1 0450/0 1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SU R Oggetto PRELIMINARE H SEZIONE SECONDA CIVILE VENDITA Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Mario SPADONE Presidente R.G. N. 9275/00 Cron. 23068 Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO Rep.3525 Dott. Carlo CIOFFI Consigliere - Consigliere Dott. Umberto GOLDONI Ud. 02/02/01 - CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE - Rel. Consigliere- Dott. Giovanna SCHERILLO UFFICIO COPIE Richiesta copia studio ha pronunciato la seguente IL SOLE 24 ORE dal Sig. per diritti L. 3000 SENTENZA -0-1...1 BGA 2004 sul ricorso proposto da: LI US NZ, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GAVORRANO 12 SC B INT 41 presso lo studio dell'avvocato MARIO GIANNARINI, difeso dall'avvocato LUCIO RICCA, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

ET NC, LA OS LA OS NI, NA, LA OS RI EL, LA OS RI, LA OS ER, elettivamente domiciliati in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato FEDERICO DE GERONIMO, 2001 per procura speciale Dott. BONI FRANCESCO in BERGAMO, 220 -1- rep. n.8194, del 25/5/2000; controricorrenti - avverso la sentenza n. 37/00 della Corte d'Appello di CATANIA, depositata il 28/01/00; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/02/01 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;
udito l'Avvocato RICCA Lucio, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito l'Avvocato DE GERONIMO Federico, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto 27/5/91 IO La RO, ES IA, CA e IA LA La RO, PA e BE La RO esponevano che: con preliminare del 27/1/56 NZ ST aveva promesso di vendere a OR la RO, loro comune dante causa, un appartamento di cinque vani, cantina e garage (del quale il promittente venditore era soltanto socio della Cooperativaassegnatario, nella qualità di Domus Mea, per cui non poteva trasferirlo non avendolo f ancora riscattato); che il prezzo era stato convenuto in lire 9.350.000, di cui .2,000.000 versate subito, 1.000.000 da versare in quantro anni in rate mensili di 16.000 lire, e i restanti 6.350.000 da versare in rate mensili da 15.000 lire;
che per assicurare al La RO l'immediata disponibilità dell'immobile senza contestazioni da parte della Cooperativa, contraenti avevano stipulato un contratto di apparente locazione;
verificatasi nel 1968, diche dopo la morte, OR La RO, a cui era succeduto come erede stato stipulato trauniversale AL La RO, era quest'ultimo e il ST un nuovo contratto di apparente locazione;
che con atto 19/12/90 (a distanza di 34 anni dal preliminare) il ST aveva riscattato l'immobile, ma aveva rifiutato di stipulare l'atto definitivo di vendita. Tutto ciò premesso, gli eredi di AL La RO, che nel frattempo era deceduto nel 1982, convenivano in giudizio il promittente venditore chiedendo che, in esecuzione del preliminare, fosse disposto in loro favore il trasferimento della proprietà dell'appartamento o, in subordine, che fosse dichiarato l'avvenuto acquisto del bene per usucapione. Il convenuto opponeva che il preliminare di vendita del 1956 era simulato (dissimulando una garanzia per un prestito concessogli dal La RO) e che era stato poi di custodia e sostituito da un successivo contratto abitazione. In subordine, chiedeva la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità e, in ogni caso, la condanna degli attori al rilascio dell'immobile. Il Tribunale rigettava la domanda attorea dichiarando la nullità del preliminare e del successivo contratto del 1972. La decisione veniva riformata dalla Corte d'appello di Catania che, con sentenza 28/1/2000, in accoglimento del gravame proposto dagli eredi La RO, disponeva il trasferimento in loro favore dell'immobile oggetto di qualificare causa sul rilievo che il contratto, da preliminare di vendita, non incorreva nella nullità prevista per il divieto di alienazione degli alloggi di edilizia economica e popolare avendo le parti convenuto la scadenza del il trasferimento della proprietà dopo periodo di inalienabilità. Ricorre per cassazione il ST sulla base di due motivi di censura illustrati da una memoria.. Resistono con controricorso tutti gli intimati. MOTIVI DELLA DECISIONE I - Col siprimo motivo denunciano violazione di legge e vizi di motivazione con riferimento agli artt.11, 230, 231 T.U.n.1165/1938; 9 legge n. 408/1949; 17 DPR n.1035/1972; 53 legge n.457/1978; 1343, 1344, 1345, 1362 segg. cod.civ. per avere la sentenza erroneamente