Numero registro generale 25987/2021 Numero sezionale 2757/2025 Numero di raccolta generale 31394/2025 Data pubblicazione 02/12/2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SECONDA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

PROPRIETA'

EN IL

- Presidente -

MA CI

- Consigliere -

PP GR

- Consigliere -

Ud. 13/11/2025 - PU

VI AR

- Consigliere -

R.G.N. 25987/2021

FA OL

- Consigliere Rel. -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso 25987-2021 proposto da:

e

PRANDI

TI RO, TI RI LO, rappresentati e difesi dall'avv. CIRO MARIA PAPARO

- ricorrenti -

BERNINI

contro

PANZA NAZZARENA, rappresentata e difesa dall'avv. PATRIZIO

Firmato Da: EN IL Emesso Da: TRUSTPRO QUALIFIED CA 1 Serial: 5536b481701 ecc88- Firmato Da: FA OL Emesso Da: TRUSTPRO QUALIFIED CA 1 Seriale: 4bdf5631b134cbe

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- controricorrente -

avverso la sentenza n. 706/2021 della CORTE DI APPELLO di BRESCIA, depositata il 08/06/2021; udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere Oliva;
udito il P.G., nella persona del Sostituto dott. Fulvio Troncone;
uditi i difensori delle parti, presenti in udienza, avv. RO RI RO, per parte ricorrente, e IZ ER, per parte controricorrente

FATTI DI CAUSA

Con distinti atti di citazione, successivamente riuniti: - da un lato ZA RE ha evocato in giudizio AN LO, AC DR e AC CC invocando l'usucapione di un immobile in Pontida, via S. Alberto n. 25, indicato con la lettera A nella planimetria prodotta dall'attrice, nonchè l'accertamento della legittimità del recesso dalla stessa attrice operato dal preliminare di compravendita concluso il 12.6.2010 tra la ZA e AN LO, anche quale esercente la potestà sui figli AC DR e CC, all'epoca minorenni, perché concluso nell'erronea presupposizione che il bene fosse di proprietà dei promittenti venditori, per esser loro pervenuto per successione di AC NO, mentre esso era già di proprietà della ZA al momento della firma del predetto contratto;
dall'altro, AN LO, AC DR e AC CC hanno evocato in giudizio ZA RE invocando l'annullamento del preliminare di cui anzidetto per assenza della prescritta autorizzazione del giudice tutelare e per errore sull'oggetto del contratto, avendo la ZA fatto credere ai promittenti venditori che essi erano proprietari dell'appartamento indicato come B, mentre essi

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erano proprietari di quello indicato come A;
nonché la condanna della convenuta ZA alla restituzione del cespite occupato, al versamento della relativa indennità a far data dalla firma del preliminare ed al risarcimento del danno. Nel primo giudizio si sono costituiti i convenuti AN LO, AC DR e AC CC, resistendo alla domanda di ZA Narrarena, la quale si è a sua volta costituita nel secondo giudizio, resistendo alla domanda dei primi e chiedendo, in via riconvenzionale subordinata, per il caso di sua condanna alla restituzione dell'appartamento A, la condanna di AN LO, AC DR e AC CC alla restituzione delle spese sostenute per riparazioni straordinarie e al versamento di una indennità per le migliorie apportate al bene controverso. Il Tribunale di Bergamo, con sentenza n. 2399/2017, ha accolto la domanda di usucapione di ZA RE, dichiarandola proprietaria dell'appartamento distinto dalla lettera A;
ha rilevato d'ufficio la nullità del contratto preliminare del 12.6.2010 perché la ZA, promissaria acquirente, era già proprietaria del bene immobile distinto con la lettera B, per averlo acquistato con atto del 10.9.1988 da ZA PP e Dellagrassa DO;
ha condannato AN LO, AC DR e AC CC a restituire alla ZA la somma di € 8.000 da essi percepita in forza del contratto dichiarato nullo;
ha rigettato la domanda dei predetti AN LO, AC DR e AC CC, di condanna della ZA alla restituzione dell'immobile oggetto del preliminare, dichiarando assorbite le altre, conseguenti, di condanna della stessa ZA al versamento della relativa indennità di occupazione ed al risarcimento del danno;
ha posto le spese processuali a carico della parte soccombente.

