REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto CONDOMINIO- Parti SEZIONE SECONDA CIVILE eMUNI DELL'EDIFICIO- ATTI DI DISPOSIZIONE - Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: BELIBERE-MAGGIORANGE Presidente Dott. Franco PONTORIERI R.G.N. 6135/00 01 5 14 /03 3188 Consigliere Dott. Ugo RIGGIO Cron. Dott. Olindo SCHETTINO sigliere Consigliere Dott. Lucio MAZZIO Ud.04/07/02 Rel. Consigliere Dott. Sergio DEL CORL ha pronunciato la seguente S ENTENZA sul ricorso proposto da: CONDOMINIO PREVIDENZA UNO SAVONA in persona dell'Amm.re p.t. sig.ra FRANCA BALESTRI Relettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE ZEBIO N.30, presso lo studio dell'avvocato GIAMMARIA CAMICI, che lo difende GERMANO, unitamente agli avvocati ANGELO CI GIULIANO GERMANO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

PR CO, IA RI DO SUPPINI, IO EL IO, PI RU, CR NI, NZ, SO CI, CEDRO DANIELA, elettivamente 2002 1080 domiciliati in ROMA P.ZZA DI PIETRA 26, presso lo -1- studio dell'avvocato DANIELA JOUVENAL, difesi dall'avvocato RG ACQUILINO, giusta delega in atti;
controricorrenti - avverso la sentenza n. 1014/99 del Tribunale di SAVONA, depositata il 18/10/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/07/02 dal Consigliere Dott. Sergio DEL CORE;
udito 1'Avvocato CAMICI GIAMMARIA, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento; udito l'Avvocato JOUVENAL DANIELA che deposita delega rilasciata dall'Avvocato AQUILINO RG, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. EN MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- Svolgimento del processo Con atto di citazione del 16 gennaio 1990 RA EN, UP RI, CI VA, FO OR, DO NO, RE EN, OS NO, DR AN, esposero che: erano proprietari di urità immobiliari facenti parte del Condominio Previdenza Uno, sito in Savona, composto da sessantasei condomini a ciascuno dei quali la oinonima cooperativa costruttrice avrebbe dovuto assegnare un appartamento con annessi cantina, soffitta e posto macchina coperto;
essendo stati realizzati soltanto quarantacinque posti auto, il 29 giugno 1989 l'assemblea aveva deliberato di procedere all'assegnazione definitiva solo degli appartamenti;
in esecuzione della delibera cennata, in data 31 luglio 1989, furono redatti i rogiti notarili di assegnazione definitiva e si stabilì che Ze i quarantacinque posti auto sarebbero stati compresi tra le parti comuni dell'edificio, con modalità d'uso regolate da apposite deliberazioni;
il 19 dicembre 1989 l'assemblea dei condomini, malgrado il dissenso di essi atori, che avevano proposto l'uso turnario dei quarantacinque posti auto, aveva approvato a maggioranza un regolamento d'uso dei predetti beni comuni con il quale si riproponeva la situazione creatasi di fatto nel passato in seguito a due delibere in date 28 aprile 1982 e 22 marzo 1984 dell'allora assemblea dei soci della cooperativa secondo cui soltanto quarantacinque condomini scelti con sorteggio avrebbero continuato a fare uso dei box insistenti su terreno della cooperativa mentre gli altri ventuno avrebbero dovuto utilizzare, sempre previo sorteggio, alcuni spazi situati in un'area di parcheggio comune ad altre cooperative. Tanto premesso, convennero in giudizio il condominio predetto per sentir dichiarare nulla o annullare la 2 delibera del 19 dicembre 1989, che aveva disposto di parti comuni a maggioranza e non all'unanimità, e avere risarciti i danni. Il condominio resistette alla domanda, eccependo la carenza di legittimazione passiva e il difetto di contraddittorio in quanto avrebbero dovuto essere citati tutti gli altri condomini dei cui singoli diritti si dibatteva;
dedusse che negli atti di assegnazione era chiarito che i ventuno pc sti auto esistenti su terreni di altre cooperative sarebbero stati resi ccndominiali attraverso apposite pattuizioni e che, in alternativa, il condominio avrebbe a sue spese realizzato un pari numero di box su terreno di propria pertinenza e con caratteristiche uguali agli altri quarantacinque. Dichiarata dal Tribunale di Savona la propria incompetenza, la causa venne riassunta con atto notificato il 18 febbraio 1994 di fronte al Pretore di quella città, il quale, con sentenza del 12 agosto 1995, accolse parzialmente la domanda, annullando la delibera dell'assemblea condominiale del 19 dicembre 1989 con l'allegato regolamento d'uso perché contraria al regolamento condominiale. L'appello prodotto dal Condominio Providenza Uno veniva rigettato cal Tribunale di Savona con motivazione riassumibile nelle seguenti proposizioni. Diversamente da quanto opinato dall'appellante, dall'interpretazione dei rogiti notarili di cessione degli alloggi stipulati in data 31 luglio 1989 davanti al notaio F. Ruegg, emerge chiaramente la volontà dei condomini di regolamentare ex novo la questione dei posti auto azzerando la precedente situazione giuridica e di fatto cui avevano dato vita le due delibere del 28/04/1982 e 22/03/1984 adottate dai soci della Soc. Coop. Previdenza Uno. In particolare, dal tenore della clausola 3 - la quale 3 prevedeva una articolata disciplina della procedura di