1 8 203 /0 1 REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati Ud. 23/2/01 Dott. Antonio IANNOTTA - Presidente - Consigliere rel. Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO 40418930 9 Dott. Enrico SPAGNA MUSSO 9 Rep. $60 66 Dott. Umberto GOLDONI ง Dott. Ettore BUCCIANTE ha pronunciato la seguente Richiesta cople studio IL SOLE 24 ORE dal Sig. SENTENZA 3000 per dian sul ricorso iscritto al n. 5376/99 R.G. proposto 18 GIU, 2001 da OGGETTO;
AF, elettivamente domiciliato in Roma, Via B. ANTOCI OWER CONDO Ammannati n. 3, presso lo studio dell'Avv. Lidia Santoro Ruo, difeso MINIALI dall'Avv. Giovanni M. Manenti in virtù di procura speciale in calce al | CANCELLERIA ricorso, ricorrente

contro

CONDOMINIO DI VIA PALMA DI MONTECHIARO N. 24 IN 4 RAGUSA, in persona del suo amministratore pro tempore geom. Salvatore Pennacchio, elettivamente domiciliato in Roma, Via Gavorrano n. 12, scala B int. 4, presso lo studio dell'Avv. Mario Giannarini, difeso dall'Avv. Salvatore Padua in virtù di procura speciale 348/01 1 in calce al controricorso, controricorrente per la cassazione della sentenza 25 novembre-4 dicembre 1998 n. 927/98 del Tribunale di Ragusa. Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 23 febbraio 2001, dal Cons. Cristarella Orestano;
Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Fulvio Uccella, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Nel novembre del 1994 AF NT, proprietario di varie unità immobiliari nel Condominio di via Palma di Montechiaro n. 24 in Ragusa, propose opposizione, avanti il Pretore del luogo, contro il decreto ingiuntivo che gli intimava di pagare al Condominio suddetto la somma di £2.646.020 a titolo di contributi arretrati e spese di acquisto gasolio relativi agli appartamenti di sua proprietà, adducendo la nullità della delibera condominiale 22.3.1994 (posta a base del ricorso per ingiunzione) con cui erano stati approvati il bilancio consuntivo 1992- 1993 e quello preventivo 1993-1994. Sosteneva l'NT che, pur avendo votato a favore di quella delibera, in seconda convocazione, la maggioranza numerica dei condomini presenti ed un terzo del valore dell'edificio, vi era stato il dissenso di esso opponente, titolare di una quota pari a 562,72 millesimi, cioè della maggioranza assoluta dei valori. Sosteneva, inoltre, che i criteri di ripartizione erano illegittimi in quanto contrastanti con la clausola, inserita in tutti gli atti di 2 compravendita delle unità immobiliari, secondo cui le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative all'esercizio dei servizi condominiali, fino a quando non fosse stato approntato il regolamento di condominio, sarebbero state sopportate soltanto dai proprietari degli appartamenti effettivamente abitati ed utilizzati. Il Condominio si costituì, contestando la fondatezza delle deduzioni avversarie, ed il Pretore respinse l'opposizione con sentenza del 10.2.1997 che, impugnata dall'NT, ha trovato integrale conferma, nella resistenza dell'appellato, in quella precisata in epigrafe del Tribunale di Ragusa il quale ha osservato quanto segue: - Nell'approvazione della delibera 22.3.1994 erano stati raggiunti entrambi i quorum stabiliti dall'art. 1136 cod. civ., quello per teste, avendo votato a favore quattro condomini su sei, e quello per quote, poiché i millesimi di proprietà dei condomini favorevoli superavano il terzo del valore dell'edificio; - Del resto, l'eventuale annullamento della delibera in questione non avrebbe sottratto l'appellante all'adempimento del suo obbligo di concorso alle spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio, derivando tale obbligo, non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, bensì dalla effettiva esecuzione dell'attività di manutenzione;
