1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – II° Collegio
così composta:
dott.ssa Antonella Izzo Presidente
dott. Giuseppe Staglianò Consigliere rel.
dott. Marco Cirillo Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente

S e n t e n z a ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.
nella causa civile di II grado iscritta al n. 3910 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 24-10-2025, vertente tra
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
RB, Piazza San Francesco n. 2, presso lo studio dell'Avv. Luca Chiodi, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;
2
- Appellante -
e con sede a Civita Castellana, in persona Controparte_1
del legale rappresentante “pro tempore”, ivi elettivamente domiciliata in Via
Monsignor Romero n. 1, presso lo studio dell'Avv. Daniela Piunti, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

-Appellata -
Oggetto: Opposizione a decreto ingiuntivo.
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. proponeva Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 169/2017, con il quale il Tribunale di
RB gli aveva ingiunto il pagamento, in favore della Controparte_1
(nel prosieguo, “ ”), della somma di Euro 19.600,00, oltre spese
[...] CP_1 del monitorio, a titolo di corrispettivo per l'avvenuto svolgimento di “attività preliminare” preordinata alla stipula di un contratto di compravendita rogato dal
Notaio di Cura di Vetralla in data 1/4/2016, avente ad oggetto un terreno sito Pt_2 in Civita Castellana, asseritamente sito in Località “Gargarasi”, censito in Catasto al
Foglio 7, particella n. 580.
In particolare, l'opponente contestava di aver mai concluso con la società opposta alcun contratto scritto avente ad oggetto l'espletamento di tale attività, né di averle mai in qualche modo conferito un incarico in tal senso, evidenziando anche l'erronea 3
indicazione, da parte della , dei dati identificativi del fondo compravenduto CP_1
(che, peraltro, assumeva essere non di sua proprietà, bensì del proprio genitore, sig.
; inoltre l'opponente contestava di essersi avvalso di qualsiasi Persona_1 prestazione della , in quanto egli era stato da sempre a conoscenza del fatto CP_1 che il terreno in questione, appartenente alla famiglia da molto tempo, fosse Pt_1 condotto in affitto dal proprio zio, sig. né aveva mai avuto motivo di Persona_2 sapere dalla quali fossero i dati identificativi dei proprietari dei terreni CP_1 confinanti, tenuto conto che il sig. nella sua qualità di affittuario, Persona_2 era titolare del diritto di prelazione all'acquisto.
Infine, dopo aver evidenziato che, con contratto preliminare del 13/7/2015 a rogito
NO , il fondo in questione era stato promesso in vendita al sig. Per_3 Per_2 che, a sua volta, in data 21/7/2015 lo aveva promesso in vendita al sig.
[...]
e dopo aver sottolineato che “a conclusione dell'iter contrattuale” il CP_2 fondo era stato venduto al sig. con atto a rogito NO del 1/4/2016, CP_2 Pt_2 senza che alcuno dei soggetti coinvolti nell'operazione avesse mai avuto necessità di avvalersi dell'opera della (come comprovato anche dalla dichiarazione a CP_1 firma del Notaio del 15/3/2017, prodotta in giudizio), il sig. Pt_2 Pt_1 sosteneva che nessuno dei documenti necessari per procedere alla stipula era stato reperito dalla società opposta, tanto che il certificato di destinazione urbanistica era stato acquisito direttamente dal sig. , mentre il frazionamento del Persona_2 terreno era stato presentato nel novembre del 2015 dal geom. su Controparte_3 incarico dei sigg. Parte_3
Ciò premesso, l'opponente riferiva che, “negli anni”, aveva conferito mandato alla
Agenzia Immobiliare “Sogno Casa” per vendere alcuni dei suoi appartamenti, e che detta Agenzia, “una volta reperiti gli acquirenti, li faceva rivolgere, insieme al venditore, alla affinché preparasse la stipula”; risultava, quindi, in tal CP_1 modo spiegata la pregressa conoscenza dell'opponente con la che, CP_1 verosimilmente, nel preparare le bozze degli atti notarili per la vendita dei suoi appartamenti, era venuta in possesso anche dei documenti da lei indicati nel ricorso per decreto ingiuntivo (visure, procura dell'opponente ad amministrare i beni del sig.
