REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 931/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra residente in [...]Controparte_1 C.F._1
(RM) alla Via A. Scarlatti n. 109, elettivamente domiciliato in Roma alla Via
Emilio de' Cavalieri 11, presso lo studio dell'avv. IZIS Chiara ( C.F._2
) che lo rappresenta e difende, in virtù di procura in calce all'atto di
[...]
citazione; p.e.c. appellante - Email_1
c/
( ), in Controparte_2 P.IVA_1 persona dell'Amministratore e legale rappresentante pro– tempore Dott. rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Sottile ( Controparte_3 [...]
elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma, Corso C.F._3
Trieste n. 16, giusta procura apposta in calce alla memoria di costituzione,
p.e.c. ; appellata - Email_2
nonchè
( ) residente in [...] C.F._4
Polo n. 51, elettivamente domiciliato nel giudizio di primo grado in Roma, Via
Caltagirone n. 15 presso l'avv. Alessia Magistri;
appellato- contumace
e ), in persona del legale rappresentante Controparte_5 P.IVA_2
pro tempore, elettivamente domiciliata nel giudizio di primo grado in Roma, Via degli Scipioni n. 94 presso l'avv. Marco Morra;
Appellata Contumace
nonchè
), in persona del legale Controparte_6 P.IVA_3
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata nel giudizio di primo grado in Roma, Via Boccea n. 86 presso l'avv. Saveria Lacaria;

appellato- contumace
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello per parte appellata, , quelle rese nella comparsa di costituzione;
CP_2 nonché per entrambe quelle formulate all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del
02.04.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 556/2021 , nel procedimento Rg. 69882/2017 avente ad oggetto accertamento violazioni regolamento di condominio e cessazione attività vietate, il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: “ così decide: a) Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara vietato dal regolamento di condominio l'uso di “affittacamere” o “bed&breakfast” contestato ai convenuti, condòmini locatori e imprese locatarie;
b) Condanna, pertanto, le convenute
e a cessare l'attività in Controparte_5 Controparte_6
contestazione entro e non oltre il sessantesimo giorno successivo alla comunicazione della presente sentenza;
c) Condanna, altresì, i convenuti
e in solido fra loro, a rimborsare al Controparte_1 Controparte_5
Condominio attore le spese del presente giudizio, che liquida in complessivi €
6.000,00 per competenze difensive, oltre oneri tutti, fiscali e previdenziali, di legge;
d) Condanna, infine, i convenuti e Controparte_4 Controparte_6
in solido fra loro, a rimborsare al Condominio attore le spese del presente
[...] giudizio, che liquida in complessivi € 6.000,00 per competenze difensive, oltre
pag. 2/11 oneri tutti, fiscali e previdenziali, di legge. Così deciso in Roma, il 7 gennaio
2021. F.to”
Il giudizio di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: – Con atto di citazione notificato in data 18/10/2017, il Controparte_2
conveniva in giudizio il sig. , il sig. la Controparte_1 Controparte_4 [...]
e la , così concludendo: “Voglia l'Ill.mo Controparte_5 Controparte_6
Tribunale di Roma adito, contrariis reiectis, per i motivi e le ragioni tutte di cui alla narrativa del presente atto, In via principale: a) accertare e dichiarare che le attività svolte dalla e dalla all'interno Controparte_5 Controparte_6
delle unità immobiliari di proprietà dei Signori e Controparte_1 [...]
sono contrarie al regolamento condominiale del 24 ottobre 2003 e CP_4 per l'effetto ordinare alla e alla Controparte_5 Controparte_6
l'immediata cessazione delle attività ivi svolte. Con vittoria di spese competenze ed onorari del presente giudizio”. Il Condominio, in persona dell'amministratore in carica, a sostegno della domanda , deduceva che le attività di “affittacamere” svolte dalle conduttrici e - “B&B Cesare Balbo CP_5 Controparte_6
Inn”) nelle porzioni immobiliari del medesimo stabile condominiale – ubicate, rispettivamente, al piano terreno, interno 1 (in catasto al foglio 488, part.lla 177 sub. 514), di proprietà del sig. , ed al piano primo, interno 5, di CP_1 proprietà del sig. – erano in contrasto con l'art. 4 del Regolamento CP_4
condominiale del 24.10.2003
Incardinato così il giudizio innanzi al Tribunale di Roma si costituiva nei termini di legge il sig. contestando in fatto ed in diritto la richiesta Controparte_1
attorea. Si costituivano, altresì, nei termini di legge, il sig. la Controparte_4
e la che, parimenti, contestavano in diritto e in fatto CP_5 CP_6
l'avversaria domanda.