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A sostegno della propria decisione, il Tribunale ha ritenuto che la ZA avesse dimostrato il possesso ultraventennale dell'appartamento distinto con la lettera A, che (dopo aver sfrattato, nel 1990, l'inquilino che occupava l'immobile) aveva reso autonomo dalla restante proprietà giusta concessione edilizia richiesta il 22.5.1993, e del quale aveva conservato, lei sola, le chiavi di accesso. Hanno interposto appello avverso detta decisione AN LO, AC DR e AC CC, al quale ha resistito ZA RE. Con la sentenza impugnata, n. 767/2021, la Corte di Appello di Brescia ha rigettato il gravame, confermando la decisione di prime cure. La Corte distrettuale, in particolare, ha disatteso il primo motivo di appello, con il quale gli appellanti avevano contestato l'accoglimento della domanda di usucapione della ZA, ritenendo corretta la ricostruzione delle diverse consistenze immobiliari operata dal primo giudice, posto che, con atto del 19.9.1988, GR DO, rappresentato da ZA PP, aveva venduto a ciascuno dei tre fratelli ZA RE, AC NO e ZA GE un appartamento sito al primo piano di un immobile in Pontida, rispettivamente distinti dalle lettere A, B e C, di cui alla planimetria prodotta in prime cure dalla ZA. Quest'ultima, dunque, aveva acquistato l'appartamento distinto dalla lettera A, mentre il fratello NO aveva acquistato quello distinto dalla lettera B e la sorella GE quello distinto dalla lettera C. La diversa indicazione, contenuta nel contratto preliminare del 12.6.2010, intercorso poi tra le parti del giudizio, sarebbe stata frutto di un errore, che peraltro gli stessi AN LO, AC DR e AC CC, nel loro atto di citazione, avevano denunziato, al fine di conseguire

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l'annullamento del predetto contratto. Inoltre, secondo la Corte bresciana, la prova del possesso ultraventennale sarebbe stata conseguita, anche a voler escludere la rilevanza delle testimonianze di ZA GE e DA NI, come richiesto dagli appellanti, stante la concordanza di tutte le restanti deposizioni ed evidenze istruttorie. La Corte di Appello ha poi rigettato il secondo motivo di gravame, con il quale gli appellanti avevano lamentato che il Tribunale avesse dichiarato la nullità del preliminare in violazione dell'art. 101 c.p.c., essendo stata la relativa questione introdotta nel giudizio, sia pur tardivamente, dalla difesa della ZA. Ha inoltre ritenuto che oggetto del preliminare non fosse l'appartamento A, ma l'appartamento B, che era già di proprietà della ZA dal 1988, e dunque ha escluso la sussistenza della causa del trasferimento. Ha quindi rigettato il terzo motivo, con il quale gli appellanti avevano lamentato il mancato esame delle loro domande risarcitorie, ritenute assorbite dal Tribunale, trattandosi di pretese conseguenziali alla domanda di annullamento del preliminare, evidentemente superata dalla declaratoria della sua nullità. Ed ha infine, disatteso il quarto ed ultimo motivo, concernente il governo delle spese operato dal primo giudice. Propongono ricorso avverso detta decisione AN LO, AC DR e AC CC, affidandosi a quindici motivi. Resiste con controricorso ZA RE. In prossimità dell'udienza pubblica, ambo le parti hanno depositato memoria ed il P.G., nella persona del sostituto dott. Fulvio Troncone, ha depositato requisitoria scritta. Sono comparsi all'udienza pubblica il P.G., che, modificando in parte la propria requisitoria scritta, ha concluso per il rigetto del ricorso, l'avv.

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RO RI RO, per parte ricorrente, che ne ha chiesto l'accoglimento, e l'avv. IZ ER, per parte controricorrente, che ha invocato il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1144 c.c. e 115 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la sussistenza di rapporti di tolleranza in base ai quali AC NO, dante causa degli odierni ricorrenti, aveva consentito alla ZA il possesso del cespite oggetto della domanda di usucapione. Con il secondo motivo, i ricorrenti denunziano la violazione o falsa applicazione degli artt. 1163 e 2395 c.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente trascurato di rilevare che il possesso esercitato dalla ZA sull'appartamento distinto dalla lettera A era avvenuto sulla base del presupposto che la stessa ne fosse proprietaria, in base all'atto del 1988. Non potevano, quindi, essere ritenuti sussistenti i presupposti per la sussistenza di un possesso utile ad usucapionem. Con il terzo motivo, i ricorrenti contestano la nullità della sentenza per violazione dell'art. 246 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte bresciana avrebbe assunto la testimonianza di GE ZA, interessata alla causa perché coinvolta nella vicenda negoziale relativa all'acquisto dei tre immobili indicati con le lettere A, B e C, assegnati ai tre fratelli ZA RE, AC NO e ZA GE. Con il quarto motivo, i ricorrenti si dolgono della violazione o falsa applicazione dell'art. 1158 c.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente

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riconosciuto, in favore della ZA, l'usucapione di un bene immobile in difetto dei requisiti prescritti dalla norma, avendo valorizzato, a tal fine, deposizioni testimoniali che avevano dimostrato soltanto che la ZA aveva abitato il bene e vi aveva eseguito alcune spese, tutti atti non idonei ai fini della dimostrazione del possesso uti dominus. Con il quinto motivo, viene invece sollevata questione di nullità della sentenza per violazione dell'art. 101 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe confermato la decisione di prime cure, che aveva ritenuto nullo il preliminare del 2010, intercorso tra le parti del giudizio, senza avvedersi che, sulla questione, avrebbe dovuto essere preventivamente sollecitato il contraddittorio, essendosi trattato di rilievo operato dal giudice in via ufficiosa. Con il sesto motivo, i ricorrenti lamentano l'omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto considerare la condotta fraudolente e prepotente posta in essere dalla ZA al fine coartare la libera volontà degli odierni ricorrenti. Con il settimo motivo, la parte ricorrente denunzia altresì la violazione o falsa applicazione degli artt. 1362 e ss., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente ritenuto che il contratto preliminare del 2010 avesse ad oggetto l'appartamento "B", mentre esso faceva chiaramente riferimento a quello sub "A". Con l'ottavo motivo, viene contestata la nullità della sentenza per violazione dell'art. 115 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte bresciana avrebbe omesso di valorizzare la mancata contestazione, da parte della difesa della ZA, delle circostanze allegate dagli odierni ricorrenti a sostegno dell'esistenza di

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una condotta di tolleranza dell'avente diritto, alla base della relazione con la res dalla prima intrattenuta. Con il nono motivo, invece, i ricorrenti sollevano questione di nullità della sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., e 111 Cost., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte lombarda avrebbe erroneamente configurato il possesso utile ad usucapionem vantato dalla ZA, e ritenuto che il preliminare del 2010 avesse ad oggetto un bene già di proprietà della stessa, sulla scorta di motivazione non idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale. Con il decimo motivo, ancora, la parte ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione dell'art. 116 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe ritenuto che il preliminare del 2010 avesse ad oggetto non l'alloggio sub "A" ma quello sub "B" sulla scorta di una scorretta valutazione delle risultanze istruttorie. Con l'undicesimo motivo, viene denunziata la nullità della sentenza per violazione dell'art. 183 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente valorizzato, ai fini della decisione, circostanze di fatto che erano state tardivamente allegate dalla difesa della ZA. Con il dodicesimo motivo, i ricorrenti si dolgono dell'omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di scrutinare le domande risarcitorie proposte dagli odierni ricorrenti. Con il tredicesimo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché il giudice di merito avrebbe dovuto avvedersi che la domanda risarcitoria non era conseguenziale a quella di annullamento del

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contratto preliminare del 2010, poiché gli odierni ricorrenti avevano contestato alla ZA, da un lato, la responsabilità per i danni da essi patiti a fronte dell'indisponibilità dell'alloggio di loro proprietà, e proposto, dall'altro lato, richiesta di condanna della stessa per arricchimento senza causa conseguito a loro discapito. Con il quattordicesimo motivo, viene sollevata questione di nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte bresciana avrebbe erroneamente condannato DR e CC AC, all'epoca del preliminare del 2010 erano minorenni, alla restituzione di importi da essi mai percepiti. L'acconto versato dalla ZA all'atto della firma di quell'accordo era stato infatti pattuito a fronte della vendita della sola quota della AN, e da questa era stato di conseguenza percepito. Del pari sarebbe erronea la condanna dei predetti DR e CC AC alla refusione delle spese di lite, in assenza di domanda, nei loro confronti, di nullità del contratto del 2010. Ed infine, con il quindicesimo motivo, la parte ricorrente si duole della nullità della sentenza per violazione degli artt. 91, 92 e 112 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di merito avrebbe erroneamente posto a carico degli odierni ricorrenti le spese del doppio grado del giudizio, nonostante il rilievo officioso della nullità del preliminare del 2010, operato già dal Tribunale e confermato dalla Corte distrettuale. Tra le censure proposte, vanno esaminate con priorità il settimo ed il nono motivo, suscettibili di esame congiunto, che sono fondati. Con essi i ricorrenti contestano, rispettivamente, la violazione delle regole che presidiano l'interpretazione del contratto (settimo motivo) ed il vizio della motivazione (nono motivo), perché la Corte di Appello, sulla base di un ragionamento contraddistinto da insanabili contrasti

