N. R.G. 1518/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1518/2021 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Sandro Risaliti C.F._2
PARTI APPELLANTI nei confronti di
(C.F. , in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore Dott. , rappresentato e difeso dall'Avv. Francesca Zipoli Controparte_2
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 505/2021 emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il 30/06/2021
CONCLUSIONI
In data 10/04/2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“PRELIMINARMENTE: correggere la sentenza impugnata cassando quanto contenuto da carte 3 ultimo rigo a carte 4 rigo 20 del provvedimento impugnato.
IN TESI
Previa declaratoria di nullità della sentenza n. 505/2021 del Tribunale di Prato, resa a definizione del procedimento rubricato al n. 2597/2016 R.G., pubblicata il 30.06.2021, notificata in data 08.07.2021,
pagina 1 di 21 ACCERTARE E DICHIARARE l'inesistenza del diritto di passaggio vantato dal CP_1 convenuto, attuato con le modalità sopra descritte, all'interno del resede di c sono proprietari;

CONDANNARE il convenuto alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi;

O
CONDANNARE il convenuto al pagamento delle indennità di legge e/o, previo accertamento della sua responsabilità, al risarcimento dei danni causati, anche medio tempore, agli esponenti nella misura che sarà ritenuta di giustizia anche all'esito dell'espletata istruttoria di causa.
RESPINGERE le domande riconvenzionali tutte formulate da per le Controparte_3 motivazioni indicate in premessa.
CONDANNARE gli appellati alla refusione in favore degli esponenti delle competenze e spese di lite per il giudizio di primo grado, con conseguente condanna del convenuto CP_3 alla restituzione delle somme corrisposte dai sig.ri n esecuzione della sentenza
[...] Pt_1 impugnata.
IN IPOTESI
Riformare la sentenza n. 505/2021 del Tribunale di Prato, resa a definizione del procedimento rubricato al n. 2597/2016 R.G., pubblicata il 30.06.2021, notificata in data 08.07.2021 e per l'effetto
ACCERTARE E DICHIARARE l'inesistenza del diritto di passaggio vantato dal CP_1 convenuto, attuato con le modalità sopra descritte, all'interno del resede di cui gli attori sono proprietari;

CONDANNARE il convenuto alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi;

O
CONDANNARE il convenuto al pagamento delle indennità di legge e/o, previo accertamento della sua responsabilità, al risarcimento dei danni causati, anche medio tempore, agli esponenti nella misura che sarà ritenuta di giustizia anche all'esito dell'espletata istruttoria di causa.
RESPINGERE le domande riconvenzionali tutte formulate da per le Controparte_3 motivazioni indicate in premessa.
CONDANNARE gli appellati alla refusione in favore degli esponenti delle competenze e spese di lite per il giudizio di primo grado, con condanna del convenuto alla Controparte_3 restituzione delle somme corrisposte dai sig.ri n esecuzione della sentenza impugnata. Pt_1
IN ULTERIORE DENEGATA IPOTESI
Anche laddove venisse confermato il rigetto della domanda svolta dagli attori, riformare la sentenza n. 505/2021 del Tribunale di Prato, resa a definizione del procedimento rubricato al n. 2597/2016 R.G., pubblicata il 30.06.2021, notificata in data 08.07.2021 e per l'effetto
RESPINGERE le domande riconvenzionali tutte formulate da per le Controparte_3 motivazioni indicate in premessa.
Con integrale compensazione delle spese di lite di primo grado e con condanna del convenuto alla restituzione delle somme corrisposte dai sig.ri in Controparte_3 Pt_1 esecuzione della sentenza impugnata.
pagina 2 di 21 ****
In ogni caso con vittoria delle spese di lite per il presente giudizio di appello, ivi comprese le spese di CTP e CTU di primo grado”.
Per la parte appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, respinta ogni diversa domanda, eccezione e conclusione:
In via preliminare, dichiarare l'inammissibilità ex art. 342 c.p.c. e/o 348 bis e ter c.p.c. dell'appello proposto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 505/2021 R.G. 2597/2016 del Tribunale di Prato.
Nel merito, rigettare l'appello proposto avverso la Sentenza Tribunale di Prato n. 505/2021 nella causa R.G. n. 2597/2016 poiché infondato in fatto ed in diritto, con integrale conferma della pronuncia di prime cure ed accoglimento di tutte le domande ivi proposte, in via principale e subordinata, che qui si ritrascrivono.
In via istruttoria,
Ammettere le prove richieste e non ammesse;

In tesi
Rigettare le domande attoree perché inammissibili e/o infondate per i motivi esposti in narrativa, stante la definitività e comunque la non impugnazione delle delibere assembleari richiamate in premessa e l'inesistenza di alcun aggravamento di servitù, danno e/o diritto vantato dagli attori;

In via riconvenzionale accertare e dichiarare il diritto di proprietà esclusiva del CP_1 convenuto sulla particella identificata al catasto del Comune di Prato al foglio 73, particella 964, ove è sito l'impianto antincendio;
accertare e dichiarare l'esistenza del diritto di servitù inerente il passaggio delle tubazioni dell'impianto antincendio sì come costituito ab origine, nonché la servitù di passaggio pedonale dal cancello principale della proprietà Pt_1 collocato sulla via Caduti sul Lavoro fino alla particella 964 di proprietà del e CP_1 più precisamente fino al casotto collocato sulla medesima particella e facente parte dell'impianto antincendio del comparente, per essere state costituite per CP_1 destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 cc, o in alternativa per intervenuta usucapione ventennale o in ulteriore alternativa, con riferimento alla servitù di passaggio pedonale, costituirla con sentenza ex art. 1052 cc lungo il percorso già indicato in atti o nei modi che il Giudice riterrà più congrui e conformi a legge;

In ipotesi accertato l'aggravamento delle condizioni del fondo servente in ragione alla domanda svolta dagli attori, dichiarare congrua la somma di Euro 2.000,00 già offerta dal CP_1 convenuto a ristoro dell'accertato aggravamento.
In via riconvenzionale accertare e dichiarare il diritto di proprietà esclusiva del CP_1 convenuto sulla particella identificata al catasto del Comune di Prato al foglio 7 964, ove è sito l'impianto antincendio;
accertare e dichiarare l'esistenza del diritto di servitù inerente il passaggio delle tubazioni dell'impianto antincendio sì come costituito ab origine, nonché la servitù di passaggio pedonale dal cancello principale della proprietà Pt_1 collocato sulla via Caduti sul Lavoro fino alla particella 964 di proprietà del e CP_1 più precisamente fino al casotto collocato sulla medesima particella e facente parte pagina 3 di 21 dell'impianto antincendio del comparente, per essere state costituite per CP_1 destinazione del padre di fa t. 1062 cc, o in alternativa per intervenuta usucapione ventennale o in ulteriore alternativa, con riferimento alla servitù di passaggio pedonale, costituirla con sentenza ex art. 1052 cc lungo il percorso già indicato in atti o nei modi che il Giudice riterrà più congrui e conformi a legge;

