Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RA PONTORIERI - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. IO DEL CORE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IMPRESA F.LLI SE DI IO SE SAS in persona dell'Amm.re Rag. SE IO;
SE IO, SE LD, SE SE, SE AS, elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE MICHELANGELO 9, presso lo studio dell'avvocato MARESCA A, difeso dall'avvocato MESSINA PIETRO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CI RO, SE IO, RI RO, RS LO, BU DE, GI TO, OC ON RA, LL RE, DE SQ, DE IN IT, TT IO deceduto e per esso gli eredi AR NA, TT RA, TT LE, MO CA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA P MAGNO 2/B, presso lo studio dell'avvocato TAMIETTI, difesi dall'avvocato PINTI DARIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
IU CO, VE GU, AR BI, NF NA, NF RA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 197/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 27/01/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/04/01 dal Consigliere Dott. RG DEL CORE;

udito l'Avvocato MESSINA Pietro, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso, deposita nota spese;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato in data 10 giugno 1986, OC AN, NT RG, RI ER, NI DA, BU AL, OT CO, GL AL, FR OC NI, LT NZ, RA CE, CO PA, De IN TO, ET IO, OL OS e ER NO convennero in giudizio avanti il Tribunale di Civitavecchia SS AL, SS NO, SS IO, SS US e SS AS, quali eredi di SS Virginio, esponendo quanto segue. Con concezione del 13 ottobre 1980, il Comune di Civitavecchia concesse il diritto di superficie su area edificabile di proprietà comunale, compresa nel piano di zona per la edilizia economica e popolare, a SS Virginio, titolare dell'omonima impresa di costruzioni, il quale si obbligò a costruirvi due edifici e a trasferire il diritto di proprietà sugli alloggi ricavati a soggetti aventi i requisiti richiesti dalla legge n.1179/1965. Nella predetta convenzione, all'art.9, fu stabilito il prezzo massimo di prima cessione degli alloggi (lire 292.000 al mq.), suscettibile di revisione per il 90%, secondo le indicazioni della Commissione Provinciale Prezzi dal 4 maggio 1979, fino alla presentazione della domanda della certificazione di abitabilità. Ottenute le concessioni edificatorie, l'impresa SS realizzò i due edifici e, relativamente a unità immobiliari facenti parte di uno di questi, sito in Civitavecchia, via Veneto 36, concluse con essi istanti contratti preliminari in cui il prezzo venne provvisoriamente calcolato in lire 563.700 al mq., rinviandone la determinazione definitiva a un futuro momento deliberativo del Comune di Civitavecchia. Non essendo entrata in funzione la Commissione Provinciale Prezzi, il Comune predetto, con delibera del 13 settembre 1983, dettò un criterio di revisione prezzi basato sulle variazioni dell'indice ISTAT per il costo di costruzione di un fabbricato residenziale registrate nello stesso periodo di riferimento. L'impresa SS rideterminò il prezzo di cessione elevandolo a lire 706.056 al metro quadrato, ma il Comune, accertato dalle verifiche disposte che il prezzo risultante dalla revisione di quello iniziale era di lire 660.445,6 al mq., la invitò a indicare tale cifra negli atti di trasferimento. Ne sortì un contenzioso tra Comune e impresa, la quale inviò ai promissari acquirenti un estratto conto sulla base del prezzo revisionato dall'amministrazione comunale, nel contempo avvertendoli che gli atti definitivi avrebbero contenuto una clausola condizionale secondo cui, ove l'autorità giudiziaria adita dalla stessa impresa ne avesse riconosciuto il diritto di esigere il corrispettivo di lire 706.056, sarebbero stati tenuti a corrispondere le maggiori somme. Nel frattempo i fabbricati avevano iniziato ad evidenziare gravi difetti (distacco del rivestimento esterno delle facciate, con infiltrazioni d'acqua e di umidità in quasi tutte le unità abitative), ai quali l'impresa, dopo una iniziale disponibilità, non aveva inteso porre rimedio.
Poiché, per evitare la decadenza del mutuo agevolato, era urgente conseguire il trasferimento delle unità immobiliari, e avendo già corrisposto il prezzo pattuito, gli istanti, con l'atto introduttivo di cui in premessa, invitarono i summenzionati eredi del SS, frattanto deceduto, a presentarsi avanti a un notaio per la stipula delle vendite, citandoli quindi avanti il Tribunale di Civitavecchia, cui chiesero la pronuncia di una sentenza sostitutiva dei non conclusi contratti di compravendita delle singole unità immobiliari, alle condizioni precisate nei singoli compromessi, e la condanna dei convenuti alla esecuzione delle opere atte a eliminare i vizi dei beni venduti, ovvero, in difetto, al rimborso delle relative spese. I convenuti, costituendosi in giudizio, eccepirono la nullità della citazione sia per la sua atipicità, sia per il mancato rispetto del termine a comparire, decorrente dalla data di convocazione davanti al notaio, e l'inammissibilità della domanda per carenza di una situazione soggettiva tutelabile. Dedussero, nel merito, che la mancata stipula dei rogiti andava addebitata agli attori, i quali non avevano aderito al prezzo di lire 706.056 al mq., oltre opere di urbanizzazione, determinata dall'impresa venditrice in base all'art. 9 della convenzione del 1980 - da ritenersi ancora operante, non essendo stata mai consentita dalle imprese interessate la modifica apportatavi dal comune - e alla tabella 8 fissata con Decreto del Ministero dei lavori pubblici 11 dicembre 1978, stante la sostituzione delle Commissioni Provinciali con le Commissioni Regionali presso il Provveditorato generale alle Opere Pubbliche. Contestarono l'esistenza di vizi imputabili al costruttore. Domandarono in via riconvenzionale che il prezzo dovuto dai promittenti acquirenti fosse determinato in lire 706.056 al mq. e che gli attori fossero condannati al pagamento della somma di lire 80.000.000 corrispondente agli oneri di urbanizzazione. Intervenne volontariamente in giudizio la Impresa F.lli SS s.a.s. aderendo alle eccezioni e domande spiegate dai convenuti. Con sentenza non definitiva del 24 giugno 1988 il tribunale adito, respinte le eccezioni preliminari sollevate dai convenuti, trasferì agli attori i diritti di superficie sulle unità immobiliari promesse in vendita alle condizioni di cui alla domanda, rigettò la riconvenzionale, disponendo infine la prosecuzione del giudizio in ordine alla richiesta relativa ai vizi.
Disposta e eseguita consulenza tecnica d'ufficio, il tribunale, definitivamente pronunciando in data 8 gennaio 1992, condannò convenuti e interveniente a eseguire entro sei mesi i lavori necessari all'eliminazione dei vizi riscontrati o, in difetto, a rimborsare agli acquirenti la somma di lire 146.152.043. Il successivo gravame prodotto dai soccombenti avverso le due sentenze veniva rigettato dalla Corte d'appello di Roma. L'itinerario argomentativo tracciato da detta pronuncia può così riassumersi. Nessuna nullità poteva ravvisarsi nella citazione: era stato rispettato il termine per comparire decorrente dalla notificazione e non certo dalla convocazione davanti al notaio;
sussisteva la situazione giuridica tutelabile già al momento della instaurazione della lite;
l'atto conteneva gli elementi essenziali richiesti dalla legge. Priva di senso era l'eccezione di "inammissibilità" della domanda, avendo gli attori dedotto la illegittimità della pretesa della impresa SS di stipulare i definitivi, inserendovi alcune condizioni. Dalle varie clausole del contratto preliminare si evinceva Chiaramente che le parti - attesa la difficoltà di revisionare il prezzo alla stregua della originaria convenzione tra il Comune e l'impresa per essere cessata dalle sue funzioni la Commissione Provinciale Prezzi - intesero rimettere al Comune, cui avrebbero sottoposto i conteggi finali, la determinazione del prezzo definitivo della vendita secondo lo schema dell'art. 1349 c.c. E ciò a prescindere da ogni ulteriore convenzione tra impresa e Comune e dall'osservanza dei criteri revisionali di cui al D.M. 11 dicembre 1978. Per giurisprudenza pacifica, in sede di giudizio per il trasferimento del bene promesso in vendita può anche essere fatta valere la garanzia per vizi. L'accertato distacco del rivestimento dell'edificio rientrava tra i gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c., trattandosi di opera che, in quanto destinata a preservare le pareti esterne dall'azione degli agenti atmosferici (in particolare dalle infiltrazioni d'acqua), incide sulla struttura e sulla funzionalità del bene. Risultava dagli atti di causa che gli appellati denunciarono all'impresa il di stacco del rivestimento nel maggio - giugno 1985. Peraltro, con lettera del 4 dicembre 1985, essi avevano evidenziato che il fenomeno aveva assunto proporzioni tali da non poter essere riparato con interventi parziali. Risalendo la citazione al 10 giugno 1986, l'azione non era dunque prescritta poiché esercitata nell'anno dalla denunzia del difetto. Essendo pacifico che l'impresa SS fosse costruttrice e venditrice dell'immobile, non assumeva rilevanza la circostanza che la ditta fornitrice dei pannelli esterni non ne avesse suggerito l'applicazione su rete metallica;
spettava alla impresa costruttrice individuare il sistema di applicazione idoneo ad evitarne il distacco.
