REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli sezione civile settima composta dai magistrati: dott.ssa Aurelia D'Ambrosio presidente dott. Michele Magliulo consigliere dott.ssa Lucia Minauro consigliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile n. 4459/2021 R.G. di appello avverso la sentenza n.681/2021 del Tribunale di Nola depositata in data 12/04/2021 nell'ambito del procedimento n. 2465/2009 R.G.;
t r a
, rappresentata e difesa dell'avv. Giuseppe Parte_1
CA (C.F.: ), ed elettivamente domiciliata C.F._1 presso lo studio dell'avv. Menna Mariano, sito in Napoli al Corso Umberto I
n. 311 cap. 80138, giusta procura in atti;

APPELLANTE
e
, rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Candela (C.F. Controparte_1
); C.F._2
APPELLATO

Oggetto: contratto di compravendita
Conclusioni: come da verbale di udienza del 19 giugno 2025

1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Il giudizio di primo grado
Con atto di citazione notificato in data 19.03.2009 Parte_1 conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Nola, , Controparte_1 deducendo che:
- suo marito, , trovandosi in difficoltà economiche, aveva Persona_1 ottenuto dal convenuto una somma di denaro in prestito da CP_2 restituirsi nell'arco di cinque anni;

-a garanzia di tale obbligazione le parti avevano stipulato un contratto di compravendita avente ad oggetto un fondo rustico (sul quale insistevano fabbricati abusivamente costruiti) di sua proprietà;
- le parti avevano convenuto che, una volta avvenuta la completa restituzione del denaro dato in prestito dal , l'immobile sarebbe CP_1 stato da questi ritrasferito all'attrice.
Tanto premesso, chiedeva all'adito giudice di: “1) Accertare e dichiarare la nullità, per tutti i motivi di cui in premessa e/o comunque per violazione degli articoli 2744 e/o 1343 e/o 1344 e/o 1345 codice civile e/o per violazione della legge n. 47 del 28.02.1885, della compravendita di fondo rustico, per scrittura privata sottoscritta dall'istante e dal Parte_1 sig. il 08.06.1999 innanzi al notaio avv. , Controparte_1 Persona_2 ed avente ad oggetto la vendita del fondo rustico sito in Nola alla via
Boscofangone contrada Tora riportata nel catasto terreni di Nola alla partita n. 21403 foglio n.4, particella 182 per are 20.92, atto registrato in
Castellammare di Stabia il 28.06.1999 al numero di repertorio 344/99 serie
2/V; 2) Condannare, infine, il convenuto sig. alla Controparte_1 refusione di spese diritti ed onorari del presente giudizio da attribuirsi al sottoscritto procuratore anticipatario”.
Si costituiva in giudizio , rassegnando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “a) dichiarare inammissibile, improponibile, improcedibile, nonché rigettare per assoluta infondatezza, in fatto ed in diritto, ogni avversa domanda con ogni pronuncia consequenziale;
b) in via gradata, in accoglimento della spiegata domanda riconvenzio-nale:1) accertare e dichiarare la legittimità dell'atto di compravendita indicato in premessa ed,
2 in via ancora più gradata, per quanto necessario, convalidarlo ad ogni effetto e conseguenza di legge, con ogni pronuncia con-seguenziale;2) nell'assurda ipotesi di accoglimento della domanda di essa attrice, condannare, in ogni caso, per tutte le causali indicate in premessa, principali e subordinate, la sig.ra , in proprio e quale Parte_1 garante del coniuge sig. , al risarcimento di tutti i danni subiti CP_3
e subendi, dal convenuto sig. , anche ex art. 2041 c.c., Controparte_1 nella misura di € 250.000,00 (duecentocinquantamila/00), ovvero in quella somma maggiore o minore che l'adito Tribunale riterrà, in sua giustizia ed equità dovuta, sempre oltre interessi al tasso bancario, corrente e d'uso, dalla data del maturarsi del credito all'effettivo soddisfo, ed indennizzo per svalutazione monetaria e per perdita della redditività del denaro, nonché gli interessi sugli interessi dalla domanda al soddisfo;
c)condannare essa sig.ra al pagamento delle spese, diritti, ed onorario di Parte_1 causa.”
