REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio con l'intervento dei Sigg.ri
Magistrati
Dott.ssa Anna Bora Presidente
Dott.ssa Annalisa Giusti Consigliere
Dott. Federico D'Incecco Consigliere Ausil. Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 837 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 e promossa
DA
(Cod. Fisc. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Fermo, alla Via della Carriera, 24, presso e nello studio dell'Avv. Alessandro
Bargoni, del medesimo Foro, che lo rappresenta e difende per procura speciale allegata all'atto di citazione in appello,
Appellante
CONTRO
(Cod. Fisc. ), elettivamente domiciliata Controparte_1 C.F._2 in Macerata, alla Via dei Velini, 245, presso e nello studio del Prof. Avv. Ubaldo
Perfetti che la rappresenta e difende, in via disgiunta con l'Avv. Emanuele
Lamanna, entrambi del Foro di Macerata, per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione in appello,
Appellata
1 Oggetto: appello avverso la sentenza n. 656/2023 del Tribunale Civile di Fermo, datata e depositata il 07.09.2023, relativa al procedimento civile n. 1085/2019 R.G., in materia di: comproprietà.
Conclusioni: le parti concludevano come da note telematiche depositate per l'udienza del 21.05.2025
FATTI DI CAUSA
Con la sentenza in epigrafe, pronunciata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., il
Tribunale adito rigettava, poiché infondate, le domande proposte da Parte_1 nei confronti della sorella, e, in accoglimento delle richieste Controparte_1 avanzate da quest'ultima con domanda riconvenzionale, ordinava all'attore la cessazione di tutta una serie di condotte - quali: parcheggiare veicoli nella corte comune;
stendere panni gocciolanti dal proprio balcone sul pianerottolo d'accesso all'appartamento della convenuta;
lasciare scolare l'acqua piovana proveniente dalla sua proprietà su quella della stessa convenuta;
rimuovere e/o danneggiare il cancelletto in legno;
tagliare i fili dell'antenna di controparte;
stazionare sul pianerottolo d'ingresso dell'abitazione della convenuta rivolgendole imprecazioni;
gettare rifiuti o qualsiasi altro oggetto in direzione del ricordato pianerottolo;
aprire e lasciare aperto il cancello principale oltre il tempo strettamente necessario all'entrata o all'uscita dalla corte comune;
sversare liquami sulle piante coltivate dalla convenuta -, per poi, previo ordine di provvedere, a sua cura e spese, alla chiusura, mediante ringhiera o muratura, del varco presente sulla balconata, condannarlo a pagare alla medesima convenuta, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., €
500,00= per ogni violazione di dette disposizioni, € 250,00= maggiorati di interessi dalla diffida al saldo, per risarcimento del danno ai soffitti della rispettiva unità immobiliare, ed € 10.860,00=, oltre accessori di legge, per rimborso delle spese di lite, nonché al versamento di ulteriori € 10.860,00= ex art. 96, comma 3°, c.p.c..
Nella pronuncia veniva ricordato, in primo luogo, il contenuto delle difese di ciascuno dei contendenti, ovvero che:
a) l'attore, comproprietario, unitamente alla sorella, di porzioni del fabbricato, da cielo a terra e corte, sito in Sant'Elpidio a Mare, Via D'Annunzio, 5, assumeva di avere inutilmente denunciato, già con raccomandata del 26.07.2018, delle violazioni alla proprietà comune perpetrate dalla convenuta, quali: la riduzione,
2 mediante opere in muratura non autorizzate, di oltre la metà di una finestra, modificando radicalmente la facciata;
l'installazione, sulla corte, di due colonne congiunte con un filo utilizzato per stendere i panni, tali da impedirne, a esso comproprietario, il completo godimento;
la collocazione, nel punto di ingresso dalla corte alla scala comune, di un cancelletto in legno, così da ostruire il passaggio e rendere difficoltoso accedere alle scale che conducono alla propria unità immobiliare sita al primo piano dello stabile;
la recinzione, “con tabelle in legno” di una porzione al centro della corte comune, con conseguente limitazione del relativo godimento. Interventi dei quali, siccome apportati dalla comproprietaria senza autorizzazione, l'attore chiedeva disporsi la riduzione in pristino.
