REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce-Sezione distaccata di Taranto-Sezione Civile- così composta:
1) Dott.ssa Annamaria LASTELLA - Presidente-
2) Dott.ssa Rossella DI TODARO - Consigliere relatore-
3) Dott.ssa Maria Filippa LEONE - Giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile, in grado di appello, iscritta al N. 429 del Ruolo Generale delle cause dell'anno
2024, avverso la sentenza n.1213/2024(RG 3129/2022) pronunciata dal giudice civile di Taranto in materia di locazione, promossa da:
, in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1
rappr. e dif. dall' avv. T. SAVITO e G. SAVITO
- Appellante - contro in persona del legale rappresentante pro tempore Controparte_1
Rappr. e difesa dall'avv. T. CARPINTERI e V. RUSSI
-Appellata-Appellante incidentale

OGGETTO: “Locazione”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso in appello depositato in data 14/11/2024 la società in epigrafe indicata ha impugnato la sentenza con la quale il Tribunale ha rigettato la sua domanda di risarcimento dei danni causati all'immobile locato e agli arredi, constatati dopo il rilascio dell'immobile, avvenuto nel gennaio
2022. Ha assunto l'appellante l'erroneità della sentenza per avere negato l'esistenza dei danni, nonostante la perizia di parte prodotta in giudizio, le fotografie allegate e le ammissioni della resistente, la quale ha restituito un immobile con evidenti problemi all'impianto elettrico, mancante di insegna, di contatore dell'acqua, con un pannello di proiezione danneggiato e la porta della sala
1 proiezione divelta. Ha insistito quindi per la condanna della resistente al risarcimento dei danni come quantificati in ricorso.
Si è costituita la resistente sostenendo che i problemi all'impianto elettrico e agli scarichi delle acque reflue fossero di vecchia data, tanto che essa stessa ne aveva denunciato l'esistenza già nel
2019, così come i problemi all'impianto di condizionamento, che poi nel tempo hanno causato le muffe. Quanto all'insegna e al pannello di proiezione rilevava di avere acquistato tali beni, come comprovato dalla fattura n. 3/2016 esibita, per cui le appartenevano. In ogni caso anch'essa aveva subito dei danni perché aveva venduto le poltrone a corpo ad altra società e non era riuscita a consegnarle, stante la restituzione dell'immobile alla per cui aveva dovuto rinunciare alla Pt_1 vendita e le poltrone di sua proprietà erano rimaste all'interno del cinema. Inoltre per trasformare l'immobile, secondo ciò che era stato concordato in contratto, aveva domandato un finanziamento alla Regione di 480.000,00 euro che poi aveva perso a causa dell'irrealizzabilità della trasformazione, scoperta in corso d'opera, poiché il solaio su cui avrebbe dovuto allocare le unità esterne dell'impianto di condizionamento era gravato da una servitù di uso pubblico. Concludeva spiegando appello incidentale, chiedendo alla Corte di accogliere la sua domanda di risarcimento danni, condannando la al risarcimento di tutti i danni che le aveva cagionato, anche Pt_1 all'immagine e per avere agito con colpa grave, da quantificarsi in via equitativa.
Gli appelli sono ambedue infondati.
L'operazione commerciale concordata tra le due società riguardava un cinema-teatro di proprietà della che la avrebbe dovuto ristrutturare a sua cura e spese Pt_1 Controparte_1
trasformandolo in una multisala(da una esistente a sei)con rifacimento di tutti gli impianti, elettrico, idraulico, riscaldamento eccetera. Nel contratto di locazione stipulato il conduttore dichiarava all'art
8 di avere esaminato l'immobile e di averlo trovato “atto al proprio uso”, mentre le parti concordavano all'articolo 4 un canone annuo di soli 30.000,00 euro “in ragione del fatto che il locatore intende favorire l'attività economica che il conduttore andrà ad esercitare all'interno dell'immobile e tenuto conto dello stato dell'immobile medesimo”.
Il riferimento alle condizioni in cui versava l'immobile, che giustificavano quel canone, frase di per sé equivoca, si connota chiaramente invece con la considerazione aggiunta secondo cui il locatore intendesse favorire il conduttore. Dunque il canone imposto era particolarmente favorevole sia per la volontà del locatore di agevolare il conduttore che si accingeva a ristrutturare a sua cura e spese l'immobile, sia in considerazione delle condizioni dell'immobile, che non dovevano essere buone altrimenti non avrebbero giustificato uno sconto sul canone. Dunque l'immobile del cinema teatro locato non era affatto in buone condizioni, perché l'affare che ambedue le parti stavano compiendo consisteva nella ristrutturazione dello stesso e trasformazione in multisala con i fondi della Regione,
2 che nel breve periodo e per la durata del contratto avrebbe arricchito il conduttore, che avrebbe sostenuto integralmente le spese della ristrutturazione, ma poi dopo la restituzione avrebbe arricchito il locatore che si sarebbe ritrovato un immobile di valore molto superiore a quello iniziale. Per questo veniva concordata anche una durata del contratto di partenza di dieci anni e si dava atto di avere concordato una durata superiore proprio nell'ottica della ristrutturazione che sarebbe stata sostenuta solo dal conduttore.
La si attivava in effetti all'inizio per ottenere il finanziamento della Regione e Controparte_1 per progettare la trasformazione dell'immobile. Già nel 2019 sorgevano i primi problemi, tanto che la inviava il primo sfratto per morosità e la lamentava infiltrazioni di Pt_1 Controparte_1 acque reflue, il mal funzionamento di un bagno e problemi all'impianto elettrico.
La morosità veniva sanata e l'immobile restava nella disponibilità della società ma CP_1