Espletata l'attività istruttoria e riservata la causa in decisione il Tribunale di
Nola, con sentenza n 681/2021, pubblicata in data 12.04.2021 così provvedeva: “- Rigetta la domanda;
- Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 7.254,00 oltre rimborso spese forfettarie in ragione del 15%,
IVA e CPA come per legge;
- Pone le spese di CTU a definitivo carico di parte attrice.”

Il giudizio di appello
Con atto di appello notificato in data 28.10.2021, ha Parte_1 impugnato la predetta sentenza chiedendone la riforma e rassegnando le seguenti conclusioni: “1) Accertare e dichiarare la per tutti i CP_4 motivi di appello e/o comunque per violazione degli articoli 2744 e/o 1343
e/o 1344 e/o 1345 codice civile e/o per violazione della legge n.47 del
28.02.1985, della scrittura privata della compravendita di fondo rustico per lire 10 milioni (euro 5.164,56) sottoscritta dall'istante e Parte_1 dal sig. il 08.06.1999 innanzi al notaio avv. Controparte_1 Per_2
, ed avente ad oggetto la vendita del fondo rustico sito in Nola alla via
[...]
Boscofangone contrada Tora riportato nel catasto terreni di Nola alla
3 partita n.21403 foglio n.4, particella 182 per are 20.92, atto registrato in
Castellammare di Stabia il 28.06.1999 al numero di repertorio 344/99 serie
2/V; 2) Si chiede la condanna del convenuto al Controparte_1 pagamento delle spese e compensi legali per la causa di merito di PRIMO grado oltre spese generali al 15%, iva e c.pr.avv. con attribuzione a favore del difensore dell'appellante quale antistatario;
3). Si chiede la condanna del convenuto al pagamento delle spese e compensi del Controparte_1 giudizio di APPELLO oltre spese generali al 15%, iva e cpavv con attribuzione a favore del sottoscritto difensore dell'appellante quale antistatario;”
Si è costituito in giudizio , chiedendo la conferma della Controparte_1 pronuncia gravata e formulando le seguenti conclusioni: a) dichiarare inammissibile, improponibile, improcedibile ed, in ogni caso, rigettare per assoluta infondatezza, in fatto ed in diritto, l'avversa impugnazione;
b) accogliere l'appello incidentale condizionato, proposto dal sig. CP_1
nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello principale
[...] proposto dalla sig.ra e conseguentemente: -condannare Parte_1 la sig.ra , al risarcimento dei danni, subiti e subendi, Parte_1 ovvero in via gradata per indebito arricchimento, ex art. 2041 c.c., corrispondenti al valore attuale dell'immobile, pari ad €.210.280,70, giusta stima del Consulente di Ufficio, nonché all'importo erogato per
l'ottenimento delle concessioni in sanatoria rilasciate dal Comune di Nola, pari ad €.78.227,24 giusta bollettini di versamento esibiti e quantificati dal
C.T.U. sempre oltre gli interessi moratori. -condannare la sig.ra
[...]
, al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio con Parte_1 attribuzione al procuratore costituito per espressa dichiarazione di averne fatto anticipo.”
La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 19 giugno 2025, con concessione dei termini di legge per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
I motivi della decisione
In via preliminare deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello.
4 Secondo giurisprudenza costante, “gli articoli 342 e 434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere,
a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra
l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (cfr. Cass. 03/11/2020, n.24262). Ai fini dell'ammissibilità dell'appello, infatti, non è necessaria la trascrizione testuale delle parti di sentenza gravate, essendo sufficiente l'indicazione dei passaggi argomentativi che si intendono censurare unitamente alle ragioni di dissenso, in modo da sostenere l'idoneità di queste ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata.
Nel caso di specie, dalla lettura complessiva dell'atto di appello è possibile desumere, come si vedrà, quali siano i capi di sentenza che l'appellante ha inteso impugnare e soprattutto quali siano le motivazioni che, se condivise, dovrebbero condurre alla riforma della decisione.
L'impugnazione deve essere, dunque, delibata nel merito.
Con il primo motivo di gravame l'appellante censura la pronuncia di primo grado nella parte in cui il Tribunale di Nola, dopo aver trattenuto la causa in decisione, ha disposto, con ordinanza del 18 febbraio 2020, la remissione della stessa sul ruolo e l'acquisizione d'ufficio della sentenza n.
