Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Udienza pubblica
Dott. SAVIGNANO IU - Presidente - del 11/05/2005
Dott. DE MAIO Guido - Consigliere - SENTENZA
Dott. GRILLO Carlo - Consigliere - N. 998
Dott. GENTILE Mario - Consigliere - REGISTRO GENERALE
Dott. FIALE Aldo - rel. Consigliere - N. 358/2005
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
1) FF SA, n. a Nardò l'1.11.1953;
2) AN ES, n. a S. MA al Bagno il 25.10.1939;
3) IS ES, n. a Monteroni il 28.2.1956;
4) RU EN LL, n. a Nardò l'1.4.1963;
5) UF IU, n. a Nardò il 14 2.1929;
6) MP CO, n. a Nardò il 10.5.1976;
7) AF MA SA, n. a Nardò il 14.11.1961;
8) IN CA ON, n. a Nardò il 26.8.1938;
9) RO LG, n. a Nardò il 31.10.1946;
10) ZZ TA, n. a Nardo il 20.5.1943;
11) LA GE, n. a Nardò il 12.2.1957;
12) LA ES, n. a Nardò il 5.12.1938;
13) ELNN GE, n. a Nardò il 2.7.1945;
14) ELNN LA, n. a Nardò il 10.10.1964;
15) DE OR NA, n. a Galatone il 19.10.1922;
16) DE OL SI, n. a Latiano l'11.11.1934;
17) AT IU, n. a Latiano il 24.4.1962;
18) AT CO, n. a Latiano il 26.3.1961;
19) LI NA MA, n. a Nardò il 20.9.1960;
20) LI IU, n. a Lecce il 18.9.1932;
21) NE RA, n. a Nardò il 3.8.1942;
22) SC SI, n. a Nardò il 3.11.1940;
23) UR IO, n. a Nardò a 10.12.1938;
24) DE MM NA, n. a Nardò il 2.4.1954;
25) AN LV, n. a Copertino il 16.12.1954;
26) BR MA RE, n. a Copertino il 23.4.1943;
27) MI MA ES, n. a Noha di Galatina il 13.1.1946;
28) PE LV, n. a Nardò il 4.6.1956;
29) NE IM MI, n. a Nardò il 24.11.1944;
30) PR UI, n. a Copertino il 19.10.1942;
31) RU RO, n. a Nardò l'8.10.1963;
32) SI (già RIPETTA) MA RI, n. a Carmiano il 19.10.1949;
33) LL MA, n. a Nardò il 25.3.1942;
34) LL NC, n. a Nardò il 16.8.1938;
35) CI LV, n. a Nardò il 23.11.1944;
avverso la sentenza 15.12.2003 della Corte di Appello di Lecce. Visti gli atti, la sentenza impugnata ed i ricorsi;

Udita, in pubblica udienza, la relazione fatta dal Consigliere Dr. Aldo Fiale;

