Il canone enfiteutico è normalmente invariabile ed irriducibile rappresentando la controprestazione per i vantaggi concessi all'enfiteuta, al quale si devolvono tutti gli aumenti del fondo da qualunque causa determinati. I danni della fruttificazione (art.1559 cod.civ.) sono perciò sopportati dall'enfiteuta senza alcun diritto a remissione o riduzione del canone; quando invece il danno colpisca la sostanza del fondo, distruggendolo in tutto od in parte, la legge nel primo caso precede l'Estinzione dell'enfiteusi e la conseguente liberazione del canone. Nel secondo, qualora la parte del fondo perita sia notevole e dia una rendita capace di soddisfare il canone, si concede all'utilista per motivi di equità solo il diritto di retrocedere il fondo; per perimento notevole deve intendersi in massima quello, che qualora si fosse verificato prima della conclusione del contratto, avrebbe indotto l'enfiteuta ad astenersi dal contrattare. Dal che consegue, che quando la perdita parziale determina solo un reddito insufficiente alla corresponsione del canone è riservato all'utilista, oltre il diritto alla retrocessione del fondo, anche quello di chiedere la riduzione del canone; questa tuttavia mira esclusivamente a mettere l'enfiteuta in grado di pagare il canone diminuito, non già ad assicurargli un reddito.