IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1284/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 15.01.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Roberto
Gabriele Merlino (c.f. ), che lo rappresenta e difende per C.F._2
procura in atti - APPELLANTE -
E
(c.f. ) in persona Controparte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Patrizio
Rubechini (c.f. ) che lo rappresenta e difende per procura in atti C.F._3
-APPELLATO-

Oggetto: appello di nei confronti del Parte_1 Controparte_1
, avverso la sentenza n. 1274/2020, resa tra le parti, dal Tribunale
[...]
Ordinario di Roma, il 21.01.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 8965/2018, promosso da nei confronti del Parte_1 Controparte_1
- impugnazione di delibera assembleare di condominio-
[...]
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 30.01.2018, conviene in giudizio, Parte_1
dinanzi al primo Giudice, il Condominio in Roma, Via Pieve di Cento 6, rassegnando le r.g. n. 1 seguenti conclusioni: “Accertati tutti i vizi denunziati del bilancio consuntivo dell'assemblea del 07.05.2017 del accertati Controparte_1
che detti vizi rendono nulla la delibera sul punto, voglia dichiarare nulla e priva di efficacia la impugnata delibera sull'odg approvazione consuntivo anno 2013 con vittoria di spese competenze ed onorari con sentenza esecutiva come per legge”.
A sostegno della domanda, allega di essere proprietario di un Parte_1
appartamento, parte del plesso condominiale convenuto, per atto del 2005, a rogito 2005 del notaio;
che l'assemblea dell'ente di gestione, il 07.05.2014, approva, Persona_1 tra gli altri punti all'ordine del giorno, il riparto consuntivo ordinario per l'anno 2013 e che la delibera di approvazione del riparto consuntivo 2013 è affetta dai seguenti vizi:

1. le spese per il consumo dell'acqua sono ripartite in parti uguali e, dunque, in violazione di legge;

2. il bilancio non tiene conto delle somme corrisposte dal deducente, all'ente di gestione, in esecuzione del decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace per il pagamento di euro 1.242,92 e di quelle dovute a titolo di interessi passivi;

3. il bilancio ripartito imputa, al deducente, la somma di euro 126,00 per la redazione lettera di messa in mora a cura del legale del Condominio, spesa non fatturata e non dovuta;