b) la convenuta, oltre a contestare le avverse domande e chiederne il rigetto richiamando la previsione di cui all'art. 1102 c.c. circa il miglior godimento della cosa comune da parte del singolo comproprietario, a fronte dell'errata invocazione attorea del successivo art. 1122 c.c., avanzava domanda riconvenzionale lamentando, a sua volta, la difficile condivisione degli spazi comuni tra lei e il fratello, autore di una serie di condotte emulative, nello specifico costituite da: parcheggiare mezzi da lavoro nella corte comune non adibita a tale utilizzo, nonostante la rispettiva proprietà di un garage;
sgocciolare i panni stesi sul balcone sovrastante il pianerottolo di accesso all'abitazione di essa convenuta e scolare l'acqua piovana ivi ristagnante;
rimuovere e distruggere il cancello di legno all'ingresso delle scale comuni;
tagliare i fili dell'antenna della convenuta;
stazionare sul pianerottolo dinanzi l'unità immobiliare di quest'ultima e rivolgerle imprecazioni;
gettare rifiuti e nidi di vespe sempre sul ricordato pianerottolo;
lasciare aperto il cancello principale;
versare liquami sulle piante della stessa convenuta la quale deduceva, altresì, la presenza, sul soffitto del proprio bagno, camera da letto e cucina, di infiltrazioni provenienti dalla proprietà del fratello non manutenuta, come pure di un ampio varco in uno dei muri esterni di un balcone del medesimo attore, tale da rappresentare una facile via di accesso al terrazzo scoperto, di essa convenuta, poiché attiguo all'altro, quindi concludeva per la condanna di a cessare tutti i ricordati comportamenti, a pagarle, ex art. 614 c.p.c., Parte_1 una somma di denaro per ogni violazione o per ciascun giorno di ritardo nell'adempimento delle suddette statuizioni, al risarcimento dei danni pari a €
3 6.000,00= e alla chiusura del varco precedentemente descritto, nonché per l'ulteriore condanna dello stesso attore, ai sensi dell'art. 96, commi 1° e/o 3°, c.p.c., alla corresponsione, in proprio favore, dell'ulteriore importo da stabilirsi in via equitativa. Vinte le spese processuali.
Conclusa l'istruttoria, sulla base dei documenti agli atti, della prova per interpello dei contendenti e dei testi di sola parte attrice (stante la non ammissione di quelli della convenuta), nonché di C.T.U. sui dedotti danni da infiltrazione, il Tribunale respingeva le domande attoree, ritenendole infondate, in quanto, seppur “pacifico, perché incontestato” che la convenuta avesse ridotto le dimensioni di una finestra del suo appartamento e installato sia due colonnine per sorreggere un filo adibito alla stesura dei panni, sia un cancelletto munito di solo chiavistello all'imbocco delle scale comuni, sia la recinzione di una porzione dell'aiuola sita sul perimetro della corte comune pavimentata, tali iniziative erano considerate rientranti nel concetto di uso legittimo della cosa comune, nello specifico perché:
- la prima, ovvero la riduzione della finestra, non comportava lesione del decoro architettonico di quel prospetto dell'edificio, all'evidenza “assai trascurato” soprattutto in riferimento alle parti di proprietà esclusiva dell'attore “(porte del garage e del ripostiglio insistenti su quella facciata)”, né richiedeva l'approvazione dell'assemblea condominiale, trattandosi “di fabbricato suddiviso in sole tre unità con parti comuni ai tre proprietari” (n.d.r. tra cui una sorella non citata, non intervenuta e neanche escussa come teste per non essere stata ammessa la prova orale di parte convenuta) rispetto al quale non risultava l'istituzione di un condominio minimo “(nessuna delle parti ha affermato né provato siano state elaborate tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni o nominato un amministratore o uno dei fratelli nominato referente)”;
- il cancelletto, privo di serratura, all'imbocco delle scale, era inidoneo a limitare l'accesso attoreo, mentre la recinzione di una porzione dell'aiuola coltivata dalla convenuta non avrebbe inibito all'attore “la possibilità di farsi un orto in altra parte” della stessa aiuola;

- né le due colonnine a sostegno del filo per stendere il bucato pregiudicavano all'attore il godimento del verde comune o l'utilizzo del medesimo, sebbene
4 documentalmente dimostrata la preferenza dello stesso di “stendere i panni sul proprio balcone in modo che sgocciolino sull'ingresso della convenuta”.
Venivano, invece, accolte le domande riconvenzionali spiegate da quest'ultima stante l'accertamento, in parte per mancata puntuale contestazione e, in altra parte, perché documentate da foto e riprese, delle condotte emulative poste in essere dall'attore, ovvero:
- il parcheggio, nella corte comune, dei rispettivi mezzi da lavoro “(camion e/o
Fiorino)”, con ostruzione dell'accesso al garage della sorella “docc.ti 16, 24 e 34”;
- l'utilizzo, per stendere la biancheria sgocciolante, di uno stendino sporgente dal balcone sovrastante il pianerottolo di accesso all'abitazione della convenuta, con conseguente scolo di acqua dinanzi alla relativa porta d'ingresso “(doc. 17)”, compresa quella piovana che pure si forma sul predetto balcone attoreo “(doc. 34)”;
- la rimozione del cancello di legno all'imbocco delle scale comuni “(doc. 37 videoregistrazione del 25.07.2020)”, il taglio dei fili dell'antenna “(doc. 18)” e lo stazionamento, sul pianerottolo antistante l'immobile della convenuta, onde rivolgerle imprecazioni “(doc. 11 diffida del 03.05.2016)”;
- il getto di rifiuti dal balcone attoreo in direzione del predetto pianerottolo, la ripetuta apertura del cancello principale senza neanche necessità di uscire o entrare
“(doc. 19 e doc. 34)” e, infine, il versamento di liquami sulle piante coltivate dalla di lui sorella “(doc. 34)”.
