CORTE di APPELLO di MESSINA
Prima sezione civile
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, prima sezione civile, composta dai signori:
1) dr. Massimo GULLINO Presidente
2) dr. Augusto SABATINI Consigliere
3) dr.ssa Anna ADAMO Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 848/2022 R. G., vertente tra in persona del legale rappresentante p. t. Parte_1 [...]
, P. IVA.: , corrente in Torregrotta, elettivamente domiciliata in Parte_2 P.IVA_1
Messina, via Ugo Bassi n. 91, presso e nello studio dell'avv. Pasquale Gazzara (con PEC indicata), dal quale è rappresentata e difesa per procura rilasciata su foglio separato ma unito all'atto di appello ex art. 83, 3° comma, c.p.c.,
APPELLANTE PRINCIPALE contro
, nata a [...] il [...], c.f.: , e Controparte_1 CodiceFiscale_1
nata a [...] il [...], c.f.: , quali eredi CP_2 CodiceFiscale_2 di nato a [...] il [...] e deceduto in Barcellona Persona_1
P.G. il 30 aprile 2014) e , nata a [...] il 25 Controparte_3 agosto 1948, c.f.: , elettivamente domiciliate in Messina, presso lo CodiceFiscale_3 studio dell'avv. L'Ambrosa Piera, via del Vespro n. 65, recapito degli avv.ti Maria Correnti e
NC La TE (con PEC indicate), che le rappresentano e difendono per procura in separato atto,
APPELLATE – APPELLANTI INCIDENTALI
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1 Oggetto: Appelli – principale e incidentale - avverso la sentenza n. 588/2022 emessa dal
Tribunale di Barcellona P.G. – sezione civile il 3 maggio 2022 in materia di opposizione a decreto ingiuntivo - contratto preliminare – risoluzione, restituzioni, risarcimento danni.
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CONCLUSIONI delle PARTI
Per l'appellante principale: “si precisano le conclusioni riportandosi a tutti gli atti e verbali di causa e si insiste per l'accoglimento di tutte le domande come spiegate nel proposto atto di appello: 1) annullare e/o riformare la sentenza impugnata n. 588/2022 Tribunale di Barcellona
P.G.; 2) ritenere e dichiarare la nullità della sentenza nella parte in cui ha accolto l'autonoma domanda di risarcimento danni avanzata dagli appellati e condannato la società appellante al risarcimento del danno in favore degli appellati, per non avere quest'ultimi ritualmente proposto domanda riconvenzionale sul punto;
3) ritenere e dichiarare l'avvenuta risoluzione per mutuo consenso del contratto preliminare del 26.07.2007 e della successiva modifica ed integrazione del 30.09.2011; 4) per l'effetto, ritenere e dichiarare il diritto della società appellante alla restituzione della somma di € 300.000,00, oltre interessi dal dovuto al soddisfo;

5) in via meramente subordinata ritenere e dichiarare non dovuta la somma di € 100.000,00 a titolo di risarcimento danni in quanto non dimostrato e, quindi, non sussistente il diritto alla ritenzione della predetta somma da parte degli appellati;
6) ritenere e dichiarare errato, per evidente errore materiale, l'importo di euro 74.000,00 quale somma pagata da ciascuno degli appellati a titolo di imposte, piuttosto che quella di € 24.000,00 cadauno;
7) per l'effetto riformare sul punto la sentenza impugnata e dichiarare non dovuta la somma di € 74.000,00 oltre interessi e rivalutazione;
8) ritenere e dichiarare non dovuta, a titolo di risarcimento danni, la somma di € 24.000,00 per ciascuno degli appellati oltre interessi e rivalutazione, atteso che non trattasi di un danno subito;
9) ritenere e dichiarare non dovuta la rivalutazione monetaria, atteso che, in ipotesi, trattasi di debito di valuta e non di valore;
10) per l'effetto confermare il D.I. opposto n. 77/2013 e condannare gli appellati alla restituzione della ulteriore somma di € 100.000,00, come avanzata co l'atto di citazione iscritto al n. 1663/2013;
11) in via meramente subordinata condannare gli appellati alla restituzione in favore della società appellante della somma che sarà ritenuta di giustizia;
12) con vittoria di spese e compensi di difesa. Si chiede, altresì, il rigetto di tutte le domande di parte avversa, in particolare del proposto appello incidentale, in quanto totalmente infondate ed inammissibili in fatto ed in diritto”.
Per le appellate-appellanti incidentali: “precisano le proprie conclusioni insistendo in tutto quanto già chiesto, dedotto ed eccepito nei propri atti e verbali di causa;
chiedono che l'Ecc.ma
2 Corte adita Voglia assumere in decisione la causa, con integrale accoglimento di tutte le domande spiegate dai convenuti, anche in via incidentale, con il rigetto di ogni avversa pretesa
e con vittoria di spese e compensi”.
SVOLGIMENTO del PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 1° dicembre 2022 la Controparte_4 in persona del legale rappresentante p. t. (d'ora in avanti, per brevità, solo ), ha Pt_1 impugnato con appello davanti a questa Corte, nei confronti di e Persona_1 [...]
, la sentenza indicata in oggetto con cui il Tribunale di Barcellona P.G., Controparte_3 pronunciando sull'opposizione proposta dai avverso il decreto ingiuntivo n. 77/2013 Per_1 emesso dallo stesso Tribunale – con cui era stato loro ingiunto il pagamento della somma complessiva di € 200.000 (€ 100.000 ciascuno), oltre interessi legali e spese - e sulle domande da loro avanzate, volte ad ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare del 26 luglio 2007 (come integrato con scrittura privata del 30 giugno 2011) ed il risarcimento dei danni conseguenti, ha accolto l'opposizione, per l'effetto revocando il decreto ingiuntivo opposto, ed ha dichiarato la risoluzione del contratto del 26 luglio 2007 (come modificato ed integrato con successiva scrittura del 30 settembre 2011) imputabile all'inadempimento della
, per l'effetto condannando quest'ultima al risarcimento del danno in favore di Pt_1 controparte in misura pari ad € 74.000,00, oltre interessi e rivalutazione, e condannando, altresì,
i , salva la ritenzione della somma a titolo di ristoro per il fatto illecito (id est Per_1 inadempimento imputabile), alla restituzione della somma di € 200.000,00, oltre interessi, in favore della;
ha, infine, condannato l'opposta società al pagamento delle spese di Pt_1 lite (liquidate come in dispositivo) in favore di controparte.
L'appellante ha contestato la pronuncia impugnata nelle parti e per i motivi che si illustreranno infra ed ha formulato le domande sopra testualmente riportate nel paragrafo intitolato
“conclusioni delle parti”.
Instaurato il contradittorio, con comparsa depositata il 22 febbraio 2023 si sono costituite e quali eredi di (originario Controparte_1 CP_2 Persona_1 opponente), e resistendo all'appello, del quale hanno eccepito Controparte_3 preliminarmente l'inammissibilità per mancata indicazione delle parti della sentenza di cui si chiede la riforma;
nel merito ne hanno contestato i motivi, chiedendone il rigetto. Hanno, poi, proposto appello incidentale, contestando, come si vedrà meglio infra, il quantum del risarcimento liquidato dal primo Giudice, di cui hanno chiesto un importo maggiore, previo espletamento di una c.t.u., nonché istando per la ritenzione della somma di € 200.000, oltre interessi, quale ristoro del maggior danno subito, con riforma consequenziale della statuizione di condanna alla restituzione della stessa e con vittoria di spese e compensi del presente grado.
