REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei magistrati
Dott. Stefano Celentano Presidente est.
Dott. Pasquale Ucci Consigliere
Giudice ausiliario C.A. Dott. Sandro Di Paola
ha emesse la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenzioni al nr. 636
/2022, vertente tra
), rappresentato e difeso dall'avv. CORVINOParte 1 C.F. 1
ALDO C.F. 2 ), giusta delega in atti
Appellante
E
nella qualità di procuratore dei Sig.ri CP ² CP 3 Controparte_1
[...] (nato a [...] il [...], C.F. ^C.^F. ³ Controparte_4
,(nato a [...] il [...] e deceduto in Roma eredi del Comm. Persona 1 ^nata a Napoli ⁱl ²⁵.⁰⁴.¹⁹⁶⁶, ^C.^F. il 07/04/2007), Controparte_5 in proprio e nella qualità di procuratrice dei Sig.ri CP_6 C.F. 4 ' Controparte_3 (nato a [...] il [...], C.F. Codice Fiscale 5
) e
[...]
'ugualmente eredi del Comm. Persona 1 (nato a [...]
,
Nocara il 23/09/1928 e deceduto in Roma il 07/04/2007), Controparte 1 in proprio - nato a [...] il [...], C.F. C.^F. ⁶ Controparte_8 - ^nato ^a
Napoli il 20/09/1967, C.F. C.F. 7 il Sig. Controparte_9
C.F.

8 - tutti nella qualità di
· nato a [...] il [...], C.F.
[…] eredi del Sig. Persona 2 (nato a [...] il [...] e deceduto in Maddaloni (Ce) il
08/02/2018), tutti rappresentati e difesi, dall'Avv.to Pasqualina D'Ambrosio (C.F.
C.^F. ⁹ ),
Appellati
CP 10 C.F. 10
Appellato contumace
Conclusioni di parte appellante:
1) In via istruttoria, ammettersi la prova articolata dal sig. Pt_1 in primo grado con la memoria ex art. 183.6 n. 2 c.p.c. così come indicata e con i capi trascritti nel III motivo di appello contenuto nel presente atto, e comunque, in ogni caso;

2) In accoglimento del primo e/o del secondo e/o del terzo motivo di appello, riformare la
Sentenza impugnata, ed accertare e dichiarare l'inadempimento dei promittenti venditori alle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare del 20/12/2012, così come integrato con contratto dell'11/07/2013, e anche per effetto del recesso esercitato dal sig. Pt 1 condannare i sig.ri
), CP 4 (C.F. Codice Fiscale 11 CP 10 CP 2 Controparte_3 '
e cioé i sig.ri Controparte_6
[...] gli eredi del sig. CP_3 Controparte 11 '
Controparte 7 , nonché gli eredi
[...] (C.F. Codice Fiscale 12 ), Controparte_5 ^e
Codice Fiscale 13 ), il sig. e cioé il sig. Controparte_1 (C.F. del sig. Persona 2
Codice Fiscale 14 ), ed il sig. (C.F. Controparte_9Controparte_8 (C.F.
Codice Fiscale 15 ), in solido, o in subordine pro quota, al pagamento, in favore dell'istante, della somma di € 80.000.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata da quest'ultimo in occasione dell'integrazione dell'11/07/2013, oltre interessi legali al saggio di cui all'art. 1284.4 c.c.
3) in subordine, in accoglimento del quarto motivo di appello, riformare la Sentenza impugnata, e condannarli, in solido, o in subordine pro quota, alla restituzione, in favore dell'istante, della ^somma di € 40.000.000,00 versata da quest'ultimo in occasione dell'integrazione dell'11/07/2013, ed indebitamente trattenuta, oltre interessi legali al saggio di cui all'art. 1284.4 c.C.;
4) In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali per il doppio grado di giudizio.
Conclusioni di parte appellata:
Rigettare l'appello avanzato dal Sig. Pt 1 per radicale infondatezza per tutte le motivazioni suesposte;
e nel dettaglio:
1) Confermare in toto l'impugnata Sentenza n. 813/2022 emessa dal Tribunale civile di
Napoli;
2) accertare e dichiarare la natura “essenziale" del termine del 30 settembre 2013 concordato nel contratto integrativo a quello preliminare di compravendita datato 11/07/2013;
3) accertare e dichiarare l'inadempimento del ricorrente, promittente acquirente, alle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare del 20/12/2012, così come integrato con il contratto dell'11/07/2013, e per l'effetto accertare e dichiarare la risoluzione automatica del compromesso di vendita sin dalla scadenza del termine di stipulazione del rogito ed accertare e dichiarare il legittimo diritto in capo ai promittenti venditori, gli eredi convenuti, di trattenere la somma di € 40.000.000,00, pari alla caparra confirmatoria versata dal Sig.
Pt 1 in occasione dell'integrazione dell'11/07/2013;
4) in subordine, accertare e dichiarare che non vi è stato alcun inadempimento dei resistenti eredi, promissari venditori, all'obbligazione derivante dal contratto preliminare del
20/12/2012, così come integrato con il contratto dell'11/07/2013, e per l'effetto legittimare i comparenti eredi a trattenere per sé stessi, la somma di € 40.000.000,00 versata dal Sig.