4. il bilancio non è redatto secondo i criteri di legge, come da verifica contabile.
Con la comparsa depositata il 19.04.2018, si costituisce il contesta le CP_1
censure del eccepisce la incompetenza per valore del giudice adito, Parte_1
vertendosi in fattispecie di competenza del Giudice di Pace di la inammissibilità CP_1
della impugnazione, in quanto tardivamente proposta e la infondatezza delle censure, concludendo anche per il favore delle spese di lite e per il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96 cpc.
Concessi i termini cui all'art. 183, sesto comma c.p.c., la causa è istruita anche mediante espletamento di c.t.u. (“dica se il bilancio impugnato (consuntivo 2013) sia stato redatto secondo i criteri di veridicità e chiarezza e secondo le disposizioni di legge.
Dica se il bilancio è stato redatto con i criteri di cassa e competenza e verifichi altresì la congruenza tra quanto emerge dall'estratto conto e documentazione contabile in atti”).
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<<definitivamente decidendo dichiara inammissibili taluni capi di domanda avanzati>
dall'attore e li rigetta per il resto. Condanna l'attore a rifondere, in favore del
r.g. n. 2 convenuto, le spese di lite che si liquidano in complessivi €3800,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali. Spese di ctu da attribuire all'attore>>.
A sostegno della decisione, respinta la eccezione di incompetenza sollevata dal e non riproposta in questa sede, i seguenti punti di motivazione. CP_1
- Per la valutazione della eccezione preliminare di tardività della impugnativa, sollevata dal occorre verificare la natura dei vizi denunciati posto CP_1 che, nel caso in cui la conseguenza sia l'annullamento della delibera, il legislatore prevede un termine di decadenza per la proposizione della domanda. La delibera è nulla quando l'assemblea a maggioranza, in assenza o nell'uso distorto del potere gestorio, detti, in via generale e per casi potenzialmente indeterminati, criteri scientemente difformi da quelli legali o regolamentari, così esulando dalle proprie attribuzioni, mentre è annullabile quando l'assemblea, nell'esercizio dei poteri conferitigli dall'art. 1135 n 2 e 3 cc, faccia applicazione, per mero errore e nel solo caso in considerazione, di criteri difformi da quelli legali/regolamentari senza esulare dai suoi poteri. Il vizio di nullità è sollevabile in ogni tempo e si concretizza solo nei casi più gravi. Le delibere di riparto ineriscono la fase gestoria
(e non la fase costitutiva) dei rapporti di condominio.
- Nel concreto. L'errato inserimento in bilancio di una spesa individuale non dovuta o l'omesso inserimento di un credito (come il mancato inserimento di un importo versato per un decreto ingiuntivo con i relativi interessi o la richiesta di una somma a titolo di spese legali individuali) integra mera ipotesi di annullabilità della delibera, in quanto l'assemblea non detta criteri generali di riparto in difformità da quelli previsti dalla legge, ma semplicemente (eventualmente) erra nell'attribuire, con il prospetto contabile, un debito od un credito ad un determinato partecipante, senza incidere sui criteri di riparto.
- I lamentati vizi del bilancio, come emersi, integrano motivo di annullabilità, non incidendo sui diritti dei partecipanti (la ctu espletata, per la carenza della documentazione probatoria acquisita, consente solo genericamente di accertare che la contabilità, tenuta dall'amministratore e portata all'approvazione, non è chiara).
- La impugnazione è tardiva, rispetto al termine di cui all'art. 1137 c.c., come tempestivamente eccepito dal convenuto, e le domande, che su tali motivi sono fondate, sono inammissibili.
- Sul contestato criterio di riparto dell'acqua. Anche in assenza di uno strumento di misurazione, non può aversi riparto in quote uguali in quanto, la delibera che r.g. n. 3 disponga tale riparto, viola la disposizione di cui all'art. 1123 comma cc che prevede che, salvi i casi di deroga contrattuale, le spese devono essere ripartite in base alle quote di partecipazione (Cass. 3944/02; 27233/13; 844/17). La delibera che ripartisce secondo un criterio diverso dalle quote di partecipazione potenzialmente è affetta da vizio di nullità.
- Il allega che il criterio di riparto in violazione di legge è stato adottato CP_1 in via continuativa per molti anni, con la consapevole accettazione dell'attore che partecipato alle assemblee e approvato tutti i precedenti bilanci;
la circostanza non
è oggetto di contestazione;
il criterio adottato in via consuetudinaria è, in astratto, illegittimo, ma il consenso alla deroga ad un criterio di legge può manifestarsi, oltre che per via negoziale, anche per comportamenti concludenti costanti ed inequivoci che tengano luogo del negozio senza la forma scritta (SSUU 18447/10); le tabelle (che costituiscono lo strumento del riparto) non devono essere redatte per iscritto ad substantiam; Non si ignora il recente diverso orientamento della S.C.
(Cass. 26042/19) ma si ritengono maggiormente convincenti le argomentazioni di cui alle citate sentenze anche in considerazione del fatto che è solo il modo
(implicito) di manifestazione della volontà che muta posto che, comunque, i criteri sono approvati via via in base a delibere verbalizzate sulla base di bilanci e riparti redatti per iscritto, anche per la esigenza di evitare la paralisi del CP_1