L'Impresa F.lli SS s.a.s., SS IO, SS AL, SS US e SS AS hanno chiesto la cassazione della sopra compendiata sentenza articolando nove motivi. Resistono con controricorso, poi illustrato da memoria, OC AN, NT RG, RI ER, NI DA, BU AL, GL AL, FR OC NI, LT NZ, CO PA, De IN TO, OL OS, i ER NO, e inoltre TA AN, RA TI e RA AN quali eredi di RA CE ,nonché GA AN, ET RA e ET SS, in qualità di eredi di ET IO. Non hanno svolto attività difensiva in questa sede OT CO, ER NO e inoltre TA AN, RA TI e RA AN quali eredi di RA CE. Motivi della decisione
Con il primo motivo, denunziando violazione degli artt. 125,163 c.p.c. (360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti ribadiscono l'eccezione di nullità della citazione in quanto recante l'invito a comparire davanti al notaio, in contrasto con il contenuto tipico dell'atto in parola e con la sua stessa funzione consistente nella vocatio in ius. Il motivo è del tutto privo di fondamento.
La norma di cui all'art. 125 c.p.c. ha la funzione di indicare il "contenuto minimo" dei più importanti atti di parte scritti del processo. Le indicazioni di questa disposizione devono essere integrati con quelle previste per i singoli atti processuali. Per la citazione, l'art. 163 c.p.c. prescrive la presenza nell'atto di vari elementi, alcuni determinanti l'oggetto della domanda (editio actionis), altri aventi la funzione di instaurare il contraddittorio con colui o con coloro nei cui confronti la domanda è proposta (profilo c.d. della vocatio in ius). Soltanto la mancanza di taluni dei requisiti (minimi e particolari) combinatoriamente prescritti dalle disposizioni citate può dar luogo a nullità dell'atto introduttivo, non certo la presenza di elementi ultronei (quale quello enucleato dai ricorrenti) ed estranei al suo contenuto paradigmatico. In ogni caso, la tesi del ricorrente rivela tutta la sua inconsistenza sotto altro ben più dirimente profilo. A termini dell'art. 156 c.p.c., in nessun caso un atto può essere dichiarato nullo se ha raggiunto lo scopo, inteso come funzione tecnica e pratica assegnatagli nel sistema processuale. E poiché scopo della citazione deve ritenersi la vocatio in ius, nella specie esso è stato perfettamente raggiunto stante la costituzione in giudizio dei convenuti. Senza dire che un tale evento avrebbe in ogni caso sanato ogni eventuale vizio relativo alla vocatio a termini dell'art. 164, comma secondo, c.p.c. previgente.
Con il secondo motivo, denunciando nullità della citazione per assegnazione di un termine a comparire inferiore a quello fissato dall'art. 163 bis c.p.c., i ricorrenti ribattono la tesi che il computo di quel termine doveva decorrere dalla data di comparizione davanti al notaio, per la stipula del rogito, contenuta nel libello introduttivo. Solo con la scadenza di tale data, venuta meno la possibilità di una definizione stragiudiziale della controversia, divenne certa "la prosecuzione del giudizio e la citazione svol(se) in modo pieno la propria funzione di atto di vocatio in ius". Il motivo è platealmente inconsistente sia per le ragioni esposte nella sentenza impugnata (il termine a comparire decorre dalla data della notificazione dell'atto di citazione a quella, in esso fissata, per la comparizione davanti al giudice, mentre rimaneva irrilevante, al fine del computo del suddetto termine, che prima dell'udienza fissata nell'atto di citazione parte convenuta fosse stata "invitata a comparire" davanti al notaio per la stipula del rogito) sia, anche qui, per il ben più dirimente profilo che qualunque eventuale (ma insussistente) vizio della vocatio è rimasto sanato ex nunc dalla costituzione dei convenuti secondo il disposto dell'art.164, comma 2, c.p.c. (testo anteriore).
Con il terzo motivo si denunzia testualmente "omessa o insufficiente motivazione in ordine alla lamentata inammissibilità" della domanda" (art. 360 n. 5 c.p.c.). Gli stessi ricorrenti ammettono l'improprietà dell'aggettivazione adottata per indicare il vizio che a loro dire inficerebbe la domanda attorea, potendosi in generale parlare di inammissibilità della domanda quando essa incorre in determinate preclusioni previste dall'ordinamento. A parte ciò, essi si dolgono - almeno a quanto è dato di capire, data la scarsa perspicuità e le venature vagamente sofistiche caratterizzanti il mezzo - non tanto dei profili valutativi attinenti alle questioni strettamente merituali nelle quali dichiaratamente entrano coi restanti motivi (vedi l'incipit del quarto mezzo di ricorso), quanto del Atto, pur sempre inquadrato nell'orbita delle questioni preliminari (del premerito, potrebbe dirsi), che nulla è detto in sentenza in ordine alla efficacia di giudicato che un'eventuale decisione, nella causa tra il Comune e l'impresa, favorevole alla pretesa di quest'ultima di vendere ad un determinato prezzo avrebbe potuto svolgere anche nei confronti dei promissari acquirenti.
Siffatta doglianza è del tutto infondata. Una volta denegatasi (in prime cure) la chiesta sospensione del giudizio in attesa della definizione della controversia avviata dall'impresa SS nei confronti del Comune di Civitavecchia, non si riesce a comprendere di quale ipotetica o virtuale decisione potenzialmente dotata di efficacia di giudicato la corte di merito avrebbe dovuto tenere conto nel decidere la controversia sottoposta al suo esame. Sia detto infine, per debito di ragione, che qualunque altro contenuto i ricorrenti avessero inteso dare alla doglianza, poiché non precedentemente messo in luce coi motivi d'appello, configurerebbe questione nuova inammissibile in questa sede. Col quarto motivo di ricorso, si denunziano violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1349 c.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Si censura la conclusione cui è giunta la corte territoriale secondo la quale i contraenti vollero affidare la determinazione del prezzo di cessione al Comune di Civitavecchia, quale equo arbitratore. L'interpretazione sarebbe erronea perché la corte capitolina: ha fatto esclusivo riferimento al criterio letterale, incentrando la propria decisione intorno alla previsione, in verità formulata in modo infelice, di definizione del prezzo "a seguito del pronunciamento comunale"; per di più, non attribuendo alle parole il senso loro proprio, ha dato alla suddetta espressione il significato di "a seguito della determinazione unilaterale dell'A.C.". Attraverso l'uso della parola "pronunciamento", le parti intendevano in realtà riferirsi alla risposta ad un quesito precedentemente formulato. Se avessero inteso demandare al Comune la determinazione unilaterale del prezzo, avrebbero certamente usato un termine o una formula diversa e meno ambigua. Ogni eventuale, residuo dubbio sarebbe stato fugato rispettando le previsioni dell'art. 1362 c.c., che impone di indagare la comune intenzione delle parti
"valutando il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto", dell'art. 1363 c.c., che impone di interpretare le clausole del contratto "le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna di esse il senso che risulta dal complesso dell'atto" e dell'art. 1366 c.c., che prescrive di interpretare il contratto secondo buona fede. La corte, poi, non ha attenzionato il contenuto della previsione della lettera N) in cui si legge che l'impresa ha richiesto la soluzione dei dubbi direttamente all'amministrazione comunale con lettera del 13.12.1982, rimasta senza risposta. Ne avrebbe inferito che, nell'intenzione delle parti, l'oggetto del "pronunciamento" riguardava i numerosi chiarimenti richiesti dall'impresa, tra cui quello in ordine alle modalità di revisione del prezzo, in base alla convenzione vigente. Peraltro, il successivo paragrafo dell'art. 6 prevedeva la possibilità di una ulteriore revisione del prezzo di vendita. Se le parti avessero voluto demandare al Comune il potere di determinare unilateralmente il prezzo di vendita, sfuggirebbe il significato della previsione di una convenzione integrativa, giustificabile soltanto nel presupposto che la decisione dell'amministrazione comunale non dovesse determinare il prezzo di vendita ma solo individuare i criteri tecnici per il relativo calcolo. Anche il comportamento del Comune e dell'impresa avrebbe dovuto essere oggetto di valutazione. L'ente territoriale non si era mai comportato come un terzo al quale fosse stata demandata la determinazione unilaterale, e secondo equità, del prezzo. L'impresa insorse immediatamente contro la cifra indicata dal Comune, convenendolo in giudizio per l'accertamento del diritto, in base alla convenzione, di applicare il prezzo da essa calcolato. L'interpretazione sostenuta dalla corte viola il principio di buona fede (1366 c.c.), in quanto contraria alla doverosa schiettezza che deve ispirare i rapporti contrattuali;
è evidente infatti che il prezzo di cessione degli immobili in grado di meglio contemperare gli opposti interessi di acquirente e venditore non poteva che essere quello determinato dalla convenzione.