Pt 1 in occasione dell'integrazione dell'11/07/2013;
5) rigettare tutte le domande di richiesta di qualsivoglia risarcimento danni ex adverso avanzate contro i convenuti eredi, in particolare derivanti da presunta responsabilità aggravata;

6) condannare l'appellato al pagamento di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, con conferma delle spese già accordate per il primo grado, con attribuzione al Legale antistatario. S.J. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il giudizio di primo grado.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato dinanzi al Tribunale di Napoli, Parte_2 esponeva: 1) che, in data 21.12.2012, (anche quale procuratore di CP 10
, Controparte_1
Co Per 2 , , CP 3 e CP 4 , si obbligavano a vendergli alcuni Persona 3 '
beni immobili siti in Napoli ed in comproprietà tra gli stessi, e che egli, a sua volta, si obbligava ad acquistarli per sé o per persona da nominare in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita;
2) che i beni venivano analiticamente indicati nella scrittura tra le parti;
3) che la scrittura del 21.12.2012 era sottoposta a condizione sospensiva, condizione che si verificava in data
17.4.2013, avendo il Tribunale autorizzato in tale data la vendita dei predetti beni, e che successivamente a ciò, le parti integravano il contratto preliminare, ed egli provvedeva a versare la somma di € 40.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
4) che, in data 29.3.2015, decedeva
Controparte 11 lasciando quali suoi eredi Controparte_6 Controparte_3
CP_5 e CP 7 5) che, con raccomandata del 26.4.2017, egli rinnovava ai resistenti l'offerta della sua prestazione, invitandoli a comparire dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo, per il giorno 22.5.2017 alle 16,30; 6) che a tale sua missiva, le parti offrivano risposta in proprio ed a mezzo di procuratori all'uopo nominati, con la quale dichiaravano che, essendo orami spirato ampiamente il termine del 30.9.2013, inteso tra le parti originarie quale termine essenziale per il rogito del definitivo, essi non avevano più interesse alcuno alla stipula del definitivo, che aveva di fatto perso per loro ogni utilità economica;
7) che dinanzi al notaio rogante, il 22.5.2017 compariva dunque il solo CP 10, che pur dichiarandosi disponibile a stipulare il contratto definitivo, evidenziava di non essere in possesso della documentazione necessaria come richiesta dal notaio;
8) che, pertanto, il contratto definitivo non veniva stipulato, e che per tali motivi, egli, esercitando il diritto di recesso, con raccomandata del 25.7.2017, chiedeva la restituzione del doppio della caparra ai promittenti alienanti, i quali si limitavano a rispondergli che, secondo la loro prospettazione, il contratto si era già risolto nell'anno 2013; 9) che il termine del 30.9.2013, contenuto nel contratto preliminare non poteva essere inteso quale termine essenziale, e che pertanto nel 2017 il contratto non si era risolto, ma che i promittenti alienanti non avevano inteso addivenire al rogito solo a causa dei loro dissidi interni, essendo una pluralità di eredi degli originari promittenti, non aventi le medesime intenzioni sulle sorti dei beni promessi in vendita;
10) che egli aveva dunque diritto alla restituzione del doppio della caparra, o, in estremo subordine alla restituzione della stessa. ^Costituitisi, in proprio e quale procuratore di CP_2 e CP 3 nonché Controparte 1 anch'ella in proprio e quale procuratrice di Controparte_4 ^{e C}P ¹² Controparte_6 ^e
,
Controparte_3 e CP 7 esponevano: 1) che anteriormente alla stipula del preliminare, le trattative in essere con la famiglia CP_1 erano due, una con il Pt_2 ed una con altro soggetto commerciale, pur interessato all'acquisto dei terreni in oggetto, poi però dimostratosi interessato;
2) che, dopo un primo accordo con il Pt_2 , lo stesso consegnava un assegno di € 10.000,00 non negoziabile, e che successivamente, con la scrittura integrativa, essi si accordavano dapprima per la corresponsione della caparra di € 40.000 da parte del Pt 2 , e poi per la definizione della intera operazione commerciale entro il 30.9.2013, 3) che il Pt_2 aveva fatto trascorrere ^invano ^tale termine, e che essi, per poter onorare gli adempimenti connessi allo stato di graduazione dell'eredità di uno dei promissari acquirenti, avevano dovuto vendere altri beni al fine di reperire liquidità; 4) che il termine per la stipula al 30.9.2013 era da considerarsi pertanto essenziale, e che veniva sottoscritto con doppia sottoscrizione dalle parti in calce al contratto integrativo;
5) che, invero, il era rimasto inattivo e inerte sino al 2015, facendo trascorrere ben due anni dalla scadenza Pt 2
del predetto termine, senza comunicare alcunché alle controparti, ragion per cui la sua iniziativa così a distanza di tempo era un evidente tentativo speculatorio.
I resistenti concludevano per il rigetto del ricorso, e in via riconvenzionale, chiedevano accertarsi l'inadempimento del Pt 2 alla stipula del definitivo, e la legittima ritenzione da parte loro della somma da lui versata a titolo di caparra confirmatoria.
,In data 18.6.2018, il giudizio veniva interrotto per il decesso di ^alla ^data Persona 2
dell'8.2.2018, e con successivo ricorso del 13.7.2018, il Pt 2 riassumeva il giudizio nei confronti degli eredi del predetto defunto.
Costituitisi gli eredi di Persona 2 il giudizio, dopo il mutamento del rito, veniva istruito a '
mezzo di produzione documentale e, con sentenza resa in data 24.1.2022, il Tribunale rigettava la domanda orginaria, ed in accoglimento della riconvenzionale proposta dai resistenti, dichiarava risolto il preliminare di compravendita alla data del 30.9.2013, con conseguente diritto degli stessi a trattenere la caparra confirmatoria loro versata dal Pt_2 , il quale veniva altresì condannato al pagamento delle spese di lite in favore dei resistenti, previa estromissione del giudizio di una degli stessi per intervenuta rinuncia all'eredità di uno dei defunti. La motivazione della pronuncia in oggetto evidenziava la natura essenziale del termine, all'esito di una complessiva esegesi del contratto anche in relazione alle condotte degli stipulanti, e dunque rilevava l'inadempimento del
Pt 2 rispetto alla stipula del rogito, e conseguentemente il pieno diritto dei resistenti a trattenere la somma dallo stesso versata a titolo di caparra confirmatoria.
