Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO - Rel. Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E NT E N Z A
sul ricorso proposto da:
DI NO ON, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE G.MARCONI 57, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO CAFORIO, difeso dall'avvocato FRANCESCO MANCINI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LI UA, EA TT RI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA P.L.CATTOLICA 3,presso lo studio dell'avvocato CAMPANELLI GIUSEPPE, dall'avvocato MATTEO MALANDRINO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 31/96 della Sezione distaccata di Corte d'Appello di TARANTO, depositata il 05/02/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/07/98 dal Consigliere Dott. Enrico SPAGNA MUSSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 2 aprile 1984 i coniugi AL PO e CE IA ZA -premesso che: con atto del 27 gennaio 1981 avevano acquistato dal costruttore venditore AN di NO, titolare dell'omonima impresa edile, un appartamento abitativo sito nell'edificio di via Lago di Como 63 in Taranto;
il 12 gennaio 1984 il proprietario dell'appartamento sottostante aveva segnalato la presenza di vistose infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano superiore;
i coniugi avevano immediatamente comunicato al Di NO il fatto pregiudizievole e, per porre un rimedio immediato al grave inconveniente avevano sostituito le condutture idriche incassate nelle pareti e nel pavimento della cucina e del bagno (le quali si erano immediatamente rivelate corrose dalla ruggine) e, necessariamente, le "piastrelle" di copertura - convennero in giudizio dinanzi al tribunale il Di NO perché, accertata la responsabilità dell'evento pregiudizievole ai sensi dell'art.1669 c.c., quel costruttore venditore dell'immobile fosse condannato al risarcimento del danno.
Costituitosi nel giudizio, il Di NO eccepì la prescrizione ai sensi degli artt. 1495 e 1667 c.c. del diritto fatto valere con la pretesa ed, in subordine, l'infondatezza della medesima e chiese, ottenendolo, di chiamare in garanzia LE RT cui aveva commesso in appalto la realizzazione dell'impianto idrico.
Costituitosi nel giudizio, quest'ultimo oppose la decadenza del committente dall'azione di garanzia e, successivamente la prescrizione annuale del diritto ex art. 1669 c.c. Espletati il mezzo di prova testimoniale ed una c.t.u., con sentenza del 24 gennaio 1994 il tribunale adito, in parziale accoglimento della domanda, condannò il Di NO, del quale rigettò la domanda di garanzia nei confronti del RT, al risarcimento dei danni in favore dei coniugi PO, ZA nella misura di L.10.278.180, ottenuta dalla rivalutazione della soma capitale di L.5.800.000, oltre gli interessi dal giorno dell'evento lesivo a quello del" soddisfo."
Adita con il gravame del Di NO, al quale hanno resistito i coniugi PO , ZA ed il RT, con sentenza del 5 febbraio 1996 la corte d'appello di Lecce, in parziale accoglimento del l'impugnazione, ha riformato la decisione del tribunale nel senso che gli interessi dovevano calcolarsi sull'importo del danno al momento dell'evento lesivo e, successivamente, sui singoli importi rivalutati con cadenza annuale.
Per quel che in questa sede interessa la corte di merito ha osservato che l'improcrastinabilità dell'intervento riparatore posto in essere a salvaguardia di prevedibili e maggiori pregiudizi interessanti l'immobile, dai coniugi PO ZA, i quali avevano comunicato al Di NO la copiosa perdita dell'impianto idrico con una telefonata e con due dispacci telegrafici spediti il 14 gennaio 1984, era coerente all'entità del danno ed alle sue cause esattamente rinvenute nell'estremo degrado per ossidazione delle condotte idriche, non solo documentato dalle riproduzioni fotografiche, ma pur confermato, come aveva esattamente rilevato il primo giudice, dagli esami dei testi, tra i quali il AS, che aveva lamentato le infiltrazioni idriche nel proprio appartamento, ed in particolare il geometra RI, il quale nel confermare la perizia giurata poi redatta a richiesta degli istanti, aveva precisato che il grado di ossidazione dei tubi sostituiti, evidentemente inidonei all'impiego, era tale che "questi si sfaldavano fra le dita".