5610/2019 della Corte di Appello di Napoli, relativa ad un procedimento penale connesso, che ha visto l'assoluzione dell'imputato
[...]
, odierna parte appellata dal reato di usura. In particolare, la CP_1
Corte d'Appello di Napoli, in sede di rinvio, nell'assolvere l'imputato ai sensi del 530 c.p.p. comma 2, ha ritenuto che “all'esito di tali approfondimenti istruttori ritiene questa Corte che sia sorto quanto meno un ragionevole dubbio sulla effettiva sussistenza del rapporto usurario denunciato dallo . Vi sono, in effetti, molteplici passaggi della Per_1
5 conversazione intercorsa tra lo ed il […] che fanno Per_1 CP_1 pensare che la vendita del capannone e dell'annesso terreno – lungi dall'essere solo simulata e dal nascondere una alienazione a scopo di garanzia […] sia stata reale, con effettivo versamento dal allo CP_1
del prezzo di 100 milioni di lire”. Per_1
Secondo la prospettazione dell'impugnante, l'acquisizione d'ufficio della sentenza da parte del Tribunale deve ritenersi illegittima in quanto effettuata in violazione dei principi del contraddittorio e del potere dispositivo delle parti, posto che il giudice di prime cure si sarebbe in tal modo indebitamente sostituito al convenuto, supplendo ad una sua carenza probatoria. Inoltre, la produzione sarebbe comunque tardiva in quanto avvenuta oltre i termini perentori previsti dall'art. 183 c.p.c..
Con il secondo motivo di gravame l'appellante deduce l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di primo grado ha ammesso e acquisito la prova testimoniale richiesta dal convenuto
. Secondo l'appellante, il Tribunale, nell'ammettere i predetti CP_1 mezzi istruttori, avrebbe disatteso le disposizioni del codice civile che, in materia di simulazione dei contratti, stabiliscono specifici limiti all'ammissibilità della prova per testimoni ed, in particolare, l'articolo 2722
c.c., a norma del quale “La prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea.” In altri termini, sostiene l'appellante che la prova testimoniale così acquisita dovrebbe ritenersi inammissibile, posto che essa è diretta a dimostrare circostanze contrarie al contenuto di un atto scritto in violazione delle preclusioni poste dal richiamato articolo.
Con il terzo motivo di gravame l'appellante deduce l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di primo grado ha proceduto all'escussione dei testimoni e Testimone_1 Tes_2
, nonostante il convenuto fosse, a suo dire, già incorso nella
[...] decadenza dalla prova testimoniale con riferimento ai suddetti testi, i quali non si erano presentati alle precedenti udienze fissate per la loro audizione. Rileva, altresì, che, all'udienza del 22 gennaio 2013, il giudice aveva rinviato la causa per l'escussione del solo teste Tes_3
6 , circostanza da cui si evincerebbe che la prova testimoniale, con Tes_4 riguardo ai testi e , doveva ritenersi definitivamente Tes_5 CP_2 preclusa.
Con il quarto e quinto motivo di gravame l'appellante contesta la sentenza impugnata asserendo che il Tribunale avrebbe erroneamente valutato il materiale probatorio acquisito in giudizio. Secondo la prospettazione dell'impugnante, il giudice di prime cure avrebbe omesso di attribuire la dovuta rilevanza alla testimonianza resa dal teste , escusso Testimone_6 anche nel procedimento penale connesso, le cui dichiarazioni, univoche e coerenti, dimostrerebbero che: 1) (marito della odierna Persona_1 appellante), trovandosi in difficoltà economiche, aveva ottenuto dal una somma di denaro in prestito con l'accordo di restituirle entro CP_2 cinque anni;
2) a garanzia di tale obbligazione di restituzione le parti avevano convenuto di effettuare la vendita simulata del fondo rustico con annesso fabbricato;
3) l'accordo prevedeva espressamente che, una volta avvenuta la completa restituzione della somma mutuata l'immobile sarebbe stato ritrasferito. In altri termini, sarebbe evidente la reale natura simulata dell'atto di compravendita nonché l'esistenza di un patto di retrovendita fra le parti volto a celare un patto commissorio. Il contratto, dunque, sarebbe nullo per l'illiceità del suo oggetto oltre che per contrarietà a norme imperative, ai sensi degli articoli 2744 e 1418 c.c..
