REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4340 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 22.10.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(C.F. ) in persona del legale rappresentante pro tempore, Pt_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Carlo Polidori (C.F. ) per C.F._1 procura in atti – Appellante – E (C.F. ) in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_2 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Guido Giannini (C.F. per C.F._2 procura in atti – Appellato e appellante incidentale –
OGGETTO: locazione
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

La società ha chiesto di accertare e dichiarare la nullità del contratto di Pt_2 locazione commerciale, stipulato tra le parti, in data 27.05.2015, per una durata di anni 6 + 6, a decorrere dal 30.10.2015, dietro pagamento di un canone mensile di € 4.500,00 e, al momento della sottoscrizione, di € 13.500,00, pari a tre mensilità, a titolo di deposito cauzionale, oltre € 13.500,00 a garanzia del pagamento dei canoni. A sostegno della domanda, ha rappresentato di aver ricevuto in consegna l'immobile completamente vuoto e da ristrutturare e, dopo aver provveduto a quanto necessario per renderlo idoneo all'esercizio dell'attività di ristorazione, a cui era destinato, di essere venuta a conoscenza di due ostacoli imprevedibili ed insuperabili: l'irregolarità della canna fumaria, oggetto di un giudizio possessorio, per cui era stata costretta ad installarne una nuova;
l'esistenza di un contenzioso per la rivendica della proprietà dell'unica scala di accesso all'immobile locato, che ha determinato, nell'anno 2017, la chiusura di essa, rendendo impossibile anche l'asporto di qualsiasi bene all'interno del locale. Ciò posto, ha dedotto la responsabilità del locatore, ai sensi dell'art. 1575 cc, per non aver consegnato l'immobile in stato da servire all'uso convenuto e non aver garantito il pacifico godimento, e chiesto dichiararsi la nullità del contratto, ai sensi e per gli effetti del combinato disposto di cui agli articoli 1418 e 1325 cc, e, comunque, l'annullamento, ai sensi dell' art 1427 cc per dolo del locatore, ben consapevole dell'inutilizzabilità del locale, avendo stipulato il contratto dopo due mesi dalla definizione del giudizio che ne ha determinato la chiusura;
ha chiesto anche il risarcimento dei danni quantificati, come da fatture, nella misura di € 86.895,51; il danno conseguente alla perdita di chances, per il mancato esercizio dell'attività commerciale, per un periodo minimo, quanto meno legato alla prima scadenza contrattuale, nonché la restituzione degli importi versati, al momento della stipula del contratto.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 1260/2021, in parziale accoglimento della domanda, ha dichiarato la nullità del contratto di locazione commerciale, con la condanna della società resistente, proprietaria dell'immobile, alla restituzione dell'importo di Euro 27.000,00, oltre interessi legali, dalla domanda al saldo, e spese di giudizio. La decisione può essere così riassunta: l'accertamento dell'impossibilità di accedere ai locali, se non tramite una scala di proprietà di terzi, e, dunque, l'impossibilità dell'oggetto del contratto, con la conseguente dichiarazione di nullità, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1418 e 1325 c.c.; la consapevolezza del locatore che ha stipulato il contratto due mesi dopo la conclusione del giudizio, che ha determinato la chiusura del locale;
la genericità della prospettazione dei danni da perdita di fatturato, non calcolabile, dal momento che l'attività commerciale non è mai iniziata, essendo inaccessibile il locale;
la mancata autorizzazione, da parte del locatore, dei lavori di ristrutturazione, di cui si chiede il rimborso dei costi;
l'assenza di prova di un danno da ritenzione dei beni, da parte del locatore, risultando, invece, l'inerzia del conduttore che non ha mai chiesto, in corso di causa, in via di urgenza, di accedere al locale e non ha ottemperato all'ordine di integrazione del contraddittorio;
il diritto alla restituzione della somma di € 27.000,00, oltre interessi moratori dalla domanda al saldo, versamento, quest'ultimo, dimostrato con giuramento decisorio.