interveniva la pandemia che dal marzo 2020 ha imposto la chiusura della sala, che è proseguita anche nel 2021, anche perché trattavasi di sala interrata, non agibile anche dopo le prime riaperture.
Lo sfratto veniva riproposto nel novembre 2020 e convalidato dal Tribunale anche se poi, a causa della legge che aveva disposto il blocco degli sfratti fino al 31/12/2021, è stato eseguito solo nel gennaio 2022.
Ovviamente il tempo e la chiusura forzosa della sala, proseguita fino al rilascio stante anche lo sfratto convalidato, ne hanno aggravato i problemi, per cui quando nel gennaio 2022 la società appellante è rientrata nella disponibilità del cinema, lo ha trovato invaso dalle muffe e dalle infiltrazioni. Ma le infiltrazioni e i danni alla colonna montante già c'erano diversi anni prima e le muffe erano state causate dall'umidità che caratterizzava le sale sotto terra, tenuto conto che l'impianto di condizionamento non era stato utilizzato così come il cinema, sempre che fosse funzionante, la qual cosa non è emersa con chiarezza. Alcuni dei beni che la Cogepa recrimina, poi, come l'insegna esterna, il pannello di proiezione, le tende, fanno parte di un gruppo di beni venduti a corpo alla conduttrice all'inizio della locazione, come risulta dalla fattura n. 3/2016 esibita in atti(all.-18 della resistente). Non è credibile poi l'assunto della appellante, non suffragato da alcuna prova, che la vendita di cui alla fattura n. 3/2016 fu fittizia e venne concordata tra le parti per sottrarre alcuni beni ai creditori della appellante. Tale circostanza è rimasta indimostrata e nulla vale la nota di credito emessa dalla appellante nel 2022, dopo la risoluzione di tutti i rapporti, chiaramente finalizzati a riavere i beni e a fondare il presente giudizio.
Anche la rimozione del contatore dell'acqua si spiega perché la società conduttrice ha dovuto istallare un nuovo contatore dell'Aqp a sue spese, come da fattura depositata in giudizio(all.17).
3 La porta divelta sarebbe solo stata smontata per rimuovere le apparecchiature di proiezione di proprietà della resistente, né qualcosa di diverso emerge dalle foto esibite. Insomma tutte le rimostranze dell'appellante sono rimaste indimostrate e la domanda deve essere rigettata.
Anche la generica domanda di risarcimento danni proposta dalla resistente è rimasta indimostrata nei suoi presupposti essenziali, ossia non sono emersi un comportamento colpevole della appellante,
l'esistenza dei danni lamentati e il nesso di causalità tra la prima e i secondi. La società conduttrice infatti lamenta innanzitutto di aver perduto il finanziamento regionale di 480.000,00 euro a causa della scoperta di una servitù di uso pubblico sul solaio, che le avrebbe impedito di attuare il progetto costruttivo così come previsto. Di ciò non c'è traccia in atti, anzi vi è al documento 28 di parte resistente la determina dirigenziale della regione Puglia n 245 del 4/6/2019, in cui il dirigente da atto della concessione del finanziamento in favore della ma anche Controparte_1 dell'intervenuta rinuncia al finanziamento comunicata con nota del 28/5/2019 e trasmessa a mezzo pec dal legale rappresentante della Dunque a causa della rinuncia al Controparte_1
finanziamento da parte del legale rappresentante della Cinema Management la Regione ha dovuto revocare il finanziamento. Null'altro emerge dagli atti di causa.
In ordine al preteso danno cagionato dalle poltrone acquistate nel 2016 e lasciate nella disponibilità della non è chiaro quale sia la domanda proposta dalla società conduttrice, se di Pt_1
restituzione delle poltrone o di restituzione del valore di acquisto delle poltrone o il rimborso della somma relativa alla vendita alla asseritamente effettuata in data 30/1/2021. Anche Parte_2
in questo caso essa genericamente chiede al giudice di individuarne il danno nella misura che riterrà di giustizia. Deve rilevarsi in ogni caso che il valore delle 852 poltrone lasciate alla insieme Pt_1
con il cinema che le ospitava non è rilevabile, allo stato attuale, ma è sicuramente scarso, se si tiene conto che trattasi di poltrone acquistate dalla nel 2006 al prezzo all'epoca di € 199,00 Pt_1
l'una(erano oltre 1000), ma rivendute alla nel 2016 insieme a tanti altri beni, Controparte_1
tra cui tende, insegne, registratore di cassa, impianto condizionamento, proiettore, scrivanie ed altri beni a complessivi 5000 euro, il che lascia intendere il minimo valore che le parti attribuissero alle 852 poltrone. Ciò rende anche difficile credere alla effettività della vendita effettuata in favore della nel gennaio 2021 a 7000,00 euro(solo le poltrone), senza peraltro comprendere Parte_2
perché non le abbia consegnate fino alla perdita della disponibilità del locale, che è avvenuta nel gennaio 2022.
Insomma anche l'asserito danno subito dalla resistente non è sufficientemente spiegato e non è provato.
4 Per il proiettore poi valgono le stessa considerazioni in termini di valore, non essendo chiaro se il proiettore sia mai stato funzionante e quale ne fosse il valore, avendolo comprato dalla nel Pt_1
2016 insieme a tutti gli altri beni.
Nessun elemento poi ha fornito per comprendere in quali termini sarebbe stata danneggiata la sua immagine.
In conclusione gli appelli risultano ambedue infondati.
Le spese del giudizio possono essere compensate data la soccombenza reciproca. Sulle appellanti grava l'ulteriore contributo unificato

P.Q.M.

Rigetta l'appello principale e quello incidentale. Spese compensate. Ulteriore contributo unificato a carico delle appellanti.
Taranto, 11/6/2025
Il Relatore Il Presidente
Dott.ssa R. Di Todaro dott. ssa A. Lastella
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