Con vittoria di spese e competenze, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c., oltre che di spese di C.T.P. e di C.T.U.
In ogni caso, condannare l'appellante alla integrale refusione, in favore del convenuto, delle spese e dei compensi di entrambi i gradi di giudizio e della procedura di mediazione svolta in appello”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 6.7.2016 e Parte_1 Parte_2 [...]
i primi due nudi proprietari per la quota indivisa di ½ ciascuno e l'ultima Parte_3 usufruttuaria dell'immobile sito in Prato, Via Guido De Ruggero n. 41 angolo Via Caduti sul
Lavoro, costituito da capannone artigianale con relativo resede, facente parte del più ampio complesso condominiale denominato “ , convenivano in giudizio il CP_1 CP_1
in persona dell'amministratore p.t., esponendo che:
[...]
a) nei primi giorni di giugno 2014 operai incaricati dall'amministrazione condominiale avevano realizzato, sul resede antistante l'immobile, opere di scavo e collocamento di tubazioni serventi il nuovo impianto antincendio condominiale;

b) le tubature, in particolare, erano state fatte correre lungo un tratto di detto resede e sul muro perimetrale dell'edificio per poi essere collegate, attraverso montanti, al suddetto impianto;

c) le canaline scavate nel terreno ove erano state posate le tubature erano state lasciate scoperte ab illo tempore ed i materiali di risulta erano stati lasciati in loco;
d) tutto ciò era avvenuto:
- “senza che un progetto esecutivo, che prevedesse di operare in detti termini, fosse mai stato sottoposto all'assemblea dei condomini: infatti, le modalità esecutive relative alla costruzione del nuovo impianto antincendio condominiale, in cui rientrava necessariamente anche la predeterminazione del percorso che detto condutture avrebbero dovuto seguire, non era mai stato oggetto di discussione tra i condomini medesimi”;
- “senza che dette modalità esecutive fossero necessitate da particolari condizioni
pagina 4 di 21 dell'impianto de quo, già sussistendo un sistema di tubature idonee all'uopo, e comunque essendo possibili soluzioni alternative non lesive dei diritti degli esponenti”;
- “senza aver neppure preventivamente avvisato i sig.ri i quali mai vi hanno Pt_1 consentito”;
- “senza che, soprattutto, l'imposizione di detto peso sul fondo di proprietà esclusiva dei sig.ri corrispondesse ad un particolare diritto acquisito dal Pt_1 condominio”
e) in conseguenza si erano prodotti danni per gli istanti, essendo divenuto impossibile o ingiustamente gravoso fruire di ampia porzione del resede: infatti, le tubature, installate ma non interrate per oltre 2 anni e collocate ad un'altezza pari quasi al piano di calpestio, impedivano il passaggio ed il deposito di materiali;
inoltre, i materiali di risulta degli scavi, lasciati sul posto per oltre 2 anni, rendevano pericoloso l'accesso pedonale alla restante porzione del resede;

f) gli esponenti, così, per le rispettive ragioni, avevano “visto il convenuto, sostanzialmente, azionare nei loro confronti un diritto di passaggio del quale era ed è privo” ed avevano subito un danno da risarcire per la prolungata indisponibilità del resede, la diminuzione del valore commerciale dell'immobile, anche dal punto di vista locativo, le spese legali affrontate nella fase stragiudiziale della lite, il danno esistenziale da mancato pieno utilizzo della proprietà, “tutto ciò dalla esecuzione delle opere di cui al presente giudizio al dì dell'effettivo ripristino” della porzione del resede interessato dai lavori, a cui pure avevano diritto;
in ogni caso – proseguivano – “qualora fosse accertato un diritto di servitù di passaggio in favore del condominio, ad oggi inesistente, essi avrebbero diritto al pagamento della relativa indennità di legge”.
Sulla base di tali allegazioni, gli attori rassegnavano le seguenti conclusioni (cui poi si riportavano anche nei successivi scritti difensivi): “IN TESI - accertare e dichiarare
l'inesistenza del diritto di passaggio vantato dal convenuto, attuato con le CP_1 modalità sopra descritte, all'interno del resede di cui gli attori sono rispettivamente usufruttuaria e nudi proprietari;
- condannare il convenuto alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi;
IN IPOTESI - condannare il convenuto al pagamento delle indennità di legge e/o, previo accertamento della sua responsabilità, al risarcimento dei danni causati, anche medio tempore, agli esponenti nella misura che sarà ritenuta di giustizia all'esito dell'espletanda istruttoria, per quanto attiene alle rispettive ragioni”. pagina 5 di 21
2. Il nel costituirsi in giudizio, essenzialmente rilevava che: Controparte_1
a) l'impianto antincendio, passante attraverso il terreno poi divenuto di proprietà di parte attrice, era sempre esistito fin dall'originaria edificazione del complesso, avvenuta nei primi anni '80 da parte della cooperativa “ ( CP_1 [...]
), ben prima che gli attori si rendessero Controparte_4 assegnatari dell'unità immobiliare indicata in citazione, costituendo opera necessaria al servizio dei vari magazzini artigianali ivi realizzati;

b) l'impianto, all'inizio, si componeva di un serbatoio di accumulo interrato consistente in una vasca e in una pompa di spinta, situato sulla particella 964 del foglio 73 del catasto del
Comune di Prato, allora di proprietà della cooperativa ed oggi in titolarità del , e CP_1 di una rete ad anelli che circondava ogni corpo di fabbrica e sfociava con una bocca antincendio in ogni portone d'ingresso, essendovi dunque tubazioni interrate anche nel resede acquistato dagli attori;

c) sin dalla realizzazione delle opere, inoltre, data la conformazione dei luoghi (essendo la particella 964 confinante per tre lati con la 955, sub 9, di proprietà degli attori e per un lato con il muretto di recinzione dell'area), l'amministratore di condominio ed i tecnici incaricati della manutenzione erano sempre passati dal resede in questione, tramite il cancello di ingresso, per raggiungere la particella 964, in quanto unica via di passaggio;

