REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari
Seconda Sezione Civile
composta dai seguenti Magistrati:
Filippo LABELLARTE Presidente
Luciano GUAGLIONE Consigliere
Alberto BINETTI Consigliere rel.
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello avente ad oggetto “diritti reali – possesso - trascrizioni” iscritta nel ruolo generale degli affari civili contenziosi civili sotto il numero d'ordine 158 dell'anno 2023
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Luigi Di Rella in forza Parte_1 di procura in atti, ed elettivamente domiciliata in Ruvo di Puglia alla via Duca della Vittoria n.
4, presso il suo studio, nonché al domicilio digitale Email_1
APPELLANTE
E
rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Angelo Michele CP_1
Abbattista ed elettivamente domiciliato in Bitonto alla via Giacomo Matteotti n. 135, presso il suo studio, nonché al domicilio digitale Email_2
APPELLATO
1 All'udienza collegiale tenutasi l'11 aprile 2025, la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti nelle note autorizzate in atti, da intendersi qui per richiamate e trascritte, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
dinanzi al Tribunale di Trani, onde far dichiarare la rescissione ex art. 1488 cod. civ. CP_1 del contratto di compravendita stipulato con atto del 20 giugno 2017 (a rogito Notar Persona_1
Rep. 39138 - Racc. n.19628) avente ad oggetto l'immobile sito in Ruvo di Puglia con accesso da vico Berlinguer, 9, così come dedotto ed individuato in tale atto - contraddistinto in catasto al fg. 29, part. 100, sub. 1 – e, per l'effetto, a) ordinare al convenuto la restituzione all'attore del sopracitato immobile libero e sgombero da persone e/o cose e b) condannarlo al risarcimento dei danni in misura di €. 750,00 mensili o della diversa somma che dovesse risultare in coso di causa o liquidata equitativamente dal giudice da computarsi dal 20 giugno 2017, sino a quello dell'effettiva restituzione al convenuto del suddetto immobile, oltre rivalutazione monetaria delle somme a liquidarsi a tale titolo ed interessi legali ad essa successivi e compensarsi, in tutto o in parte, con il restituendo prezzo di €. 400.000,00 versato dal convenuto;
con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Trani di trascrivere l'emananda sentenza, esonerandolo da ogni responsabilità al riguardo;
ovvero, in subordine, condannare il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma di euro 399.999,99 o della diversa somma che dovesse essere accertata in corso di causa o liquidata equitativamente a titolo di risarcimento danni, oltre rivalutazione monetaria a far data dal 20 giugno 2017 ed interessi successivi alla liquidazione;
il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio.
A fondamento delle domande di rescissione per lesione ovvero, in subordine, di risarcimento dal danno da violazione dei canoni di correttezza e buona fede nella fase delle trattative, l'attore deduceva di aver avviato con il , con l'ausilio di un'agenzia immobiliare, trattative per la vendita CP_1 dell'immobile appartenuto alla sua famiglia da cinque generazioni e di particolare pregio storico e artistico;
che raggiunto un accordo mediante scambio in forma scritta di proposta e accettazione per la vendita al dell'immobile al prezzo di € 820.000,00, questi aveva rifiutato di addivenire CP_1 alla stipula del contratto definitivo, disertando l'appuntamento fissato presso il Notaio Per_1 di Terlizzi per ben tre volte;
che il rifiuto di acquistare l'immobile era stato pretestuosamente
[...] attribuito alla esistenza di una iscrizione di ipoteca legale a favore di Equitalia, benché l'esistenza del ridetto gravame fosse nota al sin dall'inizio delle trattative ed anzi rappresentando l'ingente CP_1 debitoria con Equitalia il principale motivo che aveva determinato l'attore a spogliarsi di un bene di famiglia;
che, riprese nuovamente le trattative per la vendita dell'immobile, il approfittando CP_1 dello stato di bisogno del , esposto al pericolo di azioni esecutive da parte di Equitalia, aveva Pt_1 formulato offerta di acquisto dell'immobile al prezzo di € 400.000,00, pretendendo in aggiunta il trasferimento del possesso esercitato dal su una porzione di terreno adiacente l'area Pt_1 pertinenziale scoperta della villa, di modo da poter utilmente esperire azione di usucapione;
che l'immobile era stato effettivamente venduto al prezzo di € 400.000,00, con atto a rogito del Notaio il 21 giugno 2017, inferiore di oltre la metà rispetto al valore di mercato dato dall'originario Per_1 prezzo offerto dal nella proposta di acquisto in atti;
che il contratto era quindi rescindibile CP_1 per lesione ovvero, in subordine, iniquo in quanto stipulato in violazione delle regole di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto.