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logici, avrebbe operato uno stravolgimento della volontà negoziale delle parti, emergente dal preliminare di compravendita del 12.6.2010, del quale il giudice del gravame ha erroneamente ravvisato la nullità. Va premesso che, "In tema di ermeneutica contrattuale, l'accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto del negozio si traduce in una indagine di fatto, affidata al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità solo nell'ipotesi di violazione dei canoni legali d'interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e seguenti c.c. Ne consegue che il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d'interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamene violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai richiamati canoni legali" (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 995 del 20/01/2021, Rv. 660378; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017, Rv. 646063). Nel caso di specie, il requisito è soddisfatto, avendo la parte ricorrente denunciato la violazione del criterio dell'interpretazione letterale del dato negoziale. Occorre, al riguardo, prendere le mosse dal principio generale, che merita di essere qui ribadito, secondo cui "Nell'interpretazione del contratto, il primo strumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall'art. 1362 all'art. 1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c." (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 6444 del 11/03/2025, Rv. 674204; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 33451 del 11/11/2021, Rv. 662753).

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Nel caso di specie, la Corte distrettuale si è discostata da questo principio perché, dopo aver affermato testualmente che "Va premesso che la genesi delle controversie sulla proprietà degli immobili in esame è data dall'atto di acquisto del 19 settembre 1988 con il quale GR DO (nell'atto rappresentato da PP ZA) vendeva ad ognuno dei tre fratelli EN ZA, GE ZA e NO AC un appartamento sito il primo piano dell'immobile in Pontida, che le parti, in seguito, hanno identificato mediante le lettere "A", "B" e "C" nella planimetria prodotta da RE ZA. Quest'ultima, secondo le intenzioni dei tre acquirenti, acquistava quello sub "A", il fratello NO AC quello sub "B" e la sorella GE ZA quello sub "C". Non si rinvengono errori nell'identificazione delle consistenze degli appartamenti essendo le tre porzioni esattamente indicate nella planimetria allegata all'atto" (cfr. pag. 21 della sentenza impugnata), afferma, nel prosieguo, che nel redigere il contratto preliminare del 12.6.2010 le parti avrebbero commesso un errore, denunziato peraltro sin dal principio dagli odierni ricorrenti, secondo i quali la ZA avrebbe fatto loro credere di essere proprietari dell'appartamento oggetto dell'accordo, distinto dalla lettera "B", che invece era già di sua proprietà, giusta l'atto del 1988 (cfr. pag. 22 della sentenza, righi 9 e 10). In sostanza, la Corte del gravame ha ritenuto che l'indicazione degli estremi catastali del cespite oggetto del contratto preliminare del 2010 sarebbe "... irrilevante poiché frutto di errore, mentre invece si deve dare rilievo all'atto notarile con cui i tre fratelli sono divenuti proprietari, ciascuno di una porzione ben definita" (cfr. pag. 22 della sentenza, righi 3 e 4). Per poter fare una simile affermazione la Corte di merito avrebbe tuttavia dovuto, attraverso l'esame del titolo di provenienza, dapprima identificare nella sua esatta consistenza

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l'immobile acquistato da AC AC nel 1988, per poi raffrontarla con quella indicata nel preliminare del 2010 e quindi spiegare da quali elementi ricavava il presunto errore sull'oggetto del preliminare del 2010. Tale attività, indispensabile per verificare la possibilità di risolvere la lite in base ad una interpretazione del preliminare diversa da quella letterale, è totalmente mancata;
anzi, a ben vedere la Corte di Appello ha dato rilievo, per individuare quale dei tre appartamenti acquistati nel 1998 fosse di proprietà di ciascuno dei fratelli AC - ZA, non già alle risultanze del titolo di acquisto, ma alla identificazione che le parti avevano fatto, di quei beni, in epoca successiva, e nel corso della causa: in questo senso va intesa la frase con cui la Corte distrettuale afferma che "... le parti, in seguito, hanno di fatto identificato mediante le lettere "A", "B" e "C" nella planimetria prodotta da RE ZA" (cfr. pag. 21 della sentenza, righi 9 e 10). Così facendo, il giudice di seconde cure ha individuato l'oggetto del preliminare del 2010 non già in base al criterio letterale, e dunque con riferimento alle consistenze catastali indicate in detto negozio, e neppure mediante il doveroso confronto tra il contenuto di tale atto ed il titolo di acquisto del 1988, bensì facendo riferimento ad una attività estemporanea delle parti, che avrebbero individuato le rispettive proprietà in base alla planimetria prodotta in atti di causa da ZA RE;
planimetria che, tuttavia, non è dato sapere -perché la Corte territoriale non affronta tale argomento- se fosse acclusa al titolo del 1988 ovvero al preliminare del 2010. Circostanza, quest'ultima, che potrebbe rivestire importanza decisiva, stante il principio per cui la planimetria allegata al contratto, per farne parte integrante, concorre ad indentificarne l'oggetto (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 8731 del 28/03/2023, Rv. 667507; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21352 del 09/10/2014, Rv. 632609) onde una eventuale divergenza tra essa e la

