Reg. Gen. N. 21594/99 9 88 8402 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE 2a CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Croy 26.1800 Dott. Franco PONTORIERI Presidente Rep. 1977 Dott. Antonio VELLA Consigliere Consigliere rel. Dott. Antonino ELEFANTE CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO Consigliere Richiesta copia studio Consigliere dal Sig. 2) per diritti € 3.10 Dott. Umberto GOLDONI il 8 LUG. 2002 ha pronunciato la seguente IL CANCELLIERE SENTENZA 7 Sul ricorso n. 21594/99 proposto Oggetto: Risoluzione da contratto preliminare. SIST 83 S.r.l., in persona del suo legale rappresentante p.t. Stefano Sicuri, elettivamente domiciliata in Roma, Via Flami- nia n. 195, presso lo studio dell'Avv. Sergio Vacirca che con- giuntamente e disgiuntamente all'Avv. Antonio Andreoli la rappresenta e difende come da procura in calce al ricorso. RICORRENTE 州

contro

SS IN e TI ERNESTIMA, elettivamente domiciliati in Roma, Viale Mazzini n. 55, presso lo studio dell' 1 306/02 Avv. Benedetto Gargani che unitamente e disgiuntamente agli Avv.ti Daniela Bandini e Silvio Araldi li rappresenta e difende come da procura in calce al controricorso. CONTRORICORRENTI per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Bologna n. 1164/98 del 23.10.1998 / 01.12.1998. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26.02.2002 dal Cons. Dott. Antonino Elefante. Sentiti gli Avv.ti Sergio Vacirca e Benedetto Gargani. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Raffaele Ceniccola che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 29.07.1995, la s.r.l. Sist 83 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Parma i co- niugi Gino PA ed Ernestina Leporati ed esponeva che con scrittura privata del 5.12.94 i convenuti avevano promesso di venderle per il prezzo di £. 470.000.000 un complesso immo- biliare sito in Parma, composto da tre appartamenti, tre auto- rimesse e tre cantine, comprendente l'area residenziale di completamento di mq. 600 censita al C.T. di Parma al foglio M 16, mappale 204; che con raccomandata del 30.1.1995 i con- venuti le avevano intimato il pagamento della prima rata di £. 40.000.000 scaduta alla fine di dicembre 1994; che essa aveva risposto confermando la volontà di eseguire il contratto preli- 2 minare, ma chiedendo una riduzione del prezzo, avendo ac- certato che l'area promessa in vendita era inferiore di circa il 35% rispetto a quella pattuita, perché la parte fabbricabile era di soli mq. 397; che il 17.3.1995 i convenuti avevano notifica- to, ai sensi dell'art. 1450 c.c., diffida ad adempiere l' obbliga- zione di pagamento della rata anzidetta di £. 40.000.000, di- chiarando che, scaduto il termine di 15 giorni assegnato per adempiere, avrebbero ritenuto risolto il contratto, incameran- do la caparra di £. 10.000.000; che la diffida doveva conside- rarsi nulla in difetto dei presupposti previsti dagli artt. 1218 e 1455 c.c.; che, essendo la misura dell'immobile inferiore di ol- tre un ventesimo rispetto a quella indicata nel preliminare, es- sa aveva diritto ad una riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1538 c.c.. Pertanto la Sist 83 chiedeva: a) dichiarare la nullità o l' inefficacia della diffida ad adempiere con conseguente validità ed efficacia del contratto preliminare;
b) determinare, previo accertamento che l'estensione reale dell'area era inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel preliminare, il prezzo da essa dovuto proporzionalmente alla minore area;
c) M fissare ex art. 1183 c.c. il termine entro cui stipulare il con- tratto definitivo. Costituitisi, i convenuti contestavano le tesi sostenute dalla Sist 83 e deducevano, fra l'altro, che l'estensione dell'area di 3 mq. 600 indicata nel preliminare si riferiva alla superficie lor- da e non a quella edificabile, dovendosi in essa ricomprendere anche gli spazi destinati a strada. Chiedevano, pertanto, il ri- getto di tutte le domande e in via riconvenzionale la condanna della Sist 83 al pagamento di £. 100.000.000 a titolo di risar- cimento del danno da loro subito in conseguenza dell' ina- dempimento. Il Tribunale dichiarava risolto il contratto preliminare per inadempimento della Sist 83, rigettava la domanda riconven- zionale e condannava la Sist 83 a rimborsare ai convenuti i due terzi delle spese di giudizio. Il gravame proposto dalla Sist 83 veniva rigettato dalla Corte d'appello, con sentenza n. 1164/98 del 23.10.1998 / 01. 02.1998, la quale, per quel che ancora interessa, osservava che sussisteva l'inadempimento della Sist 83 perché non aveva provveduto al pagamento nonostante la diffida, mentre era da escludere l'inadempimento dei coniugi PA, atteso che nella dichiarazione senza data da essi sottoscritta ed allegata al preliminare del 5.11.94 era stato precisato che l'area di mq. 600 era “area residenziale di completamento", per cui tale mi- sura riguardava l'intera estensione del terreno e non la sola area edificabile. Pertanto, non sussistendo l'inadempimento dei coniugi PA non poteva trovare applicazione l'invocato principio inadimplenti non est adimplendum, restando assorbita 4 ogni questione in ordine alla chiesta riduzione del prezzo e alla domanda di annullamento del contratto preliminare per man- canza della qualità promessa (estensione dell'area edificabile inferiore a quella pattuita), che comunque era inammissibile ex art. 345 c.p.c., trattandosi di domanda nuova. Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione la Sist 83 in base a tre motivi. I coniugi PA hanno resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE A sostegno dell'impugnazione la ricorrente deduce:

