N. 930/2023 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Daniela Fedele Consigliere OGGETTO:
dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere Relatore Responsabilità
ha pronunciato la seguente professionale
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 930/2023 R.G. posta in decisione all'udienza del
21/05/2025, promossa
DA
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avv. Adriana Vignoni del foro di Brescia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Brescia via Gramsci n. 30, giusta delega in atti;

APPELLANTE
CONTRO pagina 1 di 13 (C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
Fabio Lupi del foro di Brescia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Brescia via Moro n. 13, giusta delega in atti;

APPELLATO
In punto: Appello alla sentenza N. 2215/2023 emessa dal Tribunale di
Brescia pubblicata in data 5.09.2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
Voglia la Corte d'appello adita, ogni contraria istanza, eccezione e/o deduzione disattesa, in riforma della sentenza n.2215/2023 Tribunale di Brescia, della cui impugnazione si tratta così giudicare:
In via principale e nel merito: in accoglimento dei motivi dedotti nell'atto di citazione d'appello, in riforma della sentenza n.2215/2023 Tribunale di Brescia,
accertata e dichiarata la responsabilità professionale del convenuto condannare il notaio dott. a risarcire in favore dell'appellante la complessiva CP_1
somma di € 49.387,64 a titolo di danno derivato a per la Parte_1
maggior imposta dallo stesso versata a seguito della declaratoria di decadenza delle agevolazioni fiscali della “prima casa” in relazione all'atto di compravendita in data 23/06/2014 n. 44.307 rep. , n. 12.277 racc. rogito notaio dott. ovvero quella maggior o minor somma che sarà ritenuta di CP_1
giustizia.
Condannare altresì il medesimo convenuto appellato a rimborsare in favore pagina 2 di 13 dell'appellante la somma di € 1.557,15 versata da in favore Parte_1
del notaio dott. a titolo di compenso per la stipula dell'atto di CP_1
donazione in data 23/06/2014 che, secondo la consulenza offerta dallo studio
CP_ notarile avrebbe consentito all'appellante di usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa” in relazione all'acquisto dell'unità immobiliare oggetto della compravendita di cui sopra.
In ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale per entrambi i gradi di giudizio.
In via subordinata: nella deprecata ipotesi di rigetto, nel merito, delle domande dell'interposto appello, dichiarare in ogni caso interamente compensate le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, sussistendo gravi ed eccezionali ragioni.
Per parte appellata:
Voglia la Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, rigettare l'appello proposto ex adverso per tutti i motivi esposti e confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Brescia, Sezione Seconda Civile, n.
2215/2023 (giudizio R.G. n. 4523/2018).
Con condanna dell'appellante alla integrale rifusione delle spese di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata in data 16.03.2018, conveniva in Parte_1
giudizio innanzi al Tribunale di Brescia il notaio esponendo: CP_1
- che in data 23.06.2014 il deducente aveva stipulato innanzi al notaio dott.
un atto di compravendita immobiliare avente un oggetto un CP_1
pagina 3 di 13 appartamento sito nel fabbricato condominiale Skyline 18 identificato al NCEU
di Brescia, foglio 136 mappali 124/96, 124/20, avente accesso dalla via Fratelli
Ugoni in adempimento di un precedente preliminare;

- che, essendo sua intenzione acquistare l'appartamento con le agevolazioni
CP_ previste per la prima casa, aveva dato incarico al notaio di indicare le iniziative necessarie e il professionista gli aveva consigliato di alienare un immobile di sua proprietà sito in Brescia, acquistato nell'anno 2001 con imposta di registro e aliquota pari al 3%;
- che, pertanto, nello stesso giorno dell'atto aveva donato detto immobile di cui era proprietario alla madre e di seguito aveva perfezionato CP_2
l'acquisto dell'immobile di via Fratelli Ugoni con contestuale mutuo;

