N. R.G. 2927/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile
Nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dott. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere rel. est. dott. Francesca Maria Mammone Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
(C.F. ) rappresentato, difeso e assistito Parte_1 C.F._1 dall'avv. Paolo Grimaldi ( ) e dall'avv. Luca Bosi (C.F. CodiceFiscale_2
), elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Milano, via C.F._3
Ippolito Nievo n. 11,
APPELLANTE
CONTRO
(P.IVA , in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 [...]
rappresentata, difesa ed assistita dall'avv. Valerio Valensin ( ) ed CP_2 CodiceFiscale_4 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano, via Carlo Poma n. 4,
APPELLATA avente ad oggetto: mandato sulle seguenti conclusioni:

Parte_1
“ … Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, contrariis reiectis:
– in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma parziale della sentenza di primo grado in questa sede impugnata n. 826/2023 del Tribunale di Lodi nella causa RG
1097/2022 pubblicata il 18 settembre 2023 e mai notificata accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado e quindi
-in via principale rigettare la domanda attrice con condanna alle spese del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore del procuratore costituito antistatario Avv. Paolo GRIMALDI
-in via subordinata, riconoscere la sola penale ridotta come da sentenza del Tribunale in questa sede impugnata con compensazione delle spese di lite di primo e secondo grado da distrarsi in favore del procuratore costituito antistatario Avv. Paolo MA.
Controparte_1
“ in via preliminare : rigettata l'istanza di sospensione dell'esecutorietà della sentenza del Tribunale di Lodi n. 826/2023 emessa e pubblicata il 18/09/2023 per carenza dei presupposti di cui all'art. 283 c.p.c.; dichiarare inammissibile l'appello svolto dal sig. avverso la sentenza del Tribunale di Lodi n. 826/2023 emessa e pubblicata il Parte_1 18/09/2023 perché in contrasto con gli articoli 342 c.p.c. e/o 348 bis c.p.c. e/o 434 c.p.c.;
pagina 1 di 6 in via principale e nel merito : respingere le domande tutte proposte dall'appellante nei confronti di Controparte_1 perchè infondate in fatto e/o in diritto, confermando integralmente la sentenza del Tribunale di Lodi n. 826/2023 emessa e pubblicata il 18/09/2023; In ogni caso : con vittoria di spese e liquidazione dei compensi professionali forensi ex D.M. 13 agosto 2022 n. 147, oltre accessori, come per legge. In via istruttoria :
Nella denegata e non creduta ipotesi di rinnovazione della fase istruttoria, si chiede di essere ammessi a prova per interpello e testi sui seguenti capitoli di prova già dedotti con la seconda memoria autorizzata ex art. 183 VI comma c.p.c, i quali devono intendersi preceduti dalle parole “vero che”: 1) in data 05/11/2021 presso gli uffici di il sig. redigeva e sottoscriveva la Controparte_1 Parte_2 proposta di acquisto dell'immobile di proprietà del sig. , sito in Cerro al Lambro, via dei Pini n. 11, Parte_1 che mi si rammostra quale doc. 1 del fascicolo di parte convenuta;

2) in data 05/11/2021 presso gli uffici di il sig. redigeva e sottoscriveva la Controparte_1 Parte_2 proposta di acquisto dell'immobile di proprietà del sig. , sito in Cerro al Lambro, via dei Pini n. 11, Parte_1 che mi si rammostra quale doc. 2 del fascicolo di parte attrice e di parte convenuta;

3) in data 05/11/2021 in persona del suo legale rappresentante sig. , sottoponeva al Controparte_1 Controparte_2 sig. la proposta di acquisto dell'immobile, che mi si rammostra quale doc. 2 del fascicolo di parte Parte_1 attrice e di parte convenuta;