Con il sesto motivo di gravame l'appellante deduce l'illegittimità della sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di primo grado ha ritenuto che il successivo rilascio al dei permessi di costruire relativi ai CP_1 fabbricati abusivi, presenti già all'atto della compravendita sul fondo rustico venduto, abbiano comportato la convalida del contratto nullo ai sensi della legge n. 47 del 1985. A detta dell'appellante, il giudice di primo grado avrebbe violato gli articoli 17 e seguenti della legge n.47/1985, posto che il terreno de quo non avrebbe potuto formare legittimo oggetto di trasferimento, poiché su di esso insisteva, già al momento della stipula della scrittura privata (28 giugno 1999), un manufatto edilizio abusivo, adibito a officina meccanica e autolavaggio, privo di titolo abilitativo.
Evidenzia l'impugnate che tale costruzione, realizzata su area classificata in zona agricola (zona E, particella 182, foglio 4), non era menzionata
7 nell'atto di compravendita, né risultava oggetto di alcuna procedura di condono o sanatoria.
Tale ultimo motivo di appello è fondato ed assorbente rispetto alle altre censure.
Il giudice di primo grado ha ritenuto convalidato il contratto di compravendita fra le parti in causa - pur in assenza dei requisiti prescritti dall'art. 17 della legge n.47/85 - in ragione del successivo rilascio di due permessi di costruire in sanatoria. In particolare, il Tribunale di Nola nella pronuncia gravata ha così statuito: “..la Corte di Cassazione nella specifica materia in esame ha avuto modo di affermare che <<[…] la L. n.
662 del 1996, art. 2, comma 57, prevede che a seguito del rilascio della concessione in sanatoria ai sensi della L. 23 dicembre 1994, n. 724, art.
39, come integrato dai commi da 37 a 59, gli atti tra vivi la cui nullità, ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17 e comma 2, art. 40, e successive modificazioni, non sia stata ancora dichiarata, acquistano validità di diritto. Ove la nullità sia stata dichiarata con sentenza passata in giudicato e trascritta, può essere richiesta la sanatoria retroattiva su accordo delle parti, con alto successivo contenente gli allegati di cui alla L.
28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, sempreché non siano nel frattempo intervenute altre trascrizioni a favore di terzi […] Tale norma, dunque, sancisce la regola della automatica retroattività della convalida dell'atto di cui non sia stata dichiarata la nullità con sentenza passata in giudicato, consentendo invece in tal caso alle parti di conferire efficacia retroattiva alla sanatoria, salvi gli effetti della trascrizione a favore dei terzi
[…]>> (Cass. civ. 11255/2011, in motivazione). Ebbene, parte convenuta fin dalla costituzione in giudizio depositava il permesso di costruire in sanatoria, rilasciato dal Comune di Nola il 15/07/2008 prot. n.878 (relativo al capannone adibito ad autolavaggio) ed il permesso di costruire in sanatoria, rilasciato sempre dal Comune di Nola in data 15/07/2008 11 prot. n.879 (relativo al fabbricato adibito ad officina meccanica), entrambi emessi alla luce dell'art. 32 del D.L. 269/2003. Di conseguenza, il rilascio dei due permessi di costruire in sanatoria ha comportato la convalida del predetto atto con conseguente impossibilità di dichiarane la nullità.”
La decisione del Tribunale non può essere condivisa.
8 Occorre evidenziare che la disciplina urbanistico–edilizia di cui agli artt. 17
e 40 della legge n. 47 del 1985 stabilisce in modo espresso che gli atti di trasferimento immobiliare devono contenere l'indicazione del titolo abilitativo (licenza, concessione o permesso di costruire) ovvero le dichiarazioni sostitutive previste dalla legge e che la mancanza di tali indicazioni comporta, secondo il dettato normativo, la nullità dell'atto in questione.
La giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni affermato che la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della citata legge è una nullità testuale e strutturale che discende automaticamente dalla mancanza, nell'atto, delle dichiarazioni richieste e prescinde dalla effettiva regolarità o irregolarità dell'immobile, essendo sufficiente l'omissione delle menzioni obbligatorie.
