REPUBBLICA ITALIANA 0.1 E DEL POR LO ITALIANO02 5 MADR ASSAZIONE LA CORIE Oggetto Locagione. SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente R.G.N. 3433/99 Dott. Vito GIUSTINIANI - Rel. Consigliere Dott. Michele VARRONE 4753/99 5182 Consigliere Dott. Bruno DURANTE Cron. Rep. 797 Dott. Mario FINOCCHIARO Consigliere - Consigliere Dott. Gianfranco MANZO Ud.02/10/00 ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SE NTENZA Richiesta copia studio dal Sig. sul ricorso proposto da: Recdigita. L 23/TED.20 2001 VI PA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA IL CANCELLIERE POMA 2, presso lo studio dell'avvocato MORO MAURIZIO, dall'avvocato FICARRA LUIGI, giusta delega in difeso atti;
- ricorrente E 3000 NCELLERIA

contro

RA PA;
intimato CG074152 e sul 2° ricorso n° 04753/99 proposto da: RA PA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TRIPOLI 38, presso lo studio dell'avvocato BOMBACI 2000 PA, che lo difende unitamente all'avvocato RA 1529 -1- .. GIUSEPPE, giusta delega in atti;
controricorrente e ricorrente incidentale nonchè

contro

VI PA%; intimato avverso la sentenza n. 166/98 della Corte d'Appello di VENEZIA, emessa il 9/12/1997, depositata il 07/02/98; RG.573/96; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/10/00 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;
udito l'Avvocato MAURIZIO MORO per delega avv. Luigi Ficarra ); udito l'Avvocato GIUSEPPE RA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Massimo FEDELI che ha concluso per l'accoglimento del 1° motivo, assorbiti gli altri del ricorso principale;
rigetto ricorso incidentale. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione notificata il 4/2/93 PA RA conveniva PA VI davanti al Tribunale di Padova esponendo: -che era proprietario di un appartamento sito in Padova, Via Canal 26/a, concesso in locazione al convenuto in forza di un contratto scaduto il 31/7/1990; - che in data 16/10/90 era stata pronunciata convalida di sfratto, con fissazione del rilascio al 10/10/91, ma il conduttore aveva continuato ad occupare l'immobile con la sua famiglia;
-che il ritardo nel rilascio era imputabile al conduttore che godeva di un reddito sufficiente per procurarsi adeguata sistemazione abitativa. Tutto ciò premesso, chiedeva che il VI fosse condannato al risarcimento del danno eccedente la misura del canone versato, ai sensi dell'art. 1591 c.c., per il mancato rilascio dell'immobile, nella misura corrispondente alla differenza rispetto al canone corrente nel Comune di Padova. In subordine, chiedeva che lo stesso importo gli fosse riconosciuto a titolo di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. Si costituiva il convenuto sostenendo l'infondatezza della domanda e chiedendone il rigetto. Eccepiva che il tardivo rilascio dell'appartamento non era a lui imputabile, considerata la crisi di mercato delle abitazioni e l'eccessiva misura dei canoni praticati;
rilevava inoltre che, nella specie, non era applicabile il disposto dell'art. 1591 c.c. bensì l'art. 1 bis d.l. n. 551 del 1998, che limita la possibilità del locatore di richiedere un risarcimento per il protrarsi dell'occupazione ad una maggiorazione del canone pari al 20%. La causa, istruita con produzioni documentali, veniva decisa con sentenza 11/12/95 la quale accoglieva la domanda dell'attore e condannava il convenuto al pagamento, a titolo di risarcimento dei danni, della somma complessiva di L. 13.650.000, con gli interessi legali delle singole scadenze mensili, nonché al rimborso delle spese processuali. Proponevano gravame il VI ed in via incidentale il RA e la Corte di Appello di Venezia, con sentenza 7 febbraio 1998, in parziale riforma di quella impugnata, riduceva l'ammontare del risarcimento a L. 8.558.000, da rivalutare secondo gli indici ISTAT, e dichiarava compensate le spese del doppio grado per una metà, l'altra ponendo a carico del VI. Riteneva la Corte territoriale, per quanto ancora possa interessare: - che l'intenzione del RA di abitare personalmente l'immobile non era ostativa al riconoscimento del maggior danno;
- che il conduttore non aveva dato la prova della non imputabilità del ritardo nel rilascio;
che l'ammontare del risarcimento non poteva considerarsi preventivamente determinato e limitato dalla raccomandata 20/10/92 del locatore ai sensi dell'art.