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descrizione del cespite o le indicazioni catastali dello stesso contenute nel testo del contratto, traslativo della proprietà o di altro diritto reale ovvero a contenuto obbligatorio, potrebbe costituire elemento di rilievo ai fini della ricostruzione della volontà negoziale effettiva delle parti. La sentenza impugnata, dunque, nel far riferimento -ai fini della identificazione dell'oggetto del preliminare del 2010- in ultima analisi alla planimetria allegata dalla ZA agli atti del giudizio, piuttosto che al contenuto dei contratti del 1988 e del 2010, incorre in un ulteriore errore di diritto, perché finisce per attribuire rilievo ad un elemento esterno al negozio del 2010 (la planimetria di cui anzidetto) e financo -almeno fino a prova contraria al titolo del 1988, senza aver preventivamente verificato se tale elemento fosse stato non soltanto richiamato, in alcuno di detti negozi, ma anche allegato e sottoscritto dalle parti stipulanti, poiché solo in tal caso si potrebbe attribuire all'elaborato grafico valore di elemento integrativo ai fini dell'individuazione dell'oggetto del contratto. In tal senso, la semplice affermazione, nella sentenza impugnata, secondo cui "Non si rinvengono errori nell'identificazione delle consistenze degli appartamenti essendo le tre porzioni esattamente indicate nella planimetria allegata all'atto" (cfr. pag. 21 della sentenza, righi 14, 15 e 16) non è sufficiente a chiarire a quale atto sarebbe stata allegata la detta planimetria -se, cioè, al titolo del 1988, al preliminare del 2010 o ad un atto del giudizio di merito- né a precisare se essa, ove mai allegata ad uno dei due negozi, del 1988 o del 2010, fosse stata anche sottoscritta dai paciscenti. Si configura quindi, nel caso di specie, una triplice violazione delle norme in tema di ermeneutica contrattuale, poiché il giudice del merito, nell'ordine, ha omesso di dar rilievo principale al criterio letterale, ha trascurato di indicare i motivi per cui ha ravvisato un errore

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nell'individuazione del cespite oggetto del preliminare del 2010, ed ha infine fondato la sua ricostruzione dell'oggetto di quel negozio sulla base di un elemento esterno, rappresentato dalla planimetria prodotta in atti del giudizio di merito dalla ZA, senza precisare se la stessa fosse stata allegata al titolo del 1988 ovvero al preliminare del 2010, e sottoscritta dalle parti di quei negozi giuridici. Ciò rende la motivazione della sentenza impugnata meramente apparente, in quanto non è idonea a chiarire il percorso logico- argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla soluzione prescelta. In proposito, va data continuità alla costante giurisprudenza di questa Corte, che configura il vizio di apparenza della motivazione quando essa, benché graficamente esistente, non rende percepibile il fondamento logico della decisione, poiché reca argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (ex multis, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639, in motivazione, pag. 10; nonché Cass. Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016, Rv. 641526; Cass. Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016, non massimata, pag. 7; Cass. Sez. 6-1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Cass. Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145). Una volta affermata la fondatezza del settimo e del nono motivo, occorre passare alla disamina del primo, secondo e quarto motivo, suscettibili essi pure di scrutinio congiunto, che sono a loro volta fondati. Con essi, la parte ricorrente attinge la statuizione con la quale la Corte di Appello è pervenuta all'accoglimento della domanda di usucapione spiegata dalla ZA, sotto i profili della mancata

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valutazione del rapporto di parentela esistente tra le parti e della derivazione del possesso esercitato dalla ZA dalla tolleranza dell'avente diritto (primo motivo), dell'inidoneità del possesso dalla medesima esercitato sul cespite usucapiendo nella consapevolezza di esserne proprietaria in base al titolo del 1988, e dunque non alieno domine (secondo motivo), e della insufficienza delle circostanze allegate dalla ZA a sostegno del presunto possesso ad usucapionem del bene di cui si discute (quarto motivo). Sotto questo profilo, deve rilevarsi l'irriducibile contrasto logico contenuto nella motivazione della sentenza impugnata, la quale parte dalla considerazione che la ZA era proprietaria dell'appartamento "A" mentre il AC di quello "B" (cfr. ancora pag. 21, righi 11, 12 e 13). Nel prosieguo, la Corte distrettuale afferma, tuttavia, che nel contratto preliminare del 12.6.2010 le parti avrebbero commesso un errore, denunziato peraltro sin dal principio dagli odierni ricorrenti, secondo i quali la ZA avrebbe fatto loro credere di essere proprietari dell'appartamento oggetto dell'accordo, che invece era già di sua proprietà, giusta l'atto del 1988 (cfr. pag. 22 della sentenza, righi 9 e 10). La motivazione della sentenza impugnata, tuttavia, non consente di capire se oggetto del preliminare del 2010 fosse l'appartamento sub "A", ovvero quello sub "B, che -secondo il ragionamento del giudice di appello- apparteneva, in base al titolo del 1988, al AC, e non alla ZA. La circostanza riveste un ruolo decisivo ai fini della soluzione della controversia, posto che la parte ricorrente afferma proprio che, nell'atto notarile di acquisto del 1988, "... l'unità posta a sud ovest (indicata con la lettera "A" dalla difesa avversaria) era acquistata dal sig. NO AC ..." (cfr. pag. 19 del ricorso, in calce). Individuare quindi con precisione quale fosse il cespite oggetto del preliminare del 2010 costituiva il presupposto logico necessario di

