Sentenza n. 1685/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 13, riunita in udienza il
17/02/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
DE LUCA MAURO, Presidente
RENZULLI CARMINE, Relatore
SANTULLI ALESSANDRA, Giudice
in data 17/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 6948/2025 depositato il 13/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Sede 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4566/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
33 e pubblicata il 14/03/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2018NA0098995 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2021
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2018NA0098995 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
ENTRAMBE LE PARTI SI RIPORTANO AGLI ATTI DEPOSITATI NEL FASCICOLO E NE RICHIEDONO
L'ACCOGLIMENTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 presentò il 3 aprile 2017 un Docfa con causale “ diversa distribuzione degli spazi interni” per l'immobile di sua proprietà sito in Napoli alla via Indirizzo_1
proponendo il seguente classamento:
cat. A/2 – cl. 4 – vani 8,0 - R.C. € 2231,09.
L'ufficio con avviso di accertamento n. 2018NA0098995, notificato il 5 luglio 2024 rettificò il classamento nel seguente modo:
cat. A/1 – cl. 1 – vani 9,0 - R.C. € 3997,38.
Con ricorso depositato alla CGT di primo grado di Napoli la contribuente impugnò l'atto del quale chiese l'annullamento deducendo:
vizio di motivazione, illegittimità conseguente all'aggiunta di un vano, infondatezza nel merito rispetto alla nuova classificazione dell'unità abitativa;
in particolare contestò la corretta applicazione del metodo comparativo, dimostrando che l'immobile non aveva i requisiti propri e coerenti rispetto al classamento notificato dall'agenzia e provò che numerosi altri immobili posti nel medesimo fabbricato o nelle immediate vicinanze avevano classamento inferiore e/o uguale a quello richiesto con il DOCFA.
L'agenzia del territorio, costituitasi nel giudizio con controdeduzioni, contestò la fondatezza del ricorso del quale chiese il rigetto.
La CGT con sentenza n. 4566 emessa all'udienza dell'11.2.2025 e depositata il 14.3.2025 rigettò il ricorso condannando la ricorrente al pagamento di euro 710,00 per spese di lite.
La Ricorrente_1 ha impugnato la decisione della quale ha chiesto la riforma integrale con vittoria di spese e loro attribuzione ai difensori antistatari.
L'agenzia del territorio si è costituita in giudizio ed ha chiesto la conferma della decisione di primo grado con vittoria di spese.
Dopo la costituzione della controparte, l'appellante ha depositato una memoria aggiuntiva con la quale ha replicato alle controdeduzioni.
Nella seduta del 17 febbraio 2026 il collegio, sentito il relatore ed esaminati gli atti, decideva come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l'avviso di accertamento l'agenzia del territorio ha modificato il Docfa in relazione:
alla categoria catastale, da A/2 ad A/1;
alla classe: da 4 a 1; alla consistenza da 8 a 9.
L'appellante ha eccepito la nullità della sentenza, argomento ripreso nella memoria e nella discussione, perché avrebbe copiato le controdeduzioni dell'agenzia.
Il collegio non ravvisa la nullità perché il rinvio agli atti di parte (motivazione per relationem) è legittimo avendo il primo giudice indicato chiaramente di aver vagliato il contenuto recepito, rendendolo oggetto di un proprio percorso logico-giuridico.
Esaminando nel merito i motivi di appello, il collegio, premesso che il giudizio ha ad oggetto le modifiche apportate al Docfa e poiché determinazione di categoria, classe e consistenza sono retti da norme diverse, ritiene che per una migliore comprensione dei motivi di appello sia necessario ricondurli alle contestazione di ciascuna delle modifiche apportate al docfa.
L'appellante ha dedotto un vizio di motivazione dell'avviso di accertamento in relazione alla modifica della categoria e della classe.
In punto di diritto il collegio, seguendo il consolidato orientamento giurisprudenziale, peraltro anche richiamato da entrambe le parti, ritiene che in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga, come nel caso in esame, a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita;
mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso.
L'avviso di accertamento impugnato:
indica la normativa di riferimento;

contiene il richiamo al classamento precedente, a quello proposto dalla parte, a quello accertato dall'ufficio;
indica gli estremi identificativi dell'immobile;
richiama il Docfa;

