REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI GENOVA
Sezione Seconda Civile
R.G. 1/2024
La Corte di Appello di Genova, Sezione Seconda Civile, in persona dei magistrati:
Dott. Marcello Bruno Presidente rel.
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Lorenzo Fabris Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado avverso la sentenza n. 895/2023, pubbl. il 28/11/2023, emessa dal Tribunale Ordinario di Savona (R.G. 2931/2021) tra
(C.F e Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), assistiti e difesi dall'Avv. Lucrezia Parte_2 C.F._2
Novaro come da mandato in atti appellanti
e
, (P.I. ), sito in Albissola Marina (SV) alla via Controparte_1 P.IVA_1
Italia 37 - 45, in persona dell'amministratore pro tempore, assistito e difeso dagli Avv.ti
Luigi Gallareto e Fabrizio Ivaldo come da mandato in atti appellato nonché contro
, Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, ,
[...] Controparte_5 Controparte_6 [...] , , CP_7 Controparte_8 CP_9 CP_10
, Controparte_11 CP_12 Controparte_13
, in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] [...]
, , , CP_14 CP_15 CP_16 CP_17
appellati contumaci
*
CONCLUSIONI DELLE PARTI per gli appellanti Parte_3
“Piaccia all'adita Corte
Previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata per le ragioni ut supra In accoglimento dei motivi di appello formulati, previo richiamo alla concomitante impugnativa delle ordinanze del 4.7.22 e del 14.12.22, Dichiarare
l'inammissibilità delle domande formulate dal in persona del suo Controparte_1
amministratore p.t. o comunque dichiarare ed accertare la nullità della sentenza di primo grado per vizio di integrazione del contraddittorio e rimettere la causa al primo giudice in diversa composizione e in ogni caso respingere ogni domanda del
con condanna di quest'ultimo alla refusione di tutte le somme Controparte_1
sborsande in esecuzione della sentenza impugnata. In ogni caso, con vittoria di spese
e compensi di ambo i gradi di giudizio, ponendo definitivamente le spese di CTU a carico del ”. Controparte_1
* per l'appellato : Controparte_1
“Voglia la Corte di Appello ecc.ma, adversis reiectis, rigettare ogni domanda proposta dagli appellanti in quanto infondata in fatto ed in diritto, con vittoria delle spese del doppio grado”.
*
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. il sito in Albissola Marina Controparte_1
domandava al Tribunale di Savona di accertare che il fabbricato di via Italia 37-39-41- 43-45 in Albissola Marina costituiva un condominio, e che i sig.ri e Parte_2
ivi residenti e comproprietari dell'unità immobiliare sita al Parte_1
primo piano del civico 43, ne erano condomini.
La domanda era finalizzata altresì ad ottenere l'ordine ex art. 614-bis c.p.c. di consentire all'amministratore ed al suo tecnico di entrare nell'unità immobiliare dei signori al fine di redigere le tabelle millesimali. Parte_1
Si costituivano i resistenti contestando l'appartenenza al condominio del loro immobile, sostenendo che gli elementi addotti dal ricorrente non erano sufficienti a tal fine (presenza di due unità immobiliari al di sopra con accesso dal civico n.39, terrazzino circondato da muri perimetrali del , apposizione dell'antenna CP_1
televisiva, condivisione del sedime, delle fondamenta, del tetto e delle solette). Ad avviso dei resistenti si trattava di edifici a schiera, con ingressi indipendenti e distinte volumetrie. Ancora, richiamavano un atto notarile del 2003 in cui erano descritti dettagliatamente i confini del civico 43, distinto dalle altre unità immobiliari unite in condominio.
Il Tribunale mutava il rito da sommario in ordinario e ordinava l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri pretesi condomini.
La causa era istruita documentalmente ed era licenziata CTU per l'accertamento dello stato dei luoghi.