La censura mossa alla decisione pretorile, sul punto relativo alla invocata clausola contrattuale di esonero dall'obbligo di contribuzione alle spese per i locali chiusi ed inutilizzati, era inammissibile, non dando essa assolutamente conto delle ragioni dell'asserita erroneità di 3 detta decisione, ed era in ogni caso infondata, poiché, come rettamente rilevato dal primo giudice, la clausola suddetta riguardava solo gli appartamenti, stabilendo che le spese di manutenzione erano a carico soltanto di quelli abitati ed utilizzati, ed essi, in realtà, erano tutti pacificamente locati a terzi, mentre i locali di cui si sosteneva l'inutilizzazione erano degli sgabuzzini costituenti semplici pertinenze degli appartamenti e, comunque, niente affatto menzionati nella clausola in parola che, oltre tutto, in quanto predisposta dall'NT, costruttore dell'edificio, doveva considerarsi di stretta interpretazione. Ricorre per cassazione AF NT sulla base di due motivi ai quali il Condominio replica con controricorso e con successiva memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo - denunziandosi violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 cod. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. - si lamenta che il giudice del merito abbia attribuito agli sgabuzzini il carattere di pertinenze degli appartamenti, sebbene nessuna prova in tal senso fosse stata fornita dal Condominio sul quale incombeva il relativo onere. Va súbito rilevato che quella censurata con il motivo suddetto è soltanto una delle ragioni sulle quali è fondato il convincimento circa l'obbligo dell'NT di pagare i contributi condominiali relativi agli sgabuzzini del sesto piano. Il Tribunale ragusano, infatti, ha innanzitutto ritenuto generica e quindi inammissibile la censura avanzata contro la sentenza di primo 4 grado sul punto relativo al negato esonero degli sgabuzzini dalla contribuzione, in quanto non dava assolutamente conto delle ragioni della dedotta erroneità della statuizione. Esso, inoltre, una volta passato ad esaminare per mero scrupolo il merito della doglianza, oltre a ribadire la natura pertinenziale di detti sgabuzzini rispetto ai sottostanti appartamenti di proprietà dell'NT, tutti pacificamente locati a terzi e, perciò, utilizzati, ha anche affermato, con autonoma ratio decidendi, che la invocata clausola contrattuale, di stretta interpretazione perché predisposta dallo stesso NT ed inserita in tutti gli atti di vendita e di locazione, si riferiva esclusivamente agli appartamenti, dicendo che le spese di manutenzione andavano sopportate soltanto dai proprietari degli “appartamenti effettivamente abitati ed utilizzati”, sicché, mancando qualsiasi accenno agli sgabuzzini, questi, quand'anche inutilizzati, non poteva comunque ritenersi compresi nel concordato esonero dagli oneri condominiali, indipendentemente dal loro carattere pertinenziale o meno. Né contro quest'ultima ratio né contro la prima, riguardante l'inammissibilità della doglianza, risultano formulate censure, sicché la decisione sul punto in argomento resterebbe validamente fondata su di esse anche in caso di eventuale accoglimento del motivo proposto, dal che l'inammissibilità dello stesso. - denunziandosi violazione e falsa' Con il secondo motivo applicazione degli artt. 1135, 1136 e 1137 cod. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. si insiste sulla nullità della delibera per avere essa adottato bilanci preventivi e consuntivi in palese contrasto coi 5 metodi di ripartizione di spesa stabiliti dalla clausola inclusa in tutti gli atti di vendita. Come si vede, la validità della delibera non viene più contestata sotto il profilo della mancanza della maggioranza del valore dell'edificio, ma ancora una volta perché non conforme ai criteri fissati nella nota clausola contrattuale la cui legittimità sarebbe stata sancita inter partes con sentenza 112/1985 del Tribunale di Ragusa passata in giudicato. Non resta, quindi, che rinviare a quanto si è detto poc'anzi, nell'esaminare il primo motivo, circa l'intangibilità, ormai, della sentenza impugnata sul punto relativo all'interpretazione della clausola suddetta nel senso della non inclusione degli sgabuzzini, quand'anche inutilizzati, nel pattuito esonero da contribuzione. Alla stregua delle osservazioni che precedono il ricorso deve essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo. D

P. Q. M.

40000 CORTE LA 210000 Rigetta Il ricorso. Condanna il ricorrente al rimborso delle spese del presente procedimento a favore della parte resistente, liquidandole in £ 1476300, ivi comprese £ 1.300.000 (unmilionetrecentomila) per onorario. Così deciso in Roma il 23 febbraio 2001. Jano IL PRESIDENTE CONSIGLIERE ESTENSORE Postulle dress DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 18 GIU 2001 IL CANCELLIERE C1 zic IL CANCEL 01