REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Riunita in camera di consiglio con l'intervento dei sigg. magistrati
Dott.ssa Maria Ida Ercoli Presidente rel.
Dott.ssa Anna Bora Consigliere
Dott.ssa Paola Mureddu Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento n. 150/2019 R.G.
promosso da
(c.f. ) e Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
), rappresentate e difese dall'Avv. Fabrizio
[...] CodiceFiscale_2
LI (C.F. ed elettivamente domiciliate presso il suo C.F._3 studio in Perugia, Via Calderini n. 17, come da mandato in atti;

APPELLANTI
nei confronti di
(c.f. , rappresentato e difeso Controparte_1 CodiceFiscale_4 dall'Avv. Stefano Chiodini (c.f. ), elettivamente C.F._5 domiciliati presso lo studio dell'Avv. Marcellino Marcellini sito in Ancona (AN),
Via Carducci n.8, giusta delega in atti;

APPELLATO

CONCLUSIONI
Il procuratore delle appellanti ha concluso come da atto di appello chiedendo “Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria disattesa, in via preliminare, concedere la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, per i motivi esposti in narrativa, ai sensi degli artt. 351 comma 2 e 283 c.p.c.; in via principale, in accoglimento dello spiegato appello, in riforma della sentenza n. 470/2018 emessa dal Tribunale Ordinario di Fermo
(...) in data 21.06.18, depositata e pubblicata il 25.06.18 e non notificata, disporre lo scioglimento della comunione esistente tra le parti della proprietà indivisa della corte comune sita in Comune di Grottammare (AP), Via De
Nardis, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Grottammare, Fgl. 8, pc.
344 sub 1, secondo il progetto divisionale predisposto dal Geom. CP_2
e di fatto esistente dal 1984 o, in subordine, secondo uno dei progetti divisionali predisposti dal CTP Ing. con ogni conseguenza Persona_1 inerente la trascrizione del provvedimento di divisione e le relative volturazioni catastali;
in via istruttoria, disporre l'ammissione dei testi richiesti in I° grado dalle odierne appellanti e non ammessi, il richiamo del CTU per rispondere alle osservazioni e alle eccezioni del CTP Ing. o, in difetto, la rinnovazione Per_1 della CTU ad opera di altro perito. Con vittoria di compensi professionali e spese del presente giudizio e di quello di I° grado”, nonché come da scritti difensivi e, in particolare da note difensive del 06.11.2023;
Il procuratore dell'appellato ha concluso come da comparsa chiedendo:
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, in via principale e nel merito respingere la domanda dalle sigg.re e Parte_1
in quanto infondata sia in fatto che in diritto, confermando Parte_2 in toto la sentenza di primo grado n.470/2018. Con vittoria di spese, diritti e onorari anche del presente giudizio”.
Oggetto: divisione di beni non caduti in successione
FATTI DI CAUSA Con sentenza n. 470/2018, pubblicata in data 25.06.2018, il Tribunale di
Fermo, definendo il giudizio di divisione promosso da Controparte_1 nei confronti di e accertata la comoda Parte_1 Parte_2 divisibilità, secondo le quote delle parti, del terreno oggetto di giudizio, ha disposto lo scioglimento della comunione secondo il progetto elaborato dal CTU geom. , assegnando alle parti le porzioni di Persona_2 proprietà ivi indicate e ponendo le spese per le opere ritenute necessarie a carico delle parti pro-quota, e disponendo la totale compensazione delle spese di lite nonché ponendo definitivamente le spese di CTU a carico delle parti pro quota.
Propongono appello e deducendo Parte_1 Parte_2
i motivi di seguito esaminati e chiedendo disporre la divisione secondo il progetto divisionale predisposto dal geom. di fatto esistente CP_3 fin dal 1984 o, in subordine, secondo uno dei progetti predisposti dal ctp ing. Per_1
Il sig. costituendosi, ha evidenziato di essere l'unico Controparte_1 penalizzato dalla divisione operata con la gravata sentenza, ha contestato i motivi di appello e concluso chiedendo il rigetto dell'appello.
