INO E PPOLO ITALIANO0 8 084 /02 REPUBBLICA LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto PRELIMINARE SEZIONE SECONDA CIVILE ال VENDITA Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Rafaele CORONA Presidente R.G.N. 21502/99 Dott. Ugo RIGGIO - Consigliere Cron. 22134 Rep. 1660 Consigliere- MENSITIERIDott. Alfredo - Consigliere- Dott. Rosario DE JULIO Ud.22/02/02 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE - Rel. Consigliere- Dott. Giovanna SCHERILLO UFFICIO COPIE Richiesta cop ORE ha pronunciato la seguente SOLE dal Sig per diritti € 3.10 SENTENZA 4 GIU, 2002 sul ricorso proposto da: IL CANCELLIERE COLUCELLI CONSOLATO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA COLA DI RIENZO 28, presso lo studio dell'avvocato CANCELLERIA ROBERTO ZAZZA, che lo difende unitamente all'avvocato PARIS CARRETTA, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

CC ER, elettivamente domiciliata in ROMA PZZA DELLE CINQUE GIORNATE 2, presso lo studio dell'avvocato SALVATORE NEGLIA, che la difende, giusta delega in atti;
2002 controricorrente 294 avverso la sentenza n. 1623/99 della Corte d'Appello -1- di ROMA, depositata il 25/05/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/02/02 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;
udito l'Avvocato NEGLIA Salvatore, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
' in persona del Sostituto Procuratore udito il P.M. Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- 3 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto 8/2/1990 NA CC conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Roma Consolato CC per sentir dichiarare risolto il contratto preliminare con cuiconcluso con scrittura privata del 23/10/1987, essa attrice si era obbligata a vendere, ed il convenuto ad acquistare, un locale-magazzino di circa 600 mq., in corso di accatastamento, per il prezzo di 375 milioni;
chiedeva inoltre di essere autorizzata a trattenere la caparra di 100 milioni ricevuta all'atto del preliminare, la condannanonché al rilasciodel convenuto R dell'immobile, nel cui possesso era stato immesso all'atto del preliminare, e al risarcimento dei danni. A sostegno delle sue domande l'attrice deduceva che, col preliminare, le parti avevano convenuto il termine per la stipula del contratto definitivo di sessanta giorni dalla avvenuta esibizione della denuncia di accatastamento;
che tale termine era stato prorogato una prima volta il 22/2/1988, previo versamento da parte del promissario di 50 milioni e assunzione dell'obbligo di corrispondere sulla somma residua gli interessi al 15%; una seconda volta il 7/4/1989 e infine una terza volta il 6/6/1989, data in chi il CC aveva versato l'ulteriore importo di 55.547.000 con l'accordo che la stipula avrebbe dovuto avvenire davanti al notaio Polidori entro ८ il termine ultimo ed improrogabile del 27/6/1989; che nella data fissata il CC non si era presentato davanti al notaio ditalché il contratto doveva ritenersi automaticamente risolto a far data dalla scadenza del termine essenziale. Il convenuto, costituitosi, chiedeva il rigetto della domanda deducendo di avere fino a quel momento oltre la metà del prezzo;
corrisposto, in totale, deduceva, inoltre, che la CC aveva eseguito una sopraelevazione abusiva per la quale aveva inoltrato domanda di sanatoria senza provvedere a consegnare la L documentazione indispensabile alla stipula del contratto definitivo. Chiedeva, pertanto, la condanna dell'attrice a consegnargli la documentazione concernente il rilascio della concessione in sanatoria. Con sentenza 22/10/1997 il Tribunale accoglieva la domanda della CC, dichiarava risolto il contratto preliminare per decorso del termine essenziale, condannava il convenuto a rilasciare l'immobile C a pagare, a titolo di risarcimento del danno, la somma di lire 57.964.000, oltre interessi dalla domanda giudiziale. Secondo il tribunale il termine fissato dalle parti in occasione dell'ultima proroga avvenuta il 6/6/1987, era di carattere essenziale, a nulla rilevando la mancata 5 consegna della documentazione atteso che il CC, pur essendone a conoscenza, aveva ugualmente concordato di fissare un termine ultimo e improrogabile per la stipula. La sentenza veniva impugnata da entrambe le parti. Con sentenza 25/5/199 la Corte d'appello di Roma rigettava il gravame del CC e, in parziale accoglimento del gravame della CC, lo condannava a pagare a costei l'ulteriore importo di lire 151.410.000, oltre interessi dalla domanda. 