Condotte che il Tribunale valutava come limitative del libero godimento della corte comune da parte di o comunque valevoli a tradursi “in Controparte_1 immissioni eccedenti la normale tollerabilità” e, pertanto, da dover cessare.
Risultavano, altresì, dimostrate dalla convenuta e confermate dal C.T.U., le cui conclusioni erano reputate meritevoli di condivisione, le lamentate infiltrazioni sui soffitti delle stanze da letto, cucina e bagno della propria abitazione, che detto ausiliario individuava provenire dalle tubature dell'immobile dell'attore o dipendere causalmente da gravi negligenze manutentive sempre riferibili a quest'ultimo, comprese quelle insistenti sulla pavimentazione del rispettivo balcone, indicando poi gli interventi necessari alla loro eliminazione e i relativi costi ripartiti secondo le voci da porre a carico dei comproprietari, poiché riguardanti parti comuni, e di esclusiva spettanza attorea, in quanto afferenti alla sua unità
5 abitativa;
tuttavia, stante la mancanza di una domanda finalizzata a ordinare a
[...]
l'esecuzione di dette opere sul proprio immobile a proprie spese, entro un Pt_1 tempo ragionevole, nonché a condannarlo al pagamento di una somma ex art. 614 bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo, il Tribunale chiariva che l'importo necessario a tali lavori non costituisse il danno risarcibile alla convenuta cui riconosceva, a tale titolo, € 250,00= dal C.T.U. stimati per la tinteggiatura dei soffitti.
Infine, essendo incontestata tra le parti la presenza, su di un balcone attoreo, di un ampio varco in una delle balaustre in muratura, dalla convenuta ritenuto rappresentare una facile via d'accesso al proprio, attiguo terrazzo scoperto “(doc.
22)”, e in assenza di prova attorea che detto varco fosse previsto nel progetto assentito “(il che apparirebbe piuttosto bizzarro)”, il Giudice, considerato anche il mancato riscontro di alla richiesta stragiudiziale rivoltagli dalla sorella Parte_1
“(doc. 11)”, in accoglimento della domanda di quest'ultima ordinava allo stesso attore la chiusura del ricordato varco mediante muratura o ringhiera metallica, per poi porre a suo carico le spese di lite del grado, liquidate in complessivi €
10.860,00= oltre accessori di legge, e condannarlo, ai sensi dell'art. 96, comma 3°,
c.p.c., al pagamento dell'ulteriore pari importo, determinato in via equitativa, sulla considerazione di doversi condividere l'opinione espressa dalla convenuta quanto alla circostanza che anche la proposizione del giudizio in esame facesse parte del quadro complessivo di emulazione messo in atto da tempo dal fratello nei propri confronti, valevole quale accertamento della mala fede, quindi della sussistenza del requisito per poter disporre tale condanna.
con atto ritualmente notificato, impugnava tempestivamente la Parte_1 predetta decisione prospettando le ragioni di doglianza riportate in parte motiva, conveniva, infatti, in giudizio, chiedendo, all'adita Corte, in Controparte_1 totale riforma della sentenza gravata e previa sospensione, ai sensi dell'art. 283
c.p.c., della relativa provvisoria esecutività, nel merito: a) di accertare l'esecuzione delle opere edili effettuate dalla odierna appellata sulla facciata comune dell'edificio sito in Sant'Elpidio a Mare, Via D'Annunzio, 5, come descritte nella narrativa dell'atto di citazione in primo grado, ossia, tra gli altri, la riduzione della parete finestrata, mediante chiusura parziale della finestra, con nocumento architettonico e senza autorizzazione, quindi condannare la stessa appellata alla
6 riduzione in pristino della facciata nello stato precedente agli interventi apportati, alla rimozione, dalla corte comune, delle colonne congiunte con filo, nonché del cancelletto in legno all'ingresso delle scale comuni. Oltre all'accertamento dell'avvenuta rimozione da parte della convenuta, a seguito della proposizione della causa dinanzi al Tribunale, della recinzione con tabelle in legno, dalla stessa precedentemente installata al centro della corte comune non pavimentata;
b) di rigettare tutte le domande riconvenzionali spiegate da controparte e condannarla ex art. 96, commi 1° e 3°. Vinte le spese di lite.