Disposta ed espletata la CTU, le parti hanno precisato le conclusioni come in epigrafe trascritte e la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con unico articolato motivo le appellanti lamentano la “Mancata integrazione CTU e/o mancata rinnovazione CTU e/o mancata correzione della valutazione peritale e/o mancata integrazione istruttoria” rilevando che la decisione è stata adottata dal tribunale a seguito di totale ed acritico recepimento del contenuto della disposta CTU senza tener conto dei numerosi documenti depositati e delle osservazioni dei consulenti di parte.
Osservano le appellanti che il tribunale ha erroneamente ritenuto irrilevanti le prove richieste volte a comprovare l'utilizzo, a decorrere dal 1984, da parte di ciascun comproprietario della porzione di corte comune del fabbricato sito in Grottammare, via Rossini nn. 5,7 e 9, in virtù di una divisione di fatto attuata sulla base del progetto di divisione n. 2 dagli stessi concordemente scelto tra i quattro predisposti dal geom. dagli stessi a ciò incaricato e che prevedeva tre aree di uguali CP_2 dimensioni ad uso esclusivo dei comproprietari ed una di fruizione comune.
A tale divisione le appellanti avevano fatto riferimento allorquando il fratello con missiva del 07.07.2010, aveva loro avanzato Controparte_1 richiesta volta allo scioglimento della comunione dichiarandosi disponibili alla formalizzazione dello stato di fatto ma non anche al diverso progetto loro proposto dal fratello ed in ordine al quale era stato fissato l'incontro ai fini della mediazione dinanzi all'Organo di conciliazione.
Il tribunale, nell'aderire al diverso progetto predisposto dal CTU, non ha tenuto conto delle osservazioni del ctp il quale, fra l'altro, aveva evidenziato che la soluzione prospettata dall'ausiliare oltre che distaccarsi dalla soluzione di fatto adottata, l'aveva modificata “...in modo tanto sperequato da aumentare i vantaggi e gli svantaggi già in essere...”; che il progetto divisionale lascia una porzione in comunione;
che non risulta equo e proporzionato assegnare la parte maggiore ad a scapito Controparte_1 delle convenute in primo grado con la necessità di prevedere dei conguagli;
che la realizzazione degli interventi previsti trova ostacolo nella sentenza della Corte di appello di Ancona n. 310/94 adottata nel contenzioso con i confinanti;
che la soluzione prospettata dal CTU risulta quasi fedelmente ricalcata su quella del ctp della controparte.
Osservano le appellanti che la gravata sentenza, nel recepire integralmente la CTU, prevede la realizzazione di opere costose ed inutili ai fini della divisione, peraltro, sulla fascia di terreno di proprietà CP_1 vincolata al disposto della sentenza n. 310/94 della Corte di appello di
Ancona, e quindi in violazione della pronuncia giudiziale, in esecuzione della quale si era provveduto ad abbattere quanto ordinato dall'autorità giudiziaria, mentre non prevede la delimitazione delle aree con dei paletti del costo di pochi euro. Ribadiscono che la soluzione adottata dal primo giudice lascia in comunione una consistente porzione, differisce sostanzialmente da quello di fatto, penalizza prevede Parte_1 la realizzazione di tre posti auto mentre le sorelle predilogono il CP_1 verde, ed avvantaggia esclusivamente Controparte_1
2.)Occorre premettere che il godimento di fatto della corte comune operato dalle parti nel corso degli anni non risulta essere stato mai formalizzato e l'assenza del consenso di tutte le parti rispetto a tale assetto non consente di addivenire alla divisione secondo la situazione di fatto.