Nel caso di specie è pacifico -ed agevolmente desumibile dalla lettura della scrittura privata prodotta in atti- che le parti abbiano stipulato un contratto di compravendita avente ad oggetto un fondo rustico sul quale insistevano fabbricati abusivi, non menzionati nell'atto. Il contratto de quo non contiene né l'indicazione del permesso di costruire, né gli estremi di una eventuale domanda di sanatoria né alcuno degli altri elementi prescritti dall'art. 17 della legge n.47/85. Ciò in quanto le parti, pur qualificano l'oggetto del contratto come “fondo rustico”, intendevano di fatto trasferire anche i fabbricati abusivamente edificati sul medesimo, eludendo così la normativa volta a contrastare la commerciabilità degli immobili abusivi. L'atto, dunque, integra astrattamente la fattispecie di nullità così delineata, rendendo necessario verificare se ricorrano o meno i presupposti per l'operatività della sanatoria speciale prevista dalla medesima normativa.
Acclarata la nullità del contratto, peraltro già accertata dal Tribunale, deve escludersi che sussistano, nella specie, i presupposti per procedere alla sua convalida, in virtù dell'intervenuta sanatoria.
In linea generale, va rilevato che la convalida del contratto nullo costituisce un istituto di carattere eccezionale la cui disciplina è contenuta nell'art. 1423 del cod. civ. a norma del quale: “Il contratto nullo non può essere convalidato, se la legge non dispone diversamente” e che di questa eccezione, l'ipotesi di convalida della nullità, prevista dal terzo
9 comma dell'art. 40 della L. n. 47/85, costituisce proprio specifica applicazione.
La predetta disposizione - la quale per il suo carattere eccezionale non è suscettibile di applicazione analogica e va, dunque, interpretata restrittivamente - contempla un'ipotesi di sanatoria della nullità contrattuale conseguibile attraverso un atto successivo di conferma, anche unilaterale, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga le indicazioni richieste, a pena di nullità, dal secondo comma dello stesso articolo (e cioè, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, anche in sanatoria per condono-oblazione ai sensi dell'art. 31, L. n. 47/85 o dell'allegazione della copia della relativa domanda munita degli estremi di presentazione ed indicazione degli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione ovvero la (veridica) dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15 attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967) e solo formalmente omesse nel contratto originario, purché sussistenti al tempo in cui lo stesso è stato stipulato.
Nei termini precisati dalla Corte Costituzionale (sentenza 26 gennaio
2004, n. 38) l'istituto della conferma di cui al terzo comma dell'art. 40 L. n.
47/85 muove esclusivamente dall'accertamento formale dell'omissione della dichiarazione di parte. Ciò vale quando, al momento della stipulazione dell'atto, esistevano effettivamente - sul piano storico e concreto - le succitate circostanze volute dal legislatore per la liceità e validità del negozio.
Stante la rigidità dell'art. 1423 cod. civ. ed il carattere eccezionale di stretta interpretazione dell'art. 40, terzo comma, della L. n. 47/85, deve ritenersi che la convalida della nullità contrattuale è per legge riferita ai soli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati, in tutto o in parte abusivi, oggetto di istanza di condono già inoltrata (e, munita degli estremi di presentazione, da indicarsi o allegarsi in copia all'atto notarile in uno all'indicazione degli estremi dell'avvenuto versamento dell'intera oblazione e del contributo concessorio nonché, per i fabbricati assoggettati a vincoli, dell'attestazione dell'avvenuta richiesta alle autorità competente dell'espressione del parere ai sensi dell'art. 32 della L. 28 febbraio 1985)
10 ma non ancora definita col rilascio del permesso in sanatoria. Quanto appena detto trova pieno riscontro nel testo del citato art. 40 a norma del quale “…Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1 settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente.”
In altri termini, solo la concessione o il permesso di costruire in sanatoria rilasciato a seguito di una domanda presentata in data anteriore ovvero contestuale alla stipulazione del contratto può esercitare una reale incidenza ex tunc sull'atto, dando certezza giuridica ai rapporti civili concernenti l'assetto proprietario del bene sorti anteriormente
Alla luce delle considerazioni svolte, è possibile trarre le seguenti conclusioni:

1. La presentazione di una domanda di condono e il successivo rilascio di un titolo edilizio in sanatoria possono convalidare un contratto originariamente nullo per violazione dell'art. 17 della legge n. 47/1985 soltanto quando la relativa istanza sia stata presentata prima o contestualmente alla stipula dell'atto invalido;

2. L'atto di conferma o di convalida idoneo a rimuovere il vizio dell'atto originario deve rivestire la stessa forma prescritta per il negozio da convalidare.