È opportuno far precedere esame del complesso motivo, che costituisce, per così dire, il "cuore" del ricorso, da una rassegna dei principi costantemente affermati da questa Corte Suprema in tema di interpretazione dei contratti e dai corollari che possono ulteriormente trarsene.
In generale, è principio costantemente affermato da questa Corte quello per cui le regole legali di ermeneutica contrattuale sono elencate negli artt. 1362 - 1371 c.c. secondo un ordine gerarchico:
conseguenza immediata è che le norme cosiddette strettamente interpretative, dettate dagli artt. 1362 - 1365, precedono quelle cosiddette interpretative integrative, esposte dagli artt. 1366 - 1371 c.c. e ne escludono la concreta operatività quando la loro applicazione renda palese la comune volontà dei contraenti. Da questo principio di ordinazione gerarchica delle regole ermeneutiche, nel cui ambito il criterio primario è quello esposto dal primo comma dell'art. 1362 c.c., vale a dire il criterio dell'interpretazione letterale, consegue ulteriormente che qualora il giudice del merito abbia ritenuto che il senso letterale delle espressioni impiegate dagli stipulanti riveli con chiarezza ed univocità la loro volontà comune, così che non sussistano residue ragioni di divergenza tra il tenore letterale del negozio e l'intento effettivo dei contraenti, l'operazione ermeneutica deve ritenersi utilmente compiuta. Ai criteri interpretativi sussidiari si deve far ricorso solo quando i criteri principali (significato letterale delle espressioni adoperate dai contraenti, collegamento logico tra le varie clausole) siano insufficienti alla identificazione della comune intenzione stessa (cfr., e plurimis, sentt. nn. 4671/2000, 13351/1999, 8584/1999, 4811/1998, 1940/1998, 5715/1997, 2372/1996, 5893/1996, 4563/1995, 3963/1993). In tema di interpretazione del contratto, l'accertamento della volontà dei contraenti in relazione al contenuto del negozio si traduce in una indagine di fatto, affidata al giudice del merito e censurabile in sede di legittimità solo nei casi di inadeguatezza della motivazione, tale da non consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione, ovvero di violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c.
Sia la denuncia della violazione delle regole di ermeneutica che la denuncia del vizio di motivazione esigono una specifica indicazione, e cioè la precisazione del modo attraverso il quale si è realizzata la violazione anzidetta e delle ragioni o dell'obiettiva deficienza e contraddittorietà del ragionamento del giudice, non potendo le censure risolversi, in contrasto con la qualificazione loro attribuita dalla parte ricorrente, nella mera contrapposizione di un'interpretazione diversa da quella criticata (vedi Cass. nn. 1886/2000, 1225/2000, 1045/2000, 4832/1998, 3142/1998, 2190/1998, 1192/1998, 12652/1997, 11334/1997, 3623/1996, 2008/1996, 1092/1995, 551/1995). In diversi termini, l'interpretazione del contratto è riservata al giudice del merito, le cui valutazioni soggiacciono, in sede di legittimità, a un sindacato che è limitato alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica contrattuale e al riscontro di una motivazione coerente e logica. Per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice al contratto non deve essere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni. Sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni (plausibili), non è consentito - alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito - dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l'altra. Specularmente, il vizio di motivazione deve emergere dall'esame del ragionamento e degli argomenti svolti dal giudice del merito e non dalla possibilità di un diverso significato attribuibile al contratto. In buona sostanza, il vizio motivatorio non deve impingere l'apprezzamento del significato delle clausole del contratto, ma solo la coerenza formale, ossia l'equilibrio dei vari elementi che costituiscono la struttura argomentativa. Nella specie, la corte del merito ha osservato che nei vari contratti preliminari l'argomento del prezzo e della sua revisione è trattato al punto N) della premessa e all'art.

6. Al punto N) si prevede che il promissario acquirente, dato atto all'impresa di essersi attivata richiedendo al Comune la liquidazione definitiva del prezzo, debba accollarsi i maggiori oneri ed il maggior prezzo "che potranno emergere in sede di stipula dell'atto pubblico di trasferimento in conseguenza del pronunciamento comunale da far risultare con un'eventuale ulteriore convenzione in rettifica ed in aggiunta delle precedenti". All'art.6, dopo il calcolo provvisorio della revisione del prezzo base di vendita (lire 292.000 al mq.) limitatamente al periodo 1^ maggio 1979 - 30 settembre 1992, si prevede che "come già indicato al punto N) della premessa, il prezzo complessivo di vendita verrà definito a seguito del pronunciamento dell'Amministrazione Comunale alla quale verranno sottoposti i conteggi definitivi". Attenendosi al tenore testuale delle due clausole, sia il tribunale sia la corte territoriale hanno ritenuto che le parti intesero rimettere al Comune la determinazione del prezzo definitivo secondo lo schema dell'art. 1349 c.c. e che l'ente territoriale, in risposta alla richiesta dell'impresa, deliberò in data 13 settembre 1983 di modificare l'art. 9 della convenzione stabilendo in seguito che il prezzo definitivo era quello (lire 660.445,6 al mq.) calcolato (da soggetti all'uopo incaricati) mediante l'applicazione degli indici ISTAT per il settore dell'edilizia residenziale e quindi in base a criteri assolutamente obiettivi ed affidabili.
Ha escluso in particolare la corte romana che la determinazione ultima del prezzo fosse dal preliminare correlata o subordinata a una nuova convenzione tra impresa e Comune. Proprio il richiamo al punto N) della premessa del contratto - ha spiegato il giudice del merito - chiarisce quale sia stata la volontà delle parti, in quanto in essa si richiamano le convenzioni stipulate dall'impresa con il Comune - tra le quali quella relativa all'adozione dei criteri revisionali di cui al D.M. 11 dicembre 1978 - e si afferma che, mancando sufficiente chiarezza "in ordine soprattutto alla liquidazione e pagamento definitivo del prezzo", questo sarebbe stato comunque quello determinato dall'amministrazione comunale. Soltanto in via di eventualità, tale determinazione sarebbe risultata in una ulteriore convenzione in rettifica ed aggiunta delle precedenti. Le parti, cioè, in presenza della difficoltà di stabilire il prezzo revisionato secondo la convenzione tra il Comune e l'impresa per essere cessata dalle sue funzioni la Commissione Provinciale Prezzi ivi indicata allo scopo di fissare i parametri revisionali, hanno demandato al Comune la determinazione della prestazione, secondo lo schema di cui all'art. 1349 c.c., a prescindere da ogni ulteriore convenzione tra impresa e Comune e dall'osservanza dei criteri rettificativi di cui al D.M. 11 dicembre 1978. Trattasi, all'evidenza, di opzione ermeneutica rigorosamente basata sul tenore letterale delle clausole, intrinsecamente plausibile e sorretta da catena argomentativa priva di smagliature logiche. Di contro, i ricorrenti, mentre ammettono che la corte del merito "sembra aver incentrato la propria decisione intorno alla previsione, in verità formulata in modo infelice, di definizione del prezzo a seguito del pronunciamento comunale", rilevano che "alla suddetta espressione è stato attribuito il significato di designazione del Comune quale equo arbitratore, al quale era demandata la determinazione del prezzo di vendita"; e lamentano che "è stato, in sostanza, fatto esclusivo riferimento, al criterio letterale". Per essi sarebbe di tutta evidenza che attraverso l'uso della parola "pronunciamento" si intendeva fare riferimento non a una determinazione unilaterale del prezzo da parte del Comune, bensì a una verifica di carattere eminentemente tecnico, operata sulla base dei criteri indicati nella convenzione stipulata con l'impresa concessionaria, in risposta ad un quesito da questa rivolto al predetto ente sulle modalità revisionali del prezzo. Al Comune, dovevano infatti essere previamente "sottoposti per l'approvazione i conteggi definitivi", ovverosia i calcoli eseguiti per la determinazione del prezzo definitivo di prima cessione di ciascun alloggio. Se le parti avessero inteso demandare al Comune la determinazione unilaterale del prezzo avrebbero certamente usato un termine o una formula diversa e meno ambigua (per esempio: "il prezzo sarà determinato dall'A.C. ai sensi dell'art. 1349 C.C.") e non avrebbero previsto la possibilità di una successiva revisione del prezzo di vendita, conseguente a una "eventuale ulteriore convenzione in rettifica "aggiunta delle precedenti"; previsione che, ove le parti avessero demandato al Comune il potere di determinare unilateralmente il prezzo di vendita, sarebbe rimasta priva di effetto alcuno, non comprendendosi altrimenti quale potesse essere la funzione di una convenzione integrativa.