1-bis 1. n. 61 del 1989; - che peraltro il primo giudice aveva errato nel liquidare il danno anche con riferimento al periodo (ottobre 1991-28 aprile 1992) nel quale il RA non era proprietario dell'appartamento. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il VI affidandolo a 5 motivi. Ha resistito il RA con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale sulla base di un motivo. Le parti hanno depositato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE Vanno preliminarmente riuniti i due ricorsi, relativi alla stessa sentenza, ai sensi dell'art. 335 c.p.c. Ricorso principale. Con il primo motivo il VI, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1218, 1223, 1225, 1591, 2043 e 2697 c.c.. 116 c.p.c. e 12 L. n. 392 del 1978 nonché il vizio della motivazione sul punto decisivo della controversia relativo all'esistenza del maggior danno, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., nella sostanza lamenta che tale pregiudizio sia stato riconosciuto in astratto, prescindendo dalla necessità di una specifica prova al riguardo, a carico del locatore. La censura è sostanzialmente fondata. La sentenza impugnata ha riconosciuto il maggior danno ex art. 1591 c.c. in ragione del rilievo che l'intenzione pacificamente manifestata dal RA di abitare - personalmente l'immobile, non precludeva il diritto a pretendere tale indennizzo (consistente nel maggior canone che costui avrebbe potuto ottenere da un nuovo rapporto locatizio) perché "il mancato godimento di un bene di per sé produttivo di un reddito (qual è un appartamento) produce un danno risarcibile che deve essere commisurato alla produttività in astratto del bene e, quindi, nella specie, al valore locativo dell'immobile, indipendentemente dal " fatto che detto immobile sia locato a terzo o abitato dal proprietario. Ora questa Corte non ignora qualche pronuncia (segnatamente, la sentenza 5 aprile 1991 n. 3533, citata in sentenza) che apparentemente sembra giustificare la statuizione impugnata;
ma l'orientamento di gran lunga prevalente ed anche recentemente ribadito afferma che l'obbligo di risarcire il maggior danno, posto dall'art. 1591 c.c. a carico del conduttore in mora nella riconsegna della cosa locata, presuppone la specifica prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, la cui prova incombe al locatore tenuto a dimostrare l'esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (Cass. 6 giugno 1995 n.6359; 4 giugno 1997 n. 4968; 14 aprile 2000 n. 4864 ex plurimis). Nella specie, il RA non ha fornito la prova che a causa del ritardo con cui ha ottenuto la disponibilità dell'immobile ha dovuto patire un му particolare pregiudizio (ad esempio, per aver dovuto prendere in locazione un altro appartamento); ed a tale carenza probatoria dovrà, eventualmente, provvedersi in sede di rinvio. Il primo motivo va, pertanto, accolto. -Il discorso giusta le conclusioni del P.G. - potrebbe terminare qui;
ma il Collegio ritiene più opportuno eliminare tutto quell'ulteriore contenzioso che potrebbe aggravare inutilmente l'eventuale giudizio di rinvio. Orbene, con il secondo motivo il ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1175, 1225, 1326 1° co., 1337, 1362, 1366, 1367, 1372, 1375, 1427, 1428, 1431 e 1441 c.c., 112 c.p.c. e 1-bis 1. n. 61 del 1989, nonché il vizio della motivazione sul punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 nn. 3 e c.p.c., lamenta che il giudice del gravame non con la abbia interpretato la raccomandata del RA del 20/10/92 quale veniva chiesta, per il periodo di sospensione di fatto dell'esecuzione e fino al rilascio dell'immobile, la corresponsione dell'aumento del 20% del canone ai sensi dell'art.