riporta la conclusione del tecnico accertatore dell'ufficio secondo il quale andava confermato il classamento precedente.
Questi dati, ad avviso del collegio, sono esaurienti ed hanno dato la possibilità al contribuente di valutare la correttezza delle determinazioni dell'amministrazione e di approntare la difesa in giudizio, cosa che in concreto ha fatto, proponendo un ricorso nel quale sono esaurientemente sviluppate le ragioni della illegittimità dell'atto.
Ciò premesso in via generale, la prima modifica attiene alla categoria catastale.
Le categorie catastali del gruppo A sono:
abitazioni di tipo signorile (categoria catastale A1), abitazioni di tipo civile (categoria catastale A2).
Questo giudice è chiamato a stabilire se l'abitazione fosse di tipo signorile o di tipo civile. L'appellante sul punto ha depositato una consulenza di parte dalla quale risulta che: “l'unità è dotata di pavimenti e rivestimenti ordinari, costituiti da piastrelle in gres, le pareti risultano tinteggiate con pitture lavabili, gli infissi interni e la porta di ingresso sono in legno senza alcun pregio e/o decoro. L'esposizione non è ottimale presentando un orientamento principale in direzione a nord-est. L'edificio in cui ricade l'unità immobiliare risale agli anni '60 e presenta una sola cassa scale ed un solo ascensore, peraltro non di recente fattura. Le suddette caratteristiche sono, quindi, nella media e rientrano tra quelle di civili abitazioni ubicate nella zona censuaria di riferimento. Ne consegue che per l'immobile oggetto del presente accertamento è da ritenersi congrua la categoria A/2”.
Le suesposte conclusioni non si condividono.
Abitazioni di tipo signorile sono “unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale”, caratteristiche che questo collegio stima essere riscontrabili in quella in esame.
Essa è allocata in via Giosuè Carducci, una delle zone più esclusive della città, caratterizzata dalla presenza di numerosi servizi: a poche centinaia di metri vi sono supermercati, ristoranti, farmacie, fermate dei taxi, fermate della metropolitana, uffici postali, sportelli bancomat, parcheggi. È una zona che usufruisce anche di tre strutture ospedaliere e nella quale vi sono numerosi alberghi.
L'immobile ha affacci su via Carducci e via Vincenzo Cuoco, quindi è panoramico. La superficie catastale è di 201 mq, distribuiti in sette locali, tra cui un'ampia cucina e un salone doppio. L'immobile è dotato di due ripostigli e di quattro servizi igienici, tre dei quali sono a servizio delle camere nella zona notte. Tali caratteristiche comportano una dotazione impiantistica e tecnologica superiore a quella ordinariamente riscontrabile nelle abitazioni di tipo civile. L'unità è inoltre provvista di due balconi, uno dei quali, di 34 mq, ha un terrazzino. Le rifiniture interne, come specificato a pagina 5 del Docfa, sono costituite da una pavimentazione con materiali pregiati quali marmo o pietra naturale nelle camere e negli ambienti accessori, mentre cucina e/o bagno presentano pavimentazioni in ceramica, cotto o gres.
Peraltro il classamento precedente in A/1 era stato oggetto di un giudizio definito con sentenza della allora commissione tributaria provinciale di Napoli con sentenza, 16922/2015, sfavorevole alla contribuente. La
Ricorrente_1 aveva impugnato l'atto di rettifica catastale che aveva attribuito all'immobile, precedentemente classificato in A/2, la categoria A/1. Aveva impugnato l'atto eccependo, tra l'altro, che era stato adottato senza sopralluogo e l'insussistenza dei requisiti previsti dalla normativa di settore per qualificare l'unità immobiliare in argomento come di lusso, eccezioni rigettate.
I lavori che hanno determinato la presentazione del Docfa non possono avere inciso negativamente sull'abitazione, per cui anche per questa ragione – riconoscimento in un precedente contenzioso della categoria A/1- il classamento in A/1 è corretto.
L'appellante sottolinea che il classamento originario dell'immobile, eseguito ai sensi della legge 662/96, non era dipeso da elementi di carattere collettivo ma da indicatori di natura intrinseca, sicché essi potevano ancora oggi essere revisionati in considerazione dello stato dell'immobile.
L'argomento non è fondato.
La proprietaria in epoca successiva alla suindicata sentenza, come risulta dal Docfa, ha effettuato solo lavori per “diversa distribuzione degli spazi interni” che avrebbero avuto effetti migliorativi sull'abitazione.
L'appellante, anche nel corso della discussione in udienza, per quanto riguarda la categoria ha contestato la modifica di quella proposta focalizzando il relativo motivo sulla non corretta applicazione del metodo comparativo. Due delle tre abitazioni utilizzate per la comparazione non sarebbero in categoria A/1 e nel fabbricato vi sono altre abitazioni classificate in A/2.
Il motivo va respinto.
L'agenzia in primo grado ha prodotto elenchi dai quali risulta che la categoria A/1 è quella ordinaria cospicua in via Indirizzo_2 (71 immobili), via Indirizzo-324 immobili) e l'adiacente via San Pasquale a Chiaia (58 immobili).
Nello stesso fabbricato sono in A/1 otto unità immobiliari.
Sulla base di questi elementi la modifica, che ha ripristinato la precedente categoria, attribuendo quella che può ritenersi ordinaria, è corretta.
Per quanto riguarda la modifica della classe catastale – 4, quella proposta, 1 quella modificata – va ricordato che la classe catastale è un parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e Nominativo_1 indicata con 'U' (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (in quanto la redditività è omogenea all'interno del Comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da 1 a X al crescere della redditività; alla classe di minor reddito viene attribuito il n.1, alla classe di maggior reddito il numero più alto.
La classe, nell'ambito di una stessa categoria, distingue il diverso pregio degli immobili dipendente dalle loro caratteristiche (intrinseche, estrinseche e contestuali) determinandone il livello di reddito ordinario derivante.
La classe dipende dalla qualità urbana del contesto in cui l'immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera) oltre che dalla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l'unità stessa è situata, nonchè dalle caratteristiche edilizie dell'unità stessa e del fabbricato che la comprende (l'esposizione, il grado di rifinitura, eccetera).
L'agenzia del territorio ha attribuito all'immobile, confermando il precedente classamento, la classe 1, inferiore a quella, 4, proposta, sicché sotto questo aspetto manca l'interesse della contribuente a chiedere la rettifica.
In relazione alla consistenza l'appellante contesta l'operato dell'ufficio perché avrebbe omesso di effettuare un accertamento, limitandosi ad accertare un numero di vani superiore rispetto quello dichiarato dalla contribuente. Dalla planimetria risulterebbe che i vani sarebbero 8 computando corridoi e disimpegni.
Il motivo non è fondato.
Dalla planimetria allegata al Docfa, alla quale l'agenzia si è rifatta e che non aveva necessità di verifiche, risulta:
i vani principali sono 7;
gli accessori diretti sono 6.
Poiché gli accessori diretti sono calcolati allo 0,33% ne deriva che correttamente l'agenzia ha determinato in 9 il numero dei vani.
L'appello va respinto.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

rigetta l'appello.
Condanna l'appellante al pagamento delle spese di questo grado di giudizio che liquida in euro 1.000,00 oltre oneri accessori, se dovuti.