REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Cecilia DE SANTIS Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3759 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente tra
Parte_1
Avv. COLELLA ALBERTO
e
MO PP
RO RO
Avv. CARADONNA SILVIA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 6044 del 2020 con cui il Tribunale di Roma ha deciso quanto segue: “Con atto di citazione notificato in data 15.12.2015
MO PP, RO RO convenivano in giudizio
[...] chiedendo di “accertare e dichiarare l'inadempimento della Parte_1 società convenuta per le ragioni esposte in narrativa e per l'effetto condannare la società in persona del legale rapp.te pt, ad eseguire i lavori di Controparte_1 rifacimento della facciata, condannandola altresì all'eliminazione di tutte le infiltrazioni per le ragioni sopra esposte, anche previa espletanda CTU;
condannare la società convenuta ad eseguire la separazione degli impianti delle utenze come descritte in narrativa;
condannare la società convenuta a risarcire in favore dei sig.ri PI EN e DR RO l'importo di euro 4.648,60 per le ragioni esposte”. A sostegno di dette conclusioni assumevano i predetti: di avere acquistato dalla convenuta, in data 27.6.2008, l'immobile sito in Castel Gandolfo, e censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 12, particella 6, sub 503, sito in via Pio XI n. 31/b e, in data 3.8.2009, la porzione di giardino e la porzione degli immobili sita in Castel
Gandolfo alla stessa via e censita al Catasto al foglio 12, particella 6, sub 502; che il contratto preliminare del 14.5.2007, che aveva preceduto la vendita del 27.6.2008, prevedeva, tra l'altro, all'art. 6, che i lavori per il completamento della rampa della scala B di accesso all'appartamento, sarebbero stati a carico di entrambe le parti per la quota parte di costo in ragione ai rispettivi millesimi;
che il completamento della

facciata in pietrame di peperino sarebbe stato a carico della venditrice, odierna convenuta, così come la separazione degli impianti (luce, acqua, gas) esistenti e la predisposizione del nuovo allaccio sino all'appartamento oggetto di vendita;
che dette pattuizioni venivano richiamate all'art. 5 del rogito del 3.8.2009; che la convenuta non aveva adempiuto alle obbligazioni sopra descritte;
che gli attori erano stati costretti ad effettuare, in urgenza, i lavori di messa in sicurezza della scala al fine di consentire l'accesso alla loro proprietà, affrontando una spesa di euro 9.297,20 Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle Parte_1 domande attrici e sostenendo: che il contratto preliminare del 14.5.2007, era stato superato dalle pattuizione contenute nel rogito del 27.6.2008, cui il predetto si riferiva;
che, quanto alla scala B, gli attori avevano spontaneamente provveduto alla rimozione delle ringhiere;
relativamente alla facciata, nessun intervento poteva essere realizzato, trattandosi di immobile sottoposto ad innumerevoli vincoli di carattere paesaggistico;
di avere già predisposto la separazione delle utenze.
Instaurato il contraddittorio, espletata C.T.U., definito il tema della lite ed esaurita l'istruzione, venivano precisate le conclusioni quindi la causa veniva rimessa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE La presente controversia ha ad oggetto la valutazione dell'adempimento da parte della convenuta delle obbligazioni assunte con il contratto del 3.8.2009 e, nella fattispecie, di quelle descritte all'art. 5 dello stesso.
Nella predetta prospettiva, quindi, appare irrilevante ogni considerazione svolta in ordine al fatto che le pattuizioni contenute nel rogito prendono luogo di quelle precedute con il preliminare, atteso che la presente disamina si riferisce al rogito del
3.8.2009, cui non ha attinenza il preliminare del 14.5.2007.
