n. 3113/2020 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
Così composta
Dr.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente
Dr. MICHELE MAGLIULO ConSIliere
Dr.ssa MONICA CACACE ConSIliere est.
Riunita in Camera di ConSIlio ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 3113/2020 avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Avellino n. 1052/2020 pubblicata in data 06.07.2020, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RUOCCO CLAUDIO Parte_1 P.IVA_1
presso il cui studio è elettivamente domiciliata in VIA S. PESCATORI 137 AVELLINO
APPELLANTE contro
(C.F. , con il patrocinio Controparte_1 C.F._1
dell'avv. DE CUNZO GIANLUCA presso il cui studio è elettivamente domiciliata in
VIALE ITALIA N. 199/H AVELLINO
APPELLATA
CONCLUSIONI
Gli avvocati costituiti concludevano come da note scritte ex art. 127 ter cpc

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
, con ricorso ex Art. 702 bis cpc conveniva innanzi il Tribunale di Controparte_1
Avellino la in persona del legale rappresentante pro tempore per ivi sentire Parte_1
dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita di un'unità immobiliare da lei sottoscritto in data 18/02/2011 con la suddetta società, chiedendo la restituzione della caparra confirmatoria ed il risarcimento dei danni sull'assunto che la promittente venditrice si era resa inadempiente rispetto alle pattuizioni contrattuali e più precisamente aveva proceduto con estremo ritardo alla consegna dell'immobile oggetto del preliminare. Nel costituirsi in giudizio, la in persona Parte_1
del legale rappresentante pro tempore, chiedeva il rigetto della domanda e spiegava domanda riconvenzionale nonché la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della ricorrente e/o comunque per sua esclusiva responsabilità con conseguente condanna della stessa al pagamento di quanto già versato a titolo di caparra confirmatoria. Il giudicante, all'udienza del 13/05/2013, disponeva la trasformazione del rito. Con la gravata sentenza, il Tribunale di Avellino con sentenza n. 1052/2020 pubblicata in data 06.07.2020 così decideva: accoglie la domanda proposta da _1
nei confronti della condanna la parte convenuta,
[...] Parte_1 _2
a restituire a la somma di €. 10.000,00 pari al doppio della
[...] Controparte_1
caparra confirmatoria versata al momento della sottoscrizione del preliminare di vendita oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
condanna la parte convenuta, Controparte_2
a pagare a la somma di € 11.095,00 per acquisto di materiali ed Controparte_1
arredi installati nell'appartamento oggetto del preliminare di vendita oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
condanna la parte convenuta, a rifondere le spese Controparte_2
di lite in favore di , liquidate in complessivi € 4.224.00, oltre Controparte_1
accessori, con attribuzione all'avv. Gianluca De Cunzo.
La in persona del legale rappresentante pro tempore, con atto notificato in _2
data 09.09.2020 a proponeva appello avverso la suddetta pronuncia Controparte_1
e chiedeva così provvedere: a.- accogliere il presente appello e, riformare la sentenza n°
pagina 2 di 10 1052/2020 del Tribunale di Avellino, pubblicata il 06/07/2020, notificata li 10/07/20; b.- per l'effetto, dichiarare ed accertare l'imputabilità dell'intervenuta risoluzione contrattuale alla , con in ogni conseguenza di legge in merito alla somma _1
ritenuta dall'odierna appellante a titolo di caparra ed al diritto di ritenere i materiali extra-capitolato senza dovere rimborso alcuno;
c.- con vittoria di spese e compensi, con attribuzione di entrambi i gradi di giudizio. In via cautelare: ai sensi dell'art. 283 e 351 cpc, anche ai sensi del II comma del secondo dei citati articoli, disporre la sospensione dell'esecutività della gravata sentenza. Sussistendo i presupposti di legge.
nel costituirsi in giudizio chiedeva così provvedere: “dichiarare Controparte_1
inammissibile, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., l'appello proposto dalla per le Parte_1
ragioni indicate in atto ovvero dichiarare inammissibile, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c.,
l'impugnazione; rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza oggi oggetto di gravame richiesta dall'appellante, in quanto infondata in fatto e in diritto.
