Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente -
Dott. Paolo VITTORIA - Rel. Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - Consigliere -
Dott. Ennio MALZONE - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AN NO, AN LV, AN IV (quest'ultima inabilitata e autorizzata al presente ricorso con decreto del giudice tutelare ed assistita dal curatore Avv. Enzo Casetti), elettivamente domiciliati in ROMA V.LE TIZIANO 80, presso lo studio dell'avvocato PIERO ENRICO TURETTA, difesi dall'avvocato GIUSEPPE LEUZZI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CI SA;

- intimato -

e sul 2 ricorso n. 18724/99 proposto da:
CI OR, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE DELLE MILIZIE 138, presso lo studio dell'avvocato ALDO PROIETTI, che o difende anche disgiuntamente all'avvocato FABRIZIO SORO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
AN NO, AN LV, GI IV con il procuratore Avv. ENZO CASETTI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 859/98 della Corte d'Appello di FIRENZE, Sezione II Civile, emessa il 12/05/98 e depositata il 03/07/98 (R.G. 390/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/11/01 dal Consigliere Dott. Paolo VITTORIA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale.
Svolgimento del processo
1. - SA NU conveniva in giudizio NO NI e con la citazione a comparire davanti al tribunale di Firenze, notificata il 30.3.1988, proponeva in suo confronto una domanda di condanna all'adempimento ed in particolare al pagamento della somma di L.

5.100.000 a titolo di provvigione.
L'affare mediato era il seguente.
NI, con un contratto preliminare del 4.12.1987, s'era impegnato a vendere un villino di sua proprietà per il prezzo di L. 255 milioni.
2. - NO NI si costituiva in giudizio e resisteva alla domanda.
Svolgeva queste difese.
L'affare non era andato a buon fine e perciò la provvigione non era dovuta.
L'acquirente aveva rilevato che tra lo stato dell'immobile ed il progetto approvato v'erano delle difformità. La sanatoria non ne era possibile, perché, quando il preliminare era stato concluso, era già scaduto il termine del 30.6.1987 fissato a questo scopo dall'art. 30, comma 1, lett. a), della L. 28 febbraio 1985, n. 47. Il preliminare era quindi nullo e le parti di comune accordo lo avevano sciolto.
Svolgendo ancora le sue difese nella comparsa conclusionale, il convenuto osservava che la sanatoria delle irregolarità era condizione essenziale per la stipula dell'atto conclusivo di trasferimento della proprietà.
3. - Il tribunale, con sentenza del 25.9.1995, rigettava la domanda. Riteneva che il contratto preliminare fosse stato sottoposto dalle parti ad una condizione sospensiva, che non s'era avverata e comunque riguardava un fatto impossibile.
Il fatto era rappresentato dalla sanatoria delle irregolarità, che avrebbe dovuto intervenire non oltre il 31.12.1989, ma che già alla stipulazione del preliminare non avrebbe potuto essere ottenuta, perché era scaduto il termine previsto nella legge per domandarla. 4. - La decisione è stata riformata dalla corte d'appello con sentenza del 3.7.1998. La corte ha escluso che il preliminare fosse nullo per il fatto che le parti si fossero impegnate a vendere e comprare una costruzione che presentava difformità rispetto alla licenza edilizia. Ha anche escluso che le parti avessero inteso attribuire il valore di una condizione sospensiva al patto, con cui il venditore s'era impegnato a chiedere la sanatoria di tali difformità. 5. - Gli eredi di NO NI - AN, LV e NA NI, già parti del giudizio in appello - hanno chiesto la cassazione della sentenza con ricorso notificato il 15.7.1999. SA NU ha resistito con controricorso ed ha dal canto suo proposto ricorso incidentale.
Motivi della decisione l. - I ricorsi principale ed incidentale hanno dato luogo a distinti procedimenti, che debbono essere riuniti perché riguardano impugnazioni proposte contro la stessa sentenza (art. 355 cod. proc. civ.). 2. - Il ricorso principale contiene quattro motivi.
3. - Il primo deduce un vizio di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, oltre a difetti di motivazione (art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1362, 1363, 1367 1757 cod. civ.).
Punto della decisione investito dal motivo è quello in cui la corte d'appello ha escluso che il contratto preliminare fosse stato sottoposto a condizione sospensiva.
I ricorrenti criticano il procedimento seguito dalla corte d'appello nella interpretazione del contratto ed indicano le norme che regolano tale procedimento e che secondo la loro tesi sono state violate.
Il motivo non è fondato.
3.1. - La corte d'appello ha riportato nella motivazione della sentenza clausole che potevano assumere rilevanza nella indagine circa la comune intenzione dei contraenti.