Il giudizio di appello P^arte ² soccombente in primo grado, proponeva appello avverso la suddetta sentenza, pubblicata in data 25.1.2022 e rubricata al n. 1049/2022, attingendo la parte della motivazione secondo la quale, a suo dire in modo non conforme agli orientamenti della giurisprudenza di legittimità, il Tribunale aveva ritenuto sussistente la natura essenziale del termine contenuto nella integrazione del preliminare stipulata tra le parti;
l'appellante, secondo quanto si dirà più ampiamente in seguito, contesta che la formulazione letterale dell'accordo tra le parti possa far ritenere che il termine avesse avuto chiara natura essenziale, con l'effetto dirompente sul rapporto contrattuale, connesso al suo mancato rispetto da parte dei contraenti, e critica dunque il complesso delle argomentazioni secondo le quali il Giudice di prime dure sia pervenuto a tale qualificazione, tanto in relazione al tenore letterale, che in relazione alla circostanza, a suo dire di segno neutro, della doppia sottoscrizione della clausola contenente la indicazione del termine, ai sensi dell'art. 1341, comma 2 c.c., indiscutibilmente contenuta nel contratto preliminare integrativo;
infine,
l'appellante censura anche le motivazioni espresse dal primo giudice e relative al concreto e rilevante interesse che i promittenti venditori avevano rispetto alla rapida definizione del contratto definitivo con il Pt_2 attesa la necessità di acquisire liquidità per pagare il passivo ereditario su
,
di loro gravante, anche in relazione alla circostanza per cui di tale ulteriore circostanza non vi è mai stato adeguato riscontro, se non rispetto a quanto acriticamente riferito dagli stessi resistenti. A dire dell'appellane, inoltre, la circostanza per cui le controparti non lo abbiano mai sollecitato alla stipula del definitivo, milita nel senso di escludere la natura essenziale del termine per la stipula del rogito.
Alla luce di tali censure, il Pt_2 dunque ha formulato una proposta di decisione alternativa alla sentenza impugnata, che, previa esclusione del riconoscimento della natura essenziale del termine, accertasse dunque il suo buon diritto ad ottenere la restituzione del doppio della caparra corrisposta, atteso l'inadempimento delle controparti alla stipula del definitivo, o in estremo subordine, la restituzione del solo importo di € 40.000, effettivamente corrisposto a tale titolo.
L'appellante, conseguentemente, ritiene altresì viziato il ragionamento del giudice di primo grado in relazione alla indicazione del 23.9.2013 come data di risoluzione del contratto, e ciò anche in relazione alla sua chiara volontà espressa alle controparti di voler addivenire alla stipula del definitivo, anche prima di tale scadenza.
Ciò posto, previa riproposizione delle stanze istruttorie avanzate in primo grado, l'appellante ha concluso così come in epigrafe riportato.
Costituitisi, gli odierni appellati, in proprio e nelle rispettive e dichiarate qualità, hannop riproposto tutte le argomentazioni esposte in primo grado per resistere alla domanda attorea, invocando il rigetto integrale dell'appello, con condanna alle spese. All'udienza del 29.5.2024, la Corte tratteneva la causa in decisione, concedendo termine ex art. 190
c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Entrambe le part depositavano i propri scritti difensivi finali.
ANALISI DEI MOTIVI D'APPELLO
Va dichiarata la contumacia di '^CP ¹0 il quale, ritualmente convenuto in giudizio, non ha inteso costituirsi.
Preliminarmente, osserva la Corte, che l'intero impianto dei motivi di gravame ruota intorno alla censura della valutazione, operata dal Tribunale, circa la natura essenziale del termine per la stipula del rogito, contrattualmente pattuito tra le parti al 30.9.2013.
Ed infatti, dopo una irrilevante puntualizzazione sulla non sovrapponibilità della nozione sovrapposizione invero mai sostanziale di "essenziale", a quella processuale di "perentorio" operata dal giudice di primo grado, nonostante l'utilizzo di entrambi i termini – l'appellante ha richiamato i precedenti giurisprudenziali, a suo dire univoci e granitici (Cass. 32238/2019), che non consentirebbero di risalire alla natura essenziale del termine ad adempiere ex art. 1457 c.c., muovendo solo dall'utilizzo di espressioni quali “entro e non oltre" apposte dalle parti a corredo della data indicata per l'adempimento di una specifica prestazione, affermando che invero tale espressione ex sé considerata non possa considerarsi nemmeno come un indizio della volontà delle parti di ritenere che, oltrepassato quel termine, la prestazione contrattuale perderebbe la sua utilità concreta. Secondo la tesi dell'appellante, il Giudice si sarebbe dunque arenato dinanzi alla mera lettura del contratto, ed avrebbe ricavato dalla sola espressione stilistica riportata, un chiaro segno della natura essenziale del termine.
Nel prosieguo della sua esposizione, l'appellante censura altresì il ragionamento del Tribunale, che avrebbe dato ulteriore corpo alla sua interpretazione del termine in questione, relativo alla doppia sottoscrizione ex art. 1341 c.c., ritenendo che la disciplina e la specifica finalità della doppia sottoscrizione ai sensi di tale norma, non potesse automaticamente rafforzare la valutazione della natura essenziale attribuita a tale termine, essendo tale circostanza un elemento neutro rispetto a tale ulteriore finalità.
Infine, l'appellante ha censurato espressamente le valutazioni operate dal Tribunale in relazione al tema del “contesto” in cui era maturato l'affare, proprio al fine di riconoscere la natura essenziale di tale termine, censurando in sintesi l'adesione critica del Giudice alle tesi della controparte, invero sfornite di alcun riscontro. Nello specifico, l'idea che i promittenti alienanti avessero premura nel vendere i beni oggetto di promessa per saldare i debiti ereditari (ragion per cui il termine per la vendita aveva per loro natura essenziale), a dire dell'appellante, sarebbe rimasto un tema di indagine privo del minimo riscontro, a cui invece il Tribunale avrebbe dato seguito;
di ciò vi sarebbe prova nella circostanza, a dire del Pt_2, che nel contratto stipulato non si faceva espressa menzione di tale circostanza;
inoltre, ha evidenziato l'appellante, tale circostanza, pur se sussistente in concreto, avrebbe interessato solo alcuni dei promittenti venditori, e non anche coloro che non avevano provveduto ad accettare l'eredità gravata dai debiti, e ciò rappresenterebbe un ulteriore elemento di debolezza della argomentazione utilizzata dal Tribunale.