11 CC ha chiesto la cassazione della sentenza per sei motivi illustrati da una memoria. La CC ha resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE. 1 Col primo motivo di ricorso si deducc violazione di legge (art.360 n.3 c.p.c. in relazione agli artt.1418 C.C.; 41 sexies legge n.750/42 come novellato dall'art.18 legge n.675/67 e successive ivi compresa la legge n. 47/85) per non avere la sentenza rilevato ia nullità del contratto preliminare per violazione dcllc normc urbanistiche in materia di aree riservate a parcheggio, benché risultasse dagli atti di causa e. in particolare, dallo stesso contratto che per l'immobile compromesso in era in corso la domanda di sanatoria pervendita cambiamento di destinazione da magazzino a parcheggio. Su 6 tale questione, dedotta con l'appello e comunque rilevabile d'ufficio, risultando dagli atti, il giudice d'appello aveva omesso di pronunziarsi. La censura non merita accoglimento, vertendo su questione nuova, come tale inammissibile in questa sede. Ed invero, contrariamente a quanto si afferma nel ricorso, la questione di nullità del contratto inosservanza del vincolopreliminare di vendita per pubblicistico di destinazione delle aree destinate a h parcheggio, non risulta essere stata sollevata in appello. Nessun riferimento ad essa si rinviene nell'atto di appello del CC e men che meno nollo richiamato pagine 8 e seaa. dell'atto, il quale appare volto ad ottenere piuttosto la conservazione del contratto che la sua caducazione. II- Col secondo motivo, si denunciano violazione di legge e vizi di motivazione con riferimento all'art.1457 C.C. per avere la sentenza erroneamente qualificato come essenziale il termine fissato dalle parti per la stipula del rogito, basandosi sul mero dato letterale dell'accordo 6/6/89 il quale definiva il termine del 27/6/89 "ultimo ed improrogabile") senza alcuna valutazione del comune interesse delle parti alla prosecuzione del contratto. ( il promissario perché era ancora in corso l'iter della sanatoria, la promittente 7 perché era ampiamente tutelata dal versamento deali interessi al 15% e dall'avere ricevuto gran parte del prezzo). Altrettanto erroneamente la sentenza aveva affermato che il ricorrente non aveva svolto una specifica censura in ordine al carattere essenziale dol termine ritenuto dal primo aiudice. La censura è connessa con quella dedotta col quarto motivo, con il quale si denuncia l'inesatta interpretazione degli artt.1455, 1366. 1368 e 1175 c.c. per avere la sentenza ritenuto che la questionc dell'essenzialità del termine esauriva il thoma decidendum. trascurando di considerare che il ricorrente aveva versato ben oltre la metà del Drezzo C chc, pertanto, doveva aversi riguardo all'importanza dell'inadempimento ai sensi dell'art.1455 c.c. Entrambe le censure vanno disattoso. Esattamente la sentenza ha ritenuto che la questionc dell'essenzialità del termine costituiva il punto centrale della decisione del primo ciudice. Il Tribunale. infatti. in considerazione del fatto che il termine ultimo ed improrogabile era stato fissato dallo parti dopo ripetute proroghe. aveva dichiarato il contralto risolto ex art.1457 e non ex art.1453 C.C. Di consequenza erano ininfluenti le questioni sollevate dal CC con l'appello. relative della scarsa 8 importanza del suo inadempimento ai sensi dell'art.1455 C.C e alla valutazione del comportamento da lui tenuto successivamente alla scadenza del termine, trattandosi di questioni che non incidevano sul giudizio relativo alla natura essenziale del termine. Cio ha puntualmente osservato il giudice d'appello, aggiungendo che neppurc ia prova testimoniale aveva tornito elementi idonci a scalfire la ratio decidendi che sorreggeva la decisone di primo grado. Lungl dal censurare le suesposte considerazioni, 11 ricorrente ha riproposto anche in questa sede le medesime f doglianze svolte in grado d'appello. la cuall, pertanto, prima ancora che infondate, appaiono inammissibili. 