[...]
ecc.). Per_1 4
Infine, dopo aver evidenziato che la fattura posta dalla a fondamento della CP_1 pretesa monitoria, da lei stessa formata, non poteva rivestire una valenza probatoria decisiva nel giudizio di opposizione (sicché sarebbe stata la predetta ad essere gravata dall'onere di dimostrare l'esistenza dell'asserito rapporto contrattuale, l'avvenuto svolgimento dell'attività e il prezzo pattuito dalle parti a titolo di compenso), il sig. concludeva chiedendo l'accoglimento della dispiegata opposizione e, Parte_1 per l'effetto, la revoca del decreto ingiuntivo, con la condanna dell'opposta alla rifusione del danno ex art. 96 c.p.c. e alla rifusione delle spese processuali.
Costituitasi in giudizio, la , dopo aver sostenuto che l'erronea indicazione CP_1 in ricorso dei dati catastali del terreno era stata frutto di un semplice refuso, evidenziava che, nel caso di specie, il sig. non le aveva affidato un “mandato a Pt_1 vendere”, ma si era a lei rivolto -avendo fatto la sua conoscenza in occasione della vendita di altri immobili- “commissionandole lo svolgimento di una serie di attività e di servizi propedeutici (acquisizione di documenti, visure, sopralluoghi, consultazioni
e consulenze da professionisti etc) in vista di una successiva vendita immobiliare”, sicché era configurabile l'intervenuta conclusione tra le parti di un contratto per la prestazione di servizi, per la cui esistenza non era previsto l'obbligo della forma scritta.
Pertanto, nel sostenere che l'opponente si fosse avvalso delle prestazioni rese, la
[...]
concludeva chiedendo il rigetto dell'opposizione, con vittoria di spese CP_1 processuali.
All'esito dell'istruttoria, nel corso della quale veniva assunto l'interrogatorio formale del sig. e venivano acquisite le prove testimoniali offerte dalle parti, il Parte_1
Tribunale, con sentenza n. 449/2001, dopo aver revocato il decreto ingiuntivo, condannava l'opponente al pagamento, in favore della , per i servizi da lei CP_1 resi nell'ambito delle trattative intercorse per la cessione del fondo, della somma di
Euro 6.000,00, oltre interessi legali e spese processuali.
Il Tribunale, sostanzialmente, riteneva che dalle deposizioni testimoniali si poteva evincere che il sig. aveva partecipato, presso l'ufficio del sig. Parte_1 Parte_4
a più “riunioni” con i potenziali acquirenti, sigg. e
[...] Pt_5 Controparte_4
e che almeno in una di esse era stato presente anche un “tecnico”; tali
[...] 5
trattative, però, non erano andate a buon fine a causa della “mancata soluzione al problema costituito dalla esistenza di un affittuario del fondo”.
Inoltre il giudicante reputava che il lasso temporale intercorso tra le visure relative all'immobile (effettuate nel marzo 2015) e la data della stipula del contratto preliminare
(13/7/2015) intercorso tra il sig. ed il sig. fosse del Parte_1 Persona_2 tutto compatibile con la durata delle suddette trattative, sicché era possibile ritenere che la avesse effettivamente svolto delle attività propedeutiche alla CP_1 conclusione dell'affare; pertanto, poiché dalle prove testimoniali non erano emerse conferme circa l'importo concordato dalle parti, il Tribunale, sulla base delle voci indicate nella fattura prodotta dalla , reputava di liquidare la minor somma CP_1 di Euro 6.000,00, defalcando la voce “indagini di mercato” e “riducendo sensibilmente gli importi di tutte le altre voci”.
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. proponeva appello Parte_1 avverso detta sentenza, assumendone l'erroneità e l'ingiustizia.
Con un primo motivo di censura, l'appellante lamentava l'erroneità della sentenza laddove il Tribunale aveva ritenuto di accogliere la domanda benché non fosse stata dimostrata né la stipula di un contratto, né l'avvenuta prestazione dei servizi da parte della . CP_1
In particolare, dopo aver rammentato che la non operava nel campo
CP_1 dell'intermediazione immobiliare, il sig. evidenziava che il giudicante Parte_1 di prime cure aveva completamente omesso di chiarire come era sorto il vincolo contrattuale: infatti, era emerso che, in origine, il potenziale acquirente era stato individuato dalla nel sig. il quale, dopo aver
CP_1 Controparte_5 immediatamente manifestato il suo disinteresse ad acquistare il terreno, aveva cercato di coinvolgere nell'operazione alcuni suoi conoscenti, partecipando ad un incontro e accompagnandoli a vedere il terreno assieme al sig. in seguito era
CP_1 stato lo stesso a ricevere le visure delle particelle confinanti, mentre il CP_4 contratto di affitto del terreno era stato reperito dalla sig.ra che poi lo Persona_4 aveva spedito alla .
