N. R.G. 1122/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1122/2021 promossa da:
(C.F. ), con l'Avv. Federico Cantini Parte_1 C.F._1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(C.F ), (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
), (C.F. ) e C.F._3 Controparte_3 C.F._4 [...]
(C.F. ), con l'Avv. Carlo Cavalletti CP_4 C.F._5
PARTI APPELLATE APPELLANTI INCIDENTALI e
(C.F. ) e (C.F. CP_5 C.F._6 Controparte_6
, con gli Avv.ti Antonella Caldelli e Giuseppe Aminzade C.F._7
PARTI APPELLATE APPELLANTI INCIDENTALI avverso la sentenza n. 612/2021 emessa dal Tribunale di Pisa e pubblicata il 21/04/2021
CONCLUSIONI
In data 02/11/2022 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per l'appellante Parte_1
pagina 1 di 16 “Respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, ritenuti fondati i motivi esposti con il presente gravame, in riforma dell'appellata sentenza n° 612/2021 emessa dal Tribunale di Pisa nel proc. civ. N° 3257/16 RG.
In via pregiudiziale e cautelare, sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi dedotti nel presente atto;

In via principale, nel merito, accogliere l'appello per i motivi dedotti in narrativa e, per l'effetto, in riforma della sentenza n.612/2021 emessa dal Tribunale di Pisa e pubblicata il 21.04.21 nel giudizio n° 3257/2016 R.G., accertare e dichiarare che il confine tra la proprietà del sig. sita in UG (PI) loc. podere Pinzuti via Pagliana 13A, meglio Parte_1 individu i compravendita del 30.06.09 e la proprietà dei sigg.ri e CP_2
e , coincide con quello emergente dallo stato Parte_2 Controparte_3 fi determinato dalla società costruttrice
che, in qualità di proprietaria acquirente effettuava la ristrutturazione, Controparte_7 nonché il frazionamento del complesso immobiliare originario ed altresì risultante dalla recinzione metallica, ivi posta a delimitazione delle proprietà dagli stessi , in via Parte_3 subordinata: in caso di riconferma dell'impugnata sentenza, anche parziale, ritenere pienamente operativa nella fattispecie la garanzia per evizione ai sensi del combinato disposto ex artt. 1483-1484 c.c. a carico dei sigg.ri e , Controparte_6 CP_5 quali promittenti alienanti la proprietà di cui al contratto di compravendita del 30.06.09 intercorso con il sig. promittente acquirente, conseguentemente Parte_1 dichiararli entrambi solidalmente tenuti ad una riduzione del prezzo di vendita, oltre alla corresponsione del valore dei frutti restituiti all'attore in ragione dell'evizione parziale, nella misura che risulterà congrua all'esito dell'espletanda istruttoria, nonchè al rimborso di tutte le spese necessarie alla rimozione dei manufatti insistenti sulla linea di confine, così come individuata dal CTU in primo grado, nonché tutte le spese sostenute per la lite ed al risarcimento dei danni da liquidarsi anche in via equitativa, per l'effetto, disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
In via istruttoria: si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico:
A) Interrogatorio Formale degli attori e dei terzi chiamati sulle seguenti circostanze:
“D.C.V. che gli immobili, per cui oggi è causa, fanno parte del complesso completamente ristrutturato e frazionato dal sig. e dalla , Controparte_8 Controparte_7
“D.C.V che quest'ultima società vendeva le unità immobiliari ai sigg.ri e Controparte_6
, danti causa del sig. ”; CP_5 Parte_1
“D.C.V. che una tale ristrutturazione presentava ab origine dei problemi, sia nelle pratiche tecniche, che nell'esecuzione dei lavori, i quali venivano seguiti anche dal geom. CP_9

[...]
”D.C.V. che l'unità abitativa dei sigg.ri fu l'ultima ad essere venduta dalla Parte_4 società costruttrice poi dichiarata fallita e che fu la stessa a Controparte_7 Controparte_7 delineare i confini con l'attuale proprietà ; Parte_1
”D.C.V. che tale delimitazione avveniva attraverso la piantumazione di piante d'alto fusto (cipressi ed altro), nonché con il posizionamento e l'installazione dei marciapiedi, di serbatoi d'acqua interrati, fosse biologiche e di una casina di legno”;
pagina 2 di 16 ”D.C.V. che in seguito, tra le due proprietà e , gli stessi sigg.ri Parte_1 Parte_2
apponevano una recinzione metal iv nto delle suddette Parte_3 piante di alto fusto”;
“D.C.V. che gli elaborati catastali planimetrici esistenti divergono dal reale stato dei luoghi degli immobili di cui sopra”;
“D.C.V. che i confini fisici determinati in principio dalla originaria proprietà del complesso,
sono conformi alla volontà di quest'ultima”; Controparte_7
“D.C.V. che i sigg.ri e nelle more del presente giudizio hanno picchettato quella CP_1 CP_2 che loro avviso dovrebbe essere la reale estensione della loro proprietà, posizionando dei picchetti all'interno dell'attuale proprietà del sig. a distanza di circa due metri Parte_1 dal confine”;
“D.C.V. che tali picchetti venivano rimossi solo grazie all'azione degli agenti atmosferici”;
“D.C.V. che il sig. acquistava la proprietà, come individuata nell'atto di Parte_1 compravendita del 30.06.09, nello stato in cui si trovava astenendosi dall'apportare alcuna modifica al confine”
B) Prova per testi del Geom. con studio in Collesalvetti(LI), del sig. CP_9 CP_8
, corrente in UG(PI) Località Collepinzuti, del legale rappresentante della
[...]