2 Nel costituirsi in giudizio, si era difeso, contestando tutte le allegazioni dell'attore, CP_1 sostenendo di essere venuto a conoscenza dopo la sottoscrizione della proposta dell'esistenza di gravami sull'immobile, maliziosamente taciuti anche dall'incaricato dell'agenzia immobiliare;
che il prezzo di vendita è stato nuovamente convenuto fra le parti sulla scorta di una perizia giurata di stima eseguita dall'arch. il 3 agosto 2016 che aveva attribuito all'immobile, in pessimo stato Persona_2 di conservazione, il prezzo di € 340.200,00; che, pertanto, non vi era alcuna lesione né manifesta sproporzione fra prezzo di mercato e prezzo di acquisto e che in ogni caso la pretesa dell'attore di rescindere il contratto gli aveva procurato ingenti danni da indisponibilità dell'immobile e da fermo cantiere, da liquidarsi nella misura ritenuta di giustizia;
concludendo, quindi, per il rigetto delle domande e la condanna dell'attore al risarcimento dei danni e alla rifusione delle spese di lite.
La causa, istruita esclusivamente con i documenti depositati in atti ed una consulenza tecnica d'ufficio a mezzo dell'ing. , veniva decisa con la sentenza n. 12/23 del 4 gennaio Persona_3
2023, con la quale il Tribunale di Trani. in composizione monocratica, rigettava entrambe le domande attoree e la domanda riconvenzionale, compensando parzialmente le spese di lite nella misura di 1/3 e ponendo il restante terzo a carico dell'attore, spese liquidate in €. 10.000,00, per compensi, oltre accessori di legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario ed oltre alle spese di ctu, poste integralmente a carico dell'attore.
In particolare, il primo giudice, per un verso, ha escluso l'ammissibilità della rescissione, non risultando il valore dell'immobile all'epoca della compravendita, come accertato dal ctu, pari ad €. 615.000,00, superiore al doppio del prezzo di compravendita pari ad €. 400.000,00 – con esclusione, quindi, della lesione ultra dimidium – e, per l'altro, non ha rilevato alcuna condotta contraria a buona fede da parte del compratore convenuto, cui potesse conseguire una responsabilità pre-contrattuale ed un correlato risarcimento danni.
Avverso la sentenza di primo grado, ha proposto appello il che, in riforma della stessa e per Pt_1
i motivi di seguito indicati, ha formulato le medesime conclusioni rigettate in primo grado, e, quindi, in via principale, la rescissione ultra dimidium ex art. 1488 cod. civ., ovvero, in subordine, il risarcimento danni per la responsabilità pre-contrattuale.
L'appellato si è costituito, eccependo l'inammissibilità e l'infondatezza dell'appello, di CP_1 cui ha chiesto l'integrale rigetto, con il favore delle spese.
In assenza di approfondimenti istruttori, all'udienza dell'11 aprile 2025, la causa è stata riservata per la decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Con primo motivo di gravame, l'appellante ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale aveva ritenuto non sussistere i presupposti per la rescissione ex art. 1488 cod. civ., sulla scorta del valore assegnato dal consulente d'ufficio, che è risultato non superiore al doppio di quanto corrisposto dall'appellato a titolo di prezzo della compravendita.
Avrebbe, dunque, errato il primo giudice nel fare proprie le conclusioni non corrette del consulente d'ufficio, giacché applicando i criteri prospettati dall'appellante, il valore dell'immobile compravenduto sarebbe di €. 820.000,00 e non di €. 615.000,00, il che comporterebbe la sussistenza del requisiti della lesione ultra dimidium, essendo stato venduto l'immobile per il prezzo di €. 400.000,00.