Costituitasi in appello, concludeva per il rigetto sia dell'istanza Controparte_1 di inibitoria, stante l'assenza dei presupposti di legge, con conferma delle statuizioni di condanna, compresa quella relativa alla somma determinata ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., sia dell'impugnativa, poiché inammissibile per violazione dell'art. 342 c.p.c., o comunque infondata, nonché per la condanna di Parte_1 al risarcimento del danno, in proprio favore, ex art. 96, comma 3°, c.p.c. “da quantificarsi in somma almeno doppia rispetto a quella determinata dal Tribunale di Fermo”, in proposito deducendo che anche a seguito della sentenza di primo grado, il di lei fratello avrebbe continuato a violare i divieti, ivi disposti, di lasciare aperto il cancello e di stazionare sul pianerottolo d'ingresso dell'appartamento di essa appellata, la quale, perciò, aveva avanzato richiesta di autorizzazione al deposito di videoriprese, ossia di documenti digitali su supporto analogico.
In riferimento all'appena ricordata istanza di parte appellata, l'intestata Corte, nella persona del Consigliere Istruttore, Dott.ssa Valentina Rascioni, con ordinanza del
07.03.2024, “ritenuto che allo stato” tali documenti non fossero utili ai fini della decisione, “salva ogni più approfondita valutazione che potrà essere compiuta dal collegio”, ne disponeva il rigetto.
Quindi la causa, sulle conclusioni delle parti, come in epigrafe precisate, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 21.05.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE
a sostegno del proposto appello, poneva, in un unico, articolato Parte_1 motivo, l'erronea valutazione delle prove.
Secondo l'appellante il Giudice di primo grado si sarebbe innanzitutto discostato, senza un'espressa motivazione, dalle risultanze dell'esperita C.T.U., neanche
7 contestate da controparte, affermando, in sentenza, trattarsi di condotte, quelle attoree, illegittime poiché limitanti il libero godimento della corte comune da parte della convenuta o comunque traducentesi in immissioni intollerabili ai danni della stessa, tanto da ordinarne la cessazione, quando, invece, proprio l'Ausiliario incaricato, oltre a non aver rilevato nessuno dei descritti comportamenti, né immissioni verso la proprietà di concludeva che le lamentele di Controparte_1 quest'ultima fossero “sostanzialmente irrilevanti per fruire in maniera piena degli immobili”; di conseguenza, la pronuncia avrebbe avuto a oggetto fatti del tutto ipotetici e non dimostrati, tant'è che la prova testimoniale richiesta dalla convenuta non era stata ammessa e alcun accertamento poteva rinvenirsi, in proposito, dalla
C.T.U., ma nonostante ciò l'attore veniva condannato finanche per eventuali e future violazioni, così comportando la nullità della decisione sul punto, poiché affetta da ultrapetizione.
Sempre in riferimento all'errata o omessa valutazione delle risultanze istruttorie, altre censure riguardavano la condanna dell'attore:
a) alla chiusura del varco presente su uno dei balconi di sua proprietà, sebbene lo stesso avesse depositato, con la terza memoria ex art. 183 c.p.c., la planimetria del progetto in data 23.04.1940, assentito dal Comune di Sant'Elpidio a Mare, comprovante l'originaria presenza di detta apertura e, quindi, l'assenza di modifiche dello stato del fabbricato come realizzato dal dante causa dei contendenti;
documenti che, in mancanza di prova spettante alla convenuta - attrice in riconvenzionale, avrebbero dovuto condurre al rigetto della richiesta dalla medesima avanzata;

b) a risarcire la controparte dei danni da infiltrazioni sul soffitto del rispettivo appartamento, nella misura di € 250,00= oltre interessi dalla diffida in data
25.06.2016 al saldo, poiché la C.T.U., oltre ad averne escluso la presenza recente, esprimeva il dubbio circa la causa delle perdite idriche riferibili, in assenza di accertamenti più approfonditi ma di costo elevato, sia allo scarico del bagno attoreo, sia al suo innesto con la colonna comune, tanto da invitare le parti all'esecuzione degli interventi e a condividerne le spese;

c) al pagamento, in favore della convenuta, ai sensi dell'art. 96, comma 3°, c.p.c., della somma di € 10.860,00=, pari al compenso liquidato a titolo di spese legali,
8 sull'assunto che la condotta dell'attore fosse improntata a mala fede, quando invece nessuno dei fatti lamentati dalla di lui sorella era stato dimostrato, né riscontrato dall'esperita C.T.U. la quale, oltre a constatarne l'insussistenza durante l'effettuato sopralluogo, si era espressa nel senso di ritenerli “sostanzialmente irrilevanti” nell'economia di un godimento pieno “degli immobili” da parte della stessa convenuta;

d) alla rifusione delle spese di lite, per € 10.860,00= oltre accessori di legge, evidentemente sproporzionate anche in considerazione di tutto quanto osservato.
