REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta:
dott.ssa Antonella Izzo, presidente dott.ssa Claudia De Martin, consigliere dott. Marco Emilio Luigi Cirillo, consigliere all'udienza del 8/11/2023 ha pronunciato all'esito di discussione orale ex art.281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3140/2021 del Ruolo Generale degli
Affari Civili Contenziosi, vertente tra
(P.IVA n. in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, sig. , rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce all'atto Parte_2 di appello, dall'avv. Alberto Galati ed elettivamente domiciliata in Roma alla Via
Innocenzo XI n. 8.
— PARTE APPELLANTE

(P.IVA ), in persona del suo legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2 pro-tempore Sig. rappresentata e difesa dagli avv.ti Carlo Controparte_2
Polidori ( ) ed Alessandro Lacomba ( ) C.F._1 C.F._2 giusta procura in atti ed elettivamente domiciliata in Roma, via Tacito 84.
— PARTE APPELLATA
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 60/2021 emessa nel giudizio rubricato al n. 26412/2017 R.G., pubblicata in data 4.1.2021.

IN FATTO E IN DIRITTO
§ 1 — La vicenda che ha dato origine alla lite può essere così riassunta.
ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo n. 3698/17, emesso Controparte_1 dal Tribunale Civile di Roma nel procedimento monitorio n. 4595/17, con il quale le era stato ingiunto di corrispondere alla affiliata a Remax Abacus, la Parte_1 somma complessiva di € 83.082,00, oltre interessi moratori decorrenti dal 30 ottobre
2016 e spese legali a titolo di provvigione per l'attività di mediazione immobiliare da quest'ultima svolta in relazione alla compravendita dell'immobile sito in Roma, via Varvariana n. 60/62, di proprietà di Controparte_1
A sostegno dell'opposizione deduceva l'inesigibilità della Controparte_1 provvigione in quanto nell' “incarico di mediazione per vendita immobili” (doc.2) firmato il 2/12/2013 il pagamento era stato espressamente condizionato alla stipula del rogito notarile, che, tuttavia, non era ancora stato stipulato.
Di contro, costituendosi in giudizio con comparsa depositata il 25 luglio Parte_1
2017, ha chiesto il rigetto dell'opposizione, affermando che il diritto alla provvigione era maturato al momento dell'accettazione da parte di della Controparte_1 proposta di acquisto formulata da IO per il tramite dell'agenzia immobiliare.
Secondo l'opposta le parti non avevano condizionato l'insorgere del diritto alla provvigione alla stipula del rogito notarile ma semplicemente indicato un termine temporale per il pagamento della somma ai sensi dell'art. 1183 c.c. Ha evidenziato, inoltre, che il credito vantato dall'opposta doveva ritenersi pienamente esigibile avendo l'opponente rinunciato alla stipula del predetto rogito notarile. Entrambe le parti hanno formulato domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
§ 2 — Il tribunale, istruita la causa, ha accolto l'opposizione revocando il decreto ingiuntivo e compensando le spese di lite.
Il giudice di primo grado, a sostegno della sua decisione, dopo aver qualificato il contratto come procacciamento di affari, rilevava come l'esigibilità della provvigione non era legata ad un termine certo, quanto piuttosto alla condizione della stipula del contratto definitivo.
Segnatamente, secondo il tribunale: «non essendo stato stipulato il contratto di compravendita, e non essendovi stata la correlata attività di assistenza e consulenza, insussistente è il diritto al compenso in capo alla opposta.
Quest'ultima, come si è detto, si era impegnata, nei confronti della a CP_1 procacciare acquirenti per l'immobile e, per espresso patto, il compenso del 2 % oltre
IVA era da calcolarsi sul prezzo finale di vendita ed era da corrispondersi a rogito avvenuto.
Che non si trattasse di mera previsione del termine per il pagamento (e che non si trattasse di mediazione tipica) trova conferma nel fatto che le parti avevano previsto
l'impegno, da parte della opposta, di fornire alla mandante attività di assistenza e consulenza per le trattative, fino all'atto definitivo.
La specifica previsione in esame trova giustificazione nel fatto che non di mera compravendita si trattava, bensì di contratto preliminare misto di vendita e appalto, di notevole complessità, come si ricava dalle obbligazioni reciprocamente assunte.
In sostanza, si ritiene che le parti, nell'esplicazione del principio di libera autonomia negoziale, abbiano previsto che spettasse il compenso, sia per il procacciamento dell'affare che per l'attività successiva, solo nel caso in cui le parti fossero infine pervenute alla stipula dell'atto di compravendita.