acquisizione dei beni al condominio e dei criteri di ripartizione dei costi delle operazioni di acquisto, rimettendo infine la disciplina delle modalità d'uso dei posti auto ad apposite delibere dell'assemblea condominiale - era coerente dedurre che la questione della sistemazione dei predetti posti non si era affatto consolidata a seguito del sorteggio seguito alle delibere degli anni 1982 e 1984. La deliberazione impugnata, approvativa del nuovo assetto d'uso dei posti macchina, riproponendo la situazione di fatto venutasi a creare prima della delibera del 26 giugno 1989 e del conseguente rogito del 31 luglio 1989, aveva introdotto in concreto una modificazione dei diritti acquisiti da tutti i condomini sugli spazi in questione divenuti a seguito degli atti di - cessione - parti comuni dell'edificio. E poiché il regolamento condominiale, み prevede all'art. 22, lett. d) n. 1 che devono essere prese all'unanimità le modifiche del regolamento implicanti variazione nei diritti acquisiti (sulle cose e sui servizi comuni), la delibera impugnata avrebbe dovuto essere approvata all'unanimità; essendo stata al contrario adottata a maggioranza, sia pure qualificata, era invalida. Di riflesso, anche l'eccezione relativa alla carenza di legittimazione passiva del Condominio era infondata dacché la controversia in oggetto non riguardava le posizioni di diritto soggettivo dei singoli condomini sui quarantacinque posti auto, controvertendosi unicamente sulle modalità d'uso delle parti comuni, tra le quali, per espressa volontà dei condomini, erano stati fatti rientrare i box in contestazione. Né in contrario valeva dedurre che in data 28 aprile 1982 i quarantacinque posti auto erano stati assegnati tramite sorteggio dalla assemblea della società in seguito fallita a altrettanti condomini in capo ai quali si era così creato un diritto soggettivo di godimento esclusivo. Da un lato, infatti, la relativa delibera, seppure non più impugnabile, era stata resa inefficace per mutuo dissenso manifestato nei più volte citati rogiti notarili dai soci i quali avevano accettato espressamente la necessità di determinare con nuova delibera le modalità d'uso dei posti macchina;
e, dall'altro, il sorteggio non poteva essere diretto a una assegnazione vera e propria ma aveva lo scopo di disciplinare le modalità di utilizzo. Ricorre per cassazione il Condominio Previdenza Uno proponendo tre motivi. Resistono con controricorso RA EN, UP RI, CI NI, FO OR, DO NO, RE EN, OS NO, b DR AN. Vi sono memorie di ricorrente e controricorrenti. Motivi della decisione Con il primo articolato motivo, il condominio denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. c.c. nonché omessa motivazione su punti decisivi della controversia. Deduce che nell'interpretare i rogiti notarili di assegnazione stipulati in data 31/7/1989 davanti al notaio F. Ruegg, il tribunale si è limitato a un esame superficiale del mero dato Letterale delle parole (peraltro non univoco), trascurando di indagare quale fosse stata la comune intenzione delle parti e ignorando il loro comportamento precedente e posteriore alla conclusione del contratto. L'analisi del documento contrattuale presupponeva la considerazione di alcune essenziali circostanze di fatto, quali i ricorsi che tutti i soci della Cooperativa Previdenza Uno, dichiarata fallita, inoltrarono al Giudice 5 delegato, chiedendo e ottenendo l'assegnazione delle unità abitative e dei posti macchina già avuti in consegna con le delibere adottate dai soci stessi in date 28/04/1982 e 22/03/1984, e in particolare i ricorsi con cui gli attori chiesero espressamente e ottennero l'assegnazione degli alloggi loro consegnati e dei posti macchina nel "garage comune", cioè nel garage da regolarizzare in quanto realizzato per errore planimetrico su superficie di altre cooperative edilizie. Con tali istanze, tutti i soci (poi divenuti condomini) manifestarono l'intenzione di confermare la situazione anteriore, ovverosia di rispettare le assegnazioni dei posti macchina fatte, dietro sorteggio, con delibere non più impugnabili. L'inserimento provvisorio dei quarantacinque posti auto fra le parti comuni aveva una finalità strettamente cautelativa, volta a evitare un ipotetico pregiudizio per M alcuni soci, nell'attesa di avere la certezza di poter disporre, anche dal punto di vista giuridico e non solo di fatto, dei restanti ventuno. La formula r tenuta più adeguata fu di intestare provvisoriamente i quarantacinque box già esistenti non ai singoli assegnatari, che ne godevano da anni e li avevano interamente pagati, bensì al Condominio. L'intesa era di acquisire al condominio gli altri ventuno box dalle Cooperative costruttrici di immobili finitimi e provvedere in seguito alla divisione. Anche un'interpretazione delle clausole dei rogiti per notar Ruegg fiù attenta al dato letterale non poteva condurre alle conclusioni fatte proprie dal giudice d'appello. La volontà dei condomini emergente da detti atti non era quella di porre nel nulla le originarie assegnazioni, ma di procedere alla stipula dell'atto di divisione onde