Nel caso di specie tali condizioni non risultano soddisfatte.
Dai documenti in atti emerge che il contratto oggetto di causa è stato stipulato in data 28 giugno 1999, mentre la domanda di condono relativa ai manufatti abusivi insistenti sul fondo è stata presentata dall'acquirente solo nel 2004, e dunque, oltre quattro anni dopo la stipula dell'atto nullo.
Tale circostanza esclude radicalmente la possibilità di invocare la disciplina del condono edilizio ai fini della convalida del negozio. Come
11 chiarito, infatti, perché l'atto possa beneficiare del meccanismo sanante, è necessario -per espressa previsione normativa- che la domanda di condono sia già stata presentata al momento della conclusione del contratto.
Ne consegue che non è condivisibile la decisione del Tribunale di Nola, nella parte in cui ha ritenuto sufficiente, ai fini della validità del contratto, il fatto che “… parte convenuta fin dalla costituzione in giudizio depositava il permesso di costruire in sanatoria, rilasciato dal Comune di Nola il
15/07/2008 prot. n.878 (relativo al capannone adibito ad autolavaggio) ed il permesso di costruire in sanatoria, rilasciato sempre dal Comune di Nola in data 15/07/2008 11 prot. n.879 (relativo al fabbricato adibito ad officina meccanica), entrambi emessi alla luce dell'art. 32 del D.L. 269/2003” (Cfr. sent di primo grado).
Non può, infatti, ammettersi che una domanda di condono presentata nel
2004 possa retroagire e sanare un atto stipulato nel 1999, atteso che al momento della compravendita non era stata avviata alcuna procedura di sanatoria. Né alcuna rilevanza assume la circostanza che vi sia stato l'effettivo rilascio del titolo abilitativo. Del resto, in presenza di una nullità contrattuale ai sensi del combinato disposto degli artt. 1418, ultimo comma, c.c. e 40, secondo comma, L. 47/85 già verificatasi, anche se non ancora dichiarata, sarebbe del tutto anomala la riviviscenza del contratto stesso per il sopraggiungere di una nuova normativa atta ad eliminare “ex post” il carattere, in tutto o in parte, abusivo di una costruzione oggetto di atto di trasferimento contrattuale contra ius perfezionatosi anteriormente e non convalidabile ai sensi del terzo comma dell'art. 40 della L. 47/85.
Ne consegue che, in assenza dei presupposti per l'operare del meccanismo sanante di cui all'art. 40, comma 3, L. 47/85, va dichiarata la nullità del contratto oggetto di causa.
Pertanto, il motivo è fondato e per l'effetto la pronuncia gravata deve essere riformata con assorbimento degli ulteriori motivi di impugnazione formulati dall'appellante.
Accertata la nullità non sanabile del contratto in oggetto, occorre, infine, esaminare le domande formulate dal in primo grado e riproposte CP_1 in questa sede.
12 Preliminarmente, deve osservarsi che, se da un lato è incontrovertibile il diritto dell'appellato alla restituzione del prezzo corrisposto in esecuzione della compravendita nulla, dall'altro la statuizione relativa non può essere adottata da questa Corte in mancanza di una specifica domanda della parte interessata. Dall'esame degli atti risulta che l'appellato non ha proposto alcuna domanda di restituzione del prezzo né nel corpo dell'atto di costituzione in giudizio né nelle conclusioni rassegnate. La giurisprudenza è ferma nel ritenere che, anche nei casi in cui il contratto sia dichiarato invalido o comunque inidoneo a produrre i suoi effetti, il giudice non possa disporre la ripetizione delle prestazioni eseguite in assenza di un'espressa domanda. Né può ritenersi che la domanda di restituzione sia implicitamente contenuta nella difesa dell'appellata poiché, costituisce principio consolidato quello secondo cui la richiesta restitutoria non può essere desunta in via interpretativa da mere eccezioni o deduzioni difensive, dovendo la stessa essere formulata in modo espresso ed inequivoco, trattandosi di domanda in senso stretto.
L'appellato ha chiesto la condanna di al risarcimento dei Parte_1 danni derivanti dalla compravendita, ovvero, in via subordinata, alla ripetizione dell'indebito e all'arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., nella misura corrispondente all'attuale valore dell'immobile – stimato dal consulente tecnico in €. 210.280,70 – e all'importo di euro 78.227,24 versato per ottenere le concessioni in sanatoria rilasciate dal Comune di
Nola.