Esattamente gli attori avevano fatto valere la responsabilità del venditore costruttore ex art. 1669 c.c., poi ritenuta dal primo giudice, posto che detta responsabilità di natura extracontrattuale non era limitata ai vizi che pregiudicavano la statica dell'edificio ma si estendevano a quelli che compromettevano in misura apprezzabile il godimento duraturo dell'opera.
Non aveva poi l'appellante dedotto ne' fatto acquisire un'uso improprio dell'impianto idrico da parte dagli acquirenti che si ponesse come causa esclusiva dell'evento dannoso.
Quanto alla dedotta carenza di prova dell'identità delle condutture idriche sostituite ed oggetto della documentazione fotografica con quelle medesime poste originariamente in opera, la deduzione era rimasta allo stato di mera ipotesi perché non suffragata da alcunché, ed era anzi smentita dalle risultanze testimoniali.
Avverso la sentenza, esponendo due motivi di doglianza, ricorre per cassazione il Di NO, resistono con controricorso i soli intimati PO ed ZA.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso il Di NO, in relazione ai nn 3 e 5 dell'art. 360 c.p.c., denunzia la violazione degli artt. 1495, 1667, 1668 c.c. e la falsa applicazione dell'art. 1669 c.c. nonché il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia. La corte di merito, sostiene il ricorrente, avrebbe omesso di considerare circostanze decisive quali la mancanza di prova in ordine alla perdita di acqua e sullo stato delle tubazioni nonché il mancato controllo della rispondenza delle tubazioni fotografate con quelle originariamente poste in opera.
Nè era ravvisabile la responsabilità ex art. 1669 c.c. prospettata dal PO e dalla ZA, in luogo di quella "ex adverso" dedotta ex art. 1667 c.c. con l'eccezione di prescrizione della relativa azione, posto che i difetti rilevati attenevano alla qualità dei materiali impiegati in parti secondarie di un impianto che non sono comuni al fabbricato ed erano, pertanto, riconducibili alla previsione dell'art. 1667 c.c. Le esposte censure non possono essere accolte.
Contrariamente a quanto denunzia il ricorrente il giudice del merito non ha violato l'art. 1669 c.c., invocato dagli originari istanti ed attuali resistenti, del quale ha fatto corretta applicazione. La norma indicata, benché collocata nell'ambito della disciplina concernente il contratto di appalto, tutela l'esigenza di carattere generale della conservazione e della funzionalità degli edifici e degli altri immobili destinati, per la loro natura, ad una lunga durata.
Conseguentemente l'azione di responsabilità in detta norma prevista ha natura extracontrattuale così che, prescindendo dal rapporto negoziale( vendita, appalto, prestazione di opera) in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, essa può essere utilmente esercitata nei confronti di quest'ultimo quando , come nella specie , pacifico fra le parti, abbia assunto anche la veste del venditore( in proposito "ex multis" vedasi la pronunzia di questa corte n^ 12304/93). Quanto, poi, al contenuto di questa responsabilità, il "grave difetto di costruzione" - a differenza di quelli che determinano in tutto o in parte la rovina o il pericolo di rovina dell'edificio - può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un insoddisfacente realizzazione dell'opera, che pur non riguardando parti essenziali della stessa ma quegli elementi secondari o accessori che ne consentano l'impiego duraturo cui è destinata(quali le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria) incidano negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo( sul punto vedasi anche la sentenza di questa corte n^ 6741/83). È così, palese la diversificazione di detta responsabilità da quella, contrattuale, ex art. 1667 c.c. che riguarda la garanzia per vizi e difformità dall'opera dalle previsioni progettuali e del contratto di appalto e che non incidano negativamente ed in misura rilevante sulla efficienza e sulla durata dell'opera( in proposito vedasi anche la sentenza di questa corte n^ 3794/94). Nel caso in esame il giudice del merito ha fatto corretta applicazione degli esposti principi avendo accertato che le copiose infiltrazioni d'acqua, conseguenti alla ossidazione delle condutture di adduzioni per l'inidoneità del materiale impiegato, avrebbero inciso negativamente sul godimento, non solo dell'alloggio degli istanti, ma anche di altri appartamenti nonché - per ulteriore "deriva" - anche di parti comuni dell'edificio se il PO e l'ZA non avessero immediatamente assunto l'iniziativa delle riparazioni e sostituzioni necessarie a proprie spese. Avendo il giudice del merito correttamente ravvisato nella specie l'ipotesi della responsabilità extracontrattuale, ha, per implicita esclusione, negato quella contrattuale ex art. 1667 c.c. prospettata dall'appellante.
