Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Francesco SABATINI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - Rel. Consigliere -
Dott. Alfonso AMATUCCI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ST RI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato ENRICO ROMANELLI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato ANTONIO GARIBALDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GEOUE SAS DI DRAGOTTO MICHELE;

- intimato -

e sul 2° ricorso n° 10128/97 proposto da:
GEO UE SAS IN PERS AMMRE & SOCIO ACCOMANDATARIO, elettivamente domiciliata in ROMA VIA COLA DI RIENZO 149/12, presso lo studio dell'avvocato SERGIO FIDENZIO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato FABIO MAGGIORELLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ST RI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato ENRICO ROMANELLI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato ANTONIO GARIBALDI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 760/96 della Corte d'Appello di GENOVA, emessa il 28/05/96 e depositata il 26/09/96 (R.G. 581/93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/02/99 dal Consigliere Dott. Alberto TALEVI;

udito l'Avvocato Antonio GARIBALDI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'inammissibileità del primo motivo del ricorso incidentale e l'accoglimento p.q.r. del secondo motivo del ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 2/5/87 il legale rappresentante della GEO 2 s.a.s., Michele TO, conveniva davanti al Tribunale di Genova OR IO, locatore dell'immobile di Genova v. Casaregis 53/1, con annesso appezzamento di terreno, condotto in locazione della suddetta società, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione 13/02/84 per vizio grave e permanente della cosa locata, addebitabile al convenuto, nonché la condanna dello stesso al rimborso di canoni ed oneri accessori dovuti ed al risarcimento dei danni specificandi in corso di causa. Assumeva l'attore: - che per espressa clausola contrattuale l'immobile doveva essere destinato ad usa esclusivo di ufficio, deposito-magazzino, posteggio della GEO 2 s.a.s., uso strettamente connesso all'attività di costruzioni edili e studio tecnico, oggetto della società; - che "con la locazione si stabiliva altresì espressamente l'uso del terreno quale deposito di materiale edile" e che il locatore si faceva carico di ottenere dal Comune di Genova le necessarie autorizzazioni per aprire un passo carraio a spese del conduttore, passo carrabile che -a fine locazione sarebbe rimasto acquisito all'immobile; - che nel gennaio e marzo 1986 agenti del Comune di Genova avevano contestato alla GEO 2 la violazione dell' art 31 del regolamento edilizio comunale per avere mantenuto in deposito materiale edile nel distacco di pertinenza dell'immobile locato e la GEO 2 si era vista costretta ad affittare altro locale da adibire a deposito materiali con conseguente aggravio di spese e di disagi per i continui frequenti spostamenti dall'ufficio al deposito degli operai;
- che esso conduttore aveva avvertito immediatamente il locatore della situazione venutasi a creare e solo in conseguenza del disinteresse di questi si era autoridotto il canone in misura pari a quanto doveva corrispondere ad altri per il magazzino;
- che con atto notificato il 21.11.86 il locatore aveva intimato sfratto per morosità ed il conduttore aveva dovuto corrispondere l'intera differenza canoni;
- che inoltre il locatore aveva preteso l'integrale versamento degli acconti previsti dal contratto e che il canone venisse adeguato agli indici ISTAT con decorrenza dal dicembre 1985 nonostante il contratto statuisse che il canone sarebbe stato aggiornato solo dall'inizio del quarto anno locativo. Resisteva in giudizio il convenuto.
Il 30.10.87 l'immobile veniva rilasciato. Lo OR chiedeva allora in via riconvenzionale il risarcimento dei danni derivanti dall'anticipato e ingiustificato recesso dal contratto, di quelli arrecati all'immobile dal conduttore e, infine, dei danni cagionati dall'incompleta esecuzione dei lavori che il conduttore si era contrattualmente impegnato a far eseguire.
Con sentenza in data 26.11.1992, depositata il 5.2.1993, il Tribunale respingeva tutte le domande di parte attrice e condannava la GEO 2 s.a.s. al risarcimento in favore del locatore OR IO del danno derivante dall'anticipato e ingiustificato recesso, danno liquidato in £ 5.400.000 oltre interessi legali e rivalutazione;

condannava inoltre la stessa GEO 2 s.a.s. a risarcire allo OR la somma di L. 3.272.918, oltre interessi e rivalutazione, per l'esecuzione (ritenuta necessaria secondo le risultanze della C.T.U.) di opere all'interno dell'immobíle sia in relazione all'impegno assunto dal conduttore in forza dell'art. 3 del contratto sia in relazione allo stato dell'immobile al momento del rilascio. Le spese di C.T.U. e quelle di lite venivano poste a carico della società soccombente.