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qualsiasi decisione relativa alla duplice domanda spiegata dalla ZA, di usucapione del cespite, asseritamente altrui, da lei occupato per oltre un ventennio, e di nullità del citato preliminare del 2010, per difetto di altruità del suo oggetto. Tale attività, che -sulla base di quanto ricostruito in occasione dello scrutinio del settimo e del nono motivo del ricorso- è stata condotta dalla Corte territoriale in violazione delle norme che presiedono l'ermeneutica contrattuale, e sulla scorta di una motivazione meramente apparente, ha condotto il giudice di seconda istanza a ritenere dimostrato un presupposto di fatto, rappresentato dall'esercizio del possesso, da parte della ZA, sul bene di proprietà del fratello AC NO, che in realtà avrebbe dovuto essere dimostrato dalla parte che intendeva far valere l'acquisto per usucapione del cespite oggetto della domanda. A tal fine, non è certamente sufficiente la prova di aver abitato nell'appartamento e di avervi eseguito alcune spese, poiché tali attività non sono pacificamente idonee, da sé soli, ai fini della dimostrazione del possesso uti dominus, essendo compatibili anche con una relazione di mera detenzione del cespite, tanto più in presenza di rapporti di stretta parentela (nella specie, si trattava di fratelli). Il giudice di merito, dunque, avrebbe dovuto verificare se la relazione di fatto asseritamente intrattenuta dalla ZA con il bene di proprietà di AC NO -e per esso, oggi, dei suoi eredi, odierni ricorrenti- fosse stata influenzata, ed in quale misura, dallo stretto rapporto di parentela esistente tra le parti, tenendo conto del principio secondo cui "Al fine di stabilire se la relazione di fatto con il bene costituisca una situazione di possesso ovvero di semplice detenzione dovuta a mera tolleranza di chi potrebbe opporvisi, come tale inidonea, ai sensi dell'art. 1144 c.c., a fondare la domanda di usucapione, la circostanza che l'attività svolta sul bene abbia avuto

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durata non transitoria e sia stata di non modesta entità, cui normalmente può attribuirsi il valore di elemento presuntivo per escludere che vi sia stata tolleranza, è destinata a perdere tale efficacia nel caso in cui i rapporti tra le parti siano caratterizzati da vincoli particolari, quali quelli di parentela o di società, in forza di un apprezzamento di fatto demandato al giudice di merito" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9661 del 27/04/2006, Rv. 588976; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17880 del 03/07/2019, Rv. 654466).

in

In presenza di una condizione di mera detenzione, dovuta ad atto di tolleranza dell'avente diritto, la Corte bresciana avrebbe poi dovuto individuare un atto idoneo a realizzare l'interversione di tale relazione di fatto in possesso utile ad usucapionem, tenendo conto dell'ulteriore principio secondo cui "La interversione della detenzione in possesso può avvenire anche attraverso il compimento di attività materiali, qualora esse manifestino in modo inequivocabile e riconoscibile dall'avente diritto il potere sulla cosa esclusivamente nomine proprio, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso contrapposizione con quello del titolare della cosa..." (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23458 del 26/08/2021, Rv. 662075; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12968 del 31/05/2006, Rv. 589653). Inoltre, occorreva anche tener conto che, ai fini dell'interversione della detenzione dovuta a tolleranza in possesso, "Poiché l'interversione del possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, da cui sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio con correlata sostituzione al precedente, animus detinendi, dell'animus sibi habendi, tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in modo da consentirgli di