3 Superato il vaglio preliminare di non inammissibilità degli appelli - come da provvedimento della Corte del 20 marzo 2023 -, è stata fissata l'udienza del 5 febbraio 2024 per la precisazione delle conclusioni, poi rinviata, per il carico di ruolo, al 18 novembre 2024.
In detta udienza, svoltasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., stanti le note di trattazione scritta depositate dalle parti, la causa è stata assunta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c. p. c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI della DECISIONE
Va preliminarmente disattesa l'eccezione d'inammissibilità dell'appello principale formulata da parte appellata/appellante incidentale ai sensi dell'art. 342, comma 1, c.p.c. per mancata indicazione delle parti della sentenza che si è inteso impugnare, posto che, secondo univoca interpretazione giurisprudenziale, tale disposizione normativa, nel testo novellato dal d. l. n. 83 del 2012 (conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012), qui applicabile ratione temporis, va intesa nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris istantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (tra le altre v. Cass. Civ. nn. 40560/2021;
7675/2019; 20836/2018).
Nel caso in esame le doglianze di parte appellante principale risultano esposte in maniera tale da consentire alla Corte di delimitare senza incertezza l'ambito del riesame richiesto.
Tanto è sufficiente ad escludere la dedotta inammissibilità del gravame proposto dalla
, dovendosi procedere, perciò, all'esame del merito degli appelli, partendo da quello Pt_1 principale.
1) APPELLO PRINCIPALE ( in persona del legale Controparte_4 rappresentante p.t.).
Col primo motivo di appello la si duole dell'accoglimento della domanda Pt_1 risarcitoria avanzata da controparte, nonostante gli opponenti in primo grado, a suo dire, non avessero proposto rituale domanda riconvenzionale diretta ad ottenere detto risarcimento.
Richiamato l'insegnamento giurisprudenziale che distingue tra domanda riconvenzionale ed eccezione riconvenzionale, sostiene in particolare l'appellante che la controparte, odierna
4 appellata, non avrebbe avanzato rituale domanda riconvenzionale diretta ad ottenere, con autonoma istanza, il risarcimento del danno subito.
Tale che il primo Giudice non avrebbe potuto pronunciare la condanna di essa deducente al risarcimento, essendone i irrimediabilmente decaduti. Per_1
Tanto obiettato in rito, nel merito l'appellante assume che il Tribunale, nel decidere la causa, non avrebbe in alcun modo considerato i documenti ritualmente depositati in giudizio da entrambe le parti in causa.
Critica anzitutto la motivazione della sentenza impugnata laddove afferma che non è emersa l'evidenza di circostanze che consentano di ravvisare, nella condotta della parte promissaria acquirente (ossia di essa società), la situazione giuridica propria della parte non inadempiente che subisce l'inadempimento altrui e che, dunque, si trova di fronte all'alternativa di esercitare il recesso, con eventuale ritenzione della caparra (o richiesta del doppio di essa), oppure di chiedere la risoluzione ai sensi degli artt. 1453 e ss. c.c..
Contesta, altresì, l'affermazione del primo Giudice secondo cui nella suddetta direzione militano le stesse allegazioni del ricorso monitorio, aventi natura confessoria (trattandosi di dichiarazioni di circostanze refluenti contro il promissario acquirente dichiarante – e cioè il proprio inadempimento per omesso pagamento dei ratei alle scadenze del 31 gennaio 2012 e del 31 agosto 2012 pattuite con la scrittura del 30 settembre 2011), nonché le diffuse considerazioni espresse dal decidente circa l'adempimento e/o l'inadempimento del contratto a cura delle parti contraenti e la conclusione secondo la quale il contegno della , Pt_1 riguardato complessivamente nella sua fase esecutiva, ricostruita alla stregua delle missive intercorse tra le parti, non è inquadrabile nel paradigma dell'adempimento, né dell'inadempimento non imputabile, così da recidere il presupposto – su cui si fonda la ritenuta liquidità ed esigibilità del credito restitutorio accordato col decreto opposto - della caducazione consensuale del vincolo tra le parti.
Assume che siffatto convincimento del Tribunale sarebbe errato poiché muoverebbe dal presupposto, tutt'altro che riscontrabile in atti, che la società abbia asserito il proprio Pt_1 adempimento oppure il proprio inadempimento non imputabile: al contrario – evidenzia – essa deducente ha sempre sostenuto, sin dal ricorso monitorio, che il contratto preliminare stipulato tra le parti si era risolto per “mutuo consenso” in virtù della lettera del 18 settembre 2012, sottoscritta dai promittenti venditori, e della successiva lettera di riscontro della , Pt_1 sottoscritta dal legale rappresentante della stessa (quale società promissaria acquirente), datata
10 gennaio 2013.
Osserva che la questione da risolvere riguarderebbe, piuttosto, la valenza giuridica da attribuire alla manifestazione di volontà espressa da ciascuna delle parti contraenti con le rispettive lettere
5 sopra indicate, costituenti atto scritto: con la lettera del 18 settembre 2012 - precisa - i promittenti venditori hanno affermato essere chiaro che, allo scadere del termine fissato per la stipula dell'atto pubblico (30 settembre 2012), il contratto preliminare si sarebbe dovuto considerare risolto, conseguentemente ritenendosi liberi da ogni vincolo contrattuale. Nella lettera di riscontro del 10 gennaio 2013, il legale rappresentante della società ha Pt_1 affermato che con essa si comunicava l'adesione della stessa alla risoluzione del contratto, ritenendosi, pertanto, liberata da ogni obbligo scaturente dal citato preliminare.
Richiamate varie massime giurisprudenziali in tema di iter procedimentale per la conclusione del contratto (per le quali si rimanda qui , per brevità, alle pagg. 13 e 14 dell'atto di appello),
l'appellante sostiene che trattasi di principi valevoli anche per la risoluzione di un contratto già stipulato tra le parti, manifestata da una parte mediante proposta scritta e sottoscritta e accettata dall'altra parte con atto scritto e sottoscritto, come sarebbe avvenuto nel caso di specie dove le parti, a mezzo delle rispettive lettere raccomandate con avviso di ricevimento, avrebbero univocamente manifestato la volontà di risolvere per “mutuo consenso”, anteriormente al giudizio, il contratto di permuta stipulato antecedentemente.
Da qui l'obbligo di restituire quanto dai ricevuto da parte della promissaria acquirente, Per_1 in conseguenza del venir meno del relativo titolo giuridico, ossia la somma di € 300.000,00.
Critica a tal riguardo l'argomento del primo Giudice secondo il quale la lettera del 18 settembre
2012 (sopra richiamata) non osta alla dichiarazione dell'inadempimento della società opposta, dato che anche rispetto all'accertamento della risoluzione conseguente alla diffida ad adempiere non è precluso l'accertamento della sussistenza degli estremi oggettivi e soggettivi dell'inadempimento, sub specie di inadempimento di non scarsa importanza e operatività della presunzione di responsabilità del debitore inadempiente.