Avverso tale decisione proponeva appello la GEO 2 s.r.l. OR IO contestava il fondamento del gravame e, in via di appello incidentale, lamentava che il Tribunale aveva liquidato L.

3.272.918 che rappresentava il solo costo dei lavori stimato dal C.T.U. al netto di IVA, mentre doveva essere liquidata anche questa e quindi l'importo doveva essere aumentato a L.3.894.772.
Con sentenza 28.5 - 26.9.96 la Corte d'Appello di Genova, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello proposto da GEO UE s.a.s. ed in riforma dell'impugnata decisione, dichiarava risolto ex art. 1578 CC., alla data dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado il contratto di locazione 13.12.84; respingeva le domande proposte da OR IO e la domanda della GEO UE s.a.s. diretta ad ottenere risarcimento del danno nei confronti dello OR.
Compensava tra le parti le spese di entrambi i gradi nella misura di un terzo condannando lo OR a rimborsare alla GEO 2 i rimanenti due terzi. Poneva le spese di C.T.U nella misura di un terzo a carico della GEO UE e di due terzi a carico di IO OR. Nella motivazione detta Corte esponeva tra l'altro le seguenti argomentazioni. Il Tribunale risulta aver operato un ragionamento del tutto semplicistico e riduttivo rispetto al reale significato della norma avendo sostenuto che, comunque, il conduttore aveva potuto soddisfare tre su quattro delle finalità pattuite, vale a dire quelle di ufficio, magazzino, posteggio. Le parti avevano convenuto, invero, che l'immobile locato fosse adibito ad uso esclusivo di uffici, deposito, magazzino, posteggio. Il locatore, inoltre, aveva espressamente consentito alla GEO UE l'utilizzo del terreno annesso all'appartamento "quale deposito per materiale e gli attrezzi". In effetti la GEO 2 non potè mai adibire il terreno annesso ad uso deposito dei propri materiali, ne' ad uso posteggio dei propri autocarri e ciò per specifici divieti contenuti nel regolamento edilizio comunale e nel regolamento condominiale. Sul piano cronologico emerge che il terreno è stato adibito a deposito e magazzino solamente nel novembre 1985 - in quanto prima sarebbe stato impossibile stante l'inesistenza di passo carraio attraverso il quale far passare i materiali - e che nel gennaio successivo vi fu la prima contestazione da parte del Comune di Genova: pertanto non corrisponde affatto al vero l'affermazione contenuta nell'impugnata sentenza che l'impossibilità di adibire il distacco a deposito si sarebbe manifestata ben dopo due anni di ininterrotto godimento. La GEO 2, ditta operante nel settore dell'edilizia, aveva, come tale, assoluta necessità di poter adibire il terreno in questione ad uso magazzino dei propri materiali ed attrezzature, nonché a parcheggio dei propri autocarri, tant'è vero che, al fine di evitare un pregiudizio alla propria attività imprenditoriale, si vide costretta a trovare una soluzione locatizia alternativa. Pertanto la possibilità di destinare il terreno annesso all'appartamento a deposito di materiale e attrezzi, nonché a parcheggio per autocarri, in quanto complementare all'attività imprenditoriale della società, non può che essere considerato elemento essenziale del contratto, per cui la mancata realizzazione concreta dì tale aspetto incide direttamente sul godimento della cosa, diminuendone in modo rilevante la utilizzazione. Un utilizzo cosi ridotto comporta una sorta di vizio della cosa che diminuisce sensibilmente l'idoneità dell'uso concordato e costituisce una oggettiva inidoneità dell'immobile all'uso pattuito di natura permanente, e tale da determinare la risoluzione del contratto. L'appellato OR insiste anche nel presente grado di giudizio nel sostenere che la GEO UE, nella persona del sig. TO, era a conoscenza, fin dalla stipula del contratto di locazione, della sussistenza del divieto di depositare materiali all'interno del terreno in questione. Tale asserzione appare assurda: qui si tratta di un preciso obbligo contrattuale assunto dal locatore, a fronte del quale argomentare sulla conoscenza o conoscibilità del vizio non ha senso. È assurdo ipotizzare che il conduttore che, evidentemente, era interessato alla realizzazione del passo carraio, essenziale per la propria attività, tanto da accollarsene le spese, potesse essere a conoscenza dell'impossibilità di destinare il terreno all'uso convenuto. Risponde invece a logica ritenere che se il legale rappresentante della società fosse stato a conoscenza del divieto, non avrebbe certo stipulato il contratto medesimo. Il recesso anticipato della GEO UE è, per quanto sopra detto, giustificato e quindi la domanda riconvenzionale di risarcimento danno dello OR deve essere respinta;
