R.G.N. 3406/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. AU RA GN Presidente
Dott. IA SS Cicuto Consigliere relatore
Dott. Elena Mara Grazioli Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso notificato il 7.12.2023 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 9678/2024, pubblicata l'
8/11/2024,
TRA
P.I. ) in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante, assistita e difesa dall'Avv. Sergio Terzaghi ed elettivamente domiciliata presso indirizzo pec Email_1
-APPELLANTE-
CONTRO
C.F. ) in persona del legale rappresentante, Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli Avv. Sharmine Carluccio e Carla Lomonaco ed elettivamente domiciliata in Milano Piazza Umanitaria 2 presso il loro studio
-APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE-

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 9678/2024, pubblicata l'8/11/2024 in materia di “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso”.

CONCLUSIONI:
Per Parte_1
pagina 1 di 8 “– In via pregiudiziale e cautelare
A norma dell'art. 283 c.p.c. disporre la sospensione e/o la revocazione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata n. 9678/2024 – Repertorio n. 8879/2024 dello 08.11.2024 notificata l'11/11/2024 per i motivi tutti meglio dedotti in ricorso;
in via subordinata, disporre e ordinare a carico di in persona del legale rappresentante pro tempore, la Controparte_1 costituzione di una cauzione di ammontare pari alla somma corrispondente all'importo oggetto di risarcimento, ovvero € 210.000,00, disposto in suo favore nella sentenza impugnata.
– In via principale e nel merito
Previe le più opportune declaratorie e gli eventuali provvedimenti ai sensi dell'art. 354 comma
3 c.p.c., accogliere i motivi dedotti in ricorso e, per l'effetto, dichiarare la nullità della sentenza n. 9678/2024 – Repertorio n. 8879/2024 dello 08.11.2024 emessa dal Tribunale
Ordinario di Milano,
Sezione XIII Civile, Giudice Dott.ssa Francesca Maria Ferruta nel giudizio R.G. n. 6306/2024, depositata e pubblicata in data 08/11/2024 e notificata a mezzo pec l'11/11/2024 (per omessa pronuncia e/o motivazione apparente) e, di conseguenza, riformarla integralmente mediante pronuncia/accoglimento delle domande formulate da in Parte_1 primo grado, disattese in quella sede dal Giudicante, che qui si riportano:
“- nel merito: ACCERTARE e DICHIARARE il contratto di locazione stipulato in data
19.11.2018 risolto per inadempimento grave e di non scarsa importanza della conduttrice ex art. 1455 c.c.;
ACCERTARE e DICHIARARE “ tenuta al pagamento, in favore della Controparte_1
Banca Monte dei Paschi di Siena, dei canoni locatizi, delle spese di gestione e della tassa di registrazione del contratto, ad oggi impagati, e per l'effetto, CONDANNARE l'intimata al pagamento d'una somma da liquidarsi in € 92.414,54 o in quella maggiore o minore misura che verrà accertata in corso di causa, (successivamente aumentati ad € 163.966,93 al
20/09/2024, dato contabile acquisito in giudizio e allegato al verbale n.d.r.) oltre interessi di legge dal dì del dovuto al saldo;