assegnare a ciascuno di essi un singolo posto macchina volta che, acquisiti al Condominio i sessantasei 6 posti auto, questi avrebbero avuto la medesima posizione giuridica. In particolare, il termine “assegnare" doveva essere letto non come nuova assegnazione bensì come assegnazione definitiva a mezzo di atti pubblici. Nell'interpretazione delle clausole contrattuali, il tribunale doveva poi valutare la circostanza pacifica e non contestata che i condomini continuarono a usare i posti macchina con le modalità stabilite nelle delibere sociali. L'espressione “atti di divisione" presupponeva che l'assegnazione era già avvenuta, per come confermato dalla successiva frase contenente il conferimento all'amministratore dell'incarico di procedere alla divisione mr.ediante "assegnazione - individuazione" di posti auto in proprietà o in uso a: soci. La subordinazione di tale previsione alla approvazione dell'assemblea dei condomini e il deferimento alla stessa della disciplina M delle modalità d'uso dei posti macchina, non rivestivano rilevanza alcuna, sa perché l'assemblea era vincolata al rispetto dei diritti acquisiti dai singoli soci con le non più impugnabili delibere di assegnazioni, sia in quanto la disciplina dell'uso del posto macchina è cosa concettualmente diversa dalla assegnazione in proprietà, tramite divisione. Il motivo contiene censure inammissibili impingendo nei principi costantemente affermati da questa Corte Suprema in tema di valutazione delle prove e di interpretazione dei contratti. In merito al primo tema occorre rilevare che fuori dei casi delle cosiddette prove legali, è devoluta al potere discrezionale del giudice del rnerito, sancito dall'art. 116 c.p.c., l'individuazione delle fonti del proprio convincimento, e all'uopo la valutazione delle prove, il controllo della loro attendibilità e concludenza, la scelta, fra le varie risultanze istruttorie, di 7 quelle ritenute idonee ad acclarare i fatti oggetto della controversia e maggiormente concludenti per la formazione della decisione, privilegiando ir. via logica taluni mezzi di prova e disattendendone altri, in ragione del loro diverso spessore probatorio, con l'unico limite della adeguata e congrua motivazione del criterio adottato. In altre parole, apprezzando le risultanze sottoposte al suo vaglio, il giudice può fondare il proprio convincimento su a cune di esse, ritenute risolutive ai fini del decidere, in quanto più efficaci e attendibili, e scartare le altre considerate meno valide. Conseguentemente, ai fini di una corretta decisione, il giudice non è tenuto a valutare analiticamente tutte le risultanze processuali, né a confutare singolarmente le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l'iter seguito nella valutazione degli s:essi e per le proprie conclusioni, implicitamente disattendendo quelli logicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass. nn. 200/1987, 3498/1994, 9384/1995, 10896/1998, 456/2000, 6023/2000, 9716/2000, 4667/2001, 5964/2001). Strettamente collegato a tale principio sulla libertà del giudice nella individuazione delle fonti di convincimento è quello secondo cui, per assolvere all'obbligo della motivazione, il giudice non è tenuto ad analizzare € discutere i singoli elementi di prova acquisiti al processo, dovendo siffatto obbligo ritenersi assolto anche quando non siano stati specificamente confutati tutti gli argomenti dedotti dalla parte soccombente, purché risulti clalla sentenza che gli argomenti medesimi sono stati valutati nel loro complesso e nelle parti essenziali e la ratio decidendi si riveli adeguata. Di 8 conseguenza, i vizi previsti dal n.5 dell'art.360 c.p.c., non possono consistere nel mancato esame di fatti o elementi probatori di fatto contrastanti con quelli posti dal giudice del merito a fondamento della decisione adottata dacché la scelta effettuata fra le risultanze processuali di quelle ritenute maggiormente concludenti implica per se stessa un negativo apprezzamento in ordine agli elementi contrastanti non espressamente menzionati escludendo che la risultanza processuale non esaminata abbia carattere decisivo, nel senso di essere tale da invalidare, con giudizio di certezza e non di mera probabilità, l'efficacia probatoria delle altre r.sultanze su cui è fondato il convincimento del giudice, onde la ratio decidendi venga a trovarsi priva di base. Non possono detti vizi consistere nemmeno in apprezzamenti dei fatti e delle prove difformi da quelli pretesi dalla parte, sussistendo in quanto incidano sul ragionamento del giudice di merito in modo da determinare un contrasto insanabile tra le argomentazioni addotte, che non consenta l'identificazione del procedimento logico- giuridico posto a base della decisione, ovvero in quanto rivelino la deficienza o la mancanza di esame su punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, perché la citata norma non conferisce a questa Corte il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico- formale e cella correttezza giuridica, l'esame e la valutazione fatta dal giudice del merito (cfr. Cass. nn. 