CP_1 6
Pertanto, secondo l'appellante, se erano state svolte delle attività, esse erano state poste in essere da altri, mentre la si era solo limitata a cercare di intestarle a sé, CP_1 nel tentativo di poter sostenere la propria pretesa economica.
Inoltre, secondo l'appellante il Tribunale non aveva neanche chiarito quali servizi avesse inteso “riconoscere” alla , tanto più che anche l'acquisizione delle CP_1 visure camerali e la verifica dei nominativi dei confinanti erano state effettuate dallo studio notarile “Ceresi”.
Con un secondo motivo di appello, poi, il sig. evidenziava che il Parte_1
Tribunale non aveva neanche qualificato l'eventuale rapporto insorto tra le parti, mentre con un terzo motivo di censura si doleva del fatto che, pur in assenza di ogni prova riguardo alla gratuità o all'onerosità dell'interessamento della , il CP_1
Tribunale aveva comunque ritenuto di accogliere la domanda, seppur in misura minore, operando una riduzione degli importi indicati in fattura con “metodo lineare” e senza dare conto del ragionamento seguito.
Infine, con un ultimo motivo di appello, il sig. lamentava la violazione Parte_1 degli artt. 2697 e 2225 c.c., stante la mancata specificazione, da parte del giudicante di prime cure, del criterio utilizzato per quantificare e/o ridurre il compenso riconosciuto in favore della . CP_1
Pertanto, l'appellante concludeva chiedendo l'integrale riforma dell'impugnata sentenza e, per l'effetto, il rigetto di qualsiasi pretesa economica proveniente dalla società appellata, con condanna della stessa alla rifusione delle spese di lite.
Costituitasi in giudizio, la , “in primis”, eccepiva l'inammissibilità CP_1 dell'appello per l'asserita violazione del disposto di cui all'art. 342 c.p.c., nuova formulazione, a causa della mancata specificazione dei motivi di appello;
inoltre, nel merito, si limitava a resistere, chiedendo il rigetto dell'appello e la condanna dell'appellante alla rifusione delle spese del grado.
All'udienza del 24/10/2025, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è stata trattenuta in decisione dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.. 7
Motivi della decisione
Preliminarmente, per ragioni di ordine logico e giuridico, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dall'appellata ex art. 342 c.p.c..
Infatti, dall'esame dell'appello è comunque possibile ricavare non solo l'indicazione delle censure che il sig. ha inteso muovere nei confronti Parte_1 dell'impugnata sentenza, sia sotto il profilo dell'operata ricostruzione dei fatti sia sotto il profilo della relativa valutazione giuridica, ma anche le argomentazioni giuridiche che l'appellante ha inteso contrapporre a quelle poste dal giudicante di prime cure a base della sua decisione.
Ciò premesso, i quattro motivi di doglianza, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente.
Riguardo all'esistenza del rapporto contrattuale e alla sua eventuale qualificazione, deve escludersi che nel caso di specie possa essere venuto ad esistenza un rapporto di intermediazione immobiliare, tenuto conto che la non risulta iscritta CP_1 all'albo, sicché l'espletamento di tale attività le sarebbe stato comunque precluso.
Pertanto, resta da verificare se, nel caso che ne occupa, risulti provata l'effettuazione, da parte della società appellata, di un'attività riconducibile ad un rapporto di prestazione di servizi e, segnatamente, l'effettivo espletamento di un'attività propedeutica alla vendita del terreno, che sia stata effettivamente svolta su incarico del sig. Parte_1
Ad avviso di questa Corte, a differenza di quanto affermato dal giudicante di prime cure, dall'esame degli atti processuali non sono evincibili circostanze che possano far ritenere che la società appellata abbia ricevuto un incarico in tal senso, né che abbia comunque svolto attività riconducibili nell'alveo della prestazione di servizi.
Infatti, premesso che il sig. anche in sede di interrogatorio formale, Parte_1 ha sempre fermamente contestato di aver mai conferito alla un incarico CP_1 8
per la vendita del terreno, si osserva che anche dall'esame delle deposizioni testimoniali non sono emerse circostanze atte a dimostrare che tra detta società e l'odierno appellante sia mai intercorso alcun accordo di tal genere, né che egli si sia concretamente avvalso di servizi e/o attività offerti dalla in vista della CP_1 successiva vendita del terreno.