– Nel corso del procedimento venivano concessi i termini ex art. 183, comma 6,
c.p.c. per il deposito delle relative memorie, a seguito di cui il Tribunale non riteneva di ammettere le istanze istruttorie articolate dalle parti perché
“superflue o inammissibili” e, dunque, fissava udienza di precisazione delle pag. 3/11 conclusioni alla data del 18/12/2019 per poi trattenere la causa in decisione concedendo alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.
Seguiva sentenza gravata.
§ 2. — Ha proposto appello contestando la sentenza di Controparte_1
primo grado sotto vari profili.
Ha resistito il , in atti, chiedendo il rigetto dell'appello con vittoria di CP_2
spese.
Le altri parti appellate sono rimaste contumaci.
All'udienza del 14/04/2011 veniva discusa ed accolta l'istanza di sospensiva;

All'udienza di comparizione del 07.07.2021 veniva fissata l'udienza di conclusione 14.02.2024, rinviata poi al 02.04.2025 per la precisazione delle conclusioni, ex art. 127 ter C.P.C., concedendo i termini ridotti del 190 c.p.c. di gg. 20 per le memorie conclusionali e gg. 20 per repliche, decorsi i quali la
Corte ha trattenuto la causa in decisione.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi:
§. 1— Erroneità e contraddittorietà della sentenza per aver escluso l'inefficacia e/o la nullità e/o l'invalidità dell'art. 4 del regolamento di condominio.
Con il presente motivo di appello si censura la sentenza nella parte in cui statuisce che “sebbene il regolamento invocato dalla parte attrice, pacificamente, non sia stato trascritto nel modo analitico richiesto per rendere opponibile una costituzione di servitù atipica negativa (ma registrato soltanto dopo parecchi anni dalla sua prima approvazione assembleare), la clausola in questione è stata trascritta e accettata da entrambi i condomini locatori”, pag.
12 della gravata sentenza.
Deduce l'apppellante che il Tribunale di prime cure parte da un presupposto corretto per poi approdare ad una decisione errata e contrastante.
Nello specifico, si riconosce (giustamente) che il vincolo inerente le limitazioni di destinazione così come imposto dal regolamento in questione, sia una servitù atipica ovvero negativa, come riportato a pag. 8 e a pag. 9 della sentenza pag. 4/11 appellata;
tuttavia però si ritiene erroneamente che poiché i proprietari ne erano a conoscenza, la servitù sarebbe comunque loro opponibile nonostante l'assenza della trascrizione.
A ben vedere, tale orientamento contrasta con quello espresso dalla stessa
Sezione del Giudice di primo grado, secondo cui il divieto di destinazione di un immobile a specifiche attività (ad esempio quella ricettiva), sostanziandosi in un peso imposto sulla proprietà individuale e, quindi in una vera e propria servitù
(come riconosciuto dal dott. ), deve necessariamente essere trascritto Per_1
nei registri immobiliari con apposita nota per essere opponibile ai proprietari e ai loro aventi causa (cfr. Trib. Roma, Sez. V, n. 243 dell'08/01/2020).
§ . 2 –Erroneità della sentenza per errata interpretazione dell'art. 4 del regolamento di condominio .
L'appellante con il presente motivo di appello censura la sentenza nella parte in cui statuisce che “Le domande di accertamento (nei confronti di tutti i convenuti, condomini e locatarie) dell'incompatibilità dell'attività commerciale contestata con il regolamento di condominio e la conseguente condanna (delle imprese conduttrici) alla cessazione della stessa debbono esser accolte”, così come previsto a pag. 6; e nella parte in cui statuisce che “Il richiamato art. 4, infatti, non soltanto vincola i condomini al rispetto delle destinazioni d'uso (già in essere, ovviamente, al momento dell'adozione ed entrata in vigore del regolamento – non avendo, invero, senso il vincolo del rispetto di destinazioni di volta in volta modificate, ma vieta sia, in generale, “qualsiasi uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene e/o al decoro dell'edificio, nonché ogni attività che possa produrre rumori molesti, emissioni di fumo, esalazioni sgradevoli e nocive o che sia in ogni caso contraria a regolamenti comunali, di polizia urbana o dei vigili del fuoco o al piano regolatore sia, in particolare, in tutto il fabbricato, compresi i locali del seminterrato": 1) le "attività produttive", 2) gli esercizi commerciali" e 3) le
"attività pubbliche o aperte al pubblico che possano recare disturbo, negli orari dopo le 0,30 e prima delle 7,30, sia, infine e in modo "assoluto", la locazione
pag. 5/11 degli appartamenti per periodi inferiori a sei mesi" (divieto, quest'ultimo,
"aggirato" - tanto chiaramente quanto indirettamente - dal servizio di alloggio occasionale prestato dalle convenute e Controparte_5 Controparte_6
sia pure nell'ambito di rapporti di locazione commerciale
[...]