10503/1993, 8653/1994, 3205/1995, 13045/1997, 5802/1998, 4916/2000 8841/2000, 14557/2000, 6975/2001, 350/2002, 1892/2002). Nella specie, quindi, il ricorrente non può anzitutto censurare il fatto che il giudice del merito abbia ritenuto di valorizzare l'elemento probatorio costituito dagli atti notarili redatti in data 31/7/1989 davanti al Notaio F. Ruegg, ponendoli a base del proprio convincimento a detrimento di altre risultanze (quale l'inoltro dei ricorsi al Giudice delegato). Del resto, deve rimarcarsi che, costituendo oggetto del contendere la delibera adottata dall'assemblea dei condomini del condominio Previdenza Uno in esecuzione e adempimento dei rogiti notarili di assegnazione redatti il 31 luglio 1989, si appalesa assolutamente corretto il procedimento seguito dal giudice del merito che, al fine di vagliare la validità della delibera impugnata, ha annesso primaria importanza all'interpretazione dei predetti rogiti notarili costituenti l'atto presupposto della delibera medesima e il fulcro della vicenda processuale. Senza dire che tali atti, in quanto posti in essere alla fine della lunga catena di delibere adottate nel tempo dalla cooperativa, assumono maggiore rilievo sul piano dell'accertamento della verità rispetto a altre risultanze cronologicamente precedenti e comunque di dubbia o comunque non certa decisività intrinseca. Sul secondo tema può dirsi che le regole legali di ermeneutica contrattuale sono elencate negli artt. 1362 1371 c.c. secondo un ordine gerarchico: conseguenza immediata è che le norme cosiddette strettamente interpretative, dettate dagli artt. 1362 -1365 c.c., precedono quelle cosiddette interpretative integrative, esposte dagli artt. 1366 - 1371 c.c. e ne escludono la concreta operatività quando la loro applicazione renda palese la comune volontà dei contraenti. Da questo principio di ordinazione gerarchica delle regole ermeneutiche, nel cui ambito il criterio primario è quello esposto dal primo comma dell'art. 1362 c.c., vale a dire il criterio dell'interpretazione 10 letterale, consegue ulteriormente che qualora il giudice del merito abbia ritenuto che il senso letterale delle espressioni impiegate dagli stipulanti riveli con chiarezza e univocità la loro volontà comune, così che non sussistano residue ragioni di divergenza tra il tenore letterale del negozio e l'intento effettivo dei contraenti, l'operazione ermeneutica deve ritenersi utilmente compiuta. Ai criteri interpretativi sussidiari si deve far ricorso solo quando i criteri principali (significato letterale delle espressioni adoperate dai contraenti, collegamento logico tra le varie clausole) siano insufficienti alla identificazione della comune intenzione stessa (cfr., per citare solo le più recenti, sentt. nn. 8590/1999, 14135/1999, 6176/1999, 4241/1999, 13351/1999, 4671/2000, 9438/2000, 3804/2001, 5635/2002). Se è vero quindi che compito del giudice deve essere quello di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole, è altresì vero che qualora la lettera della convenzione riveli, per le espressioni usate con chiarezza e univocità, la volontà dei contraenti, e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito delle convenzioni, il ricorso a qualsiasi altro criterio interpretativo deve considerarsi inammissibile, in quanto condurrebbe il giudice a sostituire la propria soggettiva opinione all'effettiva volontà dei contraenti. Solo nel caso in cui la comune intenzione delle parti non risulti in modo certo e immediato dalla dizione letterale del contratto, quando cioè le espressioni adoperate dai paciscenti si presentino lacunose o plurivoche, il giudice (non potrà limitarsi al senso letterale delle parole ma) avrà il potere-dovere di ricercare quali siano le finalità realmente perseguite dai contraenti, mediante il ricorso alla valutazione del comportamento 11 11 complessivo delle parti, o agli altri criteri ermeneutici sussidiari. In particolare va rilevato che l'art. 1362 c.c., allorché nel primo comma prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto relegandolo al rango di strumento interpretativo del tutto sussidiario e secondario, ma, al contrario, lo colloca nella posizione di mezzo prioritario e fondamentale per la corretta ricostruzione della comune intenzione dei contraenti, intendendo prescrivere che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, rilevi con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi è divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è M ammissibile;