- RIGETTARE le domande della resistente perché prive di ogni fondamento sia in fatto che in diritto”
e, quindi, disattendere e respingere tutte le eccezioni, deduzioni, domande riconvenzionali e istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale di primo grado e respinte le domande avversarie proposte, anche incidentalmente, contro l'appellante nell'odierna sede, con condanna alla
pagina 2 di 8 restituzione in favore dell'appellante delle somme dalla stessa pagate in esecuzione provvisoria della sentenza di primo grado impugnata, tenuto conto dell'intervenuta documentata compensazione, oltre agli interessi legali dal pagamento al saldo effettivo.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e
CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria.
Previe le più opportune declaratorie e gli eventuali provvedimenti ai sensi dell'art. 354 comma
3 c.p.c., per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello, si chiede
l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate e/o su cui nulla è stato disposto in primo grado e, nello specifico, si chiede l'ammissione delle istanze di parte dedotte nel verbale di prima udienza n. cronol. 7762/2024 del 09/04/2024 nel giudizio di primo grado, di seguito trascritte:
“Parte attrice si oppone all'ammissione dei capitoli di prova per testi, così come articolati dalla convenuta, in quanti documentali, generici e aventi ad oggetto circostanze non demandabili a testi (art. 2721 e ss. c.c.).
Sugli eventuali capitoli ammessi, si indicano a prova contraria i seguenti testi
, e , tutti domiciliati in Siena Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4
Contr (SI), presso .
Per Controparte_1
1. In via principale, rigettare l'appello principale proposto da Parte_1
ivi compresa l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva, per le ragioni
[...] esposte in narrativa.
2. Confermare integralmente la sentenza di primo grado n. 9678/2024, emessa dal
Tribunale di Milano, nella persona della Dott.ssa Ferruta, e pubblicata in data 8.11.2024, nella parte in cui ha accolto le domande riconvenzionali proposte nel primo grado di giudizio da
[...]
e ha compensato i crediti reciproci delle parti. Controparte_1
3. Accogliere l'appello incidentale proposto da e, per l'effetto, riformare Controparte_1 la sentenza nella parte in cui ha disposto la compensazione integrale delle spese di lite e, conseguentemente, condannare in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore alla rifusione delle spese di lite del primo grado di giudizio.
4. In ogni caso, condannare altresì alla rifusione delle Parte_1 spese del presente grado di giudizio, da attribuirsi e corrispondersi direttamente ai sottoscritti procuratori antistatari.
pagina 3 di 8 5. In via istruttoria, per mero scrupolo difensivo, si chiede ammettersi la prova per testi sulle Cont circostanze di cui ai punti 1/21, pagg. 9/15 della Memoria integrativa di datata 28.03.2024, depositata nel giudizio di primo grado, indicandosi come teste anche il Sig. , Testimone_5 nonché sui seguenti capitoli di prova:
a) vero che l'immobile sito in via Soresina, a Milano, condotto in locazione da Controparte_1
e di proprietà di è stato accatastato come ufficio,
[...] Parte_1
Contr anziché come locale commerciale (testi: Dott. di e gli CH Testimone_4 Tes_6
e ; Testimone_7
b) dica il teste se, in relazione all'immobile di cui sopra, la conduttrice Controparte_1 ha potuto usufruire del credito d'imposta previsto per gli immobili adibiti a uso commerciale dalla normativa emergenziale connessa alla pandemia da Covid-19 (testi: Dott. Tes_4
Contr
di e gli CH e;

[...] Tes_6 Testimone_7
c) dica il teste qual è stato l'esito della richiesta di modifica di classe catastale dell'Immobile Contr inoltrata al competente ufficio, su delega della banca nell'estate del 2020 (testi: Dott. Contr
di e gli CH e;
Testimone_4 Tes_6 Testimone_7
Contr d) vero che dopo aver ricevuto apposita richiesta da con lettera Controparte_1 datata 29.04.2020 (cfr. doc. 14 da esibire al teste), ha accordato telefonicamente una dilazione semestrale dei termini di pagamento dei canoni di locazione (teste: Dott. Testimone_3
Contr Responsabile Partecipazioni, Investimenti e Disinvestimenti Immobiliari di;