nonché del sig. residente in [...], su tutte le CP_7 Testimone_1 circostanze di cui sopra da intendersi quali capitoli di prova eventualmente espunti da eventuali giudizi e/o valutazioni;

Si chiede inoltre sin da adesso che i predetti siano altresì sentiti in controprova sugli eventuali capitoli di prova richiesti dalle controparte ove ammessi.
In ogni caso Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Per gli appellati – appellanti incidentali , Controparte_1 CP_2 [...]
e CP_3 CP_4
“- rigettare l'appello avversario sia in via principale di merito che in via subordinata per tutte le ragioni espresse in atti e per l'effetto confermare la sentenza n. 179/2020 in ogni sua parte;

- rigettare l'appello in ordine alle richieste istruttorie avanzate per le ragioni espresse in atti;

- in forza dell'appello incidentale avanzato, Voglia la Corte d'Appello Adita, riformare l'impugnata sentenza nella parte in cui statuisce che ““in ordine alle spese di lite si ritiene che la situazione di obiettiva incertezza del confine cui gli stessi attori hanno in qualche modo dato causa con l'iniziale apposizione della recinzione metallica, tuttora in essere costituisca giusto motivo per dichiararle integralmente compensate tra tutte le parti in causa.”....””compensa integralmente tra tutte le parti in causa le spese di lite;
pone a definitivo carico solidale delle parti le spese di Ctu come liquidate in corso di causa”, condannando parte appellante al pagamento delle spese processuali ex art. 91 c.p.c. e delle spese di Ctu sostituendo il dettato il seguente dispositivo “in accoglimento della domanda attrice in primo grado e vista la totale soccombenza della convenuta, condannare il sig.
al pagamento delle spese di lite per il primo grado di giudizio nei limiti Parte_1 di legge e comunque avuto riguardo alle tabelle del D.M. 55 del 2014”; pagina 3 di 16 - in ogni caso, con vittoria di spese e compensi del presente giudizio”.
Per gli appellati – appellanti incidentali e : CP_5 Controparte_6
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, ogni diversa istanza disattesa e respinta:
- confermare la sentenza n. 612/2021 emessa dal Tribunale di Pisa il 26.04.2021 nella parte in cui ha escluso la responsabilità dei Sig.ri ed CP_5 CP_6
- riformare la sentenza n. 612/2021 emessa dal Tribunale di Pisa il 26.04.2021, nella parte in cui statuisce la compensazione delle spese di lite ed il pagamento solidale delle spese di CTU e, per l'effetto, condannare la parte soccombente al pagamento integrale delle stesse ai Sig.ri e;
CP_5 Controparte_6
In via istruttoria, si insiste perché l'Ecc.ma Corte di Appello ammetta le richieste istruttorie formulate da questa difesa in primo grado da aversi qui per integralmente richiamate e ritrascritte.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari, anche del presente giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 612/2021 pubblicata il 21/04/2021, il Tribunale di Pisa, pronunciando sull'azione di regolamento di confini proposta da Controparte_1 CP_2
e (i primi due nudi proprietari, i secondi usufruttuari
[...] Controparte_3 CP_4 dell'immobile individuato nel catasto del Comune di UG al foglio 46, particella 95, sub 7 e
9) nei confronti di (proprietario di immobile limitrofo, in catasto al foglio Parte_1
46, particella 95, sub 3), con riferimento alle aree scoperte retrostanti le due abitazioni ed a servizio esclusivo delle stesse, ha dichiarato “accertato il confine così come rappresentato nell'allegato grafico (Allegato 23 della consulenza tecnica d'ufficio) dalla retta Parte_5
[...
”, per la conseguenza condannando il alla eliminazione dei manufatti insistenti Parte_1 sul terreno di proprietà di parte attrice, così come individuati dal CTU, ovvero la recinzione esistente, un manufatto in legno, il coperchio della cisterna interrata del convenuto e parte della cisterna stessa. Con la medesima pronuncia il Tribunale ha respinto la domanda di manleva per evizione proposta dal verso i suoi danti causa e Parte_1 CP_5
(terzi chiamati in causa) e compensato integralmente tra tutte le parti del Controparte_6 giudizio le spese di lite, ponendo a definitivo carico solidale delle stesse le spese di CTU.