inoltre, di fronte al grave inadempimento del locatore, questi non poteva pretendere l'esatto adempimento da parte della GEO di tutte le obbligazioni contrattuali assunte. Va aggiunto che la domanda attorea di rimborso di canoni pagati altre il dovuto non può essere presa in considerazione, in quanto proposta a giudice non competente, essendo rimessa alla inderogabile competenza del Pretore;
per quanto concerne, infine, la domanda di risarcimento danni proposta dalla GEO UE, la stessa va disattesa per la totale carenza di prova al riguardo. Contro questa decisione ricorre per cassazione lo OR con cinque motivi illustrati anche con memoria. La GEO UE resiste con controricorso e propone (con due motivi) ricorso incidentale al quale resiste con controricorso lo OR. La GEO UE ha illustrato le sue tesi anche con memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I motivi del ricorrente principale vanno esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi.
Con il primo motivo il ricorrente OR denuncia violazione del'art.345 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 3 C.P.C. esponendo quanto segue. La domanda di risoluzione della locazione a norma dell'art. 1578 c.c. proposta nel primo grado dalla GEO UE era fondata esclusivamente sul fatto giuridico che uno dei due usi contrattualmente previsti per il cortile e precisamente quello a deposito di materiale ed attrezzi, non era giuridicamente possibile a causa del divieto contenuto nell'art. 31 del regolamento edilizio comunale. È solo nel grado di appello che per la prima volta la GEO UE ha invocato anche una causa petendi diversa e cioè che il cortile non avrebbe potuto essere utilizzato dal conduttore anche come parcheggio autocarri, a causa di un asserito divieto contenuto nel regolamento condominiale.
Con il secondo motivo (condizionato al mancato accoglimento del primo) il ricorrente OR denuncia omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.) esponendo quanto segue. L'affermazione che l'uso del cortile a parcheggio di autocarri si poneva in contrasto con il regolamento condominiale è apodittica. In subordine, se la Corte di merito avesse esaminato il regolamento condominale prodotto in secondo grado dalla GEO avrebbe constatato che lo stesso non vieta che distacchi e giardini possano essere utilizzati a parcheggio di autocarri. Inoltre tra le parti era pacifico che le autovetture potevano parcheggiare e nel contratto di locazione, pur prevedendo l'utilizzabilità a parcheggio, non si precisava che doveva trattarsi del parcheggio di autocarri: Infine la prova orale ( che dal 1989 ad oggi nel cortile parcheggiano senza opposizione del Condominio gli autocarri dell'A.C.I. Soccorso stradale cui appartamento e annesso cortile sono stati locati dallo OR) non è stata oggetto di decisione donde anche per ciò il vizio di omessa motivazione.
Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione dell'art. 1578 C.C. violazione o falsa applicazione degli artt. 1419 e 1453 C.C. omessa, insufficiente o illogica motivazione su un punto decisivo della controversia, esponendo le seguenti argomentazioni. Uno solo dei quattro usi previsti in contratto , quello di deposito relativamente al terreno, era in contrasto con l'art. 31 del regolamento edilizio comunale. La clausola contrattuale doveva perciò ritenersi nulla in quanto contraria a norma imperativa nella sola parte in cui prevedeva un uso illegittimo. Ma la domanda proposta non era volta a far dichiarare la nullità ma la risoluzione ex art 1578 cit. (pur non ricorrendo un vizio ai sensi di detto articolo) e quindi doveva essere rigettata. La Corte ha violato tale norma anche quando ha escluso la rilevanza della sua facile conoscibilità o addirittura della sua effettiva conoscenza. Il vizio era facilmente riconoscibile in quanto la controparte è una società specializzata nella progettazione edilizia avente sede ed operante a Genova ed amministrata da un geometra. Il vizio comunque era conosciuto, come era stato dedotto a prova orale che non è stata ammessa senza motivazione. Che nella motivazione si parli, altre che di risoluzione ex art. 1578 cit., anche di inadempimento, da parte del locatore, di un preciso impegno contrattuale, appare contraddittorio;
ed inoltre anche illegittimo ed illogico in quanto da una clausola nulla non sorgono obbligazioni valide ne' è ammissibile la risoluzione per l'inadempimento di un obbligo derivante da una clausola nulla.
