Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano - Presidente -
Dott. FILADORO Camillo - Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO RI - Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - rel. Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
DE NT PE, UN NN, elettivamente domiciliati in ROMA VIA POMEZIA 44, presso lo studio dell'avvocato PIERO FARALLO, difesi dall'avvocato CERRITO FAUSTO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
DE NT NC, DE NT AO, D'TI NT;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n 15958/03 proposto da:
D'TI NT, elettivamente domiciliato in ROMA LARGO LUIGI ANTONELLI 27, presso lo studio dell'avvocato PATRIZIA UBALDI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
e contro
DE NT PE, UN NN;

- intimati -

e sul 3 ricorso n 13356/03 proposto da:
D'TI MA, elettivamente domiciliato in ROMA LARGO LUIGI ANTONELLI 27, presso lo studio dell'avvocato PATRIZIA UBALDI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

e contro
UN NN, DE NT PE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA POMEZIA 44, presso lo studio dell'avvocato PIERO FARALLO, difesi dall'avvocato CERRITO FAUSTO, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 1202/02 della Corte d'Appello di ROMA, prima sezione civile, emessa il 13/03/02, depositata il 25/03/02, R.G. 18/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/11/06 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato Fausto CERRITO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SORRENTINO Federico, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'accoglimento p.q.r. del ricorso D'IN RI e l'assorbimento del ricorso D'IN ON.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione 27.7.1978 i coniugi De TI SE e LU NN, proprietari coltivatori diretti di terreno sito in Giuliano, Contrada il pozzo, confinante con il terreno indicato in catasto al foglio 33, mappali n. 398 e n. 425 (ex 398/a e 398/b), di proprietà di LI LI, assumendo che questa aveva venduto tale fondo con atto Notar Fragomeni del 3.11.1997 Rep. n. 3977 a D'IN RI (con la vendita divenuto mappale 398 - ex 398/a) e D'IN ON (con la vendita divenuto mappale 425 - ex 3 98/b) in violazione del diritto di prelazione previsto per essi ai sensi della L. n. 817 del 1971, art. 7, conveniva in giudizio acquirenti e venditrice (cui subentravano, poi, quali eredi, De TI LO e De TI AO) dinanzi al Tribunale di Frosinone per sentir dichiarare il riscatto del fondo stesso.
Il Tribunale con sentenza del 16.3.1993 rigettava la domanda. La Corte d'appello di Roma con sentenza del 25.3.2002, qui impugnata, accoglieva, per quanto ora interessa, la domanda di riscatto solo relativamente al fondo in catasto fl. 33 mapp. n. 398 - ex 398/a venduto a D'IN RI, mentre rigettava la domanda in relazione al fondo fl. 33 mapp. 425 - ex 398/b venduto a D'IN ON. Avverso detta sentenza De TI SE e LU NN hanno proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo, cui ha resistito con controricorso D'IN ON, che ha proposto ricorso incidentale.
Ha proposto altresì distinto ricorso, affidato a due motivi, D'IN RI, cui hanno resistito i De TI/LU. Gli altri, De TI LO e De TI AO, eredi della venditrice, non risultano costituiti. Sono state presentate memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE
Previamente i ricorsi, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., vanno riuniti. Prendendo in esame per primo il ricorso dei coniugi De TI/LU (n. 13341/03 R.G.), in quanto recante il numero di ruolo più antico, con l'unico motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione della L. n. 817 del 1971, art. 7 oltre che dei principi affermati in materia, ed omessa o insufficiente motivazione su punto decisivo. Si dolgono per essere stata respinta la loro domanda di riscatto anche del terreno in catasto fl. 33 mapp. 425 (ex 398/b), assumendo che il fondo posto in vendita fl. 33 n. 338 (ex 227/b) era unico fondo, appartenente ad unico proprietario, sia pure frazionato in due diverse particelle.
Il motivo non può trovare accoglimento.
La Corte d'appello di Roma ha ritenuto con apprezzamento di fatto non soggetto a sindacato che "la contiguità fisica non sussiste con la particella 425 (ex 398/b), acquistata per are 14.30, per il prezzo di L. 1.250.000, da D'IN ON, con il rogito Fragomeni del 3.11.1977, e ciò in quanto la contiguità con la detta particella è stata costituita da parte istante con la particella n. 434, acquistata solo successivamente al rogito Fragomeni costitutivo del diritto di riscatto".
La circostanza che il terreno di cui alla particella 425 (ex 398/b) facesse parte, in origine, di fondo più vasto, appartenente al medesimo proprietario, non può d'altro canto rilevare, dal momento che con il frazionamento, al momento dell'acquisto da parte del D'IN ON, era già intervenuta la individuazione del terreno quale bene autonomo.
Neppure può trovare accoglimento il motivo del ricorso incidentale a sua volta proposto da D'IN ON (n. 15980/03 R.G.), che, deducendo la violazione dell'art. 91 c.p.c., si duole della compensazione delle spese, atteso che questa rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, che ne ha dato motivatamente conto con "le ragioni della decisione e la problematicità oggettiva dell'intera vicenda".
Quanto, poi, al ricorso di D'IN RI (n. 13356/03 R.G.) con il primo motivo, basato sulla violazione della L. n. 817 del 1971, art.7 e L. n. 590 del 1965, art. 8 il ricorrente censura la sentenza impugnata per avere ritenuto la contiguità fisica tra il terreno da lui acquistato e quello di proprietà dei coniugi De TI/LU, ai fini della sussistenza del presupposto oggettivo del diritto di riscatto azionato dagli stessi.
Il motivo è fondato, per quanto di seguito si espone.
È principio di diritto che il diritto di prelazione e riscatto del coltivatore diretto proprietario del terreno confinante, previsto dalla L. n. 817 del 1971, art. 7, integrando una limitazione della circolazione della proprietà agricola e dell'autonomia negoziale, spetta solo nel caso di fondi confinanti in senso giuridicamente proprio, cioè caratterizzati da contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione (sia essa meramente ideale o materializzata con siepi, recinzioni o altri segnali) con esclusione, di conseguenza, della ed. contiguità funzionale, ossia di fondi separati da strada interpoderale o vicinale aia comune, torrente ecc., ma idonei ed essere accorpati in un'unica azienda agraria.
Nella specie la Corte territoriale romana ha affermato che "la contiguità fisica (con la particella 294 degli istanti De TI/LU), quale rettamente impostata dalla sentenza della Corte d'appello oggetto del giudizio de quo vale a dire la sentenza n. 1499/96 della stessa Corte d'appello fatta oggetto, per altro motivo, della revocazione di cui alla sentenza ora impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione, rispetto alle diverse impostazioni operate dal Tribunale, sussiste, come emerge dalle corrette e condivise risultanze di CTU, ... rispettivamente alla particella sub n. 398 (ex 398/a) acquistata per la superficie di are 14.40 e per il prezzo di L.

