REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
-II Sez. Civile- Composto dai Sigg. Magistrati:
-dott. Giampiero M. FIORE Presidente rel.
-dott. Anna Maria ROSSI Consigliere
-dott. Bianca Maria GAUDIOSO Consigliere ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di APPELLO in materia di LOCAZIONI iscritta a ruolo al n.911/2024 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 9/5/25 e promossa
DA
in qualità di titolare dell'omonima ditta Parte_1 individuale all'insegna , rappresentata e Parte_2 difesa dall'Avv. Roberto Bertozzi del Foro di Rimini in virtù di mandato in calce al presente atto in allegato informatico, con domicilio eletto presso lo studio del procuratore in Rimini (RN), Via Euterpe n.3/Z. Appellante
CONTRO
in persona del Presidente del Controparte_1 Consiglio di Amministrazione e legale rappr.te pro tempore già rappresentata, assistita e Controparte_2 difesa ai fini del presente procedimento dall'Avv. Anselmo Sovieni del Foro di Modena, giusta procura speciale allegata separatamente al presente atto e depositata con modalità telematiche. Appellata ed appellante incidentale
avverso la sentenza n. 513/24 emessa dal Tribunale di Rimini in data 9/5/24.
Conclusioni delle parti: per l' appellante, la riforma dell'impugnata sentenza, con vittoria di spese ed onorari. Per l'appellato, il rigetto dell'appello principale e l'accoglimento dell'appello incidentale, con vittoria di spese ed onorari.
Motivi
-In primo grado, con atto di intimazione di sfratto per morosità del 03.07.2023, già Controparte_1
deduceva, quale esclusiva proprietaria Controparte_2 di un immobile sito in Misano Adriatico (RN), Via Litoranea Sud n. 40, di avere, in data 25.05.2019, concesso in locazione ad uso diverso da abitazione i locali ai sensi degli artt. 27 e ss. della L. 392/1978 alla ditta individuale in forza di un contratto Parte_1 regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 17.09.2019, che prevedeva che l'immobile venisse
1 adibito alla conduzione dell'attività commerciale di
“pizzeria d'asporto”, per una durata di anni 6 (sei), decorrenti dal 05 luglio 2019 sino al 04 luglio 2025, rinnovabili di ulteriori anni 6 (sei), a fronte della corresponsione di un canone annuo di locazione di Euro 12.000,00= (oltre Iva), da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 1.000,00= ciascuna (oltre Iva). deduceva, inoltre, che il conduttore, Controparte_1 immediatamente dopo la stipula del contratto di locazione, non aveva provveduto ad onorare il pagamento dei canoni di locazione dovuti e delle spese condominiali di sua competenza, pur continuando ad occupare l'immobile, maturando così un ingente debito. Si costituiva in giudizio la ditta pur Parte_1 senza contestare la propria morosità ma solo ipotizzando presunti errori di calcolo, eccepiva la nullità del contratto di locazione, asserendo di avere appreso che presso l'Agenzia delle Entrate risultava essere stato unilateralmente depositato da - nel Controparte_1 dicembre 2019 - un modello di risoluzione del rapporto locativo con decorrenza dal 30.09.2019, in ragione del quale il contestava la presunta “inammissibilità/ Pt_1 improcedibilità” del procedimento di sfratto per morosità, formulando al contempo domanda riconvenzionale di condanna alla restituzione delle somme presuntivamente versate in costanza di rapporto.
-Con l'impugnata sentenza, il Tribunale accoglieva tutte le domande formulate dall'esponente Controparte_1 e pertanto dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ordinando al conduttore la restituzione dell'immobile entro il termine del 20.07.2024; condannava la ditta individuale al pagamento Parte_1 dei canoni di locazione indicati nell'atto di citazione di sfratto per morosità, pari ad Euro 18.833,57, oltre IVA se ed in quanto dovuta, oltre a tutti quelli maturandi sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre la condanna della resistente al pagamento delle spese processuali di soccombenza a favore di . Controparte_1
-Propone appello il nella spiegata qualità e con il Pt_1 primo motivo insiste nella eccezione di nullità del contratto ai sensi dell'art. 1418 c.c. e dell'art. 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004 n. 311, in quanto pur ammettendo essere stato regolarmente registrato presso l'Agenzia delle entrate all'epoca della stipula, il negozio sarebbe stato viziato in ragione della dichiarazione unilaterale di risoluzione presentata all'Agenzia delle Entrate, ancorché non accompagnata da alcun accordo negoziale di risoluzione consensuale tra le parti, che lo stesso appellante escludeva espressamente essere mai intercorso.