1-bis 1. n. 61 del 1989 come una preventiva limitazione dell'indennizzo, indipendentemente dall'esistenza concreta di un danno. La censura non coglie nel segno. Essa si infrange contro l'accertamento con il quale il suddetto Giudice, premesso che l'incremento del 20% citato fa esclusivo riferimento al periodo di sospensione degli sfratti (cioè fino al 30/4/89 e non oltre), ha ritenuto "di tutta evidenza che il RA intese esercitare il diritto espressamente previsto per il locatore male interpretando la legge, senza peraltro rinunciare ad eventuale maggior danno". Trattasi di motivazione priva di errori giuridici e che sotto il profilo logico raggiunge un grado di persuasività da renderla incensurabile in questa sede. Il secondo motivo va, pertanto, rigettato. Né sorte migliore merita il terzo mezzo con il quale il VI, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1218, 2043 e 2697 c.c., 116 e 132, 2° co., n. 4, c.p.c. nonché il vizio della motivazione su un ulteriore punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., lamenta che non sia stata riconosciuta la non imputabilità ex se del ritardo nel rilascio dell'appartamento de quo. L'esposta censura è stata già vanificata dalla Corte veneta rilevando che, a fronte della lamentata crisi del mercato locatizio in Padova nel biennio 1990-91, l'attuale ricorrente era risultato, insieme alla moglie, proprietario di una casa sulle Dolomiti e titolare di un reddito che gli avrebbe consentito un agevole ricorso al mutuo, specie considerando la sua qualità di funzionario di banca. Anche questa motivazione appare priva di errori giuridici e sorretta da congrue e ragionevoli argomentazioni, come tale non censurabile nel giudizio di legittimità. La doglianza viene, quindi, rigettata. Restano invece assorbiti gli ulteriori due motivi, attinenti rispettivamente alla rivalutazione del danno ed alle spese. Ricorso incidentale. Con l'unico motivo il RA, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1599 e 1602 c.c. anche sotto il profilo del vizio della motivazione, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.,p.c., critica il giudice del gravame per avergli riconosciuto la spettanza del risarcimento solo nel periodo in cui era divenuto proprietario dell'appartamento (cioè dal 28/4/92 al 3/6/93, data del rilascio), escludendo il periodo precedente a decorrere dalla scadenza del contratto (ottobre 1991). La doglianza non ha pregio. Anch'essa è già stata neutralizzata dal suddetto giudice con l'ovvio rilievo che "è dal momento in cui il RA divenne proprietario dell'immobile che egli subì il danno per l'occupazione abusiva dello stesso e non già precedentemente, in quanto l'eventuale diritto e legittimazione per detti danni spettava al precedente proprietario". Lo stesso giudice si è poi fatto carico del richiamo all'art. 1599 (rectius: art. 1602) c.c., precisando che il subingresso dell'acquirente nei diritti e nelle obbligazioni del locatore "afferisce a quelli nati dalla locazione", quali ad esempio quelli derivanti dai deterioramenti colposi della cosa locata, imputabili al conduttore, ancora esistenti al momento della vendita e non risarciti al precedente proprietario. Anche questa motivazione è conforme ai principi dettati in materia dalla giurisprudenza di questa Corte, nonché logicamente corretta e congrua. Il ricorso incidentale viene, pertanto, rigettato. Concludendo, va accolto il primo motivo del ricorso principale, rigettati il secondo ed il terzo, dichiarati assorbiti il quarto ed il quinto e rigettato anche il ricorso incidentale;
segue la cassazione dell'impugnata sentenza in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di Appello a qua, che provvederà anche sulle spese del presente grado.

P. Q. M.

La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il primo motivo del ricorso principale, rigetta il secondo ed il terzo e dichiara assorbiti il quarto ed il quinto;
rigetta il ricorso incidentale;
cassa l'impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra Sezione della Corte di Appello di Venezia, anche per le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 2 ottobre 2000, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE LO AM Depositata in Cancellerla IL CANCELLIERE C1 Concetta Ammendola Oggi, 21 FEB. 2001 IL CANCELLIERE 01 Conceta Ammendola UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in data? AGO. 2001 Serie 4 an. 37840 versato S. 310.000 60000 al trecentcalecimio Clire ervizi 3/0000; DI FILIPPO) 0124 p. C D.ssa DI FILIPPO MARIA GRAZIA Responsatise Servizio Alti Giudiziari (Dott.ssa (Or. M. FACCICHIN!) FAREA SERVIZI DIRIGE