Il Tribunale decideva quindi la vertenza con la sentenza oggetto di gravame, e così statuiva:
“- ACCERTA E DICHIARA che l'unità immobiliare censita al NCEU di Albissola
Marina, foglio 5, part. 119, sub 7, fa a tutti gli effetti parte del Controparte_1
di Via Italia 37-41-43-45;
- ACCERTA E DICHIARA, per l'effetto, la qualità di condomini dei convenuti
e , in quanto contitolari del suddetto Parte_2 Parte_1
immobile nella misura di ½ ciascuno;
- ORDINA ai convenuti di consentire all'amministratore di condominio e/o al tecnico incaricato dallo stesso l'accesso all'unità immobiliare di cui sopra per i rilievi strumentali alla redazione delle tabelle millesimali;

- CONDANNA i convenuti in solido, in caso di inottemperanza a siffatto ordine, al pagamento di una misura coercitiva pari ad € 25,00 per ogni giorni di ritardo a decorrere dal 31.01.2024;
- CONDANNA i convenuti, in solido, al pagamento delle spese di lite sopportate dal
Condominio ricorrente che qui si liquidano in € 4.712,00 per compensi professionali, oltre IVA e CPA se dovute, come per legge, e rimborso forfettario spese generali al
15% sull'importo degli onorari.
- PONE le spese di CTU definitivamente a carico dei convenuti in solido”.
Il Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando l'appartenenza al condominio dell'immobile dei convenuti. La decisione era motivata in base all'esistenza di fondamenta, pilastri, muri perimetrali, tetto di copertura, facciate e servizi di scarico delle acque nere e bianche in comune, a nulla rilevando la presenza di accessi separati alle unità immobiliari, trattandosi peraltro di argomento favorevole all'esistenza del in virtù del fatto che ben poteva esistere il cd. condominio parziale. CP_1
Da tale accertamento derivava l'obbligo in capo ai convenuti di consentire all'amministratore ed al tecnico di accedere ai locali di loro proprietà per la redazione delle tabelle millesimali.
Avverso tale sentenza proponevano appello e Parte_1 [...]
Parte_2
Con il primo motivo di appello lamentavano l'omessa pronuncia sull'eccezione da loro formulata di carenza di legittimazione attiva in capo all'amministratrice del
. CP_1
Questa aveva dichiarato di agire quale amministratrice pro tempore e “autorizzata con delibera assembleare del 6.5.2021”. L'azione radicata nella domanda svolta in via di principalità era volta ad accertare l'appartenenza dell'unità immobiliare di proprietà degli appellanti al CP_1
[...]
La giurisprudenza, laddove si controverta sull'estensione, ampliamento o estensione dei diritti di ciascuno dei condomini, afferma che essi solo sono legittimati a contraddire, con esclusione di qualsiasi delega in merito all'amministratore.
L'azione radicata in principalità era quindi preclusa, atteso che l'amministratrice, nella citata veste, non avrebbe potuto agire.
La predetta aveva infatti agito priva di legittimazione processuale e svincolata da qualsiasi delega assembleare, peraltro non concedibile.
Tanto premesso, chiedevano dichiararsi l'inammissibilità dell'azione proposta dal
. CP_1
Con il secondo motivo di appello lamentavano che il Tribunale, una volta constatato
(correttamente) il difetto di legittimazione processuale della rag. aveva Parte_4
surrogato il soggetto dell'azione attraverso il ricorso all'istituto di cui all'art. 102 c.p.c. impropriamente utilizzato, in quanto la necessità di integrare il contraddittorio presupponeva pur sempre la corretta instaurazione dell'azione, nella specie non avvenuta.
Con il terzo motivo di appello deducevano la nullità della sentenza laddove aveva ritenuto regolarmente instaurato il contraddittorio tra i litisconsorti necessari, senza neppure verificare che effettivamente fossero stati evocati in giudizio tutti i condomini del e senza che fossero stati chiamati in causa due usufruttuari di Controparte_1
alcuni immobili siti nel complesso immobiliare de quo.