Alle precedenti critiche si aggiungeva quella per cui il rigetto della domanda attorea sarebbe ingiusta e immotivata, stante l'affermazione, in sentenza, dell'avvenuto accertamento in ordine ai fatti dedotti da poiché non contestati, anzi Parte_1 ammessi dalla stessa convenuta che aveva riconosciuto sia l'esecuzione degli interventi sulla facciata comune dell'edificio, ossia la riduzione della parete finestrata, sia l'installazione, sulla corte comune, di due colonne a sostegno dei fili per stendere i panni e di recinzione in legno della porzione perimetrale non piastrellata (sebbene quest'ultima rimossa, a cura di nelle more Controparte_1 del giudizio), nonché di un cancelletto in legno all'imbocco delle scale di accesso alle abitazioni di rispettiva proprietà delle parti;
elementi probatori che, confermati dal nominato C.T.U., dal teste attoreo, e dalle foto prodotte, Testimone_1 avrebbero dovuto condurre all'accoglimento delle richieste avanzate da esso attore in primo grado, sulla cui base, pertanto, lo stesso, quale odierno appellante, invocava la riforma della decisione impugnata, posto che detti interventi modificativi del bene comune, effettuati dalla convenuta, rappresentano non solo una limitazione all'uso spettante al comproprietario, con conseguente violazione dell'art. 1102 c.c., ma anche un peso imposto al medesimo bene.
Il proposto appello è parzialmente fondato per le ragioni che seguono.
Preliminarmente deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità del gravame sollevata ex art. 342 c.p.c. dall'appellato. L'infondatezza dell'eccezione deriva dall'applicazione dell'univoco orientamento della Suprema Corte secondo cui, affinché l'impugnazione sia ammissibile, è sufficiente che la stessa contenga una chiara individuazione delle questioni e dei punti criticati della sentenza gravata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando, alla parte volitiva, una parte
9 argomentativa tendente a confutare e contestare le ragioni addotte dal primo
Giudice, senza la necessità dell'utilizzo di formule sacramentali, né della redazione di un progetto alternativo di decisione, tenuto conto della permanente natura di
“revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass. Civ. 27.06.2018
n. 16914; Cass. Civ. 17.01.2018 n. 932; Cass. Civ. 14.09.2017 n. 21336; Cass. Civ.
05.05.2017 n. 10916; Cass. Civ. SS.UU. 16.11.2016 n. 27199).
Infatti, dalla lettura dell'atto introduttivo della causa in esame si evincono chiaramente sia le statuizioni impugnate, sia l'esposizione delle ragioni poste dall'appellante a sostegno dell'azionato gravame.
Quanto al merito, in primo luogo, e diversamente da quanto sostenuto nell'impugnata decisione (cfr. pag. 9 sentenza), occorre chiarire che, nella vicenda, si è in presenza del cosiddetto condominio minimo, il quale sussiste, e si costituisce
“ex facto e ope legis”, allorché in un edificio vi sono almeno due diversi proprietari, con conseguente applicazione della disciplina dettata in materia condominiale dal
Codice Civile in riferimento alla regolamentazione della gestione interna e delle situazioni individuali dei partecipanti, per quanto compatibile.
A tale proposito, infatti, si ricorda che le principali caratteristiche di tale tipologia di condominio, quindi le differenze rispetto alla figura generale, risiedono nella non obbligatorietà della nomina di un amministratore e dell'approvazione di un regolamento, nonché nel “quorum” deliberativo richiesto per le decisioni relative alla gestione delle parti comuni, costituito, nel caso di due soli proprietari, dall'unanimità, in mancanza della quale, a evitare lo stallo gestionale, l'interessato potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (cfr.
Cass. Civ. 12.11.2020 n. 25558; Cass. Civ. 30.07.2020 rispettivamente n. 16341 e n. 16337; Cass. Civ. 23.07.2020 n. 15705; Cass. Civ. 02.03.2017 n. 5329; Cass.
Civ. SS.UU. 31.01.2006 n. 2046).
Vanno poi considerate, in virtù del rinvio operato dal predetto art. 1139 c.c., sia la previsione contenuta nell'art. 1102 c.c., che consente a ciascun condòmino di apportare a sue spese le modifiche volte al miglior godimento delle parti comuni, con il duplice limite di non alterarne la destinazione e impedirne il pari uso agli altri partecipanti secondo il loro diritto (cfr. Cass. Civ. 29.07.2024 n. 21117; Cass. Civ.
10 05.06.2024 n. 15653; Cass. Civ. 10.01.2024 n. 980; Cass. Civ. 16.12.2019 n.
33154), sia la norma di cui all'art. 1120 c.c., la quale, a proposito delle innovazioni delle stesse parti comuni, pone, tra gli altri, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato (cfr. Cass. Civ. 01.12.2021 n. 37732; Cass. Civ.
19.03.2021 n. 7870; Cass. Civ. 13.11.2020 n. 25790), come tale dovendosi intendere il complesso delle linee stilistiche, anche elementari, che conferiscono al medesimo una determinata fisionomia, quindi sussistente in ogni edificio a prescindere dal rispettivo pregio estetico, tant'è che la violazione di tale divieto ricorre non solo nel caso di alterazione dei tratti distintivi dello stesso edificio, bensì ogniqualvolta l'intervento si rifletta negativamente sull'aspetto originario impressogli dal proprio costruttore, compromettendone l'armonia visiva, (Cass.