Difatti il godimento dell'immobile può, secondo la giurisprudenza di legittimità ( Cass. 12.02.2013 n. 3461), assumere rilievo ai fini della deroga dell'attribuzione sulla base dell'estrazione nelle ipotesi di quote egualitarie mentre nella fattispecie in esame, pur essendo le parti titolari di quote omogenee non potrebbe in alcun caso procedersi all'estrazione poiché l'attribuzione delle porzioni di corte comune è condizionata dal fatto che la proprietà esclusiva di è costituita dal Controparte_1 corpo centrale di un complesso residenziale formato da tre unità a schiera che non ha, dunque, spazi laterali da destinare a giardino, mentre le due sorelle sono titolari delle due restanti unità perimetrali circondate per tre lati da spazio libero destinato a verde.
In ogni caso trattandosi di corte condominiale occorre fare applicazione del disposto di cui all'art. 1119 c.c. per cui si può addivenire alla divisione ove non si renda “ ...più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino...” per cui la mera situazione derivante da una divisione di fatto non può di per sé assumere rilievo ai fini della decisione.
3.) I tre condividenti concordano nell'addivenire alla divisione della corte comune ed il contrasto riguarda le modalità di tale divisione.
4.) Non avendo le parti raggiunto un accordo neanche nel corso delle operazioni peritali ritiene il Collegio che la necessità di dover rispettare il disposto di cui all'art. 1119 c.c. impone di procedere ad una autonoma valutazione in relazione all'intero progetto di divisione senza che possano di per sé assumere rilievo i singoli punti oggetto di accordo.
5.) Le censure sollevate in ordine alla CTU ammessa nel giudizio di primo grado devono ritenersi superate in ragione della disposta rinnovazione della consulenza.
6.)L'ausiliare nominato nel presente grado del giudizio ha predisposto il progetto di divisione di cui all'allegato 13 alla relazione integrativa depositata dopo la richiesta di chiarimenti riportato alle pagg. 24 e 25 della relazione peritale, poi aggiornato a seguito delle osservazioni delle parti così come risultante dall'allegato 17, affermando che l'assetto così ottenuto non rende più incommodo l'utilizzo della cosa comune per ciascun condomino.
Il progetto garantisce a ciascun comproprietario di poter disporre di un'area della corte in proprietà esclusiva contigua a ciascuno dei tre immobili di cui gli stessi sono già intestatari ai quali si accede da autonomo ingresso dalla strada pubblica.
In particolare consente alla sig.ra dispone di un'area Parte_2 direttamente accessibile dalla propria abitazione come naturalmente consentito dallo stato dei luoghi;
alla sig.ra Parte_1 di disporre di un'area direttamente accessibile dalla propria abitazione, come naturalmente consentito, oltre che di un'area distaccata attesa la minore dimensione di quella prospiciente l'edificio; al sig. Controparte_1
, di un'area direttamente accessibile dalla propria abitazione, senza
[...] passaggio su altrui proprietà, ancorché si sviluppi nella sua parte di maggiore estensione in un'area non confinante con la sua abitazione.
Il CTU ha poi valutato la superficie delle aree da assegnare tenendo conto della loro accessibilità diretta dall'immobile o meno, oltre che della tipologia delle stesse da distinguere fra le aree in piano, facilmente sfruttabili come corte esterne, aree in forte declivo non esecutate ( 30%), difficilmente utilizzabili per qualsiasi scopo, aree in forte declivo esecutate (30%) e sulla base di tali caratteristiche ha applicato degli indici per poter procedere al ragguaglio delle varie aree così da ottenere superfici di valore omogeneo.
Il progetto ha poi reso necessario la costituzione di una servitù a carico della porzione assegnata al sig. ed a favore di quella Controparte_1 assegnata a individuata secondo il percorso Parte_1 ricavato nello spazio delle aree adiacenti al confine di proprietà e che CP_4 consentirà il percorso pedonale dalle aree di proprietà della sig.ra Parte_1
limitrofe all'abitazione di quest'ultima, sino alle aree di nuova
[...] costituzione come risultanti dal progetto di divisione. Il percorso avrà una larghezza dal confine di proprietà di 80 cm. Il CTU ha poi affermato CP_4 che il percorso dovrà essere materialmente individuato in sito mediante la posa sul terreno di lastre (ad esempio) in cemento con superficie granigliata delle dimensioni 40 x 40 cm, spessore 4 cm.