2. ha proposto appello alla decisione, sostenendone l'erroneità per i Parte_1 seguenti motivi:
I) nell'individuazione della linea di confine il giudice di primo grado, basandosi in modo acritico sulle risultanze della CTU, avrebbe omesso di valutare la prevalenza, sul mero dato pagina 4 di 16 offerto dalle planimetrie catastali, della situazione di fatto così come determinatasi in loco per effetto dell'apposizione di segni di delimitazione delle due aree da parte della Controparte_7 originaria proprietaria dell'intero complesso immobiliare, poi ristrutturato e venduto in singole porzioni alle parti, cui si era aggiunta la condotta degli stessi attori, che, dopo l'acquisto della loro unità immobiliare, avevano installato una recinzione seguendo l'andamento dei termini apposti dalla suddetta società, salvo poi sostenere, solo in un secondo momento, che il confine fosse differente e più spostato verso la proprietà Parte_1
II) ingiusta sarebbe stata inoltre l'esclusione dell'operatività della garanzia per evizione a carico dei terzi chiamati, tenuto conto che il aveva acquistato da questi in buona Parte_1 fede, in data 30.6.2009, l'immobile di cui al sub 3, comprensivo di corte esclusiva, secondo lo stato di fatto all'epoca esistente, indi con la recinzione che separava materialmente il terreno da quello limitrofo, senza perciò avere mai concorso alla demarcazione del confine considerato “inesatto”; sicché, trovandosi costretto, in caso di conferma della condanna disposta in primo grado, a restituire parte del terreno nonché a rimuovere una serie di opere, egli avrebbe avuto diritto di ottenere, dai suoi danti causa, la restituzione parziale del prezzo di vendita, il risarcimento del danno ed il rimborso delle spese sostenute per la lite.
3. Radicatosi il contraddittorio, si sono costituiti in giudizio sia gli attori che i terzi chiamati in primo grado. I primi hanno chiesto il rigetto del gravame e, in via di appello incidentale, la riforma della sentenza nel capo relativo alla regolamentazione delle spese di lite e di CTU, con condanna dell'appellante al relativo pagamento. I terzi chiamati hanno chiesto la conferma della sentenza nella parte relativa all'esclusione della loro responsabilità e, a loro volta, in via di appello incidentale, la riforma della decisione nella parte in cui il giudice aveva disposto la compensazione delle spese di lite ed il pagamento solidale delle spese di CTU, con condanna della parte soccombente al pagamento integrale delle stesse.
4. La causa è stata trattenuta in decisione in data 26/03/2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
5. L'appello principale, quanto alla richiesta di riforma dell'accertamento del confine compiuto dal Tribunale, è infondato e come tale deve essere respinto.
5.1 Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, nell'azione di regolamento di confini, incombe sia sull'attore che sul convenuto l'onere di allegare e fornire pagina 5 di 16 qualsiasi mezzo di prova idoneo all'individuazione dell'esatta linea di confine, mentre il giudice, del tutto svincolato dal principio "actore non probante reus absolvitur", deve determinare il confine in relazione agli elementi che gli sembrano più attendibili, avendo al riguardo un ampio potere di scelta e di valutazione dei mezzi probatori acquisiti al processo, ferma la regola per cui il ricorso alle indicazioni delle mappe catastali costituisce un sistema di accertamento di carattere meramente sussidiario, al quale, cioè, si pone riferimento solo in assenza di altri elementi idonei alla determinazione del confine ovvero laddove questi (per la loro consistenza, o per ragioni attinenti alla loro attendibilità) risultino, secondo l'incensurabile apprezzamento svolto in sede di merito, comunque inidonei alla determinazione certa del confine (cfr. Cass. 11557/2024, 14020/2017, 27521/2009,
28103/2009).
Fermo ciò, nell'indagine diretta all'individuazione della linea di separazione fra fondi limitrofi assume senz'altro importanza primaria l'esame dei titoli di proprietà e del tipo di frazionamento eventualmente allegato ai singoli atti di acquisto e in essi richiamato (cfr. Cass.
6876/2025, 12327/2020). In questo caso, infatti, le risultanze catastali assumono valore evidentemente integrativo della volontà negoziale. Qualora poi si tratti di fondi appartenenti originariamente come unico appezzamento ad un solo proprietario, deve necessariamente farsi riferimento agli atti di frazionamento allegati ai contratti di vendita o di divisione, quando dalle misure ivi contenute possono essere desunti elementi idonei ad individuare con esattezza la linea di confine tra le due proprietà (cfr. Cass. 12322 /2020, 6740/2016). Ed ancora, “nell'accertamento del confine tra due fondi limitrofi costituenti lotti separati di un appezzamento originariamente unico va attribuita peculiare rilevanza ai tipi di frazionamento allegati ai singoli atti di acquisto e, in particolare, nel caso in cui i dati sul confine siano discordanti e gli acquisti siano stati effettuati in tempi diversi, al confine indicato nel tipo di frazionamento allegato al titolo di acquisto più risalente nel tempo”
(Cass. 17756 del 08/09/2015).