Pertanto, in difetto del rogito, non sussiste, in capo il diritto a percepire il Pt_1 compenso, sicché il decreto ingiuntivo deve essere revocato».
§ 3 — Con atto di appello contenente quattro motivi, l' ha impugnato Parte_1 la sentenza emessa dal Tribunale di Roma chiedendone la riforma e domandando di
«confermare in ogni sua parte il decreto ingiuntivo opposto e comunque, in ogni caso, condannare l'appellata al pagamento della somma dovuta a titolo di provvigione in favore di pari ad € 83.082,00 oltre interessi moratori dalla data di Parte_1 emissione della fattura (30.10.2016) al soddisfo».
Ha resistito la chiedendo la conferma della sentenza impugnata. Controparte_1
La Corte all'udienza di prima comparizione dell'8.10.2021 ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni, da ultimo all'udienza del 24 gennaio 2025, disponendo la discussione orale ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c..
All'udienza odierna le parti hanno discusso oralmente la causa sulle conclusioni precisate come segue.
Per l'appellante: Piaccia all'Ecc.ma Corte d'appello adita, in integrale riforma della sentenza impugnata, confermare in ogni sua parte il decreto ingiuntivo opposto e comunque, in ogni caso, condannare l'appellata al pagamento della somma dovuta a titolo di provvigione in favore di pari ad € 83.082,00 oltre interessi Parte_1 moratori dalla data di emissione della fattura (30.10.2016) al soddisfo.
In ogni caso con vittoria di spese processuali del doppio grado di giudizio.
Per l'appellata: “Piacca all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza, eccezione e contestazione disattesa, in riforma della sentenza n. 3140/2021 del
Tribunale di Roma ed in accoglimento delle domande proposte con il presente atto dalla voglia così statuire in via principale: in riferimento a quanto CP_1 eccepito, rilevato e proposto in atti si insiste e si chiede
1) La piena conferma di quanto statuito nella sentenza impugnata in quanto assolutamente fondata sia in fatto che in diritto cosi come espressamente e chiaramente stabilito dal G.I. incaricato.
a) Stante l'accertata inesistenza del prospettato rapporto contrattuale di mediazione e di contro la piena sussistenza di un rapporto di procacciatore d'affari;
b) L'Infondatezza della domanda proposta con l'azione di ingiunzione per inesistenza del credito stante la sospensione del pagamento delle provvigioni concordata sino alla sottoscrizione del rogito.
c) La mancata conclusione del contratto in oggetto e di conseguenza la mancata maturazione delle richieste provvigioni, obbligazione di risultato, per cui la parte appellate ha agito;

Con vittoria di spese e compensi per i due gradi.” § 4 — L'appello è articolato in quattro motivi.
§ 4.1 — Con il primo motivo, l'appellante lamenta la violazione dell'art. 101 secondo comma c.p.c. per aver il tribunale deciso la controversia sulla base di una questione rilevata d'ufficio – ovvero la diversa qualificazione giuridica del contratto come "procacciamento d'affari" anziché "mediazione" – senza aver previamente sottoposto la questione al contraddittorio delle parti.
§ 4.2 — Con il secondo motivo rubricato “violazione dell'art. 1362 c.c. (interpretazione del contratto); violazione degli artt. 1754 e seg. c.c. (contratto di mediazione e maturazione del diritto a provvigione)” l'appellante lamenta l'errore in cui sarebbe incorso il tribunale tanto nell'interpretazione letterale del contratto quanto nella considerazione del comportamento delle parti, giungendo a una qualificazione giuridica errata.
Secondo l'appellante non si tratterrebbe di un contratto di procacciamento di affari bensì di un contratto di mediazione dove il diritto alla provvigione sorge al momento della conclusione dell'affare (o dell'accettazione di una proposta d'acquisto presentata dal mediatore) ai sensi dell'art. 1755 c.c.
§ 4.3 — Con il terzo motivo, “Violazione dell'art. 1362 c.c. e dell'art. 1183 c.c. in relazione al termine di adempimento. immediata esigibilità della prestazione”,
l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il tribunale ha qualificato la clausola contrattuale relativa al pagamento del compenso come condizione sospensiva invece che come termine per l'adempimento.
L'evento “a rogito avvenuto” dovrebbe, invece, essere inteso come un termine per l'adempimento, divenuto impossibile per rinuncia alla compravendita da parte di
[...]
Di conseguenza, il diritto al pagamento della provvigione sarebbe CP_1 immediatamente esigibile ai sensi dell'art. 1183 c.c.