Ciò premesso occorre osservare quanto segue. Dalla lettura dell'art. 5 del contratto del 3.8.2009, risulta che le odierne parti processuali si erano accordate, tra l'altro, nel senso che: i lavori di completamento della scala B condominiale censita con il subalterno 507, sarebbero stati a carico di entrambe in relazione ai millesimi di proprietà di ciascuna;
il completamento della facciata del fabbricato in sabbia e cemento, invece, sarebbero stati a carico della venditrice, così come l'onere di separare gli impianti relativi alle utenze. Orbene, al fine di fare chiarezza e luce in tal senso, il Giudice ricorreva a C.T.U. La relazione di consulenza tecnico d'ufficio, si rivelava chiara ed esaustiva, e poiché le conclusioni della C.T.U. risultano dedotte da un attenta ed analitica disamina degli elementi di fatto posti a sua disposizione ed appaiono ispirati a criteri valutativi corretti non solo dal punto di vista logico ma altresì conformi ai principi scientifici che presiedono la materia in esame, il Giudicante ritiene di farli propri. Il c.t.u. nominato, Ing. , quanto alla facciata del fabbricato, Persona_1 specificava che la stessa non risultava intonacata e che era allo stato rustico, senza la necessaria finitura dell'intonaco superficiale (v. pagina 7 della relazione del 13.10.2017). Dava, inoltre, conto che non era stata effettuata la separazione delle utenze aventi ad oggetto l'alimentazione elettrica dell'immobile in esame, indicando, altresì, uno schema dei percorsi da seguire per la predisposizione di detta linea (v. pagina 9.10 della relazione).
pag. 2/6 Ciò posto, giova ricordare che l'azione di adempimento, detta anche azione di manutenzione del contratto, mira alla conservazione del negozio giuridico e consiste in una domanda giudiziale di condanna all'esecuzione delle prestazioni in esso dedotte. Con il vittorioso esperimento dell'azione di adempimento, più precisamente, l'attore avrà il titolo per ottenere il dare, facere o non facere oggetto dell'obbligazione e il contestuale risarcimento del danno subìto a causa del ritardo nell'adempimento mentre sarà a sua volta tenuto, da un lato, a ricevere la prestazione di controparte e, dall'altro, ad eseguire la prestazione dovuta (sempre che, ovviamente, non abbia già provveduto ad adempierla). Presupposti per l'esercizio dell'azione sono, evidentemente, la sussistenza di un contratto a prestazioni corrispettive, il ritardo nell'adempimento della prestazione e l'attuale possibilità di adempiere l'obbligazione. Invero, se per effetto del ritardo l'adempimento non fosse più possibile o il contraente avesse perso l'interesse ad ottenerlo, il rimedio esperibile sarebbe piuttosto quello della risoluzione del contratto, cui conseguirebbe la cessazione del vincolo contrattuale. Orbene, atteso che le allegazioni di parte convenuta circa l'esistenza di presunti vincoli paesaggistici gravanti sul bene in esame è rimasta in termini di mera allegazione e sfornita, quindi, di ogni supporto probatorio, la domanda attorea deve ritenersi fondata e meritevole di accoglimento. Va, per contro, respinta la domanda di condanna della convenuta alla corresponsione della somma di euro 4.648,60, atteso che dalla lettura dell'art. 5 del contratto del 3.8.2009 risulta che i lavori aventi ad oggetto la scala dovevano essere concordati tra le parti sia in ordine ai materiali da utilizzare che all'impresa cui demandarne l'esecuzione, mentre, nel caso in esame, sono stati disposti unilateralmente dall'attrice. Sono poste a carico di parte convenuta le spese di CTU, liquidate con separato provvedimento.
In ragione della parziale reciproca soccombenza le spese di lite sono compensate in ragione di un ½. La restante metà delle spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, ai sensi dell'art. 4 D.M. n. 55/2014, in base al valore complessivo indeterminabile della controversia.
Partendo dai parametri minimi previsti dalle tabelle allegate al citato decreto per ciascuna fase del giudizio, sono così liquidati in favore di parte attrice compensi nella misura di € 405 per la fase di studio, € 287 per la fase introduttiva, € 602 per la fase istruttoria, € 692 per la fase conclusionale.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta a R.G. n.