Ha riscontrato che in nessuna le parti avevano manifestato in modo espresso la volontà di sottoporre l'efficacia degli obblighi di vendere e comprare alla circostanza che la sanatoria fosse stata chiesta ed ottenuta.
Ha indagato se tale volontà potesse desumersi per via d'interpretazione dal complesso delle clausole richiamate. Si è soffermata su tre clausole, del seguente tenore. La prima: il venditore, "ai sensi della L. 47/85, precisa che l'immobile non è conforme ai progetti approvati, e pertanto si impegna a richiedere a propria cura e spese il relativo progetto a sanatoria ed a pagare ogni e qualsiasi spesa necessaria fino al rilascio della concessione in sanatoria".
La seconda: - "Gli effetti giuridici dell'atto presente decorreranno dal giorno del definitivo contratto da stipularsi ai rogiti del notaio che designerà la parte promittente l'acquisto successivamente all'approvazione da parte delle competenti Autorità del progetto a sanatoria ... e comunque entro e non oltre il 31 dicembre 1989. Gli effetti economici decorreranno dal 30 giugno 1988 ...".
La terza: la clausola regola le modalità del pagamento del prezzo, scaglionato tra la stipula del preliminare (50 milioni) una data intermedia prima della consegna (30.1.1988 - 50 milioni), la consegna (30.6.1988 - 130 milioni) ed il contratto definitivo (31.12.1989 - 25 milioni). La corte d'appello ha interpretato queste clausole nel senso che le parti si fossero limitate, da un lato, a indicare che provocare la sanatoria e sopportarne il costo era a carico di chi prometteva di vendere;
dall'altro, a prevedere che, sebbene gli obblighi di consegna e di pagamento del prezzo avrebbero dovuto cominciare d essere eseguiti da prima, la proprietà sarebbe passata solo con la stipulazione del contratto definitivo.
Orbene, l'interpretazione del contratto avrebbe certo potuto essere diversa.
Sebbene ciò sarebbe sostanzialmente equivalso ad attribuire alle parti, ed al compratore, che pur si obbligava a pagare una non indifferente somma prima di ricevere la consegna del villino, la volontà di rimettersi, per l'efficacia del contratto, all'adempimento, da parte del venditore, dell'obbligo di presentare la domanda di sanatoria.
La diversa interpretazione seguita dai giudici di secondo grado non può tuttavia dirsi raggiunta in violazione richiamate nel motivo. Essi hanno infatti considerato le clausole nel loro complesso ed hanno ricercato la comune volontà delle parti al di là delle espressioni usate.
Nè hanno reso privi di valore giuridico i patti stipulati dai contraenti: ne hanno bensì ricostruito la volontà nel senso d'essere partiti dal convincimento che dal preliminare si sarebbe certo potuti passare al definitivo;
sicché, nell'attesa, vi si poteva anche dare una presso che completa esecuzione, e tuttavia andava lasciato al venditore il tempo per procurarsi la sanatoria, differendo di altrettanto tempo la definizione dei loro rapporti. 4. - Conviene ora esaminare il quarto motivo.
Vi si deducono vizi di violazione di norme di diritto, oltre a difetti di motivazione (art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1755 e 2932 cod. civ., nonché all'art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47).
Anche questo motivo non è fondato.
4.1. - La giurisprudenza della Corte è costante nell'affermare che anche la conclusione di un preliminare di compravendita dà diritto alla provvigione, per il mediatore, se l'affare voluto dalle parti da lui messe in contatto è una compravendita (da ultimo, Cass. 11 maggio 2001 n. 6599 e 18 maggio 2001 n. 6827). Questo perché il preliminare pone ciascuna delle parti nella condizione di avere diritto e d'essere obbligata alla conclusione del contratto definitivo.
Ciò che conta, infatti, nella prospettiva del riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, è che le parti non debbano ancora negoziare l'affare, ma abbiano stabilito tra loro rapporto che le vincola ad attuarlo.
Il diritto del mediatore, in base agli artt. 1755 e 1757 cod. civ., è però messo in discussione da cause di originaria inefficacia del contratto concluso dalle parti.
Può esserlo anche in caso di successivo scioglimento del rapporto, ma solo quando tale scioglimento si ricolleghi a cause coeve, che il mediatore sapeva avrebbero potuto produrlo.
I ricorrenti hanno sostenuto che questa era appunto la situazione che si era determinata nel caso in esame.
Il preliminare non avrebbe potuto infatti essere eseguito: vi avrebbe fatto ostacolo il secondo comma dell'art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, perché non era stata richiesta la concessione in sanatoria.
È però una tesi non fondata.