Oltre la servitù di passaggio pedonale, al di sotto delle aree del percorso come sopra materialmente definito sul posto, il CTU ha previsto anche servitù per il passaggio di parti impiantistiche necessarie al godimento delle aree della Sig.ra da porre ad una profondità di almeno 20 cm. Parte_1
Ha, quindi, previsto l'installazione di una rete di recinzione in rete elettrosaldata, zincata e plastificata, della altezza minima di 1,50 m lungo tutto il muretto di confine lato Cicchi o, in alternativa, altra modalità ritenuta opportuna e condivisa in comune accordo tra le parti, i cui costi saranno da suddividersi in modo uguale tra tutti i condividenti, oltre che l'installazione di una rete elettrosaldata, zincata e plastificata, della altezza minima di 1,50 m mediante l'apposizione nel terreno di paletti di sostegno, a delimitazione delle aree di proprietà esclusiva come risultanti dal progetto di divisione con costi da suddividersi in pro-quota eguale tra i rispettivi confinanti.
7.) Ritiene al riguardo il Collegio che debba ritenersi condivisibile quanto osservato dalla difesa delle appellanti secondo cui la pavimentazione del camminamento posto sull'area esecutata potrebbe quanto meno comportare un intervento di modifica delle pendenze per la realizzazione del necessario massetto e per il livellamento della porzione di terreno interessata in violazione di quanto prescritto dalla sentenza n. 310/1994 della Corte di appello di Ancona, o quanto meno esporre le parti ad ulteriore contenzioso con il confinante, sicché andrà mantenuto il tracciato indicato dal CTU senza che si proceda alla realizzazione dell'ulteriore intervento di pavimentazione. Peraltro la realizzazione di tale opera non risulta nemmeno necessaria avendo le parti riferito circa la presenza di un percorso in terra battuta lungo il percorso della servitù. Va, infine, rilevato che il CTU, a seguito delle osservazioni delle parti, ha provveduto al calcolo della incidenza di detta servitù sulle superfici assegnate alle parti.
Diversamente da quanto indicato dal CTU inoltre le spese delle recinzioni previste nel progetto di divisione andranno poste a carico delle parti pro quota in quanto rese necessaria dalla divisione dell'area indipendentemente dalla specifica ubicazione, escluse quelle per la realizzazione di passaggi ad esclusivo uso personale e non previsti nel progetto.
8.) Le censure delle parti si sono incentrate sul pozzo insistente sull'area assegnata a e che quest'ultima, così come Parte_2
( come da comunicazione in data 04.08.2023), Parte_1 vorrebbe chiudere in maniera definitiva mantenendo la parte in muratura esterna in quanto avente, comunque, valore ornamentale.
La sig.ra vorrebbe poi vedersi riconoscere la quota Parte_2 parte dei costi dalla stessa interamente sostenuti per la realizzazione della muratura esterna di detto pozzo come da documentazione depositata nel corso di espletamento della consulenza in grado di appello.
Osserva il Collegio che al pozzo non deve attribuirsi alcuna rilevanza economica quale fonte di attingimento di acqua ove si consideri che il sig.
ha presentato agli organi competenti in data 08.01.2008 Controparte_1 denuncia di inattività sul verosimile presupposto, quanto meno, di carenza di acqua necessaria al suo utilizzo, e che entrambe le sorelle concordano nella chiusura dello stesso.
Trattandosi di bene comune che viene a perdere la propria funzionalità le spese di chiusura ( determinati dal CTU in euro 772,75) vanno poste a carico delle parti in pari quota, in relazione alle modalità di tombamento individuate dal CTU in quanto le uniche idonee a garantire la necessaria sicurezza non assicurata dalla semplice apposizione della lastra e lucchetto.