Richiamando il contenuto di altre clausole, i ricorrenti sottolineano che nulla si dice in ordine alla determinazione del prezzo ad opera del Comune, laddove viene rimarcato che il promissario riconosceva non essere più il prezzo di cessione, originariamente indicato in convenzione, rispondente alla situazione del mercato edilizio. Come risulta in maniera evidente dalla sua stessa prospettazione, la doglianza dei ricorrenti non concretizza una violazione di legge ma rappresenta il tentativo di sostituire il criterio interpretativo seguito dalla corte con altro più confacente alla loro tesi difensiva.
Addirittura azzardando una disquisizione etimologica sul termine "pronunciamento" adottato dai paciscenti, i ricorrenti, in ultima analisi, ripropongono la loro interpretazione della clausola contrattuale, indicando come violata, anzitutto, la norma contenuta nell'art.1362 c.c. In tale deduzione è tuttavia insito l'errore di non considerare che, come sì è dianzi premesso, allorquando di una clausola contrattuale sono possibili due interpretazioni (com'è, palesemente, nel caso concreto), non è consentito - alla parte che aveva proposto quella poi disattesa dal giudice di merito - dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l'altra (pur possibile) interpretazione.
L'indagine esperita dai giudici del merito appare invece non solo rispettosa delle regole poste dagli artt. 1362 e 1363 c.c., ma altresì idonea ad assicurare compiutezza di rilievi e di argomenti all'iter logico seguito per giungere alle conclusioni contestate dai ricorrenti;
ai quali, poi, non giova invocare il disposto degli artt. 1362, comma 2, che prevede la valutazione del comportamento complessivo delle parti, 1363, il quale codifica il principio della totalità ermeneutica, e 1367 c.c., che si ispira al principio di conservazione del contratto in caso di clausola dubbia. I criteri previsti dalle suddette norme sono, invero, caratterizzati da una funzione ermeneutica esclusivamente vicariante, che serve a esplicare una volontà espressa da una dichiarazione ambigua e plurivoca, come tale inidonea a rispecchiare la comune intenzione delle parti. Sicché quante volte l'effettiva volontà dei contraenti risulti, come nella specie, determinata e determinabile attraverso l'adozione della regola ermeneutica prioritaria, quale è quella (art. 1362, comma 1, c.c.) fondata sul significato letterale delle parole,
all'interprete non è dato ricorrere, in assenza di residui margini di dubbio, agli altri strumenti interpretativi meramente sussidiari indicati dallo stesso art. 1362 (comma 2) e dalle altre disposizioni successive, superando il senso fatto palese dal significato letterale delle parole.
Considerazioni non dissimili valgono per quanto riguarda la dedotta violazione dell'art. 1366 c. c., che impone l'interpretazione del contratto secondo buona fede: tale principio, rappresentando un punto di sutura tra la ricerca della reale volontà contrattuale, costituente il primo momento del processo interpretativo, ed il persistere del dubbio sul preciso contenuto della stessa, in base ad un criterio obiettivo, avente per fondamento un canone di reciproca lealtà di condotta fra le parti, è pur sempre un mezzo sussidiario ti interpretazione, al quale il giudice deve ricorrere solo se persista un dubbio sul reale significato delle dichiarazioni contrattuali;
esso non è invocabile allorché il giudice stesso, attraverso il preminente criterio dell'interpretazione letterale, abbia già accertato, come nella specie, l'effettiva volontà delle parti (vedi Cass. nn. 5663/1984, 2209/1984, 70/1979, 1695/1976, 1418/1975, 3058/1973). E, del resto, come l'interpretazione della volontà delle parti in relazione al contenuto di un contratto, o di una qualsiasi clausola negoziale, importa indagini o valutazioni di fatto affidate al potere discrezionale del giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità, ove non sussista un vizio di attività dello stesso, influente sulla logicità, congruità e compiutezza della motivazione, così rientra in tale potere l'accertamento relativo alla chiarezza delle clausole contrattuali e, in definitiva, alla necessità di procedere all'uso di strumenti interpretativi sussidiari, quali sono quelli dinanzi menzionati.
Per quanto, poi, attiene all'altro aspetto, cioè quello della adeguatezza della motivazione, giova considerare che l'identificazione del punto (o dei punti) oggetto della lacuna lamentata non può essere rimessa alla Corte, esprimendo genericamente la doglianza di motivazione viziata, ma, in considerazione del principio di autosufficienza del ricorso e del carattere limitato del mezzo di impugnazione, è onere della parte ricorrente;
a quest'ultima incombe, dunque, di indicare quali siano le circostanze e gli elementi rispetto ai quali invoca il controllo di logicità sub specie dell'apprezzamento della "causalità dell'errore", scilicet della decisività di tali circostanze (vedi Cass. n. 5656/1986). Valutata alla stregua di siffatte prospettazioni, le censure svolte dai ricorrenti in punto di motivazione si palesano del tutto inidonee a individuare i vizi della motivazione della sentenza impugnata;

lungi dal porre in luce punti "decisivi", in ordine ai quali la motivazione sarebbe stata omessa o insufficiente o contraddittoria, esse si sostanziano nella delineazione di un'interpretazione delle clausole possibile, ma inammissibilmente contrapposta a quella operata dalla corte territoriale e in un soggettivo e autonomo ordine di considerazioni ed apprezzamenti (ad esempio sul rilievo ermeneutico da dare alla previsione dell'ulteriore convenzione da stipulare tra comune e impresa, nonché sull'implausibilità di una modifica unilaterale della convenzione originaria) circa l'iter logico seguito dal giudice a quo per pervenire al suo convincimento, esposto esaurientemente e con proposizioni internamente e reciprocamente coerenti, che hanno tenuto conto, confutandole, di tutte le obiezioni mosse dagli appellanti alla scelta ermeneutica operata dal tribunale e fatta propria dalla corte medesima. Per nulla decisivo, anzi oggettivamente insignificante, è poi l'errore di motivazione in cui sarebbe incorsa la corte capitolina nell'indicare il soggetto il quale, su incarico del Comune di Civitavecchia, effettuò il conteggio del prezzo in base alle variazioni dei costi per l'edilizia residenziale rilevati dall'ISTAT.
Concludendo l'esame del motivo, constata la Corte come i ricorrenti si limitino, con censure inammissibili circa il mancato rispetto da parte del giudice del merito di determinati canoni interpretativi legali, a proporre in argomento una interpretazione diversa da quella accolta da detto giudice, sostenendo - secondo una loro personale, opinabile logica - trattarsi dell'unica possibile. Ciò che non basta, evidentemente, a dimostrare che l'altra, seguita dal giudice del merito, sia viziata, tanto più perché questa risulta basata sulla formulazione letterale delle clausole contrattuali, nel rispetto quindi del primo e fondamentale criterio di cui all'art. 1362 c.c., che, come si è detto, quando siano chiare e inequivoche tanto le parole e le espressioni adoperate quanto lo scopo perseguito (la intima ratio), mette fuori causa tutti gli altri criteri, meramente sussidiari. È di tutta evidenza, quindi che siffatte critiche vanno tenute per assolutamente inconsistenti alla stregua dei principi più sopra esposti.
