grave sproporzione del valore del bene rispetto al prezzo pagato
è non solo irrilevante per contestare la decisione impugnata, ma addirittura priva di riscontro alcuno. Si sottolinea che la proposta reperita quattro mesi dopo era sì migliorativa, ma per meno del dieci per cento, e che la consulenza di parte redatta nel 2020, e che stimerebbe i beni al doppio del prezzo pattuito, non è stata neppure prodotta.
Quanto poi alla mancata valutazione del conflitto di interessi esistente fra il promissario acquirente e , procuratore speciale Parte_3 dell'appellante e al tempo stesso legale rappresentante della società acquirente, basta il rilievo per cui la stipulazione di un contratto con se stesso era stata espressamente autorizzata nella procura (“venda, anche a se stesso, escludendosi ogni conflitto di interessi ai sensi dell'art. 1395 c.c.”).
Venendo infine al preteso “stato di fragilità” o “vulnerabilità” dell'appellante ed al “particolare e delicato momento vissuto”, si ricorda che egli, come ben risulta dalla corrispondenza a doc. 16, nel corso delle trattative è stato assistito dagli stessi legali che hanno poi promosso la causa, il cui apporto tecnico ha certamente compensato le dedotte condizioni psicologiche, quand'anche siano mai esistite.
5. – Infondato è anche l'appello incidentale proposto da M. S.a.s. CP_1
Con esso la parte si duole della decisione, nella parte in cui ha dichiarato la nullità della domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale per tardiva allegazione del fatti materiali lesivi del proprio diritto.
Osserva che sin dalla comparsa costitutiva aveva rappresentato che sua intenzione era acquistare l'immobile a mezzo di leasing immobiliare, e che la mancata stipula del definitivo l'ha privata della disponibilità di immobili di ingente valore;
e indica i danni nel non aver potuto intestare l'immobile direttamente al leasing e nel conseguente maggior onere fiscale dovuto al doppio trasferimento che si renderà necessario.
Anche per tale parte la sentenza impugnata merita conferma. 25
È vero, infatti, che solo con la seconda memoria ex art. 183 c.p.c.
l'appellato ha introdotto il fatto materiale lesivo del proprio diritto (costi per la successiva operazione di lease back), mentre nella prima aveva individuato il preteso danno genericamente nei “danni tutti risultanti in corso di causa, compresi quelli derivanti dalla annotazione della domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare sub G.N. 3668/2021, anche con liquidazione ex art. 1226 c.c.”. Ancor più generica era la comparsa di risposta, ove ci si limitava a dedurre che “la mancata stipula del contratto CP_ definitivo priva .Im. S.a.s. della disponibilità di immobili di ingente valore, per cui ha già corrisposto l'intero prezzo”, e a chiedere di essere risarcita dei
“danni tutti risultanti in corso di causa, anche con liquidazione ex art. 1226
c.c.”
L'intenzione di acquistare gli immobili con l'intervento di un leasing, effettivamente allegata sin dall'inizio, è cosa del tutto diversa dal lamentarsi del danno conseguente a tale mancato intervento, perché non costituisce deduzione di un fatto materiale lesivo del proprio diritto.
L'appello incidentale risulta quindi infondato.
6. – Individuato l'appellante nella parte soccombente, egli va condannato a rimborsare agli appellati le spese del grado, alla cui liquidazione si provvede in conformità ai criteri di cui alla tabella 12 approvata con D.M. 10 marzo
2014, n. 55, da ultimo modificato con D.M. 13 agosto 2022, n. 147, considerando lo scaglione di valore fino ad Euro 2.000.000,00.

P.Q.M.


Definitivamente decidendo sull'appello proposto in via principale da
[...]
ed in via incidentale da M. e Parte_5 CP_1 CP_2 Parte_3 avverso la sentenza n. 722/2024 del Tribunale di TR, li rigetta
[...] entrambi, confermando la sentenza impugnata;
condanna l'appellante a rifondere agli appellati le spese del grado, che si liquidano in Euro 29.000,00 per onorari ed Euro 1.138,50 per esborsi, oltre al rimborso forfettario spese generali, C.p.a. ed I.v.a. come per legge;
sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n.
115/2002 per il raddoppio del contributo unificato con riguardo all'appello proposto in via principale e a quello proposto in via incidentale. TR, 21 ottobre 2025
Il Consigliere est. dott. Lorenzo Benini
26
La Presidente
dott.ssa Liliana Guzzo