- che, a distanza di due anni, il comparente aveva ricevuto dalla Agenzia delle
Entrate due avvisi di liquidazione dell'imposta e irrogazione della sanzione: nel primo, con riguardo all'atto di mutuo, l'Agenzia richiedeva una maggiore imposta di € 6.125, € 624,33 per interessi e applicava una sanzione per €
1.837,50 per un totale di € 8.586,83; nel secondo, con riguardo alla vendita,
l'Agenzia rettificava l'aliquota dell'imposta i.v.a. applicata in fattura dal venditore portandola dal 4% al 10% con richiesta di un maggior tributo di €
34.650 ed € 3.531,91 per interessi e applicava una sanzione per € 10.395 per un totale di € 48.576,93.
Alla luce di queste premesse, l'attore invocava la responsabilità del notaio in quanto l'atto non si era rivelato conforme alla sua volontà; allegava che il notaio pagina 4 di 13 CP_ era stato informato della sua volontà di avvalersi del regime fiscale agevolato con aliquota del 4% per il pagamento dell'imposta di registro e il convenuto aveva suggerito l'atto di donazione, ma aveva omesso di verificare la reale consistenza del suo patrimonio in quanto proprietario di altri immobili ubicati nel Comune di Brescia che avrebbero dovuto essere venduti prima dell'acquisto.
Si costituiva con comparsa il notaio che resisteva ed allegava: CP_1
- che in data 16.12.2011 gli aveva affidato l'incarico Parte_1
professionale riguardante la stipula di un atto di compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento sito nel fabbricato condominiale Skyline 18
di Brescia in adempimento di un preliminare;

- che, una volta informato dell'intenzione del cliente di avvalersi dei benefici di prima casa, aveva avvisato il cliente delle condizioni previste dall'art. 3 comma
131 legge 549/95 per fruire di dette agevolazioni, ossia i) la necessità di stabilire ivi la residenza entro 18 mesi, ii) l'attestazione di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune in cui è situato l'immobile da acquistare e iii) di non essere titolare, neppure per quote, di diritti di proprietà, uso e abitazione e nuda proprietà su altra casa acquistata con le agevolazioni previste dalla legge 549/95;
- che l'attore era pienamente consapevole, come da dichiarazione sottoscritta in data 14.11.2013, della necessità dei citati requisiti e per questo aveva deciso di pagina 5 di 13 donare alla madre l'immobile di sua proprietà sito in Brescia alla via Malanotte
che aveva acquistato con imposta di registro agevolata;