Civ. 02.08.2023 n. 23510; Cass. Civ. 12.06.2023 n. 16518; Cass. Civ. 14.02.2022
n. 4711; Cass. Civ. 27.05.2020 n. 9957; Cass. Civ. 11.09.2020 n. 18928), indipendentemente, perciò, sia dall'aspetto semplice o raffinato dell'immobile, sia dal rispettivo stato di conservazione.
E', altresì, opportuno evidenziare che, ai fini della valutazione circa l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico dell'edificio in condominio, deve essere debitamente preso in esame il degrado estetico prodotto da interventi realizzati in precedenza (cfr. già cit. Cass. Civ. 2023 nn. 16518 e 23510; conformi:
Cass. Civ. 16.04.2019 n. 10583; Cass. Civ. 08.05.2017 n. 11177) e non già, come affermato dal Tribunale nella pronuncia appellata (cfr. pag. 9 stesso atto), la condizione manutentiva dell'edificio, la quale, seppur non particolarmente accurata, è insufficiente, di per sé sola, a escludere la sussistenza del pregiudizio arrecato, dalla modifica apportata, all'originaria fisionomia del fabbricato e, quindi, al relativo decoro architettonico, la cui lesione, pertanto, può escludersi solo laddove l'aspetto dello stesso risulti già menomato da interventi precedenti dei quali non sia stata chiesta la riduzione in pristino.
Ebbene, dall'osservanza dei principi di diritto appena richiamati, in uno con il vaglio delle emergenze istruttorie agli atti, in particolare le foto di prima e dopo l'intervento (cfr. fascicolo attore in primo grado), è indubbio che la riduzione della finestra insistente sulla parete comune dello stabile che affaccia sulla Via G.
D'Annunzio, realizzata dalla convenuta in primo grado senza il consenso dell'altro
11 condòmino (nello stesso senso cfr. C.T.U. pag. 13) - e comunque in mancanza della prescritta maggioranza stante la presenza di tre partecipanti al condominio minimo in questione, ossia di altra sorella delle parti (cfr. donazione d'usufrutto e divisione senza conguagli in data 15.06.2013, agli atti), della quale determinazione riguardo l'intervento modificativo non è stato fornito riscontro -, costituisce, come lamentato dall'odierno appellante, una modifica lesiva del decoro architettonico dell'immobile, poiché contrastante con l'originario aspetto stilistico rappresentato da aperture della medesima estensione, l'una sovrastante l'altra, a nulla rilevando, differentemente dall'assunto del Tribunale, che le porte del garage e del ripostiglio attorei, pure presenti sulla medesima facciata, non siano in perfetto stato manutentivo, in quanto ai fini dell'esclusione del pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio è richiesto, secondo la citata interpretazione della
Suprema Corte, che l'uniformità dei tratti iniziali dello stesso sia già stata compromessa da precedenti modifiche o innovazioni, risultate insussistenti nella fattispecie;
da cui l'accoglimento della doglianza e conseguente condanna dell'appellata, alla riduzione in pristino della parete finestrata, Controparte_1 secondo la conformazione originaria.
Ugualmente meritevoli di apprezzamento si rivelano le censure rivolte dall'odierno appellante avverso il mancato rilievo, nella pronuncia impugnata, del superamento dei limiti posti dall'art. 1102 c.c. all'uso individuale del bene comune, consistente nell'avvenuta installazione, a opera della convenuta in primo grado, sia del cancelletto in legno all'imbocco delle scale condominiali, sia dello steccato al centro della porzione piantumata del cortile comune, non ravvisandosi, in riferimento al primo, quale maggiore utilità la stessa ne avrebbe tratto, considerato che l'intera corte è debitamente recintata e munita di cancello, a fronte, invece, dell'oggettiva limitazione della normale fruibilità di accesso alle scale comuni da parte dell'altro condòmino, con conseguente notorio disagio, per il medesimo, nel trasporto a mani, presso la propria abitazione sita al piano superiore, di quanto necessario e utile al quotidiano;
tanto più che solo una delle due ante del manufatto, peraltro di larghezza inferiore alle retrostanti scale (cfr. foto agli atti), risulta potersi aprire, così limitando lo spazio di ingresso verso le stesse, inoltre, essendo, detto cancelletto, munito di solo chiavistello, neanche sarebbe stato idoneo a scongiurare,
12 come dedotto da a sostegno della legittimità della propria Controparte_1 iniziativa, il pericolo che“estranei (e malintenzionati)” potessero introdursi dalle scale agli appartamenti (cfr. pag. 8 comparsa costituzione convenuta in primo grado).
Mentre riguardo al secondo, ossia alla recinzione, con aste in legno, posizionata al centro dell'area della corte destinata a verde, è di tutta evidenza, poiché trattasi di recinzione fissa su ambedue i lati (cfr. foto fascicolo attore in primo grado), quindi a chiusura completa di detta porzione piantumata, la relativa idoneità a ledere il diritto di a potervi anche solo accedere e, quindi, al libero godimento Parte_1 del medesimo spazio, come desumibile anche dalla circostanza, pacifica tra le parti, che la stessa odierna appellata ha provveduto a rimuovere detta opera nel corso della causa di primo grado.