soltanto quando le espressioni letterali del contratto non sono chiare, precise ed univoche, è consentito al giudice ricorrere agli altri elementi interpretativi indicati dagli artt. 1362 e SS. c.c., che hanno carattere sussidiario. Con la conseguenza che il giudice, prima di accedere ad altri, diversi parametri di interpretazione, è tenuto a fornire compiuta e articolata motivazione della ritenuta equivocità e insufficienza del dato letterale, a meno che tale equivocità non, risulti, ictu oculi, di assoluta, non contestabile evidenza. Pertanto, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento dell'operazione interpretativa è costituito proprio dalle parole ed espressioni del contratto e, qualora queste siano chiare e dimostrino un'intima ratio, il giudice non può ricercarne una diversa, venendo così a sovrapporre la propria soggettiva opinione all'effettiva volontà dei contraenti. 12 Va poi al riguardo richiamato un ulteriore più che consolidato principio della giurisprudenza di questa Corte secondo cui in tema di interpretazione del contratto, l'accertamento della volontà dei contraenti in relazione al contenuto del negozio si traduce in una indagine di fatto, affidata al giudice del merito e censurabile in sede di legittimità solo nei casi di inadeguatezza della motivazione, tale da non consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione, ovvero di volazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale, stabiliti dagli att. 1362 ss. c. c. Sia la denuncia della violazione delle regole di ermeneutica che la denuncia del vizio di motivazione esigono una specifica indicazione, e cioè la precisazione del modo attraverso il quale si è realizzata la violazione ж anzidetta e delle ragioni dell'obiettiva deficienza e contraddittorietà del ragionamento del giudice, non potendo le censure risolversi, in contrasto con la qualificazione loro attribuita dalla parte ricorrente, nella mera contrapposizione di un'interpretazione diversa da quella criticata (vedi Cass. nn. 12652/1997, 1192/1998, 2190/1998, 3142/1998, 4832/1998, 1045/2000, 1225/2000, 1886/2000, 7242/2001, 9636/2001, 10290/2001). In diversi termini, l'interpretazione del contratto è riservata al giudice del merito, le cui valutazioni soggiacciono, in sede di legittimità, a un sindacato che è mitato alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica contrattuale e al riscontro di una motivazione coerente e logica. D'altronde, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice al contratto non deve essere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni. 13 Sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni (plausibili), non è consentito alla parte che aveva proposto- -l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l'altra. Specularmente, il vizio di motivazione deve emergere dall'esame del ragionamento e degli argomenti svolti dal giudice del merito e non dalla possibilità di un diverso significato attribuibile al contratto. In buona sostanza, il vizio motivatorio non deve impingere l'apprezzamento del significato delle clausole del contratto, ma solo la coerenza formale, ossia l'equilibrio dei vari elementi che costituiscono la struttura argomentativa. Orbene, nella fattispecie in esame, la formulazione del testo letterale де dell'atto pubblico per notar Ruegg del 31luglio 1989 si presentava in modo talmente chiaro e inequivoco da rendere inutile (in claris non fit interpretatio) l'opera interpretativa del giudice, esplicabile mediante applicazione dei criteri ermeneutici sussidiari. Attenendosi al tenore testuale del rogito notarile e in ispecie della clausola 3, il tribunale, in sintonia con quanto già al riguardo argomentato dal primo giudice, ha ricavato dalla lettera del suddetto atto notarile e in particolare della clausola 3 la volontà espressa di regolamentare ex novo la situazione dei posti macchina non ritenendo consolidata o definitiva la ripartizione fattane in seguito al sorteggio disposto dalle delibere dell'aprile 1982 e del marzo 1984. Tanto ha in particolare dedotto dal fatto che nell'atto pubblico: a) i quarantacinque posti auto vengono elencati tra le parti comuni;
b) si dava una dettagliata e precisa regolamentazione dell'intera situazione dei posti macchina del tutto differente da quella venutasi a creare con le delibere del 14 1982 e del 1984; c) era previsto che i ventuno posti insistenti su terreno concesso da altre cooperative dovevano considerarsi condominiali una volta completate le procedure per il passaggio di proprietà e acquisiti al condominio tali beni;
d) i condomini erano indicati quali titolari del diritto di comproprietà pro quota su tutti i sessantasei posti macchina;
e) essi potevano procedere alla stipula di un atto di divisione onde assegnare a ciascuno di essi un singolo posto auto, purché la natura giuridica del diritto vantato sui posti auto fosse la medesima tra tutti i condomini;
f) la clausola 3 offriva un'articolata disciplina della procedura di acquisizione dei beni al condominio e delle modalità di ripartizione dei relativi costi, stabilendo come norma di chiusura che "relativamente ai più volte citati posti auto, si conviene che le relative modalità d'uso dovranno essere disciplinate con apposite delibere dell'assemblea del condominio". Trattasi, all'evidenza, di opzione ermeneutica rigorosamente basata sul tenore letterale delle clausole, intrinsecamente plausibile e sorretta da catena argomentativa priva di smagliature logiche. A tale operazione ermeneutica il ricorrente obietta che essa trascura di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e ignora il loro comportamento precedente e anche posteriore alla conclusione del contratto, e in particolare: il fatto che gli stessi attori inoltrarono un'istanza al Giudice delegato al fallimento della Cooperativa Previdenza Uno, chiedendo l'assegnazione delle unità abitative e dei posti macchina nel "garage comune", già avuti in consegna con le delibere adottate dai soci in date 28/04/1982 e 22/031984, e manifestando così in maniera evidente l'intenzione di rispettare le assegnazioni fatte dietro sorteggio in esecuzione 15 di detti deliberati;
