REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati:
dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 650/2021 vertente
TRA
(C.F. ), con l'avv. MAURIZIO SPADONI Parte_1 C.F._1
Appellante
E
(C. F. ), in persona TE P.IVA_1 dell'amministratore p.t., con l'avv. ALFREDO FERRALDESCHI e l'avv. VALERIA MANDOLESI
Appellato
OGGETTO: appello contro la sentenza n.18413/2020 del Tribunale Ordinario di Roma, notificata in data 29.12.2020.
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 7 maggio 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1 1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha impugnato la Parte_1 sentenza n.18413 del 22.12.2020 con cui il Tribunale Ordinario di Roma lo ha condannato alla riduzione in pristino, in particolare, delle finestre secondo l'originaria collocazione eliminando la porta di accesso così come attualmente posizionata ed ha rigettato ogni altra domanda;
con la condanna alla rifusione delle spese di lite.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza:
“Con atto di citazione ritualmente notificato il ha TE convenuto in giudizio il Sig. per ottenere dal Tribunale adito la declaratoria Parte_1 dell'illegittima realizzazione, ad opera di quest'ultimo, di lavori sulle parti comuni dell'edificio in difetto della necessaria preventiva autorizzazione assembleare ed in contrasto con il Regolamento contrattuale di condominio e la condanna al risarcimento dei danni connessi alle suddette violazioni. In citazione in particolare si lamentava che il convenuto avesse posto in essere lavori consistiti: a) nell'alterazione del prospetto della palazzina B;
b) nell'apertura di una porta sulla parete perimetrale;
c) nell'allargamento di finestre;
d) nell'ampliamento della saracinesca posta a protezione del box;
e) nell'istallazione di una nuova saracinesca;
f) nel cambio di destinazione d'uso di parte del locale magazzino adiacente al box in ufficio. Lamentava in diritto il : a) la violazione dell'articolo 1 del regolamento CP_1 condominiale contrattuale che dettava regole più stringenti di quelle imposte dal legislatore prevendendo la necessità dell'autorizzazione per ogni opera che “comunque possano interessare la stabilità e l'estetica dell'edifico o di parte di esso”; b) che l'installazione di una saracinesca, l'apertura di una porta e l'allargamento di una finestra avevano modificato l'estetica dell'edificio. Con l'atto di citazione venivano articolate altre due domande: da un lato ci si doleva dell'omessa comunicazione, ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., dei dati riguardanti la persona che gode dell'unità immobiliare di proprietà del convenuto;
dall'altro ci si doleva del fatto che, a seguito del cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare del convenuto da magazzino a ufficio, venisse continuamente violato l'art. 10 del regolamento di condominio, che vieta il transito di persone e il parcheggio di mezzi sulla rampa condominiale a chi non sia proprietario del locale deposito o dei posti auto. Si è costituito regolarmente il Signor
[...]
chiedendo il rigetto della domanda attrice e il risarcimento dei danni per asserita Pt_1 responsabilità ex art. 96 c.p.c. del Condominio. Deduceva in particolare: a) Che aveva comprato il magazzino nel 2017 e usufruendo del piano casa aveva in parte modificato la destinazione da magazzino a uffici;
b) Che aveva già comunicato all'amministratore che i lavori non avevano alterato l'estetica del palazzo e non erano visibili dall'esterno; c) Che il regolamento condominiale non vietava qualunque intervento ma solo quello che comportasse effetti sull'estetica del palazzo o la statica dello stesso;
d) Che la Suprema Corte di Cassazione Civile, Sez. II, del 16/05/2017 n. 12190 in tema di comunione e condomini (innovazioni e modificazioni) aveva così statuito “Se l'installazione di una tettoia da parte di un condomino non reca nocumento alla stabilità e sicurezza del fabbricato condominiale e al suo decoro architettonico è superflua la verifica circa l'applicabilità della disposizione del regolamento condominiale che stabilisce la necessità della previa autorizzazione dell'assemblea condominiale, trattandosi di autorizzazione che - stante l'accertata assenza di pregiudizio alla stabilità e all'estetica dell'edificio - non avrebbe potuto comunque essere negata”; e) Che le lavorazioni e le opere eseguite dal Sig. interessavano una parte della facciata Parte_1 che non era visibile dall'esterno in quanto l'immobile in questione è ubicato sotto il livello stradale, ovvero alla base della rampa carrabile che permette l'accesso ai box auto dal civico n. 18 di Via Raffaele Battistini e, oltretutto, immediatamente dietro alla curva a gomito che porta
2 ai suddetti box auto;
f) Che il locale era utilizzato da parenti del convenuto giusto contratto di comodato d'uso che si produceva e comunque parte attrice non aveva dato prova di aver provveduto a richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe, così come previsto dal richiamato art. 1130 c.c..; g) che l'unico passaggio che permetteva l'ingresso all'immobile di proprietà del Sig. era situato nella rampa Pt_1 carrabile che consente l'accesso ai box auto;
tale circostanza, da sola, legittimava e giustificava il passaggio pedonale del convenuto sulla rampa condominiale. Sollecitate le parti ad una conciliazione, con ordinanza del 13.06.2019, a scioglimento della riserva assunta, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni al 07.10.2020”.