17974/2015, e vertente tra le parti di cui in epigrafe, così provvede:
Condanna la convenuta all'esecuzione delle opere indicate all'art. 5, punti 2 e 3 del contratto del 3.8.2009;
Rigetta le restanti domande;

pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di C.T.U. liquidate come da separato provvedimento;

compensa le spese in ragione di ½;
pag. 3/6 condanna la convenuta a rifondere all'attrice la restante metà delle spese del presente giudizio che liquida nella somma complessiva di € 1.986,00, oltre € 578.40 per spese, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.”.
La parte appellata si è costituita ed ha chiesto il rigetto dell'impugnazione.
La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è infondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. Il primo motivo va respinto. Contrariamente a quanto assume l'appellante, la facciata del fabbricato per cui è causa che non è stata finita è chiaramente indicata dalla sentenza che fa espresso riferimento alla pagina 7 della relazione del ctu ove, effettivamente, è compiutamente descritta come quella che fronteggia il lago. Si legge nella relazione “(omissis) la facciata dell'immobile a cui si fa riferimento è la facciata ubicata dal lato che affaccia verso il lago. Infatti, essendo l'edificio addossato ad una scarpata che scende verso il lago, l'unica facciata esterna dell'edificio è quella di cui trattasi (come rilevabile anche dalle fotografie aeree riportate in precedenza)”. Va aggiunto che le foto riportate nella relazione peritale alla pag. 6 e ss., riproducono, per l'appunto, la facciata in discorso che, tra l'altro, viene persino indicata con una freccia. Sicchè nessuna perplessità può sussistere sull'individuazione.
Il secondo motivo va respinto. L'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe dovuto accogliere l'eccezione relativa all'ineseguibilità della prestazione determinata dalla normativa (determinazione della Regione Lazio del 12.5.1998) in materia di tutela paesaggistica depositata in atti.
La censura è infondata posto che il documento risulta essere stato tardivamente prodotto dall'odierna appellante, convenuta in primo grado, nel terzo termine fissato ex art. 183 c.p.c., e quindi oltre il secondo fissato per la formulazione delle istanze istruttorie.
Sicchè deve ritenersi inammissibile la sua produzione. D'altro canto, l'assunto dell'appellante di averlo allegato al suo atto di costituzione in primo grado è rimasto indimostrato, in difetto della prova di tale tempestivo deposito.
Sotto diverso ed autonomo profilo, va osservato che il Tribunale ha motivato il rigetto dell'eccezione stabilendo che la parte non aveva documentato che il fabbricato fosse soggetto alla tutela invocata. Sul punto, l'appellante critica la sentenza deducendo che l'immobile è assoggettato ai vincoli paesaggistici dettati dalla determinazione regionale. Rileva la Corte che, essendo stato prodotto tardivamente, il documento in discorso non può essere esaminato. Né, quindi, può ritenersi provato che il fabbricato in questione fosse sottoposto a quei vincoli.