Obietta che siffatta argomentazione costituirebbe un “fuori tema” dal momento che nella missiva del 18 settembre 2012 non sarebbe contenuta alcuna diffida ad adempiere ex art. 1454
c.c., posto che nessun termine per l'adempimento sarebbe stato espressamente previsto in esso,
e comunque, a volere ravvisare questo termine nella data del 30 settembre 2012, non sarebbe stato rispettato il termine minimo dalla ricezione della lettera, essendo stata la “diffida” comunicata, addirittura, prima della scadenza del termine in spregio al principio per cui ai sensi dell'art. 1454 c.c. il contraente che si avvale dello strumento dalla diffida deve essere già vittima dell'altrui inadempimento.
Inconferente sarebbe, in questa ottica, anche il richiamo fatto dal primo Giudice al precedente giurisprudenziale di cui alla sentenza della Suprema Corte n. 5407/2006, dato che la questione dibattuta nel presente giudizio sarebbe quella relativa alla sussistenza o meno della risoluzione per “mutuo consenso”.
6 Conclude l'appellante sul punto che, ricorrendo nella specie la risoluzione del contratto per
“mutuo consenso”, con conseguente insorgenza di un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria, di contenuto eguale e contrario a quello del contratto originario, non potrebbero le parti invocare cause di risoluzione per inadempimento in quanto relative ad un contratto ormai sciolto e sostituito da quello solutorio.
Il motivo è da disattendere in ogni sua articolazione.
Quanto alla dedotta irritualità della domanda riconvenzionale, al di là dell'estrema genericità della formulazione della doglianza, effettuata senza alcuna specificazione delle ragioni processuali (e/o simili) di tale asserita “non ritualità”, è sufficiente evidenziare che, pacifico essendo che, come anche più volte ribadito dalla stessa appellante e come risulta dalla lettura dell'atto medesimo, nella citazione in opposizione a decreto ingiuntivo i hanno Per_1 avanzato apposite distinte domande di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare e di risarcimento dei danni conseguenti, nessuna irritualità può ritenersi realmente sussistente nella specie.
Ed invero è noto che l'opponente a decreto ingiuntivo, quale convenuto in senso sostanziale, può sempre avanzare, con l'atto di opposizione, autonome domande in via riconvenzionale, costituenti altrettanti

contro

-domande alla richiesta monitoria, senza alcuna preclusione in rito, in quanto l'opposizione a decreto ingiuntivo produce gli effetti di un ordinario atto di citazione, nel concorso dei requisiti previsti dagli artt. 163 e 163 bis c.p.c., con riguardo alle domande che essa contenga, autonome e distinte rispetto alla richiesta di annullamento e revoca del decreto
(tra le tante in tal senso v. Cass. civ. nn. 16162/2025; 3141/2024; 9442/2010).
L'unica condizione per la proposizione di una valida domanda riconvenzionale nell'opposizione a decreto ingiuntivo è, dunque, il rispetto dei requisiti di cui agli artt. 163 e
163 bis c.p.c., della cui sussistenza nel caso di specie vi è evidenza testuale, oltre al fatto che la ricorrenza dei suddetti requisiti non risulta essere mai stata contestata da parte opposta (odierna appellante).
Quanto al merito, le critiche esposte nel motivo di appello non colgono nel segno in quanto non si correlano adeguatamente alle ragioni di fondo che sorreggono l'impianto motivazionale della pronuncia impugnata, ma si appuntano partitamente solo su alcune delle considerazioni svolte dal primo Giudice, che vengono decontestualizzate, senza comprenderne davvero l'integrale portata logico-giuridica.
Sostiene l'appellante, come si è detto, che la vera questione nodale consisterebbe, nella specie, nella verifica della sussistenza o meno della risoluzione del contratto preliminare per “mutuo consenso”, ribadendo la propria prospettazione di primo grado secondo la quale (come si è
7 riportato sopra) dall'incontro delle volontà delle parti espresse nelle rispettive lettere raccomandate del 18 settembre 2012 e del 10 gennaio 2013 – i cui contenuti sono stati pedissequamente riportati nell'atto di appello – si evincerebbe chiaramente che il contratto preliminare del 26 luglio 2007 (come modificato con scrittura del 30 settembre 2011) sarebbe stato risolto per “mutuo consenso”, essendosi ad esso sostituito un nuovo contratto solutorio.
Tale che non potrebbe invocarsi la risoluzione per inadempimento di un negozio ormai estintosi.
Siffatti assunti dell'appellante principale non tengono conto, però, del fatto che il Tribunale, nella sentenza impugnata, ha ritenuto non sussumibile nell'istituto dello scioglimento del rapporto per “mutuo consenso” la fattispecie in esame, avendo argomentato specificamente che:
a) già alla stregua delle stesse allegazioni delle parti, a partire proprio dal ricorso monitorio – allegazioni riportate alle pagg. 4 e 5 della parte motiva della senza (cui qui si rimanda per brevità) – si può inferire l'erroneità del presupposto sulla base del quale è stato reso il decreto ingiuntivo, ossia l'avvenuto perfezionamento di una fattispecie estintiva del vincolo obbligatorio nascente dalle scritture del 26 luglio 2007 e del 30 settembre 2011, avente natura consensuale e, come tale, fonte del diritto alla ripetizione ex art. 1458 c.c..
Tale erroneità è insita, secondo il primo Giudice, nel fatto che la stessa società ricorrente in monitorio ha riconosciuto, nel relativo ricorso, di essere stata inadempiente (avendo testualmente affermato in comparsa di risposta, ma anche nel ricorso monitorio: “poiché la società non provvedeva al pagamento della somma di euro 100.000,00 entro CP_4 il termine del 31.01.2012 i promissari venditori con lettera del 25.7.2012 sollecitavano
l'adempimento ed evidenziavano, tra l'altro, la prossimità della scadenza del termine stabilito (31.08.2012) per il pagamento dell'ultima rata di euro 100.000,00. La società
non provvedeva al pagamento e, pertanto, i promittenti venditori con lettera del Pt_1
18.09.2012, dopo aver contestato il mancato adempimento agli obblighi assunti dalla società…concludevano che allo scadere del termine fissato per l'atto pubblico (30.09.2012) il contratto si deve considerare risolto”), avallando così quanto contestato sul punto dagli opponenti: secondo il decidente di primo grado questo inequivocabile contegno di parte opposta (ricorrente in monitorio), sostanziale prima che processuale, è tutt'altro che sintomatico di una volontà ex art. 1372 c.c., ossia di uno scioglimento dal contratto preliminare per “mutuo consenso”;
b) la posizione di parte inadempiente riconducibile alla società (ricorrente in Pt_1 monitorio) impedisce di riconoscere il diritto alla restituzione delle prestazioni già eseguite sulla base dell'istituto da ultimo detto, essendo emerso, al contrario, che già all'epoca della proposizione della domanda monitoria la vicenda era da ricondurre alla fase esecutiva del contratto preliminare, sub specie di inadempimento delle relative obbligazioni;

8 c) siffatta ricostruzione (in termini di risoluzione per inadempimento o non già per “mutuo consenso”), già inferibile dalle stesse allegazioni delle parti, trova conferma nella documentazione in atti, nella quale – ha aggiunto il Tribunale – si riscontra, altresì, la fondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento proposta dai (per le Per_1 ragioni meglio esplicitate alla pag. 7 della sentenza, cui qui si rimanda per brevità).