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rendersi conto dell'avvenuto mutamento, e deve tradursi in atti dai quali possa riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua. A tal fine sono inidonei atti che si traducano nell'inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita (verificandosi in questo caso una ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale) ovvero si traducano in meri atti di esercizio del possesso, ricorrendo in tal caso una ipotesi di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12007 del 01/07/2004, Rv. 573965; negli stessi termini, cfr. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4404 del 28/02/2006, Rv. 587753; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21252 del 10/10/2007, Rv. 599249; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11374 del 11/05/2010, Rv. 613210; Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12080 del 17/05/2018, Rv. 648535; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27411 del 25/10/2019, Rv. 655670). Nell'ambito di tale indagine, incidente sulla condotta oggettivamente tenuta dalle parti e sul loro animus, il giudice di merito deve anche considerare che "La presunzione di possesso utile ad usucapionem di cui all'art. 1141 c.c. non opera quando la relazione con il bene derivi non da un atto materiale di apprensione della res, ma da un atto o da un fatto del proprietario a beneficio del detentore, nella specie un contratto di comodato, poiché in tal caso l'attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario. Ne consegue che la detenzione di un bene immobile a titolo di comodato precario può mutare in possesso solamente all'esito di un atto d'interversione idoneo a provare con il compimento di idonee attività materiali il possesso utile ad usucapionem in opposizione al proprietario concedente" (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21690 del 14/10/2014, Rv. 632753).

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La complessiva disamina che la Corte di Appello avrebbe dovuto condurre, rispettivamente, sull'effettivo esercizio del potere di fatto della ZA sul bene di proprietà del fratello AC NO, sull'esistenza di rapporti di stretta parentela tra le parti, sulla configurabilità di una ipotesi di tolleranza, e sulla conseguente necessità di una attività idonea a trasformare la detenzione in possesso utile ad usucapionem, è totalmente mancata nel caso di specie. La Corte lombarda, infatti, ha presunto l'esercizio del possesso da parte della ZA sul bene del AC, in base ad una non coerente interpretazione del dato negoziale emergente dal preliminare del 2010 (si rinvia, al riguardo, allo scrutinio dei motivi sette e nove del ricorso) e si è limitata ad affermare che "Gli appellati, inoltre, sostengono essere avvenuto il possesso di ZA per mera tolleranza del loro congiunto, ma nulla deducono per contrastare gli argomenti adottati dal Tribunale che ha escluso che vi fosse stata tolleranza. Il Tribunale ha concluso correttamente -sulla base delle deposizioni testimoniali dei testi EN ZA, dedotto dagli appellanti, NI DA e GE ZA, sul punto non poste in discussione che nessun permesso poteva averle accordato NO ZA, che anzi la riteneva proprietaria del bene, tanto da averle chiesto (unitamente alla moglie attuale appellante) di poter affittare l'immobile in occasione del loro matrimonio, che risale all'11.10.1995" (cfr. pag. 22 della sentenza impugnata). Anche tale passaggio della motivazione non è appagante, poiché la Corte distrettuale rinvia alla motivazione del Tribunale, senza tuttavia richiamarne, neanche succintamente, gli elementi salienti, e dunque senza consentire la verifica della congruità delle argomentazioni fatte proprie, sul punto, dal giudice di primo grado. Detti argomenti, peraltro, erano stati attinti dagli odierni ricorrenti, che (secondo quanto

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la stessa Corte del gravame afferma) avevano contestato che la relazione intrattenuta con la res dalla ZA era avvenuta a titolo di tolleranza, e non era quindi idonea a fondare il possesso utile ad usucapionem. Era dunque precipuo compito del giudice di seconde cure rivalutare gli elementi di fatto acquisiti all'istruttoria, onde verificare quale fosse stata l'effettiva origine della relazione di fatto che la ZA aveva sostenuto di aver intrattenuto con il bene di proprietà del fratello AC NO. Inoltre, la motivazione della Corte territoriale si risolve in un vero e proprio cortocircuito logico, nella parte in cui essa valorizza, per escludere la tolleranza dell'avente diritto, il fatto che costui avesse chiesto alla ZA di poter affittare l'immobile oggetto della domanda di usucapione in occasione del suo matrimonio con la AN, avvenuto I'11.10.1995. A quella data, infatti, alcuna usucapione poteva essere maturata in favore della ZA, posto che i cespiti di cui si controverte sono stati acquistati dai tre fratelli ZA - AC nel 1988, e dunque meno di vent'anni prima delle nozze di AC NO con AN LO. Ne deriva, per logica conseguenza, che la circostanza che il AC NO avesse chiesto a ZA RE di affittare l'alloggio da lei occupato, nel 1995, da un lato non era in alcun modo rilevante ai fini della prova dell'usucapione, che non poteva essere ancora maturata in quel momento, mentre, dall'altro lato, poteva costituire elemento valutativo non secondario ai fini della dimostrazione che la ZA stava in realtà occupando un immobile del quale essa era proprietaria. Con il che si configura un ulteriore irriducibile contrasto logico tra le varie parti della motivazione complessivamente adottata dal giudice di merito, rispettivamente nella ricostruzione dell'oggetto del contratto del 2010 (ove si è ritenuto che la ZA occupasse un bene del fratello AC, ed avesse quindi

