N. R.G. 430/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di BOLOGNA
Seconda Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati dott. Maria Cristina Salvadori Presidente dott. Mariacolomba Giuliano Consigliere dott. Pietro Iovino Consigliere Relatore
ha pronunciato e pubblicato ai sensi dell'art. 429 cpc la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 430/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
FORNACIARI PAOLO, elettivamente domiciliato in VIA B. ZACCHETTI 6 42124 REGGIO EMILIA presso il difensore avv. FORNACIARI PAOLO
APPELLANTE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2
(C.F. , Controparte_2 C.F._3 entrambi con il patrocinio dell'avv. MUTOLO LUCA e dell'avv. MICELE ANTONELLA ( VIA MARCONI N. 9 40122 BOLOGNA;
C.F._4
,elettivamente domiciliato in C/O AVV. ANTONELLA MICELE VIA MARCONI 9 BOLOGNA presso il difensore avv. MUTOLO LUCA APPELLATI

AD OGGETTO: LOCAZIONE – RIPRISTINI - RISARCIMENTO DANNO – PAGAMENTO SOMME IN GRADO DI APPELLO
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CONCLUSIONI PRECISATE ALL'UDIENZA del 06.06.2025:

Le parti hanno concluso come da verbale e atti introduttivi e pertanto:

APPELLANTE: <<Piaccia alla Corte d'Appello di Bologna, contrariis rejectis, in accoglimento del presente appello ed in totale riforma della sentenza n. 1048/2023 del Tribunale di Reggio Emilia:
ACCERTARE il danno residuato al termine del contratto di locazione intercorso fra le parti del presente giudizio, nell'unità immobiliare di proprietà di in Parte_1
Reggio Emilia, Piazzale G. Marconi, 2
DIRE TENUTI E CONDANNARE e al pagamento Controparte_1 Controparte_2 dei danni di cui sopra quantificati in € 1.910,00 ovvero quella somma minore o maggiore che risulterà in esito al giudizio oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

CONDANNARE in ogni caso i convenuti al pagamento delle spese e compenso professionale di entrambi i gradi di giudizio, tenendo conto della mancata adesione della controparte alla procedura di mediazione e di ogni altra circostanza dedotta in ricorso.
In via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto del gravame, comunque riformare la sentenza di primo grado nella statuizione delle spese, compensandole fra le parti.>>.
APPELLATI: <<Voglia l'On.le Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, rigettare l'atto di appello proposto dal sig. Parte_1 perché infondato in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e competenze di causa.>>.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso, depositato il 19.03.2024 e, poi, notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, a mezzo PEC in data 28/03/2024, Parte_1
chiedeva l'integrale riforma della sentenza in atti sul rilievo che essa era erroneamente motivata, affidandosi a quattro articolati motivo di appello, volti a riconoscere sia pure nell'importo diminuito di €. 1.910,00, quanto dovutogli dagli appellati a titolo di risarcimento del danno contrattuale per il pregiudizio subito dall'inadempimento pagina 2 di 11 all'obbligazione di ripristino dell'appartamento, loro locato ad uso abitativo, compensate in via gradata le spese e i compensi professionali del primo grado di giudizio in caso di inopinato rigetto del gravame.
1.1 Si costituiva la parte appellata, chiedendo a vario titolo il rigetto del gravame e la conferma integrale della decisione impugnata.
1.2 La causa, senza alcuna attività istruttoria, neppur indicata o sollecitata, era decisa sulle rassegnate conclusioni, previo deposito di note spese, e discussione ex art. 437 cpc con la lettura del dispositivo e la riserva del deposito della motivazione.
2. L'appello principale è infondato.
2.1 Va premesso che con sentenza n. 1048/2023, pronunciata il 20.09.2023, e pubblicata in pari data e non notificata, il Tribunale di Reggio Emilia, per quanto di residuo odierno interesse, definitivamente decidendo, previo espletamento di prova testimoniale e per interrogatorio formale dei convenuti, ha integralmente respinto la domanda risarcitoria del locatore, odierna parte appellante, e così condannato il locatore a pagare le spese processuali.
La sentenza di primo grado ha ritenuto infondate le domande del locatore, odierno appellante, dopo un'attenta analisi comparativa dell'esito della prova orale, del video, ritraente l'immobile, e della consulenza di parte, prodotta dal medesimo locatore, in quanto la situazione probatoria complessivamente emersa era a tratti contraddittoria ed a tratti anche non coerente con quella riprodotta dal video, evidenziandosi altresì come il locatore non avesse prodotto alcun verbale di consegna e/o di riconsegna dei locali, tali da poter apprezzare eventuali differenze ovvero contestazioni avvenute in pieno contraddittorio, valorizzando altresì la mancanza di preventivi o di ricevute di spesa e di valutazioni economiche attendibili, in quanto quelle emergenti dalla prodotta CTP erano considerazioni eminentemente soggettive e personali, sganciate da qualunque parametro minimamente oggettivo, come dallo stesso redattore affermato durante l'escussione testimoniale. Ciò nella premessa che il locatore aveva ridotto la domanda ai soli danni legati alle seguenti opere di ripristino:
pagina 3 di 11 a) Lampadari n. 4 per totali €. 400,00
b) Maniglie delle porte, danni alle porte n. 3 per totali €. 500,00
c) Sifone del lavabo per totali €. 200,00
d) Cucina (piano cottura, fornelli, cassetti rotti) per totali €. 400,00
e) Cambio serratura (a causa della mancata consegna di un mazzo di chiavi) per totali €. 410,00
Il tutto per la complessiva somma di € 1.910,00.
3. La sentenza va integralmente confermata in quanto il Tribunale ha fatto un totale buongoverno delle risultanze istruttorie di causa.
4. L'appellante affida le proprie censure a quattro motivi, contenenti più ragioni.