5.2 Ciò precisato in linea di diritto, occorre rilevare, anzitutto, l'erroneità della ricostruzione in fatto dell'appellante e degli stessi terzi chiamati, secondo cui i fondi pervenuti in titolarità degli attori e del convenuto sarebbero stati entrambi, in origine, di proprietà della società che avrebbe ristrutturato e poi frazionato l'unico complesso edilizio Controparte_7 procedendo, di seguito, alla separata alienazione delle singole unità immobiliari ai danti causa delle due parti (ovverosia a , dante causa degli attori per atto dell'1.8.2008, e a Persona_1
e , danti causa del convenuto per atto del 30.6.2009) dopo CP_5 Controparte_6
pagina 6 di 16 avere stabilito e materializzato in loco, con piantumazioni ed altro, la linea di confine delle aree retrostanti (oggi rispettivamente indicate, al foglio 46, mappale 95, con il sub 3 – comprensivo anche del fabbricato di abitazione – per la proprietà e con il sub 9 Parte_1 per la proprietà . Parte_4
Tale ricostruzione si fonda su quanto affermato al riguardo dal geom. CP_9 nella relazione tecnica prodotta dal in primo grado, ove si legge anche che Parte_1
l'elaborato planimetrico e le conseguenti planimetrie presenti in catasto sarebbero stati
“elaborati senza il rilievo dello stato dei luoghi”, riportando una linea di confine erroneamente rappresentata rispetto a quella tracciata dall'unica ed originaria proprietaria dei fondi. In particolare, si assume nella citata relazione che “l'elaborato planimetrico in oggetto non è stato da me modificato, in quanto il piccolo errore grafico sul confine non incideva sulla consistenza e la rendita degli immobili rappresentati. Le alberature poste a delimitazione del confine oggetto di verifica, anche se non coincidente con l'elaborato planimetrico catastale, è da considerarsi pienamente legittimo e conforme alla volontà di chi lo ha ideato, realizzato e venduto. La soc. ha eseguito i lavori come il Controparte_7 marciapiede, montato impianti e casina di legno e piantumato alberature a delimitazione delle due proprietà, prima della redazione degli elaborati catastali originali di frazionamento dell'intero immobile, definendo così un confine preciso e ben delineato”.
5.3 Siffatte circostanze appaiono smentite dall'esame dei titoli di provenienza e delle planimetrie.
Infatti, come ben ricostruito nella sentenza di primo grado, la sequenza dei vari passaggi di proprietà vede non la ma, piuttosto, la società Controparte_7 Controparte_10 come unico proprietario originario del “lotto” che procedeva alla alienazione
[...] separata delle due porzioni immobiliari per cui è causa. Infatti, in base a quanto emergente dai documenti prodotti ed accertato dal CTU:
- in origine l'intera proprietà (fabbricato e terreno di pertinenza) rappresentata dalla particella 95 del foglio 46 del catasto del Comune di UG apparteneva alla
[...]
Controparte_10
- successivamente la proprietà è stata divisa e assegnata nel modo che segue:
1a) il primo atto di trasferimento è stato l'atto di compravendita a rogito notaio Per_2 del 16.3.2000 con il quale veniva ceduta a e la
[...] CP_5 Controparte_6 proprietà dell'unità immobiliare di civile abitazione, con annessa corte esclusiva di metri pagina 7 di 16 quadri 1.400, distinta in catasto al foglio 46, particella 95, sub 3, “unità immobiliare colorata in rosso nella planimetria che, bollata e qui firmata dalle parti e da me notaio, si allega al presente atto sotto la lettera “B””. Questo atto è, come detto, il primo in assoluto della catena di trasferimenti e l'unico, tra i vari atti depositati, contenente espresso richiamo ad un elaborato planimetrico in cui è ben evidenziata la linea di demarcazione tra la porzione di terreno ceduta agli acquirenti e la residua parte di esso. Nelle premesse del contratto veniva tra l'altro riportato che proprio la , acquistato con atto Controparte_10 del 30.6.1998 un fabbricato “ex rurale da ristrutturare” con cortile annesso e con atto del

9.7.1998 un appezzamento di terreno di 5.000 metri quadri, aveva provveduto a
“ristrutturare il fabbricato ex rurale” in forza di concessione per l'esecuzione di lavori edili
(deruralizzazione e ristrutturazione) n. 27 del 30.7.1999;
1b) con atto di compravendita a rogito notaio del 30.6.2009 Persona_3
e vendevano, quindi, a i beni CP_5 Controparte_6 Parte_1 acquistati in precedenza;

2a) per quanto invece riguarda l'altra porzione, il primo atto di trasferimento è stato quello del 2.3.2001 (non presente nel fascicolo di causa ma menzionato dal CTU e, comunque, richiamato, negli estremi, nel successivo rogito del 31.5.2005 di cui al seguente punto 2c), ossia l “atto di compravendita ai rogiti del notaio del 2 marzo 2001 rep. 3565, Per_4 trascritto a Livorno in data 6 marzo 2001 ai numeri 2271 e 2272 particolare” con cui “la società “ con sede in Livorno” ha trasferito la Controparte_10 proprietà alla società “ con sede Vecchiano” (pag. 14-15 relazione peritale); Controparte_7
2c) indi con atto di compravendita a rogito notaio del 31.5.2005 la Persona_5 trasferiva a “appartamento di civile abitazione…facente parte di Controparte_7 Persona_1 un più ampio fabbricato condominiale” con “annessa una corte esclusiva retrostante il fabbricato” in catasto al fogliio 46, particella 95, sub 7 (l'appartamento) e sub 9 (la corte esclusiva), beni “pervenuti alla parte Venditrice per atto ai rogiti del Notaio in Per_4 data 2 marzo 2001 […] trascritto a Livorno il 6 marzo 2001 nn. 2271 e 2272 part.”;
2d) infine con atto di compravendita a rogito notaio dell'1.8.2008 Persona_2 Per_1 trasferiva a e
[...] Controparte_1 CP_2 Controparte_3 CP_4 rispettivamente, la nuda proprietà e l'usufrutto dei medesimi cespiti.