Secondo il Tribunale la mancanza di reale motivazione alla base della comunicazione di risoluzione del contratto effettuata dalla sia con missiva del 18 ottobre 2010, sia, Pt_1
a maggior ragione, con quella del 26 gennaio 2011, stante l'oggettiva assenza di inadempimento imputabile ai (secondo le emergenze documentali tutte), denota, in Per_1 uno con le stesse allegazioni difensive delle parti, che la condotta tenuta dalla società promissaria acquirente nella fase di esecuzione del contratto preliminare è da sussumere nell'alveo dell'inadempimento imputabile, anche tenuto conto del fatto che dagli atti di causa non emerge alcun contegno ostacolante degli opponenti in ordine alla cura degli adempimenti burocratici legati alla titolarità del terreno oggetto del preliminare, né, d'altra parte, l'opposta ha lamentato alcunché di specifico in merito all'iter per l'approvazione del progetto posto a base della lottizzazione (che, peraltro, secondo contratto, spettava alla curare). Pt_1
In questo contesto, avuto riguardo al tenore del carteggio intercorso tra le parti prima dell'introduzione del ricorso monitorio, oltre che (poi) a quello degli stessi atti difensivi, non può la vicenda essere ricondotta ad una risoluzione consensuale del contratto preliminare di che trattasi, stante che la non è risultata adempiente alle proprie obbligazioni, né Pt_1 incolpevolmente inadempiente, e considerato, invece, che ha trovato pieno riscontro in atti l'inadempimento grave imputabile alla promissaria acquirente prospettato dagli opponenti
. Per_1
A fronte di queste analitiche argomentazioni con le quali il Tribunale ha escluso, motivando diffusamente sul punto, la ricorrenza della fattispecie della risoluzione per “mutuo consenso” del contratto preliminare ex art. 1372 c.c. (con la conseguente obbligazione restitutoria pretesa dalla ), riconoscendo, piuttosto, la fondatezza della domanda dei di Pt_1 Per_1 risoluzione del contratto per grave inadempimento imputabile alla società promissaria acquirente, l'appellante, invero, non ha formulato rilievi critici specifici volti a contestare la sostanza del predetto nucleo motivazionale di prime cure.
Come si è riportato sopra, infatti, la ha criticato solo alcuni passaggi della Pt_1 motivazione, del tutto decontestualizzandoli – quale quello relativo alla non riconducibilità della vicenda nel paradigma dell'adempimento della società o all'inadempimento non imputabile della stessa, ovvero, ancora, la parte in cui il Tribunale ha affermato che seppure la
9 missiva del 18 settembre 2012 fosse da interpretare quale diffida ad adempiere, non per questo sarebbe precluso l'accertamento degli elementi soggettivi e oggettivi dell'inadempimento sub specie di inadempimento di non scarsa importanza e di operatività della presunzione di responsabilità del debitore inadempiente -, ma non ha attaccato il nucleo centrale della motivazione della sentenza, che – si ripete in sintesi – si è fondata sulla considerazione che il contegno delle parti, quale risulta dal carteggio tra loro intercorso e dalle stesse allegazioni difensive giudiziali, milita nel senso di un inadempimento colpevole della nella fase Pt_1 esecutiva degli obblighi nascenti dal preliminare, con le necessarie conseguente giuridiche in termini di risoluzione e risarcimento dei danni (invocati in via riconvenzionale dagli opponenti),
e non affatto nel senso di un accordo intercorso tra le parti ai sensi e per gli effetti dell'art. 1372
c.c. volto a sciogliere pacificamente e consensualmente il rapporto negoziale sorto col contratto preliminare (per “mutuo consenso”).
Vale osservare che il primo argomento (decontestualizzato) criticato dall'appellante è stato utilizzato dal primo Giudice non già sul presupposto (per vero inesistente) che la Pt_1 avesse agito per fare valere il proprio adempimento o, comunque, l'incolpevolezza del proprio inadempimento – come sembra volere sostenere l'appellante a fondamento del motivo di appello in esame -, bensì solo per rimarcare come, in realtà, tutti gli atti di causa deponessero in favore della tesi attorea dell'inadempimento grave imputabile alla società opposta, incompatibile con quella della risoluzione per “mutuo consenso”; il secondo argomento – della possibile diffida contenuta nella lettera del 18 settembre 2012 – il Tribunale l'ha speso a sostegno dell'indispensabilità, comunque, della verifica volta ad accertare la gravità dell'inadempimento addotto dai onde poter pervenire all'accoglimento della domanda Per_1 di risoluzione da loro proposta, che rimane necessaria anche nell'ipotesi in cui la risoluzione venga ricondotta alla fattispecie di cui all'art. 1454 c.c. (essendo principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità che l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento).
Il motivo di appello in esame si è rivelato, in definitiva, decentrato rispetto alla ratio decidendi della sentenza impugnata e, come tale, al di là della sua quasi inammissibilità, non è idoneo a inficiare il nucleo logico-giuridico sostanziale del convincimento del primo Giudice, che, oltre a non essere stato attaccato criticamente dall'appellante nella sua ontologica essenza, è, comunque, ad avviso della Corte, da ritenere assolutamente condivisibile sulla scorta delle acquisizioni assertive e documentali in atti, passate in coerente rassegna dal Tribunale, dalle
10 quali può escludersi con certezza che le parti abbiano voluto regolamentare il loro rapporto contrattuale nel senso di scioglierlo consensualmente ex art. 1372 c.c., in un quadro in cui i promittenti venditori hanno sempre dedotto, sin dalla fase stragiudiziale (si vedano le missive del 9 dicembre 2010, ma soprattutto quelle del 25 luglio 2012 e del 18 settembre 2012),
l'inadempimento della promissaria acquirente e, per parte sua, la promissaria acquirente non ha negato, ma anzi ha riconosciuto, di essere rimasta inadempiente rispetto al pagamento del saldo del prezzo dell'immobile, che avrebbe dovuto essere versato in due tranche entro il 31 agosto
2012.
Col secondo motivo la contesta il quantum del danno stabilito dal Tribunale e, in Pt_1 particolare, di averlo il primo Giudice ancorato, anzitutto, al valore delle somme percepite a titolo di caparra confirmatoria.
Obietta che, se è vero che all'art. 3 della scrittura del 26 luglio 2007 è stato previsto che la datio
- contestuale alla sottoscrizione - di € 100.000,00 a mezzo di assegni bancari era da valere quale caparra confirmatoria, risulta parimenti che nella premessa della successiva scrittura del 30 settembre 2011 si legge che, successivamente alla sottoscrizione della scrittura del 26 luglio
2007, si sono verificate delle circostanze che hanno determinato le parti ad apportare delle modifiche ed integrazioni alla scrittura medesima.