La società Ok WO SR ha impugnato la decisione, articolando quattro censure relative, la prima, all'ammontare del deposito cauzionale e, le altre, alla prova dei danni. La società ha proposto appello incidentale, chiedendo la riforma della CP_1 pronuncia di nullità del contratto di locazione per impossibilità dell'oggetto. Seguendo un ordine logico giuridico, va esaminato prima l'appello incidentale, che riguarda la questione pregiudiziale della nullità del contratto. La società locatrice contesta che il locale, al momento della stipula del contratto, fosse inaccessibile, vigendo un accordo tacito con l'Ente Nazionale dell'Unione Italiana delle Chiese Avventiste, per l'utilizzo della scala, di cui la società conduttrice ha fatto uso per oltre due anni;
sostiene che la chiusura è intervenuta solo successivamente, nel 2017, quando le parti avevano già interrotto il rapporto per il mancato pagamento dei canoni di locazione;
dunque, l'assenza di responsabilità proprie, ma solo un'incapacità organizzativa della società conduttrice, peraltro, a conoscenza della condizione dei locali, che aveva ritenuto idonei all'uso destinato. Tali argomentazioni sono rimaste tutte prive di riscontro, mere enunciazioni, e, comunque, non appaiono decisive. Non è contestato – ed è documentato - che, dopo l'avvio dell'attività, si è posto il problema della canna fumaria, ritenuta illegittima in sede giudiziaria, con la conseguente necessità di provvedere alla sostituzione;
è, inoltre, pacifico e documentato il contenzioso riguardante la scala, di cui era parte la società locatrice. Più precisamente, è chiaro e documentato il prospetto sinottico, a pag. 3 dell'appello principale, che riassume, anche secondo una sequenza temporale, gli ostacoli frapposti all'esercizio dell'attività commerciale ed il limitato periodo di effettivo uso del locale condotto in locazione. In ogni caso, è evidente che il contratto di locazione non avrebbe potuto avere regolare esecuzione, per la durata concordata. Il locatore, a conoscenza dei contenziosi, non li ha comunicati al conduttore - è solo enunciata la consapevolezza del conduttore delle problematiche dell'immobile - anzi ha stipulato il contratto pochi mesi dopo la definizione, con esito negativo, del giudizio riguardante la scala. Era chiaro che la situazione dell'immobile, così come definita giudizialmente, avrebbe potuto ostacolare il regolare svolgimento del rapporto, rendendo inutilizzabili i locali, come poi avvenuto, salvo alcune intercessioni, che hanno consentito di porre provvisoriamente rimedio ai problemi insorti. La nullità del contratto deriva, dunque, dall'impossibilità della prestazione del locatore di mettere a disposizione l'immobile, ai sensi dell'art. 1575 cc, e non può assumere alcun rilievo, a questi fini, l'utilizzo temporaneo, che, di fatto, vi è stato, per il convergere di determinate circostanze.
Quanto alle domande riproposte dalla società , con il primo motivo, si Pt_1 contesta una mancata valutazione della documentazione, allegata all'atto introduttivo del giudizio (doc 4, 5 e 6), attestante il versamento delle somme di € 13.500,00, pari a tre mensilità, a titolo di deposito cauzionale, e € 13.500,00, ad ulteriore garanzia del pagamento dei canoni. La società appellante ribadisce la richiesta di restituzione di tali importi, sottolineando che la somma di € 27.000,00 - di cui è stata disposta la restituzione, a seguito della prova del versamento, attraverso il giuramento decisorio - riguarda i canoni di locazione, per il periodo da novembre 2015 a maggio 2016, versati quando il locale, pur sottoposto a procedura esecutiva, era comunque utilizzabile;
per il periodo successivo, intervenuta la effettiva chiusura, le parti si sarebbero accordate per la sospensione del pagamento dei canoni. Anche questa censura è infondata e presenta addirittura profili di inammissibilità. Con l'atto introduttivo del giudizio non è stata chiesta la restituzione dei canoni, versati per il periodo in cui l'immobile era utilizzabile. Solo in appello, in violazione dell'art. 345 cpc., la società conduttrice sostiene di aver diritto al rimborso, così come disposto in sentenza, e ciò al fine di ottenere, in aggiunta, la restituzione, l'unica richiesta innanzi al tribunale, di un pari importo di 27000,00 euro, versato a diverso titolo, € 13.500,00, pari a tre mensilità, a titolo di deposito cauzionale, e € 13.500,00 ad ulteriore garanzia del pagamento dei canoni;
quest'ultima obbligazione è stata assunta con separata scrittura, sottoscritta in epoca coeva alla stipula del contratto di locazione. La prospettazione non tiene conto della ricostruzione dei fatti e delle domande, sulla base degli atti difensivi, nonchè di un sostanziale errore nella motivazione esposta in sentenza. Il locatore si era opposto alla domanda di restituzione delle somme versate a garanzia, deducendo l'inadempimento del conduttore, con particolare riferimento al pagamento di canoni arretrati. Il giuramento decisorio è stato deferito per dimostrare il regolare adempimento all'obbligo di pagamento, per un pari importo di 27000,00 euro, come chiaramente esposto dalla stessa difesa della società e il rappresentante legale Pt_1 della società locatrice non si è presentato in udienza. In questo contesto, in cui la decisione poggia proprio sull'esito del giuramento decisorio - e dunque, sull'accertamento dell'adempimento del conduttore al proprio obbligo di pagamento del canone, che costituisce il presupposto del diritto alla restituzione di quanto versato in garanzia – appare chiaro l'errore in cui è incorso il tribunale