Udite le richieste del Pubblico Ministero, in persona del Dr. D'ANGELO Giovanni, che ha concluso per la declaratoria di inammissibilità del ricorso dell'US e per il rigetto di tutti gli altri ricorsi.
Uditi i difensori avv.ti: IU Bonsegna, NC Napolitano e Marcello Marcuccio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 15.12.2003 la Corte di Appello di Lecce in parziale riforma della sentenza emessa dal Tribunale monocratico di quella città in data 26.3.2001;
a) dichiarava (tra l'altro) non doversi procedere nei confronti di TI SA, CO ES, NT ES, RU EN LL, BU IU, AM CO, AR MA SA, NO CA ON, RO OL, LL TA, LA GE, CO ES, ELNA GE, ELNA LA, De GI NA, De OL SI, OD IU, OD CO, EL NA MA, EL IU, IN RT, SC SI, IU IO, GR MM NA, DI LV, BR MA RE, SC MA ES, OL LV, ON IM MI, TE UI, SA RO, IN (già Ripetta) MA IN, NO MA, NO NC ed US LV in ordine al reato di cui:
- all'art. 20, lett. c), legge n. 47/1985, per avere concorso alla lottizzazione abusiva a scopo edilizio di un appezzamento di terreno esteso complessivamente ha. 11.14.89, destinato a zona agricola dal vigente piano regolatore generale e sottoposto a vincolo paesaggistico, acquistando dai comproprietari di esso (OD ES, deceduto il 28.10.1990, De OL SI, OD IU e OD CO) distinti lotti frazionati, che, per le loro caratteristiche - quali il numero, le ridotte dimensioni, Fa previsione e la realizzazione di opere di urbanizzazione e di strade - in rapporto al prezzo di acquisto dichiarato e all'attività lavorativa degli acquirenti, denunziavano in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio - acc. in agro di Nardò, località "Sant'Isidoro", fino al 13.12.1996), perché estinto per prescrizione e confermava la disposta confisca "dei terreni e delle opere in essi realizzate";
b) dichiarava altresì non doversi procedere nei confronti di LA GE in ordine al reato di cui:
- all'art. 20, lett. c), legge n. 47/1985 (edificazione abusiva, nel lotto acquistato, sottoposto a vincolo paesaggistico, di un manufatto per civile abitazione di mq. 52,50) perché estinto per prescrizione. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso i difensori degli imputati dianzi indicati, i quali - con motivi comuni - hanno eccepito:
- l'insussistenza della contravvenzione di lottizzazione abusiva, anche sotto il profilo dell'assenza del dolo richiesto per la punibilità di essa.
- l'impossibilità di disporre la confisca dei lotti in relazione agli atti di acquisto perfezionatisi in epoca antecedente all'entrata in vigore della legge n. 47/1985, che tale sanzione ha introdotto (art. 19) per la prima volta nel nostro ordinamento.
De OL SI, OD IU e OD CO (venditori dei lotti) hanno inoltre eccepito:
- che l'attività lottizzatoria era stata posta in essere dal loro congiunto, dante causa, OD ES e si era definitivamente esaurita con il decesso di questi, avvenuto il 28.10.1990. Dopo tale data essi aventi causa, quali eredi, si erano limitati a sottoscrivere dei rogiti che costituivano "solo formalizzazione delle vendite già avvenute tra le parti", convinti di adempiere, in tal modo, ad un obbligo giuridico;

- che evidente era la loro buona fede - a fronte della disponibilità alle stipule da parte del notaio rogante - in quanto il Comune di Nardò, che pure aveva rilasciato i certificati di destinazione urbanistica delle particelle compravendute, "per circa un decennio non si è mosso e tale sua condotta stava a significare alle parti che si poteva legittimamente negoziare".
US LV ed il suo difensore, con atto del 6.5.2004, hanno formalmente dichiarato di rinunziare al ricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso di US LV deve essere dichiarato inammissibile, per intervenuta rinunzia, con conseguente condanna dello stesso al pagamento delle spese processuali e di euro 300,00 in favore della Cassa delle ammende.

2. Tutti gli altri ricorsi devono essere rigettati, perché le doglianze in essi svolte sono infondate.

3. Gli elementi fattuali della vicenda.
Nella specie risulta accertato, in punto di fatto, che:
- L'area interessata dalla lottizzazione, estesa complessivamente ha. 11.14.89, è sita nella località balneare denominata "Sant'Isidoro" dell'agro del Comune di Nardò. Essa è censita in catasto con destinazione a "pascolo e seminativo roccioso" e, nel piano regolatore generate, risulta tipizzata come "zona E. 4" (verde agricolo di salvaguardia) e "zona E. 3" (zona agricola di salvaguardia ambientale e paesaggistica).
È stata assoggettata, inoltre, a vincolo paesaggistico con D.M. 4.9.1975 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 119 del 6.5.1976),
- Detta area, nel 1975, fu divisa in due particelle e, in data 18.1.1981, venne acquistata da OD ES, il quale - nell'aprile del 1982 - fece eseguire sei tipi di frazionamento, ricavando "94 nuove particelle" dalle due originarie. - Con atto per notaio Maglietta del 28.4.1982 iniziò la vendita dei lotti frazionati che, sebbene svolta per lo più negli anni 1982 e 1983, si protrasse sino al 1990 (benché il OD avesse, medio tempore, subito alcune condanne dal Pretore di Nardò per il reato di lottizzazione abusiva).
- OD ES morì il 28.10.1990, lasciando eredi la moglie De OL SI ed i figli IU e CO, i quali, nel 1992, ripresero l'attività lottizzatoria e la proseguirono fino al 13.12.1996, allorquando tutta l'area venne assoggettata a sequestro (in particolare, dopo un atto di divisione ereditaria del 2.5.1994, l'attività medesima venne proseguita dalla sola OD CO).
- Sull'area in oggetto, nel corso del tempo, sono stati effettuati interventi edilizi, strade interne ed opere di urbanizzazione e la stessa è attualmente servita da linee elettriche e telefoniche. - La stragrande maggioranza degli atti di vendita risulta rogata dal notaio NC Miglietta e riguarda lotti dell'estensione media di 400 - 600 mq. (anche se non mancano lotti più piccoli di 200 - 300 mq. e lotti più grandi, di circa 1.000 mq.), mentre nell'area il lotto minimo prescritto dal piano regolatore è di 10.000 mq. L'estensione dei lotti compravenduti è oggettivamente incompatibile con un'effettiva attività agricola, finalizzata alla produzione ed al commercio dei prodotti della terra. I prezzi di acquisto indicati nei rogiti sono risultati largamente inferiori a quelli effettivamente versati dagli acquirenti e ben superiori al costo del terreno agricolo.
Gli acquirenti, per la quasi totalità, non sono agricoltori, trattandosi di carabinieri, agenti di polizia, impiegati, operai del settore edilizio, casalinghe, pensionati, giovani in cerca di prima occupazione.