Nel merito rigettare, in quanto inammissibili e infondati, tutti i motivi di appello proposti dalla confermando la sentenza N.1052/2020, pubblicata il 06/07/2020, Parte_1
emessa dal Tribunale di Avellino, nel procedimento iscritto al R.G. 404/2013, oggi oggetto di gravame e tutte le statuizioni in essa contenute con vittoria di spese ed onorari di giudizio”.
La Corte, con ordinanza in data 13 maggio 2021, sospendeva l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata ed all'udienza del 06.03.2025 celebrata nelle forme di cui all'art. 127 ter cpc, esaurita l'attività prevista nell'art 350 c.p.c., tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini di cui agli artt. 190, comma 1, e 352, comma 1, c.p.c., per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, rileva la Corte che va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello proposta dalla difesa della parte appellata ai sensi dell'art. 342 c.p.c. E' noto che, secondo la costante giurisprudenza, “Gli articoli 342 e 434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, vanno
pagina 3 di 10 interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (pt. Cass. 28/07/2023, n.23100; 03/03/2022, n.7081).
In sostanza, ai fini dell'ammissibilità del gravame, è sufficiente che l'atto di appello indichi i passaggi argomentativi della sentenza che l'appellante intende censurare, senza necessità di una trascrizione testuale di tali parti, e che formuli, rispetto ad essi, le proprie ragioni di dissenso, sì da esplicitare l'idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata, consentendo alla controparte di formulare le proprie difese ed al giudice di valutarne la portata.
Nella specie, parte appellante, ha indicato con chiarezza le parti della sentenza oggetto di censura e le ragioni di critica che dovrebbero indurre la Corte a rivederle per ottenere la riforma della stessa e di conseguenza l'accoglimento dell'appello. Anche la paventata inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c. deve essere esclusa, in ragione della già espletata analisi sulla non manifesta infondatezza del gravame proposto. Secondo la norma in questione, infatti, il giudice d'appello è chiamato a compiere in via preliminare un'analisi circa la 'ragionevole probabilità' che l'impugnativa possa essere accolta. Se
l'impugnazione non supera tale accertamento preliminare, il giudice ne dichiara l'inammissibilità con ordinanza, secondo la previsione di cui all'art. 348 ter c.p.c. La disposizione prevede quindi che la dichiarazione d'inammissibilità avvenga non oltre l'indicata udienza ex art. 350 c.p.c., o al più a scioglimento della riserva assunta in quell'occasione ai sensi dell'art. 186 c.p.c.. Nel caso di specie, trattandosi di un giudizio che ha seguito l'ordinario iter processuale e per il quale è stato espletato un ulteriore approfondimento istruttorio, appare chiaro come il filtro dell'inammissibilità sia stato già
pagina 4 di 10 chiaramente superato positivamente dal Giudicante, essendo quindi la causa meritevole di essere scrutinata nel merito.
Venendo al merito, rileva la Corte che l'appellante fonda il gravame su due motivi: 1) travisamento dei fatti. Parziale ed errata valutazione del materiale probatorio;
2) inapplicabilità dell'art. 936 c.c. alla fattispecie.