111 - Col terzo motivo si denunciano ancora violazione di legge e vizi di motivazione con riferimento agli artt.2932 e 1362 C.C. per avere la sentenza erroneamente considerato irrilevante la clausola n.6 del preliminare di vendita con la quale ie parti avevano tatto salvo 11 diritto di chiedere ex art.2932 C.C. l'esecuzione coattiva del contratto. Secondo 11 ricorrente, tale clausola non era di stile, come ritenuto dal aludice d'appello, ma dimostrava che 1'interesse delle parti* era di glungere comunque al perfezionamento del contratto e non alla sua risoluzione. Anche tale censura va disattesa. ९ La clausola non è stata ritenuta di stile. ma, in base ad un'interpretazione non solo letterale, ma anche logico-sistematica basata sul contenuto complessivo del contratto che non è censurabile in questa sede, è stata considerata non incompatibile con il diritto che le - anziché parti avevano inteso fare salvo - di ottenere, l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere 11 preliminare (v.pag. 6 della contratto, la risoluzione del sentenza). IV - Col quinto motivo si denuncia omessa motivazione violazione di legge con riferimento agli artt.110 e 132 ん C.D.C. e 118 att. per avere la sentenza affermato che il valore locativo dell'immobile nella misura di 4.500.000 mensili fissata dalle parti col contratto di locazione dalle stesse stipulato nel 1998 (in COISO di causa), corrispondeva sostanzialmente al valore locativo indicato dal CTU. che lo aveva determinato in lire 4.326.000 con riferimento al 1987. epoca del preliminare, Gonzo considerare che. essendovi stato dal 1907 al 1998 un aumento ISTAT di circa 1/3. il canone del 1987 avrebbe dovuto essere di 3.200.000 per poter giungerc a 4.500.000 nel 1998. Si censu ra, inoltre, la sentenza Der non avero alutato. nella determinazione del valorc locativo, lc Bere di miglioria apportate dal ricorrente all'immobile. 10 Entrambi i profili di censura vanno disattesi in quanto volti ad introdurre in questa sede questioni nuove. Dall'esame dell'atto di appello risulta, infatti, che nè l'erroneità della misura del valore locativo determinata dal primo giudice sulla scorta della CTU né il mancato computo delle migliorie avevano formato oggetto di gravame. V- Col sesto motivo si denunciano ancora violazione di legge e vizi di motivazione con riferimento. aali artt.1458, 1148, 1223, 1226, 1227, 2056 C.C. per averc la sentenza negato al ricorrente ali interessi sulla 30mme dovute in restituzione dalla CC. in basc al rilievo che, sul punto, non era stato articolato unc specifico motivo di appello. Secondo il ricorrento ali interessi erano dovuti comunquc, anche in difctto di domanda, trattandosi di frutti civili. Anche questa censura va disattosa, in Quanto non coalie la ratio decidendi che sorrea⭑e la sentenza impugnata. Il giudice d'appello. infatti, in considerazione del fatto che il primo giudice non si era pronunziato in ordine agli interessi relativi alle SOMMO dovuto dalla CC in restituzione e che, pertanto, si era in presenza “una statuizione quanto meno implicita" di diniego, ha Osservato che il CC avrebbe dovuto impugnarC 11 la sentenza sul punto. Ciò non era specificamente consequenza sono stato(v.atto di appello). Di avvenuto correttamente ritenute inammissibili le richieste svolte dal CC successivamento, C cicċ nol COISO dol Giudizio d'appello. In conclusione il ricorso va rigettato. Ricorrono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese del presente aiudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa lo sposo. Roma, 22 febbraio 2002 Il presidente L'estensore Proven Schly дети 109T 129.11 IL CANCELLIERE C1 456т 30,88 Dott.ssa Donatella D'Anna тот. 160, № DEPOSITATO IN CANCELLERIA - 4 GJU, 2002 Poma IL CANCELLIERE C1 AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in cistal 7 LUG. 2002 031773 Serie 4 versate €... 160,10 (euro...CENTOSESSANTA/10 p. Il Dirigente Area Servizi (Dott.ssa Maria Grazia DILIPPO) Responsabile Servizio Antiudiziari (Dr. M. RACCICRNI) 0 2 0