-Con il secondo motivo di impugnazione, la ditta Pt_1 afferma che l'istruttoria di causa di primo grado avrebbe
2 dovuto comportare un ridimensionamento della morosità imputabile al conduttore, dal momento che, a suo avviso “le somme indicate nella sentenza sono assolutamente inesatte”. Sul punto l'appellante ripresentava i conteggi già allegati in primo grado di giudizio, pervenendo alla conclusione che a suo avviso “dal presunto debito del sig. dovrà Pt_1 essere decurtata la complessiva somma di Euro 4.258,58, IVA compresa”.
-L'appellata si costituiva riportandosi Controparte_1 integralmente al contenuto decisorio della impugnata sentenza, spiegando comunque un motivo incidentale per il pagamento di una somma maggiore rispetto a quella disposta dal Tribunale, unitamente alla applicazione degli interessi compensativi.
-L'appello principale è del tutto infondato per le ragioni che seguono.
-A) Il primo motivo, ripetitivo di analoga argomentazione spiegata in primo grado onde eccepire la nullità del contratto, non è condivisibile. Il contratto di locazione per cui è causa negozialmente stipulato, era stato regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 17.09.2019, circostanza pacifica. E' pertanto inconfutabile che il requisito di validità introdotto dall'art. 1, comma 346, della Legge n. 311/2004, sia stato puntualmente adempiuto. Orbene, ad eccezione della sola prima registrazione del contratto di locazione, è noto che la segnalazione all'Agenzia delle entrate di ogni eventuale successiva vicissitudine negoziale soddisfa esclusivamente esigenze di natura fiscale, che non interessano il luogo degli interessi civilisti, né tantomeno la validità negoziale e l'efficacia tra le parti del contratto di locazione stipulato. La stessa Legge n. 311 del 2004, istitutiva dell'obbligo di registrazione dei contratti di locazione a pena di nullità, è dichiaratamente ispirata ad una ratio di repressione dei fenomeni di elusione o evasione fiscale con riferimento alle revisioni illegittime del canone di locazione in costanza di rapporto, fattispecie che esula pertanto completamente dalle doglianze esposte nel nostro caso. A favore della piena validità ed efficacia del contratto di locazione o, rectius, della sua validità ed efficacia sino alla data della sua risoluzione, dapprima formalizzata al conduttore con PEC del 06.06.2023 e successivamente dichiarata con la sentenza di primo grado, milita inoltre il consolidato orientamento della Suprema Corte, ribadito anche di recente con la pronuncia n. 13870 del 19 maggio 2023, nella cui motivazione è stato enunciato il principio di diritto in forza del quale “Il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto
3 cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma della l. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto”. Ovvero, ciò che rileva ai fini della validità del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1, co. 346, l. 311/2004, è esclusivamente la prima ed originaria registrazione del contratto di locazione;
in secondo luogo, i successivi eventi modificativi del contratto di locazione non incidono sulla validità del negozio giuridico tra le parti, fatta salva la sola ipotesi – che rimane inconferente con la fattispecie per cui è causa – di successive revisioni del canone in costanza di rapporto locativo. L'odierno appellante insiste nel lamentarsi che il modello di risoluzione sarebbe stato a suo avviso presentato per iniziativa individuale di e che tale Controparte_1 adempimento non sarebbe stato preceduto o accompagnato da alcun accordo di risoluzione consensuale, consenso in difetto del quale la perdurante validità ed efficacia del contratto di locazione non avrebbe potuto venire in alcun modo revocata in dubbio. Ma, come già puntualmente ed insuperabilmente osservato dal primo giudice, senza una correlata risoluzione negoziale, unilaterale e coeva al negozio, il contratto rimane perfettamente efficace, ben consapevole di ciò anche lo stesso conduttore, che non ha disdegnato di occupare ininterrottamente l'immobile per tutta la durata del giudizio, salvo poi restituire l'immobile recentemente, sistematosi altrove.