Nell'art. 3 dell'atto del 30 settembre 2011, poi, si legge testualmente che l'art. 3 della scrittura del 26 luglio 2007 “è sostituito dal seguente (…)”: il che significherebbe – osserva l'appellante
– che l'art. 3 dell'atto del 26 luglio 2007, per concorde volontà delle parti, sarebbe stato posto nel nulla in quanto totalmente sostituito dall'art. 3 della scrittura successiva del 30 settembre
2011.
In questa ottica l'appellante evidenzia l'erroneità del convincimento del primo Giudice secondo cui la disposizione contenuta nella scrittura del 26 luglio 2007 relativa alla caparra confirmatoria (riferita ai complessivi €100.000,00 portati dagli assegni bancari tratti sulla
Banca Monte dei Paschi di Siena) non risulta contrastata dalle disposizioni negoziali della successiva scheda del 30 settembre 2011, posto che, a suo dire, l'originaria clausola contrattuale sarebbe stata sostituita integralmente dalla nuova clausola di cui alla scrittura del 30 settembre
2011, che non ha previsto alcuna caparra confirmatoria.
Aggiunge che il titolo di “caparra” della somma versata dovrebbe risultare formalmente o comunque dovrebbe desumersi dall'effettiva intenzione delle parti, non essendo sufficiente neppure il mero elemento formale del nomen iuris usato dalle parti in riferimento al versamento della somma: tale che, nel dubbio, si dovrebbe ritenere che quest'ultimo sia avvenuto a titolo
11 di acconto sul prezzo e non già quale “caparra”, che richiede la verifica certa che le parti abbiano inteso conseguire gli scopi pratici di cui all'art. 1385 c.c. per i casi di inadempimento.
Cosa non evincibile nella specie, a dire dell'appellante, stante che nel nuovo art. 3 della scrittura del 30 settembre 2011 non sarebbe stato previsto che la datio della somma di € 100.000,00 era da valere a titolo di “caparra confirmatoria”.
Obietta, inoltre, che il richiamo operato dal Tribunale alla massima giurisprudenziale di Cass. civ. n. 19403/2016 non sarebbe conducente in quanto il principio in essa espresso troverebbe applicazione solo riguardo al recesso dal contratto e non anche alla risoluzione dello stesso: la caparra confirmatoria, infatti, opererebbe quale liquidazione convenzionale ed anticipata del danno da recesso di una parte per effetto dell'inadempimento dell'altra, mentre in caso di azione per la risoluzione del contratto, quale quella esercitata nella specie da controparte, la parte adempiente sarebbe tenuta a provare i danni subiti nell'an e nel quantum ex art. 1223 c.c., come affermato dalla Suprema Corte con le sentenze richiamate a pag. 21 dell'atto di appello (cui qui si rimanda per brevità).
La statuizione sarebbe errata anche nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto di valore il relativo debito, riconoscendo la rivalutazione monetaria (oltre agli interessi), mentre in realtà si tratterebbe di debito di valuta, tale che la rivalutazione non potrebbe essere riconosciuta.
Evidenzia, poi, la contraddizione in cui sarebbe incorso il decidente nel condannare il promissario acquirente al risarcimento del danno-conseguenza ex art. 1223 c.c. costituito dagli esborsi documentati in misura pari a € 24.000,00 per ciascuno dei , che secondo il Per_1
Tribunale sono stati provati nell'an e nel quantum, e poi, sulla scorta di tale affermazione, ha ritenuto sussistente altra voce di danno risarcibile nella misura di € 100.000,00 (per la quale ha riconosciuto il diritto di ritenzione richiesto dagli opponenti), senza tuttavia esplicitare in cosa realmente sia consistita tale voce di danno.
Sostiene, inoltre, che, nell'avere condannato la al pagamento di € 74.000,00 per Pt_1 ciascuno degli appellati a titolo risarcitorio, oltre interessi e rivalutazione, facendo salva anche la ritenzione della somma a titolo di ristoro per l'inadempimento imputabile (ossia i 100.000,00
Euro di cui sopra), il primo Giudice sarebbe incorso evidentemente in un errore materiale e/o di battitura, atteso che la somma versata da ciascuno dei è stata pari solo a € 24.000,00 Per_1
e non già a € 74.000,00 cadauno, con una differenza, quindi, di complessivi € 100.000,00.
Aggiunge che incomprensibile, oltreché non risultante da alcun atto di causa, sarebbe l'affermazione contenuta in sentenza secondo cui agli opponenti va riconosciuto il diritto al risarcimento del danno pari – per ciascuno di essi - a € 74.000,00 (oltre interessi e rivalutazione)
“in ciò limitata, stante altresì la dedotta e non contestata immissione nel possesso dell'area oggetto del preliminare (…)”: ed invero – osserva - dagli atti di causa non emergerebbe alcuna
12 immissione della nel possesso del terreno oggetto del preliminare, ma anzi, al Pt_1 contrario, nella scrittura del 26 luglio 2007 (art. 4, comma 8, non modificato con la successiva scrittura del 30 giugno 2011) era stato previsto espressamente che la proprietà, il possesso ed il materiale godimento del terreno sarebbero passati alla società contestualmente alla stipula dell'atto notarile.
D'altra parte, gli stessi , nella memoria di precisazione ex art. 183, comma 6, c.p.c. Per_1 depositata il 28 marzo 2014, hanno affermato potersi considerare pacifico che la Pt_1 non è stata immessa nel possesso del terreno.
Deduce ancora che, in ogni caso, nessun danno avrebbero subito gli appellati, nemmeno quello consistente nel pagamento della tassa ex art. 7 della legge 448/2001 sulla plusvalenza realizzata a seguito di lottizzazione dell'area, dato che si tratterebbe di una tassa dovuta per legge, che i avrebbero dovuto pagare in ogni caso quale diretta conseguenza della presentazione Per_1 dell'istanza amministrativa di lottizzazione.
Sostiene che in materia di plusvalenze realizzate tramite la cessione a titolo oneroso di terreni, la possibilità di affrancare quelle eventualmente maturate sui terreni posseduti alla data del 1 gennaio 2002, con il pagamento di un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, (nella misura forfettaria del 4%, art. 7 della Legge 28 dicembre 2001 n. 448), si applica non solo alle ipotesi in cui il terreno successivamente alienato sia stato acquistato per atto tra vivi, ma anche al caso in cui esso sia stato acquistato per successione e poi lottizzato prima della vendita, atteso che si realizza una plusvalenza tassabile anche nell'ipotesi di alienazione di un terreno acquistato mortis causa (art. 81, comma 1, lett. a, (ora art. 67), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, come affermato da Cassazione civile, sez. VI, 03/06/2021 n. 15321.
Il motivo è solo parzialmente fondato secondo quanto si dirà.