d) nel corso degli anni si era posta l'esigenza di adeguare l'impianto alle normative sopravvenute e così vi era stata dapprima, nel 2006, la realizzazione di un casotto sulla particella 964 per l'alloggio di una nuova pompa di spinta, collocata esternamente;
quindi, a seguito anche del verificarsi di perdite d'acqua, la modifica dell'impianto, discussa e decisa nel corso di varie assemblee condominiali tenutesi negli anni 2010, 2011 e 2012, con la realizzazione di una rete ad anelli “aerea”, passante lungo la gronda dei fabbricati, in sostituzione di quella interrata, ferma restando la sussistenza di una porzione interrata all'interno della proprietà attorea;

e) non era vero, dunque, che l'assemblea non avesse approvato il progetto esecutivo dei lavori, né che le modifiche apportate all'impianto non fossero necessarie;
gli attori, dal loro pagina 6 di 21 canto, non avevano impugnato le delibere, a cui avevano dato anzi esecuzione versando la loro quota di spesa;
non era vero, ancora, che il non avesse un diritto acquisito per la CP_1 realizzazione di dette opere, in quanto con l'atto di assegnazione dell'immobile, dato lo stato di fatto già all'epoca esistente, si era avuta “la costituzione della servitù di passaggio pedonale nonché delle tubature formanti l'impianto antincendio a carico della proprietà
d in favore del ex art. 1062 cc”; Pt_1 CP_1
f) il nuovo impianto, d'altro canto, non aveva aggravato la situazione dei luoghi, né poteva imputarsi al la responsabilità per la presunta eccessiva durata dei lavori, CP_1 appaltati all'impresa Industrial Impianti s.r.l..
Sulla scorta di tali premesse, il convenuto chiedeva, unitamente al rigetto CP_1 delle domande avversarie, l'accertamento dell'esistenza delle servitù “sia di passaggio pedonale che delle tubazioni afferenti l'impianto antincendio” acquisite per destinazione del padre di famiglia;
in subordine, quanto alla servitù di passaggio, l'accertamento del suo acquisto per usucapione e, in ipotesi ancor più gradata, la costituzione di essa in via coattiva
(motivando la richiesta “in considerazione di alcuni episodi in cui l'amministratore del condominio, dovendo accedere all'impianto, ha trovato il cancello dell' chiuso”). Pt_1
Formulava, quindi, più precisamente, le seguenti conclusioni:
“In tesi Rigettare le domande attoree perché inammissibili e/o infondate per i motivi esposti in narrativa, stante la definitività e comunque la non impugnazione delle delibere assembleari richiamate in premessa e l'inesistenza di alcun aggravamento di servitù, danno
e/o diritto vantato dagli attori;

In via riconvenzionale accertare e dichiarare il diritto di proprietà esclusiva del
convenuto sulla particella identificata al catasto del Comune di Prato al foglio CP_1
73, particella 964, ove è sito l'impianto antincendio;
accertare e dichiarare l'esistenza del diritto di servitù inerente il passaggio delle tubazioni dell'impianto antincendio sì come costituito ab origine, nonché la servitù di passaggio pedonale dal cancello principale della proprietà collocato sulla via Caduti Pt_1 sul Lavoro fino alla particella 964 di proprietà del e più precisamente fino al CP_1 casotto collocato sulla medesima particella e facente parte dell'impianto antincendio del comparente, per essere state costituite per destinazione del padre di famiglia ex CP_5 art. 1062 cc, o in alternativa per intervenuta usucapione ventennale o in ulteriore alternativa, con riferimento alla servitù di passaggio pedonale, costituirla con sentenza ex pagina 7 di 21 art. 1052 cc lungo il percorso già indicato in atti o nei modi che il Giudice riterrà più congrui
e conformi a legge;

In ipotesi accertato l'aggravamento delle condizioni del fondo servente in ragione alla domanda svolta dagli attori, dichiarare congrua la somma di Euro 2.000,00 già offerta dal
convenuto a ristoro dell'accertato aggravamento”. CP_1
3. La causa, n. r.g. 2597/2016, veniva istruita con prove per interrogatorio formale e per testi nonché con c.t.u.. Sopravvenuto il decesso di il giudizio veniva Parte_3 dichiarato interrotto e quindi riassunto ad iniziativa di ed al termine Pt_1 Parte_2 dell'istruttoria, con sentenza n. 505/2021 pubblicata il 30/06/2021, il Tribunale di Prato respingeva le domande avanzate dagli attori dichiarando assorbite quelle riconvenzionali del convenuto.
4. ed hanno proposto appello, formulando anzitutto Parte_1 Parte_2 istanza di correzione di errore materiale della sentenza per chiedere l'espunzione dal corpo della stessa del richiamo testuale ad un verbale di udienza del 13.7.2015 non riferito al procedimento n. r.g. 2597/2016; quindi censurando la decisione per i seguenti motivi:
I) “Violazione ed erronea applicazione della normativa in materia di servitù – erroneo accertamento del consenso degli attori alle innovazioni più gravose realizzate dal
- mancato riconoscimento del diritto degli attori all'indennità per l'aggravio CP_1 dell'esercizio della servitù ed al risarcimento dei danni patiti”. Sostengono gli appellanti di avere invocato, sin dalla proposizione dell'originario atto di citazione, la tutela prevista dall'art. 1067 c.c. in tema di divieto di aggravio di servitù, non intendendo mettere in discussione la legittimità del vecchio impianto passante per la loro proprietà, quanto piuttosto l'avvenuta sostituzione di esso con un nuovo impianto tale da comportare (a differenza del precedente) significative limitazioni al godimento del proprio bene, non solo per il tempo occorrente alla relativa realizzazione ma anche successivamente;
all'esito dell'istruttoria era risultato che, come sostenuto sin dall'atto di citazione, l'intervento realizzato dal CP_1 ed oggetto di querelle aveva comportato per la proprietà un innegabile aggravio della Pt_1 servitù preesistente, avendo in particolare il CTU individuato l'aggravio come conseguenza dei due collegamenti verticali (montanti) della parte interrata alla parte aerea dell'impianto, determinanti l'occupazione di porzione superficiale del terreno di proprietà e il Pt_1 restringimento, in quel punto, del passaggio lungo l'area del resede, di circa 41 cm, per una superficie interessata di complessivi 2,51 metri quadri;
il Tribunale aveva viceversa escluso pagina 8 di 21 l'aggravio, discostandosi dalle risultanze peritali senza motivazioni logiche ed errando altresì nel ritenere che, attraverso delibere condominiali non impugnate, fosse stata espressa approvazione alle opere, data l'assenza di un progetto esecutivo discusso ed approvato dall'assemblea, la quale piuttosto aveva adottato deliberazioni interlocutorie e non decisorie rispetto al progetto finale dell'intervento, sicché era mancata l'approvazione di un progetto
“dal quale si potesse apprendere in maniera chiara ed esaustiva quali sarebbero state le caratteristiche del nuovo impianto e dal quale gli avrebbero potuto conoscere Pt_1 esattamente quale nuovo e diverso “sacrificio e peso” veniva chiesto di imporre alla loro proprietà”; l'appello proposto era dunque volto ad ottenere la totale riforma della sentenza impugnata “e l'accoglimento delle domande svolte in citazione, con conseguente accertamento e dichiarazione dell'illegittimo aggravio della servitù di acquedotto per cui è lite operato da ed in ogni caso con condanna di quest'ultimo al Controparte_3 pagamento nei confronti degli appellanti, della indennità prevista ex lege e quantificata secondo le indicazioni proposte dal CTU geom. . Per_1
II) “Violazione ed errata applicazione dell'art. 112 c.p.c. - nullità della sentenza impugnata per omessa pronuncia in merito alle domande riconvenzionali. Omesso rigetto delle domande riconvenzionali svolte da . Assumono gli appellanti che il Controparte_3
Tribunale avrebbe violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato in quanto, anziché dichiarare assorbite le domande riconvenzionali spiegate dal Controparte_1 avrebbe dovuto deciderle nel merito, rigettandole per difetto di legittimazione attiva dell'amministratore del ovvero per difetto di interesse (considerata la mancata CP_1 contestazione da parte degli attori della proprietà condominiale della particella 964, così come della servitù costituita sul fondo esclusivo per il passaggio dell'originario impianto Pt_1 antincendio e della possibilità di passare a piedi su detto fondo per finalità di verifica e manutenzione dell'impianto) ovvero ancora per infondatezza (tenuto conto dell'inesistenza di una servitù di passaggio sul resede dell'insussistenza del presupposto dell'interclusione Pt_1 della particella 964 atto a giustificare la costituzione, in ipotesi, di una servitù coattiva), con ogni conseguenza in punto di spese di lite;

