CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 3847/2024
All'udienza collegiale del giorno 08/10/2025 ore 12:25
Presidente Dott. IO PE Relatore Consigliere Dott. Raffaele Pasquale Luca Miele
Consigliere Dott. Luca Ponzillo
Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv. CECCARELLI GIANNI avv. Condo' sost.
Appellato/i
Controparte_1
Avv. RUGGERI MARIA avv. Salluzzo sost.
CP_2
Avv. RUGGERI MARIA
SO BA
Avv.
DE GE SI
Avv.
***
La TE invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi.
La TE trattiene la causa in decisione.
IL PRESIDENTE
DR IO PE
EL EA
Assistente giudiziario
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
composta dai magistrati: dott. IO PE - Presidente relatore dott. Raffaele Miele - Consigliere dott. Luca Ponzillo - Consigliere all'udienza dell'8 ottobre 2025 ha pronunciato ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
definitiva nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3847 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente tra
(C.F.: ) rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
NI RE (C.F.: – PEC: ), C.F._2 Email_1 ammessa al beneficio del patrocinio a spese dello Stato per i non abbienti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma alla Via Cappelletta della Giustiniana n. 68, giusta procura in atti;

- ATTRICE IN RIASSUNZIONE - APPELLANTE - APPELLATA INCIDENTALE –
e
(C.F.: e (C.F.: Controparte_3 C.F._3 CP_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Maria Ruggeri (C.F.: C.F._4
– PEC: ed elettivamente domiciliati presso C.F._5 Email_2 il suo studio in Messina, Viale San Martino 116; giusta procura in atti;

