REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 2860/2022
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman       Cons. Ausiliario  rel.re ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( , residente a[...] C.F._1
Santa n. 50 in Roma, ed elettivamente domiciliato in Roma in Via Lorenzo
Rocci n. 67 presso lo studio dell'Avv. Raffaella Di Tommaso
( ) che lo rappresenta e difende giusta procura su fogli C.F._2 separati sottoscritta digitalmente ed allegata al ricorso in appello, p.e.c.
; Ricorrente - appellante Email_1
e
( ), in p.l.r.p.t. Controparte_1 P.IVA_1 CP_2 con sede in Roma via Quarto Peperino n. 22, elettivamente dom.ta
[...] presso lo studio dell'avv. CASCIANELLI Emanuela ( ) , C.F._3 che la rappresenta e difende giusta mandato a margine della Comparsa di
Costituzione, in sostituzione del precedente difensore, p.e.c. .
Resistente - appellata Email_2
Oggetto: Risoluzione Locazione inadempimento. Pagamento canoni restituzione somme. CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso d'appello e per parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione;
nonché per entrambe quelle formulate all'udienza, ex art.127 ter c.p.c., del 22.10.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 18302/2021 il Tribunale di Roma, nel procedimento Rg.
13992/2020, avente ad oggetto opposizione ex art.665 c.p.c. a convalida di sfratto per morosità, locazione uso abitazione, ha emesso il seguente dispositivo: “ Con atto notificato in data 27 gennaio 2020 la
[...]
(già , conveniva in giudizio il Controparte_1 Parte_2 sig. , quale conduttore, giusta contratto di locazione Parte_1 sottoscritto il 26 giugno 2014 e registrato l'8 luglio 2014 …. avente ad oggetto l'appartamento sito in Roma, comprensorio “Poggio Vallesanta” o
“Borgo Vallesanta”, alla Via di Valle Santa n. 50, Edificio A, Scala A, Interno
2, Piano Terra, censito al NCEU di Roma al Foglio n.174, Particella n. 2244, sub. n. 55; - box auto ubicato alla medesima Via contraddistinto dal n. 31, censito al Foglio n. 174, Particella n.2244, sub. n. 139; posto auto scoperto sempre ubicato alla medesima Via identificato dal n. 2, censito al Foglio n.
174, Particella n. 2244, sub. n. 504. Deduceva l'intimante che il conduttore, contravvenendo alle pattuizioni contrattuali sino al mese di novembre 2019 aveva corrisposto mensilmente, a titolo di canone di locazione, la somma di
€. 900,90 (€ 819,00 oltre IVA al 10%), nonché nel mese di dicembre 2019 la somma di € 660,00 (€ 600,00 oltre IVA al 10%), anziché l'importo di €
1.485,00 (€ 1.350,00 oltre IVA al 10%), come espressamente previsto dal contratto, maturando una morosità complessiva di € 3.745,50. Concludeva parte attrice per la convalida dello sfratto e la emissione del decreto monitorio ex art.664 c.p.c. Si costituiva l'intimato che si opponeva alla convalida deducendo che : 1) il contratto di locazione era parte di un più complesso atto preliminare di compravendita e i canoni, ad esclusione di €
100,00, erano versati in conto prezzo;
2) che la stipula dell'atto pubblico di compravendita non era stata possibile poiché la società venditrice si era rifiutata di fornire il certificato di agibilità ; 3) che l'immobile era privo del pag. 2/6 certificato di agibilità ab initio e di tale circostanza la parte promittente era stata tenuta all'oscuro; 4) che la parte promittente acquirente/locatrice, in assenza dell'agibilità non poteva neppure chiedere la risoluzione del contratto di locazione con abbandono dell'immobile avendo già versato, a vario titolo, per l'acquisto dello stesso circa € 88.000,00. L'intimato si opponeva, quindi, alla convalida e, in via riconvenzionale, chiedeva al
Tribunale “di accertare e dichiarare il locatore/promittente venditore inadempiente all'obbligo di fornire la documentazione relativa all'agibilità degli immobili compromessi, e in considerazione dei vizi di costruzione e/o di inadempienze a carico del costruttore dichiarare il diritto del promittente venditore a vedersi ridotto il valore totale degli immobili, inizialmente concordato in € 243.000,00 oltre IVA, di € 45.000,00= o della somma minore o maggiore risultante dall'eventuale CTU o di quella ritenuta di giustizia determinando il costo finale di tutti gli immobili in € 198.000,00= oltre IVA decurtando le somme già corrisposte, in acconto e/o in quota mensile nel corso della locazione, per € 55.297,00 e versando il saldo di €
142.000,00= oltre IVA alla data della stipula dell'atto pubblico da sottoscrivere entro il termine che il Giudice vorrà fissare;
- condannare la società (già al Controparte_1 Parte_2 risarcimento del danno cagionato al sig. , consistente nei costi da Pt_1 sostenere per l'agibilità, in ragione di almeno € 6.000,00 ovvero del maggiore o minore importo, quantificato anche in via equitativa, che sarà ritenuto di Giustizia o quantificato dal CTU”. Disposto il rilascio dell'immobile locato ex art.665 c.p.c e ordinato il mutamento del rito, la procedura di mediazione esitava negativamente. Ritenuta la CTU richiesta dal convenuto meramente esplorativa la causa veniva decisa con lettura del dispositivo all'udienza del 16.11.21 con motivazione riservata”.