Le residue censure esposte nel complesso motivo di doglianza si risolvono, sotto l'apparente denunzia di un vizio di legittimità, nell'attesa di un apprezzamento delle risultanze istruttorie diverso da quello operato dal giudice del merito nell'esercizio del suo potere istituzionale e del quale, per quel che solo in questa sede può rilevare, ha reso adeguata e compiuta ragione.
In proposito la corte territoriale ha rilevato la convergenza delle deposizioni testimoniali già apprezzate dal tribunale non solo sul punto della "rilevanza" della fuoriuscita di acqua ma anche su quello dell'immediato antecedente causale, riconosciuto nello stato di avanzata ossidazione delle tubazioni di adduzione che i testi, fra i quali anche il proprietario dell'appartamento sottostante ed un tecnico, avevano rilevato mentre le stesse "erano a nudo nel corso dei lavori di sostituzione"( pag. 11 della sentenza del tribunale). Con il secondo motivo di ricorso, in relazione ai nn. 3 e 5 dell'art. 360 c.p.c., il Di NO denunzia la violazione e la falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. ed il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia.
L'affermazione del giudice del merito circa la mancata contestazione delle fotografie riproducenti tubazioni ossidate sarebbe certamente errata e dimostrerebbe una frettolosa disamina delle difesa del convenuto appellante su un punto decisivo della controversia, posto che nessuno dei testi esaminati aveva visto le tubazioni, poi sostituite, ancora in opera.
Senza poi considerare il diniego dell'utile prospettazione di uso anomalo dell'impianto idrico da parte del PO e dell'ZA. Le doglianze non trovano consenso.
Dell'art. 2697 c.c. il giudice del merito ha fatto corretta applicazione sol che si consideri che ogni parte ha l'onere di provare i fatti sui quali si fondano l'azione o l'eccezione; così che avendo il Di NO dedotto, al fine di contestare la fondatezza della domanda di responsabilità del PO e dell'ZA, un "uso anomalo" dell'impianto idrico da parte di questi, quale causa esclusiva dell'evento pregiudizievole, a quello incombeva l'onere di fornirne l'indicazione e la prova.
Onde la correttezza della pronunzia sul punto non avendo, secondo il rilievo del giudice del merito, l'onerato a tanto provveduto.
Inoltre, la dedotta perdurante incertezza dell'identità delle tubazioni ossidate rappresentate nella documentazione fotografica, con quelle stesse poste in opera, è irrilevante nell'economia delle argomentazioni offerte dal giudice del merito avendo questo affermato che dalle risultanze del mezzo di prova testimoniale era emerso lo stato di estremo degrado delle tubazioni di adduzione idrica già quando queste erano state "messe a nudo in situ" nel corso dei lavori necessari alla loro sostituzione.
Concludendo la disamina, il ricorso deve essere rigettato con la conseguente condanna del ricorrente Di NO al pagamento in favore dei resistenti PO ed ZA, delle spese del giudizio di legittimità( art. 385, 1 comma, c.p.c.) Queste sono liquidate nel dispositivo.

p.q.m.

la Corte
rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore dei resistenti delle spese del giudizio di legittimità liquidate in L.178.000, oltre L.

1.500.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 13 luglio 1998
Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 1999