Infatti, dalla lettura della deposizione resa dal sig. (che, Testimone_1 con suo fratello , trattò l'acquisto del fondo), emerge che egli venne Pt_5 accompagnato a vedere il terreno dal sig. (identificato nell'ambiente Controparte_5 anche come il “Toparini”), commerciante di nocciole e proprietario di altri terreni, il quale, a sua volta, gli presentò il sig. titolare della;
CP_1 CP_1 quindi, dopo aver dichiarato di non sapere se il sig. avesse o meno detto al sig. Pt_1 di predisporre un preliminare di contratto per la vendita del terreno, il CP_1 testimone ha affermato che, fino al momento in cui venne scoperta l'esistenza del contratto di affitto in favore del sig. , si era “detto al che Persona_2 CP_1 avrebbe curato lui la redazione del contratto e la stipula presso la sua sede”. Infine, il teste ha anche riferito che alle riunioni cui egli prese parte il agiva CP_1 nell'interesse sia del venditore, sia dell'acquirente.
Per quanto concerne, poi, il teste titolare dell'Agenzia “Sogno Casa”, Testimone_2 che aveva sempre seguito le vendite degli appartamenti dell'odierno appellante, la stessa si è limitata a dichiarare di essere stata “contattata dal mio cliente Parte_1 per il quale avevo già seguito la vendita di immobili in Civita Castellana
[...] tramite lo studio del sig. , ma di non aver mai sentito parlare in sua presenza CP_1 di vendite di terreni;
inoltre la sig.ra ha confermato di essersi rivolta sino al Tes_2
2015 alla per “effettuare le visure ipotecarie”, ma di non aver mai versato CP_1 alcuna provvigione al riguardo in quanto era lei che portava i clienti alla società appellata, i quali “ poi stipulavano col notaio”.
Infine, l'ultimo teste escusso, sig. ha confermato di essere stato Controparte_5 personalmente contattato dal sig. per sapere se fosse interessato Parte_4 all'acquisto di altri terreni nella zona di Civita Castellana, e che in tale occasione egli rispose di non avere interesse a procedere all'acquisto, ma di conoscere alcune persone di che potevano essere interessate, in particolare il sig. Tes_3 Controparte_4 9
che poi si recò a vedere il terreno in compagnia del proprio fratello CP_4 Pt_5
e dello stesso teste;
inoltre, il teste ha riferito che successivamente vi furono delle riunioni presso l'ufficio del sig. cui partecipò anche un geometra. CP_1
Dall'esame delle deposizioni, si evince che, in realtà, il sig. non Parte_1 conferì mai un effettivo incarico alla per reperire possibili acquirenti per il CP_1 fondo oggetto di causa, ma che l'iniziativa fu assunta direttamente dal sig. CP_1 che ne era il titolare, una volta saputo dal sig. intendeva cedere il terreno. Pt_1
La riprova è nel fatto che fu lo stesso a decidere di contattare il sig. CP_1 [...]
commerciante di nocciole e proprietario di altri terreni nella zona, per CP_5 verificare la sua disponibilità ad acquistare un ulteriore fondo.
La circostanza dell'assunzione di tale iniziativa, di natura personale, non può destare scalpore, essendo emerso che il sig. e il sig, già si conoscevano, in Pt_1 CP_1 quanto la era la società cui era solita rivolgersi l'Agenzia Immobiliare CP_1
“Sogno Casa” -che già si era occupata della vendita di alcuni appartamenti del sig. per i propri clienti in vista della successiva stipula degli atti Parte_1 Parte_6 notarili di trasferimento.
Inoltre, poi, è risultato che, benché dichiaratosi non interessato a comprare il terreno, fu lo stesso sig. ad attivarsi personalmente per contattare due suoi Controparte_5 conoscenti (i fratelli quali possibili acquirenti, e che vi furono effettivamente CP_4 dei contatti tra le parti in tal senso, cui parteciparono anche il sig. , almeno CP_1 in un'occasione, un geometra, contatti che poi cessarono allorché emerse l'esistenza del contratto di affitto agrario.
Per quanto concerne, poi, la documentazione prodotta in giudizio, va rilevato che il certificato di destinazione urbanistica del terreno venne effettivamente richiesto dal sig. in data 26/3/2015, mentre le visure aventi ad oggetto i proprietari dei Parte_1 terreni limitrofi vennero inviate in data 11/5/2015 da tale Persona_4 direttamente al sig. così come la copia del contratto di affitto del sig. Controparte_5
, che venne anch'essa inviata in data 25/5/2015 ad Persona_2 CP_1 dallo stesso (che a sua volta l'aveva ricevuta dalla sig,ra Controparte_5 [...]