§ 4.4 — Con il quarto motivo, l'appellante lamenta una violazione dell'art. 1359 c.c. da parte del tribunale per non aver applicato la disciplina relativa all'avveramento delle condizioni, pur in presenza di fatti che rendevano questa disposizione pienamente operativa. A detta dell'appellante anche qualora si qualificasse il contratto come procacciamento di affari e la clausola relativa al pagamento del compenso fosse considerata una condizione sospensiva (e non un termine di adempimento), il diritto al pagamento della provvigione sarebbe comunque maturato ai sensi dell'art. 1359 c.c., poiché il mancato avveramento della condizione sarebbe imputabile esclusivamente a un inadempimento di parte che aveva interesse contrario al verificarsi della Controparte_1 condizione.
§ 5. – Preliminarmente, si rileva l'inammissibilità ex art.345 c.p.c. del quarto motivo di appello, perché introduce un'eccezione, quella di avveramento fittizio della condizione ex art.1359 c.c., basata su nuove allegazioni circa il comportamento della promittente venditrice rispetto a quelle compiute nel giudizio di primo grado. Occorre infatti considerare che la sottoposizione del diritto del mediatore alla provvigione alla condizione sospensiva della conclusione del contratto definitivo di vendita era stata eccepita da nell'atto di citazione in opposizione al decreto ingiuntivo CP_1
n.3698/2017.
§ 5.1.- Il primo e il secondo motivo possono essere esaminati congiuntamente.
Si premette che il giudice ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente l'azione e di attribuire al rapporto dedotto in giudizio un nomen iuris, eventualmente anche diverso da quello indicato dalle parti, purché non sostituisca la domanda proposta con una diversa, modificando i fatti costitutivi e fondandosi su una realtà fattuale non dedotta e allegata in giudizio. Nel caso di specie, è vero che il tribunale ha qualificato come procacciatore d'affari, ma ha poi qualificato il contratto come Pt_1 mediazione atipica e ha tratto conseguenze circa il regolamento del diritto al compenso di dall'interpretazione della clausola che regola tale diritto come deroga Pt_1 all'art.1755 c.c., ritenendo possibile tale deroga in ragione della atipicità della mediazione.
Occorre considerare, in proposito, che la giurisprudenza ha da tempo riconosciuto la compatibilità della mediazione con un particolare rapporto contrattuale tra il mediatore e una delle parti interessate, individuando accanto alla mediazione ordinaria una mediazione negoziale atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive che può coinvolgere anche solo una delle parti (cosiddetta mediazione unilaterale). Tale mediazione atipica si verifica quando una parte, volendo concludere un affare, incarica un altro soggetto di individuare una persona interessata alla conclusione dell'operazione a condizioni specifiche e predefinite. Più precisamente, secondo la giurisprudenza la mediazione unilaterale “si realizza ove, a fronte dell'attività di mediazione svolta senza vincoli di collaborazione, dipendenza o rappresentanza di una sola delle parti, sussista un rapporto di mandato ovvero il conferimento dell'incarico al mediatore ad opera di una parte di ricercare una persona interessata allo stesso affare a determinate e prestabilite condizioni” (Cass. 29287/2018 Cass. 19161/2017; Cass. 24333/2008).
Nella mediazione atipica, la giurisprudenza ha talora ritenuto che le parti possano, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, stabilire che il diritto del mediatore alla provvigione sorga non alla semplice conclusione dell'affare, ma alla conclusione del contratto definitivo (Cass.n.2359/2024; n.9676/1996). In tal caso, tuttavia, al fine di derogare alla generale regola ricavata dall'applicazione dell'art. 1755 c.c., che ricollega alla conclusione del preliminare la nozione di affare rilevante ex art. 1755
c.c., si richiede una manifestazione di volontà univoca, tale da escludere che il perfezionamento del contratto definitivo non costituisca, piuttosto, il termine entro il quale il pagamento della provvigione deve essere eseguito, non potendo la sola omissione del termine “data”, deporre in maniera certa per la volontà di condizionare ad un evento ulteriore il diritto del mediatore (Cass.n.2359/2024).
Tanto premesso in diritto, in fatto si osserva che il contratto tra le parti, intitolato
“Conferimento incarico mediazione per vendita di immobili”, integra una mediazione atipica, posto che il diritto di al compenso è subordinato al buon esito Pt_1 dell'attività oggetto dell'incarico conferitole da Pertanto, essendo in CP_1 linea di principio applicabile al rapporto l'art.1755 c.c., occorre stabilire se le parti abbiano inteso derogavi ancorando il diritto di l pagamento della provvigione Pt_1 alla conclusione del contratto definitivo e non alla pura e semplice conclusione dell'affare ovvero - secondo la tesi dell'appellata che, tuttavia, il primo giudice non ha esplicitamente recepito - introducendo una condizione sospensiva di esigibilità di tale diritto integrata dal perfezionamento del contratto definitivo.