- che, infine, nell'atto di compravendita, a pagina 15, si era dato atto delle dichiarazioni provenienti dal signor di possedere tutti i requisiti per Pt_1
fruire delle agevolazioni “prima casa”.
Alla luce di queste premesse, il notaio negava di aver mai ricevuto alcun incarico di valutare la consistenza del patrimonio immobiliare del cliente o di svolgere le più opportune iniziative affinché l'acquisto dell'immobile di via
Fratelli Ugoni potesse avvenire in regime di prima casa e che in data 7.11.2017
aveva formulato all'attore una proposta transattiva senza nulla riconoscere,
debitamente autorizzato dalla sua compagnia assicurativa, di € 10.000.
Istruita la lite con testi, il giudice adito rigettava la domanda attorea con condanna dell'attore al pagamento delle spese di lite.
proponeva appello a cui resisteva . Parte_1 CP_1
Il consigliere istruttore rinviava la causa all'udienza del 21.05.2025 per la spedizione della causa a sentenza, previa concessione dei termini ex art. 352
c.p.c. a ritroso per la precisazione delle conclusioni e per il deposito degli scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con unico e complesso motivo di appello allega malgoverno Parte_1
delle istanze istruttorie da parte del Tribunale per avere posto a fondamento della decisione la dichiarazione datata 14.11.2013, allegata al preliminare, nella quale pagina 6 di 13 l'appellante ha dichiarato che al momento del rogito non era proprietario di diritti di proprietà, uso e abitazione nel medesimo Comune in cui acquistava e che non era titolare di altra casa di abitazione. Allega che il giudice di prime cure ha omesso di considerare che, nella comune accezione, per casa di abitazione si intende il luogo in cui una persona stabilmente vive e fissa la propria residenza. Sostiene che il primo giudice avrebbe dovuto considerare che
CP_ un anno prima, in data 24.05.2013, sempre a ministero notaio Pt_1
aveva acquistato un immobile sito in Brescia alla via Calatafimi censito al
N.C.E.U. al foglio 115 mapp. 148/4 ad uso abitazione, ma che in detto immobile non aveva mai trasferito la residenza, da sempre mantenuta in via Malanotte,
ossia proprio in quell'immobile che ha donato alla madre proprio al fine di non perdere i benefici fiscali.
Deduce che il notaio aveva l'obbligo di verificare che il cliente era intestatario di altri immobili, anche se non adibiti ad abitazione.
Il motivo è infondato.
Dagli atti di causa emerge che, in data 29.11.2011, si Parte_1
impegnava ad acquistare da un appartamento posto al decimo piano Parte_2
del complesso condominiale Skyline 18 al prezzo di € 595.000 oltre i.v.a.,
preliminare regolarmente trascritto, e in calce dichiarava sotto Parte_1
la propria responsabilità, che al momento del rogito avrebbe garantito l'esistenza delle condizioni soggettive richieste dalla voce 21 tabella A parte II allegata al
D.P.R. 633 del 26.10.1972 per accedere ai benefici della prima casa, e “ … più in
pagina 7 di 13 particolare che in tale momento non sarà in possesso a titolo esclusivo o in
comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione nel
medesimo Comune in cui compra,; di altra casa di abitazione e inoltre non sarà
titolar, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda
proprietà di altra casa di abitazione per la quale il sottoscritto o il coniuge,
abbia usufruito di particolari agevolazioni fiscali”.
In data 23.06.2014 donava alla madre Parte_1 CP_2
l'appartamento sito in Brescia inserito nella Residenza Malibran di via
Malanotte ai civici 10 e 14 di cui era esclusivo proprietario e che aveva acquistato fruendo delle agevolazioni prima casa;
in pari data Parte_1
perfezionava l'atto di vendita con a pagina 15 dell'atto l'acquirente Parte_2
chiedeva il trattamento fiscale introdotto dalla legge 28.12.1995 n. 549 e Pt_1
quindi l'applicazione dell'aliquota i.v.a. al 4% ai sensi dell'art. 21 tabella A
allegata al DPR 26.10.1972 n. 633 dichiarando contestualmente di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto,
uso e abitazione di altra casa di abitazione sita in Comune di Brescia e di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di proprietà e/o degli altri diritti reali indicati acquistati con le agevolazioni “prima casa” di cui alle citate disposizioni.
Nello stesso giorno perfezionava contratto di mutuo con Banco Popolare di
Verona a lungo termine di € 350.000 con garanzia ipotecaria e anche in detto pagina 8 di 13 atto il mutuatario attestava che il finanziamento era finalizzato all'acquisto di immobili ad uso abitativo per il quale ricorrevano le condizioni di cui alla nota II
bis dell'art. 1 della tariffa annessa al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro di cui al D.P.R. 26.04.1986 n. 131.
A distanza di due anni pervenivano a i due citati avvisi di accertamento Pt_1
con cui l'Agenzia delle Entrate revocava l'aliquota agevolata del 4% prevista per l'acquisto di casa di abitazione non ricorrendo uno dei presupposti invocati,
ossia il non essere titolare esclusivo o in comunione di diritti di proprietà,
usufrutto, uso od abitazione su altra casa di abitazione sita nello stesso Comune
ove sono ubicate le unità immobiliari agevolate, mentre nel caso di specie constava essere proprietario di altre unità immobiliari ubicate Parte_1
in Brescia acquistate con atti del notaio in data 28.11.2007 ai nn. Persona_1
12756 e 12757.