Infine, argomenta l'appellante, anche la circostanza per cui i promittenti venditori non si siano mai palesati nei confronti del Pt 2 per richiedere la stipula del definitivo, sconfesserebbe la loro attribuita volontà di stipulare nel termie essenziale, e tale circostanza andava valutata ai sensi dell'art. 1361 c.c., come comportamento delle parti, utile nella interpretazione del contratto e delle sue singole disposizioni.
L'intero impianto del gravame, sotto il profilo esaminato, è fortemente debole e va respinto.
Preliminarmente, osserva la Corte, la giurisprudenza formatasi in materia è univoca nel ritenere che
"l'essenzialità del termine per l'adempimento ex art. 1457 c.c. non può essere desunta solo dall'uso della espressine entro e non oltre, riferita al tempo di esecuzione della prestazione, ma implica una accertamento da cui emerga inequivocabilmente, alla stregua dell'9ggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti, che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi, puntualizzando ulteriormente che la previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, in particolare accettando un adempimento tardivo" (cfr. Cass.
28 del 2.1.2024); anche la giurisprudenza di merito, tra le numerose pronunce esaminate, ha inteso dare ulteriori elementi adesivi a tale orientamento granitico, afermando che " in materia contrattuale, per termine essenziale si intende quel termine alla scadenza del quale il creditore perde l'interesse all'ottenimento della prestazione da parte del suo debitore, con la conseguenza che, venuto meno ogni interesse a ottenere l'esecuzione del contratto, questo si risolverà di diritto.
L'essenzialità del termine va valutata secondo i criteri oggettivi e alla luce della natura della prestazione, degli assetti contrattuali e del concreto atteggiarsi della volontà delle parti e degli interessi del creditore alla data della conclusione del contratto, anche in considerazione di elementi esterni ad esso” (Corte App. Milano n. 2355 del 21.7.2021).
Ciò posto, è evidente che il vaglio analitico e critico della previsione contrattuale sul termine per l'adempimento, al fine di addivenire o meno ad una valutazione sulla sua natura essenziale, deve seguire una serie di paradigmi interpretativi, in questo senso riassumibili: a) la previsione letterale di espressioni quali "entro e non oltre" poste a corredo della indicazione della data per l'adempimento è un elemento che concorre in tale valutazione, oggettivando dunque la necessità di interpretazione ulteriore della volontà delle parti, ma che non è di per sé sufficiente ^ove singolarmente considerato a fondare un giudizio di essenzialità del termine;
b) occorre un accertamento in concreto, condotto in base allo specifico contratto stipulato e a qualsiasi altro elemento di giudizio fornito dalle parti, sul permanere o meno, una volta scaduto il predetto termine, della utilità concreta del negozio stipulato e delle sue prestazioni;
c) tale accertamento può riguardare la volontà di entrambe le parti ma anche di una sola di esse, e dunque il venir meno di tale utilità anche in relazione ad una sola di esse induce a ritenere sussistente la natura essenziale del termine;
d) tale accertamento si basa su un sapiente governo, nel merito, di criteri interpretativi che includono la natura della prestazione, gli assetti contrattuali e dunque la complessa dinamica dei rapporti tra i contraenti e la loro cronologia, il concreto atteggiarsi della volontà di ciascuna delle parti, gli interessi del creditore alla data della conclusione del contratto, ed infine qualsiasi altro elemento di valutazione pertinente e rilevante, anche se estraneo al contratto. ^Tale ^valutazione già secondo la sola prospettiva generale di approccio al tema ^rende eccessivamente statico l'impianto del gravame, che invero pare fondarsi su pochi, seppur significativi, elementi di superficie che non osservano però l'intera dinamica dei rapporto tra le parti, considerata altresì la pluralità delle stesse.
Invero, la pronuncia impugnata muove correttamente il suo percorso motivazionale nel ricordare come il preliminare di cui l'attore ha lamentato l'inadempimento, fosse in realtà consacrato in due distinti documenti, uno datato 20.12.2012, ed uno 11.7.2013, nel secondo dei quali il termine per l'adempimento del contratto definitivo (e cioè per la sua stipula) veniva fissato “entro e non oltre il
30.9.2013", dunque essendo chiara la volontà delle parti di corredare la data entro cui avrebbe avuto luogo la stipula, secondo la loro previsione, della indicazione ulteriore che essa non avrebbe dovuto essere effettuata appunto “entro e non oltre” tale data. Appare dunque presente un primo elemento,
a limitata portata stilistica, sul quale occorre efficacemente muovere una attività ermeneutica circa la volontà concreta delle parti, o anche di una sola di esse, rispetto alla portata effettiva ed alla concreta rilevanza di tale inciso, non potendosi invece limitarsi come sembra invece suggerire l'appellante - in tale approfondimento, sulla base del mero principio giurisprudenziale espresso per cui tale dicitura letterale non sarebbe sufficiente a indicare la natura essenziale del termine. ^{Contrariament}e a ^ciò, quello che il principio giurisprudenziale granitico e consolidato riferisce all'iunterprete, è che dinanzi ad una dicitura siffatta, non può rinvenirsi ex se (ma neanche escludersi) la natura essenziale del termine indicato, occorrendo invece un esame più attento ed approfondito, secondo i criteri e i paradigmi argomentativi precedentemente indicati. Sotto tale aspetto, la giurisprudenza richiamata dal giudice di primo grado, appare pienamente in linea con quella più recente richiamata in questa sede, atteso che chiarisce in modo univoco che l'indagine sulla natura essenziale del termine, strettamente riservata al giudice del merito, va condotta alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e soprattutto, della natura e dall'oggetto del contratto, e dunque da una indagine complessiva dell'atto, con la conseguenza che l'espressione “entro e non oltre”, pur insufficiente ex se a identificare il termine per adempimento come termine a natura essenziale, può esserne un indice o un elemento indiziario, ove considerato unitamente ad altri elementi di giudizio. Sul punto appare più che esplicativo, ed assolutamente non in contrasto con la più recente giurisprudenza richiamata precedentemente, quanto affermato dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 21838/2010 (correttamente indicata dal
Tribunale), secondo la quale “l'impiego della espressione in questione è bensì insufficiente a far considerare senz'altro il termine come essenziale, ma neppure implica di per sé che esso non lo sia: si tratta di un dato da prendere in considerazione insieme con tutti gli altri elementi ^utili ^ad accertare se le parti abbiano inteso o non attribuire al termine quel carattere". Risulta dunque troppo superficiale e tranciante la argomentazione dell'appellante sul punto, allorquando ritiene in modo semplicistico che tale mera indicazione entro e non oltr^e" ^non è ^sufficiente a ^far ^ritener essenziale il termine in questione, poiché monca di tale ulteriore specificazione che la Suprema
Coirte ha esplicitato in modo ben chiaro, senza mai ripensarla.