4) in data 08/11/2021 il sig. rifiutava di sottoscrivere per accettazione la proposta di acquisto del Parte_1 suo immobile, che mi si rammostra quale doc. 2 del fascicolo di parte attrice e di parte convenuta.
Si indicano come testi a rispondere su tutti i capitoli: sig. , residente in [...]; sig. residente in piazza Puccini n. 14 in Testimone_1 Testimone_2 Vizzolo Predabissi. Si chiede di essere ammessi a prova contraria sui capitoli di prova eventualmente ex adverso dedotti con i testi sopra indicati.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
I fatti da cui trae origine la presente vicenda processuale possono essere così riassunti. Il 23.03.2021 d'ora in avanti riceveva da un Controparte_1 CP_1 Persona_1 mandato a vendere un suo immobile, sito in Cerro al Lambro, via dei Pini n. 11, per la somma di €
680.000,00.
Con atto di citazione notificato il 3.5.2022 conveniva in giudizio al fine di CP_1 Parte_1 accertare la risoluzione per inadempimento dell'anzidetto contratto di mediazione per fatto e colpa di questi, nonché di condannarlo al pagamento delle provvigioni maturate o, in subordine, al pagamento della penale prevista nel contratto di mandato nel 98% della provvigione concordata.
Per quanto qui interessa, Immobiliare deduceva che:
- essa aveva individuato il promittente acquirente dell'immobile nella persona di , Parte_2 che sottoscriveva proposta di acquisto per l'importo di € 680.000,00, come da richiesta,
- il promittente venditore si rifiutava però di addivenire alla compravendita definitiva, Parte_1 ritenendo “caducato il mandato per giuste e legittime pretese”,
- essa aveva diritto al pagamento della provvigione o, in subordine, alla penale pattuita nella misura del
98% della provvigione, essendosi verificata l'ipotesi di un “..rifiuto del venditore ad accettare una proposto d'acquisto conforme al presente incarico”.

Costituitosi, chiedeva il rigetto delle domande avversarie e, in ogni caso, la riduzione ad Parte_1 equità dell'importo previsto a titolo di penale. Deduceva che::
- il 23.03.2021 conferiva mandato ad per la vendita di un suo immobile al prezzo di CP_1
€680.000,00,
pagina 2 di 6 - pochi mesi prima della scadenza del mandato, e cioè nel novembre 2021, riceveva una proposta di acquisto sottoscritta da , che prevedeva l'acquisto della sua proprietà allo stesso Parte_2 prezzo previsto nel mandato,
- sua figlia , letta la proposta d'acquisto, interveniva però nella trattativa Persona_2 sollevando preoccupazioni in ordine alla solvibilità del , dal momento che la proposta Pt_2 d'acquisto non prevedeva una cauzione alla sottoscrizione, prevedeva che la stipula del preliminare avvenisse con scrittura privata e mediante consegna di assegno bancario –e non circolare- direttamente all'agenzia e non assicurava quindi garanzie sufficienti circa la solvibilità dell'acquirente , Pt_2 peraltro soggetto ultra-settantacinquenne,
- a fronte delle anzidette preoccupazioni, l'agente immobiliare inviava a la medesima Parte_1 proposta già sottoscritta dal , ma questa volta “riempita a mano” (presumibilmente dallo stesso Pt_2 agente immobiliare) nelle note prima lasciate in bianco, nelle quali il promittente compratore assicurava un assegno circolare e la stipulazione del contratto di compravendita avanti a un notaio,
- esso si rifiutava di sottoscrivere tale proposta, ritenendola in sostanza non proveniente Parte_1 dall'aquirente, per mancanza di garanzie di solvibilità da parte del potenziale acquirente che risultava, sulla base di ricerche da lui svolte in autonomia, privo di reddito e di proprietà (ad esclusione di un ciclomotore liberty 150 del 2003 e di una Citroen C2 del 2005),
- la clausola penale era comunque vessatoria e illegittima, in quanto pattuita in misura pari al 98% della provvigione.
Depositate le memorie ex art 183 co. 6 c.p.c., la causa è stata istruita sulla documentazione prodotta dalle parti e con l'escussione dei testi (figlia del convenuto) e Persona_2 Tes_3
(dipendente di ).
[...] CP_1