Al di là della natura e della funzione attribuibile alla dazione da parte della della Pt_1 somma di € 100.000 mediante due assegni bancari da € 50.000 ciascuno, avvenuta contestualmente alla stipula della scrittura privata del 26 luglio 2007, se “caparra confirmatoria” ovvero “acconto sul prezzo” (come sembra doversi propendere, avuto riguardo a quanto emerge dalla scrittura privata aggiuntiva sottoscritta dalle parti lo stesso 26 luglio 2007, dove, all'art. 1, punto 1, la somma di € 100.000 versata contestualmente alla sottoscrizione del preliminare mediante due assegni da € 50.000 ciascuno viene riferita dalle stesse parti non più alla “caparra confirmatoria” come nell'atto pubblico, bensì a “titolo di acconto sul maggior prezzo”), secondo la regola della cd. “ragione più liquida” dirimente è, in ogni caso, l'argomento secondo il quale per la liquidazione del danno conseguente alla risoluzione per inadempimento del
13 contratto, anche in via equitativa (come nella specie), non può farsi ricorso tout court alla somma stabilita dalle parti (e versata) a titolo di “caparra confirmatoria”.
La funzione tipica di questo istituto, previsto dall'art. 1385 del codice civile, è, infatti, quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento di esso, nel caso di esercizio del diritto di recesso da parte di uno dei contraenti;
ove, però, come nella specie, il contraente non inadempiente scelga di agire per la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile, chiedendo anche il risarcimento dei danni conseguenti, la “caparra confirmatoria” perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria, e il contraente è tenuto a provare l'an ed il quantum di essi a norma dell'art. 1223 c.c. secondo i principi generali (v. tra le tante Cass. civ. nn.
30636/2024; 20532/2020; 20957/2017; 8417/2016).
Non è condivisibile, per questa ragione, la decisione del primo Giudice, di “ancorare” il risarcimento dei danni invocati da parte opponente (con domanda riconvenzionale) al valore delle somme percepite a titolo di “caparra confirmatoria”, motivato solamente attraverso il richiamo alla pronuncia della Suprema Corte n. 19403/2016, senza nemmeno un accenno all'an dei danni.
D'altra parte, come giustamente rilevato dall'appellante principale, la citata pronuncia della
Suprema Corte non è conducente, riguardando essa il caso, affatto diverso dal presente, in cui la parte promittente venditrice (non inadempiente) aveva scelto di esercitare il diritto di recesso, incamerando la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, salvo ad aver chiesto anche il risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo dell'immobile frattanto consegnato al promissario acquirente.
Il motivo è, dunque, accoglibile in parte qua, dovendo escludersi allo stato la debenza da parte della della somma complessiva di € 100.000, con interessi legali e rivalutazione Pt_1 monetaria, riconosciuta dal Tribunale in favore dei a titolo risarcitorio (ancorata Per_1 all'importo versato quale “caparra confirmatoria”), di cui ha disposto, perciò, la ritenzione in capo ai (fermo restando, comunque, quanto si dirà appresso in sede di disamina Per_1 dell'appello incidentale).
In merito, invece, alla critica relativa alla liquidazione del danno nella misura di € 24.000 per ciascuno degli opponenti, individuato dal Tribunale nella somma sborsata da costoro per il pagamento delle imposte sulle plusvalenze realizzate a seguito della lottizzazione, rileva anzitutto la Corte che nessun errore materiale è contenuto sul punto nella sentenza impugnata, in quanto è agevole comprendere, dalla lettura combinata del dispositivo della sentenza e della sua parte motiva, che il Tribunale ha inteso liquidare in tutto, a ciascuno degli originari attori
14 ( e , la somma di € 74.000 (oltre interessi e rivalutazione Persona_1 Controparte_3 monetaria), di cui € 50.000 (a titolo di risarcimento ancorato, pro quota, nella prospettazione del primo Giudice, all'importo da ognuno versato a titolo di “caparra confirmatoria”) ed i restanti € 24.000 a titolo di imposta sostitutiva di cui all'art. 7 della legge 448/2001.
Ciò chiarito, sulla locuzione contenuta in sentenza “in ciò limitata stante altresì la dedotta e non contestata immissione nel possesso dell'area oggetto del preliminare”, innegabile è che, come rilevato dall'appellante principale, dagli atti di causa, comprese le stesse allegazioni difensive dei (si veda per tutte la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. depositata Per_1 in cancelleria il 28 marzo 2014 dove a pag.

1-2 si legge testualmente: “si può considerare pacifico che la non è stata immessa nel possesso del terreno”), emerge che non vi è Pt_1 mai stata immissione della società promissaria acquirente nella detenzione dell'immobile oggetto del preliminare, e, tuttavia, questa affermazione, per quanto errata, non risulta chiaro in quali termini abbia inciso nella determinazione del quantum debeatur, ferma restandone l'irrilevanza oggi, dato l'accoglimento del presente motivo di appello principale nella parte relativa alla liquidazione del danno in misura pari a € 50.000 in favore di ciascuno degli odierni appellati.
La doglianza di merito – secondo cui i non avrebbero subito alcun danno per il Per_1 pagamento della predetta somma ex art. 7 legge 448/2001 cit. dato che, a dire dell'appellante, si tratterebbe di un'imposta da loro dovuta in ogni caso ex lege per il solo fatto della presentazione dell'istanza amministrativa di lottizzazione – è, prima di ogni altra cosa, inammissibile in quanto formulata in siffatti termini solo in sede di appello, mentre in primo grado la in sede di comparsa di costituzione e risposta nulla aveva obiettato, né Pt_1 contestato sul punto specifico.
Solo nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. l'opposta ha dedotto che controparte non avrebbe avuto alcun danno dal versamento della suddetta somma in quanto avrebbe adempiuto un suo preciso obbligo nei confronti del Fisco, la cui genesi sarebbe da rinvenire nel cambiamento di destinazione urbanistica del terreno da agricolo a edificabile.
Ove anche volesse ammettersi in rito questa difesa, nonostante la sua tardività (che non rispetta evidentemente il disposto dell'art. 167, comma 1, c.p.c. nel testo vigente ratione temporis secondo cui: “il convenuto deve proporre tutte le sue difese prendendo posizione sui fatti posti dall'attore a fondamento delle domande …”), in ogni caso l'argomento utilizzato dalla in primo grado per contrastare la richiesta risarcitoria di tale voce di danno è diverso Pt_1 da quello dedotto oggi con l'appello.
Infatti, nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. la ha parlato di un'imposta Pt_1 che comunque i proprietari avrebbero dovuto pagare per il “cambio di destinazione urbanistica”
15 del terreno, mentre nell'atto di appello deduce che si tratterebbe di una somma da versare, in ogni caso, per il solo fatto di avere avanzato istanza amministrativa di lottizzazione.
Ferma restando tale diversità, che conferma sempre l'inammissibilità del motivo di appello in parte qua, anche nel merito entrambi gli argomenti addotti dalla società sono, comunque, infondati.
A tacere del fatto che, come replicato dagli appellati, l'area oggetto del preliminare sin dall'approvazione dello strumento urbanistico del Comune di riferimento – circa venticinque anni prima rispetto alla memoria depositata il 28 aprile 2014 – era edificabile e non ha subito alcuna trasformazione nel periodo coevo o successivo alla stipula del contratto per cui è causa, va rilevato, in ogni caso, che l'imposta sostitutiva di cui all'art. 7, comma 2, della legge n.