La giurisprudenza della Corte ha in più occasioni affermato che, ai relativi contratti preliminari di vendita, non si applica la sanzione di nullità posta dall'art. 40, secondo comma, L. 28 febbraio 1985, n. 47: sanzione che riguarda invece i contratti definitivi di trasferimento di diritti reali su costruzioni eseguite in difformità dalla licenza edilizia, se dagli stessi non risultino gli estremi della concessione in sanatoria o ad essi non sia allegata copia della domanda presentata per ottenerla (Cass. 3 settembre 1993 n. 9313; 1 settembre 1997 n. 8335; 17 giugno 1999 n. 6018; 6 agosto 2001 n. 10831). Sicché il preliminare non era nullo.
Tuttavia, se fosse stato impossibile alle parti ottenere una concessione in sanatoria, si sarebbe per altro verso posto il problema della possibilità di considerare o no concluso l'affare sulla base di quel preliminare.
Ma, ha osservato la corte d'appello, l'art. 13 della legge 47 del 1985 consente la concessione in sanatoria, quando l'opera eseguita,
sebbene realizzata in parziale difformità dal progetto inizialmente approvato, non sia in contrasto con la disciplina urbanistica che avrebbe dovuto essere osservata e con quella in atto al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Ha aggiunto che l'immobile era solo marginalmente difforme dal progetto originario e non era mai stato sostenuto che non ricorressero gli altri requisiti per la sanatoria.
Ora, tanto bastava ad escludere che il preliminare, per sè non nullo, presentasse tuttavia un vizio tale da impedire sulla sua base la definitiva attuazione dell'affare: ciò che si è visto poter rilevare, in virtù del terzo comma dell'art. 1757 cod. civ., per escludere il diritto del mediatore alla provvigione. 5. - Il secondo e terzo motivo divengono inammissibili. Le censure che vi sono svolte lo sono state sul presupposto che il contratto preliminare fosse da interpretare come soggetto a condizione sospensiva e che la corte d'appello abbia violato l'art. 1359 cod. civ., quando ha detto che il tribunale avrebbe dovuto comunque considerare avverata la condizione, visto che il venditore si era volontariamente astenuto dal presentare la domanda di sanatoria.
6. - Il ricorso principale è rigettato.
7. - Il ricorso incidentale contiene un motivo.
Vi si deduce la violazione di norme sul procedimento (art. 360 n. 4 cod. proc. civ., in relazione all'art. 112 dello stesso codice).
Il motivo è fondato.
7.1. - L'attuale ricorrente, precisando le conclusioni in appello, aveva chiesto che, in caso di riforma della sentenza, le altre parti fossero condannate a restituirgli la somma di L. 3.930.000, aumentata di interessi e rivalutazione, che aveva loro pagato a titolo di rimborso delle spese processuali liquidate nella stessa sentenza - ciò risulta dalle conclusioni riportate nell'epigrafe della sentenza d'appello.
Una domanda di questo tipo può essere proposta in appello, perché il diritto alla restituzione di quanto è stato pagato in esecuzione della sentenza riformata, sebbene possa essere fatto valere in un giudizio autonomo (arg. ex art. 389 cod. proc. civ.), ha il suo proprio giudice in quello investito della impugnazione della sentenza, dalla cui riforma o cassazione il diritto deriva (art. 336 cod. proc. civ.), come dimostra il fatto che, trattandosi di cassazione con rinvio, domanda può essere proposta al giudice di rinvio.
Ancora, se l'esecuzione della sentenza è chiesta ed eseguita proposta sino alla precisazione delle conclusioni. Orbene, sulla domanda il giudice di secondo grado non si è pronunciato, essendosi limitato a provvedere sulle spese dei due gradi di giudizio, ponendole a carico delle altre parti. 7.2. - Il ricorso incidentale è accolto.
7.3. - La Corte non può pronunciare sulla domanda, in applicazione dell'art. 384, primo comma, cod. proc. civ., perché la parte ha chiesto, con la restituzione della somma pagata, anche gli interessi e la rivalutazione e per liquidare questi accessori del capitale sono necessari accertamenti di merito.
8. - La sentenza impugnata è dunque cassata limitatamente alla parte in cui i giudici di appello hanno omesso di pronunciare sulla domanda alla restituzione.
Le parti sono rimesse a questo scopo davanti al giudice di rinvio, che si indica in altra sezione della corte d'appello di Firenze. Al giudice di rinvio è rimesso di provvedere anche sulle spese di questo grado.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, rigetta il principale, accoglie l'incidentale, cassa e rinvia anche per le spese ad altra sezione della corte d'appello di Firenze.
Così deciso il giorno 22 novembre 2001, in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di cassazione. DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 10 MAGGIO 2002