Deducendo apparentemente vizi di motivazione, i ricorrenti - senza allegare in contrario, come trascurate, circostanze decisive, tali cioè da indurre, se valutate, a una diversa soluzione giuridica della controversia prospettano, in realtà, una propria interpretazione del contratto, in opposizione a quella operata dal giudice di merito, così inammissibilmente sollecitando un riesame del merito della causa, sulla premessa di una pretesa erroneità della conclusione, implicita nella sentenza impugnata ma non per questo meno chiara, secondo cui, non potendosi applicare la convenzione originaria, le parti in buona sostanza vollero che l'ultima parola toccasse al Comune.
Con il quinto motivo si denunziano "violazione di norme di diritto in relazione alla ammissibilità dell'azione di garanzia per i vizi della cosa" nonché vizio della motivazione (art. 360 n. 5 c.p.c.). Per i ricorrenti, osta all'esperimento dell'azione il mancato trasferimento della proprietà degli immobili;
avendo il contratto preliminare natura meramente obbligatoria, non sono ad esso estensibili, nemmeno analogicamente, mancando l'identità di ratio, le azioni a tutela dell'acquirente implicanti il perfezionamento di un contratto ad effetti reali.
Anche il motivo in esame è destituito di fondamento.
Va premesso che, in effetti, in tema di tutela del promissario acquirente cui venga consegnato un immobile con vizi o difformità non v'è stata, nel tempo, univoca risposta giurisprudenziale. Secondo un orientamento più risalente (Cass. nn. 4081/1968, 222/1973 e 6730/1982), talora riaffiorato in qualche recente decisione (Cass. nn. 118/1992 e 2613/1999) postasi in contrasto con le Sezioni Unite
intervenute (sent. n. 1720/1985) a dirimere il contrasto giurisprudenziale già registratosi in materia, alla promessa di compravendita non sono applicabili le norme sulla garanzia per vizi e difetti della cosa, che si riferiscono soltanto alla vendita e presuppongono, quindi, il trasferimento del bene, per cui il promittente acquirente, nel caso di difformità, ha di fronte la rigida alternativa fra risoluzione o esecuzione specifica del contratto preliminare negli stessi esatti termini in cui era stato stipulato.
In contrapposizione a tale orientamento, se ne è delineato un altro che, pur ricollegandosi al più generale principio affermato dalle Sezioni Unite a favore dell'esperibilità, da parte del promissario acquirente, dell'azione di riduzione del prezzo, riconduce tuttavia tale azione all'ambito di previsione e di disciplina di cui all'art. 1492 c.c.; esclude, conseguentemente, che il medesimo promissario possa promuovere, in alternativa all'actio quanti minoris, un'azione di esatto adempimento per ottenere l'eliminazione di vizi o difformità del bene promesso in vendita, essendo siffatto rimedio estraneo alla garanzia per i vizi e in nessun modo congeniale alla natura e alla struttura della compravendita e del corrispondente contratto preliminare (Cass. nn. 9991/1994 e 1296/2000). Si sostiene a riguardo che la disciplina dei vizi dettata dall'art. 1492 c. c., applicabile anche al contratto preliminare di compravendita, prevede come azione alternativa alla risoluzione soltanto l'azione di riduzione del prezzo, con esclusione, anche in concorso della colpa del venditore, dell'azione di esatto adempimento e della correlativa eccezione di inesatto adempimento;
consistendo l'obbligazione principale del venditore in un "dare", costui, una volta adempiutovi con la consegna della cosa, non può essere costretto ad un "facere" per eliminare gli eventuali vizi esistenti, ma può soggiacere soltanto alla risoluzione del contratto o, alternativamente, alla riduzione del prezzo, salva diversa pattuizione.
La maggioritaria e più recente giurisprudenza di questa Corte, cui il Collegio intende dare continuità, si muove nel solco tracciato dalle Sezioni Unite con la sentenza sopra citata in direzione di un potenziamento degli strumenti di tutela contrattuale del promissario acquirente. Secondo tale giurisprudenza, nel giudizio di esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre derivante da preliminare, "puro" o "complesso" che sia, di vendita di immobile che venga consegnato con vizi e difformità non concretizzanti aliud pro alio ma incidenti esclusivamente sul suo valore o su secondarie modalità di godimento, il promissario acquirente, se non vuole agire per la risoluzione del contratto preliminare, non è vincolato ad accettare il bene senza riserve così com'è, ma può esperire, anche cumulativamente all'azione di adempimento in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, l'azione di accertamento dei vizi e difformità, chiedendo la condanna del promittente venditore alla loro eliminazione in forma specifica o per equivalente (mediante riduzione del prezzo di acquisto dovutogli o obbligo di sopportare la spesa necessaria). Ciò in quanto il particolare rimedio offerto dal citato art. 2932 c.c. non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali delle obbligazioni e segnatamente dei contratti a prestazioni corrispettive (e indipendentemente, quindi, dalla garanzia specifica prevista per il compratore), sicché una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare o condannando il promittente acquirente a eliminare i vizi, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente (cfr. sentt. nn. 4478/1976, 3560/1977, 2679/1980, 6671/1981, 1720/1985, pronunciata a Sezioni Unite, 8220/1987, 6143/1988, 11126/1990, 4895/1993, 8200/1993, 5615/1996, 9560/1997, 3679/1999, 5121/2000, 15958/2000). L'opposto indirizzo giurisprudenziale, nella prima delle versioni sopra riportate, si basa su due argomenti tra loro complementari: si sostiene innanzitutto che l'azione estimatoria è collegata alla garanzia per vizi e difetti e questa è inapplicabile al preliminare di vendita, attenendo sempre e comunque alla vendita definitiva;
si fa riferimento, poi, al c.d. principio della intangibilità del preliminare da parte della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., limitandosi cioè la tutela costitutiva alla fissazione, in via definitiva, degli effetti già predisposti con il preliminare. Orbene quest'ultimo principio, lungi dal rappresentare un ostacolo all'accoglimento di una nozione più ampia di "rimedio specifico", giustifica esattamente la tesi opposta perché il rigoroso rispetto della volontà espressa dalle parti in sede di preliminare esige che la sentenza costitutiva si faccia carico anche di risolvere i problemi di equilibrio tra le prestazioni eventualmente sopravvenuti nelle more. L'argomento della giurisprudenza contraria è in altre parole ribaltabile a favore del promissario. Proprio consentendo al promittente un illimitato potere di modificare ad arbitrio la propria prestazione reale, ferma restando quella formale di prestare il proprio consenso alla stipula del definitivo, si otterrebbe il risultato di dare a quest'ultimo contratto un contenuto sostanzialmente diverso dal preliminare. In realtà il principio secondo il quale la sentenza deve riprodurre il contenuto del contratto preliminare si spiega nel senso che il giudice non può, in mancanza di sufficienti elementi del preliminare che consentano di determinare la volontà negoziale, sostituirsi alla parte inadempiente e perfezionare in tal modo il contratto definitivo. Ma quando è la stessa situazione di squilibrio fra le prestazioni, determinata dalla presenza di vizi nel bene, ad esigere un adeguamento del sinallagma (effettuato tra l'altro con riferimento al rapporto proporzionale di valore tra bene e prezzo nell'ambito della contrattazione preliminare), non s'incontra alcun ostacolo all'ammissibilità di una pronuncia, accessoria a quella sostitutiva del consenso, che ristabilisca l'equilibrio contrattuale. E la riduzione del prezzo, a fronte di un bene viziato o difforme, può essere uno strumento per riequilibrare i termini dello scambio e per far si che la volontà espressa dai contraenti nel preliminare sia fedelmente riprodotta, negli stessi termini qualitativi e quantitativi, al momento della stipula del definitivo. Esattamente viene evidenziato che nella norma (art. 2932 c.c.) non c'è alcuna prescrizione, ne' espressa ne' tacita, di necessaria ripetizione nella sentenza costitutiva dello stesso contenuto precettivo fissato con il contratto preliminare. Una regola di rigida corrispondenza non si trova neppure nel 2^ comma della norma in questione, perché anche qui è prevista solo l'offerta della prestazione che spiega l'azione, ma non si stabilisce la misura della prestazione stessa. Non trova giustificazione, conseguentemente, neanche il primo argomento contrario (formulato pure dagli odierni ricorrenti) secondo cui la quanti minoris è inapplicabile al preliminare in quanto prevista solo per la vendita perfetta e non per la promessa di vendita. Invero, nella prospettiva delineata, il rimedio della riduzione del prezzo, peraltro non esclusivo del contratto di compravendita, non è quello correlato a tale fattispecie giuridica, avendo la più generale valenza di strumento sussidiario della sentenza costitutiva prevista dall'art. 2932 c.c. Detta norma, se non si pone nell'alveo della vera e propria esecuzione forzata degli obblighi di fare - implicanti l'emissione di una sentenza di condanna risponde al principio generale della coercibilità dei comportamenti obbligatori, che costituisce l'oggetto di tutto il sistema delle norme speciali dell'esecuzione forzata in forma specifica (sezione Il del libro sesto del codice civile) in cui risulta collocata. Il comune denominatore di tale sistema è la regola angolare dell'adattamento dell'esecuzione alla situazione reale al fine di assicurare al creditore la stessa prestazione alla quale aveva diritto. Nel disporre la riduzione del prezzo, non si attua quindi un obbligo di garanzia, e più in particolare l'obbligo di garanzia previsto dalle norme sulla vendita (la domanda di esecuzione specifica non potendo comprendere azioni che nascono dal contratto non ancora costituito), ma si tende ad assicurare in via esecutiva l'esatto adempimento della prestazione, ovverosia il trasferimento di quel determinato bene così come era stato individuato ed apprezzato dalle parti. È solo apparente, e costituisce un fatto di esclusiva rilevanza economica, l'identità contenutistica che si verifica tra l'azione di riduzione di prezzo - esercitabile, in sede di esecuzione forzata, dal promissario allo scopo di fare adattare la sentenza costitutiva alla reale situazione di fatto e la quanti minoris della vendita perfetta. Questa presuppone che l'interessato abbia già acquisito la proprietà ed è mirata a fargli conseguire un quid pluris rispetto al perfezionamento dello scambio, mentre nell'azione di specie il promissario tende proprio ad ottenere la soddisfazione del suo interesse al trasferimento.