Con il quarto motivo di appello contestavano l'accertamento dell'appartenenza al condominio del loro immobile. Affermavano che la decisione sul punto si era basata esclusivamente sui rilievi descrittivi del CTU, senza approfondire l'epoca di costruzione dei singoli fabbricati o corpi di fabbrica, l'eventuale “stratificazione” e la sussistenza di servitù erroneamente equiparata a “beni e servizi comuni”; inoltre, la sentenza era errata nella parte in cui, individuando sulla scorta della CTU che l'immobile di proprietà aveva beni in comune con il resto dei pretesi Parte_1
condomini, ravvisava da ciò l'esistenza del , non applicando correttamente CP_1
i principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità.
Con il quinto motivo di appello (numerato anch'esso come “quarto” dall'appellante) lamentavano l'erroneità della condanna accessoria ex art. 614-bis c.p.c. In primo luogo, osservavano che questo tipo di pronuncia postula una preventiva messa in mora non onorata dall'obbligato, incompatibile, quindi, con un accertamento di condominialità simultaneo alla condanna. In secondo luogo, affermavano che l'amministrazione condominiale avrebbe già – in ipotesi – gli elementi per redigere le tabelle millesimali, essendosi già svolto un sopralluogo da parte del CTU in primo grado, mancando così un interesse attuale a tale domanda.
Con il sesto motivo di appello (numerato “quinto”) chiedevano la riforma della sentenza in merito alle spese di lite e di consulenza tecnica, in conformità all'esito auspicato dell'appello.
Si costituiva il rappresentato dall'amministratore pro tempore, Controparte_1
contestando integralmente l'appello e chiedendone il rigetto con la conferma dalla sentenza gravata.
Era proposta istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza gravata che la Corte respingeva con ordinanza delli 8/5/2024 e, poi, era proposta anche una seconda istanza basata su fatti sopravvenuti, parimenti respinta con ordinanza del 2/4/2025.
La causa veniva quindi rimessa al Collegio per la decisione, sulle conclusioni sopra trascritte all'udienza del 22/4/2025 e veniva quindi trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado è stato proposto dalla rag.
[...]
la quale ha dichiarato di agire quale amministratrice pro tempore “autorizzata Parte_5
con delibera assembleare del 6.5.2021” del . Controparte_18
Tale delibera dell'assemblea condominiale – non assunta all'unanimità - si riferisce in verità espressamente solo al conferimento del mandato ad un legale perché, mediante ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ottenga un ordine del giudice volto a permettere ad un tecnico incaricato dal condominio l'accesso all'immobile dei sig.ri per Parte_1
redigere le tabelle millesimali, ma implicitamente essa può riferirsi anche all'accertamento dell'esistenza del condominio e all'appartenenza ad esso dell'immobile dei due convenuti: tali domande sono state poi effettivamente riportate nel ricorso ex art. 702 bis c.p.c. presentato dall'amministratrice del condominio.
Dall'accoglimento della domanda dell'amministratrice del deriva Controparte_1
quindi la soggezione agli oneri, non solo economici, conseguenti all'accertata appartenenza al dell'immobile degli appellanti, con compressione delle CP_1
libertà individuali da esercitarsi in sincronia con gli altri condomini, nonché
l'estensione delle prerogative degli altri condomini sulle potestà connesse all'esercizio del diritto di proprietà.
Ora, il potere di rappresentanza dell'amministratore di condominio è definito dai limiti delle sue attribuzioni;
esso è escluso quando la questione esorbiti da tali limiti e riguardi diritti od obblighi esclusivi dei singoli condomini.
La rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio è infatti circoscritta alle attribuzioni, ai compiti ed ai poteri, stabiliti dall'art. 1130 c.c.