Dunque la divisione del compendio immobiliare è avvenuta ad opera della
[...] ed essa individuò, nel primo atto di vendita (quello Controparte_10
pagina 8 di 16 riguardante la porzione poi pervenuta in proprietà del , il confine del terreno Parte_1 attribuito ai danti causa dell'appellante (i terzi chiamati ). Persona_6
5.4 Se ciò è vero e se, come pure risulta, “dall'esame dei titoli di acquisto non emerge nessuna descrizione al fine dell'individuazione del confine tra le proprietà in causa ad eccezione dell'elaborato grafico allegato all'atto notaio del 16 marzo 2000 Persona_2 repertorio n. 3142, ovvero dal primo atto di trasferimento effettuato dalla società
[...] in favore dei terzi chiamati” (pag. 6 sentenza), deve ritenersi Controparte_10 incensurabile l'operato del CTU che, tramite operazioni strumentali, ha proceduto all'accertamento in loco del confine (dandone rappresentazione nell'allegato 23 della relazione Part con la retta di colore blu) proprio sulla base dell'elaborato grafico suddetto, quale documento da cui indubbiamente si desume la divisione dei fondi così come voluta dall'unico originario proprietario degli stessi.
Come precisato dall'ausiliario, “nell'elaborato grafico suddetto la linea dividente è materializzata” in modo da iniziare “dalla parete perimetrale nord del fabbricato e più esattamente in corrispondenza della divisione interna tra le due unità immobiliari […] identica a quella odierna”, per poi proseguire verso nord “fino ad arrivare al vertice nord della particella 95”.
5.5 Va ulteriormente osservato che, dall'esame degli elaborati planimetrici depositati presso l'Ufficio Tecnico Erariale di Pisa che si rinvengono nella documentazione di causa ed in particolare dal confronto tra l'elaborato planimetrico prodotto insieme al titolo di acquisto dell'appellante, sebbene in esso non richiamato (cfr. doc. 1 fascicolo di primo grado
, e l'elaborato planimetrico allegato alla perizia di parte attrice a firma dell'Ing. Parte_1 del 3.3.2015 (all. 7 della citazione) si evince che, in data 3.3.2000, vi è stata una Persona_7 modifica nella suddivisione in sub della particella 95: in particolare l'originario sub 2 (corte comune agli appartamenti sub 4 e 5) è stato oggetto di frazionamento e parte di esso ha dato origine all'attuale sub 9 (ceduto, come visto, come corte esclusiva del sub 7, anche questo originato dal medesimo aggiornamento, in corrispondenza di una porzione di fabbricato prima contrassegnata dai sub 4 e 5); e si nota anche la contiguità tra il sub 3 (oggi del convenuto) ed il sub 9 (oggi degli attori) separati da una linea retta fino al vertice nord della particella.