4. La lottizzazione edilizia.
La nozione di "lottizzazione edilizia" assumeva, nell'impianto originario della legge n. 1150/1942, il significato di "operazione di frazionamento di un terreno preordinata ad agevolarne l'utilizzazione a scopo edilizio" ed in proposito la stessa legge urbanistica generale prevedeva:
- all'art. 13, che i piani particolareggiati di esecuzione dei piano regolatore generale dovessero determinare "la suddivisione degli isolati in lotti fabbricabili" secondo la tipologia indicata nei piani medesimi;

- all'art. 28, che fosse vietato procedere, prima dell'approvazione del piano particolareggiato, a lottizzazioni di terreno a scopo edilizio senza la preventiva autorizzazione comunale correlata ad un apposito "progetto".
Una più idonea disciplina della materia è stata introdotta dall'art. 8 della legge-ponte 6.8.1967, n. 765 (che ha modificato l'art. 28 della legge n. 1150/1942), al fine di garantire. a) che le singole iniziative private si armonizzino con le scelte più generali della pianificazione territoriale, previa autorizzazione da parte dell'amministrazione comunale;

b) che qualsiasi nuovo insediamento di una certa dimensione venga autorizzato solo previa partecipazione dei privati costruttori alla realizzazione delle infrastrutture necessarie ed al pagamento dei relativi oneri.
Per la realizzazione di tali finalità - qualora i Comuni non abbiano proceduto alla formazione dei piani particolareggiati - la legge consente ai privati (che intendano attuare iniziative rivolte a conferire un diverso assetto ad una porzione del territorio comunale) di inserirsi nella disciplina urbanistica presentando appositi piani di lottizzazione, contenenti prescrizioni di dettaglio sostitutive di quelle omesse dalle Amministrazioni.
La lottizzazione, però, è stata subordinata al rilascio, in esito ad una procedura complessa, di un apposito provvedimento autorizzativo del Comune, che la legge condiziona:
- sotto il profilo della validità: all'esistenza di uno strumento urbanistico di carattere generale (piano regolatore generale o programma di fabbricazione);
- sotto il profilo della operatività: alla stipulazione di una convenzione con cui il privato assume a proprio carico specifici oneri patrimoniali connessi alla urbanizzazione primaria e secondaria, fornendo congrue garanzie per l'adempimento. Il Ministero dei lavori pubblici - con la circolare di applicazione della legge-ponte (n. 3210 del 28-10-1967) - ha precisato che costituisce lottizzazione edilizia qualsiasi utilizzazione del suolo che indipendentemente dall'entità del frazionamento fondiario e dal numero dei proprietari, preveda la realizzazione contemporanea o successiva di una pluralità di edifici;
a scopo residenziale, turistico o industriale, che postulino l'attuazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria occorrenti per le necessità dell'insediamento.
Dall'elaborazione giurisprudenziale si evincono le seguenti principali specificazioni:
a) si ha lottizzazione allorché si tratti di asservire per la prima volta un'area non ancora urbanizzata ad un insediamento di carattere residenziale o produttivo, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, che obiettivamente esigano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione o il potenziamento delle opere e dei servizi necessari a soddisfare taluni bisogni della collettività (strada, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua, dell'energia elettrica, scuole, età), vale a dire la realizzazione o il potenziamento dette opere di urbanizzazione primaria e secondaria (vedi già C. Stato, Sez. 5^, 1.2.1985, n. 162). b) La fattispecie lottizzatoria esula dalle situazioni di zone completamente urbanizzate, però sussiste non soltanto nelle ipotesi estreme di zone assolutamente inedificate, ma anche in quelle, intermedie, di zone parzialmente urbanizzate, nelle quali si configuri un'esigenza di raccordo col preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione. Anzi, per escludere la lottizzazione, deve sussistere una situazione di pressoché completa e razionale edificazione della zona tale da rendere del tutto superfluo un piano attuativo (vedi C. Stato, Sez. 5^; 15.2.2001, n. 790; 7.1.1999, n. 2; 25.10.1997, n. 1189).