448/2001 (nel testo allora vigente) di che trattasi riguarda precisamente le “plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni (…) e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici” (art. 67 T.U.I.R. nel testo vigente ratione temporis), e dunque né consegue alla trasformazione della destinazione urbanistica del terreno, né è dovuta semplicemente per il mero fatto di presentare la richiesta amministrativa di lottizzazione, come sostenuto, invece, dall'appellante per la prima volta in questa sede.
Essa consegue, piuttosto, all'avvenuta lottizzazione del terreno e, nel caso di specie, è certamente un costo che i hanno dovuto sostenere in vista dall'operazione di vendita Per_1 con pagamento del prezzo in parte in natura (mediante permuta) in ragione della quale è stato stipulato il preliminare, rimasto inadempiuto per la colpevole condotta della : se non Pt_1 avessero proceduto a tale operazione negoziale, fallita per colpa della società anzidetta, dove il piano di lottizzazione aveva assunto una posizione centrale e fondamentale nel precipuo interesse della società medesima - la quale (come si legge nel preliminare del 26 luglio 2007, art. 2) ha dichiarato di “essere interessata, in maniera prioritaria, a realizzare insediamenti abitativi”, tanto da essersi obbligata a predisporre, a proprie spese e con tecnici di propria fiducia, un progetto di lottizzazione (art. 2) -, i non avrebbero di certo affrontato Per_1
l'esborso di € 24.000 ciascuno quale imposta sostitutiva sulla plusvalenza scaturita dal piano di lottizzazione anzidetto.
Trattasi perciò di un danno patrimoniale subito dai promittenti venditori quale conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento della promissaria acquirente, di cui giustamente, perciò, il primo Giudice ha disposto il risarcimento a carico della società odierna appellante principale.
La pronuncia della Suprema Corte n. 15321 del 2021 richiamata da quest'ultima (a pag. 26 dell'atto di appello) non è affatto conferente, né vale realmente a suffragare il suo assunto, dato che ha riguardato una problematica specifica completamente diversa da quella oggetto della
16 presente censura e relativa al se la possibilità di affrancare le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di terreni mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi ai sensi dell'art. 7 della legge n. 448/2001 si riferisse soltanto alle ipotesi in cui il terreno successivamente alienato fosse stato acquistato per atto tra vivi o anche al diverso caso in cui fosse stato acquistato per successione e poi lottizzato prima della vendita. Questione
– questa - che esula del tutto dalle problematiche implicate dalla presente contesa.
Ne deriva il rigetto di questa articolazione del motivo di appello in esame e la conferma della decisione di primo grado nella parte in cui ha condannato la a pagare a Pt_1 [...]
e a (oggi alle sue eredi e Controparte_3 Persona_1 Controparte_1
pro quota ereditaria) la somma di € 24.000 per ciascuno a titolo di CP_2 risarcimento del danno patrimoniale.
Su di essa sono stati giustamente ritenuti dovuti dal Tribunale gli interessi al saggio legale e la rivalutazione monetaria, dovendosi disattendere sul punto la critica dell'appellante principale secondo cui non spetterebbe la rivalutazione monetaria in quanto debito di valuta, visto che, come è noto, l'obbligazione risarcitoria (da inadempimento contrattuale) rientra certamente nel novero delle obbligazioni di valore e non di valuta (come vorrebbe invece la ), Pt_1 spettando al danneggiato, pertanto, oltre agli interessi al saggio legale, la rivalutazione monetaria del credito (v. tra le tante Cass. civ. n. 37798/2022).

2) APPELLO INCIDENTALE e quali eredi di Controparte_1 CP_2
e ). Persona_1 Controparte_3
Con il gravame incidentale i predetti contestano il quantum liquidato dal Tribunale a Per_1 titolo risarcitorio ed insistono per ottenere il rimborso dei danni effettivamente da loro subiti, aumentandone l'importo fino alla somma di € 200.000,00 o a quell'altra che risulterà dovuta in esito alla consulenza tecnica d'ufficio, già chiesta in primo grado, tenuto conto dei pregiudizi effettivamente patiti anche per la mancata vendita dell'immobile, sostenendo che il valore dello stesso, a distanza di sedici anni, sarebbe di gran lunga diminuito.
Ribadiscono, in ogni caso, caso, il loro diritto a trattenere la “caparra confirmatoria” a titolo di risarcimento del danno, senza bisogno di dimostrare l'ammontare del danno subito, richiamando in proposito l'interpretazione giurisprudenziale secondo la quale la caparra confirmatoria avrebbe natura “composita” e funzione eclettica, valendo come garanzia dell'esecuzione del contratto, poiché destinata ad essere incamerata in caso di inadempimento della controparte, e consentendo, altresì, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di rivolgersi al giudice, nonché fungendo da “preventiva e forfettaria liquidazione del
17 danno” derivante dal recesso cui la parte è stata costretta per via dell'inadempimento dell'altro contraente.
Il motivo può accogliersi nei limiti di cui si dirà.
Su quest'ultima articolazione, relativa alla funzione ed alla natura della caparra confirmatoria, vale quanto si è detto già in sede di disamina dell'appello principale, e cioè – si riporta in sintesi
– nel caso in cui, pur in presenza del patto accessorio di “caparra confirmatoria”, la parte non inadempiente scelga non già di recedere dal contratto e ritenere la caparra ricevuta ex art. 1385
c.c., bensì di agire per la risoluzione del contratto per inadempimento e per il risarcimento dei danni, trovano applicazione le regole generali di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. e, in questa prospettiva, l'attore è tenuto a fornire la prova dell'“an” e del “quantum” del danno.
Infondato è perciò da ritenere, in parte qua, l'appello incidentale, richiamando qui le ragioni sopra esposte su tale specifica questione.
Diversamente è a dirsi per la doglianza relativa alla liquidazione del danno operata dal
Tribunale che merita di essere accolta nella parte in cui i si lamentano del fatto che, Per_1 nell'eseguire tale operazione, il primo Giudice avrebbe omesso di considerare il pregiudizio legato alla mancata vendita dell'immobile, che nel corso del lungo lasso di tempo trascorso avrebbe, a loro dire, perso anche di valore.
Essa merita di essere accolta nei termini di cui appresso.
Giova, anzitutto, premettere che questa voce di danno ha senz'altro formato oggetto di apposita richiesta da parte dei sin dall'atto di citazione in opposizione, come precisato poi nella Per_1 memoria ex art. 183, co.6, n. 1, c.p.c.: si legge, infatti, testualmente nell'atto introduttivo di primo grado “gli attuali proprietari dell'area, negli anni trascorsi dalla stipula del preliminare, essendo vincolati dagli impegni assunti con la , non hanno potuto valutare altre Pt_1 possibilità di sfruttamento dell'area edificabile. Nel tempo trascorso, inoltre, il terreno per cui
è causa ha certamente subito un decremento di valore, in considerazione dell'inevitabile aumento dei costi di costruzione e della diminuzione del probabile prezzo di vendita delle unità immobiliari da realizzare sulla stessa area edificabile, considerato l'andamento del mercato immobiliare” (così a pag. 7 dell'atto di citazione in opposizione); nella memoria di precisazione anzidetta gli opponenti hanno, poi, ribadito queste stesse allegazioni, oltre ad avere invocato altre voci di danno (non riproposte specificamente in questa sede).