5.6 Alla luce di quanto sopra nessuna decisiva rilevanza può essere attribuita al fatto, allegato dall'appellante e dai terzi chiamati, che la avrebbe provveduto (deve Controparte_7
pagina 9 di 16 presumersi dopo il suo acquisto dalla società ad Controparte_10 effettuare sul posto opere quali la “piantumazione di piante d'altro fusto (cipressi ed altro)”, il posizionamento e l'installazione di “marciapiedi, di serbatoi d'acqua interrati, di fosse biologiche e di due casine di legno” (così si legge nel dettaglio a pag. 3 della comparsa di costituzione in primo grado del . Parte_1
Premesso che, in base alle foto dei luoghi allegate alla CTU, l'unica opera in astratto suscettibile di assumere significato quale segno di demarcazione dei fondi sarebbe la piantumazione (peraltro rinvenendosi in loco solo pochi alberi d'alto fusto, mentre, per la maggior parte, il confine “fisico” sarebbe rappresentato da vegetazione più bassa), posto che non è visibile alcun marciapiedi nel tratto di interesse e che né le casine né le opere interrate sembrano poter assumere tale inequivoca valenza, va ribadito che la non era CP_7
l'originaria proprietaria di entrambi i fondi, non ha dunque provveduto al relativo frazionamento e, in conseguenza, nemmeno può avere proceduto “in fase di frazionamento” a ridefinire i confini “tra le due proprietà per cui è causa” attraverso le suddette opere (come si assume a pag. 4 della suddetta comparsa).
L'apposizione di piante, da parte della , lungo una linea non corrispondente al CP_7 confine stabilito dalla (essa sì originaria proprietaria Controparte_10 CP_10 dell'intero compendio) ben potrebbe essere stata dettata dall'errata individuazione sul posto di detto confine (all'epoca non materializzato).
Lo scopo di delineare, attraverso la piantumazione, il confine con l'attuale proprietà avrebbe potuto collegarsi, semmai, ad un regolamento amichevole intervenuto Parte_1 con i vicini proprietari (all'epoca ), ossia ad uno specifico negozio di Persona_6 accertamento volto a dirimere una situazione di incertezza sui limiti delle rispettive proprietà, negozio la cui esistenza, però, avrebbe dovuto essere chiaramente allegata e dimostrata in primo grado. Viceversa, tanto il quanto i terzi chiamati hanno fatto Parte_1 Persona_6 riferimento ad una iniziativa unilaterale della , che, in quanto tale, non può assumere CP_7 significato negoziale in tal senso (è evidente, infatti, che in questo caso la piantumazione non può intendersi come espressione di accordo e volontà comune dei proprietari dei fondi contigui).
Altrettanto è a dirsi per la recinzione realizzata dagli attori, i quali peraltro hanno fin da subito sostenuto di averla apposta solo in via provvisoria per impedire l'uscita dei propri cani, con riserva di futuro accertamento dell'esatta linea di confine.
pagina 10 di 16 5.7 Per tali ragioni, in definitiva, non ha fondamento la censura dell'appellante secondo cui sarebbe stata pretermessa, dal CTU e dal giudice, la considerazione dello stato dei luoghi esistente al momento dell'acquisto da parte del posto che ad esso non può Parte_1 attribuirsi, all'evidenza, portata dirimente per individuare il reale confine ed essendo viceversa corretto il riferimento all'elaborato planimetrico allegato al primo atto con cui i fondi sono stati separati. Si appalesano irrilevanti, poi, in quanto insuscettibili di condurre ad un diverso apprezzamento, le prove orali reiterate dall'appellante (peraltro in parte contrarie ad evidenze documentali, v. il cap. 2 ove si assume che avrebbero acquistato da Persona_6
. Controparte_7
6. Il gravame proposto dal non può trovare accoglimento nemmeno rispetto Parte_1 al rigetto della domanda volta a far valere la garanzia per evizione dei terzi chiamati, pur dovendo essere meglio precisata e in parte rettificata la motivazione adottata dal giudice di primo grado.
6.1 Non coglie nel segno, infatti, il punto in cui il Tribunale ha osservato che “dalla stessa difesa del convenuto emerge come lo stesso fosse a conoscenza del fatto che il reale confine con corrispondeva allo stato dei luoghi e che tuttavia non si era proceduto ad alcuna rettifica “in quanto il piccolo errore grafico sul confine non incideva sulla consistenza e la rendita degli immobili rappresentati””. La difesa del convenuto faceva, in realtà, riferimento ai contenuti della relazione tecnica del geom. per sostenere che il confine reale CP_9 dovesse intendersi corrispondente proprio a quello materializzato in loco. Non vi è invece prova che il osse a conoscenza del confine così come accertato giudizialmente. Parte_1
6.2 Piuttosto, è da ricordare che, per costante giurisprudenza, “in tema di compravendita, la garanzia per evizione postula che, a seguito dell'esito vittorioso dell'azione di rivendica esercitata da un terzo, il compratore, dopo la stipula del contratto, sia stato privato, in tutto o in parte, della proprietà del bene acquistato;
pertanto,
l'esperimento, ad opera di un terzo, dell'azione di regolamento di confini, non comportando la risoluzione di un contrasto sui titoli di proprietà, ma solo sulla sua estensione, non consente di fare valere la garanzia per evizione” (così, da ultimo, Cass. 7670/2019; cfr., in precedenza, Cass. 8574/2005, 12947/1999, 2622/1978, 268/1971). Proprio le pronunce più risalenti della S.C. mettono bene in evidenza quali sono le ragioni dell'incompatibilità tra i due istituti: “l'azione di regolamento dei confini, di cui all'art 950 cod civ, non pone in discussione i rispettivi diritti di proprieta, ma mira esclusivamente ad eliminare una
pagina 11 di 16 incertezza sulla demarcazione fra fondi, adeguando la situazione di fatto a quella di diritto,
e non perde tale natura dichiarativa e ricognitiva per la circostanza che l'eliminazione di quell'incertezza comporti l'obbligo del convenuto di rilasciare una porzione indebitamente posseduta. Anche in questa ipotesi, pertanto, la proposizione di detta azione non puo legittimare il convenuto ad invocare la garanzia per evizione del proprio dante causa, la quale opera nel diverso caso in cui l'acquirente perda in tutto od in parte la proprieta del bene venduto a seguito di diritti fatti valere dal terzo sul bene medesimo” (Cass. 2622/1978);
“il rimedio dell'evizione è…concesso contro l'evento che l'acquirente non riesca a conservare la proprieta del bene vendutogli (o di parte di esso) o veda diminuire il libero godimento del bene. Quando invece non sorga discussione sul diritto di proprieta dell'acquirente perche il terzo, intentando un'azione per regolamento di confini, chiede che si adegui la situazione di fatto a quella di diritto, non puo aversi evizione giacché, a seguito dell'esatta determinazione del confine, il compratore non viene privato dal terzo di alcuna parte del bene acquistato, né vede limitato il suo diritto” (Cass. 268/1971).