4.1 Con il primo, rubricato come “ERRATA APPLICAZIONE AL CASO DI
SPECIE DEGLI ARTT. 1588 e 1590 CC.” e con il secondo rubricato come
“ERRATA VALUTAZIONE DELLE PROVE TESTIMONIALI E
DOCUMENTALI.”' l'appellante si duole del fatto che il Giudice di primo grado avrebbe errato:
1) nell'applicazione del regime probatorio;

2) nella conseguente valutazione delle prove orali e documentali offerte.
Le censure si prestano a una trattazione unitaria, in quanto relative alla prova dei fatti, aspetto che è trattato trasversalmente in entrambi i motivi come è evidente dalla loro piana lettura.


4.2 L'appello in parte qua è infondato.
A parere dell'appellante la sentenza tralascia nelle proprie argomentazioni sia il disposto dell'art. 1590, comma 2, cc, che prevede: “In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione“ -come peraltro dimostrerebbe anche la dichiarazione del conduttore in contratto, resa senza eccezioni di sorta- sia l'art. 1588 cc, che prevede che “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche
pagina 4 di 11 se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”. Tutta la parte motiva della sentenza si concentra nella analisi degli elementi di prova orale, testi ed interrogatorio dei conduttori, documentali, incluso il video prodotto. Tutti questi elementi probatori sono però “…inspiegabilmente colpiti ed affondati con la sentenza: i testi del ricorrente [agente immobiliare AN;
perito ing.
tutti non sarebbero credibili, mentre lo sarebbe quello dei resistenti [il padre Per_1
del conduttore, ] e del video prodotto vengono citate le immagini dal Giudice CP_2
di primo grado, quelle che vi si vedono, ma senza valorizzarne alcuna come fonte di prova.>> (Cfr. appello pag. 6).
Secondo la Corte invece il Tribunale ha fatto una attenta comparazione di tutti questi elementi, traendone un quadro che però restituisce una cifra probatoria non certa e tale da non consentire un quadro chiaro ma solo incerto, degli accadimenti, che l'appello non riesce a scalfire, soprattutto perché non pone in luce contraddizioni o errori di valutazione, in cui sarebbe incorso il Tribunale ma tende piuttosto a fornire una lettura che si limita alla propria personale interpretazione, che, si ribadisce, è immemore delle incertezze e contraddizioni poste in luce dalla sentenza. In parte qua invero l'appello si mostra al confine tra un appello irrispettoso ed uno rispettoso della necessaria specificità imposta dall'art. 352 cpc, posto che costituisce orientamento giurisprudenziale consolidato che le riaffermazioni delle proprie tesi non sono argomentazioni sufficienti all'impugnazione, perché occorre che con il gravame si evidenzino gli errori in fatto o in diritto, in cui è incorsa la motivazione di prime cure. Oggi l'errore imputato al Tribunale
è soprattutto quello di non valorizzare la propria lettura del materiale istruttorio, ritenuta più corretta, ma nel far ciò non si contrappone la non correttezza della sentenza nella medesima opera di valutazione.
Da un lato, infatti, il Tribunale ha sottolineato che la teste AN, agente immobiliare, ha affermato, tra l'altro, che dopo la riconsegna dell'appartamento
“filmammo l'immobile”; che non furono riconsegnati e, quindi, erano mancanti, due lampadari, due mazzi di chiavi e il top della cucina con i fornelli;
che effettuò il pagina 5 di 11 sopralluogo insieme al proprietario nei primi giorni di dicembre 2012 e che l'appartamento fu riaffittato alla fine del dicembre 2021 o agli inizi di gennaio 2022, cioè circa un meso dopo il rilascio. Tuttavia, lo stesso Tribunale ha evidenziato come non vi fosse la prova della consegna di due o più mazzi di chiavi all'atto dell'affitto e che comunque non v'è la prova che sia stata effettivamente sostituita la serratura della porta d'ingresso, non avendo il locatore dimostrato alcunché in proposito. Inoltre il