III) “Errata pronuncia in punto di spese. Violazione degli art. 91 II comma e 92 c.p.c.” sostenendo che, in conseguenza di quanto sopra, anche la condanna alle spese disposta in primo grado avrebbe dovuto essere rivista, dovendo il condominio essere condannato alla relativa rifusione in favore degli attori;
in ogni caso, anche in caso di conferma in appello del rigetto delle domande attoree, sarebbe stata giustificata la compensazione delle spese di lite pagina 9 di 21 del giudizio di primo grado, dovendo pronunciarsi il rigetto delle domande riconvenzionali avversarie, con conseguente situazione di soccombenza reciproca.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dagli appellanti richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte.
5. Radicatosi il contraddittorio, il nel costituirsi in giudizio, ha Controparte_1 contestato, perché inammissibili ovvero infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto per contro l'integrale conferma.
6. La causa, dopo infruttuoso tentativo di mediazione delegata, è stata trattenuta in decisione in data 26/03/2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
7. Merita, in primo luogo, accoglimento l'istanza di correzione di errore materiale, in quanto, in effetti, il verbale riportato nella sentenza del Tribunale di Prato, dall'ultima riga di pag. 3 alla ventesima riga di pag. 4, non risulta riguardare il procedimento in primo grado tenutosi tra le parti. Quindi deve concludersi che la sua citazione in sentenza sia frutto di un mero refuso, emendabile, dietro semplice istanza di correzione, con espunzione della parte in commento dal corpo della sentenza.
8. Detto ciò, in ordine al primo motivo di gravame occorre preliminarmente osservare che nella sentenza appellata il Tribunale ha premesso, ad ogni altra considerazione di merito, che “In virtù della precisazione apportata da parte attrice [il riferimento è a quanto indicato dapprima nel verbale di udienza del 12.3.2018 e poi nella memoria di replica] oggetto principale della domanda introduttiva è…l'actio negatoria della servitù di passaggio dell'impianto antincendio o del suo aggravamento”. Con il che il Tribunale ha mostrato di ritenere il tema dell'aggravamento della servitù relativa all'impianto antincendio compreso nell'oggetto della domanda originariamente formulata dagli attori (tanto, poi, da pronunciarsi su di esso). In mancanza di appello incidentale sul punto, tale impostazione vincola questa stessa Corte d'Appello, non consentendo di opinare diversamente (e cioè di ritenere, al pagina 10 di 21 contrario, che non vi sia stata, in corso di causa, una mera chiarificazione o specificazione dell'oggetto della domanda di parte attrice, come comprendente anche l'accertamento, in ipotesi, dell'aggravamento di preesistente servitù, ex art. 1067 c.c., essendo invece la domanda, così come cristallizzata nei termini ex art. 183 c.p.c., limitata all'azione negatoria).
9. Fatta tale premessa, il motivo è fondato e merita pertanto accoglimento.
9.1 L'art. 1067 c.c., al primo comma, dispone che “Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente”.
L'aggravamento vietato dall'articolo in commento deriva dal compimento, da parte del proprietario del fondo dominante, di innovazioni che costituiscono un ampliamento del contenuto originario della servitù prediale. In particolare, si è affermato nella giurisprudenza di legittimità che esso va verificato “accertando se l'innovazione abbia alterato l'originario rapporto con il fondo servente e se il sacrificio con la stessa imposto sia maggiore rispetto a quello originariamente previsto, dovendosi valutare non solo la nuova opera in sé stessa ma anche le implicazioni che ne derivano a carico del fondo servente, assumendo al riguardo rilevanza non solo i pregiudizi attuali ma anche quelli potenziali connessi e prevedibili, in considerazione dell'intensificazione dell'onere gravante sul predetto fondo” (Cass.
27194/2007; cfr., altresì, Cass. 15538/2014 e 20609/2021).
È pur vero che “L'aggravamento di una servitù conseguente alla modificazione dello stato dei luoghi o alla sopravvenienza di diverse modalità di esercizio non può ritenersi "in re ipsa", ma deve essere valutato caso per caso, in relazione al complesso delle circostanze in concreto esistenti, tenendo conto degli elementi probatori forniti dalle parti, dovendo in tale ipotesi l'indagine del giudice di merito essere diretta ad accertare se il maggior godimento per il fondo dominante comporti o meno una intensificazione dell'onere gravante sul fondo servente” (Cass. 14472/2011; cfr., altresì, Cass. 997/2025),
E tuttavia la valutazione compiuta al riguardo dal Tribunale non si fonda su motivazioni convincenti.
9.2 La consulenza tecnica d'ufficio espletata in primo grado, nel descrivere in modo specifico le caratteristiche dell'originario impianto antincendio a servizio degli immobili facenti parte del condominio (già attraversante, per parte di condotta interrata, la proprietà
e quelle del nuovo impianto, così come realizzato a partire dal 2014, con il passaggio da Pt_1 una rete ad anello posta nel sottosuolo ad una rete “aerea” con condutture che girano in facciata sotto gronda lungo il perimetro dell'intero complesso, ha evidenziato come siano stati pagina 11 di 21 posizionati due montanti verticali in acciaio sul resede degli appellanti, per consentire il collegamento delle residue tubazioni ivi interrate (collegate una al casotto di spinta, ubicato sulla particella 964 condominiale ove si trova la vasca di accumulo, e l'altra alla rete pubblica su Via Caduti sul Lavoro) all'anello ubicato sulla facciata del fabbricato. Tali montanti occupano, ciascuno, una superficie di 41 cm del resede di proprietà “La particolare Pt_1 diversità dell'anello antincendio aereo che gira intorno al fabbricato, rispetto a quello interrato, ha creato due “montanti” verticali (due tubi di acciaio, vedasi planimetria e foto1) che salgono dal terreno fin sotto gronda occupando parte del terreno dei signori e Pt_1 ristringendo leggermente di circa 40/41 cm il passaggio fra il resede di proprietà su Pt_1 via caduti sul lavoro e l'altro resede verso Via Guido Ruggiero, resede già più stretto in quel punto per la presenza della particella 964 in petto al condominio, dove è ubicata la vasca interrata ed il casotto contenente i gruppi di spinta. Si veda planimetria 2 sotto. La superficie interessata è quella con retino a righe continue diagonali e misura circa 2,51 metri quadri, come riportato in planimetria sopra” (pag. 12-13 relazione peritale).
La nuova conformazione dell'impianto si riflette, così, sull'estensione e sulle modalità di esercizio della servitù di acquedotto relativa al passaggio delle tubazioni antincendio, imponendo un sacrificio maggiore al fondo servente rispetto a quello originariamente previsto all'epoca in cui venne a costituirsi la servitù, dato che da una condotta completamente interrata si è passati ad un sistema che occupa porzione superficiale del resede degli attori per effetto dei collegamenti verticali visibili nelle foto in atti, generando così limitazioni all'uso del resede maggiori (com'è intuibile) rispetto a quelle provocate da un sistema completamente interrato. In ciò lo stesso CTU ha ravvisato un aggravio di servitù, ponendo su altro piano la ritenuta assenza, in termini assoluti, di una diminuzione di valore della proprietà, considerati i benefici, in generale, per tutti i fabbricati componenti il complesso (e dunque anche per quello degli attori) del passaggio al nuovo sistema, giudicato più efficiente in termini di risparmio di costi: nonostante tali aspetti, infatti, l'ausiliario ha ribadito a pag. 17 dell'elaborato che “la proprietà a subito un Aggravio di servitù (art. 1067 c/c) dovuto Pt_1 alla collocazione nel suo resede delle due tubazioni montanti sopra descritte e visibili in foto
1, e protette esternamente con le tubazioni di acciaio già menzionate. Queste tubazioni, oltre ad un'occupazione limitata di suolo hanno determinato anche un leggero restringimento del passaggio già descritto poco sopra e visionabile in planimetria 2”.
9.3 Tali conclusioni appaiono condivisibili, in ragione di quanto già osservato, mentre non colgono nel segno i contrari argomenti del Tribunale. pagina 12 di 21 La circostanza che l'intervento di modifica sia stato attuato per evitare l'inconveniente delle perdite occulte (non riscontrabili immediatamente in una condotta interrata) non toglie che si sia, comunque, creato un aggravamento di servitù a scapito della proprietà di parte attrice.
Da questo punto di vista l'ingombro creato dai due montanti, di 41 cm l'uno, non pare trascurabile (come sarebbe stato se si fosse trattato di pochi centimetri), sicché non si giustificano gli assunti del Tribunale circa la “ridotta dimensione delle tubature” e circa il fatto che gli attori avrebbero “conservato intatto il godimento del resede dato che
l'apposizione delle nuove tubature, per le ridotte dimensioni, non ha diminuito la fruizione degli spazi”. Al contrario, è un dato oggettivo che lo spazio fruibile del resede sia stato ridotto