Deve, invece, essere respinta la censura secondo cui il Tribunale avrebbe dovuto ritenere limitativa dell'utilizzo, da parte dell'odierno appellante, la collocazione, a cura di al margine dell'area della corte, di due colonnine a Controparte_1 sostegno del filo per stendere il bucato, sia perché dalla documentazione fotografica, versata agli atti da quest'ultima, risulta che analoga installazione era presente “in loco” sin da quando l'immobile apparteneva al dante causa di essi attuali contendenti, il quale, quindi, aveva già adibito a tale funzione detto spazio divenuto poi comune, sia perché né le due piccole colonne, né il filo dalle stesse sorretto, hanno capacità di inibire o solo limitare a l'utilizzo e il Parte_1 godimento della porzione comune di che trattasi.
Altresì da rigettare è la contestazione di circa la propria condanna, in Parte_1 sentenza, alla chiusura del varco presente sulla balaustra in muratura di uno dei suoi balconi in direzione dell'attiguo terrazzo scoperto della convenuta, poiché, indipendentemente dalla relativa previsione nel progetto originario dell'edificio - probabile, in quanto all'epoca di proprietà dei genitori, e poi del solo dante causa, degli odierni contendenti, ma che comunque non può dirsi essere stata dimostrata dall'attore in primo grado -, è indubbio il diritto dell'odierna appellata, divenuta titolare esclusiva dell'adiacente terrazza (in forza, lo si ricorda, dell'atto di donazione di usufrutto e divisione senza conguagli datato 15.06.2013, prodotto in
13 giudizio), di ottenere l'eliminazione della seppur limitata apertura del parapetto del balcone dell'appellante a ridosso della sua porzione di bene immobile.
Tantomeno può condividersi la critica rivolta dall'appellante al capo della sentenza che, nell'accogliere la domanda riconvenzionale della convenuta odierna appellata, valutava le condotte attoree, dalla stessa lamentate, come limitative del libero godimento della corte comune o comunque quali immissioni eccedenti la normale tollerabilità, ordinandone la cessazione.
Si tratta, infatti, di doglianza basata sul solo assunto per cui l'espletata C.T.U., oltre a non aver riscontrato nessuno dei comportamenti illegittimi di esso, attore in primo grado, nei confronti della convenuta, concludeva che le condotte indicate da quest'ultima fossero “sostanzialmente irrilevanti per fruire in maniera piena degli immobili”, omettendo, però, l'appellante, di considerare che la decisione scaturiva dalle risultanze della documentazione depositata da controparte (già con la comparsa di costituzione e risposta, nonché con la memoria istruttoria) a supporto di quanto dedotto, comprovante, nello specifico: - il reiterato parcheggio dei veicoli attorei sulla corte (cfr. docc.ti 12/b e c, 16/a, all.ti alla comparsa di costituzione, docc.ti 24 e 34 all.ti alla memoria istruttoria); il gocciolamento, sul pianerottolo di accesso all'abitazione della convenuta, dei panni stesi dall'attore (cfr. docc.ti 16/c e 17/a e b all.ti comparsa costituzione) e lo scolo di acqua piovana dal sovrastante balcone dello stesso (cfr. doc. 34 all.to memoria istruttoria); il taglio dei fili dell'antenna (cfr. docc.ti 18/ a e b all.ti stessa comparsa); la rimozione del cancelletto di legno all'ingresso delle scale (cfr. doc. 37 all.to alla memoria istruttoria); il getto di rifiuti sul ricordato pianerottolo sottostante (cfr. doc. 19 all.to alla comparsa di costituzione e 34 all.to alla memoria istruttoria), nonché il versamento di liquami sulle piante coltivate da (cfr. doc. 34 all.to Controparte_1 stessa memoria istruttoria).
Tuttavia non è possibile dare per accertato lo stazionamento di dinanzi Parte_1 la porta d'ingresso dell'immobile della sorella per rivolgerle imprecazioni, essendo, la circostanza, sprovvista di riscontro probatorio, non avendo tale valenza la diffida, in data 03.05.2016, inviata all'attore dal legale della stessa convenuta (cfr. doc. 11 all.to alla comparsa di costituzione), con la conseguenza che la disposizione di cui al punto 1) lett.g) del dispositivo della sentenza di primo grado deve essere revocata.