- CONVENUTI IN RIASSUNZIONE – APPELLATI - APPELLANTI INCIDENTALI -
e
SO BA - CONVENUTA IN RIASSUNZIONE - APPELLATA CONTUMACE –
e
DE GE SI
- CONVENUTO IN RIASSUNZIONE - APPELLATO CONTUMACE -
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. — Con atto di citazione notificato in data 10.07.2024 a seguito Parte_1 della sentenza della TE di Cassazione n. 909/2024, ha riassunto il giudizio dinanzi la TE di
Appello di Roma nei confronti di , , OR BA e De GE Controparte_3 CP_2
VI.
§ 2. — I fatti di causa sono esposti nella sentenza della TE di cassazione come qui di seguito viene riportato.
“1) Con atto di citazione notificato il 27.6.2003 conveniva in giudizio davanti Parte_2 al Tribunale di Roma la seconda moglie del padre, , e la sorella OR Parte_1
BA, con quest'ultima convivente nell'abitazione familiare di Roma, via dell'Isola Farnese n. 121, con annesso terreno, box e cantina-grotta costituenti pertinenze del villino, per quanto ancora rileva, ai fini dello scioglimento dei beni relitti dal padre deceduto ab intestato il Persona_1
17.12.2001. 2) Il Tribunale di Roma, espletata CTU per la stima del compendio, con la sentenza n.
12920/2012, per quanto ancora rileva, detraeva dal valore del compendio le spese di € 30.000,00 preventivate per la regolarizzazione delle pertinenze del villino, riconosceva il diritto di abitazione sul villino in favore del coniuge superstite, facendolo gravare sulla quota spettante a Parte_1
, anziché in aggiunta alla sua quota legittima ex art. 540 comma 21 cod. civ., attribuiva
[...]
l'immobile, ritenuto indivisibile, alla , con obbligo per quest'ultima di versare un Parte_1 conguaglio in denaro a favore di e OR BA di € 263.000,00 ciascuna, dichiarava Parte_2 compensate le spese processuali tra OR BA e e compensate per metà Parte_1 le Spese tra quest'ultima e . 3) Proposto appello da , che Parte_2 Parte_1 contestava la stima del CTU e chiedeva che il suo diritto di abitazione fosse detratto dal valore dell'asse ereditario, ricomprendendo in esso solo la nuda proprietà del villino nel quale abitava,
OR BA si associava alla richiesta di rinnovazione della CTU ai fini della modifica dei conguagli, mentre chiedeva il rigetto dell'appello, ed interveniva volontariamente l'avv. Parte_2
VI De GE, che aveva patrocinato la nella fase stragiudiziale civile e penale Parte_1 connessa ed in primo grado per tutta l'attività istruttoria fino alla revoca del mandato e chiedeva quale legale distrattario, che in caso di accoglimento del gravame della , quest'ultima e le Parte_1 altre parti processuali fossero condannate in solido al pagamento in suo favore dei compensi e delle spese a lui spettanti, per il patrocinio svolto nel giudizio di primo grado, e delle spese processuali per l'intervento in secondo grado. 4) La TE d'Appello di Roma con la sentenza n. 3735/2018 del
15.12.2017/1.6.2018 accoglieva parzialmente l'appello della , confermava il diritto di Parte_1 abitazione vitalizio di quest'ultima sul villino e sulle pertinenze, comprendendo nell'asse ereditario solo la nuda proprietà degli stessi, condannava la al pagamento in favore di Parte_1 Parte_2
e OR BA, entro quattro mesi dal passaggio in giudicato della sentenza, del conguaglio in denaro di € 160.000,00 ciascuna, con la rivalutazione monetaria da giugno 2010 alla data della sentenza, con gli interessi legali da calcolarsi secondo i criteri della sentenza n. 1712/1995 della
TE di Cassazione, condannava e OR BA al pagamento in favore della Parte_2
della somma di €16.647,33 ciascuna (comprensiva delle spese di condono del villino già
Parte_1 versate dalla a titolo di oblazione ed oneri concessori, pari ad € 4.841,00, delle spese di
Parte_1 condono da integrare pari ad € 2.442,33, delle spese preventivate dal CTU per il condono delle pertinenze e per la spesa dei professionisti da incaricare per la relativa pratica di €10.000,00, nonché della metà del pignoramento gravante sul compendio immobiliare a favore della e contro
Parte_1 il de cuius, pari per ciascuna ad € 4.205,00), escludendo invece la rimborsabilità delle spese della ristrutturazione effettuata dalla nel 2001 in funzione del diritto di abitazione, dichiarava
Parte_1 inammissibile l'intervento in appello dell'avv. VI De GE e compensava le spese processuali tra tutte le parti in causa. 5) Avverso tale sentenza, non notificata, ha proposto ricorso alla Suprema
TE , ammessa al patrocinio a spese dello Stato, con due motivi, ricorso Parte_1 notificato il 27.12.2018 a tutte le altre parti del giudizio di secondo grado, depositando però ex art. 369 c.p.c. solo le copie analogiche del ricorso notificato a e De GE VI, delle Parte_2 ricevute di consegna ed accettazione e della relata di notifica a mezzo pec personalmente compiuta dall'avv. NI RE (legale della ) ai sensi della L. 21.1.1994 n. 53 al legale Parte_1 domiciliatario di , avvocato Guido Battiato, ed al legale domiciliatario di De GE Parte_2
VI, avv. Augusto Vito, senza l'attestazione di conformità agli originali telematici in suo possesso.
6) Avverso la stessa sentenza, hanno notificato a mezzo pec ai sensi della L.21.1.1994 n. 53 controricorso con ricorso incidentale a tutti i legali domiciliatari delle altre parti del giudizio di appello, e , quali eredi di (deceduta il 13.8.2018), Controparte_3 CP_2 Parte_2 facendo valere un unico motivo e depositando ex art. 369 c.p.c. copia analogica del controricorso notificato con la relata di notifica, le ricevute di consegna ed accettazione e l'attestazione di conformità di tali copie cartacee agli originali digitali, ai sensi e per gli effetti degli articoli 9 comma
1 bis e 6 comma 1 della L. n. 53/1994, come modificata dall'art. 16 quater comma 1 lettera d) del
D.Lgs.