complessivamente di più lunga durata). Nessuna parte, del resto, deduce che altre attività produttive (oltre quelle per le quali è causa) siano attualmente in essere nel condominio." ( si veda pagina 11 e 12 della sentenza). Il Tribunale adotta una interpretazione letterale gravemente restrittiva e dunque completamente errata del regolamento de quo, ritenendo, in buona sostanza,
l'attività espletata dal conduttore del illecita ab origine perché CP_1 ipoteticamente vietata dalla dicitura “sono vietate le attività commerciali” senza raccordare tale espressione al resto di quanto previsto nell'art. 4 del
Regolamento condominiale. In particolare il Giudice di prime cure ha omesso di accertare se tale attività fosse fonte di turbativa per i condomini (e non lo è); se fosse espletata senza le necessarie autorizzazioni (e non lo è), così come previsto dal richiamato art 4, superando infine la circostanza che tale attività era
(come altre) tollerata dal Condominio attoreo da anni (nel caso specifico dal
2007, a fronte di un regolamento del 2003 e di una iniziativa giudiziaria del
2017).
§. 3 – Omessa statuizione in merito al mancato espletamento delle istanze istruttorie.
Con il presente motivo di appello si vuole contestare inoltre quella parte del giudizio di primo grado in cui viene “denegata l'ammissione delle istanze istruttorie hinc et inde formulate, poiché superflue o inammissibili in relazione alle evidenze di fatto incontroverse” e analogamente quanto statuito a pag. 5 della sentenza, secondo cui “è pacifico in causa – anche per ammissione degli stessi convenuti – che entrambe le odierne società locatarie svolgono nelle porzioni immobiliari de quibus – come, per altro, testualmente previsto nei contratti di locazione con i condomini rispettivi proprietari – attività di affittacamere o c.d. “bed&breakfast”, ampiamente pubblicizzata in appositi siti
pag. 6/11 web), da un lato, e alla natura intrinsecamente giuridica delle questioni che si pongono rispetto a esse (cioè, se il condominio sia effettivamente legittimato ad agire;
se l'attività ricettiva in contestazione – quale effettivamente risultante dalle rispettive deduzioni ed espresse ammissioni – violi effettivamente prescrizioni valide e vincolanti del vigente regolamento di condominio – limitative della libertà proprietaria di destinazione d'uso), dall'altro”.
La Corte così ragiona
In via preliminare va dichiarata la contumacia della , la Controparte_5
nonché regolarmente citati e non Controparte_6 Controparte_4
comparsi nei confronti dei quali la sentenza di primo grado è passata in giudicato.
I motivi sono connessi è possono essere trattati congiuntamente.
All'esame della Corte è la domanda d'accertamento nei confronti dei convenuti e conduttore dell'incompatibilità dell'attività commerciale Controparte_7 contestata di affittacamere- bed-brekfast perché in violazione dell'art. 4 del
Regolamento condominiale approvato il 24.10.2003 in sede Assembleare all'unanimità dei condomini presenti e successivamente ratificata dai condomini assenti , raggiungendo così l'unanimità dei condomini.
Nel condominio negli edifici, il regolamento è lo strumento attraverso il quale i condomini regolano l'uso e l'amministrazione, la gestione delle cose la ripartizione delle spese o la tutela del decoro dell'edificio e che «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni(art- 1138,
c. 4, c.c.).
Tuttavia, secondo la giurisprudenza, tale limite si riferisce ai regolamenti a maggioranza, e non a quelli approvati con il consenso di tutti condomini che configurandosi come un vero e proprio contratto (in questi casi si parla infatti di
"regolamento contrattuale”) possono ben contenere limitazioni dei poteri e dei diritti dei singoli condomini tanto sui beni comuni, quanto su quelli di proprietà esclusiva.
pag. 7/11 In tal senso l'orientamento della Cassazione, sentenza n.24526 del
09/08/2022, “Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale
possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accetto in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”.