3 Il motivo di appello è infondato e va rigettato.
Infatti, il Tribunale ha motivato l'adesione alle conclusioni del ctu ing. , Persona_3 evidenziando come quest'ultimo avesse esaminato anche l'elaborato a firma dell'arch. Persona_2 contenente una descrizione dei luoghi al momento del rogito, luoghi di poi modificati dal che CP_1 aveva avviato la ristrutturazione della villa, e fosse giunto alla determinazione della stime “con valutazione immune da vizi logico- giuridici, ampiamente motivata e corredata di una esaustiva e scientifica replica alle osservazioni del ctp del ”. Pt_1
Inoltre, il Tribunale, sottolineando come il nominato ctu avesse esaurientemente risposto - confermando le conclusioni rassegnate nella bozza trasmessa alle parti – alle osservazioni reiterate dal consulente di parte attrice, ha richiamato la giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui "il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive" (Cass. civ., n. 1815/2015).
Orbene, considerato che il primo motivo di gravame ripropone esattamente le osservazioni articolate in primo grado (nell'atto di appello testualmente il aveva dedotto “in aggiunta a quanto Pt_1 sopra deve ribadirsi devolutivamente che la stima di valore effettuata dal CTU risulta errata anche per tutti i plurimi e dettagliati motivi ed osservazioni spiegate dall'appellante avverso la relazione peritale provvisoria nella relazione tecnica a firma del suo consulente tecnico di parte alle quali il CTU non ha dato alcuna esaustiva risposta, contrariamente a quanto infondatamente argomentato nel passaggio motivazionale sopra riportato dal giudice di prime cure che, peraltro, ha pure immotivatamente disatteso la richiesta di convocazione a chiarimenti del CTU formulata nelle note di trattazione scritta per la udienza del 07/04/2021 nella quale l'appellante ha ulteriormente ribadito i rilievi critici alla relazione peritale già evidenziati le CTP e rimasti senza risposta, ribadendo tale richiesta anche in sede di precisazione delle conclusioni”; mentre il consulente di ufficio, in effetti, aveva dettagliatamente e convincentemente risposto alle citate osservazioni (vedi pagg. 67-81 della relazione di CTU in primo grado), lo stesso appare, per un verso, inammissibile, in quanto privo di ragionamento contro fattuale rispetto alla ratio decidendi del primo giudice, e, per l'altro, infondato, atteso che rimangono convincenti e condivisibili le argomentazioni del ctu in primo grado.
Per_ D'altro canto, la perizia di parte dell'arch. ampiamente contestata dall'attore e cui il ctu ha attinto per la ricostruzione dello stato dei luoghi al momento della compravendita, da una parte, sembrerebbe essere stata commissionata comunque con l'accordo di entrambe le parti, e, dall'altra, avrebbe ben potuto essere contrastata efficacemente con una propria consulenza di parte coeva ovvero con un accertamento tecnico d'ufficio preliminare all'introduzione del giudizio.
Con il secondo motivo di gravame, l'appellante si duole del rigetto della domanda subordinata di risarcimento danni per la responsabilità pre-contrattuale in relazione alla condotta contraria a buona fede tenuta dal nella fase delle trattative. CP_1
La censura riguarda esattamente il fatto che il Tribunale avrebbe erroneamente escluso la condotta contraria a buona fede del . CP_1
4 Anche tale secondo motivo di appello appare infondato e va rigettato.
Infatti, secondo il primo giudice “la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, previsto dagli artt. 1337 e 1338 c.c., assume rilievo in caso di contratto validamente concluso quando, all'esito di un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, alla parte sia imputabile l'omissione, nel corso delle trattative, di informazioni rilevanti le quali avrebbero altrimenti, con un giudizio probabilistico, indotto ad una diversa conformazione del contratto stesso”.