7.3.2005 n. 82 e successive modificazioni.7) Avviata la causa alla trattazione in camera di consiglio non partecipata della sesta sezione del 16.1.2020 dal Consigliere delegato Giuseppe Tedesco per manifesta fondatezza del primo motivo del ricorso principale relativo all'inammissibilità della divisione per l'abusività degli immobili del compendio, con assorbimento del secondo motivo dello stesso e del ricorso incidentale, e depositata memoria dagli eredi di , con Parte_2 ordinanza interlocutoria della sesta sezione del 16.1/7.2.2020 la causa veniva rinviata a nuovo ruolo per la discussione in pubblica o udienza, in quanto veniva rilevata la mancanza di prova della notificazione del ricorso principale a OR BA, per cui veniva concesso il termine di sessanta giorni dalla comunicazione per la produzione della prova di tale notificazione, o per provvedere alla o relativa rinnovazione, ed in quanto non risultava acquisito il fascicolo della causa di merito ed in particolare la CTU espletata, occorrenti per valutare la portata degli abusi edilizi perpetrati, che sembravano limitati alle pertinenze, con conseguente applicabilità in tale ipotesi dei principi enunciati dalle sezioni unite della TE di Cassazione con le sentenze n. 25021 del 2019 e n. 8230 del 2019, ed in quanto l'esito del ricorso principale poteva giustificare l'esame del ricorso incidentale, col quale era stata denunciata la contrarietà della soluzione fatta propria dalla sentenza delle sezioni unite della TE di Cassazione n. 4847/2013, applicata dalla decisione impugnata per detrarre preventivamente dalla massa ereditaria il diritto di abitazione, all'art. 540 comma 20 cod. civ., che richiedeva invece che tale diritto gravasse anzitutto sulla disponibile, poi sulla o quota riservata al coniuge superstite, e solo in caso di insufficienza di quest'ultima, sulla quota riservata ai figli. 8) Comunicata il 7.2.2020 l'ordinanza interlocutoria, il legale della ricorrente in data 18.5.2020 depositava la retata della notifica a mezzo pec del ricorso effettuata il 27.12.2018 all'indirizzo pec dell'ordine degli avvocati di Roma dell'avv. Francesca Barbaro, legale domiciliatario costituito in secondo grado per OR BA, con le ricevute di consegna ed accettazione e copia dell'attestazione ora per allora (datata 18.5.2020) della conformità agli originali telematici delle copie analogiche depositate. 9) La Procura Generale, pur rilevando che la ricorrente ha prodotto le copie analogiche delle ricevute di accettazione e consegna della notifica a mezzo pec del ricorso a
OR BA senza l'attestazione di conformità agli originali telematici, e che non è stato acquisito il fascicolo d'ufficio, ma solo la CTU espletata, ha concluso per la cassazione senza rinvio dell'impugnata sentenza in accoglimento del primo motivo del ricorso principale, ritenendo impossibile giuridicamente la divisione del compendio ereditario abusivo (in tal senso Cass. n.
9255/2023; Cass. n. 26563/2021; Cass. n. 16537/2020; Cass. sez. un. n.25021/2019) per il mancato completamento della seconda procedura di condono del villino (inerente alla chiusura del patio ed alla realizzazione di un secondo bagno) col rilascio della concessione in sanatoria, ed in quanto per le pertinenze (cantina-grotta e box auto), a servizio del villino, ed essenziali al suo completamento perché concorrenti alla sua utilizzazione funzionale in relazione alla destinazione dello stesso (Cass.
n. 1998/2016 e Cass. n. 16283/2018), non è stata neppure presentata domanda di sanatoria, nel contempo evidenziando che nessuna delle parti ha avanzato domanda di divisione parziale del compendio ereditario, e sottolineando l'assorbimento del secondo motivo del ricorso principale e del ricorso incidentale. I soli eredi di hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..”. Parte_2
§ 3. — La TE di cassazione ha così deciso: “La TE di cassazione dichiara improcedibile il ricorso principale di , e pronunciando sul controricorso e ricorso incidentale Parte_1 di e , quali eredi di , cassa l'impugnata sentenza con Controparte_3 CP_2 Parte_2 rinvio alla TE d'Appello di Roma in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità. Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto”.
§ 4. — Con l'atto di riassunzione ha chiesto di accogliersi le seguenti Parte_1 conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma TE di Appello di Roma, in funzione di Giudice di rinvio in appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rigettate, così provvedere a seguito di rinvio:

1. in applicazione delle motivazioni e dei principi di diritto fissati nella sentenza di rinvio della Suprema
TE di Cassazione n. 909/2024 adottare le conseguenti statuizioni in fatto e diritto e per l'effetto dichiarare l'indivisibilità del compendio ereditario già facente capo al de cuius ed Persona_1
CP_ ora alla moglie , OR BA e e , quali eredi di Parte_1 Controparte_1
;