3.-A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato:
“(…) la domanda principale svolta dal è fondata e deve essere in larga parte accolta. CP_1
Va premesso che il regolamento condominiale non vieta, salvo autorizzazione condominiale, qualunque intervento sulle parti comuni, ma solo quelli lesivi della stabilità o dell'estetica del fabbricato;
occorre dunque verificare se gli interventi posti in essere dal convenuto siano stati lesivi dell'estetica del fabbricato. Non è stata disposta ctu perché sono in atti fotografie (in particolare, quelle allegate alla perizia di parte attrice) che permettono al giudicante di avere una chiara comprensione dello stato dei luoghi sia prima che dopo i lavori eseguiti dal convenuto. Il fatto che i lavori siano stati eseguiti su di una facciata laterale del palazzo di per sé non elimina ogni valutazione del profilo estetico dell'intervento: trattasi pur sempre di facciata esterna dello stabile (seppur non visibile da parte di chiunque debba accedere dall'ingresso principale del palazzo, ma solo da chi scenda la rampa) e pertanto le esigenze di tutela, pur se da rapportarsi ad un luogo, per così dire, di minor pregio, non possono ritenersi del tutto assenti (come avrebbe potuto invece ritenersi nel caso, ad esempio, di chiostrina condominiale interna ed angusta).
Il confronto tra il pre e post opera mostra come si sia determinato un esito che abbia compromesso l'estetica della facciata:
1) il perfetto allineamento delle finestre del locale del convenuto con il balcone e le finestre sovrastanti è venuto meno, perché sono state spostate (guardando la facciata) verso sinistra, al fine di creare una porta che anch'essa fuoriesce (come le nuove finestre) dalla “colonna” superiore delle aperture;

2) il complessivo intervento quindi ha compromesso l'andamento regolare e simmetrico delle aperture sulla facciata. Tale rilievo in fatto è oggettivo e di per sé integra una lesione dell'estetica che, seppur non eclatante, questo giudicante – a differenza dell'assemblea condominiale, che avrebbe potuto anche ex post, ed a fronte di adeguate contropartite, anche potuto valutare di autorizzare l'opera, come anche suggerito da questo istruttore in sede di prima udienza - non può apprezzare come irrilevante e dunque disconoscere o superare. Diversa avrebbe potuto essere la valutazione se il convenuto non avesse spostato le finestre e si fosse limitato a trasformare una finestra (quella più prossima alla saracinesca) in parziale porta-finestra, perché simmetria ed allineamento rispetto alle aperture delle colonne superiori non sarebbero risultate alterate, ma così non è stato. Non si ritiene invece di intervenire sull'allargamento delle saracinesche del box, in quanto non è stato allegato (né è percepibile dalle foto) quale sarebbe stato il pregiudizio estetico che sarebbe stato arrecato dalla modificazione (si ricorda che non ogni intervento è vietato, ma solo quelli che abbiano un impatto sull'estetica della facciata). Quanto alle altre domande inerenti l'uso e
3 l'accesso si osserva: a) che sembrano dipendenti dalla domanda, non riproposta in sede di conclusioni a seguito dei chiarimenti offerti dal convenuto, dell'accesso di persone diverse dal convenuto (accesso da ritenersi legittimo avuto riguardo al contratto di comodato versato in atti che giustifica l'utilizzazione del locale da parte di terzi); b) che pertanto non è chiaro a questo punto quali violazioni vengano contestate e da parte di chi;
c) che comunque un eventuale uso illegittimo futuro dei beni comuni (rampa condominiale) potrà sempre essere nuovamente contestato. La domanda di risarcimento del danno spiegata dal viene respinta per CP_1
l'evidente assenza di pregiudizi economici subiti, anche in dipendenza del fatto che la condanna alla riduzione in pristino è in grado di eliminarli completamente”.
4. ha proposto appello avverso la sentenza per i motivi rubricati Parte_1 di seguito enunciati:
1.) Primo motivo d'appello - violazione e/o elusione dell'art. 71 quater disp. att. c.c. combinato disposto con l'art. 8 comma 4 bis, d.lgs. n. 28/2010, l'appellante lamenta di aver eccepito l'improcedibilità della domanda in quanto non si sarebbe effettivamente svolto il procedimento di mediazione.