Con il quarto motivo il ricorrente principale denuncia contraddittoria ed illogica motivazione - impugnazione ai sensi dell'art. 111 Cost. e 360 n. 5 c.p.c., esponendo le seguenti argomentazioni. La realizzazione del passo carraio da parte del conduttore non giustifica l'affermazione dell'assurdità dell'ipotesi che questi conoscesse l'impossibilità di destinare il terreno all'uso convenuto. Infatti detta realizzazione era necessaria per l'uso come parcheggio e non per l'uso come deposito dato che il cortile era usabile ed è pacifico sia stato usato dalla EO come deposito anche prima che il passo carraio fosse realizzato. Con il quinto motivo lo OR denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1587 e 1218 c.c., anche in relazione all'art. 27 ultimo comma L. 27.7.1978 n. 392, esponendo che, esclusa la risoluzione ex art. 1578 cit., il conduttore era tenuto a risarcire il danno al locatore per l'ingiustificato recesso 7.11.87 (semestre di preavviso e danni ex art. 1218 c.c. per aver rilasciato in cattive condizioni l'immobile o per non avervi eseguito alcuni lavori che contrattualmente si era obbligato ad eseguire). Il giudice di rinvio dovrà anche esaminare l'appello incidentale in ordine alla quantificazione di tale voce di danno.
La doglianza concernente la novità della causa petendi relativa alla possibilità di parcheggiare autocarri appare fondata. Infatti la GEO UE nell'atto di citazione, pur citando tutti e quattro gli usi in questione (ufficio, deposito, magazzino e posteggio) come previsti in contratto, allorquando è passata a precisare la propria concreta doglianza, ha indicato solo l'impossibilità di adibire l'immobile (e più precisamente il terreno suddetto) a deposito di materiale edile, e non ha invece ritualmente e specificamente indicato anche l'impossibilità di usarlo come posteggio. Anche successivamente, nel corso del giudizio di primo grado, detta ulteriore causa petendi non è stata ritualmente e specificamente esposta. Come questa Corte ha già rilevato più volte in passato (cfr. tra le altre Cass. n. 0 4677 in data 08/05/1998 e Cass. 0 2157 del 27/02/1998) la domanda proposta per la prima volta in appello, in quanto nuova è inammissibile. Tale inammissibilità non è sanata dall'acquiescenza delle parti o dall'accettazione espressa del contraddittorio ed è rilevabile d'ufficio in sede di legittimità. È pertanto privo di pregio il rilievo, esposto dalla GEO UE nella memoria ex art. 378 c.p.c. , secondo il quale la doglianza in questione è stata avanzata per la prima volta in sede di legittimità.
L'accoglimento del primo motivo comporta l'assorbimento del secondo, essendo questo espressamente condizionato al mancato accoglimento del primo.
Quanto agli altri rilievi dello OR, il primo da esaminare in ordine logico è quello concernente la tesi secondo la quale "...posto che l'uso del cortile come deposito è vietato dal regolamento edilizio comunale, la clausola contrattuale è nulla in parte qua, e da una pattuizione nulla non sorgono valide obbligazioni per le parti ne' è ammissibile la risoluzione del contratto per l'inadempimento di un obbligo derivante da una clausola nulla..." (a pag. 23 del ricorso).