Poiché l'assegnataria della porzione di area sulla quale insiste il pozzo ha manifestato l'intenzione di mantenere la parte di muratura esterna i lavori di chiusura potranno tenere conto di tale aspetto mentre non possono essere riconosciute in favore della predetta le spese a suo tempo asseritamente sostenute per la realizzazione del parapetto attesa la tardività della produzione documentale.
Rispetto a quanto dedotto dalla difesa delle appellanti attraverso il richiamo delle osservazioni del proprio ctp occorre inoltre rilevare che: non sussiste sperequazione tra le superfici assegnate potendo ritenersi condivisibile l'utilizzo, quale parametro relativo alle aree scoperte rispetto all'intera superficie catastale di immobili, delle disposizioni utilizzate dal
CTU; in particolare va esclusa qualsiasi sperequazione in danno di
[...] che, al contrario, è l'unica che usufruisce della più vasta area Parte_2 contigua alla propria abitazione;
deve, altresì escludersi che l'assegnazione in favore di della porzione distante dal proprio edificio Parte_1 renda maggiormente incommodo l'utilizzo del bene disponendo al contempo la predetta di un'area contigua alla propria abitazione direttamente accessibile da questa e in ogni caso di una complessiva area che , ragguagliata in considerazione delle caratteristiche specifiche della porzione ricompresa in ciascun cespite, corrispondente a quella degli altri condividenti;
né al riguardo può ritenersi condivisibile quanto osservato dalla difesa delle appellanti secondo cui il criterio di cui all'art. 1119 c.c. verrebbe violato dal progetto redatto dal CTU rispetto al diverso progetto prospettato in sede di operazioni peritali per il fatto che la distanza percorribile da e sarebbe Controparte_1 Parte_1 stata pari, mentre ora quest'ultima deve fare un percorso di 17 metri per raggiungere la seconda porzione, in quanto tale prospettazione non tiene conto del fatto che la predetta, come già evidenziato, dispone di un'area contigua alla propria abitazione mentre la porzione assegnata ad acquisisce ampiezza soltanto a distanza di alcuni metri Controparte_1 dal proprio edificio;
l'inversione della assegnazione delle aree fra
[...]
e anziché rispondere, come asserito dalle CP_1 Parte_1 appellanti, al criterio di cui all'art. 1119 c.c., verrebbe ad aggravare la posizione di che potrebbe godere soltanto di un'area Controparte_1 non direttamente accessibile dalla sua abitazione;
il progetto così come risultante dalla consulenza redatta dal CTU nominato nel presente grado del giudizio risponde maggiormente ai criteri sottesi alla presente divisione posto che non lascia porzioni indivise ed ha eliminato il diverso grado di godimento tra le parti mentre quello fatto proprio dal primo giudice prevedeva il mantenimento di un'area comune destinata a parcheggio della superficie di ben 248,25 mq.
In definitiva, in parziale riforma della gravata sentenza, va disposto lo scioglimento della comunione sull'area in oggetto secondo il progetto elaborato dal CTU Ing. come risultante dall'allegato 17 Persona_3 della relazione dallo stesso redatta, da ritenersi in tale parte elemento integrante della presente pronuncia, e dalla presente pronuncia.
Dichiara le spese di lite del grado interamente compensate fra le parti.
Pone le spese di CTU, come già liquidate, totalmente a carico delle appellanti atteso che la relativa attività si è resa necessaria in relazione alle richieste dalle stesse avanzate.

P.Q.M.

La Corte, sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 nei confronti di avverso la sentenza del Tribunale di Controparte_1
Fermo n. 470/2018 pubblicata il 25.06.2018, in parziale riforma della gravata sentenza, dispone lo scioglimento della comunione fra le parti sull'area oggetto di giudizio secondo il progetto elaborato dal CTU Ing.
come risultante dall'allegato 17 della relazione in atti Persona_3 dallo stesso redatta e dalla presente pronuncia.
Spese del grado interamente compensate fra le parti.
Spese di CTU del grado interamente a carico delle appellanti.
Ancona, così deciso il 19.03.2025
Il Presidente est.
Dott.ssa Maria Ida Ercoli