6.3 È chiaro, d'altronde, che il ha acquistato da e esattamente Parte_1 CP_5 CP_6 quanto costoro ebbero ad acquistare dalla è vero Controparte_10 che al rogito del 30.6.2009 non si trova allegata la planimetria invece allegata al contratto di compravendita del 16.3.2000, ma l'estensione della corte ceduta all'appellante risulta la stessa: nell'uno e nell'altro rogito si parla, infatti, di una annessa corte esclusiva (censita unitamente al fabbricato di civile abitazione al foglio 46, particella 95, sub 3) di metri quadri

1.400 circa.
6.4 Quindi nella fattispecie non si è verificata alcuna evizione posto che l'appellante mantiene la proprietà di quanto ha acquistato, venendo solo ad essere rideterminato, rispetto allo stato dei luoghi, il confine con la proprietà limitrofa. In conseguenza va confermato il rigetto delle domande volte a far valere gli effetti della garanzia ex art. 1484 c.c. (riduzione del prezzo;
risarcimento del danno;
corresponsione del valore dei frutti da restituire a colui dal quale il compratore è evitto, peraltro in questo caso non domandati e non contemplati in sentenza;
corresponsione delle spese fatte per la denunzia della lite e di quelle da rimborsare all'attore).
Esclusa la possibilità di invocare la tutela risarcitoria in base all'azione esercitata (di garanzia per evizione), non può riconoscersi all'appellante il rimborso, a tale titolo, delle spese da sopportare per la rimozione dei manufatti insistenti oltre la linea di confine.
pagina 12 di 16 7. Detto ciò, vanno però anche disattesi gli appelli incidentali proposti dagli attori e dai terzi chiamati, volti ad una rivisitazione del regolamento delle spese di lite e di CTU del giudizio di primo grado.
Entrambe le parti (attori e terzi chiamati) negano di avere contribuito a creare una situazione di incertezza sul confine e censurano quindi la valutazione compiuta al riguardo dal
Tribunale. Secondo i terzi chiamati, inoltre, la fattispecie non rientrerebbe “in nessuna delle deroghe [rispetto al principio generale di soccombenza] di cui all'art. 92 c.p.c.” (pag. 10 della relativa comparsa).
La Corte, al contrario, condivide le ragioni poste dal Tribunale a fondamento della compensazione delle spese tra le parti e dell'addebito alle stesse in via solidale (si presume per quote uguali) delle spese di CTU.
È sotto questo profilo, infatti, che può assumere rilievo la buona fede del e il Parte_1 ragionevole affidamento dello stesso sulla corrispondenza del confine ai segni materializzati in loco.
È sempre stato pacifico e incontestato, tra il convenuto e i terzi chiamati, che al momento dell'acquisto da parte del in data 30.6.2009, lo stato dei luoghi fosse Parte_1 quello ritratto nelle foto allegate alla relazione di CTU e che il convenuto non apportò successivamente alcuna modifica. Al riguardo va osservato come solo in grado di appello e perciò tardivamente gli attori (non i terzi chiamati) abbiano addotto il fatto che sarebbe stato proprio il ad apporre in loco un casottino e la vasca interrata;
ma, a parte come Parte_1 detto la tardività della allegazione, di ciò non vi è alcuna evidenza e, comunque, si tratterebbe di opere, di per sé, non rilevanti sotto lo specifico profilo della delimitazione dei fondi.