Occorre rilevare a tal proposito che nella sentenza del Tribunale di Genova (pag. 7) si legge: "...Deve invece dichiararsi la nullità, per contrarietà all'art. 31 del regolamento edilizio comunale, della clausola che consentiva al conduttore l'utilizzazione del terreno quale deposito [....omissis....] Il contratto nella restante parte deve invece quindi considerarsi pienamente valido ed efficace....". Tale inequivoca dichiarazione di nullità non è stata oggetto di rituali e specifici motivi di appello e deve pertanto considerarsi passata in cosa giudicata (trattandosi di giudicato interno è rilevabile d'ufficio anche in cassazione: cfr. tra la altre Cass. n. 0 4676 del 21/05/1996: " A differenza del giudicato formatosi in altro giudizio (cosiddetto giudicato esterno), che è rilevabile, su eccezione di parte, solo dal giudice del merito - il cui accertamento, positivo o negativo, è sindacabile in sede di legittimità in caso di violazione dell'art. 2909 cod. civ. ovvero di vizio di motivazione -, il giudicato formatosi nello stesso processo (cosiddetto giudicato interno) è rilevabile anche d'ufficio, e pure da parte della Corte di cassazione, la quale, a tal fine, ha il potere - dovere di esaminare gli atti per stabilire direttamente se ne sussistano i presupposti di fatto". Una volta assodata la sussistenza di tale giudicato, occorre rilevare che il mancato adempimento di una clausola nulla, che non importa la nullita dell'intero contratto, non conferisce alla parte che si sarebbe giovata dell'adempimento e non sia in colpa, il diritto di ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto (questa Corte ha già affermato tale principio di diritto in una non recente decisione [Cass. n. 3219 del 29/11/1962]) con riferimento alla fattispecie di cui all'art 1453, primo comma, cod civ.; e non vi è motivo per non applicarlo anche nella particolare ipotesi di risoluzione disciplinata dall'art. 1578 c.c.). La doglianza in esame deve dunque ritenersi fondata. L'accoglimento dei rilievi sopra citati dello OR comporta l'assorbimento delle sue ulteriori doglianze (tra l'altro in ordine al richiesto risarcimento danni, che potrà essere oggetto del giudizio di rinvio).
La ricorrente incidentale GEO UE con il primo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt.8 e 9 c.p.c. nella versione antecedente la entrata in vigore dell'art. 3 della legge 26/11/1990 n.353, nonché degli artt.44 e 45 della legge n.392/1978,
nonché delle norme in tema di competenza per materia e per valore, in relazione all'art. 360 n.3 c.p.c. esponendo le seguenti argomentazioni. Fra le domande proposte dalla EO due s.a.s. alla Corte di Appello (e prima ancora al Tribunale di Genova, in sede di radicazione del giudizio), vi era quella con la quale chiedeva la condanna dello OR al rimborso dei canoni ed oneri accessori non dovuti, maggiorati di interessi e di rivalutazione, "....in conseguenza della declaratoria di risoluzione del contratto ex art.1578 c.c....."; erroneamente la Corte di merito, nel rigettare tale domanda, ha sostenuto che essa sarebbe stata proposta a giudice non competente, in quanto all'epoca della proposizione della domanda (2/5/1987), la legge stabiliva una competenza pretorile per cause di valore superiore a £ 5.000.000 e la domanda proposta dalla EO due s.a.s., ha valore indeterminato e comunque, supera il ricordato limite di L5.000.000, mentre certamente non è applicabile al caso in esame è la disciplina, che era prevista dal disposto degli artt. 44 e 45 (ora abrogati, ma all'epoca vigenti) della legge n.392/1978, riservata alla esclusiva competenza pretorile "....vertendo la controversia in oggetto in tema di risoluzione del contratto e di domande conseguenziali restitutorie...".. Con il secondo motivo la GEO UE denuncia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1578, 2° c. c.c., omessa e contraddittoria motivazione - impugnazione ex artt. 111 cost. e 360 n.3 e 5 c.p.c. esponendo che ai ".... sensi,
dell'art, 1578, 2° comma c. c....", la EO UE s.a.s. aveva diritto di ottenere la liquidazione dei danni subiti, derivati dal vizio della cosa locata e che la Corte non ha per nulla tenuto in considerazione, al riguardo, gli atti di causa ed in particolare, il prodotto contratto stipulato fra EO UE s.a.s. ed IL (per £.280.000 mensili), per la locazione resasi necessaria di altro immobile ad uso deposito e posteggio autocarri (somma corrisposta dal giugno 1986 all'ottobre 1987).
Sulla base di quanto sopra esposto, l'accoglimento per quanto di ragione del ricorso principale comporta il rigetto dei motivi di ricorso incidentale (che appaiono prospettati come fondati sulla declaratoria di risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c.), la cassazione in relazione dell'impugnata sentenza ed il rinvio della causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Genova.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale;
cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Genova. Così deciso a Roma l'8.2.1999.
Depositata in cancelleria il 23 giugno 1999.