Nella fattispecie in esame si può affermare che il regolamento di condominio rientra nella categoria dei regolamenti c.d. contrattuali giacché risulta approvato all'unanimità dei presenti nell'assemblea condominiale del
24.10.2003 per n.11 condomini su 14 per mill. 805,00 , non impugnata e successivamente ratificata dai condomini assenti e trascritta il 29.9.2015.
Inoltre la Cassazione con sentenza n. 4529 del 11/02/2022, prevede la possibilità di manifestare la volontà del singolo condomino anche successivamente alla delibera assembleare con una dichiarazione di accettazione a carattere negoziale in adesione al contratto, applicabile analogicamente alla fattispecie in esame: “In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, non vincolando essa gli aventi causa da queste ultime, è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime e presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola
l'assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto, con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo”.
Si osserva inoltre che la clausola dell'art.4 limitativa delle attività esercitate è stata sottoscritta e accettata da entrambi i condòmini locatori (in particolare – nelle rispettive comparse costitutive, che non sono state impugnate e pag. 8/11 disconosciute formalmente, e che tale clausola è stato espressamente richiamata nel contratto di locazione del 26.1.2015 fra i convenuti CP_1
e in atti;
a norma dell'art. 1107, secondo comma, cod. civ. Controparte_5 richiamato dall'art. 1138 cod., civ., il regolamento condominiale che vincoli il condomino locatore (gli sia, cioè, a qualunque titolo, opponibile) è automaticamente obbligatorio anche per gli eredi e aventi causa, compreso il conduttore (contro il quale può essere direttamente rivolta in caso di sua inosservanza delle prescrizioni) .
Le clausole oggetto di verifica del regolamento di condominio, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive dei singoli condomini sono contenute all'art.4 e segnatamente ai commi 4 e 5.
L'art 4, comma 4 dell'indicato regolamento stabilisce il divieto all'esercizio di attività produttive in tutto il fabbricato, mentre il comma 5 stabilisce il divieto di locare gli appartamenti di proprietà esclusiva per periodi inferiori a sei mesi.
Con specifico riferimento al carattere produttivo dell'attività di affittacamere, il problema trova agevole soluzione ove si consideri che in tale attività, così come accade nelle attività di albergo, residence e pensione, la prestazione della locazione in sé attività di mero, seppure indiretto, godimento è accompagnata dalla prestazione di ulteriori servizi accessori (pulizia dei locali, cambio biancheria, ecc.) idonei a qualificare l'attività come produttiva, ai sensi e per gli effetti dell'art 2082 c.c. II titolare di un esercizio di affittacamere svolge dunque un'attività finalizzata alla produzione e allo scambio di beni e servizi.
Tale motivazione è valida ed applicabile anche per l'attività di bed & breakfast per la quale può riscontrarsi una maggiore rilevanza delle prestazioni aggiuntive rispetto a quella tipicamente locatizia, rendendo la fattispecie ancora più lontana dall'attività di mero godimento, in cui quest'ultima indirettamente consiste ed accentuandone pertanto la connotazione produttiva.
In ordine invece alla portata del divieto di locazioni infra semestrali è necessario procedere ad un'indagine ermeneutica della clausola secondo quanto previsto dagli artt.1362 e ss. C.c. per l'interpretazione dei contratti, accertando la reale pag. 9/11 intenzione delle parti e del comportamento tenuto in applicazione delle clausole;
si deve ritenere che le parti abbiano inteso vietare le locazioni transitorie, di breve e brevissima durata.
L'attività quindi espletata dalla di bed & breakfast o Controparte_5
affittacamere o locazione per un periodo inferiore a sei mesi deve intendersi vietata dal regolamento di condominio,
L'appello è infondato e deve essere rigettato, i rimanenti motivi vengono assorbiti.
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della causa in indeterminabile basso, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 4.300,00, oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A con la condanna della parte appellante, , al loro pagamento a favore del Controparte_1
in atti. Controparte_8
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti del in Roma alla Controparte_1 CP_2 [...]
, in atti, e nella contumacia di Controparte_2 Controparte_9 CP_5
e avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.
[...] Controparte_6
556/2021 così provvede:
1) Rigetta l'appello
2) condanna al pagamento, in favore della parte Controparte_1 appellata delle spese del presente grado del giudizio liquidate in €
4.300,00, oltre 150,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3) Dichiara la parte appellante tenuta al pagamento del versamento in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
pag. 10/11 Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 18/05/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 11/11