La clausola così recita: “Nel caso di accettazione da parte nostra di proposta di acquisto da Voi fornita, Vi riconosceremo un compenso pari al 2% oltre iva di legge sul prezzo finale di vendita, da corrispondere a rogito avvenuto, con impegno da parte
Vostra di fornirci la necessaria assistenza e consulenza per le trattative, la preparazione del contratto di compravendita fino all'atto definitivo (Rogito)”.
Stando alla lettera della clausola, il riconoscimento del compenso al mediatore è ancorato (“nel caso di”) all'accettazione da parte di di una proposta di CP_1 acquisto fornita dal mediatore stesso, dal che si deduce che la conclusione del contratto definitivo segna solo il momento trascorso il quale il compenso deve essere corrisposto, indipendentemente dalla fissazione di una data per tale adempimento e indipendentemente dall'incertezza intrinseca dell'evento che, come insegna la
Suprema Corte nel precedente sopra citato, non impedisce di per sé che sia indicato dalle parti come termine per l'adempimento.
L'interpretazione appena esposta è confortata dalla considerazione che, in generale, la regolare esecuzione del contratto preliminare di vendita con la conclusione del contratto definitivo è un fatto su cui il mediatore che abbia diligentemente portato a compimento il proprio incarico non ha alcun potere di influire e che dipende per lo più dalla diligenza delle parti, tra cui quella obbligata al pagamento del compenso, per cui il canone di buona fede che presiede all'interpretazione del contratto suggerisce particolare prudenza nell'individuare una deroga all'art.1755 c.c. in suo danno.
Non consente di concludere in senso opposto l'impegno di i fornire assistenza Pt_1 alla venditrice fino al rogito, atteso che si tratta di un compito solo genericamente descritto e quindi non distinguibile, nei contenuti, da quello di favorire l'incontro delle volontà delle parti con la conclusione del contratto preliminare, ma verosimilmente previsto contemplando implicitamente la possibilità di un iter contrattuale articolato in più accordi preliminari via via più specifici, atteso che la predisposizione del contratto definitivo è compito del notaio rogante. Infatti, le parti hanno distinto il “contratto di compravendita”, per la cui preparazione è prevista l'assistenza del mediatore, dall'
“atto definitivo”, il che fa presumere che il primo termine sia stato utilizzato impropriamente per intendere il contratto preliminare di vendita.
Conclusivamente, in mancanza di una pattuizione dal significato univoco di deroga all'art.1755 c.c., si ritiene che abbia maturato il diritto al pagamento del Pt_1 compenso al momento dell'accettazione da parte dell'appellata della proposta di acquisto della e che il perfezionamento del contratto Parte_3 definitivo segni il termine trascorso il quale il credito sarebbe divenuto esigibile.
Considerato che la società proprietaria ha interrotto i rapporti con IO per ricercare altri acquirenti dell'immobile già alla fine del 2015, come risulta dalla nota integrativa del bilancio dell'esercizio 2015 (doc.10 fascicolo dell'opposta, oggi appellante), il che esclude che l'evento indicato come termine per l'adempimento nel contratto preliminare concluso il 24.2.2015 potesse ancora verificarsi, il credito di divenuto immediatamente esigibile sin da allora, secondo il principio sancito Pt_1 dall'art.1183 comma 1 c.c..
Pertanto, in riforma della sentenza impugnata, si deve respingere l'opposizione al decreto ingiuntivo n.3698/2017 condannando l'opponente, oggi appellata, a pagare all'appellante la somma di € 83.082,00 oltre interessi ex d.lgs.n.231/2002 come richiesti, con decorrenza dal 30.10.2016, data di emissione della fattura n.753 bis/2016.
Il terzo motivo è assorbito.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano per entrambi i gradi secondo i valori medi di cui alla tabella allegata al D.M.n.55/14, modificata dal D.M.n.147/2022, per le cause di valore compreso tra € 52.000,01 e € 260.000,00, salvo il valore minimo per la fase di trattazione in appello che ha avuto minimo svolgimento, oltre oneri di legge.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.60/2021 , pubblicata in data 04/01/2021 , così decide:
- in riforma della sentenza impugnata, condanna a pagare a Controparte_1 la somma di € 83.082,00 oltre interessi ex d.lgs.n.231/2002 dal Parte_1
30.10.2016 e a rifondere alla stessa le spese processuali, liquidate per compensi in € 14.103,00 per il giudizio di primo grado e in € 12.154,00 per il giudizio di appello, oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 24/01/2025
Il presidente est.
Antonella Izzo