Il terzo motivo è infondato. L'appellante si duole che il Tribunale, senza fornire alcuna motivazione, non abbia accolto l'istanza d'interrogatorio formale. Rileva la Corte che i capitoli di prova dell'interrogatorio non appaiono rilevanti posto che mirano a far dichiarare alle controparti di conoscere la determinazione tardivamente depositata e che fossero contrari alla schermatura dei prospetti con piante ad alto fusto, asseritamente ivi prevista. Ebbene, stante l'inammissibilità sopra accertata della produzione documentale in questione, la circostanza che gli attori ne conoscessero l'esistenza non può ritenersi pag. 4/6 rilevante non essendo possibile l'esame del contenuto del documento che solo avrebbe consentito di trarne delle conseguenze dal punto di vista probatorio. Lo stesso è a dirsi della circostanza relativa alla schermatura di cui sopra. Il quarto motivo è infondato. L'appellante assume che il Tribunale avrebbe errato poiché tutti i lavori volti alla separazione degli impianti erano stati eseguiti. Tuttavia, è la stessa appellante a dedurre che nella relazione peritale si legge “(omissis) hanno provveduto a risolvere il problema delle altre utenze di Gas ed acqua mentre ancora risulta esistente quello dell'alimentazione elettrica…”. Orbene, osserva la Corte che, avendo il ctu accertato che “da quanto appurato durante l'accesso non risulta presente un cavidotto per far passare i cavi elettrici che dal punto di consegna dell'energia dovrebbero arrivare presso l'appartamento. Inoltre non risulta realizzata la predisposizione per l'inserimento della scatola elettrica contenente il contatore dell'energia presso il muretto esterno (presumibile punto di consegna dell'energia) come risulta già realizzato per le altre utenze. Parimenti per l'assenza della predisposizione della linea telefonica il CTU afferma che “si potrà posare nel medesimo percorso anche un cavidotto per la telefonia, purché dotato anche di scatole di ispezione specifiche, separate da quelle elettriche”, il Tribunale ha accertato in sentenza che solo la separazione degli impianti elettrici non era stata completata. Sicchè non è dato comprendere quale sarebbe l'errore che l'appellante vorrebbe addebitare al giudice di prime cure. Se invece l'assunto sottostante alla censura fosse nel senso che il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che tutto quanto pattuito in ordine alla separazione degli impianti fosse stato eseguito, sarebbe sguarnito di un supporto probatorio e, quindi, da rigettare. Né può revocarsi in dubbio che l'ordine di facere contenuto nella sentenza gravata si riferisca esclusivamente alla prestazione rimasta ineseguita e descritta nella parte motiva (separazione dell'impianto elettrico). Il motivo che attiene alla regolazione delle spese di lite deve ritenersi generico e, come tale, inammissibile, ai sensi dell'art. 342 c.p.c.. L'appellante si duole della regolazione ma non deduce quale errore avrebbe commesso il Tribunale.
Anche l'appello incidentale va respinto. Gli appellanti incidentali lamentano che il Tribunale avrebbe trascurato di esaminare i documenti prodotti al fine di dimostrare di aver eseguito, nell'inerzia della controparte, alcune lavorazioni presso la scala del fabbricato per cui è causa.
Ebbene tali documenti, costituiti da fatture, non sarebbero stati comunque sufficienti a dimostrare quanto preteso poiché si tratta di documenti provenienti da terzi e, in difetto di prova testimoniale che ne confermi il contenuto, hanno un valore meramente indiziario.
Tanto più che la controparte ha contestato la fondatezza della domanda. Sicchè essi costituiscono prove atipiche il cui valore è meramente indiziario, e che possono, quindi, contribuire a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo. Ma, nel caso di specie, non vi sono altre circostanze, favorevoli alla tesi degli appellanti incidentali, che costoro siano stati in grado di dimostrare.
pag. 5/6 In assenza di prova dell'esecuzione dei lavori per i quali si richiede il rimborso in misura della metà dello speso, nessuna rilevanza probatoria può attribuirsi alle missive né agli altri documenti (4, 5 e 6 allegati all'atto di citazione).
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza reciproca e, stante il divario di valore tra le domande, vanno compensate per un quarto e, quanto al resto, vanno poste a carico dell'appellante principale.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: respinge l'appello; condanna la alla rifusione di tre quarti delle spese di lite Parte_1 in favore di MO PP e RO RO nella misura che liquida in euro 7.000,00, oltre le spese generali e gli oneri di legge. Compensa quanto al resto. Dà atto, quanto all'appello principale ed a quello incidentale, della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, quater, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, come modificato dalla legge del 24 dicembre 2012, n.228. Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell'8.4.2025.
Il Presidente
Il Consigliere estensore pag. 6/6