nell'accertare il diritto alla restituzione dello stesso importo, ad un diverso titolo, canoni di locazione e risarcimento danni, in luogo di quanto richiesto dalla società conduttrice. La motivazione va, quindi, modificata – nel senso di riconoscere, una volta accertato l'adempimento, il diritto alla restituzione di quanto versato in garanzia, per un importo pari a quello indicato in sentenza. E', del pari, infondata l'eccezione di compensazione del credito, riproposta dalla società locatrice, peraltro, nemmeno con appello incidentale - limitato alla dichiarazione di nullità del contratto - nonostante il rigetto implicito in sentenza: la società locatrice oppone un debito residuo di € 49.500,00, sostenendo di aver diritto al pagamento del canone per un periodo più lungo, che va da ottobre 2015 ad aprile/maggio 2017, periodo per il quale l'appellante avrebbe dovuto versare canoni per € 76.500,00, da cui detrarre i canoni già versati per € 27.000,00. L'eccezione non può essere accolta, perché il contratto è stato dichiarato nullo, ed è, in ogni caso, priva di qualsiasi riscontro riguardo ad un diverso e più lungo periodo di utilizzo. La genericità della prospettazione è resa ancora più evidente dal confronto con il chiaro prospetto sinottico, a pag. 3 dell'appello principale, di cui si è già detto. Considerazioni analoghe valgono per l'opposizione alla restituzione del deposito cauzionale, deducendosi genericamente di non aver ancora potuto verificare lo stato dei luoghi, senza indicare le ragioni, e facendo semplicemente leva sull'accertamento giudiziale di lavori non autorizzati, nemmeno specificamente indicati. L'ulteriore censura riguarda il rigetto dell'istanza di rimessione in termini, per il mancato adempimento all'ordine di integrazione del contraddittorio, disposto per consentire l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio. La società Pt_1 assume di non aver avuto conoscenza dell'ordine di integrazione del contraddittorio nei confronti dell'effettiva proprietaria della scala: in particolare, non sarebbe stata comunicata nè la richiesta del ctu, avanzata al tribunale, dopo il rifiuto del proprietario della scala di consentire l'accesso al locale, condotto in locazione, né il conseguente provvedimento con cui è stata ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti del detto proprietario. Ora, a prescindere dalla correttezza del provvedimento del giudice, soprattutto riguardo alla necessità di integrare il contraddittorio, risulta assorbente la valutazione degli accertamenti da eseguire. Il tribunale ha dato mandato al ctu di verificare lo stato dell'immobile, “sia per accertare la presenza dei beni (a riprova anche dell'effettivo acquisto) sia lo stato dell'immobile (ai fini della quantificazione dell'eventuale danno da effettuazione di lavori non autorizzati).” La seconda parte del quesito riguarda chiaramente la posizione del locatore, che, come si è detto, ha riproposto solo genericamente le proprie argomentazioni difensive. Solo la società lamenta la Pt_1 mancata prosecuzione dell'indagine e, con il successivo motivo di appello, deduce di aver depositato riproduzioni fotografiche dei beni acquistati e “quant'altro”; non risulta che si sia attivata per riottenere i beni ed il tempo trascorso, circa 10 anni, non consentirebbe compiuti accertamenti. Ancora, le riproduzioni fotografiche non trovano riscontro in specifici documenti di spesa, rimandandosi genericamente ad una notevole quantità di documenti dal n. 1 al n. 212, senza alcuna descrizione degli stessi, dunque, rimettendo sostanzialmente al giudice (o, per esso al ctu) una compiuta valutazione, nel confronto con le immagini in foto.
Ugualmente infondata è l'ultima critica attinente al danno da lucro cessante, definito in sentenza “da mancato fatturato”. L'appellante precisa che si tratta di un danno da “perdita di chances”, consistente nell'utilizzo di risorse superiori ai 150.000,00 euro (deposito cauzionale, canoni corrisposti, fatture di spesa allegate), nella prospettiva di un'attività di impresa per un minimo di sei anni ed utili destinati almeno ad ammortizzare l'investimento, ergo la necessità di valutare detto decremento virtuale in misura percentuale rispetto a quanto investito e che conferisca un equo ristoro all'impresa. Dalla stessa prospettazione dell'appellante, risulta corretta la definizione del danno, in termini di perdita economica subita a causa del mancato svolgimento dell'attività commerciale, secondo le previsioni iniziali, che ha impedito il conseguimento di profitti futuri. La critica è limitata alla qualificazione del danno e, in ogni caso, manca qualsiasi concreto elemento di valutazione riguardo la consistenza dell'attività commerciale, come ad esempio, l'esistenza di un avviamento commerciale e gli utili maturati anche solo nel breve periodo in cui è stato utilizzato il locale. Alla soccombenza reciproca segue la dichiarazione di compensazione delle spese del grado, nonché l'obbligo ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di versamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando, sugli appelli, rispettivamente proposti dalle parti, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 1260/2021, così provvede:
1) Rigetta l'appello principale proposto dalla società e l'appello Pt_1 incidentale, proposto dalla società CP_1
2) dichiara la compensazione delle spese del grado;

3) dichiara gli appellanti tenuti, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, al versamento di un'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 22.10.2025
Il Presidente relatore