5. Il reato di lottizzazione abusiva.

5.1 L'art. 17, lett. b) della legge n. 10/1977 conteneva una norma meramente sanzionatoria "dell'inosservanza del disposto dell'art. 28 della legge 17-8-1942, n. 1150 e successive modificazioni"
(considerato da parte della dottrina norma penale in bianco nella sua funzione descrittiva del fatto punibile), che però non forniva una accezione definita del lottizzare, ma configurava varie ipotesi aventi in comune l'elemento materiale di una durevole trasformazione urbanistica di una consistente porzione di territorio senza la contemporanea attuazione dei servizi e delle infrastrutture necessarie per la razionalità e l'organico inserimento ambientale del nuovo insediamento. Ipotesi che si distinguevano fra loro in relazione alla non-lottizzabilità del terreno, alla mancanza di autorizzazione alla lottizzazione, alla non autorizzabilità di essa, ed infine alla illegittimità o inefficacia della medesima.

5.2 Le Sezioni Unite di questa Corte Suprema (con la sentenza 28-11- 1981, ric. Giulini), fissarono, in proposito, i seguenti principi fondamentali:
- il reato di lottizzazione abusiva si estrinseca sia nel compimento di atti giuridici, come la suddivisione del terreno e l'alienazione dei lotti fabbricabili, sia nella esplicazione di attività materiali, come la costruzione di edifici o la delimitazione dei singoli lotti, richiedendosi solo che gli anzidetto atti ed attività risultino fiunzionalizzati ad un nuovo insediamento urbano e quindi limitino o condizionino, con ostacoli di fatto o di diritto, la riserva pubblica di programmazione territoriale;

- per la configurabilità del reato, di cui all'art. 17, lettera b), ultima ipotesi, della legge n. 10/1977, la nozione di lottizzazione abusiva a scopo edilizio comprende i casi di frazionamento di area nonché qualsiasi forma di frazionamento urbano, non autorizzato, realizzato attraverso l'utilizzazione edilizia del territorio, ciò perché si determina in ogni caso il pregiudizio delle autonome scelte programmatiche sull'uso del territorio, scelte riservate dalla legge alla competenza dello Stato e del Comune, nonché il condizionamento della pubblica Amministrazione ad eseguire le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

5.3 L'art. 18, 1^ comma, della legge 28.2.1985, n. 47 forniva una duplice definizione della "lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio", ricollegandola:
a) ad un'attività materiale: "quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione";
b) ad un'attività giuridica;
"quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio". Questo secondo tipo di lottizzazione viene denominato "negoziale" o "cartolare" e si fonda sulla presenza di elementi indiziaria da cui risulti, in modo non equivoco, la destinazione a scopo edificatorio del terreno.
Tali elementi indiziari (descritti con elencazione normativa non tassativa) non devono essere presenti tutti in concorso fra di loro, in quanto è sufficiente anche la presenza di uno solo di essi, rilevante ed idoneo a fare configurare, con margini di plausibile veridicità, la volontà di procedere a lottizzazione (in questo senso è orientata anche la giurisprudenza amministrativa: vedi, da ultimo, C. Stato, Sez. 5^, 14.5.2004, n. 3136). I due tipi di attività illecite dianzi descritti (lottizzazione materiale e negoziale) possono essere espletati, ad evidenza, anche congiuntamente (c.d. lottizzazione abusiva mista), in un intreccio di atti materiali e giuridici comunque finalizzati a realizzare una trasformazione urbanistica e/o edilizia dei terreni non autorizzata oppure in violazione della pianificazione vigente.