Ora, osserva la Corte che tra le “mancate possibilità di sfruttamento dell'immobile” va ricondotta indubbiamente quella di vendere lo stesso al prezzo di mercato – come del resto esplicitato dagli opponenti medesimi nella seconda memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. a pag. 3,
18 cui hanno anche allegato una perizia di stima -; tale che, sotto questo profilo, è da ritenere ammissibile la doglianza formulata nella prima parte dell'appello incidentale (sopra riportata).
Ciò posto, giova richiamare in punto di diritto l'insegnamento della Suprema Corte secondo il quale, in tema di preliminare di vendita immobiliare, al promittente venditore che agisca (come nella specie) per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è in re ipsa e non necessita di prova, non essendo richiesta la dimostrazione di aver perduto, nelle more, possibilità concrete di vendere l'immobile compromesso (così tra le tante Cass. civ. nn. 16370/2025; 34073/2022; 13792/2017; 4713/2016; 25411/2009).
Sulla stessa scia il Giudice nomofilattico, con recentissima sentenza, ha chiarito che il danno da lucro cessante spettante al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, in ragione dell'inadempimento del promissario acquirente, danno derivante dalla sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, deve essere parametrato alla differenza (recte al deprezzamento) tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, potendosi tener conto anche di ulteriori circostanze, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate
(così Cass. civ. n. 8905/2025).
Alla luce di tali più che autorevoli insegnamenti di diritto vivente può riconoscersi ai Per_1 in linea astratta e di principio – fermo restando l'accertamento dell'effettiva sussistenza (o meno) di un effettivo e reale danno come infra –, pure in mancanza di dimostrazione della perdita di concrete possibilità di vendere l'immobile, il pregiudizio insito nella sostanziale incommerciabilità del terreno durante la vigenza del preliminare che, come si è visto, deve ritenersi sussistente in re ipsa, senza necessità di prova.
Onde verificare, però, l'effettiva sussistenza in concreto di tale lesione, è necessario in questa sede procedere ad apposito accertamento mediante c.t.u., che verifichi il complessivo prezzo del bene immobile pattuito nel preliminare – tenuto conto che una parte di esso è stato dalle parti stabilito in natura, mediante il trasferimento della proprietà di n. 6 villette da edificare dalla , le cui caratteristiche sono indicate nell'atto pubblico del 26 luglio 2007 (in Pt_1 atti) all'art. 3 e meglio specificate nell'art. 3 della scrittura privata del 30 giugno 2011 (art. 3) come quelle “graficamente rappresentate con perimetro di colore giallo (quanto a quelle di pertinenza di ) e con perimetro di colore verde (quanto a quelle di Controparte_3 pertinenza di nella copia delle piante di bozza di progetto allegata (n.2) alla Persona_1
19 scrittura del 26 luglio 2007. Le suddette unità avranno le seguenti caratteristiche: due elevazioni f.t; corte di pertinenza esclusiva di mq. 100 circa;
n. 1 ingresso carraio e n. 1 ingresso pedonale;
n.ro due servizi per ciascuna unità, n.ro 1 cucina;
n.ro cinque vani. Il tutto come da pianta planimetrica di massima: allegato 3 della scrittura del 26.07.2007, fermo restando che in ciascun corpo di fabbrica ricadranno n.ro due unità con le caratteristiche sopra indicate” – e accerti, poi, il valore commerciale che il terreno e le villette anzidette (seppure di fatto non realizzate) avrebbero avuto alla data della domanda giudiziale di risoluzione del contratto per inadempimento (10 maggio 2013), epoca in cui l'inadempimento medesimo può ritenersi definitivo (si veda, sul punto specifico, la citata sentenza della Corte di cassazione n.
8905/2025 in parte motiva).
La causa va, a tal fine, rimessa in istruttoria per provvedere al suddetto imprescindibile accertamento, riservando al prosieguo ogni statuizione consequenziale, così come la regolazione delle spese processuali, giovando precisare che rimane subordinata all'esito di tale accertamento anche la richiesta degli appellanti incidentali di riforma della sentenza impugnata nella parte in cui, “salva la ritenzione della somma a titolo di ristoro per il fatto illecito (i. e. inadempimento imputabile)”, ha disposto la restituzione alla della somma di € Pt_1
200.000 con gli interessi.

P. Q. M.


La Corte di Appello di Messina, prima sezione civile, come sopra composta, uditi i procuratori delle parti, non definitivamente pronunziando sull'appello principale proposto dalla in persona del legale rappresentante p.t., con atto Controparte_4 di citazione notificato il 1° dicembre 2022, nei confronti di e Controparte_3
(oggi le sue eredi e , avverso Persona_1 Controparte_1 CP_2 la sentenza n. 588/2022 emessa dal Tribunale di Barcellona P.G. – sezione civile il 3 maggio
2022, nonché sull'appello incidentale proposto da e Controparte_1 CP_2 quali eredi di e da con comparsa depositata il Persona_1 Controparte_3
22 febbraio 2023, così provvede:
• rigetta il primo motivo di appello principale e, per l'effetto, conferma la statuizione di primo grado nelle parti in cui ha revocato il decreto ingiuntivo n. 77/2013 opposto dai e Per_1 dichiarato la risoluzione del contratto preliminare del 26 luglio 2007 (come modificato ed integrato con successiva scrittura del 30 settembre 2011) per inadempimento imputabile alla società promissaria acquirente;
Controparte_4
• in accoglimento (in parte qua) del secondo motivo di appello principale e in riforma (in parte qua) della sentenza impugnata, esclude – rebus sic stantibus - la ritenzione della somma complessiva di € 100.000 da parte dei , con gli interessi al saggio legale e Per_1
20 la rivalutazione monetaria (riconosciuta dal primo Giudice quale “voce di danno risarcibile”), confermando, invece, la condanna della Controparte_4
in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento, a titolo risarcitorio, in favore
[...] delle eredi di sopra nominate), della somma di € 24.000 con gli interessi Persona_1 al saggio legale e la rivalutazione monetaria, e della stessa somma (con i predetti accessori) in favore di Controparte_3
• in accoglimento in parte qua dell'appello incidentale, riconosciuto in linea puramente astratta e di principio il pregiudizio dei per la sostanziale incommerciabilità del Per_1 bene durante la vigenza del preliminare, rimette la causa in istruttoria al fine di procedere all'accertamento circa la concreta sussistenza (o meno) di tale invocato danno mediante apposita c.t.u. (come da separata ordinanza che forma parte integrante della presente sentenza), secondo quanto specificato in parte motiva (precisando che rimane subordinata all'esito di tale accertamento anche la richiesta degli appellanti incidentali di riforma della sentenza nella parte in cui, “salva la ritenzione della somma a titolo di ristoro per il fatto illecito – i. e. inadempimento imputabile -” ha disposto la restituzione alla della Pt_1 somma di € 200.000 con gli interessi);
• rimette all'esito ogni ulteriore statuizione, compresa quella sulle spese processuali.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in camera di consiglio (da remoto) il 7 novembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dr.ssa Anna ADAMO) (dr. Massimo GULLINO)
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