2. in via subordinata, accertare e dichiarare l'erroneità della sentenza di primo grado, Parte_2 pronunciata dal Tribunale di Roma n. 12920/2012 del 15/12/2011, pubblicata in data 23/06/2012 e per l'effetto, in totale riforma della sentenza citata, rideterminare la reale quota spettante ad ogni singolo erede, anche ai sensi dell'art. 540 c.c.; 3) condannare i convenuti al pagamento delle spese, diritti e onorari di causa di tutti i precedenti gradi di giudizio, compreso il presente, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore anticipatario”.
§ 5. — Gli appellati e , costituitisi con comparsa di Controparte_3 CP_2 risposta depositata in data 28.12.2024, hanno resistito all'impugnazione chiedendo di accogliere le seguenti conclusioni: “1. Voglia l'Ecc.ma TE di Appello di Roma, in diversa composizione, in funzione di Giudice di rinvio in appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rigettate, così provvedere a seguito di rinvio:

2. Attesa la necessità di esaminare con priorità il motivo posto a base del ricorso principale, rispetto alla questione dei conguagli in denaro posta dal ricorso incidentale, valutare la sussistenza della condizione dell'azione, ovvero la possibilità giuridica della divisione del compendio ereditario nella sua interezza (villino più pertinenze più terreno circostante).

3. In subordine valutare l'ammissibilità di una divisione parziale, da ritenersi comunque ricompresa come restrizione nell'originaria domanda di divisione dell'intero compendio, ed eventuali sopravvenuti sviluppi della condizione urbanistico-edilizia del villino e delle pertinenze.

4. In ogni caso, in applicazione delle motivazioni e dei principi di diritto fissati dalla sentenza di rinvio della Suprema
TE di Cassazione adottare le conseguenti statuizioni in fatto e diritto;

5. Accogliere il ricorso proposto in via incidentale da e , nq eredi di , e per Controparte_3 CP_2 Parte_2
l'effetto, annullare la sentenza n. 3735/2018 pronunciata dalla TE d'Appello di Roma in data15/12/2017, depositata in Cancelleria in data 01/06/2018 limitatamente al capo relativo all'accoglimento del 3° motivo di appello, ove il Giudice di merito, attribuisce al coniuge superstite, in aggiunta alla quota attribuita dagli artt. 581 e 582 c. c., i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, con i criteri di cui all'art 540 cc. 2 comma e, per l'effetto, come meglio specificato in narrativa, far gravare detto legato ex lege, anzitutto sulla porzione disponibile, in secondo luogo sulla quota di riserva del coniuge, e solo in caso di insufficienza delle stesse, limitatamente all'eccedenza, sulle quote riservate ai figli.

6. Condannare, infine, il convenuto al pagamento delle spese, diritti e onorari di causa di tutti i precedenti gradi di giudizio, compreso il presente, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore anticipatario”.
§ 6. — Veniva inoltre proposto, in data 02.09.2024, autonomo atto di citazione in riassunzione a seguito di rinvio della TE di cassazione ex artt. 383 e 392 c.p.c. da e Controparte_3 CP_2
, i quali rassegnavano le seguenti conclusioni: “1. Voglia l'Ecc.ma TE di Appello di Roma, in
[...] diversa composizione, in funzione di Giudice di rinvio in appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rigettate, così provvedere a seguito di rinvio:

2. Attesa la necessità di esaminare con priorità il motivo posto a base del ricorso principale, rispetto alla questione dei conguagli in denaro posta dal ricorso incidentale, valutare la sussistenza della condizione dell'azione, ovvero la possibilità giuridica della divisione del compendio ereditario nella sua interezza (villino più pertinenze più terreno circostante).

3. In subordine valutare l'ammissibilità di una divisione parziale, da ritenersi comunque ricompresa come restrizione nell'originaria domanda di divisione dell'intero compendio, ed eventuali sopravvenuti sviluppi della condizione urbanistico-edilizia del villino e delle pertinenze.