Dunque il confine “apparente” con il fondo dei vicini, agli occhi del convenuto, era in effetti quello rappresentato dalle piante, dal cipresso e dalla rete metallica sorretta da paletti visibili nelle foto. I terzi chiamati, non solo non hanno dedotto e dimostrato di avere avvisato il del contrario, ma, anzi, hanno loro stessi nelle proprie difese continuato a Parte_1 sostenere che il reale confine fosse appunto quello in apparenza tracciato dai suddetti elementi di demarcazione.
È pure un dato di fatto che gli stessi attori apposero la recinzione metallica lungo un confine erroneo (e ciò, a loro dire, nell'anno 2008, come specificato nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c., ovvero prima ancora dell'acquisto da parte del convenuto avvenuto nel 2009) e, al netto del fatto che tale iniziativa possa essere assunta per ragioni contingenti, senza la pagina 13 di 16 volontà di stabilire in via definitiva la linea di separazione tra le due proprietà, essa ha certamente concorso a generare la situazione di incertezza che ha originato il giudizio.
In tale contesto si apprezza la motivazione del Tribunale che ha individuato quale giusta causa di compensazione “la situazione di obiettiva incertezza del confine cui gli stessi attori hanno in qualche modo dato causa con l'iniziale apposizione della recinzione metallica, tuttora in essere”, cui si deve aggiungere, come detto, la condotta dei terzi chiamati, anch'essa foriera di equivoci.
Non vale inoltre obiettare che “il Giudice di Primo Grado nella parte motiva di rigetto della domanda avversaria di manleva riportava chiaramente come parte appellante conoscesse lo stato dei luoghi)” (pag. 12 comparsa di costituzione . Controparte_11
Infatti, come già precisato, dall'istruttoria non emerge affatto che il conoscesse Parte_1
l'esatto confine, al contrario avendo acquistato la propria unità immobiliare quando era già presente la recinzione metallica eretta dagli attori e senza che i venditori gli avessero rappresentato la non corrispondenza di essa al giusto confine.
Siffatte emergenze processuali costituiscono, in definitiva, gravi ed eccezionali ragioni, ex art. 92 c.p.c. così come interpretato alla luce della sentenza n. 77 del 2018 della Corte
Costituzionale, per disporre la compensazione delle spese di lite del giudizio di primo grado tra gli attori ed il convenuto ed anche tra il convenuto ed i terzi chiamati, in quanto elementi del tutto peculiari della vicenda in fatto esaminata, idonei anche a giustificare l'addebito delle spese di CTU in misura eguale tra le parti.
8. Per quanto concerne le spese del presente grado, in considerazione, per un verso, del rigetto dell'appello principale del e, per altro verso, del rigetto degli appelli Parte_1 incidentali proposti dalle parti appellate, ricorrono giustificati motivi, dati dalla soccombenza reciproca, per compensare per 1/4 le spese di lite, ponendo la restante quota a carico del tenuto conto che la questione di merito ha, indubbiamente, occupato ben più Parte_1 spazio in giudizio di quella relativa alle spese di lite del primo grado.
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §
12, secondo i parametri medi quanto alle difese dagli appellati e Controparte_11 secondo i parametri minimi quanto alle difese degli appellati , dato il carattere Persona_6 assai più ridotto nonché ripetitivo di queste ultime. La causa può essere considerata di valore indeterminabile “basso”. In ogni caso, per il principio della domanda, la liquidazione non può essere eccedente rispetto agli importi delle note spese depositate. Pertanto: pagina 14 di 16 a) nei rapporti tra da un lato, e Parte_1 Controparte_1 CP_2
e dall'altro, va considerato l'importo complessivo di € Controparte_3 CP_4
4.373,00 oggetto della nota spese depositata dagli appellati, in quanto i citati parametri di cui al D.M. 55/2014, rapportati al corretto scaglione, condurrebbero ad una liquidazione superiore;
tenuto conto della compensazione per ¼, la somma da porre a carico del
è pari ad € 3.279,75, oltre accessori di legge;
Parte_1
b) nei rapporti tra da un lato, e e Parte_1 CP_5 CP_6
, dall'altro, la liquidazione è invece la seguente: € 1.029,00 fase 1, € 709,00 fase 2, €
[...]
1.523,00 fase 3 ed € 1.735,00 fase 4, in tutto € 4.996,00; tenuto conto della compensazione per ¼, la somma da porre a carico del è pari ad € 3.747,00, oltre accessori di Parte_1 legge.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello principale proposto da Parte_1

2. rigetta gli appelli incidentali proposti dalle parti appellate;

3. compensa per ¼ le spese di lite del presente grado e condanna a Parte_1 rifondere la restante quota, che liquida: a) in favore di Controparte_1 CP_2
e in € 3.279,75 per compensi professionali di avvocato, oltre al Controparte_3 CP_4
15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;
b) in favore di e , in € 3.747,00 per compensi CP_5 Controparte_6 professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge.
Firenze, camera di consiglio del 3.7.2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
pagina 15 di 16 La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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