(di poco ma non in misura insignificante o irrisoria) e tale circostanza rileva, obiettivamente, a qualificare l'aggravamento della servitù, a prescindere dal fatto che le doglianze degli attori siano state inizialmente dirette a censurare, più in generale, l'intervento eseguito sulla loro proprietà e le condizioni del cantiere.
L'aggravio di servitù, sopportato dagli attori, non viene poi meno per la ragione “che il nuovo impianto assolve funzioni migliorative che si ripercuotono anche a vantaggio dei condomini odierni attori”, trattandosi di apprezzare aspetti differenti. Invero, solo nel caso in cui si apportino miglioramenti suggeriti dalla tecnica o modificazioni che consentano un esercizio della servitù identico per qualità e quantità (ma non è questo il caso), può ragionevolmente escludersi un aggravamento della servitù.
Il CTU ha comunque chiarito che trattasi di intervento solo migliorativo e che “b) La norma di riferimento per gli impianti idrici antincendio a naspi ed idranti, la UNI 10779, propende per l'installazione a vista di tutte le tubazioni fuori terra, senza che ciò tuttavia sia un obbligo” (pag. 4 della relazione).
Infine, non ha rilievo il fatto che gli attori non abbiano impugnato le delibere di assemblea condominiale relative alla modifica del sistema antincendio. A prescindere dalla questione, specificamente dibattuta tra le parti, se tali delibere abbiano avuto ad oggetto uno specifico progetto esecutivo prevedente le caratteristiche ed il percorso del nuovo impianto così come in effetti realizzato, deve osservarsi, in via dirimente, che, al pari dell'imposizione di una servitù, anche il suo aggravamento, per essere legittimo, non può prescindere dal consenso individuale del proprietario del fondo servente, venendo in rilievo un diritto reale su cosa altrui. Come noto, i poteri dell'assemblea condominiale non possono invadere la sfera pagina 13 di 21 della proprietà dei singoli condomini a meno che quella invasione sia stata accettata da tutti.
Non potrebbe pertanto l'assemblea dei condomini imporre a maggioranza l'aggravamento della servitù al condomino titolare del fondo servente, assente o dissenziente.
Nel caso di specie, le assemblee condominiali citate dall'appellato non hanno visto la partecipazione e quindi l'espressione del voto favorevole da parte degli attori, sicché le decisioni in esse assunte non possono in ogni caso valere a legittimare l'imposizione del maggior onere sulla proprietà individuale (di nessun conto, evidentemente, è l'assemblea tenutasi nel lontano 2.7.1996, prima ancora dell'atto di assegnazione dell'immobile in favore degli attori, cui risulta avere partecipato il padre di questi e che si esprimeva solo Parte_4 sulla nomina di un consiglio di condominio e sulla delega allo stesso per la richiesta ed il vaglio di preventivi per l'adeguamento dell'impianto antincendio alle norme vigenti).
Nemmeno può rilevare che (in base a quanto risulta dalle lettere di Parte_3 accredito dei bonifici in atti) abbia ottemperato ai versamenti previsti per le spese di rifacimento dell'impianto, trattandosi di condotta non equiparabile al necessario consenso formale all'aggravamento della servitù, da parte di tutti i titolari di diritti sul fondo servente, e che può essere stata dovuta anche solo all'intento di evitare azioni giudiziarie da parte del
. CP_1
9.5 Ora, sulle conseguenze dell'aggravamento va detto che, se, in linea di principio, il proprietario del fondo servente ha diritto al ripristino dello stato dei luoghi antecedente all'innovazione gravosa nonché al risarcimento dei danni eventualmente cagionati (Cass.
3849/1989, 5974/1987), è altresì vero che, in questo caso, gli stessi appellanti hanno formulato, nelle conclusioni dell'atto di appello, le due domande in via alternativa
(“CONDANNARE il convenuto alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi;
O
CONDANNARE il convenuto al pagamento delle indennità di legge e/o, previo accertamento della sua responsabilità, al risarcimento dei danni causati, anche medio tempore, agli esponenti nella misura che sarà ritenuta di giustizia anche all'esito dell'espletata istruttoria di causa”). Non solo. Nel corpo dell'atto di appello essi hanno concluso l'enunciazione del motivo di gravame indicando, quale finalità dell'impugnazione, quella di ottenere, in particolare, “accertamento e dichiarazione dell'illegittimo aggravio della servitù di acquedotto per cui è lite operato da ed in ogni caso con condanna di Controparte_3 quest'ultimo al pagamento nei confronti degli appellanti, della indennità prevista ex lege e quantificata secondo le indicazioni proposte dal CTU geom. Catarzi in occasione della
pagina 14 di 21 relazione peritale agli atti (carte XVIII e seguenti dell'elaborato peritale)”, manifestando così il preminente interesse ad avere un ristoro economico per l'aggravamento della servitù, quantificato secondo la stima compiuta dal CTU, pari ad € 1.000,00.
Ciò potrebbe legarsi alla consapevolezza: a) della maggiore efficienza, a beneficio anche dell'immobile degli attori, del nuovo impianto antincendio, pur comportante un maggior onere a carico del resede antistante;
b) delle conseguenze di un ripristino dello stato dei luoghi, che risulterebbe notevolmente oneroso e, verosimilmente, antieconomico per la stessa parte attrice (tenuto conto delle somme già da essa versate per la realizzazione del nuovo impianto), valendo in proposito quanto sottolineato dall'ausiliario: “Come già accennato in risposta ai precedenti quesiti non c'è una perdita di valore dell'immobile dal punto di vista commerciale o locativo, ne sarebbe oltretutto proponibile un ripristino dei luoghi perché coinvolgerebbe tutto o buona parte dell'impianto del condominio ed i costi sarebbero elevatissimi, superiori ai 100.000,00 euro in ogni caso”.
9. Per tali motivi ritiene la Corte che vada accolta, delle due domande proposte in via alternativa, quella risarcitoria, con condanna del appellato a pagare agli CP_1 appellanti la somma di € 1.000,00, opportunamente rivalutata dalla data della domanda
(mancando un preciso riscontro della data di conclusione dei lavori) e con gli interessi legali, in via di interessi compensativi, da calcolarsi sulla somma via via rivalutata anno per anno fino alla data della presente decisione.
10. Per il resto, non residuano ulteriori voci di danno da risarcire agli attori, non avendo d'altronde costoro impugnato specificamente sul punto la sentenza di primo grado, là dove essa ha in particolare escluso la prova di danni legati alle modalità ed ai tempi con cui sono stati eseguiti i lavori sul terreno di loro proprietà
11. Venendo al secondo motivo di appello, esso non merita accoglimento.
Gli appellanti sostengono che la domanda del condominio volta a far dichiarare il proprio diritto di proprietà esclusiva sulla particella identificata nel catasto del Comune di
Prato al foglio 73, particella 964, ove è sito l'impianto antincendio (rectius il casotto di spinta e la vasca di accumulo sotterranea) non avrebbe dovuto essere dichiarata assorbita dal
Tribunale ma, piuttosto, avrebbe dovuto essere rigettata per difetto di interesse. E ciò perché
“La domanda sopra indicata e trascritta, sottoponeva al giudice di prime cure l'esame di una circostanza “inutile”, ovvero pacifica ed incontestata […] Per essere più chiari: la proprietà della particella 964 è fuori da ogni discussione tra le parti. Essa appartiene a pagina 15 di 21 così come il deposito di accumulo ivi presente. Mai gli odierni Controparte_3 appellanti hanno sollevato dubbi a riguardo. In nessuna occasione” (pag. 30-31 dell'atto di appello).
si leggono negli scritti conclusivi del procedimento in primo grado affermazioni CP_6 in contrasto con quanto ora sostenuto dagli appellanti. Nella comparsa conclusionale degli attori si affermava infatti: “Nessuna delle domande riconvenzionali svolte è meritevole di accoglimento. Il CTU ha infatti chiarito che la particella di cui al NCEU del Comune di Prato, foglio 73 n. 964 è di proprietà esclusiva dei sigg. Questo, peraltro, in conformità a Pt_1 quanto indicato e contenuto negli atti di assegnazione dei beni della . Al Controparte_4 netto dell'erroneità di quanto riportato (il CTU, infatti, si è espresso con riguardo alla particella 964 indicandola come condominiale) è evidente come, in tale contesto, sia stata svolta una difesa improntata alla negazione del diritto di proprietà del . Nella CP_1 successiva memoria di replica si legge ulteriormente: “Controparte chiede, ancora in via riconvenzionale, di “…accertare e dichiarare il diritto di proprietà esclusiva del CP_1 convenuto sulla particella identificato al catasto del Comune di Prato al foglio 73, particella
964, ove è sito l'impianto antincendio […] Alla luce di tutte le difese svolte è di palmare evidenza come anche questa domanda sia del tutto infondata e dovrà necessariamente essere respinta”.
La tesi svolta, dunque, non merita apprezzamento.