Tribunale precisa come il video non mostra la mancanza di quattro lampadari, così come richiesto in domanda, mentre la teste riferisce che quelli mancanti erano due.
Inoltre, osserva la Corte che dal video si nota la fuoriuscita di fili di collegamento alla rete elettrica da un solo soffitto (quindi né da due né da quattro), che sul top della cucina
è poggiata una plafoniera da soffitto e che lo stato dell'immobile all'atto della consegna non è noto, mentre quello a seguito della riconsegna non mostra significativi danneggiamenti, tanto seri da giustificare l'odierno contenzioso. Sempre in relazione alla deposizione della teste AN è evidente dal video che il top della cucina era certamente presente, pur mancando dei fornelli o fuochi/piano cottura.
Il teste ing. che ha redatto la consulenza di stima per conto del locatore, Per_1
afferma di aver effettuato un sopralluogo nei primi di dicembre ma anche di aver redatto la propria “perizia” sulla base del video, girato dal locatore, e delle foto dallo stesso consegnategli, che però aveva ritenuto di non allegare al suo elaborato, il quale però è datato 21.12.2021 giorno in cui dichiara di aver effettuato il sopralluogo, in ciò contraddicendosi. Questi ha affermato in giudizio che il top della cucina era presente e presentava “una grossa macchia di bruciato”, che però dal filmato non si apprezza, senza però nulla ricordare circa la presenza o meno dei fuochi/piano cottura.
Nel video, infine, la voce narrante non denuncia alcuna lamentela circa la mancanza di lampadari e la presenza di una macchia di bruciato sul top.
Quanto alle maniglie delle porte dal video non si ricavano affatto i danni pretesi ed in parte constatati dai testi attorei (AN e , che indurrebbero ad avallare le Per_1
pretesa sostituzione ma soltanto che due di esse non potevano funzionare, perché
pagina 6 di 11 risultava svitata la placca rotonda che le compone, con la conseguenza che, se, da un lato, esse non potevano effettivamente svolgere la loro precipua funzione, non è però affatto dimostrata, dall'altro, la necessità di una loro sostituzione, anzi essa è smentita proprio dal video, posto che bastava il semplice avvitamento delle viti per ripristinarne la funzione. In parte qua, del resto, lo stesso Tribunale era stato lapidario, parlando di
“rosette” non avvitate.
Inoltre il teste di parte conduttrice ha altresì affermato, senza essere CP_2
smentito, che il figlio aveva sostituito il piano cottura con uno nuovo per l'evidente sporcizia da grasso, piano nuovo che aveva asportato al rilascio, mentre quello originario era custodito nella cantina.
Infine, ma non ultimo in ordine d'importanza, dalla visione del video, girato, come pacifico, dal locatore, che ragionevolmente è anche la voce narrante, ben difficilmente si può pensare che alle riprese fosse presente anche la teste AN. Infatti, come anticipato, la voce narrante è maschile e non si rivolge a nessuno né alcuna persona è mai ripresa. Anche la narrazione ha l'espressione verbale tipica di chi commenta la ripresa a futura memoria di terzi non presenti e non ha certo l'espressione colloquiale tipica di chi si rivolge ad una persona presente. Inoltre, come anche protestato dalla difesa dei conduttori, non v'è certezza del giorno in cui tale video è stato effettivamente girato.
Ancora più contraddittorio è il quadro restituito dalla prova testimoniale sulla mancanza/presenza del sifone del lavabo, perché il video non ne mostra l'assenza mentre il teste afferma di averlo riparato personalmente e, quindi, CP_2
evidentemente ne attesta la presenza, con la conseguenza che la prova del fatto storico allegato dal locatore non può ritenersi raggiunta. A quanto detto ed evidenziato dalla sentenza, la Corte non si esime dal rilevare che appare piuttosto inverosimile che i conduttori non abbiano utilizzato il lavabo del bagno, perché questa è l'unica certezza: senza il raccordo dello scarico delle acque, id est sifone, il lavabo non poteva essere utilizzato, pena l'allagamento del pavimento di cui però non v'è alcuna traccia.