Orbene, dalla disamina degli atti processuali si evince che la promittente acquirente ha sottoscritto in data 18 febbraio 2011 un contratto preliminare con Controparte_1
l'odierna appellante per l'acquisto di un'unità immobiliare (costituente porzione di fabbricato in corso di realizzazione in Avellino alla via Marotta, terzo piano mansardato, nonché di un garage posto al piano interrato, giusta concessione edilizia n. 10167 del 22 maggior 2002), per il prezzo di complessivi € 210.000,00 (duecentodiecimila) oltre iva, di cui € 5.000,00 (cinquemila), versati dalla promissaria acquirente al momento della stipula del preliminare di vendita, a titolo di caparra confirmatoria, mentre € 205.000,00
(duecentocinquemila) dovevano essere versati al momento della stipula dell'atto pubblico di trasferimento, mediante accensione di uno mutuo fondiario. Il suddetto immobile, al momento della sottoscrizione del preliminare di vendita, era allo stato grezzo ed era dotato dei soli impianti di riscaldamento, idrico ed elettrico (cfr.: contratto preliminare allegato).
La parte promittente venditrice, si era impegnata a consegnare l'immobile Parte_1
finito in ogni sua parte entro il termine del 30 dicembre 2011, mentre il trasferimento della proprietà doveva avvenire entro il 30 gennaio 2012, mediante stipula del contratto di vendita.
Tuttavia il termine sopra riportato per la stipula del contratto di vendita, come risulta dall'interpretazione del contratto allegato agli atti di causa, non è da ritenersi un termine essenziale.
Ed invero, come ritenuto pacificamente dalla Suprema Corte:
“Nell'interpretazione del contratto il criterio letterale va integrato, nell'obiettivo di ricostruire la volontà delle parti, con gli altri canoni ermeneutici idonei a dare rilievo
pagina 5 di 10 alla "ragione pratica" del contratto, in conformità agli interessi che le parti medesime hanno inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale”.
Nel caso di specie, in particolare, già il dato testuale dell'accordo concluso tra le parti evidenzia la natura non essenziale del convenuto termine, poiché con il medesimo accordo la promittente acquirente conferiva alla società promittente venditrice anche l'incarico di eseguire all'immobile promesso in vendita importanti modifiche strutturali relative, tra l'altro, al tetto ed alle pareti perimetrali del cespite realizzato allo stato grezzo. Opere per la cui realizzazione era necessario l'ottenimento delle autorizzazioni/concessioni edilizie secondo la normativa vigente (circostanza riportata anche nel medesimo compromesso in esame e di cui la parte promittente acquirente era evidentemente consapevole).
Altro elemento di valutazione circa la natura del termine in esame deve essere ricercato nel comportamento delle parti contraenti successivo alla stipula del contratto. Orbene, dalla documentazione versata in atti (e da quanto dichiarato dalla medesime parte ricorrente in primo grado), quest'ultima provvedeva ad acquistare la pavimentazione ed arredi per l'immobile oggetto del contratto, in epoca successiva alla scadenza del termine indicativamente previsto in contratto (precisamente gli acquisti documentati dalla medesima promittente acquirente avvenivano nelle seguenti date: 03/04/12, 13/04/12 e
27/06/12). All'uopo si ricorda, ad esempio, l'acquisto di pavimentazione eseguito da in data 27.06.2012 (cfr.: documentazione allegata dalla ditta Controparte_1
appellante/resistente in primo grado). Elemento che senza alcun dubbio rende palese non solo la natura non essenziale del termine convenuto per la stipula del contratto definitivo ma anche il concreto interesse della all'esecuzione del contratto in epoca _1
certamente successiva alla data indicata in contratto per la stipula del contratto definitivo.
Negli scritti difensivi delle medesima parte appellata, per altro, si legge che la stessa
“aveva nel frattempo acquistato e installato all'interno dell'appartamento, alcuni arredi extra capitolato e precisamente:

1. mq 85 di Parquet rovere bianco e 28 ml di battiscopa extra capitolato presso l'azienda con Pt_2 Controparte_3
sede legale in Forino alla via A.M. Mazzei n. 4, per un corrispettivo di € 5.502,00
pagina 6 di 10 (cinquemilacinquecentodue), di cui € 1.000,00 in contanti ed € 4.500,00 mediante assegno bancario;

2. sanitari e pavimentazione extra capitolato presso l'azienda Controparte_4
con sede in Atripalda alla via Appia per un corrispettivo di € 4.093,00
[...]