ritenuto che il contratto intervenuto tra le parti nel 1956, sostituito poi da quello intervenuto nel 1972, era un contratto preliminare, mentre doveva considerarsi un contratto definitivo di vendita in quanto le parti convenuto la cessione immediata del bene ed un assetto degli interessi tale da assicurare sin da subito trasferimento della proprietà.l'effettivo e definitivo Basandosi soltanto su un'interpretazione letterale la sentenza non avrebbe considerato che il meccanismo a cui le parti avevano fatto ricorso per eludere il divieto di inalienabilità realizzava una vera e propria cessione, e dunque un contratto immediatamente traslativo della proprietà. Infine, non corrispondeva alla realtà processuale che, come affermato dalla sentenza, il ricorrente non avesse già in primo grado dedotto che l'atto del 1956 non aveva natura traslativa. La censura è è infondata. a quanto si afferma nel ricorso, laContrariamente sentenza non si è limitata ad un'interpretazione puramente letterale delle scritture con le quali le parti avevano, nel corso del tempo, regolato i loro rapporti, ma ha tenuto conto del loro contenuto sostanziale. Rilevato che con la scrittura del 1956 le parti avevano manifestato chiaramente la volontà di concludere un contratto preliminare, di assumere cioè l'obbligo di stipulare un contratto di vendita dell'appartamento soltanto dopo l'avvenuto riscatto da parte dell'assegnatario, ed Osservato che non è in contrasto con il carattere meramente obbligatorio del preliminare né l'immediata immissione nel possesso del bene né il versamento del prezzo, i quali costituiscono normalmente un'esecuzione anticipata della futura vendita, la sentenza ha rilevato come, sia nell'atto del 1956 che in quello successivo del 1972 le parti avessero sempre fatto riferimento alla locazione come ad un contratto fittizio, finalizzato solo ad evitare "questioni" con la cooperativa. Qualificato, pertanto, il contratto come preliminare di vendita, la sentenza lo ha correttamente ritenuto valido, posto che costituisce principio pacifico che il divieto di alienazione operante а carico degli assegnatari di alloggi di edilizia economica e popolare non osta alla stipulazione di un preliminare di vendita, anche se accompagnato dall'anticipata attribuzione del possesso dell'immobile, se le parti abbiano previsto la stipulazione del contratto definitivo dopo la scadenza del periodo di inalienabilità (Cass.9106/2000; 12113/98; 9266/95). E' appena il caso di osservare che, contrariamente a quanto si afferma nel ricorso, è esatto, ocatto alla stregua della comparsa di risposta, il richiamo effettuato dalla sentenza alle difese svolte dal ST in primo grado (richiamo, peraltro, di carattere non decisivo, essendo la ratio decidendi basata non sul tipo di difesa svolta dalla parte, ma sull'interpretazione del contratto). II Col secondo motivo si denunciano ancora violazione di legge (art.1467 c.c.) e vizi di motivazione per non avere la sentenza accolto la domanda del ricorrente di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta in conseguenza della svalutazione verificatasi dal 1956 al 1991, non considerando che il promissario, al momento della conclusione del contratto (anno 1956), aveva versato soltanto una modesta parte del prezzo (due milioni su nove) e solo successivamente, in rate mensili corrisposte nell'arco di ben 34 anni, il resto del prezzo dovuto. Anche tale censura va disattesa. La sentenza ha rigettato la domanda di risoluzione sopravvenuta eccessività sul rilievo, basato sul per n.167/62), che ledettato normativo (art.10 legge disposizioni relative alla vendita degli alloggi di edilizia residenziale pubblica escludono che l'assegnatario, vendendo l'immobile, possa conseguire un utile superiore al presso di riscatto. Tale ratio decidendi non è stata specificamente censurata per cui la doglianza è inammissibile. Consegue il rigetto del ricorso Ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.

109T 250.000 La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese. 456T 19000 Roma, 2 febbraio 2001 TOT290.000 Il presidente L'estensore Jovanbell Thantelle VIL LI C1 Francesco Catania DEPOSITATO IN CANCELLERI 1 AGO 2001 Roma IL CACAY Alama FICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 1.0 OTT. 2001 4 Registrato in cuta gin.45083 320.000 (lire Trecentovent ut p. Dirigente Area Scri (Dolt ssa Mana Gw Responsabile Servicio diziari (Dr. M. RACCIOHEN!)