Così, si è affermato che “La domanda di accertamento della qualità di condomino, in quanto inerente all'esistenza (o all'inesistenza) del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., non vede quale legittimato alla causa l'amministratore di condominio, in forza delle attribuzioni e del potere di rappresentanza di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., ed impone, piuttosto, la partecipazione di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario, postulando la definizione della vertenza una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà configgenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso unico condominio in discussione (Cass. n. 4697 del 2020; n. 35794 del 2021; n. 16679 del 2018; n. 24431 del 2017; n. 15550 del 2017; n. 6328 del 2003;
n. 3119 del 1999)” (così Cass. n. 28268 del 2024).
Pertanto, l'azione – relativamente alla domanda svolta in via di principalità dall'amministratrice del condominio - in considerazione della portata della CP_1 domanda e dei suoi effetti, le era preclusa e la stessa, nella citata veste, non avrebbe potuto agire.
Il Tribunale ha allora errato nel disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini.
L'amministratore, infatti, non è da ritenere litisconsorte necessario dei singoli condomini, per essere sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum, per difetto di potere di rappresentanza dei singoli condomini, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 c.c. (cfr. Cass. n. 12678 del
2014).
Il Tribunale ha surrogato il soggetto dell'azione attraverso il ricorso all'istituto di cui all'art. 102 c.p.c. impropriamente utilizzato, poiché la necessità di integrare il contraddittorio presuppone pur sempre la corretta instaurazione dell'azione cui non si potrebbe dare seguito ove non siano presenti in giudizio tutti i contitolari del rapporto controverso, mentre nel caso di specie l'azione è stata introdotta da chi non avrebbe potuto farlo.
Il vizio genetico dell'azione intrapresa dalla rag. - proprio perchè attinente alla Parte_4
legittimazione ad agire - non è quindi sanabile ex post, neppure con l'intervento, disposto ad opera del Giudice, degli altri condomini.
L'integrazione del contraddittorio presuppone infatti, a monte, una domanda comunque validamente proposta.
Il Tribunale, dunque, ha errato nell'accogliere la domanda svolta in via principale da soggetto non autorizzato a contraddire, senza scrutinare l'eccezione che venne sollevata in comparsa conclusionale e in memoria di replica dai convenuti, e avrebbe dovuto invece dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell'amministratore di condominio, comunque rilevabile d'ufficio dal giudice (cfr. Cass. n. 23721 del 2021),
Ne consegue che va dichiarato il difetto di legittimazione attiva.
L'accoglimento dei primi due motivi di appello determina l'assorbimento degli altri motivi in quanto subordinati, sostanzialmente, al rigetto dei primi. Non può in questa sede disporsi la restituzione, in favore degli appellanti, delle somme sborsate in esecuzione della sentenza impugnata mancando la prova dell'avvenuto pagamento.
Le spese di entrambi i gradi del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo quanto stabilito dagli artt. 4 e ss. d.m. 10.3.2014, n. 55 e dalle tabelle allegate al medesimo d.m., assunto come scaglione di valore quello indeterminabile di complessità bassa ed esclusa per il grado di appello la fase istruttoria, non celebrata.


P.Q.M.


LA CORTE DI APPELLO definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, accoglie l'appello proposto da e Parte_1 [...]
vverso la sentenza n. 895/2023, del 27/11/2023-28/11/2023, emessa dal Parte_2
Tribunale di Savona, che riforma, e dichiara l'inammissibilità della domanda per difetto di legittimazione attiva dell'amministratore del
[...]
; Parte_6
condanna il via Italia 37 a rifondere le Controparte_18 Pt_6
spese di entrambi i gradi del giudizio in favore degli appellanti Parte_1
he liquida, quanto al primo grado, in euro
[...] Parte_2
4.712,00 per compensi e, quanto al presente grado, in euro 6.946,00 per compensi ed euro 1.096,91 per esborsi, oltre, per ambedue i gradi, spese generali e accessori di legge;
pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico dell'appellato Controparte_1
Genova, 13 maggio 2025
Il Presidente estensore
Dr. Marcello BRUNO