Ciò detto, occorre allora valutare una serie di elementi ulteriori, così come correttamente ha inteso operare il percorso motivazionale della sentenza impugnata.
Il Tribunale ha inteso dunque valorizzare un primo elemento non di poco conto: la reiterazione della volontà delle parti di indicare un termine per la sottoscrizione del definitivo, presente sia nel primo contratto preliminare del 20.12.2012, che nel negozio integrativo dell'11.7.2013; ed infatti, nel primo contratto, le parti, oltre a subordinare l'efficacia del preliminare di vendita all'ottenimento da parte dei promittenti venditori della autorizzazione ex art. 747 c.c., da parte del Tribunale alla vendita dei beni ereditari, indicavano in tre mesi dalla data del termine per l'eventuale reclamo avverso il provvedimento del Tribunale, il termine ultimo per addivenire alla stipula del definitivo
(cfr. art. 10 della scrittura del 20.12.2012); successivamente, una volta ottenuta la suddetta autorizzazione del Tribunale e dunque avveratasi la condizione sospensiva, con il negozio integrativo dell'11.7.2013 ( e cioè dopo tre mesi dall'autorizzazione del Tribunale ottenuto con provvedimento del 17.4.2013), le parti ribadivano che il rogito dovesse avere luogo, “entro e non oltre" il 30.9.2013.
Sotto tale aspetto, osserva la Corte, non solo vi è nei due contratti una analoga previsione indicativa di una scadenza temporale per la stipula del definitivo, ma vi è anche la indicazione, nella sostanza, del medesimo termine, atteso che il secondo dei negozi ha luogo pochi giorni prima della scadenza del termine per impugnare il provvedimento giudiziale del 17.4.2013, ed indica in un termine di fatto poco inferiore ai tre mesi (come invece indicato nel primo contratto) il termine per la stipula del definitivo, corredandolo della indicazione termino logica del “entro e non oltre".
Dunque, la tesi del giudice di primo grado secondo cui il primo termine indicato nella scrittura del
20.12.2012 non aveva natura essenziale poiché prorogato nel negozio dell'11.7.2013, non pare fondarsi su una valida osservazione in fatto;
a contrariis, per quanto detto in precedenza, risulta invece che con la seconda scrittura, le parti abbiano indicato il medesimo termine di cui alla prima, specificandolo questa volta con la fissazione di una data finale, effettivamente quasi coincidente (se non leggermente abbreviata) in quel termine di 3 mesi dallo scadere del termine processuale per l'impugnazione del provvedimento del 17.4.2013 (che sarebbe dunque decorso dal 17.7.2013 e avrebbe avuto scadenza dunque ad una data addirittura successiva al 30.9.2013).
Tali argomentazioni, a parere della Corte, inducono a ritenere che la volontà delle parti fosse effettivamente quella di "stringere” i tempi per la stipula del definitivo, ribadendo nel secondo negozio l'esistenza di un termine finale, e corredando tale previsione della dicitura "entro e non oltre" che pertanto, con le osservazioni sin qui operate, inizia a dotarsi di una colorazione di sostanza che la indirizza verso la natura essenziale della operazione, attesa la chiara ed inequioca volontà delle parti di indicare un termine in entrambe le pattuizioni preliminari, come a voler ribadire la volontà di chiudere l'operazione commerciale in una scadenza definitiva.
Dunque, volendo in sintesi porsi nel percorso interpretativo della volontà delle parti circa la natura da attribuire a tale termine, si può senza dubbio ritenere che la dinamica dei rapporti tra le parti, con riferimento allo svolgimento cronologico dei due titoli preliminari che ne hanno tradotto la volontà, ha registrato tra il primo ed il secondo non soltanto la reiterazione della previsione di un termine finale entro cui stuipulare il definitivo, ma il suo efficace rafforzamento a mezzo, nel secondo dei due negozi, dell'introduzione della espressione “entro e non oltre” accompagnata dal reiterarsi del medesimo termine indicato nel primo negozio, addirittura reso più breve e fissato data precisa
(30.9.2013), con la ulteriore indicazionen anche del notaio rogante ("notaio Persona 4
in Napoli, o altro professionista incaricato dal promittente acquirente). Parimenti fondata nell'ottica della ricerca di elementi utili al riconoscimento della natura
-
essenziale del termine – è poi la argomentazione del Tribunale circa la doppia sottoscrizione ex art.
-
1341 c.c.