5.4 Le disposizioni dell'art. 18 della legge n. 47/1985 sono state testualmente riprodotte nell'art. 30, 1^ comma, del T.U. n. 380/2001. 5.5 Secondo la giurisprudenza più recente di questa Corte Suprema, inoltre, il reato di lottizzazione abusiva può configurarsi (vedi Cass., Sez. Unite, 28.11.2001, Salvini ed altri, nonché Sez. 3^:
1.7.2004, AM ed altri;
29.1.2001, Matarrese ed altri;

30.12.1996, n. 11249, ric. P.M. in proc. Urtis);
- in presenza di un intervento sul territorio tale da comportare una nuova definizione dell'assetto preesistente in zona non urbanizzata o non sufficientemente urbanizzata, per cui esiste la necessità di attuare le previsioni dello strumento urbanistico generale attraverso la redazione di un piano esecutivo e la stipula di una convenzione lottizzatoria adeguata alle caratteristiche dell'intervento di nuova realizzazione;

- ma anche allorquando detto intervento non potrebbe in nessun caso essere realizzato poiché, per le sue connotazioni oggettive, si pone in contrasto con previsioni di zonizzazione e/o di localizzazione dello strumento generale di pianificazione che non possono essere modificate da piani urbanistici attuativi.

5.6 La fattispecie che ci occupa integra un'ipotesi di lottizzazione abusiva negoziale. Risulta effettuata la vendita di lotti separati di un terreno, previo frazionamento dello stesso, e sussistono più elementi, non soltanto indiziali, manifestanti un inequivoco scopo edificatorio: il numero rilevante dei lotti;
la ridotta dimensione di essi, incongrua per lo sfruttamento agricolo;
l'ubicazione in zona interessata da una vasta edificazione residenziale abusiva;
le qualità personali degli acquirenti, che non risultano dediti all'agricoltura; la realizzazione di numerose costruzioni sui terreni compravenduti.
Gli imputati hanno concorso ad attuare, pertanto, "una trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio", predisposta a conferire e che effettivamente ha conferito ad una porzione di esso un assetto diverso da quello pianificato, con modalità non consentibili neppure attraverso la predisposizione di un piano attuativo (stante la violazione delle previsioni di zona della pianificazione vigente), sicché deve ritenersi inconferente ogni riferimento allo stato di urbanizzazione della zona.

6. In ordine alla responsabilità degli acquirenti, questa Corte Suprema ha costantemente affermato la necessità della consapevolezza dell'abusività della lottizzazione:
- "Gli acquirenti dei lotti di una lottizzazione, se consapevoli dell'abustvità di essa, forniscono un determinante contributo causale alla concreta attuazione del disegno criminoso del venditore e rispondono del reato di lottizzazione abusiva" (Cass., Sez. Unite, 24.4.1992, n. 4708, Fogliari, con argomentazioni ribadite da Cass., Sez. 3^: 30.9.1995, n. 10061, Barletta e 6.4.1996, n. 3506, Mele). - "In tema di lottizzazione abusiva con successiva vendita di fondi lottizzati, non può tenersi distinta la posizione di chi vende da quella di chi acquista, perché il presupposto logico dell'imputazione è che tutti siano consapevoli dell'illiceità del loro operato, se diretta alla successiva costruzione abusiva;
le due posizioni sono separabili solo se risulti provata la malafede dei venditori, che, traendo in inganno gli acquirenti, li convincono della legittimità delle operazioni" (Cass., Sez. 3^, 10.7.1990, n. 10162, Oranges). Quanto alla "consapevolezza", però, non può mancarsi di rilevare che l'art. 30, 2^ comma, del T.U. n. 380/2001 (con disposizione già posta dall'art. 18, 2^ comma, della legge n. 47/1985) prescrive, a pena di nullità non sanabile, l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica a tutti gli atti di trasferimento o di costituzione o scioglimento di diritti reati relativi a terreni. Tale certificato, da rilasciarsi su domanda dell'interessato, contiene tutte (e prescrizioni urbanistiche che riguardano l'area cui si riferisce. Solo in caso di mancato rilascio del certificato nel termine di 30 giorni dalla presentazione della relativa domanda, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante "attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi" (art. 30, 4^ comma, del T.U. n. 380/2001).
A fronte di tali previsioni normative è estremamente difficile ravvisare, per il venditore, una negoziazione inconsapevole. L'acquirente, invece, nel caso in cui si faccia ricorso alla dichiarazione sostitutiva del certificato di destinazione urbanistica (che non risulta ricorrere nella fattispecie in esame), può essere eventualmente tratto in inganno dal venditore, qualora quegli, con attestazioni non veritiere, lo convinca della legittimità dell'acquisto.
I giudici del merito, nella vicenda che ci occupa, hanno correttamente motivato circa la consapevolezza dell'abusività della lottizzazione, specificando come:
- il OD ES, nel corso della reiterata attività di vendita da lui posta in essere, avesse addirittura subito più condanne per lottizzazione abusiva;