Con riferimento alle altre domande riconvenzionali avanzate dal , è da CP_1 premettere che sia la richiesta di accertamento della “esistenza del diritto di servitù inerente il passaggio delle tubazioni dell'impianto antincendio sì come costituito ab origine” nonché di “servitù di passaggio pedonale dal cancello principale della proprietà ollocato sulla Pt_1 via Caduti sul Lavoro fino alla particella 964 di proprietà del e più CP_1 precisamente fino al casotto collocato sulla medesima particella e facente parte dell'impianto antincendio del comparente”, sia la richiesta rivolta alla CP_1 costituzione di servitù coattiva di passo sono state, all'evidenza, occasionate da difese degli odierni appellanti che, come pure sottolineato dalla parte appellata, non hanno brillato per chiarezza, portando a ritenere, quantomeno per buona parte del processo di primo grado, che fosse effettivamente in discussione anche l'originaria servitù di acquedotto così come il passaggio pedonale necessario a raggiungere la porzione di impianto costruita sopra e sotto la particella 964.
pagina 16 di 21 Basti rilevare non solo che in citazione gli attori assumevano l'inesistenza di qualsivoglia diritto di “passaggio” del (senza specificazioni di sorta) ma che nella prima CP_1 memoria ex art. 183 c.p.c. essi così si esprimevano, negando qualsiasi diritto gravante sul proprio fondo e la stessa situazione di interclusione della particella 964 (viceversa palese dall'esame dei luoghi): “non corrisponde al vero che l'amministratore e/o tecnici incaricati della manutenzione dell'impianto antincendio siano sempre “passati dal resede di proprietà
: se degli accessi vi sono stati, essi sono sicuramente stati effettuati sulla e dalla zona di Pt_1 proprietà condominiale costituita dalla porzione di terreno soprastante la vasca interrata ove l'impianto medesimo attinge l'acqua necessaria al suo funzionamento, senza alcun bisogno di passaggi alla pedona altrove e segnatamente nella proprietà residua degli esponenti” (pag. 1-2); “non vi è alcuna prova di un tale asservimento del fondo di proprietà degli esponenti al momento della divisione e assegnazione dei fondi ai soci della cooperativa edilizia realizzatrice del compendio, né che la porzione di proprietà esclusiva degli attori sia mai stata specificamente e durevolmente destinata al passaggio di tubazioni serventi
l'edificio condominiale, o di chicchessia alla pedona: ciò né prima, né, soprattutto, dopo la costituzione del condominio medesimo” (pag. 5); “non esiste alcun esercizio ultraventennale di nessun tipo di passaggio del tipo di quelli richiesti ex adverso (alla pedona o di tubazioni secondo le modalità di cui è lite) […] Quanto sopra vale altresì per la domanda di accertamento di servitù ex art. 1052 c.c., non potendosi parlare di fondo intercluso nel caso di specie, con riferimento alla porzione di proprietà condominiale laddove è interrata la vasca di suzione dell'acqua servente l'impianto antincendio (ovvero per la relativa cabina), la quale peraltro non risulta né recintata né diversamente delimitata” (pag. 6).
Solo in uno stato ben avanzato del giudizio e con gli scritti cui già si è sopra accennato veniva ad essere diversamente chiarito l'ambito delle contestazioni attoree. Come riportato dal Tribunale in sentenza, gli istanti dapprima verbalizzavano, tramite il loro legale comparso all'udienza del 12.3.2018, che “l'accesso pedonale nella proprietà è oggetto di CP_7 contestazione in quanto deriva da una servitù indicata nell'atto di provenienza”; quindi affermavano in memoria di replica che “Le doglianze svolte dagli attori sono tutte relative alla contestazione del diritto del all'aggravamento della servitù per il Controparte_1 passaggio, sul proprio resede, dell'impianto antincendio. Non si è mai contestata la servitù di passaggio di detto impianto. Si è contestato, e si contesta a ragione, atteso l'esito dell'istruttoria di causa, il diritto del convenuto all'aggravamento di detta CP_1 servitù, in difetto del consenso dei sig. (per mancata approvazione del progetto Pt_1
pagina 17 di 21 esecutivo in occasione delle assemblee condominiali) all'intervento di modifica dell'impianto antincendio così realizzato da È ovvio che la servitù di passaggio Controparte_1 dell'impianto antincendio sulla proprietà degli istanti comporti la possibilità di provvedere anche alla sua manutenzione e verifica e che per lo svolgimento di queste attività il abbia necessariamente la possibilità di accedere “alla pedona” alla proprietà CP_1
Questo, e solo questo, non è oggetto di contestazione”. Pt_1
Attesa l'ambiguità delle difese attoree per come sviluppatesi nel corso del processo di primo grado (mantenendo sempre ferme, peraltro, le conclusioni spiegate nell'atto di citazione) e, in certo qual modo, anche in appello (se si considera che, pur avendo chiaramente appellato la pronuncia del Tribunale di Prato solo sotto il profilo del mancato riconoscimento dell'aggravamento di servitù, gli attori hanno seguitato a chiedere nelle conclusioni, la declaratoria di “inesistenza del diritto di passaggio vantato dal CP_1 convenuto, attuato con le modalità sopra descritte, all'interno del resede”, secondo la stessa formula utilizzata in primo grado) si possono in definitiva comprendere le ragioni alla base della formulazione delle domande riconvenzionali del . CP_1
Al tempo stesso anche quest'ultimo non ha svolto difese perfettamente “a fuoco”. Ha infatti equivocato sul concetto di servitù, chiedendo, almeno formalmente, accertarsi o costituirsi una servitù di passaggio pedonale in aggiunta a quella di acquedotto relativa all'impianto antincendio, ma riferendosi, però, quanto all'utilitas, al semplice passaggio necessario allo svolgimento dei controlli e della manutenzione su detto impianto. La circostanza è resa palese dallo stesso tenore della comparsa di costituzione in appello: “Per quanto occorrer possa, si ricorda che, poiché per la manutenzione, i controlli periodici e le eventuali riparazioni dell'impianto antincendio è necessario accedere alla vasca di accumulo ed al casotto di spinta, situati sulla particella 964 di proprietà esclusiva del […] CP_1
l'odierno convenuto aveva interesse a che fosse riconosciuto in suo favore il diritto di passaggio pedonale […] dal cancello della proprietà trattandosi peraltro dell'unica Pt_1 modalità di accesso dalla pubblica via […] ogni volta che si rendeva necessario accedere ai beni e fabbricati posizionati nella particella 964 per svolgere la manutenzione dell'impianto
o per consentire ai vigili del fuoco di effettuare i controlli di legge, l'accesso avveniva comunque dal predetto cancello” (pag. 21-22).
Indi, nella sostanza, il ha descritto né più né meno che una di quelle facoltà CP_1 accessorie proprie del titolare del fondo dominante (inscindibilmente legate all'esercizio del pagina 18 di 21 diritto di servitù), tradizionalmente indicate come “adminicula servitutis” e riconosciute dall'art. 1064 c.c., secondo cui “Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne”. È noto, infatti, che “la servitù di acquedotto comprende la facoltà quale
"adminiculum servitutis" di accedere al fondo servente al fine di controllare lo stato dei canali e delle tubazioni dell'acqua, operare i necessari spurghi e procedere alle riparazioni occorrenti per il conseguimento dell'"utilitas" in cui essa si sostanzia” (Cass. 1497/1997).
Fermo quanto sopra e pur nel mutato quadro derivante dal parziale accoglimento dell'appello, deve comunque ritenersi che le domande riconvenzionali del (da CP_1 questo non riproposte, se non, tardivamente, al momento della precisazione delle conclusioni in appello) non possano essere rigettate per i motivi esposti dall'appellante e quindi non possano che restare “assorbite” secondo quanto deciso in primo grado. Infatti, fermo quanto già osservato in ordine alla domanda relativa al riconoscimento della proprietà della particella
964:
a) l'actio negatoria servitutis degli attori è stata respinta dal giudice di prime cure, che l'ha, evidentemente, ritenuta proposta e coltivata fino alla fine del processo (cfr. pag. 5 della sentenza: “In virtù della precisazione apportata da parte attrice oggetto principale della domanda introduttiva è quindi l'actio negatoria della servitù di passaggio dell'impianto antincendio o del suo aggravamento”);
b) tale specifica statuizione non è stata impugnata con apposito motivo di appello, formulato secondo i dettami dell'art. 342 c.p.c.;
c) indi non può apprezzarsi la tesi di parte appellante, secondo cui “la servitù costituita ab origine da sul fondo esclusivo per il passaggio dell'originario Controparte_4 Pt_1 impianto anti incendio non è mai stata oggetto di contestazione”, motivo per il quale – sempre secondo il ragionamento esposto – il Tribunale, anziché dichiarare semplicemente assorbita, dal rigetto della domanda principale, la contrapposta actio confessoria servitutis esercitata dal in via riconvenzionale, avrebbe dovuto rigettare la stessa per CP_1 carenza di interesse con condanna del convenuto al pagamento delle spese di lite;