E' circostanza incontestata quella per cui, in calce alla stipula integrativa del luglio 2013, le parti abbiano voluto sottoscrivere per la seconda volta, ai sensi dell'art. 1341 c.c., alcune delle pattuizioni ivi contenute, tra cui la clausola di cui all'art. 5 in cui veniva fissato il predetto termine per il il rogito entro e non oltre il 30.9.2013. Come correttamente osservato dal giudice di prime cure, tale doppia sottoscrizione, e dunque la previsione a monte tra le parti di fornire questa pattuizione di tale modalità di specifica approvazione, non avrebbe nessuna altra giustificazione se non quella di ritenere che tale previsione contrattuale avesse un pregnante valore nella economia del rapporto negoziale, tanto da necessitare di una forma rafforzata di approvazione ai sensi appunto dell'art. 1341, II comma c.c.; tale risulta essere l'unica chiave di lettura possibile di tale iniziativa, che dunque lascia intendere che la previsione di una specifica e ben indicata scadenza temporale per la stipula del definitivo avesse carattere di perentorietà (non nel senso processuale) e di rilevanza ed essenzialità dal punto di vista sostanziale, con la conseguenza che laddove non rispettata dovesse necessariamente produrre effetti gravosi per le parti, ragion per cui si rendeva necessaria la apposita doppia sottoscrizione a riprova di una specifica negoziazione sul punto che aveva generato tale previsione.
Le doglianze della difesa dell'appellante rispetto a tali argomentazioni di stringente logica, risultano del tutto infondate. Di nessun valore contrario a quanto sostenuto dal giudice di prime cure è infatti la circostanza per cui tale doppia sottoscrizione sia stata apposta da tutte le parti, così come del tutto apodittica risulta la affermazione per cui “la specifica sottoscrizione di una clausola non conferisce certo alla stessa un significato diverso rispetto a quello ricavabile dalle parole con cui essa è formulata”. Sul punto, osserva la Corte in primo luogo che la clausola in esame non ha affatto una formulazione letterale che impedisce la attribuzione della natura essenziale al termine in esso contenuto, come già ampiamente dedotto, ed in secondo luogo, la specifica approvazione per iscritto della predetta clausola deve pur aver qualche funzione nella economia del rapporto, e tale funzione non può che essere, come già esposto, quella di evidenziare la particolare rilevanza della previsione del termine, tanto da richiedere nel corpo del contratto la sua doppia sottoscrizione.
Anche tale elemento, come correttamente indicato nella sentenza impugnata, milita pertanto nel senso di attribuire al termine in questione la natura essenziale, e si pone quale utile oggetto di indagine finalizzato a tale accertamento, nell'alveo di quel “concreto atteggiarsi della volontà delle parti”, di cui si è detto in precedenza.
Infine, vi è da valutare l'ulteriore elemento di censura formulato dall'appellante, in relazione alla circostanza per cui il Giudice di primo grado avrebbe di fatto rinvenuto, senza alcun riscontro, un concreto interesse dei venditori a concludere l'affare nel termine indicato, essendo lo stesso affare connesso alle operazioni successorie del dante causa di alcuni di loro.
Anche tale motivo è privo di pregio.
Nella pronuncia impugnata si legge che “il contesto nel quale maturava l'affare lascia propendere per la perentorietà del nuovo termine pattuito dalle parti per la stipula del definitivi. La vendita degli immobili, di cui al contratto preliminare oggetto di giudizio, risultava infatti funzionale al reimpiego dei relativi proventi ai fini dell'estinzione dei debiti dell'eredità, accettata dai promittenti alienanti con beneficio d'inventario, e tanto emerge anche dalla lettura del provvedimento del
Tribunale di Napoli del 10.4.2013, al cui ottenimento appunto l'efficacia del preliminare era subordinata. Tale circostanza era ben nota, dunque, al Pt 2, il quale non poteva non conoscere l'effettiva utilità che i promittenti alienanti perseguivano con la vendita dei cespiti".
Il passaggio motivazionale in esame, contrariamente a quanto dedotto dall'appellante, è ricco di riscontri effettivi e documentali. Il provvedimento del Tribunale con cui veniva autorizzata la vendita dei predetti beni (ed a cui era sospensivamente condizionato il contratto stesso), si fonda proprio sulla circostanza ben espressa nella istanza delle parti di provvedere rapidamente al risanamento del passivo ereditario, ammontante a circa 10 milioni di euro, relativo all'eredità del ^loro dante causa deceduto il 7.4.2007 (cfr. in atti del fascicolo di primo Persona 1 '
grado, il provvedimento del Tribunale e la allegata istanza di autorizzazione), e nella medesima istanza si fa espressa menzione delle trattative in essere con il Pt 2 per la vendita dei predetti beni al prezzo offerto da quest'ultimo di € 336.000,00. Il decreto del Tribunale di Napoli riporta il contenuto della istanza ed autorizza espressamente la vendita, al predetto prezzo in favore del
Pt 2.
Ciò detto, è evidente che la volontà dei promittenti alienanti di concludere l'operazione commerciale in tempi rapidi era effettivamente legata alle concorrenti operazioni di risanamento del passivo ereditario, così come inequivocabilmente indicato nella istanza al Tribunale e nel conseguente decreto autorizzativo. Finanche nel contratto del 20.12.2012, stipulato tra le parti, con le indicazioni del prezzo di acquisto offerto dal Pt_2 , si fa menzione della procedura in essere e dunque della complessiva operazione di cui l'operazione commerciale oggetto del preliminare rappresentava un singolo elemento.
Ciò posto, appare di tutta evidenzia, anche in relazione a tale elemento che i venditori intendessero stipulare il rogito di vendita del bene, con conseguente incasso della somma pattuita, in tempi rapidi, proprio perché tale operazione commerciale non era scissa dal complesso di operazioni finalizzate al ripianamento del passivo ereditario, di valore ben più rilevante, ma anzi ne era strettamente funzionale. Dunque, può ritenersi in modo ragionevole che oltre il termine del
30.9.2013, l'interesse delle parti alla stipula di tale contratto e dunque la sua utilità - potesse seriamente svanire stante la necessità rapida e contingente connessa alle vicende successorie del loro dante causa. Nessuna volontà "presunta” delle parti di individuare la natura essenziale del termine, come erroneamente indiciato dall'appellante, ma una concreta intenzione, pienamente riscontata in atti. Non ha dunque il Tribunale operato alcuna valutazione “fideistica", come erroneamente lamentato dall'appellante, allorquando ha ritenuto di valorizzare tale elemento in fatto nell'insieme degli argomenti a favore della natura essenziale del termine, atteso che le circostanze riferite indicano correttamente, e logicamente, tale elemento proprio quale ulteriore riscontro della suddetta caratteristica del termine pattuito tra le parti .