e) vero che la banca locataria ha divulgato notizie relative al procedimento di sfratto presso i fornitori di (teste: Sig. , dipendente di L'Oreal Italia). Controparte_1 Tes_8
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Il giudizio di primo grado
Con atto di citazione di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la Contr convalida, ritualmente notificati, (per brevità ) Parte_1
Cont intimava a (di seguito ”) lo sfratto per morosità relativamente Controparte_1 all'immobile sito in Milano via Soresina 2 condotto in locazione dalla parte intimata con contratto in data 19.11.2018 ad uso diverso, allegando una morosità iniziata a decorrere dal mese di giugno 2023 e che ammontava a complessivi € 71.358,00 per canoni e spese non pagate.
Chiedeva altresì l'emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento della suddetta somma.
pagina 4 di 8 Si costituiva la parte intimata opponendosi alla convalida, eccependo l'inadempimento dell'intimante al patto di opzione inserito nel contratto e chiedendo il risarcimento dei danni Contr patiti la cui entità opponeva in compensazione con l'eventuale minor credito vantato da
Rigettata l'istanza di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 615 c.p.c., veniva disposto il mutamento del rito con assegnazione dei termini intermedi per il deposito di memorie integrative e del termine per esperire la mediazione obbligatoria.
Esperito infruttuosamente tale tentativo e rigettate le istanze istruttorie, il Tribunale di Milano, con sentenza n. 9678/2024 pubblicata l'8 novembre 2024, accertava l'inadempimento della Contr parte intimante ricorrente alla clausola n.6 del contratto di locazione inter partes Cont prevedente l'opzione di acquisto e la condannava a risarcire a i danni quantificati nella complessiva somma di € 210.000,00 oltre interessi, effettuava la compensazione parziale tra Contr Cont quanto dovuto a per canoni e quanto spettante a per risarcimento danni da mancato Contr rispetto dell'opzione di acquisto, e condannava pertanto a versare alla intimata la residua somma di € 46.033,07 oltre accessori, compensando tra le parti le spese di lite.
Il giudizio di appello
Avverso la suddetta sentenza proponeva appello formulando due motivi: CP_5
- “nullità della sentenza per vizio di omissione di pronuncia in violazione dell'art.112 c.p.c.”, per il quale il Giudice avrebbe dovuto pronunciare anche sulla domanda principale dedotta da Contr di accertamento della risoluzione conseguente a grave morosità;
- “nullità della sentenza per vizio di omissione di motivazione - motivazione apparente”, non avendo il Tribunale dato atto del ragionamento logico-giuridico seguito per pervenire alla decisione, così impedendo all'appellante di comprenderne e valutarne l'operato.
Formulava inoltre istanza di sospensione della esecutività della sentenza. Cont Costituitasi in giudizio, l'appellata contestava tutto quanto dedotto da controparte, instando per il rigetto dell'appello, e proponeva appello incidentale in ordine al capo relativo Cont alla compensazione delle spese di lite, laddove le domande riconvenzionali di erano state integralmente accolte a fronte del rigetto della domanda di rilascio immediato dell'immobile Contr formulata da
All'udienza del 18.6.2025, effettuato invano il tentativo di conciliazione, all'esito della discussione, la Corte ha pronunciato la sentenza dando lettura del dispositivo in udienza.
Ritiene la Corte che l'appello principale sia fondato e vada accolto.
Non vi è dubbio che la sentenza che definisce un giudizio incardinato, come nel caso di specie, per ottenere in via principale la risoluzione di un contratto di locazione per grave morosità, deve specificatamente ed espressamente accogliere o respingere la domanda del locatore essendo pagina 5 di 8 Contr l'oggetto del procedimento di convalida dello sfratto per morosità, radicato dalla locatrice diretto proprio a ottenere il bene in restituzione a seguito della declaratoria di risoluzione del contratto.
Ciò nonostante, la sentenza di primo grado non contiene alcuna pronuncia, né alcuna Contr motivazione in diritto circa le domande risolutorie e restitutorie dell'appellante sebbene il Giudice di prime cure abbia accertato il grave inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni di locazione sin dal giugno 2023, a fronte della non contestazione sul Cont punto da parte di , che si è limitata ad opporre il proprio controcredito derivante dalla violazione da parte della locatrice del patto di opzione previsto nel contratto sub art. 6.