Dalla pertinenza della quanti minoris al solo contratto di vendita perfetto non si può pertanto dedurre la conseguenza che non spetti al promissario la tutela per le difformità della cosa approntata dal promittente;
ciò in quanto l'azione che egli esercita in sede di esecuzione specifica è quella, nettamente diversa e derivante dalle regole generali dei contratti, di tutela delle obbligazioni ordinarie di un ordinario contratto obbligatorio, recante la nota peculiare della prestazione del consenso al trasferimento, che tuttavia si pone alla stessa stregua di una normale obbligazione di fare conclusiva del rapporto originato dal contratto.
Sempre nella prospettiva data, un ulteriore strumento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni fissate nel preliminare potrebbe essere rappresentato dall'azione di esatto adempimento, comportante la condanna del promittente ad eliminare vizi o difformità, da esperire cumulativamente all'azione ex art. 2932 c.c. e in alternativa alla richiesta di ridurre il prezzo globale in misura proporzionale al valore delle difformità. Un rimedio siffatto - previsto nel solo caso dell'appalto (art. 1668 c.c.)- è escluso nella vendita di cosa specifica per il fatto che, consistendo l'obbligazione fondamentale del venditore in un dare, costui, una volta adempiutovi con la consegna della cosa, non può essere costretto ad un facere per eliminare gli eventuali vizi esistenti ma può soggiacere soltanto alla risoluzione del contratto o, alternativamente, alla riduzione del prezzo, salvo, ovviamente, che non sia diversamente pattuito. Dalle decisioni iscrivibili nel secondo dei filoni giurisprudenziali sopra riportati si è inferita l'esclusione di tale azione nel caso del corrispondente contratto preliminare, non potendosi affidare il riequilibrio delle prestazioni a rimedi estranei e in nessun modo congeniali alla natura e alla struttura della compravendita (vedi, soprattutto, Cass. n. 9991/1994 cit.).
Ma muovendo da un'ottica che non limiti l'ambito dei rimedi esperibili in sede di preliminare a quelli previsti per il corrispondente contratto definitivo, prevalendo l'aspetto programmatico-obbligatorio riguardante il trasferimento del bene nella consistenza e con le caratteristiche promesse, un tale ostacolo non ha ragione di sussistere, onde il rimedio specifico di cui all'art.2932 c.c. potrebbe implicare anche l'eventuale condanna del promittente ad un facere. La tesi contraria tende inammissibilmente a omologare il preliminare al contratto di vendita;
viceversà, è la normativa applicabile al contratto preparatorio che deve circoscrivere ed influenzare il mezzo di attuazione coatta dell'elemento obbligatorio finale.
Come già accennato, la sede in cui tali domande "diverse" di tutela troverebbero collocazione è pur sempre quella di un giudizio di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre a determinate condizioni che, ove nelle more modificatesi o speculativamente modificate dal promittente, devono essere ridefinite e rimodulate affinché acquistino lo stesso valore dato loro dalle parti al momento di stipulare il contratto preliminare. In altre parole, appare corretto ritenere che la tutela costitutiva di cui all'art. 2932 c.c., normativamente inquadrata tra le ipotesi di esecuzione forzata in forma specifica, possa attingere a contenuti sostanziali di tutela (quali la riduzione del prezzo o la condanna del promittente venditore a eliminare i vizi della cosa promessa in vendita) non necessariamente tratti dalla disciplina legale del corrispondente contratto definitivo, dovendo essere finalizzati alla produzione di effetti sostanzialmente e non solo formalmente conformi a quelli voluti e predisposti dalle parti. L'impegno traslativo assunto con il preliminare - che, come è stato sostenuto da acuta dottrina, sta sempre più assumendo l'aspetto di un comune e atipico contratto obbligatorio, con cui le parti si promettono prestazioni più che consensi, sì da legittimare una tutela equiparata a quella di un qualsiasi contratto definitivo - richiede che il bene che ne costituisce l'oggetto sia trasferito in modo conforme alle previsioni e senza vizi, sicché, in alternativa, il giudice dovrebbe provvedere, quando accoglie la domanda di esecuzione specifica, a che i termini dell'esecuzione siano uguali a quelli dell'impegno. L'identità strutturale della cosa consegnata rispetto a quella pattuita deve dunque costituire il metro di riferimento per il giudice investito dalla richiesta di c.c., non potendo egli operare il esecuzione specifica ex art. 2932 trasferimento di un bene diverso da quello pattuito. Il negare la possibilità di inserire nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, e nell'ambito di una tutela conservativa, domande (di riduzione del prezzo, di condanna dell'alienante all'eliminazione dei vizi e delle difformità della cosa a sue spese) diverse da quella tipica principale volta a conseguire l'effetto traslativo rivelerebbe una contraddizione del sistema che, per assicurare la piena attuazione del fine dello scambio della cosa, ha addirittura superato il principio dell'incoercibilità del consenso. Peraltro, tra le forme di reazione all'inadempimento dovrebbero sempre essere privilegiate quelle dirette a conservare l'operazione negoziale nella valenza economica che questa aveva per la parte adempiente. Si spiega in tal modo perché la tesi qui sostenuta non trovi elementi di smentita neanche nella considerazione che essa porterebbe alla conseguenza paradossale di attribuire alla promessa di vendita una tutela (contro l'inadempimento) maggiore rispetto alla vendita definitiva, essendo quest'ultima legata alla rigida alternativa della scelta tra la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.), alternativa cui invece non è vincolata la promessa di vendita. A parte che la pretesa di eliminazione di vizi della cosa può essere ammessa anche nella vendita perfetta, sub specie di azione di risarcimento del danno in forma specifica (art. 2058 c.c.), l'argomento è solo suggestivo perché in realtà il preliminare, a differenza della vendita, non produce il trasferimento della proprietà ma solo vincoli obbligatori ed è per questo esente dall'azione prevista dall'art. 1492 c.c. Un'interpretazione restrittiva intesa a negare al promissario la tutela in parola non potrebbe trarsi nemmeno dal testo dell'art. 2932 c.c., nel quale non si rinviene alcuna previsione, espressa o implicita, che faccia inclinare a una conclusione siffatta. Al contrario, tale disposizione si impernia sulla possibilità di attuare coattivamente la prestazione del consenso, con l'unica forma sostitutiva munita di quella idoneità a produrre "gli effetti" reali del contratto cui non potrebbe dare vita la sola sentenza di condanna a prestare il consenso. E anche da vari esponenti della dottrina, alla sentenza ex art. 2932 c. c. si assegna una funzione integrativa, in ragione del fatto che le parti con il preliminare si sono riservate un potere di completazione che viene esplicato, in via negoziale, con la stipulazione del definitivo e, in via giudiziale, con la emanazione della sentenza sostitutiva del consenso. Quest'ultima, non può quindi essere considerata solo strumento di realizzazione (degli effetti) di un assetto di interessi già preformulato ed intangibile, assumendo una connotazione esecutiva correlata all'ovvia finalità di rispecchiare integralmente le previsioni negoziali risultanti dal preliminare. Ciò consente di riconoscere al giudice, nella prospettiva di conformare il contenuto della decisione al risultato cui mira il precetto negoziale predisposto dalla volontà privata col contratto preliminare, poteri che sono non solo di integrazione (ex artt. 1374 e 1349 c.c.) e di adeguamento, in applicazione dei principi dell'impossibilità parziale sopravvenuta, di cui agli artt. 1258 e 1464 c.c., ma anche di specificazione, analoghi a quelli previsti anche per l'esecuzione forzata degli obblighi di fare dall'art. 612 c.p.c. Deve quindi ritenersi innucleato nel disposto dell'art. 2932 c.c. un meccanismo volto ad evitare l'alterazione dell'equivalenza delle prestazioni assunte dalle parti ad oggetto del programma precettivo. Diversamente opinando, si finirebbe per utilizzare la norma proprio per vanificare le ragioni che hanno portato alla mancata conclusione del contratto. L'esclusione di una pronuncia accessoria di adattamento delle prestazioni del preliminare consentirebbe infatti al promittente di determinare o modificare unilateralmente la misura e la qualità della sua prestazione finale sottraendosi così di fatto all'esecuzione specifica.