e la circostanza che i condomini continuarono a usare i posti auto con le modalità stabilite nelle delibere sociali. Se ne sarebbe dovuto inferire che anche gli atti di cessione, nelle intenzioni delle parti, non potevano far venir meno il diritto acquisito con le assegnazioni a suo tempo effettuate dei sessantasei posti auto. Alla luce dei principi svolti in tema di gerarchia delle regole ermeneutiche, tali censure rivelano tutta la loro inconsistenza. Consentendo chiaramente il titolo di ricostruire la comune volontà delle parti, il tribunale, in perfetta aderenza ai principi citati in premessa, ha ritenuto inutile, se non arbitrario, il ricorso ad altri mezzi suppletivi di interpretazione quali il comportamento tenuto dalle parti antecedentemente alla conclusione dei rogiti di trasferimento e, in particolare, alle richieste di assegnazione rivolte al giudice delegato. L'indagine esperita dai giudici del merito appare invece non solo rispettosa delle regole poste dagli artt. 1362 e 1363 c. c., ma altresì idonea ad assicurare compiutezza di rilievi e di argomenti all'iter logico seguito per giungere alle conclusioni contestate dai ricorrenti;
ai quali, poi, non giova invocare il disposto degli artt. 1362, comma 2, che prevede la valutazione del comportamento complessivo delle parti. Il criterio previsto dalla suddetta norma è, invero, caratterizzato da una funzione ermeneutica esclusivamente vicariante, che serve a esplicare una volontà espressa da una dichiarazione ambigua e plurivoca, come tale inidonea a rispecchiare la comune intenzione delle parti. E, del resto, come interpretazione della volontà delle parti in relazione al contenuto di un contratto, o di una qualsiasi clausola negoziale, importa indagini o valutazioni di fatto affidate al potere discrezionale del giudice del merito, 16 insindacabile in sede di legittimità, ove non sussista un vizio di attività dello stesso, influente sulla logicità, congruità e compiutezza della motivazione, così rientra in tale potere l'accertamento relativo alla chiarezza delle clausole contrattuali e, in definitiva, alla necessità di procedere all'uso di strumenti interpretativi sussidiari, quali sono quelli dianzi menzionati. Il ricorrente poi offre una personale spiegazione del perché i quarantacinque posti auto furono inseriti fra le parti comuni;
ciò avrebbe avuto una finalità strettamente cautelativa, volta ad evitare un ipotetico pregiudizio per alcuni soci, nell'attesa di avere la certezza di poter disporre, anche dal punto di vista giuridico e non solo di fatto, dei restanti ventuno. Il condominio contesta poi l'interpretazione letterale delle clausole dei rogiti Ze in notar Ruegg, deducendo che la volontà dei condomini emergente da detti ati non era quella di porre nel nulla le originarie assegnazioni, ma di procedere alla stipula dell'atto di divisione (con implicito riconoscimento della validità delle assegnazioni già fatte) onde assegnare definitivamente a ciascuno di essi un singolo posto macchina una volta che, acquisiti al Condominio i sessantasei posti auto, gli stessi avrebbero avuto la medesima posizione giuridica. Sottolinea, altresì, che le parole "assegnazione individuazione" non possono che riferirsi ad assegnazioni già avvenute e che la previsione per cui l'amministratore doveva procede alla divisione dei posti macchina previa approvazione dell'assemblea dei condomini, cui venne anche deferita la disciplina delle modalità d'uso dei posti macchina, non aveva rilevanza, in quanto l'assemblea dei condomini era vincolata al rispetto dei diritti acquisiti dai singoli soci con le non più impugnabili 17 delibere sociali;
e la disciplina dell'uso del posto macchina (e cioè la modalità d'uso) è cosa concettualmente diversa dalla assegnazione in proprietà, tramite divisione. Come risulta in maniera evidente dalla sua stessa prospettazione, la doglianza del ricorrente non concretizza una violazione di legge (né un vizio motivatorio) ma integra una censura in fatto e rappresenta il tentativo di contrapporre in maniera inammissibile una propria ricostruzione della vicenda a quella effettuata dal giudice del merito nell'esercizio di quei poteri che istituzionalmente gli appartengono, e di sostituire il criterio interpretativo della volontà negoziale seguito dal tribunale con altro più confacente alla propria tesi difensiva. Concludendo l'esame del motivo, constata la Corte come il ж ricorrente si limiti, con censure inammissibili circa il mancato rispetto da parte del giudice del merito di determinati canoni interpretativi legali, a proporre in argomento una interpretazione