Per lo stesso motivo, era revocata l'aliquota ridotta dell'imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine finalizzate all'acquisto di immobili ad uso abitativo non ricorrendo le condizioni di cui alla nota II bis dell'art. 1 della Tariffa parte prima allega al D.P.R. 26.04.1986 n. 131.
Così sintetizzati i fatti di causa, allega l'inadempimento del Parte_1
notaio delegato per non averlo avvisato, o comunque non aver svolto indagini, in merito alla ricorrenza dei presupposti per poter accedere alle agevolazioni sopra richiamate.
Invero, già dalla nota allegata al preliminare risulta che era già Parte_1
pagina 9 di 13 perfettamente informato delle condizioni necessarie per poter ottenere le agevolazioni, anche per averne già beneficiato nell'anno 2001 allorquando acquistava l'immobile che poi ha donato alla madre e nell'atto di compravendita del 23.06.2014 l'acquirente, dopo la donazione, attestava di essere nelle condizioni soggettive e oggettive per accedere ai benefici indicati. Non è
verosimile ipotizzare che un soggetto minimamente esperto in simili atti possa ragionevolmente ritenere di poter acquistare numerosi immobili a regime agevolato a condizione che le stesse non divengano casa di effettiva abitazione.
In ogni caso, a prescindere da rilievi di comune esperienza, basta osservare che non ha demandato al notaio lo specifico incarico di indagare Parte_1
se avesse diritto a quei benefici fiscali, avendo già dato per assodato che li avrebbe posseduti nel momento del rogito e dunque dimostrando di conoscere perfettamente le condizioni necessarie per accedere alle agevolazioni.
Se dunque è vero che, in genere, il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività non solo preparatorie, ma anche successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c.,
quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte (cfr. tra le molte Cass. 16.11.2023 n. 31936), nel caso pagina 10 di 13 concreto l'atto di vendita ha raggiunto lo scopo.
Nel caso di specie, non sono in discussione vincoli, pignoramenti o iscrizioni di cui il notaio non si è avveduto, ma un particolare regime fiscale che è proprio della parte acquirente, la quale, se in dubbio di possedere i requisiti, avrebbe dovuto conferire un espresso mandato di consulenza ad hoc. Come
correttamente evidenziato da Tribunale, se il notaio ha l'obbligo di informare le parti di tutte le circostanze che possono incidere sul pieno conseguimento degli effetti tipici dell'atto rogato, detto obbligo non si estende a dati o requisiti che la parte contraente già conosce e che ha attestato di possedere.
Non è pensabile che il notaio, a fronte di una dichiarazione dell'acquirente che attesta di non essere proprietario di altri immobili in un certo Comune per ottenere le agevolazioni, effettui, senza alcun incarico, una visura per verificare la veridicità di siffatta circostanza allorquando ben sapeva di Parte_1
essere proprietario di immobili siti in Brescia alla via Catalafimi n. 2 per averli acquistati da MB UC con scrittura privata autenticata del 16.11.2007.
Anche le deposizioni non hanno portato alcun utile contributo conoscitivo, anche per effetto di una verbalizzazione deficitaria.
In ogni caso, parte attrice tentava di accreditare la tesi secondo cui il notaio era perfettamente a conoscenza del fatto che era intestatario di Parte_1
CP_ altri immobili per essersi occupato il notaio dell'acquisto da parte del di altro immobile sito in Brescia alla via Calatafimi n. 2 dagli eredi Pt_1
immobile censito al N.CE.U. di Brescia foglio 115 mapp. 148/4 con Persona_2
pagina 11 di 13 scrittura privata del 24.05.2013 e nell'occasione sarebbero state inviate al notaio rogante delle visure catastali.
A parte che non si può pretendere che il notaio possa rammentare tutta la documentazione visionata per la redazione di un atto di un anno prima (che peraltro avrebbe potuto essere venduto medio tempore), resta il dato che questa vendita del 24.05.2013 non è stata utilizzata dall'Agenzia delle Entrate per la revoca delle agevolazioni facendosi riferimento nell'atto solo agli acquisti del
2007, con la conseguente irrilevanza di questo tema di indagine. In ogni caso,
anche questa proprietà era ben nota a e dunque, a maggiore Parte_1
ragione, l'attore era perfettamente in grado di avvedersi dell'impossibilità di richiedere nuovamente i benefici ed attestare di possedere i requisiti essendo già
proprietario di plurimi immobili nel Comune di Brescia.
La sentenza gravata va pertanto confermata.
L'appellante va condannato alla rifusione delle spese del grado che si liquidano come in dispositivo.
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 2215/2023 emessa dal Tribunale di Brescia in data 5.09.2023, così provvede:
- rigetta l'appello;
pagina 12 di 13 - condanna a rifondere a le spese di lite del Parte_1 CP_1
presente grado che liquida in complessivi € 6.946 per compenso (di cui € 2.058
per la fase di studio della controversia, € 1.418 per la fase introduttiva del giudizio ed € 3.470 per la fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%,
i.va. e c.p.a., come per legge;

- dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1
quater del DPR 115/2002 a carico di . Parte_1
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 22.05.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
dott. Vittorio Carlo Aliprandi
IL PRESIDENTE
dott. Giuseppe Serao
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