- i suoi eredi fossero a conoscenza di tutto questo;

- gli acquirenti avessero ben percepito - in una situazione di palese predisposizione di una zona agricola all'edificazione, ove questa non era consentita e non esistevano opere di urbanizzazione - che, in conseguenza dei frazionamenti, le minime quote di terreno acquistate avevano ormai perduto ogni caratteristica agricola. Sintomatica è l'espressa previsione, negli atti di trasferimento dei lotti, di una clausola in base al quale ciascun acquirente si impegnava a "lasciare una fascia di tre metri di terreno per la futura viabilità", al fine della realizzazione delle strade interne all'area.
In una condizione siffatta diviene irrilevante accertare se il singolo acquirente abbia poi proceduto ad effettiva edificazione.

7. L'elemento soggettivo della contravvenzione di lottizzazione abusiva.
Le Sezioni Unite di questa Corte Suprema - con sentenza del 3.2.1990, ric. Cancilleri - hanno affermato che il reato di lottizzazione abusiva si configura come una contravvenzione di natura esclusivamente dolosa, "per la cui sussistenza è necessario che l'evento sia previsto e voluto dal reo, quale conseguenza della propria condotta cosciente e volontaria diretta a limitare e condizionare, con ostacoli di fatto o di diritto, la riserva pubblica di programmazione territoriale".
Tale interpretazione, però, anche qualora là si volesse ritenere limitata alle sole ipotesi di lottizzazione negoziale, deve essere riconsiderata alla stregua di quanto enunciato dalle stesse Sezioni Unite con la sentenza 28.11.2001, Sarvini ed altri. Ritiene, in proposito, questo Collegio - non condividendo le contrarie argomentazione svolte da autorevole dottrina - che oggetto del dolo possono essere solo gli elementi costitutivi del reato e non anche l'offesa (lesione o messa in pericolo) dell'interesse protetto (vedi, per le relative argomentazioni, Cass.: Sez. 3^, 29.10.1983, n. 9048; Modenese e Sez. 1^: 12.4.1980, n. 4779, Reischert;
8.11.1978, n. 13537, Capriati). Nella nozione di dolo, delineata nell'art. 43 cod. pen., infatti, "l'evento dannoso o pericoloso", che deve essere previsto (momento conoscitivo) e voluto (momento volitivo) dall'agente, va inteso nel senso di risultato naturale della condotta.
Quanto alle fattispecie incriminatrici attualmente delineate dall'art. 30 del TU. n. 380/2001;
- lo scopo della tutela è duplice ed è rivolto ad impedire: a) sia che venga compromessa la potestà, attribuita ai Comuni, di effettuare razionali ed armoniche scelte urbanistiche mediante gli specifici strumenti di pianificazione previsti dalla legge, b) sia che un processo di urbanizzazione incontrollata comporti la nascita di agglomerati edilizi privi delle infrastrutture primarie e secondarie necessarie per la loro integrazione urbanistica, con conseguente imposizione agli stessi Comuni di ingenti spese per dotazioni infrastrutturali;
- nei reati di lottizzazione (che sono caratterizzati da una articolazione particolarmente ampia di possibili modalità esecutive ma si configurano già come reati di pericolo) il legislatore ha anticipato il momento di rilevanza penale del fenomeno, per evitare che lo stesso possa incidere in modo irrimediabile sull'assetto del territorio;
non occorre, però, che la volontà dell'agente sia protesa a vanificare le anzidette finalità di tutela, essendo sufficiente che egli compia attività rivolte alla trasformazione di terreni, con inizio di opere edilizie o di urbanizzazione, ma anche soltanto con atti giuridici indirizzati a realizzare l'edificazione, in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite da leggi statali o regionali.
Il reato si connette sempre e soltanto all'inosservanza dette "prescrizioni" urbanistiche anzidette, sicché il proprietario di un terreno non può predisporne l'alienazione in una situazione produttrice di alterazione o immutazione circa la programmata destinazione della zona in cui esso è situato ed il soggetto che acquista un fondo per edificare deve essere cauto e diligente nell'acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e pianificatone di zona riferite all'area in cui vuole costruire. Nè fa previsione dello scopo edificatorio, che qualifica il "frazionamento" quale elemento oggettivo del reato di lottizzazione negoziale - pur implicando senz'altro il concorso di un elemento volontario ed intenzionale del soggetto agente - può considerarsi idonea a sostenere la natura esclusivamente dolosa dell'illecito contravvenzionale. Anche chi costruisce senza titolo abilitativo persegue un fine edificatorio, ma non per questo si è mai ritenuto che, per la relativa contravvenzione, il dolo si ponga quale requisito necessario della fattispecie.