diversa da quella accolta da detto giudice, sostenendo - secondo una sua personale, opinabile logica- trattarsi dell'unica possibile. Ciò che non basta, evidentemente, a dimostrare che altra, seguita dal giudice del merito, sia viziata, tanto più perché questa risulta basata sulla formulazione letterale delle clausole contrattuali, nel rispetto quindi del primo e fondamentale criterio di cui all'art. 1362 c.c., che, come si è detto, quando siano chiare e inequivoche tanto le parole e le espressioni adoperate quanto lo scopo perseguito (la intima ratio), mette fuori causa tutti gli altri criteri, meramente sussidiari. Con il secondo motivo il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1138 e 1136 c.c. nonché "violazione e falsa 18 applicazione art. 22 lett. d) n. 1 del Regolamento condominiale". Muovendo dall'errato presupposto che con gli atti 31/7/1989 rogati dal notaio Ruegg sarebbe stata fatta "tabula rasa" dei precedenti atti di assegnazione, il tribunale ha affermato che l'assemblea condominiale avrebbe introdotto, in concreto, una modifica nel regolamento condominiale -implicante una variazione di diritti acquisiti a seguito dei citati atti - da tutti i condomini sui quarantacinque posti auto (ivi indicati come parti comuni) e perciò richiedente l'unanimità dei consensi. Al contrario, la delibera impugnata e annullata perché approvata a maggioranza, lungi dal costituire una modifica al regolamento condominiale implicante variazione nei diritti acquisiti dai condomini, ha soltanto confermato lo stato di fatto e di diritto esistente sulla base delle più volte citate deliberazioni della да Cooperativa datate 28/4/1982 e 22/3/1984. Da quanto sopra consegue che non avrebbe dovuto trovare applicazione, nella specie, l'invocata regola dell'unanimità, ma, a tutto concedere, le maggioranze previste dal codice civile agli artt. 1138, 3° comma, e 1136, 2° comma. La infondatezza del motivo consegue da quella, già evidenziata, della precedente doglianza. Basandosi sul tenore, peraltro univoco, delle clausole contenute nel rogito in notar Ruegg, il tribunale, al pari del pretore, ha considerato, con nterpretazione motivata e logica epperciò insindacabile in questa sede per e ragioni formulate in sede di scrutinio del primo motivo, che i quarantacinque posti auto, già assegnati in sorteggio a altrettanti condomini, erano stati inseriti, in via di superamento di ogni altra statuizione, tra le parti comuni dell'edificio condominiale. 19 Ne conseguiva che qualunque modifica relativa alle modalità d'uso dei predetti spazi condominiali avrebbe dovuto essere deliberata dall'assemblea con la totalità dei consensi degli aventi diritto, prevedendo espressamente il regolamento condominiale (art.22, lettera d), n.1), peraltro in ossequio al disposto dell'art. 1138, ultimo comma, c.c., che dovevano essere prese all'unanimità dei condomini le deliberazioni implicanti variazione nei diritti acquisiti sulle cose e sui servizi comuni. A tale regime era dunque soggetta la deliberazione impugnata del 19 dicembre 1989, la quale, con l'approvare un nuovo regolamento d'uso dei posti macchina condominiali che riproponeva la situazione preesistente alla delibera del 26 giugno 1989 e al conseguente rogito notarile del 31 luglio successivo per cui soltanto i quarantacinque condomini sorteggiati nel 1982 avrebbero potuto fruire dei beni ormai divenuti comuni, introduceva in concreto una modifica nei diritti su di essi acquisiti da tutti i condomini. E poiché, anziché all'unanimità, la delibera impugnata era stata presa a maggioranza sia pure qualificata, essa non poteva sfuggire alla sanzione dell'invalidità. Con il terzo motivo il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 1131 c.c., dell'art. 102 c.p.c. e vizi motivatori. Il condominio era carente di legittimazione passiva in ordine alla domanda di annullamento delle delibere emanate in date 28 aprile 1982 e 28 marzo 1984 dalla Cooperativa Previdenza Uno e a quella di risarcimento danni, che andavano rivolte rispettivamente nei confronti della società e dei condomini presunti occupanti abusivi di spazi condominiali. Anche la domanda relativa alla esclusione dell'occupazione da parte di quarantacinque condomini di 20 altrettanti posti macchina doveva essere rivolta o quanto meno estesa in via di integrazione del contraddittorio ai singoli condomini in quanto essi sulla base della prima delle predette delibere erano titolari di un diritto personale di godimento. Il motivo è destituito di fondamento. Nella prima parte la doglianza procede da una deduzione avere cioè gli attori espressamente richiesto l'annullamento delle delibere emanate in date 28 aprile 1982 e 22 marzo 1984 dall'assemblea dei soci della cooperativa che è assolutamente da presumersi nuova non essendovene traccia nella sentenza impugnata né nelle conclusioni in appello e che per di più risulta smentita dagli atti. Peraltro, la questione della validità - recte della perdurante efficacia- delle delibere predette e in particolare di quella dell'aprile 1982 con cui i quarantacinque posti macchina