2.) Secondo motivo d'appello - In merito alla asserita violazione dell'estetica della porzione di facciata e conseguente asserita violazione dell'art. 13 del regolamento di condominio l'appellante lamenta l'errore del tribunale nell'accertamento dei fatti e circa la consistenza dei lavori eseguiti. Deduce l'errata valutazione circa l'avvenuto spostamento di più finestre assumendo, in particolare, che la finestra più adiacente al muro di cinta in realtà non sarebbe mai stata spostata rispetto alla configurazione originaria. Lamenta l'errore di valutazione del tribunale nel ritenere compromesso l'andamento regolare e simmetrico delle aperture sulla facciata a seguito dei lavori, deducendo che la facciata condominiale originaria non avrebbe avuto una unitarietà di linee e di stile. Deduce che l'accertamento a mezzo di una apposita CTU richiesta dal , alla quale lo stesso appellante si era opposto in primo CP_1 grado, avrebbe chiarito lo stato dei luoghi. Assume che la facciata dell'edificio condominiale non sarebbe visibile dall'esterno per cui i lavori non ne avrebbero compromesso il decoro ma avrebbero migliorato l'aspetto del piano interrato.
L'appellante ha, quindi, formulato l'istanza di sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata ex art. 283 c.p.c. nella parte in cui vi è la condanna alla riduzione in pristino, in particolare, delle finestre secondo l'originaria collocazione ed eliminando la porta di accesso così come attualmente posizionata. Nel merito, ha chiesto accertarsi e dichiararsi che gli interventi eseguiti sulla porzione della facciata condominiale non hanno leso l'estetica, il decoro e la stabilità dell'edificio e che non era tenuto a richiedere la preventiva autorizzazione assembleare ai sensi dell'art. 13 del Regolamento di Condominio. Con vittoria di spese dei due gradi di giudizio
In subordine, ha chiesto a parziale riforma della sentenza impugnata la condanna alla riduzione in pristino delle sole opere e lavorazioni eseguite. Con la compensazione delle spese dei due gradi di giudizio.
5.- Il si è costituito in giudizio chiedendo la conferma della sentenza impugnata e CP_1 la condanna alle spese del giudizio.
4 6.- Accolta l'istanza di sospensiva dell'appellante, la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini per il deposito delle memorie conclusionali e repliche.
7.- L'appello è infondato.
7.1 Con il primo motivo, l'appellante ha dedotto che il procedimento di mediazione obbligatoria prevista per la materia in esame non si sarebbe svolto, donde l'improcedibilità della domanda per violazione del combinato disposto degli artt. 71 quater delle Disp.ni di Att.ne del c.c. e dell'art.8, comma 4, del D. Dlgs 28/2020.
Il motivo è privo di pregio.
Il ha difatti dato prova di aver preventivamente assolto l'onere della procedura CP_1 obbligatoria di mediazione ex art. 5 del D.Lgs 28/2020. Vi è in atti la prova della conclusione del procedimento di mediazione con esito negativo, stante il mancato accordo tra le parti (v. verbale di chiusura dell'8 maggio 2018, procedimento nr.66.2018 nel quale l'appellante era rappresentato dal padre).
Il condominio, inoltre, aveva chiaramente espresso la propria posizione nelle assemblee del 20 dicembre 2017 e del 14 aprile 2018, e ciò anche a fronte delle proposte dell'appellante. Nel corso del giudizio di primo grado il giudice aveva più volte invitato le parti a trovare un accordo bonario che prevedesse una corresponsione economica a fronte del mantenimento delle opere realizzate (v. il verbale d'udienza del 12 dicembre 2018; l'ordinanza del 12-13 giugno 2019 a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 12 giugno 2019).
7.2 Con il secondo motivo l'appellante ha dedotto che l'intervento edilizio eseguito non avrebbe arrecato alcun pregiudizio estetico alla facciata dell'edificio condominiale in relazione alla preesistente situazione architettonica. Ha depositato, unitamente alle note scritte d'udienza del 7 maggio 2025, una perizia di parte a firma dell'Ing. nella quale si escluderebbe Persona_1 un danno estetico alla facciata condominiale in conseguenza degli interventi effettuati.
Anche questo motivo non è fondato.