1. Violazione e falsa applicazione di norme di diritto in rela- zione all'art. 360 n. 3 c.p.c. Violazione e falsa applicazione - degli artt. 1453, 1454 e 1457 c.c. in relazione al compromesso di vendita immobiliare 05.12.94 Mancanza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Assume la ricorrente che il contratto preliminare illegitti- mamente è stato dichiarato risolto con ritenzione della caparra di £. 10.000.000 in difetto di suo inadempimento, atteso che nelle previsioni contrattuali i termini di pagamento non pote- vano considerarsi essenziali, ed atteso che i promittenti ven- M ditori avevano accettato di ricevere £.

2.000.000 per gli inte- ressi di ritardato pagamento. Poiché nessun termine era stato fissato per la stipula del definitivo e i termini di pagamento non erano essenziali, la dif- 5 fida era, quindi, priva dei requisiti richiesti dalla legge, per mancanza in particolare del presupposto, ex art. 1453 c.c., dell'inadempimento della Sist. 83. 2. Violazione e falsa applicazione di norme di diritto in rela- zione all'art. 360 n. 3 c.p.c. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c.-Mancanza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Deduce la ricorrente che la Corte d'appello ha erroneamente interpretato la dichiarazione integrativa alla promessa di ven- dita, con la quale i contraenti avevano precisato "che la pre- sente deve intendersi quale promessa di compravendita com- prendente l'area (f. 16 mapp. 248 di circa 600 mq.) nel vigente P.R.G. area residenziale di completamento". La ricorrente si duole che la Corte d'appello abbia ritenuto l'indicazione di mq. 600 dell'area promessa come riferibile esclusivamente all'estensione e non alla sua edificabilità. Inve- ro nessun elemento induceva a tanto, posto, peraltro, che ad acquistare era una società di costruzione che aveva interesse all'edificabilità dell'area. L'esame degli atti contrattuali e della volontà delle parti, alla luce dei noti principi ermeneutici, A avrebbe dovuto indurre a ritenere che l'area compravenduta doveva avere una reale estensione di mq. 600 ai fini dell' edifi- cabilità e non della mera indicazione catastale. La minore edi- ficabilità del bene (400 anziché 600 mq.) avrebbe dovuto com- 6 portare la riduzione del prezzo e la responsabilità per inadem- pimento del venditore.

3. Insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c. - Contraddittorietà e insufficienza della motivazione sul punto della controversia relativo alla valuta- zione dell'estensione del terreno e alla valutazione della rile- vanza dell'estensione ai fini della riduzione del prezzo e dell' attribuzione dell'inadempimento. La ricorrente assume che erroneamente l'impugnata sen- tenza ha ritenuto l'inapplicabilità del principio "inadimplenti non est adimplendum", adducendo una motivazione insuffi- ciente e contraddittoria sulla natura ed estensione dell'area venduta. In realtà la dichiarazione aggiuntiva relativa all' estensione dell'area (foglio 16 mapp. 204 circa mq.600) non avrebbe avuta alcuna giustificazione se l'acquirente non aves- se voluto assicurarsi la residua potenzialità edificatoria del bene. A) Il primo motivo è inammissibile perché introduce una questione del tutto nuova, peraltro diretta contro la decisione M del giudice di primo grado, il quale ha ritenuto la non essen- zialità dei termini. La Sist 83 non ha impugnato tale statui- zione ed ha invece giustificato il proprio inadempimento con la diversa questione dell'asserita mancanza di una qualità essen- ziale all'oggetto indicato in contratto. 7 Dinanzi al giudice d'appello, quindi, la questione dell' es- senzialità dei termini non è stata prospettata né dibattuta, ed è rimasta completamente estranea al tema del giudizio. E' principio costantemente affermato nella giurisprudenza di questa Corte che i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena di inammissibilità, statuizioni e questioni che abbiano formato oggetto di gravame, e che siano dunque già comprese nel tema del decidere del giudizio di secondo grado, come fissato dalle impugnazioni o dalle richieste delle parti (Cass.