Con sentenza n. 826/2023 il Tribunale di Lodi ha così statuito:
< “1) in accoglimento parziale della domanda attorea, condanna a Parte_1 corrispondere a la somma pari a Euro 6.330,80 a titolo di penale contrattuale, Controparte_1 oltre interessi legali dalla data di proposizione della domanda al saldo;
2) rigetta per il resto
3) compensa per metà le spese di lite tra le parti e condanna parta convenuta alla rifusione delle spese di lite che si liquidano in complessivi euro 2550,00 per compensi oltre accessori per legge oltre IVA, cpa e 15% di spese forfettarie.”>
Per quanto qui interessa, la sentenza può essere così sunteggiata.
Rigettata la domanda di pagamento delle provvigioni, il Tribunale ha invece accolto parzialmente la domanda subordinata dell'attrice di condanna di al pagamento della penale concordata Persona_1 per il caso di “….rifiuto del venditore ad accettare una proposta d'acquisto conforme al presente incarico”.
Il Tribunale ha infatti ritenuto che nessun profilo di responsabilità poteva essere addebitato al mediatore in relazione all'omesso espletamento di accertamenti sulla situazione patrimoniale e reddituale del potenziale acquirente, atteso che -tra gli obblighi gravanti sul mediatore ex art. 1759 c.c.- non poteva annoverarsi anche quello di condurre simili accertamenti, ma solo verifiche sulla libertà dell'immobile da pesi e gravami.
In assenza di prova circa l'effettivo stato di insolvibilità del potenziale acquirente, che aveva invece acconsentito alla formulazione di una seconda proposta (secondo quanto dichiarato dalla dipendente pagina 3 di 6 dell'agenzia , il Tribunale ha ritenuto che doveva pagare la penale, Testimone_3 Persona_1 riducendone però l'entità al 50% ( € 6.330,80, id est € 12.661,60: 2), dato che la quantificazione della penale in misura praticamente identica alla provvigione (98%) la rendeva eccessivamente onerosa.
--
Avverso tale sentenza, previa istanza di sospensione dell'esecutorietà ex art. 283 c.p.c., ha proposto appello , affidandolo a quattro motivi, sui quali si tornerà infra. Parte_1