Si deve considerare che l'appellante non ha mai contestato di aver eseguito gli interventi edilizi ed i lavori nella sua proprietà i quali hanno evidentemente avuto delle ripercussioni sulle parti comuni dell'edifico (v. la facciata e il muro perimetrale). Detti lavori, secondo la perizia e le foto allegate dal nonché quelle allegate dallo stesso appellante in primo grado (v. CP_1 le foto ed i video allegati alla memoria ex art. 183 6° comma del c.p.c., secondo termine) hanno evidentemente arrecato il pregiudizio dell'estetica della facciata ed al decoro architettonico dell'edificio Il confronto tra il pre e post operam ha difatti dimostrato come si CP_2 sia determinato di fatto un esito che ha compromesso l'estetica della facciata: non vi è più l'allineamento delle finestre del locale del convenuto con il balcone e le finestre sovrastanti. Le finestre sono state spostate (guardando la facciata) verso sinistra, al fine di creare una porta che è anch'essa disallineata (come le nuove finestre) dalla “colonna” superiore delle aperture. Il complessivo intervento risulta aver compromesso, dunque, l'andamento regolare e simmetrico delle aperture sulla facciata. Il ha lamentato la violazione da parte del condomino dell'art. 13 del regolamento CP_1 contrattuale il quale letteralmente prescrive che “In ogni caso i Condomini, prima di
5 intraprendere opere o lavori che comunque possano interessare la stabilità e l'estetica dell'edificio o di parte di esso, debbono ottenere dall'Assemblea dei Condomini il benestare per l'esecuzione dei lavori medesimi”. La norma del Regolamento deve necessariamente coordinarsi con i precetti di cui agli artt. 1102, 1120, quarto comma e 1122 del c.c. ed i limiti imposti all'uso delle parti comuni in termini di decoro architettonico che, nella fattispecie è risultato evidentemente alterato e compromesso dagli interventi eseguiti in violazione del Regolamento perlopiù in assenza di una preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini.
La Corte di Cassazione ha chiarito che “In tema di condominio, è illegittimo l'uso particolare
o più intenso del bene comune, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., ove si arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto illegittima la realizzazione di alcuni fori di porta o di finestra posti sulle facciate dell'edificio, i quali avevano alterato la simmetria dei fori preesistenti, producendo un risultato esteticamente sgradevole)” (Cassazione, Sezione 2^ Civile n.14607/2012).
Nella fattispecie in esame il ha lamentato la sensibile compromissione dell'estetica CP_1 della facciata e il pregiudizio subìto al decoro architettonico dell'edificio in conseguenza dei lavori edilizi eseguiti dal convenuto producendo una perizia di parte, a firma dell'arch.
[...]
, corredata da una serie di foto le quali hanno evidenziato quale è la situazione oggettiva Per_2
e quali sono le attuali conseguenze sulla facciata dell'edificio rispetto a quella CP_2 che era la situazione ante operam. Nello specifico, è stato evidenziato che la porzione di facciata oggetto degli interventi edilizi da parte dell'appellante era stata ideata dal Progettista e realizzata dal Costruttore con una chiara e specifica identità, ossia quella di una porzione della facciata condominiale con una evidente connotazione che identificava la propria destinazione d'uso in magazzino, con un unico vano di accesso carrabile e con n°3 finestre a nastro, di ridotte dimensioni ed integrate nella facciata. L'intervento edilizio contestato dal è stato eseguito in assenza del benestare da parte CP_1 dell'assemblea dei condomini secondo quanto previsto dal Regolamento (v. l'art. 13, non contestato), ed ha stravolto tale identità "commerciale", modificando sostanzialmente la porzione della facciata creando un "caos" architettonico rispetto ai vuoti (le bucature di finestre e balconi) ed ai pieni (la tamponatura rivestita in cortina) della facciata originaria ed azzerando completamente la volontà del Progettista che ideò il fabbricato con un "basamento" di muratura rivestita di cortina e con dei vuoti molto ridotti. Il giudizio del tribunale sugli elementi di fatto e sulla oggettiva ed evidente compromissione della facciata e del danno estetico arrecato dagli interventi edilizi, giudizio ed apprezzamento dal quale la Corte adita non ritiene di doversi discostare, è logico e coerente ed è basato sulla valutazione del corredo fotografico circa lo stato dei luoghi allegato agli atti di causa (v., in part., la perizia del ) che nella sostanza CP_1 non è stato contestato.
8.- In conclusione, l'appello è infondato e deve essere rigettato.
9.- Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

6 La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 650 del 2021:
-rigetta l'appello di nei confronti del Parte_1 TE
;
[...]
-condanna , a corrispondere a favore del Parte_1 TE
, in persona dell'amministratore p.t. le spese di lite per la complessiva
[...] somma di euro 3800,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso delle spese forfettarie del 15% ex D.M. 55/2014 e ss. mm., iva e cassa come per legge.
-dichiara la sussistenza dei presupposti per l'applicabilità dell'art. 13, comma 1 quater, del DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia – come aggiunto dall'art. 1 comma 17, della Legge 24 dicembre 2012, n. 228) nei confronti dell'appellante.
Roma,18 luglio 2025
Il Consigliere relatore
Il Presidente

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