-B) Va accolto, sia pure per una modesta rettifica, l'appello incidentale della . CP_1 In ordine alla già stigmatizzata confusa e contradditoria ricostruzione dei pagamenti e delle decurtazioni deducibile dal montante richiesto, la ricostruzione ragionevolmente effettuabile in questo grado dell'ammontare dell'effettivo dovuto tocca solo alcuni dettagli. L'appellante insiste nella decurtazione della complessiva somma di Euro 4.258,58, IVA compresa, asseritamente versata dal di cui Euro 241,95 quale parziale Parte_1 canone del mese di aprile 2021, Euro 1.016,63 quale canone del mese di maggio 2021 e, soprattutto Euro 3.000,00 quale
“caparra confirmatoria/deposito cauzionale”, in ordine alla quale, in particolare, viene affermato che “tale somma di Euro 3.000,00 era stata corrisposta dal sig. Parte_1 fin dall'inizio del rapporto locativo”, lamentando che i conteggi del giudice di prime cure non ne avessero tenuto alcuna considerazione, ed anche per la circostanza che, se in sede di un precedente procedimento di sfratto per morosità, sanato dal , la non aveva Pt_1 CP_1 richiestol'importo cauzionale, ciò era segno evidente che lo stesso era stato corrisposto dal conduttore, secondo la previsione contrattuale. Orbene, su tale ultima questione vale osservare che appare singolare che, seppure nel coacervo delle mensilità ed accessori non pagati, la locatrice non avesse richiesto la
4 somma a titolo di deposito, sembrerebbe per ciò che la stessa vi abbia rinunziato, o ne sia decaduta o, abbia riconosciuto che tra i pagamenti ricevuti sia stato imputata anche la somma a titolo di deposito. E' tranchant osservare come in assenza di esplicita imputazione, soprattutto con riferimento al pagamento dell'assegno di €7.646,52, l'appellante abbia mancato, come pure rilevato puntualmente dal primo giudice, di produrre prova del pagamento, potendo la locatrice ben rappresentare tale mancato pagamento ai fini della configurazione del grave inadempimento, oltre ovviamente a chiederne l'assolvimento. L'esposizione debitoria complessiva del conduttore nei confronti di per canoni di locazione è Controparte_1 stata sostanzialmente confermata nel corso del giudizio di primo grado dai documenti prodotti, nonché dalle stesse dichiarazioni e dai documenti della stessa appellante. Dunque, a decorrere dall'anno 2022 sino ad oggi, il convenuto ha corrisposto le sole mensilità di gennaio e di giugno 2022, quest'ultima peraltro in misura inferiore al dovuto, ed in ogni caso nulla è stato eccepito dal in Pt_1 ordine alle mensilità insolute dal giugno 2021 ad oggi, fatta eccezione per le sole mensilità di gennaio e giugno 2022. La debitoria può esser così ricapitolata: Euro 3.664,64 + IVA, a titolo di mensilità da febbraio 2022 a maggio 2022 comprese;
Euro 83,33 + IVA, a titolo di parziale insoluto del canone della mensilità di giugno 2022; Euro 17.000,00 oltre ad IVA, a titolo di mensilità decorrenti dal luglio 2022 al novembre 2023 compreso, del tutto pacifiche ed incontestate, in ordine alla quale importo è risultato effettuato per un importo soli €1.016,63, conseguendone un debito -per soli canoni/indennità alla data del 16.11.2023 di almeno €20.747,97 + IVA. Va confermato che il non aveva mai provveduto a Pt_1 versare a favore della locatrice il deposito cauzionale di Euro 3.000,00 suindicato, dovendo invece considerare il riconosciuto pagamento della somma di €4.000,00. L'ammontare complessivamente dovuto risulta pertanto di
€19.747,97 (oltre IVA), di poco maggiore di quello oggetto di condanna (€20.747,97 – 4.000,00 + 3.000,00), sottraendosi ulteriormente, a rettifica del cano di aprile '21, la somma di €258,00, per un totale di €19.489,97. All'importo che precede vanno aggiunti gli interessi convenzionali, determinati nella misura del tasso legale maggiorato di 5 punti, dal dì del dovuto al saldo effettivo.
-Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza.
-Contributo unificato come per legge.


P. Q. M.

la Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunziando, così decide:
5 A)rigetta l'appello proposto da nella Parte_1 suindicata qualità; B)accoglie l'appello incidentale della Controparte_1 e, per l'effetto, dichiara tenuto l'appellante a corrispondere in favore dell'appellata la complessiva somma di €19.489,97 oltre IVA, unitamente agli interessi convenzionali, determinati nella misura del tasso legale maggiorato di 5 punti, dal dì del dovuto al saldo effettivo;
C)condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado che liquida in complessivi €5.809,00, oltre accessori come per legge. C)Ricorrono i presupposti di cui all'art 13 comma 1 quater DPR n.115 del 2002 per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Bologna il 7/5/25.
IL PRESIDENTE rel. ed est.
(Giampiero M. Fiore)
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