E' stato affermato di recente anche, nella giurisprudenza di merito, che “la violazione del dovere di buona fede nello svolgimento delle trattative, benché assuma rilievo - quale dolo incidente - anche se il contratto sia valido, ma risulti pregiudizievole per la parte, comporta il diritto della parte lesa di agire per il risarcimento del danno che detta violazione gli ha provocato, dimostrando che senza quel raggiro avrebbe concluso il contratto a condizioni diverse e meno onerose. Il dolo incidente attiene dunque alla fase di formazione del contratto e la sua sussistenza non incide sulla possibilità di far valere i diritti sorti dal contratto, che è dunque valido, ma comporta soltanto che il contraente in mala fede è responsabile dei danni provocati dal suo comportamento illecito ed i danni vanno commisurati al 'minor vantaggio' subito dall'altro contraente” (Trib. Reggio Emilia, sez. I, 5 luglio 2023, n.822).
Sulla scorta di tali condivisibili principi, il Tribunale ha rilevato come, sebbene le parti si fossero inizialmente accordate per l'acquisto della villa da parte del al prezzo di € 820.000,00 - come CP_1 documentato dalla accettazione della proposta di acquisto datata 11 maggio 2016 - è, tuttavia, rimasto documentato che, in prossimità della data fissata per il rogito, era stata eseguita a firma dell'arch. di Ruvo di Puglia e su incarico del (comunque, con la non opposizione dello Persona_2 Pt_1 stesso), perizia giurata dell'immobile promesso in vendita che attribuiva alla villa di quest'ultimo un valore di mercato di € 340.200,00; sicché riprese le trattative, le parti avevano convenuto di dare seguito alla stipula del contratto di compravendita al prezzo di € 400.000,00 accettato dal il Pt_1 9 marzo 2027¹
Ha, dunque, ritenuto il giudice di prime cure non fosse emersa una condotta del maliziosa, CP_1 sleale o reticente che abbia indotto il a concludere il contratto a condizioni diverse. Pt_1
La censura articolata dall'appellante, pone, invece, l'attenzione sulla notevole diminuzione del prezzo pattuito, da quello dell'offerta iniziale di euro 820.000,00 a quello concordato nell'atto di compravendita del 400.000,00, riduzione che sarebbe stata accettata dal solo perché pressato Pt_1 dalla necessità di rispettare i termini di un concordato con il Fisco, a ciò costretto dal protrarsi delle trattative.
Va esclusa, in realtà, una condotta di mala fede, in quanto, non solo non si evidenzia alcun raggiro o reticenza del , che, anzi, produsse, prima della stipula, una stima da parte di un tecnico che CP_1 godeva della fiducia di entrambe le parti, e che accettò un prezzo di sessantamila euro superiore a quello della detta stima, ma la condotta appare del tutto trasparente, non potendosi qualificare il legittimo interesse del compratore a spuntare un prezzo più conveniente (ben lontano dalla lesione ultra dimidium) come condotta contraria a buona fede, tenuto conto che il protrarsi delle trattative e l'approssimarsi delle scadenze con il Fisco avrebbe potuto essere evitato mediante la ricerca di altro compratore ovvero a mezzo della liquidazione di altri immobili, pure presenti nel patrimonio del
, oltre che con la produzione di una ulteriore perizia di parte attestante un valore differente. Pt_1
5 In conclusione, l'appello va rigettato e la sentenza impugnata integralmente confermata, con ogni conseguenza in ordine alle spese di giudizio, che seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.


P.Q.M

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La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 12/23 del 4 gennaio 2023, del Parte_1
Tribunale di Trani, in composizione monocratica,

1. Rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna l'appellante alla rifusione delle spese processuali Parte_1 del presente grado sostenute dall'appellato , spese che liquida in complessivi €. CP_1
20.119,00, per compensi, oltre iva, cap e rimborso forfetario (15%) come per legge;

3. dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi del co.

1-bis dpr n. 115/2002 a carico dell'appellante Parte_1
Così decisa il 18 luglio 2025 nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile.
Il Consigliere est. Il Presidente
Alberto Binetti Filippo Labellarte
Per ¹ Nella missiva del 9 marzo 2017 il fa anche riferimento alla perizia di stima a firma dell'arch. chiedendo Pt_1 che di questa non si facesse menzione nell'atto di compravendita, siccome a suo dire estranea al contenuto minimo dell'atto di compravendita. 6