14 Neanche può essere accolta la contestazione dell'odierno appellante avverso la propria condanna al pagamento, in favore della convenuta, di € 250,00 oltre interessi dalla diffida del 25.06.2016 al saldo, quale risarcimento danni da infiltrazioni nel rispettivo immobile, giacché la C.T.U. espletata in proposito, diversamente dagli assunti del a supporto dell'impugnazione della sentenza Pt_1 su tale punto, ha illustrato, con chiarezza e precisione (cfr. pag. 2 stesso elaborato), anche tramite le foto ivi allegate, che - sebbene in sede di sopralluogo non vi fossero in atto infiltrazioni, tanto da escludere “la causa della perdita dall'adduzione” - il soffitto del bagno dell'abitazione della convenuta presentava macchie diffuse in esatta corrispondenza con il pavimento del bagno dell'attore e che le più evidenti e concentrate si rinvenivano proprio sull'angolo corrispondente al sovrastante “vaso igienico”, tanto da ritenere indubitabile la loro riconducibilità “a perdite da scarico
(dal tubo della cassetta di scarico o dall'allaccio alla colonna di scarico fognario)”
(cfr. stessa C.T.U. pag. 2) e, pertanto, pur sempre riferibili alla porzione di esclusiva proprietà attorea, la quale si estende fino all'innesto (compreso), con il sistema fognario comune, ossia condominiale.
Altrimenti detto, il C.T.U. non ha affatto messo in dubbio che il danno da infiltrazioni sui soffitti della stanza da bagno della convenuta fosse riconducibile al mal funzionamento o allo stato di insufficiente manutenzione del servizio igienico dell'immobile attoreo, né la circostanza che in occasione del sopralluogo non siano state rinvenute infiltrazioni attive, può valere a escludere il diritto della convenuta a ottenere il ristoro del riscontrato danno.
Infine, valutato l'esito complessivo del giudizio, la soccombenza reciproca e il grado della stessa, si revoca la condanna di ex art. 96, comma 3°, c.p.c., Parte_1 per ritenuto carattere emulativo dell'azione da questi promossa.
Al riguardo è utile e opportuno rammentare, giusto pacifico orientamento giurisprudenziale di legittimità, che, ai sensi dell'art. 833 c.c., “l'atto emulativo vietato presuppone, quale scopo esclusivo, quello di nuocere o recare pregiudizio ad altri, senza alcuna utilità per chi lo compie, non essendo, pertanto, configurabile come tale un atto comunque rispondente a un interesse di quest'ultimo, tantomeno potendo, il Giudice, compiere una valutazione comparativa discrezionale tra gli interessi in gioco o formulare un giudizio di meritevolezza e prevalenza tra gli
15 stessi” (cfr. Cass. Civ. 11.03.2022 n. 7976; Cass. Civ. 31.10.2018 n. 27916; Cass.
Civ. 19.05.2017 n. 12688; Cass. Civ. 22.01.2016 n. 1209), da ciò derivando non potersi ricondurre alla categoria degli atti emulativi vietati l'azione proposta dal proprietario, anche quale condòmino, a difesa dei propri diritti previsti normativamente.
Ebbene, muovendo da tale principio si evidenzia l'assenza dell'intento pregiudizievole che il Tribunale ha ricondotto all'avvenuta proposizione del giudizio di primo grado da parte di la cui azione processuale è risultata Parte_1 volta a tutelare il proprio diritto al paritetico utilizzo e godimento del bene comune, in parte violato da quelle iniziative della convenuta rivelatesi superare i limiti di cui all'art. 1102 c.c.
L'acquisizione di sufficienti elementi di prova ai fini della decisione consente di disattendere qualsiasi ulteriore richiesta istruttoria
Le spese di lite di ambedue i gradi processuali, stante la parziale reciproca soccombenza e il grado della stessa, vengono integralmente compensate tra le parti, ponendo quelle della espletata C.T.U. a carico di entrambe le parti in pari misura.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Ancona, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e avverso la sentenza n. 656/2023 Parte_1 Controparte_1 del Tribunale Civile di Fermo, datata e pubblicata il 07.09.2023, relativa al procedimento n. 1085/2019 R.G., ogni diversa domanda, eccezione, richiesta ed istanza disattese o assorbite, così provvede:
- accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della decisione impugnata, condanna alla riduzione in pristino della parete Controparte_1 finestrata del fabbricato condominiale sito in Sant'Elpidio a Mare, frazione
Cascinare, Via G. D'Annunzio, 5, nonché alla rimozione del cancelletto in legno all'ingresso delle scale comuni, dichiarando l'illegittimità della recinzione, mediante steccato, della parte centrale dell'area piantumata della corte comune, rimossa dalla stessa appellata nel corso del giudizio;

- revoca, per le ragioni indicate in parte motiva, la disposizione di cui al dispositivo della pronuncia di primo grado, punto 1), lett. g);
- respinge le domande avanzate, ai sensi dell'art. 96, comma 3°, c.p.c.;
16 - compensa integralmente tra le parti le spese di lite di ambedue i gradi di giudizio e pone a carico di ciascuno, nella misura del 50% “pro-capite” quelle della C.T.U.;
- fermo il resto.
Ancona, lì 23 luglio 2025
Il G. A. Relatore Il Presidente
Dott. Federico D'Incecco Dott.ssa Anna Bora
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