(quattromilanovantatre), di cui € 1.500,00 in contanti ed € 2.593,00 mediante assegno Contr bancario;

3. porte interne extra capitolato presso l'azienda Mi. con sede in Pt_1
Atripalda alla via Pianodardine 69. per un corrispettivo di € 1.500,00 (millecinquecento) versati in contanti;
Per un totale di opere extra capitolato pari ad € 11.095,00
(undicimilanovantacinque)”.
Né successivamente a tali date risulta allegato e documentato che la promittente acquirente abbia in alcun modo compulsata la società promittente venditrice per la stipula del contratto definitivo.
Quanto alle prove costituende, rileva la Corte che il teste , escusso Testimone_1
all'udienza del 21.06.2016, riferiva in realtà che “ho seguito io la pratica della SInora
e ricordo che la pratica non è stata accettata dalla banca per indebitamento _1
pregresso della richiedente…ho effettuato una valutazione preliminare della situazione reddituale della SI.ra successivamente sono emersi debiti pregressi non _1
dichiarati…presumo che a causa della crisi finanziaria l'Istituto bancario ha ridotto i parametri per la concessione dei mutui” (cfr.: verbale di udienza cit.). Circostanze che hanno trovato conferma nelle dichiarazioni rese dai testi e Testimone_2 Tes_3
Il teste dichiarato: “sono a conoscenza dei fatti di causa perché ho
[...] Tes_2
effettuato la mediazione tra la SI.ra e l' (…) ero presente alla stipula _1 Pt_1
del contratto definitivo che non è stato sottoscritto per assenza della SI.ra (…) _1
mi risulta che la SI.ra non ha ottenuto il mutuo richiesto per l'entità debitoria. _1
Preciso che sono a conoscenza della circostanza perché su invito della SI.ra _1
ho partecipato ad un incontro con il suo consulente finanziario, il SI. Il Testimone_1
SI. riferì alla SI.ra che aveva una elevata esposizione debitoria con Tes_1 _1
utilizzo di carta di credito di tipo Revolving, motivo per cui la Banca non voleva concedere il mutuo ”.
pagina 7 di 10 Il teste poi, riferiva che: “è vero ho accompagnato personalmente la SI.ra Tes_3
dal Direttore della BCC di Torre del Greco, il quale, a seguito della _1
documentazione presentata dalla SI.ra , riferì che non poteva essere concesso _1
il mutuo. Mi ricordo che la SI.ra ha avuto ulteriori dinieghi da altri istituti di _1
credito. La SI.ra ha cercato finanziamenti fin a qualche giorno prima della data di stipula del contratto definitivo.”
Risulta inoltre documentato che la promittente venditrice , con raccomandata Pt_1
datata 17/10/2012, convocava innanzi al notaio per la stipula del Controparte_6
contratto definitivo (cfr.: raccomandata, spedita il 17/10/2012 e ricevuta il 18/10/12, in cui si legge l'invito a presentarsi alle ore 18:30 del 07/11/12 presso lo studio del notaio
, in via Mancini di Avellino, al fine di procedere alla stipula del Persona_1
definitivo di compravendita, allegata alla produzione di primo grado dell'appellante).
Con il secondo motivo di appello la parte istante assume che erroneamente il Tribunale, in accoglimento della domanda proposta dalla di maggior valore dell'immobile _1
a seguito dell'utilizzo dei materiali dalla stessa acquistati (di cui si è sopra detto), avrebbe applicato il disposto di cui all'art.936 c.c. Assume in particolare l'appellante che “il presunto valore potrà essere solo pari all'aumento di valore rispetto al bene realizzato con l'utilizzo dei materiali extra capitolato da cui andrà detratto il costo delle opere previste in capitolato”.