. Per_4 10
Tali obiettive risultanze, che escludono che nei suddetti casi possa ravvisarsi l'espletamento di una specifica attività direttamente riconducibile alla , CP_1 non possono essere superate né dal fatto che in alcune mail trasmesse dallo Studio del
Notaio (che poi non stipulò alcuno dei contratti con cui si snodò l'operazione), Per_5 concernenti le “visure del terreno oggetto di compravendita”, fosse contenuto anche un generico riferimento alla persona del sig. né dal fatto che alcuni CP_1 dei testi abbiano riferito che presso l'ufficio di quest'ultimo si fossero tenute alcune riunioni che avevano visto anche la partecipazione del sig. Parte_1
In realtà, da una lettura complessiva delle suddette circostanze, può trarsi il convincimento che, una volta venuta a conoscenza della disponibilità del sig. Pt_1
a cedere il fondo, l' , di propria iniziativa, abbia cercato di sondare
[...] CP_1 la possibilità di far concludere un affare a terzi, allo scopo di poter poi ottenere l'incarico volto all'espletamento delle solite attività propedeutiche alla stipula dei futuri atti notarili.
Tale realtà, del resto, non solo risulta in linea con i limiti operativi di legge, non essendo la iscritta all'albo dei mediatori (circostanza, questa, pacificamente CP_1 ammessa), ma è anche suggerita dalla stessa posizione assunta dal sig. Pt_1 nella vicenda, in quanto, essendo egli procuratore del proprio genitore
[...] [...]
effettivo proprietario del fondo, sicuramente era a conoscenza della situazione Per_1 del terreno (e cioè che fosse stato oggetto anche di un contratto di affitto agrario in favore di suo zio, sig. ) e dei nominativi dei soggetti confinanti, Persona_2 sicché non aveva interesse ad ottenere, attraverso un'eventuale indagine svolta da altri, informazioni che erano già in suo possesso.
Ne consegue che, nel caso di specie, a differenza di quanto ritenuto dal giudicante di prime cure, non può essere ravvisato né l'avvenuto conferimento alla , da CP_6 parte del sig. di un incarico volto allo svolgimento di attività Parte_1 propedeutiche alla stipula dei successivi contratti, né lo svolgimento di fatto, da parte della predetta società, di tali attività in tal senso, sicché essa non può pretendere di vedersi liquidato alcun compenso. 11
A tale affermazione consegue, quale logico corollario giuridico, l'assorbimento del quarto motivo di censura, avente ad oggetto i criteri osservati dal Tribunale per procedere alla determinazione del compenso liquidato alla . CP_1
Da quanto premesso deriva che l'appello dev'essere accolto, sicché, in riforma dell'impugnata sentenza, dev'essere rigettata la domanda avanzata dalla , CP_1 con la conseguenza che il sig. non è tenuto a corrispondere alla Parte_1 [...]
la somma di Euro 6.000,00, oltre interessi, al cui pagamento è stato CP_1 condannato dal Tribunale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate per entrambi i gradi di giudizio in misura media, facendo applicazione dello scaglione previsto dal D.M. n.
55/2014 per le cause di valore ricompreso tra Euro 5.200,01 ed Euro 26.000,00, ad eccezione, per il grado di appello, della voce “trattazione/istruttoria”, che viene liquidata in misura minima.

P.Q.M.


La Corte accoglie l'appello proposto da nei confronti della Parte_1 [...] avverso la sentenza del Tribunale di RB n. Controparte_1 Parte_7
449/2021 e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta la domanda avanzata dalla nei confronti di Controparte_1 Parte_8 Parte_1
dichiarando che quest'ultimo non è tenuto a corrispondere alla
[...] CP_1 la somma di Euro 6.000,00, oltre interessi, al cui
[...] Parte_7 pagamento è stato condannato dal Tribunale;

condanna la al pagamento, in favore di Controparte_7
, delle spese di lite che, per il primo grado, vengono liquidate in Euro Parte_1
5.077,00 per compensi professionali e in Euro 118,00 per esborsi, e per il grado di appello in Euro 4.888,00 per compensi professionali e in Euro 355,50 per esborsi, oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma, lì 24-10-2025 12
Il Consigliere est. Il Presidente
dott. Giuseppe Staglianò dott.ssa Antonella Izzo