1.250.000 da D'IN RI con il rogito Fragomeni del 3.11.1977".
Orbene, a parte l'opinabile richiamo della motivazione della sentenza che è stata oggetto di revocazione, la Corte romana, nella specie, non sembra abbia fatto corretta applicazione del criterio di diritto che vuole, tra i due fondi, la "contiguità fisica e materiale per contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione". La Corte non ha difatti dato una descrizione della situazione dei fondi, ne' ha fornito una specificazione della ragioni per le quali gli stessi erano fisicamente e materialmente contigui, attesa (come risulta dagli atti a disposizione) l'esistenza in loco, a prescindere qui dalla loro rilevanza o meno, di una strada e di un dislivello tra i due terreni.
La motivazione della sentenza de qua pare invero fondata su affermazioni quasi apodittiche e di stile.
Il motivo va pertanto accolto, con assorbimento del secondo motivo col quale si censura la ritenuta qualità di coltivatore diretto in capo ai riscattanti.
In conclusione: va rigettato il ricorso proposto da De TI SE e LU NN (n. 13341/03 R.G.); va rigettato il ricorso incidentale di D'IN ON (n. 15958/03 R.G.); vanno compensate tra le parti le spese del presente giudizio;
va accolto per quanto di ragione il ricorso (n. 13356/03 R.G.) proposto da D'IN RI (ovvero accolto il primo motivo, assorbito il secondo). Conseguentemente la sentenza impugnata va cassata in relazione al ricorso di D'IN RI accolto per quanto di ragione con rinvio, anche in ordine al regolamento delle spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte d'appello di Roma.

P.Q.M.

La Corte, riunisce il ricorso n. 13356/2003 R.G. e n. 15958/2003 al ricorso n. 13341/2003 R.G. Rigetta il ricorso n. 13341/2003 e quello incidentale n. 15958/2003, compensando tra le parti le spese del giudizio di Cassazione. Accoglie il ricorso n. 13356/2003 per quanto di ragione;
cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra Sezione della Corte di Appello di Roma. Così deciso in Roma, il 28 novembre 2006.
Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 2007