Costituitasi, domandava, in via preliminare, di rigettare l'istanza di sospensione Controparte_1 e di dichiarare inammissibile l'appello ex artt. 342, 348 bis e 434 c.p.c.; nel merito, chiedeva il rigetto dell'appello e la conferma dell'impugnata sentenza.
Con ordinanza del 27.03.2024 la Corte ha respinto l'istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c. La causa è stata rimessa al Collegio per la decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. il 19.12.2024; la Corte ha poi deliberato in camera di consiglio l'8 gennaio 2025.
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L'appello di è infondato. Persona_1
Giova in primo luogo rilevare che la pronuncia di rigetto della domanda di provvigioni non è stata impugnata: oggetto dell'odierno giudizio d'appello risulta quindi essere unicamente l'asserito (dal Tribunale) diritto dell'agenzia immobiliare di ottenere il pagamento della penale, sia pur ridotta.
A tale riguardo, con il primo e il secondo motivo d'appello, rispettivamente intitolati “sulla clausola di solvibilità” e “sulla violazione dell'art. 1759”, l'appellante deduce che la non solvibilità del era tale da escludere il diritto di Immobiliare al pagamento della penale, prevista (per Pt_2 l'appunto).salvo giustificato motivo inerente la solvibilità del proponente l'acquisto”.
A tal riguardo deduce che, a seguito di ricerche da lui effettuate, egli aveva riscontrato Parte_1 che la situazione reddituale e patrimoniale del potenziale acquirente era tale da non garantirne Pt_2 la solvibilità.
I predetti motivi NON sono fondati.
Ed infatti, nonostante l'art. 1759 ccc. imponga al mediatore un onere di comunicazione alle parti delle circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità questo onere ha ricevuto una limitazione che appare aderente alla posizione che assume l'intermediario ed alle funzioni che gli sono affidate, tale per cui egli incorre in responsabilità solo quando non dà comunicazione delle circostanze che sono a lui note.
Questo significa che -se non vi è patto o disposizione in contrario- il mediatore NON ha alcun obbligo di fare indagini, nel corso delle trattative, per verificare la consistenza del patrimonio o la capacità reddituale delle parti, trattandosi di prestazioni non rientranti nell'ambito del contratto di mediazione, finalizzato unicamente a mettere in contatto le parti e a far concludere l'affare, essendo simili indagini riservate all'avvedutezza dei futuri contraenti a ciò direttamente interessati.
-- Destituito di fondamento è parimenti il terzo motivo di appello, “sulla falsa prova per testi”, con cui l'appellante censura la decisione del Tribunale che ha ritenuto pienamente attendibili le dichiarazioni rese dalla teste dipendente di , che avrebbe assistito personalmente Testimone_3 CP_1 alla sottoscrizione di una seconda proposta di acquisto da parte di , integrante una modifica Pt_2 delle precedenti condizioni per venire incontro alle richieste del venditore, quando invece -secondo pagina 4 di 6 l'appellante- le affermazioni della teste sono false e non veritiere, dal momento che, dalla visione dei due moduli sottoscritti, risulta che si tratta invece di un unico modulo in doppia copia, le cui note al punto 9 sono state aggiunte dall'agente e non dall'acquirente, che non era presente in agenzia, come confermato dalle dichiarazioni rese dalla figlia di esso sentita come teste. Persona_1 Per_2
La Corte ritiene infatti che le dichiarazioni rese dalla teste (verbale d'udienza del Testimone_3
23.06.2023), valorizzate dal Tribunale a fondamento della pretesa dell'agenzia immobiliare, risultano attendibili e meritevoli di rilievo, essendo state rese da una dipendente dell'agenzia che, presente al momento dei fatti, ha confermato che il promittente acquirente , presente in agenzia, ha Pt_2 sottoscritto una seconda proposta d'acquisto, così modificando la proposta precedente in modo da garantire la sua solvibilità, assicurando, a seguito della richiesta del (come unica Parte_1 condizione posta dal medesimo alla stipula del contratto) il pagamento della caparra con assegno circolare (in luogo dell'assegno bancario) e la stipulazione del preliminare dinanzi al notaio.
È invece priva di altrettanta forza probatoria la testimonianza resa da , che si è Persona_2 limitata a riportare circostanze non acquisite personalmente, ma semplicemente apprese de relato dai propri genitori
-- Parimenti da rigettare è il quarto motivo d'appello, “sulla quantificazione della clausola penale”, con il quale deduce che la penale ascrittagli, pur ridotta, è comunque eccessiva in quanto Parte_1 essa non è stata parametrata all'effettiva attività svolta dall'agenzia immobiliare.
Ed invero, una volta ritenuta l'attendibilità della teste non sono stati forniti Testimone_3 elementi idonei ad affermare l'insolvibilità del promissario acquirente , con la conseguenza che Pt_2 a) non vi era alcun “giustificato motivo inerente la solvibilità del proponente l'acquisto” e b) la riduzione della penale al 50% appare corretta, avendone il Tribunale limato più che abbondantemente l'originaria eccessività.
-- In conclusione, l'impugnata sentenza va integralmente confermata.
--
Le spese processuali.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza dell'appellante e si quantificano come in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n 147/2022, tenuto conto del valore della controversia e dell'impegno profuso, che non ha visto alcuna fase istruttoria.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante
, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1 Parte_1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di avverso la sentenza n. 826/2023 del Tribunale di Parte_1 Controparte_1
Lodi, così dispone:

1. rigetta l'appello,

2. condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese del presente Parte_1 Controparte_1 grado d'appello, liquidate in € 3.966,00, oltre agli accessori dovuti per legge,

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002. pagina 5 di 6 Così deciso a Milano l'8 gennaio 2025. Il Consigliere rel. est.
Vinicia Licia Serena Calendino Il Presidente
Alberto Massimo Vigorelli
pagina 6 di 6