Il compratore che omette di acquisire ogni prudente informazione circa la legittimità dell'acquisto si pone colposamente in una situazione di inconsapevolezza che fornisce, comunque, un determinante contributo causate all'attività illecita del venditore. Dopo che le Sezioni Unite poi, con la sentenza Salvini del 2001, hanno riconosciuto (in perfetta aderenza, del resto, al testuale dettato normativo) che il reato di lottizzazione abusiva è a consumazione alternativa, potendo realizzarsi sia per il difetto di autorizzazione sia per il contrasto con le prescrizioni della legge o degli strumenti urbanistici, risulta ad evidenza contraddittorio escludere (alla stessa stregua di quanto pacificamente ritenuto per la contravvenzione di esecuzione di lavori in assenza o in totale difformità dalla concessione edilizia) che la contravvenzione medesima, sia negoziale che materiale, possa essere commessa per colpa (vedi, nello stesso senso, Cass., Sez. 3^; 1.7.2004, AM ed altri).
Deve concludersi, pertanto, nel senso che non è ravvisabile alcuna eccezione al principio generale stabilito per le contravvenzioni dall'art. 42, 4^ comma, cod. pen., restando ovviamente esclusi i casi di errore scusabile sulle norme integratici del precetto penate e quelli in cui possa trovare applicatone dell'art 5 cod. pen. secondo l'interpretazione fornita dalla pronuncia n. 364/1988 della Corte Costituzionale. Conseguentemente va ammessa anche la cooperazione colposa nella realizzazione del reato e diviene irrilevante l'eventuale eterogeneità dell'elemento soggettivo accertato in capo ai diversi concorrenti.
Nella specie, comunque, i giudici del merito hanno congruamente evidenziato;
gli elementi volontari ed intenzionali dei soggetti agenti e la finalità edificatoria dei loro acquisti (essendo irrilevante la circostanza che poi taluni degli acquirenti non abbiano svolto attività costruttiva); il comportamento concausale volontario dell'unico notaio che stipulò la quasi totalità degli atti di compravendita;
la consapevolezza, da parte degli acquirenti medesimi, della contraria volontà programmatoria espressa dallo strumento urbanistico.
Per quanto riguarda, in particolare, le posizioni dei venditori dei lotti, eredi di OD ES, è stato accertato che essi non si limitarono a sottoscrivere dei rogiti relativi a porzioni di terreno già costituenti oggetto di precedenti atti preliminari, stipulati dall'avente causa, ma condussero ulteriori trattative di vendita e sottoscrissero ulteriori atti traslativi. Va ricordato, in proposito, che - se è vero che un contratto preliminare di compravendita, concluso anteriormente all'entrata in vigore della legge n. 47/1985 ed avente ad oggetto un'operazione edilizia integrante una lottizzazione abusiva, non può essere dichiarato nuDo per illiceità della causa e per contrarietà a norme imperative, posto che l'art. 31 della legge n. 1150/1942 (come modificato dalla legge n. 765/1967), vigente alla data della sua conclusione, ne sanciva unicamente l'annullabilità azionatele dal solo acquirente - non può porsi però in dubbio che, in riferimento ad esso, non è tuttavia esperibile, dopo l'entrata in vigore della legge n. 47/1985, l'esecuzione coattiva prevista dall'art. 2932 cod. civ., stante la sopravvenuta ineseguibilità dello stesso per l'inidoneità a produrre effetti alla luce della normativa vigente (vedi Cass. civ., Sez. 2^, 5.1.1998, n. 44). Nè tutta la vicenda può essere ricondotta all'esclusiva malafede del notaio rogante e, ad evidenza, anche a fronte di più pronunce di condanna dell'autorità giudiziaria, il mancato intervento repressivo dell'amministrazione comunale è inidoneo a configurare alcuna incolpevole presunzione di legittimità.