All'uopo, osserva la Corte che alla fattispecie in esame non può applicarsi la normativa relativa all'istituto dell'accessione, atteso che, come chiarito dalla Suprema Corte
“L'istituto dell'accessione ex art. 936 c.c. presuppone che i soggetti coinvolti non siano legati da un vincolo contrattuale, sicché deve escludersi l'applicabilità della relativa disciplina allorché l'attività costruttiva costituisca non già l'esercizio di un diritto, ma
l'adempimento di un'obbligazione. In tale caso, infatti, l'obbligo restitutorio ex art. 1458
c.c., nascente dalla risoluzione del contratto, è incompatibile con il diritto potestativo del proprietario di ritenere la costruzione avvalendosi dell'accessione” (cfr.: Cass. n 27088 del 2021).
pagina 8 di 10 Diversamente, allorché l'attività costruttiva esprima non già l'esercizio di un diritto, ma
l'adempimento di un'obbligazione, la risoluzione del contratto, che ne costituisce la fonte, determina l'insorgere di un obbligo restitutorio, ai sensi dell'art. 1458 cod. civ., da soddisfare in natura, ove possibile, o per equivalente monetario, ricorrendo, in tal caso,
l'eSIenza non di assegnare la proprietà di un bene, quanto di ripristinare le rispettive posizioni economiche delle parti, riportandole alla situazione preesistente alla stipula del contratto. (Cass. sent. N. 740/2012).
Orbene, l'obbligo restitutorio, pur non trovando la propria disciplina nella disposizione richiamata dal Tribunale (art. 936 c.c. come ritenuto dall'appellante), non di meno trova il suo fondamento nel disposto di cui all'art. 1458 c.c., poiché la risoluzione del contratto toglie valore alle attribuzioni patrimoniali già effettuate rendendo attuale la necessità di ripristinare la situazione anteriore alla stipulazione. Obbligo restitutorio che può ritenersi definito nel suo valore atteso che l'appellata ha indicato e documentato il prezzo dei materiali da lei acquistati quali materiali extra capitolato (cfr.: documentazione allegata alla produzione della parte appellata già in prime cure), onde per l'importo pari al relativo esborso l'appello deve essere respinto.
Tutto ciò premesso, in parziale riforma della sentenza resa dal Tribunale di Avellino, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto sopra riportato per grave inadempimento della parte promittente acquirente con diritto della promittente venditrice, qui appellante,
a ritenere la caparra versata da . Controparte_1
La riforma della sentenza appellata determina l'automatica caducazione del capo concernente le spese processuali (in virtù dell'operatività del c.d. effetto espansivo interno di cui all'art. 336, comma 1, c.p.c.) ed una nuova regolamentazione delle spese di giudizio, alla stregua dell'esito finale della lite (cfr., sul punto, Cass. ord. n. 6259/14, nonché sentt.
n. 14633/12 e n. 18837/10).
Tenuto conto dell'accoglimento parziale dell'appello e della reciproca soccombenza delle parti in lite poiché la risoluzione del contratto preliminare di compravendita deve essere dichiarata per il grave inadempimento di con diritto della Controparte_1 Pt_1
pagina 9 di 10 srl a ritenere la caparra confirmatoria, mentre deve essere confermata la sentenza appellata nella parte in cui condanna la a restituire a la somma _2 Controparte_1
di € 11.095,00 per acquisto di materiali ed arredi, si ritiene che sussistono giusti motivi per compensare le spese del doppio grado del giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona del legale rappresentante pro tempore contro _2 _1
, ed avverso la sentenza del Tribunale di Avellino n. 1052/2020 pubblicata in
[...]
data 06.07.2020, così provvede:
a) Accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, dichiara risolto il contratto preliminare per inadempimento di con diritto della a ritenere la caparra confirmatoria;
Controparte_1 _2
b) Conferma nel resto;

c) Compensa le spese di entrami i gradi di giudizio.
Così deciso in Napoli, nella camera di conSIlio del 12.06.2025
Il ConSIliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Monica Cacace Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
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