pagina 7 di 11 Infine, ancora più importante è l'affermazione del Tribunale, neppure presa in esame dall'appellante, che questi pretesi costi di ripristino, grossolanamente attestati dalla stima prodotta a firma ing. non sono in nulla dimostrati né con documenti Per_1
fiscali di qualunque genere né, per quanto insufficienti di per sé, con preventivi di spesa, cosa che sarebbe stata oltremodo facile per il locatore, costretto secondo la sua tesi a cambiare una serratura della porta d'ingresso, acquistare e posizionare sifone, lampadari, maniglie di porte ed infine elementi mancanti in cucina.
Ne consegue che correttamente per le incertezze e le incongruenze ma anche per la contrapposizione netta alla deposizione del teste , che ha reso CP_2
complessivamente una deposizione interamente a contrasto con le altre ma non con il video, ciò dicasi anche con riferimento ad altri particolari (ad esempio tinteggiature delle pareti) oggi non rilevanti, e per l'esito dell'interrogatorio formale, il Tribunale ha ritenuto non provati i fatti e, quindi, di conseguenza i danni lamentati sia pure nella minor misura oggetto di riduzione, invero di difficile comprensione, del petitum.
Altro aspetto, poi, che sarebbe stato meritevole di approfondimento riguarda l'esito del deposito cauzionale, previsto dall'art. 3 del contratto, e dove il silenzio serbato da entrambi i contendenti si pone ragionevolmente in linea con la sua restituzione piuttosto che con il suo trattenimento da parte del locatore, come ci si sarebbe aspettato visto l'insorto contenzioso. Ovviamente tale maggiormente verosimile ipotesi di restituzione del deposito, assenti richieste restitutorie di esso, si porrebbe in inspiegabile contrasto con la tesi dei danni subiti. È del tutto evidente, quindi, che il locatore avrebbe avuto tutto l'interesse a chiarire questo aspetto, ma ciò non è avvenuto né si spiega logicamente e razionalmente una siffatta mancanza di allegazione.
La decisione di prime cure, per quanto detto, merita conferma, in quanto il
Tribunale ha fatto una, anche espressa, corretta applicazione dei principi regolatori della fattispecie, richiamando gli oneri probatori previsti dall'art. 1590 cc.
Infatti, secondo quelli espressi dalla Suprema Corte e desunti dalla pronuncia citata da entrambi gli odierni contendenti ma anche dal Tribunale gravato, peraltro costituenti pagina 8 di 11 vero e proprio ius receptum, <In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o
l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile. >> [Cfr. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 6387 del
15/03/2018 (Rv. 648463 - 01)].
Conseguentemente non può, pertanto, che concludersi che, se è principio pacifico, come correttamente già evidenziato dal primo Giudice, che incombe sul locatore fornire la prova del fatto costituivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, detto onere, non è stato sufficientemente assolto dal locatore/ricorrente: né quanto lo stato originario alla consegna della res locata, né quanto lo stato del bene alla riconsegna, e neanche in punto a prova dei danni subiti per un uso solo asseritamente non conforme del bene, parimenti non provato. Rafforza, poi, un siffatto giudizio l'assoluta, e sinceramente poco comprensibile, mancanza di alcuna prova documentale, data da fattura, scontrino, anche solo preventivo di spesa dei supposti danni.
4.3. Con il terzo motivo, rubricato come “ERRATA VALUTAZIONE DELLE
PROVE SUL QUANTUM”, l'appellante sostiene che “…le valutazioni errate del