8. La confisca dei terreni abusivamente lottizzati. Legittimamente è stata disposta, a norma dell'art. 19 della legge n. 47/1985 (riprodotto dall'art. 44, 2^ comma del T.U. n. 380/2001), la confisca "dei terreni abusivamente lottizzati".
Trattasi - secondo la giurisprudenza prevalente e largamente maggioritaria di questa Corte Suprema - di sanzione amministrativa che deve essere obbligatoriamente applicata dal giudice penale che accerti la sussistenza di una lottizzazione abusiva, indipendentemente da una pronuncia di condanna, eccettuata esclusivamente l'ipotesi di assoluzione perché il fatto non sussiste (vedi Cass., Sez. 3^; 30.9.1995, n. 10061, ric. Barletta ed altri;

20.12.1995, n. 12471, ric. P.G. in proc. Besana ed altri;
12.12.1997, n. 11436, ric. Sapuppo ed altri;
23.12.1997, n. 3900, ric. Farano ed altri;
11.1.1999, n. 216, ric. Iorio Gnisci Ascoltato ed altri;

6.5.1999, n. 777, ric. Iacoangeli;
8.11.2000, n. 3740, ric. Petrachi ed altri;
4.12.2000, n. 12999, ric. Lanza).
Devono escludersi solo i terzi estranei inconsapevoli, cioè coloro che dimostrano di non avere alcuna responsabilità e neppure colpa al riguardo, secondo i dettami espressi dalla Corte Costituzionale con la sentenza n, 345 dei 1991 (relativa all'eseguibilità della sanzione dell'acquisizione gratuita ed automatica del manufatto abusivo, dell'area di sedime e del terreno urbanisticamente pertinenziale, ex art. 7 della legge n. 47/1985, nei confronti del proprietario, per edificazione da altri effettuata). Eccepiscono i ricorrenti che la sanzione in oggetto, introdotta dall'art. 19 della legge n. 47/1985, non potrebbe applicarsi in relazione a condotte tenute anteriormente all'entrata in vigore della stessa legge.
Al riguardo deve però osservarsi che, nella specie, la confisca ha riguardato un'attività lottizzatoria protrattasi fino al 13.12.1996. La contravvenzione di lottizzazione abusiva, infatti, è "reato progressivo nell'evento", ed in proposito le Sezioni Unite hanno rilevato che: "sussiste il reato di lottizzazione abusiva anche quando l'attività posta in essere sia successiva agli atti di frazionamento o ad opere già eseguite, perché tali attività iniziali, pur integrando la configurazione del reato, non definiscono l'"iter" criminoso che si perpetua negli interventi che incidono sull'assetto urbanistico. Infatti, tenuto conto che il reato in questione è, per un verso, un reato a carattere permanente e progressivo e per altro verso a condotta libera, si deve considerare in primo luogo che non vi è alcuna coincidenza tra il momento in cui la condotta assume rilevanza penale e o momento di cessazione del reato, in quanto anche la condotta successiva alla commissione del reato da luogo ad una situazione antigiuridica di pari efficacia criminosa;
in secondo luogo che se il reato di lottizzazione abusiva si realizza anche mediante atti negoziali diretti al frazionamento della proprietà, con previsioni pattizie rivelataci dell'attentato al potere programmatorio dell'autorità comunale, ciò non significa che l'azione criminosa si esaurisca in questo tipo di condotta perché l'esecuzione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria ulteriormente compromettono le scelte di destinazione e di uso del territorio riservate alla competenza pubblica" (Cass., Sez. Unite, 24 aprile 1992, Fogliani). Nella specie risulta che, dopo l'entrata in vigore della legge n. 47/1985, sono stati stipulati atti di vendita e sono state realizzate opere di urbanizzazione e, nell'ipotesi di concorso nel reato di lottizzazione abusiva negoziale, il momento di cessazione della permanenza deve farsi coincidere "per tutti gli acquirenti, che hanno accettato il rischio derivante dalla violazione della volontà programmatoria espressa dallo strumento urbanistico, o con il sequestro o con l'ultimazione dell'operazione lottizzatrice ovvero con la desistenza volontaria da provare in maniera rigorosa" (vedi Cass., sez. 3^, 8 novembre 2000, Petrachi).

9. Al rigetto dei ricorsi segue la condanna solidale dei relativi ricorrenti al pagamento delle spese del procedimento.

P.Q.M.

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE visti gli artt. 607, 615 e 616 c.p.p. dichiara inammissibile il ricorso di US LV.
Rigetta gli altri ricorsi.
Condanna tutti i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese processuali e l'US altresì al versamento della somma di euro 300,00 in favore della Cassa delle Ammende.
Così deciso in Roma, il 11 maggio 2005.
Depositato in Cancelleria il 12 ottobre 2005