conseguente alla possibilità di conseguire, in ogni tempo, pronuncia dichiarativa dell'inesistenza di effetti per deliberazioni conformemente approvate per anni, con conseguente infondatezza della domanda in esame.
- Alla controvertibilità delle questioni, segue il rigetto della domanda proposta ai sensi dell'art 96 c.p.c.
- Spese di lite regolate secondo il criterio della soccombenza.
- Spese di ctu, a carico dell'attore.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) dichiarare nulla sul punto di opposizione la delibera del 07/05/2014 del
per i motivi tutti in narrativa con vittoria Controparte_2 CP_1
di spese di primo e secondo grado>>.
Con comparsa depositata il 09.06.2020, si costituisce il resiste alle censure CP_1
e rassegna le seguenti conclusioni.
<in via preliminare: rigettare la richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione del provvedimento appellato, stante l'inammissibilità e l'infondatezza dell'impugnazione
r.g. n. 4 spiegata, nonché l'esiguità delle somme in contestazione;
in via principale: dichiarare inammissibile e/o infondata l'impugnazione proposta e, per l'effetto, rigettare l'appello
e confermare la sentenza appellata, con condanna dell'appellante al pagamento degli interessi ad oggi maturati sulle somme con essa liquidate;
condannare altresì
l'appellante al risarcimento per lite temeraria ex art. 96 cpc. Con Parte_1
vittoria di spese, oltre IVA, CPA e spese generali sui compensi, da distrarsi in favore del procuratore che si dichiara antistatario>>.
articola tre motivi di appello. Parte_1
1) Rubricato: “Errata interpretazione dei fatti”. L'appellante censura la decisione nella parte qualifica la delibera impugnata come “annullabile”. A tal fine, sostiene trattarsi di delibera nulla e, sul punto, ripropone le allegazioni originarie sulla mancanza di un rendiconto;
di documenti giustificativi di spesa;
di corrispondenza con il conto corrente postale;
di mancata computazione degli importi corrisposti in esecuzione al decreto ingiuntivo notificatogli dal di imputazione di costi di servizi non erogati;
di ripartizione della CP_1
spesa idrica in violazione di criteri di legge;
di mancanza dei requisiti di trasparenza e chiarezza del bilancio;
di imputazioni di anticipazione di spesa da parte dell'amministratore, vietate.
2) Rubricato: “Errata applicazione ed interpretazione della legge”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui esclude che il bilancio approvato violi i princìpi di chiarezza e intellegibilità. A tal fine, sostiene che la redazione del bilancio del dovrebbe essere improntata al rispetto dei principi di CP_1 verità e intellegibilità ai fini della verifica della correttezza dell'andamento gestionale e del corrispondente operato del soggetto ad esso preposto;
che il bilancio approvato con la delibera impugnata viola norme imperative non derogabili e dunque è approvato in violazione dei diritti individuali. In particolare, la ripartizione di spesa approvata, quanto al consumo dell'acqua, prevedendo parti uguali tra i condomini, viola il DPCM 4/03/ 1996 che ha previsto, per ciascuna unità abitativa, la installazione dei contatori. Ripete le difese in ordine alla mancata considerazione, in bilancio, delle somme corrisposte, dal in esecuzione del decreto ingiuntivo n. 21795/2012; Parte_1 degli interessi passivi;
l'attribuzione di spesa non fatturata e non dovuta (onorari per la redazione di una lettera di messa in mora); l'inserimento in bilancio di una spesa per il servizio di pulizie mai reso, come emerge dalla c.t.u.
r.g. n. 5 3) Rubricato: “Errate e contraddittorie motivazioni”. L'appellante censura la decisione per errata valutazione delle risultanze istruttorie. In particolare, lamenta la mancata considerazione dei rilievi del tecnico incaricato in punto di configurabilità di gravi errori contabili e di gestione idonei che, diversamente da quanto ritenuto in sentenza, riconducono i vizi della delibera al regime della nullità.
Con l'ordinanza del 03.07.2020 la Corte di Appello ritiene rinunciata l'istanza di sospensione dell'esecutorietà della sentenza impugnata, in quanto non reiterata.
Eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalla difesa dell'appellato ex art. 342 c.p.c.
Non ha pregio.
Nell'atto di appello risultano sufficientemente specificati le parti della sentenza oggetto di censura e i motivi dell'impugnazione.
I tre motivi di appello sono ammissibili in quanto espongono i punti sottoposti a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che non è necessario esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali ed è possibile di cogliere natura, portata e senso della critica: A tal fine non è necessario, infatti, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata (Cass. n. 7675 del 19/03/2019)
I primi due motivi di appello sono diretti a riportare, nell'alveo del vizio di nullità, le censure mosse alla delibera, al fine di ottenere la favorevole valutazione delle stesse;
il terzo motivo di appello ha ad oggetto la ripartizione delle spese del servizio idrico (ricondotto, in sentenza, il vizio della delibera a ipotesi di nullità) e vuole ottenere la favorevole valutazione del motivo di impugnazione della delibera;