4.6.1994 n. 5442; 18.5.1994 n. 4857). In effetti la questione della essenzialità dei termini, non ac- colta in primo grado e non riproposta in appello, è da ritenere essere stata abbandonata (art. 346 c.p.c.); conseguentemente non può trovare ingresso in sede di legittimità per preclusione. B) I motivi secondo e terzo, da trattare congiuntamente per- ché strettamente connessi, sono infondati. Sul punto i controricorrenti obiettano che le doglianze sa- rebbero improponibile perché il requisito della edificabilità si configura quale mancanza di qualità promessa, in ordine alla quale la Corte bolognese ha ritenuto l'inammissibilità della domanda ex art. 345 c.p.c.. Ma l'obiezione non ha pregio per- ché la Corte d'appello ha esaminato la questione dell' esten- sione dell'area edificabile in relazione all'eccezione di inadem- pimento (art. 1460 c.c.), mentre ha ritenuto inammissibile, 8 siccome nuova, la domanda di risoluzione del contratto (art. 1497 c.c.) per mancanza della qualità promessa. Le doglianze, ancorché proponibili, sono infondate perché con esse, sotto l'apparente aspetto di generica violazione di legge e di presunti vizi motivazionali, si vuole censurare la valutazione che la Corte d'appello ha dato al contratto e alla dichiarazione aggiuntiva, dimenticando che l'interpretazione degli atti contrattuali è riservata al giudice di merito, le cui valutazioni soggiacciono, in sede di legittimità, a un sindacato che è limitato alla verifica del rispetto dei canoni legali di er- meneutica contrattuale e al controllo di una motivazione coe- rente e logica. Sia la denuncia della violazione delle regole di ermeneutica sia quella del vizio di motivazione esigono una specifica indicazione e, cioè, la precisazione del modo attraver- so il quale si è realizzata la violazione anzidetta e delle ragioni dell'obiettiva deficienza e contraddittorietà del ragionamento del giudice, perché altrimenti la critica alla ricostruzione del contenuto negoziale si traduce nella proposta di un' interpre- tazione diversa da quella censurata, inammissibile come tale in sede di legittimità (Cass. 10.7.2000 n. 9157; 11.8. 1999 n. 8590; 13.5.1998 n. 4832). L'impugnata sentenza ha dato ampia ed esauriente giustifi- cazione del proprio convincimento, allorché, interpretando il contenuto dei due atti contrattuali, ha ritenuto che l'indicata 9 misura di mq. 600, riguardava tutta la superficie del suolo e non la sola area edificabile, in mancanza di qualsiasi specifico riferimento a tale qualità del terreno. L'impugnata sentenza ha pure precisato che non si poteva pervenire ad una diversa in- terpretazione per il fatto che nella dichiarazione aggiuntiva si precisava ch i trattava di area residenziale di completamen- to, atteso che con tale precisazione si era inteso evidenziare soltanto che l'area era interessata da opere di urbanizzazione primarie e secondarie. L'asserzione che l'acquirente era una società di costruzione, interessata alla ristrutturazione dell'immobile e all' edificabi- lità dell'area residua, è deduzione che non coglie nel segno perché non serve a dimostrare la sussistenza della denunciata violazione di legge (regole ermeneutiche) e dei lamentati vizi motivazionali. C) In conclusione il ricorso va rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al paga- mento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro. !41 00., oltre Euro 4.000,00 per onorario. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 2^ Se- zione Civile, il 26 febbraio 2002. 10 LaCorte Supreme di Cassazione cor sentensa i 18527/04 dichiara inanuisan le il ricorso per revocazione м parfaments delle spese. e condamne le ricorrente al Rome 3-11.04 IL COLLABORATORE DI CANCELLERIA Antonella Fontana AZUROMA Pane