4. In ogni caso, in applicazione delle motivazioni e dei principi di diritto fissati dalla sentenza di rinvio della Suprema TE di Cassazione adottare le conseguenti statuizioni in fatto e diritto;

5. Accogliere il ricorso proposto in via incidentale da e , Controparte_3 CP_2 nq eredi di , e per l'effetto, annullare la sentenza n. 3735/2018 pronunciata dalla TE Parte_2
d'Appello di Roma in data15/12/201, depositata in Cancelleria in data 01/06/2018 limitatamente al capo relativo all'accoglimento del 3° motivo di appello, ove il Giudice di merito, attribuisce al coniuge superstite, in aggiunta alla quota attribuita dagli artt. 581 e 582 c. c., i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, con i criteri di cui all'art
540 cc. 2 comma e, per l'effetto, come meglio specificato in narrativa, far gravare detto legato ex lege, anzitutto sulla porzione disponibile, in secondo luogo sulla quota di riserva del coniuge, e solo in caso di insufficienza delle stesse, limitatamente all'eccedenza, sulle quote riservate ai figli. 6.
Condannare, infine, il convenuto al pagamento delle spese, diritti e onorari di causa di tutti i precedenti gradi di giudizio, compreso il presente, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore anticipatario” dando luogo al procedimento n. 4437/2024.
§ 7. — Con decreto depositato in Cancelleria in data 24/09/2024 veniva disposta - d'ufficio - la riunione - ex art. 335 c.p.c. - del procedimento R.G. n. 4437/2024 al presente procedimento R.G.
n. 3847/2024 introdotto da . Parte_1
§ 8. — De GE VI e OR BA non sono costituiti in giudizio.
§ 9. — All'odierna udienza i difensori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi ai rispettivi scritti e hanno discusso oralmente la causa.
§ 10. — Deduce l'appellante che “La questione dirimente, formulata Parte_1 con il primo motivo del ricorso principale (cfr. pag. 11 sentenza n. 909/2024 del 29/04/2024della
TE di Cassazione) circa l'abusività dei manufatti non era stata affrontata dalla sentenza della
TE di Appello, né da quella di primo grado, ed anche la questione dei conguagli in denaro connessa alle metodologie di calcolo del diritto di abitazione del coniuge superstite assegnatario per violazione dell'art 540 comma 2° cod.civ. oggetto del ricorso incidentale involge a monte la questione dell'assoggettabilità del compendio a divisione, e dall'altro deve comunque ritenersi rilevabile d'Ufficio in ogni stato e grado del giudizio, salvo i limiti del giudicato non formatosi, in quanto attinente all'oggetto della divisione, poiché le norme volte a contrastare gli abusi edilizi sono poste a tutela di un interesse pubblico ed il difetto di regolarità urbanistico – edilizia è difetto di una condizione dell'azione ……… La CTU espletata dall'Ing. , nel giudizio di primo Persona_2 grado, ed acquisita agli atti della TE di Cassazione, descrive il villino e le sue pertinenze come prive di regolarità urbanistica e, ne deriva allo stato, l'inesistenza della condizione dell'azione della possibilità giuridica della divisione del compendio ereditario nella sua interezza”.
La deduzione è fondata.
Si legge infatti nella sentenza della TE di Cassazione che “Occorre quindi tener conto della sentenza delle sezioni unite della TE di Cassazione n. 25021 del 7.10.20:19, con cui, superandosi il precedente orientamento contrario all'applicazione delle norme sulle nullità testuali degli atti dì trasferimento della proprietà di immobili abusivi agli scioglimenti di comunione, non espressamente contemplati dall'art. 40 comma 2° della L. n.47/1985, al contrario di quanto previsto dall'art. 46 comma 1° del D.RR, n.380/2001, che espressamente li contempla, sono stati enunciati i seguenti principi di diritto (vincolanti ai sensi dell'art, 374, comma 3°, c.p.c. : a) "Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 e dalla L 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma
2, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica" e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio;