Seguiva sentenza gravata.
Con ricorso in appello del 17.05.2022 conduttore, Parte_1 impugnava la sentenza indicata contestandola sotto diversi profili, chiedendone la riforma con vittoria di spese.
pag. 3/6 Si costituiva la locatrice la che impugnava Controparte_3
l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
Con decreto del 17.12.2021 veniva fissata l'udienza del 11.05.2022 per la trattazione e successivamente, non concessa la sospensiva, veniva fissata l'udienza di conclusioni e discussione del 01. 10.2025, ai sensi degli artt.
437 e 447 bis c.p.c...
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c., all'udienza indicata e la Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.1— Omessa pronuncia su una circostanza rilevante del giudizio. MA
e/o erronea valutazione del diritto controverso. Mancato assolvimento da parte di dell'onere di provare di aver adempiuto Controparte_1 correttamente alle proprie obbligazioni. Violazione dell'art. 2697 C.C e degli artt. 115 3 116 C.P.C.
§. 2—Errata valutazione da parte del TRIBUNALE delle prove acquisite.
Violazione degli artt. 115 E 116 c.p.c. Manifesta violazione delle norme di legge anche processuali. Erronea e/o omessa valutazione delle prove raccolte nel processo e della documentazione prodotta.
La Corte osserva preliminarmente che il giudizio di primo grado trattandosi di materia locatizia è stato trattato col rito del lavoro è la sentenza di primo grado è stata pronunciata, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., con lettura dispositivo e motivazione all'udienza del 16.11.2021.
L'appello risulta formulato con citazione è notificato in data 13.5.2022 mentre l'iscrizione a ruolo con la regolare costituzione della parte appellante risulta effettuata il 17 maggio 2022.
In una controversia trattata con il rito del lavoro, l'inammissibilità dell'impu- gnazione, perché depositata in cancelleria oltre il termine di decadenza previsto dell'art. 434, secondo comma, cod. proc. civ. e, in caso di mancata notifica della sentenza, nel termine di cui all'art. 327, primo comma, stesso pag. 4/6 codice, non trova deroga con riguardo all'ipotesi in cui l'appello sia stato irritualmente proposto nella forma della citazione, ancorché questa sia suscettibile di convalidazione a norma dell'art. 156, ultimo comma cod. proc. civ., trattandosi di inosservanza di un adempimento prescritto a pena di decadenza, dal quale deriva il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 871/2024 e 5663/25, ha ribadito un principio fondamentale in materia di appello nelle controversie locatizie.
Se l'impugnazione viene erroneamente proposta con atto di citazione anziché con ricorso, la sua validità è subordinata non solo alla notifica, ma anche al deposito tardivo dell'atto in cancelleria entro il termine perentorio di legge.
In caso contrario, l'appello è inammissibile e la sentenza di primo grado diventa definitiva.
Infatti, come indicato, la sentenza di primo grado, risulta depositata il
16.11.2021, non notificata ed impugnata con atto di citazione del 13.05.22 depositato per l'iscrizione a ruolo e rituale costituzione solo in data
17.05.2025 oltre il termine semestrale di cui all'art. 327 c.p.c. comma I.
L'appello deve essere pertanto dichiarato inammissibile e va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM.147/2022, il valore della causa da € 26.000,00 ad € 52.000,00, la non particolare complessità della materia giuridica trattata, l'attività svolta, gli scritti difensivi, la mancanza dell'attività istruttoria e la natura della pronuncia in rito (riduzione del 50%) va liquidata in complessive € 1.700,00 oltre il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
pag. 5/6 come in atti, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 18302/2021 così provvede:
1) Dichiara inammissibile l'appello;
2) Condanna al pagamento, in favore della parte Parte_1 appellata, delle spese del presente grado del giudizio, liquidate in €
1.700,00, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3) Dichiara tenuto al versamento in favore Parte_1 dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
23/10/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente
Relatore Estensore dottor Franco Petrolati
Avv. Paolo Caliman
pag. 6/6