Le svolte considerazioni valgono altresì a fare giustizia della tesi che limita l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento alle ipotesi di contratto preliminare ad effetti anticipati o a esecuzione anticipata. Si è a volte posto infatti l'accento sul "trasferimento del godimento" anticipato rispetto al trasferimento della proprietà, qualificandolo come un "titolo diverso dalla vendita" per esigere l'esatta consegna e fondando su di esso l'obbligo del promittente venditore ad eliminare i vizi, obbligo d'altronde "distinto e separato da quello che è il contenuto della garanzia per i vizi". In realtà l'azionabilità di siffatto rimedio è stata dettata non tanto dall'inadempimento del promittente venditore ad un obbligo di esatta consegna (sembra in realtà di difficile configurazione un obbligo di consegna (anticipata) del bene, che includa in sè anche l'obbligo della sua conformità alle previsioni negoziali e legali) quanto dalla peculiarità della fattispecie qualificata - oltreché dalla posizione professionale del venditore, che era pure costruttore - anche dall'assunzione da parte del promittente dello specifico obbligo, poi disatteso, di procedere a determinati lavori che assicurassero la conformità del bene a certe caratteristiche (vedi sentt. nn. 4478/1976, 3560/1977, 8220/1987, 6143/1988, 8200/1993). I segni dell'erroneità di siffatta impostazione si avvertono già nelle motivazioni delle meno recenti pronunce di questa Corte che hanno formato l'indirizzo qui privilegiato (cfr. sentt. nn. 2679/1980, 6671/1981, 1932/1982, 3263/1983 e, soprattutto, la più volte citata n.1720/1985 delle Sezioni Unite), le quali, pur adottando le soluzioni proposte dalle precedenti decisioni, le hanno però svincolate dalla distinzione tra preliminare complesso e preliminare cosiddetto puro. Si è convincentemente sottolineato che, se al conseguimento del godimento anticipato di un bene, prima del definitivo contratto di vendita, si può assegnare una funzione di controllo e di verifica in ordine alla corrispondenzà del bene alle caratteristiche legali e convenzionali, a tale situazione di fatto non può tuttavia essere ricondotto il fondamento giuridico di una tutela contrattuale ampliata ad altri rimedi. Si è così giunti ad affermare che nel contratto preliminare di vendita, non necessariamente ad effetti anticipati, quando la cosa risulti difforme dalla pattuizione, il promissario può, in sede di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, chiedere o il riequilibrio delle prestazioni, tramite la riduzione del prezzo (attuata facendo riferimento al rapporto proporzionale tra prezzo globale e valore delle difformità) o l'eliminazione della difformità, tramite l'azione di esatto adempimento. L'esperibilità di tali rimedi, correlati alla dedotta variazione quantitativa o qualitativa della cosa promessa, è stata in sostanza ricondotta all'inadempimento di una specifica obbligazione, assunta dal promittente venditore, di trasferire il bene con le caratteristiche pattuite, a prescindere dal fatto che sia stata effettuata una consegna anticipata del bene.
D'altronde, non si vede quale differenza concreta, sul piano dell'esigenza di assicurare adeguati rimedi riequilibratori, possa ravvisarsi tra la violazione dell'obbligazione di facere insita nel contratto preliminare che, - per il particolare connotato soggettivo del rapporto nel quale il promittente venditore è un costruttore, preveda la consegna anticipata della res con determinate caratteristiche - e la violazione dell'obbligazione di astenersi dall'apportare o fare apportare modificazioni alla cosa promessa in vendita, nell'ipotesi ordinaria del preliminare. È infatti indubbio che dal contratto preliminare c.d. puro sorge a carico a carico del promittente venditore un'obbligazione articolata che lo impegna a prestare il consenso e, quindi, a trasferire una cosa corrispondente a quella apprezzata dal promittente acquirente nonché ad astenersi dall'apportarvi modifiche e a impedire, usando la comune diligenza, modificazioni provenienti da fatti esterni o da terzi;
in una parola, ad approntare i mezzi necessari per garantire l'identità tra prestazione preparatoria e prestazione finale.
In conclusione, sulla scia della giurisprudenza maggioritaria, si ribadisce che, in materia di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza costitutiva del consenso di cui all'art. 2932 c.c., tendendo ad assicurare gli effetti del contratto non concluso quali effettivamente previsti e voluti dalle parti al momento della stipula del preliminare, può rivelarsi rimedio non esaustivo sotto l'aspetto ripristinatorio di un tale assetto di interessi, che rimanga alterato nel periodo intermedio tra il predetto momento e la stipula del contratto definitivo. In tal caso, con il rimedio costitutivo possono coesistere pronunce accessorie che assicurino pienezza di tutela al promissario. In particolare, nell'ipotesi di preliminare di vendita di un immobile, le diseconomie eventualmente conseguenti al successivo insorgere di vizi o difformità possono essere corrette proponendo, congiuntamente alla domanda di cui all'art. 2932 c.c., anche le domande accessorie di riduzione del prezzo pattuito, solo contenutisticamente uguale alla quanti minoris prevista per la vendita già perfezionata (la cui disciplina in tema di garanzia per i vizi ed evizione costituisce cioè solo il referente normativo alla cui stregua valutare i contenuti dell'impegno assunto dal promittente venditore in via meramente preliminare), o, in alternativa, quella di condanna del promittente venditore all'eliminazione delle difformità, correttamente quindi ritenuta proponibile nella specie dal giudice di seconde cure. Inoltre, l'ammissibilità tanto dell'azione di riduzione del prezzo quanto di quella di esatto adempimento, quali rimedi di carattere generale previsti per i contratti a prestazioni corrispettive a salvaguardia dell'equilibrio sinallagmatico, va ricondotta alla violazione dell'impegno traslativo assunto dal promittente venditore col preliminare, costituente la sola fonte dei diritti e degli obblighi contrattuali delle parti;

violazione che di per sè, a prescindere dalla sussistenza o meno di specifiche obbligazioni finalizzate alla consegna del bene o comunque al suo approntamento secondo precise modalità, esige che il bene oggetto dell'impegno sia trasferito in conformità delle previsioni e senza vizi.
Con il sesto motivo si deducono violazione e falsa applicazione di legge in relazione all'applicazione dell'art. 1669 c.c. nonché omessa o insufficiente motivazione (art. 360 3 c.p.c.). La sentenza ha esteso arbitrariamente alla vendita una norma (l'art. 1669 c.c.) propria della disciplina dell'appalto. In ogni caso, nella specie, il vizio costituito dal distacco di parti del rivestimento dell'edificio non era certamente di natura tale da impedire significativamente il godimento dell'immobile. La sentenza, affermando apoditticamente che il distacco del rivestimento accessorio incide necessariamente sulla struttura e la funzionalità del bene, omette ogni considerazione in ordine alle dimensioni del fenomeno.
Entrambe le censure in cui risulta articolato il motivo risultano infondate.