d) in ordine alla domanda riconvenzionale diretta al riconoscimento o alla costituzione di una servitù di passaggio, effettivamente finalizzata, come detto, alla tutela del passaggio strumentale all'esercizio della servitù di acquedotto, vi è a dire che nel corso del giudizio gli attori hanno dichiarato di non contestare la legittimità dell'accesso pedonale alla particella.
All'udienza del 12.3.2018 la difesa attorea, nell'opporsi all'ammissione dei capitoli di prova pagina 19 di 21 avversari, deduceva che “la maggior parte dei capitoli attiene all'accesso pedonale nella proprietà he non è oggetto di contestazione, in quanto deriva da una servitù indicata Pt_1 nell'atto di provenienza”. Dunque, non vi erano i presupposti per un rigetto, tout court, delle domande, ritenute piuttosto assorbite dal Tribunale;

e) per altro verso, comunque, si appalesa infondata la tesi di parte appellante secondo cui mancherebbe il presupposto per una costituzione di servitù coattiva di passo rappresentato dall'interclusione della particella 964: l'esame dello stato dei luoghi, in base alle fotografie e planimetrie in atti, dimostra come la particella in questione sia circondata per tre lati dal resede di proprietà degli attori e per un lato si trovi separata dalla strada pubblica da un muretto, perciò, come del resto riferito dai testi escussi, l'unico modo di accedere alla stessa era ed è attraverso il varco di ingresso nella proprietà ubicato sul lato di Via Pt_1
Caduti sul Lavoro. D'altronde gli appellanti nemmeno hanno indicato da dove sarebbe possibile, altrimenti, transitare;