Di nessun pregio ulteriore la osservazione circa la pluralità e la eterogeneità dei venditori, atteso che la loro posizione in relazione alla operazione commerciale era senza dubbio sovrapponibile ed unitaria, trattandosi di beni in comproprietà da cedere a terzi, così come priva di specifica rilevanza
-e recessiva rispetto agli elementi di valutazione esaminati - è la circostanza per cui, a dire del
Pt 2, prima della scadenza del termine e dopo la stipula del negozio integrativo, le parti venditrici non lo abbiano sollecitato alla stipula.
Dunque, risulta del tutto corretto con conseguente rigetto del relativo motivo di appello - il giudizio operato dal Tribunale sulla natura essenziale del termine suddetto, in quanto operato alla stregua dei criteri indicati dalla giurisprudenza richiamata, e secondo i paradigmi ermeneutici sinteticamente esposti in precedenza.
Infine, va ulteriormente respinta la considerazione conclusiva dell'atto di appello, secondo cui, a fronte di una incertezza nella corretta attribuzione del significato delle singole clausole contrattuali, opererebbe il principio di conservazione del contratto ex art. 1367 c.c. o la previsione ex art. 1371
c.c.; nel caso di specie, non vi è alcun contenuto oscuro del contratto, o ambiguo che dir si voglia, risultando invece più che corretta la valutazione della natura essenziale del termine in relazione a tutti gli elementi esaminati.
Al riconoscimento pieno della natura essenziale del termine, consegue giustamente la risoluzione del contratto alla data del 30.9.2013, e cioè alla spirare del termine suddetto senza che si sia addivenuti alla stipula del rogito.
Con gli ulteriori motivi di appello, il Pt_2 censura la pronuncia del Tribunale nella parte in cui, ^una ^volta ^statuita ^la ^risoluzione ^del ^contratto al 30.9.2013 (per l'inutile decorso del termine essenziale), ha di fatto tratto delle conseguenze a lui sfavorevoli. Nello specifico, con il secondo e terzo motivo di appello si censura la decisione, a dire dell'appellante immotivata, di addossare all'attore una inesistente condotta inadempiente rispetto alla stipula del rogito, in assenza di qualsiasi riscontro (ed anzi, avendo rigettato le prove per testi finalizzate a dimostrare che almeno in una occasione, il 30.7.2013, egli si era dichiarato disponibile alla stipula nel termine indicato, ma tale sua disponibilità non aveva trovato adesione da parte dei promittenti venditori); con il quarto motivo di appello, si censura la decisione del Tribunale nella parte in cui, come ulteriore conseguenza di un ragionamento viziato nella logica per i motivi di cui ai precedenti motivi di appello, avrebbe poi accolto la domanda riconvenzionale, e statuito il diritto dei convenuti a trattenere la somma di € 40.000,00 illo tempore corrisposta loro dall'attore a titolo di caparra confirmatoria, stante il suo dichiarato inadempimento alla stipula del rogito.
I motivi di appello qui sintetizzati possono essere trattati congiuntamente.
Preliminarmente, osserva la Corte, le argomentazioni dell'appellante circa l'esistenza di profili di criticità nella motivazione circa il riscontro del suo inadempimento alla stipula del rogito, appaiono condivisibili. Ed infatti, il materiale probatorio agli atti non consente di ritenere con certezza, né di ricostruire in alcun modo, quale sia stata la condotta delle parti nell'arco temporale compreso tra la stipula della integrazione del preliminare (in cui si fissava al 30.9.13 termine essenziale per il rogito) e la data di scadenza per il rogito: sotto tale aspetto, la parte convenuta in primo grado nulla ha dedotto circa eventuali offerte o richieste di concludere il contratto entro il 30.9.20913 inoltrate al Pt 2, e quest'ultimo, analogamente, nulla ha provato in modo concreto e rilevante circa l'eventuale rifiuto dei venditori stessi a concludere il rogito entro il 30.9.2013, nonostante un suo preciso invito in tal senso. Sotto tale ultimo aspetto, l'unico capitolo di prova finalizzato a dare riscontro di eventi intermedi tra il luglio 2013 e il settembre 2013, era quello rubricato sub 2 nelle memorie istruttorie ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c. dalla difesa del Pt 2, non ammesso dal
Tribunale; tale capitolo, ove in ipotesi ammesso e confermato dal teste indicato, avrebbe tuttavia solo fatto acquisire al giudizio la circostanza per cui alla data del 30.7.2013, in una unica occasione di contatto, il Pt_2 si sarebbe dichiarato verbalmente disponibile a stipulare il contratto, ^trovando invece temporaneamente impreparati a tal fine parte dei venditori. Osserva la Corte - ragion per cui va disattesa in questa sede la richiesta istruttoria reiterata dalla difesa del Pt 2 - che tale elemento
è comunque insufficiente a dimostrare con certezza la volontà del Pt 2 di addivenire alla stipula e il rifiuto delle controparti, perché attiene ad una singola occasione, i cui margini di contesto non appaiono chiari, tra l'altro distante di ben due mesi dalla data del termine finale per la stipula.
Dunque, nessuna specifica deduzione, allegazione o riscontri fattuali risultano acquisiti al giudizio circa le condotte delle due parti in causa nell'arco temporale indicato, e cioè nei mesi antecedenti alla scadenza del termine per il definitivo, ragion per cui resta un dato impossibile da accertare quello relativo alle specifiche condotte da loro tenute rispetto alla stipula del rogito.