b) Gli atti scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti a comminatoria della sanzione della nullità, prevista dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art, 46, comma 1, (già L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17) e dalla L. 28 febbraio 1985, n 47, art, 40, comma 2, per gli atti tre vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria. Nel caso di specie dalla CTU dell'ing. che è stata espletata nel giudizio di primo grado, e che risulta ora acquisita Persona_2 agli atti, emerge che il villino oggetto di causa, costruito nel 1958 ed oggetto della concessione in sanatoria n. 230951 del 19.5.2000, prot. n. 67437, del Comune di Roma, è stato sottoposto ad un ampliamento di 25 mq nel 2003 con la chiusura del portico verso via dell'Isola Farnese e la realizzazione di due stanzette, e nel 2007, in occasione dei lavori di ristrutturazione con la creazione di un secondo servizio igienico, e per tale ampliamento la il 23.1.2004 ha presentato Parte_1 domanda di condono edilizio ex L.n.326/2003, ma non ha ottenuto alcun provvedimento di concessione in sanatoria. Quanto alle pertinenze, rappresentate dalla cantina/grotta e dal box auto, che insistono sul terreno circostante il villino da data anteriore al 1984 e non sono censite in catasto, non risultano presentate domande di regolarizzazione urbanistica di alcun tipo. Ne deriva che allo stato il villino con le sue pertinenze, inequivocamente a servizio del primo per la sua destinazione abitativa e per la loro ubicazione all'interno del terreno che circonda il villino, che ne rende inipotizzabile un uso separato rispetto al villino medesimo, è privo della regolarità urbanistico edilizia. Relativamente agli ampliamenti di superficie del 2003 e del 2007 sopra indicati non risulta prodotta la concessione in sanatoria del Comune di Roma, richiesta a pena di nullità dall'art. 46 comma VI del D.P.R. n.380/2001, ed anzi Pente pubblico ha richiesto un'integrazione documentale ed un versamento integrativo senza ottenerli. Relativamente alle pertinenze, realizzate prima dell'entrata in vigore dell'art. 40 comma 2 della L n. 47/1985, non risultano prodotte la domanda di concessione edilizia in sanatoria col versamento delle prime due rate dell'oblazione, ed anzi non risulta essere stata avviata alcuna pratica di regolarizzazione urbanistico-edilizia, essendovi stata solo una stima del rilevante costo di tale pratica. Non sussiste, quindi, allo stato, la condizione dell'azione della possibilità giuridica della divisione del compendio ereditario nella sua interezza (villino più pertinenze più terreno circostante), e l'eventuale ammissibilità di una divisione parziale, da ritenersi comunque ricompresa come restrizione nell'originaria domanda di divisione dell'intero compendio, ed eventuali sopravvenuti sviluppi della condizione urbanistico-edilizia del villino e delle pertinenze, dovranno essere valutati nel giudizio di rinvio”.
Osserva la TE che, trattandosi di un organismo edilizio unitario, non è possibile procedere ad una divisione parziale.
La difesa di ed ritiene invece possibile una divisione parziale Controparte_3 CP_2 dell'immobile richiamando la sentenza delle Sezioni unite della TE di Cassazione n. 25021/2019.
Tale sentenza ha stabilito, tra l'altro che, “Allorquando tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi all'art. 713, primo comma, cod. civ., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti”.
L'uso del plurale evidenzia che una divisione parziale è possibile solo se si sia in presenza di più beni alcuni dei quali siano abusivi.
In questo caso la divisione potrà riguardare, eccezionalmente, solo gli immobili regolari con esclusione di quelli abusivi.
Questa soluzione non può essere adottata nel caso in esame in quanto l'immobile è un organismo unitario composto da un originaria parte assentita cui sono state aggiunte delle parti abusive con pertinenze (parimenti abusive) al servizio dell'immobile principale.
Neppure è possibile determinare il valore della parte assentita in quanto sarebbe prima necessario ripristinare lo stato dei luoghi.
Deve pertanto dichiararsi l'indivisibilità parziale dell'immobile.
§ 11. — Le altre questioni debbono essere assorbite.
§ 12. — In conclusione, l'appello principale deve essere accolto e in riforma della sentenza impugnata deve essere respinta la domanda di scioglimento della comunione ereditaria.
§ 13. — Debbono invece essere respinti gli appelli incidentali.
§ 14. — La complessità della vicenda e le alterne decisioni consentono l'integrale compensazione delle spese di tutti i gradi.
§ 15. — Gli appellanti incidentali sono altresì tenuti, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R.
115/12, al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto.

P.Q.M.

La TE, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e Parte_1 dell'appello incidentale proposto da e , avverso la sentenza Controparte_3 CP_2 definitiva del Tribunale ordinario di Roma n. 12920/2021, così provvede:

1. accoglie l'appello principale;

2. rigetta l'appello incidentale;

3. spese compensate;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002
a carico di e . Controparte_3 CP_2
Così deciso in Roma l'8 ottobre 2025.
Il Presidente estensore
IO PE