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erroneamente compromesso l'acquisto di un

bene proprio) e

nell'accertamento dei presupposti per l'usucapione (ove si è tratto argomento di prova dal fatto che il AC avesse chiesto alla sorella, in un momento in cui l'usucapione non poteva ancora essere maturata a favore di quest'ultima per difetto del requisito temporale, di poter affittare l'alloggio dalla stessa occupato). La richiesta del AC, risalente al 1995, non avrebbe infatti alcun senso, se riferita ad un cespite che, in base al titolo del 1988, era già di proprietà del

richiedente.

In definitiva, dunque, meritano di essere accolti, oltre al settimo ed al nono motivo, anche il primo, secondo e quarto motivo del ricorso. L'accoglimento delle suindicate censure implica l'assorbimento di tutte le altre, ad eccezione del quinto e del quattordicesimo motivo, che sono, rispettivamente, infondato (il quinto) ed inammissibile (il quattordicesimo). Il quinto motivo, infatti, con il quale si deduce la violazione dell'art. 101 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe pronunciato la nullità del contratto preliminare del 2010 senza preventivamente sollecitare il contraddittorio delle parti sul punto, non considera che la sentenza impugnata afferma espressamente che la questione della nullità del contratto del 2010 era stata introdotta, sia pure tardivamente, dalla difesa della ZA nel corso del primo grado del giudizio (cfr. pag. 25 della sentenza). La parte ricorrente non contesta tale affermazione, limitandosi ad assumere che "... la domanda subordinata avversaria di invalidità del contratto e di restituzione delle somme a tale nuovo titolo, in luogo del recesso che aveva costituito l'oggetto del processo fino al quel momento (per la prima volta svolta nel foglio cartaceo di precisazione delle conclusioni) avrebbe dovuto essere considerata niente più che un'eccezione in senso lato in quanto rilevabile d'ufficio

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...(cfr. pag. 31 del ricorso). In tal modo, gli stessi ricorrenti confermano che la questione della nullità del preliminare del 2010 era stata proposta dalla difesa della ZA, sia pur soltanto nel foglio di precisazione delle conclusioni, il che esclude che il giudice l'abbia rilevata in via ufficiosa in assenza di preventivo contraddittorio tra le parti. Né rileva, a tal riguardo, la natura dello strumento -domanda o eccezione- con il quale la questione è stata proposta, poiché quel che appare decisivo è che il tema avrebbe potuto essere oggetto di contraddittorio tra le parti, quantomeno nello scambio degli scritti difensivi del giudizio di prime cure. Gli odierni ricorrenti, infatti, ben potevano replicare, tanto sull'ammissibilità che sulla fondatezza della domanda, o eccezione, di cui si discute, in sede di comparsa conclusionale e memoria di replica. Non era dunque necessaria, da parte del Tribunale, alcuna ulteriore sollecitazione del contraddittorio sull'argomento. Dal che deriva l'infondatezza del quinto motivo del ricorso. Il quattordicesimo motivo, invece, con il quale si denunzia la nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., perché la Corte bresciana avrebbe erroneamente condannato DR e CC AC, all'epoca del preliminare del 2010 erano minorenni, alla restituzione di importi da essi mai percepiti, è inammissibile, poiché unitamente alla memoria depositata dalla parte controricorrente in prossimità dell'udienza pubblica è stata prodotta la copia della sentenza della Corte di Appello di Brescia n. 595/2024, pubblicata il 6.6.2024, con la quale è stato accolto il quinto motivo del ricorso per revocazione interposto dagli odierni ricorrenti avverso la decisione oggetto della presente impugnazione, e revocata la condanna di AC DR e AC CC a restituire l'acconto ricevuto dalla loro madre AN nel 2010 a fronte del preliminare di compravendita

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oggetto di causa, con conseguente limitazione della condanna predetta a carico della sola AN LO. In definitiva, dunque, va rigettato il quinto motivo del ricorso, va dichiarato inammissibile il quattordicesimo, vanno accolti il primo, secondo, quarto, settimo e nono motivo, e dichiarati assorbiti i restanti. La sentenza impugnata va conseguentemente cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Brescia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte rigetta il quinto motivo del ricorso, dichiara inammissibile il quattordicesimo, accoglie il primo, secondo, quarto, settimo e nono motivo, e dichiara assorbiti i restanti. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Brescia, in differente composizione, la quale si conformerà ai principi di diritto esposti in motivazione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 13 novembre 2025.

IL RELATORE Stefano Oliva

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IL PRESIDENTE Lorenzo Orilia

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