f) sul tema, infine, della legittimazione dell'amministratore di condominio a proporre le domande riconvenzionali (tutte relative ad un bene comune, quale la particella 964), ogni questione appare superata dalla ratifica dell'operato dell'amministratore da parte dell'assemblea dei condomini, avvenuta con delibera del 10.1.2017 prodotta in primo grado
(cfr. Cass. 9573/1997: “L'amministratore del condominio di un edificio è legittimato ad esercitare la "actio confessoria servitutis" in favore del condominio e nei confronti di un terzo con l'autorizzazione dell'assemblea, che una volta concessa deve ritenersi operante anche per i gradi di giudizio successivi e quindi anche per la proposizione del ricorso per
Cassazione”).
11. Tenuto conto della parziale riforma della sentenza appellata e della soccombenza reciproca delle parti, si giustifica l'integrale compensazione delle spese del doppio grado di giudizio ed il riparto in misura uguale tra le parti delle spese di CTU. Infatti, se è pur vero che il aveva offerto in via transattiva agli attori il versamento della cifra di € 2.000,00 CP_1
(superiore a quanto viene ad essere ora riconosciuto in loro favore), in giudizio ha svolto in via principale domande tese all'integrale rigetto delle pretese avversarie, solo in via subordinata chiedendo al Tribunale di accertare la congruità dell'importo offerto.
In conseguenza della compensazione e in accoglimento della richiesta avanzata al riguardo dagli appellanti, il va condannato alla restituzione delle Controparte_1
pagina 20 di 21 somme corrisposte dagli attori a titolo di spese legali in esecuzione della sentenza di primo grado.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. in accoglimento dell'istanza di correzione di errore materiale avanzata dagli appellanti, dispone l'espunzione dal corpo della sentenza appellata del richiamo al “Verbale di udienza del 13 luglio 2015”, dall'ultima riga di pag. 3 alla ventesima riga di pag. 4;

2. in parziale riforma della sentenza n. 505/2021 emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il 30/06/2021, condanna il in persona dell'amministratore Controparte_1
p.t., al pagamento in favore di ed della somma di € 1.000,00 Parte_1 Parte_2 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali come specificato in parte motiva, a titolo di risarcimento del danno per l'aggravamento della servitù relativa all'impianto antincendio;

3. rigetta nel resto l'appello;

4. compensa tra le parti le spese del doppio grado di giudizio e pone a definitivo carico delle stesse, per il 50% ciascuna, le spese di CTU;

5. condanna, infine, il in persona dell'amministratore p.t., a Controparte_1 restituire agli appellanti le somme corrisposte a titolo di spese legali in esecuzione della sentenza di primo grado.
Firenze, camera di consiglio dell'11.7.2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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