Giudice di primo grado sul quantum sono conseguenza delle illogiche approssimative valutazioni delle dichiarazioni dei testi in generale” ( Cfr. appello pag. 8/9) ed in particolare del teste di professione ingegnere edile. Per_1
4.3.1 La censura è naturalmente assorbita dal rigetto dell'impugnazione sull' an, non senza comunque precisare che il Tribunale in parte qua si è limitato in un sol rigo e con argomentazione rafforzativa del rigetto della domanda per mancato assolvimento pagina 9 di 11 dell'onere probatorio in ordine alla “sussistenza dei danni lamentati”, a sostenere come la prova fosse carente anche “in ordine alla loro quantificazione” per l'assenza di documentazione fiscale inerente alle spese sostenute. Ciò si afferma in quanto il teste dichiara di aver quantificato i costi in base a sue considerazioni ed alla sua Per_1
conoscenza dei prezzi di mercato, che invero non rappresenta certo un criterio oggettivo ed in ogni caso non verificabile. Ciò senza neppure considerare che i testi non possono di certo esprimere valutazioni.
4.4. Con il quarto motivo, rubricato “SULLA STATUIZIONE DELLE SPESE
DELLA CAUSA DI PRIMO GRADO” l'appellante censura la decisione del Tribunale in punto di liquidazione delle spese di lite. Ritiene, infatti, che anche in caso di denegata ipotesi di conferma della decisione gravata esse andrebbero compensate, in quanto i conduttori non hanno né risposto all'invito né partecipato alla procedura di mediazione né hanno mostrato interesse ad ipotesi transattive, cui il locatore aveva comunque dato disponibilità.
4.4.1 Il motivo è infondato.
L'esito della lite, che è stata promossa dal locatore, ha visto un esito infausto per merito o demerito dello stesso, come ha raccontato in maniera chiara l'istruttoria, nonché vieppiù l'esito dell'appello odierno, che invero sfiora la temerarietà, non superandone comunque il confine, che lo renderebbe meritevole della sanzione di cui all'art. 96 cpc. Non va, poi, tralasciato come la domanda iniziale ha visto una drastica riduzione delle domande risarcitorie ben oltre la metà e, questo, può giustificare l'ostracismo estremo dei conduttori, che evidentemente erano convinti delle loro posizioni, come il doppio grado di giudizio ha dimostrato. Non sussiste, quindi, alcun motivo che possa giustificare l'invocata compensazione.
5. Consegue al completo rigetto dell'appello, che, come già anticipato nel precedente paragrafo, le spese del presente grado, liquidate in parte dispositiva, ed in linea con il corrispondente scaglione di valore per le fasi ivi previste, secondo il DM
pagina 10 di 11 pro tempore vigente, tenuto conto della notula depositata, vanno addebitate secondo soccombenza, che fa unicamente capo alla parte appellante.
6. Ricorre per l'appellante la sussistenza della previsione dell'art. ART. 13 1- quater DPR 115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n.
228, secondo il quale <Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta
è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis.
Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso.>>


PQM


La Corte di Appello di Bologna, definitivamente decidendo della causa civile in grado d'appello, ogni diversa e contraria istanza disattesa, respinta o assorbita, così provvede:
1. Rigetta l'appello principale.
2. Condanna al pagamento delle spese del presente grado di giudizio Parte_1
in favore di e , che liquida in €. 1.923,00 per Controparte_1 Controparte_2
compensi, oltre rimborso forfetario, oltre IVA e CPA se dovuti e nelle aliquote legali.
3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. ART. 13 1-quater DPR 115/02
e del corrispondente obbligo di pagamento a carico della parte appellante di una somma pari all'importo del contributo unificato.
Così deciso in Bologna il 06.06.2025
Il Presidente
Dott.ssa Maria Cristina Salvadori
Il Consigliere Relatore
Dott. Pietro Iovino
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