vennero assegnati in godimento a altrettanti soci, è stata trattata all'evidenza incidenter tantum dai giudici di merito, i quali hanno appunto evidenziato che l'efficacia delle delibere medesime doveva ritenersi venuta meno per mutuo dissenso a causa dell'espressa volontà contraria di tutti i condomini manifestata nel logito notarile. Del pari nuova, e come tale inammissibile, è la questione relativa al difetto di "legittimazione passiva" - rectius: della titolarità dal lato passivo del rapporto dedotto in giudizio- del condominio rispetto alla domanda di risarcimento dei danni. Invero, va rilevato che quando il convenuto eccepisca la propria estraneità al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio, viene a discutersi non di una condizione per la trattazione del merito della causa, quale è la legitimatio ad causam, nel duplice aspetto 21 di legittimazione ad agire e a contraddire, ma della effettiva titolarità passiva del rapporto controverso, cioè dell'identificabilità o meno nel convenuto del soggetto tenuto alla prestazione richiesta dall'attore. Consegue che, a differenza del difetto di legitimatio ad causam, attinente - -alla verifica sempre secondo la prospettazione offerta dall'attore della regolarità processuale del contraddittorio e rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, il difetto dell'effettiva titolarità attiva o passiva del rapporto, attinendo al merito della controversia, deve essere provato da chi lo eccepisce, deve formare oggetto di specifica censura in sede di irapugnazione e non può essere eccepito per la prima volta in Cassazione. Per completezza di argomento va inoltre osservato che sotto questo み profilo il ricorrente non ha interesse a impugnare la decisione in quanto la domanda di risarcimento danni è stata rigettata dal pretore con sentenza confermata dal tribunale che ha respinto il corrispondente appello incidentale proposto dagli attori. Infine, sempre per debito di ragione, va rilevato che, a norma dell'art. 1131 c.c., l'amministratore può essere convenuto in giudizio in rappresentanza dei condomini per qualunque azione, di carattere reale o meno, concernenti le parti comuni di un edificio condominiale e, quindi, anche per un'azione di risarcimento, in forma specifica o di equivalente pecuniario, traente titolo da asserite modificazioni delle predette parti comuni dell'edificio stesso, quali fondazioni, muri perimetrali e loro pertinenze (cfr. Cass. nn. 2625/1963, 2780/1970,74/1972). D'altra parte, l'integrazione del contraddittorio va disposta in presenza di una causa inscindibile, la quale ricorre ogni qual volta venga 22 dedotto in giudizio un rapporto giuridico con pluralità di soggetti e si renda necessaria, per motivi di diritto sostanziale o anche processuale l'unità della decisione, sicché in difetto di tale unità, la sentenza sarebbe inutiliter data. Pertanto, non è configurabile litisconsorzio necessario fra un non legittimato costituito in giudizio ed il legittimato non comparso perché non citato, in quanto, in tal caso, la domanda irritualmente proposta deve essere respinta e all'attore incombe l'onere di riproporla nei confronti dell'effettivo titolare del rapporto. Nella restante parte, la doglianza presuppone un diverso oggetto del giudizio svoltosi. Come bene osservato dal giudice di appello, il giudizio ha riguardato le modalità d'uso delle cose comuni per le quali è senz'altro legittimato passivo l'amministratore e non le posizioni dei quarantacinque condomini, cui erano stati provvisoriamente assegnati i posti macchina poi fatti rientrare tra le cose comuni dell'edificio. Come già ricordato, i giudici di merito hanno rimarcato che l'efficacia delle delibere medesime doveva ritenersi venuta meno per mutuo dissenso giacché con l'adesione all'accordo contrattuale ogni condomino aveva espressamente dichiarato di accettare la nuova situazione giuridica venutasi a creare, ivi compresa la necessità di apposita delibera assembleare condominiale per determinare la nuove modalità d'uso dei posti auto. Peraltro, gli stessi giudici hanno sottolineato che la tesi secondo cui le delibere sociali avrebbero creato in capo ai condomini beneficiari un diritto soggettivo di godimento esclusivo e definitivo sui posti macchina era insostenibile in quanto il sorteggio non poteva essere diretto all'assegnazione definitiva dei beni in contestazione, avendo più semplicemente lo scopo di disciplinarne l'uso. 23 J Consegue al rigetto del ricorso la condanna del suo proponente alle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, liquidate in euro 161,15 oltre a euro 1.500,00 per onorari. Cosi deciso in Roma, il 4 luglio 2002 Il Presidente 11 Consigliere estensore Pott. France Pontorieri Dott. Sergio Del Core fupi's del love Doutorant fraure IL CANCELLIERE C1 Dott.ssa Donatella D'Anna 30 GEL 2003 DEPOSITATO IN CORTE SUPREMA CASSAZIONE Rond Si atteste la registrazione presso l'Agenzi delle Entrate di Roma 2 | 3-2003 serie 4 at n. 10116 versate € 211.7. apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002) IL COLLABORATORE DI CANCELL!