Emerge da tutti gli atti di causa che l'impresa SS era costruttrice e venditrice dell'immobile. Per consolidata giurisprudenza di questa Corte, il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorché i lavori siano appaltati ad un terzo, risponde dei gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti degli acquirenti, indipendentemente dall'identificazione del contratto con essi intercorso, a titolo di responsabilità extracontrattuale, essendo la relativa disciplina di ordine pubblico (cfr., e plurimis, sentt. nn. 3146/1998, 12106/1998, 7619/1997, 8109/1997, 1081/1995, 12304/1992, 11450/1992, 2805/1990, 1618/1987). Riguardo all'altro profilo di doglianza, considerato che il rivestimento esterno dell'edificio è destinato a preservare le pareti dall'azione degli agenti atmosferici (in particolare dalle infiltrazioni d'acqua), la corte del merito ha conseguentemente ravvisato nel distacco anche parziale di tale protezione un vizio che incide gravemente sulla conservazione del fabbricato e sulla sua destinazione d'uso, provocandone inevitabilmente il progressivo deterioramento. Dati i fatti come sopra accertati, la decisione risulta ineccepibile. Non v'è dubbio, infatti, che tra i gravi difetti di costruzione, per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., rientrano le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento (cfr. Cass. nn. 117/2000, 2260/1998, 13112/1992, 9082/1991, 2431/1986). Il rilievo di apoditticità che viene mosso alla (motivazione della) sentenza si attaglia piuttosto alla censura.
Con il settimo motivo si denunziano testualmente "violazione e falsa applicazione di diritto in relazione alla negazione della prescrizione del diritto - vizio della motivazione (artt. 1667, 1668, 360 nn.3 e 5 c.p.c.)". Pur applicando l'art. 1669 c.c., si sarebbe dovuta dichiarare la prescrizione giacché la citazione fu notificata il 10 giugno 1986 e la denuncia, come risulta dalla stessa sentenza, può essere fatta risalire sino al maggio 1985, cioè oltre un anno prima dall'esercizio dell'azione.
Il motivo è del tutto infondato.
Anzitutto la sentenza colloca temporalmente la denuncia non, con precisione, nel mese di in maggio 1985 ma tra i mesi di maggio e giugno 1985. Ciò fa concludere per la tempestività dell'azione, essendo stata la citazione notificata il 10 giugno 1986. Ma vi è di più: avendo i promissari acquirenti comunicato all'impresa costruttrice, con la lettera del 4 dicembre 1985, che il fenomeno aveva assunto proporzioni tali da non poter essere riparato con parziali interventi, la corte del merito ha osservato che, data la natura del difetto, appare ragionevole che essi ne abbiano compreso l'importanza quando si è manifestato in modo eclatante. Sicché è da tale momento che andava fatto decorrere il termine prescrizionale. Contro tale ratio decidendi, da sola idonea a sorreggere le raggiunte conclusioni circa la tempestività dell'azione (avendo ravvisato la formale "denunzia" dei vizi nel giorno in cui i committenti conseguirono un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale da imperfetta esecuzione dell'opera), i ricorrenti nulla oppongono. L'ottavo motivo è enunciato come "violazione di norme di diritto in relazione alla asserita irrilevanza delle istruzioni fornite dal produttore per l'applicazione del collante". In contrasto con la sua intitolazione, palesemente incompleta, non essendo indicate ne' deducibili le norme di diritto asseritamente violate, si denuncia difetto di motivazione sul punto riportato tra virgolette. La corte romana non ha valutato la responsabilità dell'impresa con riferimento a quello che era lo stato dell'arte al momento in cui il lavoro era stato fatto. La colpa dell'impresa avrebbe potuto essere affermata solo laddove si fosse accertato che le modalità di utilizzazione del collante, consigliate dal produttore - ovverosia il soggetto più competente a conoscere le caratteristiche del prodotto - ed adottate dall'impresa, non fossero state conformi alla regola dell'arte già all'epoca dell'esecuzione dei lavori. Limitandosi ad accertare la difformità tra tecnica utilizzata e tecnica indicata dal consulente tecnico, la corte di appello, ha, di fatto, imputato al debitore la mancata applicazione anticipata della regola dell'arte, che sarebbe stata conseguenza del successivo miglioramento della tecnica e dello sviluppo della nuova metodologia dell'applicazione su rete metallica.
Anche con tale censura i ricorrenti travisano il contenuto della motivazione, dalla quale si deduce che il vizio riscontrato dal consulente tecnico d'ufficio consiste nella carente applicazione dei pannelli di rivestimento, per la mancanza in più punti di collante. La colpa quindi appare affermata dal giudice del merito innanzi tutto a causa di una ridotta e insufficiente utilizzazione di collante. In ogni caso, come bene osserva la corte del merito, non assume rilevanza, in tale contesto, la circostanza che la ditta fornitrice del materiale non avesse suggerito l'applicazione dei pannelli su rete metallica. Spettava alla impresa costruttrice di individuare il sistema più opportuno per l'applicazione dei pannelli, in modo da evitarne il distacco.
A seguire i ricorrenti, l'onere della prova liberatoria a carico del costruttore sarebbe limitato alla sola dimostrazione che lo stesso costruttore avesse usato tutta la diligenza possibile sia nella scelta dei materiali sia nella esecuzione dell'opera. Al contrario, è principio da tempo acquisito alla giurisprudenza di questa Suprema Corte che la presunzione semplice di responsabilità del costruttore posta dall'art. 1669 c. c. per la rovina o per il pericolo di rovina dell'opera o per altro grave difetto costruttivo che si manifestino nel corso di dieci anni dal compimento dell'opera stessa può dirsi vinta non già con la prova dell'essere stata da lui usata tutta la diligenza possibile nella scelta dei materiali e nella esecuzione dell'opera, bensì mediante la specifica dimostrazione della mancanza di una sua responsabilità, conclamata da fatti positivi, precisi e concordanti (cfr. sentt. nn. 2922/1960, 3550/1969, 2123/1991). Se poi il ricorrente intende solo sostenere che l'impegno necessario per la verifica del materiale superava, appunto, i limiti della diligenza media, ancora una volta la censura in esame deve essere disattesa a causa della sua estrema genericità, affidata, come essa è, ad enunciazioni teoriche prive di ogni riferimento a precisi elementi di prova circa le verifiche compiute e gli accertamenti eseguiti.
Nei gravi difetti delle costruzioni che danno luogo alla garanzia prevista dall'art.1669 c.c. sono, poi, comprese sia le deficienze costruttive vere e proprie, quelle che, cioè, si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei o non a regola d'arte, sia le carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali (cfr. le sentenze di questa S.C. n. 1948 del 1989 e n. 5252 del 1986). Qualsiasi grave difetto che si manifesti nell'opera entro i dieci anni successivi al suo compimento e il cui prodursi non sia imputabile al fatto dell'acquirente o del terzo deve dunque essere qualificato come difetto costruttivo di cui è responsabile in via presuntiva l'esecutore dell'opera stessa, salva la rigorosa prova liberatoria che egli ha l'onere di fornire nei termini sopra specificati. Prova che nella specie i ricorrenti non hanno neanche dedotto di avere fornito, limitandosi a formulare la considerazione, del tutto inconferente per quanto detto (oltre che non supportata dall'indicazione in ricorso del dato processuale da cui la circostanza si dovrebbe desumere), che l'applicazione dei pannelli esterni fu effettuata secondo lo stato della tecnica del tempo. Con il nono e ultimo motivo, denunciandosi "nullità della sentenza - omissione di pronuncia", si sostiene che la sentenza non ha esaminato il motivo di appello con cui era stata chiesta la riforma della sentenza anche per non avere riconosciuto ai convenuti appellanti il diritto di richiedere il controvalore delle opere di urbanizzazione, stimate in lire 80.000.000.
Anche tale motivo segue la sorte dei precedenti.
Come affermato da questa Corte, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di una espressa statuizione del giudice, ma è necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto;
il che non si verifica quando la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte comporti il rigetto di tale pretesa anche se manchi in proposito una specifica argomentazione (cfr. Cass. nn. 4317/2000, 1798/1997, 5783/1989). Orbene, avendo i giudici di appello rigettato l'impugnazione sull'essenziale rilievo che l'unico criterio di revisione del prezzo era quello indicato dal Comune di Civitavecchia, hanno con ciò statuito implicitamente e in senso negativo anche sul motivo, concernente la riconvenzionale, con cui gli appellanti, rifacendosi invece ai parametri revisionali previsti dal D.M. 11 dicembre 1978, avevano ribadito la pretesa di condanna degli attori al pagamento dell'importo delle opere di urbanizzazione nella misura di lire 80.000.000.
In considerazione di tutto quanto precede, il ricorso deve essere respinto.
Ricorrono giusti motivi per la totale compensazione tra le parti delle spese del presente grado del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, il 5 aprile 2001.
Depositato in Cancelleria il 16 luglio 2001