La sentenza appare pertanto viziata sotto il profilo della violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c. secondo il quale “ il Giudice deve pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di essa” che costituisce il logico completamento del principio della domanda stabilito dall'art. 99 c.p.c.
Nel caso di specie non vi è dubbio pertanto che il Giudice di prime cure sia incorso nel vizio di omessa pronuncia parziale, avendo mancato di decidere sulla domanda principale dedotta Contr dall'allora ricorrente in primo grado,
In accoglimento dell'appello principale, il contratto di locazione stipulato in data 19.11.2018 va pertanto dichiarato risolto per grave inadempimento della conduttrice.
La sentenza di primo grado va viceversa confermata integralmente nel resto. Cont Quanto all'appello incidentale proposto da , lo stesso va infatti dichiarato improcedibile Contr in quanto non notificato al difensore costituito di ai sensi dell'art. 436 c. 3 c.p.c.
Tale norma prevede che “se propone appello incidentale l'appellato deve esporre nella stessa memoria i motivi specifici su cui fonda l'impugnazione. L'appello incidentale deve essere proposto, a pena di decadenza, nella memoria di costituzione, da notificarsi, a cura dell'appellato, alla controparte almeno dieci giorni prima dell'udienza fissata a norma dell'articolo precedente”.
Orbene, la Corte rileva che la “comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale” risulta depositata in data 6 giugno 2025 con richiesta di “eventuale differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c.”, norma che regola la diversa ipotesi di proposizione, nel giudizio di primo grado, di domanda riconvenzionale da parte del convenuto
Va viceversa richiamato il principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo il quale, nei giudizi soggetti al rito del lavoro, la mancata produzione, entro l'udienza di discussione, della memoria contenente l'appello incidentale notificato determina pagina 6 di 8 l'improcedibilità dell'impugnazione (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 15726 del 17/5/2022,
Rv. 665100; id. Sez. Lavoro, Sentenza n. 24742 del 19/10/2017, Rv. 646371).
In particolare la Cassazione ha affermato che “nel rito del lavoro, l'appello incidentale pur tempestivamente proposto, ove non sia stato notificato va dichiarato improcedibile poiché il
Giudice in attuazione del principio della ragionevole durata del processo, non può assegnare all'appellante un termine per provvedere ad una nuova notifica e la suddetta improcedibilità è rilevabile d'ufficio trattandosi di materia sottratta alla disponibilità delle parti” ( Cass.
24742/2017).
Parte appellata ha peraltro pacificamente ammesso di non aver notificato a controparte la comparsa di costituzione contenente l'appello incidentale, determinando l'omessa notificazione la decadenza dell'attività processuale cui l'atto è finalizzato, con conseguente declaratoria in rito di chiusura del processo attraverso l'improcedibilità.
L'appello incidentale è pertanto improcedibile.
Le spese del grado, in applicazione del principio sancito dall'art. 91 c.p.c., seguono la Cont soccombenza dell'appellante incidentale che va pertanto condannata al pagamento delle stesse, in favore della controparte, secondo i parametri medi previsti dal D.M. n. 147/2022.
A carico di LCG grava anche, ex art. 13 comma 1 - quater D.P.R. n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24.12.2012 n. 228, il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando nella causa RG 3406/2024 avente per oggetto gli appelli principale e incidentale proposti avverso la sentenza del Tribunale di
Milano n. 9678/2024, pubblicata in data 8/11/2024 così provvede:
1. accoglie l'appello principale e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti il 19.11.2018 per inadempimento di Controparte_1
2. conferma nel resto l'impugnata sentenza;

3. dichiara improcedibile l'appello incidentale;

4. condanna al pagamento in favore della controparte delle spese del Controparte_1 presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 9.991,00, di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva, €
3.045,00 per la fase di trattazione ed € 3.470,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

pagina 7 di 8 5. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n.115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 18/6/2025.
Il Cons. est. Il Presidente
IA SS Cicuto AU RA GN
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