Ciò posto, nessuna delle parti è stata in grado di provare le specifiche ragioni per cui al 30.9.2013, e dunque entro il termine essenziale, non si è addivenuti alla stipula del rogito, né vi è quindi prova concreta di condotte di palese e certo inadempimento dell'una o dell'altra, e conseguentemente di contegni "virtuosi" di una delle due rispetto all'obiettivo prefissato. Pertanto, osserva la Corte, la motivazione con cui il Giudice di prime cure ha ritenuto che il contratto fosse risolto alla data della scadenza del termine essenziale per l'inadempimento del Pt 2 è frutto di un salto logico
,
immotivato, poiché affermata in modo apodittico, senza che vi sia un evidente riscontro di una specifica condotta del Pt 2 , e non delle controparti, finalizzata a non adempiere alla stipula del rogito, e dunque all'obbligazione assunta in sede di preliminare.
Ciò posto, ferma restando la riconosciuta natura essenziale del termine con conseguente risoluzione del contratto alla data di scadenza del suo inutile decorso, non è tuttavia in alcun modo possibile ritenere che tale circostanza sia causalmente connessa all'inadempimento del solo Pt 2 rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare, così come integrato nel luglio 2013.
Tale conclusione a cui perviene la Corte - con evidente giudizio di fondatezza del secondo e terzo motivo di appello non può non avere efficacia diretta sull'assetto delle domande restitutorie proposte dal Pt 2 e dunque sulla fondatezza del conseguente quarto motivo di appello.
,
Sotto tale profilo, l'appellante ha dedotto che sarebbe priva di adeguata motivazione, poiché fondata su presupposti indimostrati, la decisione del Giudice di primo grado di accogliere la domanda riconvenzionale, e di dichiarare pertanto legittimo, da parte dei convenuti, il trattenimento della somma di € 40.000,00 a loro versata dal Pt 2 a titolo di caparra confirmatoria. Il Tribunale ha infatti agganciato espressamente tale decisione al dimostrato inadempimento del Pt 2 alla stipula del definitivo, richiamando pertanto il meccanismo operativo della disciplina sulla caparra confrmatoria, attesa la sua funzione eclettica, e la possibilità di chi la ha ricevuta di trattenerla per sempre in caso di inadempimento della controparte.
La suddetta motivazione pecca del presupposto in fatto che legittimerebbe in favore dei promittenti venditori la possibilità in diritto di trattenere la caparra, e cioè l'inadempimento dimostrato della controparte. Invero, in mancanza di tale prova per le motivazioni suesposte - viene meno tale presupposto, con conseguente necessità di regolare diversamente l'assetto economico delle parti all'esito della risoluzione di diritto del contratto alla data del 30.9.2013.
Risulta pertanto fondata l'ipotesi di decisione proposta dal Pt 2 al IV motivo di appello dell'atto introduttivo: una volta accertata la natura essenziale del termine ed una volta conseguentemente dichiarata la risoluzione del contratto alla data del 30.9.2013, non potendosi accertare l'inadempimento a carico di ciascuna delle parti causalmente connesso alla risoluzione del contratto, il Pt 2 ha diritto alla restituzione della somma versata a titolo di caparra, atteso che la stessa, una volta risolto il contratto senza pronuncia di inadempimento a suo carico, ha definitivamente perso la sua funzione causale, con conseguente trattenimento sine titulo della relativa somma da parte dei venditori, e conseguente obbligo restitutorio in favore dell'appellante.
Tali considerazioni rendono assorbite le ulteriori argomentazioni, esposte nel predetto motivo di impugnazione, in relazione al tenore delle difese dei convenuti in primo grado sotto tale profilo.
In accoglimento del predetto motivo di appello, la sentenza va dunque riformata e pertanto, previa conferma della pronuncia di risoluzione del contratto tra le parti alla data del 30.9.2013, i promittenti venditori degli immobili oggetto del contratto medesimo, vanno condannati alla restituzione in favore dell'appellante dell'importo di € 40.000,00 oltre interessi legali dalla data della domanda del giudizio di primo grado al soddisfo.
Le spese di lite.
Passando alla regolamentazione delle spese di lite va detto che, in conseguenza della riforma
(parziale) della sentenza impugnata, occorre procedere ad una nuova regolamentazione delle spese anche del primo grado di giudizio, in base all'esito complessivo della lite (cfr. Cass. civ., Sez. 3,
Ord. n. 9064 del 12/04/2018; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, Ord., 03/10/2023, n. 27891; Sez. 6 - 3,
Ord., n. 27056 del 06/10/2021; Sez. 1, Ord. n. 14916 del 13/07/2020; Sez. 3, n. 27606 del
29/10/2019; Sez. III, 11/06/2008, n. 15483).
E, in base all'esito complessivo della lite, in relazione alle domande tutte formulate dalle parti, risulta giustificato, ad avviso della Corte, ai sensi dell'art. 92, co.2, c.p.c., la compensazione integrale delle spese di lite del doppio grado di giudizio

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli - 3^ sezione civile - definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 636/202 R.G.A.C., così provvede:
Controparte 13 a^vverso ^la ^sentenza ⁿ.

1. Accoglie parzialmente l'appello proposto da
10926/2016 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata in data 7.10.2016 e, per l'effetto, in parziale riforma di tale sentenza:

2. Dichiara risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti alla data del 30.9.2013;
(15.3.66), quale procuratore di 3. Condanna CP 10 Controparte_1 CP 2
,
Controparte_3 (7.7.72) e Controparte_4 Controparte_5 in proprio e quale procuratrice di '
Controparte_6 Controparte_3 (9.7.67) e Controparte_7 tutti quali eredi di [...]
Controparte 11 deceduto il 29.3.2015, Controparte 1 (15.3.66), Controparte_11 ' […]
'quali eredi di Persona 2 deceduto 1'8.2.2018, alla restituzione in Controparte_9 " ^favore ^di Parte 2 della somma di € 40.000,00 oltre interessi legali dalla data del deposito del ricorso in primo grado sino al soddisfo;

Rigetta ogni altra domanda;

Dichiara integralmente compensate le spese di lite tra le parti, con riferimento ad entrambi i gradi di giudizio.
Napoli, 25.9.2024
Il Presidente est.
Dott. Stefano Celentano