Deve premettersi che, secondo i principi consolidati della giurisprudenza di legittimità, il riconoscimento di un arricchimento del proprietario, derivante dalle opere o migliorie realizzate dal possessore, presuppone che il proprietario sia rientrato nel possesso del bene. Solo una volta verificato tale presupposto è possibile accertare se, e in quale misura, egli abbia effettivamente beneficiato delle utilità apportate al fondo (cfr.
Cassazione civile sez. II - 01/06/2025, n. 14743).
La domanda risarcitoria proposta dal - da intendersi appunto CP_1 quale domanda diretta all'ottenimento del rimborso delle spese per i miglioramenti apportati al bene e corrispondenti alla differenza tra il valore effettivo dell'immobile al momento della compravendita e il presumibile
13 valore attuale (e quindi l'incremento del valore medesimo) -, non può essere vagliata in questa sede.
Nel caso di specie, infatti, il bene è tuttora nel possesso del . CP_1
In mancanza della restituzione materiale dell'immobile al proprietario, non può dirsi realizzato alcun arricchimento in suo favore, atteso che allo stato attuale, l'eventuale incremento di valore rimane interamente nella sfera giuridica del possessore.
Pari considerazione merita la domanda relativa al rimborso delle somme sostenute dall'appellato per il rilascio delle concessioni in sanatoria. Va precisato che in tema di rapporti fra proprietario e possessore, non è la spesa in sé ad essere rimborsabile, - atteso che il sistema codicistico non tutela il mero esborso economico sostenuto da chi abbia eseguito interventi su beni altrui- ma l'utilità obiettiva che essa abbia arrecato al bene.
Anche sotto tale profilo, dunque, deve rilevarsi che l'immobile — come già evidenziato — non è stato ancora restituito alla proprietaria (né è stata richiesta in questa sede la restituzione) e, pertanto, non è possibile accertare se e in quale misura la sanatoria abbia prodotto un incremento di valore. L'“utilitas” derivante dal provvedimento di sanatoria, infatti, non è entrata nella sfera giuridica della proprietaria, sicché non può configurarsi alcun arricchimento a suo favore.
Per quanto esposto, le domande proposte dalla parte appellata devono essere rigettate.
La riforma della sentenza appellata determina l'automatica caducazione del capo concernente le spese processuali (in virtù dell'operatività del c.d. effetto espansivo interno di cui all'art. 336, comma 1, c.p.c.) ed una nuova regolamentazione delle spese del doppio grado di giudizio, alla stregua dell'esito finale della lite (cfr., sul punto, Cass. ord. n. 6259/14, nonché sentt. n. 14633/12 e n. 18837/10).
Esse, dunque, seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i nuovi parametri di cui al D.M. n. 55/2014 aggiornato al D.M. n. 147 del 13 agosto 2022, in base a valori tra i minimi ed i medi tariffari, tenuto conto del valore della causa, della natura dell'affare e delle questioni trattate.
14 Le spese della c.t.u., come liquidate in corso di causa, sono poste definitivamente a carico dell'appellato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli –Sezione Civile VII, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con atto di Parte_1 appello notificato in data 28/10/2021, avverso la sentenza n.681/2021 del
Tribunale di Nola, pubblicata in data 12/04/21, ogni ulteriore domanda od eccezione reietta, così provvede:
1) accoglie l'appello proposto da e per l'effetto, in Parte_1 riforma della sentenza impugnata, dichiara nullo il contratto di compravendita stipulato da e;
Parte_1 Controparte_1
2) condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 [...]
, delle spese di entrambi i gradi di giudizio, che liquida per il Parte_1 primo grado in Euro 5.712,5 a titolo di compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie in misura del 15% ed ulteriori accessori come per legge e per il presente grado di appello in Euro 7.493,5 a titolo di compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie in misura del 15% ed ulteriori accessori come per legge, con attribuzione, per entrambi i gradi di giudizio, in favore del procuratore anticipatario avv. Giuseppe
CA;
3) Pone le spese di CTU definitivamente a carico di . Controparte_1
Napoli nella Camera di Consiglio del 13 novembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Lucia Minauro dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
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