i tre motivi di appello vengono valutati congiuntamente e non hanno pregio.
Il terzo motivo di appello è diretto a all'accoglimento del motivo di impugnativa della delibera in punto di ripartizione delle spese del servizio idrico. Il vizio allegato
(violazione dell'art. 1223 c.c.) è stato, in sentenza, astrattamente ricondotto, alla categoria delle nullità, ma la domanda è stata respinta nel merito.
Il appellato, costituitosi tempestivamente per la udienza del 01.07.2020, CP_1 ripropone le difese in punto di inammissibilità, ai sensi dell'art. 1337 c.c., della censura mossa alla deliberazione impugnata, adottata il 07.05.2014, essendo, l'atto di citazione che introduce il primo grado di giudizio notificato il 30.01.2018.
r.g. n. 6 Ai fini dell'esame dei motivi di appello, rileva pregiudizialmente ricondurre i vizi della deliberazione impugnata allegati dal alla categoria astratta della nullità o Parte_1 dell'annullabilità, ai fini della valutazione della eccezione di decadenza sollevata tempestivamente dal . CP_1
Le censure dell'appellante dirette alla qualificazione degli allegati vizi del piano di riparto di spese come astrattamente concretizzanti ipotesi di nullità ( e dirette all'accoglimento dei motivi di impugnazione della delibera, una volta ritenuta la ammissibilità della impugnativa stessa ) non hanno pregio e anche il vizio della delibera che approva la distribuzione delle spese relative al servizio idrico deve essere ricondotto alla categoria astratta della annullabilità della delibera condominiale.
Nelle more della definizione del giudizio di appello, le S U della Cassazione (sent. n.
9839 del 14/04/2021) hanno enunciato chiari principi in punto di configurabilità di vizio di nullità o annullabilità delle delibere dell'assemblea di condominio.
In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012.
La categoria della nullità ha un'estensione residuale, ravvisabile nelle ipotesi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Sono nulle, dunque, le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2,
c.c.
L'art. 1137 cod. civ. sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte «le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale»; dunque sono annullabili non solo le deliberazioni r.g. n. 7 assembleari che presentano vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato.
Afferiscono senz'altro al contenuto delle deliberazioni dell'assemblea condominiale le numerose disposizioni di legge che disciplinano la ripartizione delle spese tra i condomini: così, certamente, l'art. 1123 cod. civ., che detta il criterio generale per cui
«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione»; ma anche le altre disposizioni particolari che dettano specifici criteri di ripartizione con riferimento all'oggetto della spesa (l'art. 1124 cod. civ., in tema di ripartizione delle spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori;
l'art. 1125 cod. civ., in tema di ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai;
l'art. 1126 cod. civ., in tema di ripartizione delle spese per le riparazioni o le ricostruzioni dei lastrici solari di uso esclusivo).
La violazione di tali disposizioni dà luogo a deliberazioni assembleari "contrarie alla legge" con riferimento al loro "contenuto" e, perciò, affette da un vizio di "sostanza"; ma ciò non esclude che tale vizio rientri, in via di principio, tra quelli per i quali l'art. 1137 cod. civ. prevede l'azione di annullamento.
In sintesi, tutte deliberazioni che ripartiscono le spese tra i condomini in violazione dei criteri di legge o convenzionali non possono ritenersi nulle per il fatto che esse finiscono per incidere negativamente, pregiudicandola, sulla "sfera patrimoniale" dei singoli condomini, ma sono “ annullabili”, e la deliberazione dell'assemblea dei condomini è affetta da nullità solo in ipotesi di 1) "Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione;
2) "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico", da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione.
Al di fuori di tali ipotesi di nullità, ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione, che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 cod. civ. e le le deliberazioni assembleari che ripartiscono le spese condominiali in violazione dei criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento r.g. n. 8 condominiale contrattuale sono nulle per "impossibilità giuridica" dell'oggetto solo nella ipotesi in cui l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modificando i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, con determinazione diretta a valere non solo per il caso oggetto della delibera, ma anche per il futuro.
Ciò detto, tutte le censure mosse dall'appellante riguardano la imputazione o la mancata imputazione, al bilancio ripartito, di voci di spesa o di pagamenti nonché l'adozione di un criterio di riparto delle spese idriche in violazione dei criteri di cui all'art. 1123 c.c.
(pacificamente, e secondo quanto emerge dal tenore letterale della delibera, questa non introduce un criterio di ripartizione diretto a valere per il futuro, ma al più si discosta dalla legge o da una convenzione); tali censure, ove pure fondate (e ove pure confortate dalle risultanze della c.t.u.) configurano vizi riconducibili a ipotesi di annullabilità della delibera, con conseguente inammissibilità, ai sensi dell'art. 1337 c.c., essendo incorso , il in decadenza dal potere di impugnare per inutile decorso dei 30 giorni ( la Parte_1 delibera del 07.05.2014 e l'atto introduttivo del primo grado di giudizio, notificato il
30.01.2018).
Spese di lite.
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: indeterminabile e di bassa complessità, applicati i valori minimi in ragione della semplicità delle questioni trattate, inclusa la fase di trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività).
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello, come in atti proposto, da nei confronti del , Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma, n° 1274/2020, il
21.01.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 8965/2018, promosso da nei confronti del , ogni Parte_1 Controparte_1
diversa conclusione disattesa, così provvede:
r.g. n.

9 - Rigetta l'appello.
- Condanna a rifondere, al le spese di lite che liquida, Parte_1 CP_1
in euro 3.809,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge e distrae in favore dell'avv. Patrizio Rubechini, difensore dichiaratosi antistatario.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 21.03.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. 10