REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 2541/2024 vertente tra le seguenti parti
TRA
(C.F. ), con gli Avv.ti ANGELO MIANO e Parte_1 C.F._1
MASSIMO GALIZZI.
Appellante
E
C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con Controparte_1 P.IVA_1
l'avv. AVV. GIAMPAOLO FANTOZZI.
Appellata
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha proposto appello Parte_1 avverso la sentenza n. 16129/2023 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha dichiarato che
[...] ha occupato senza titolo alcuno l'immobile sito in Roma, Via Pin di Scò n. 70/B, int. Parte_1 12 e, per l'effetto, ha condannato all'immediato rilascio dell'immobile Parte_1 stesso, libero da persone e/o cose, in favore della parte attrice;

2. Ha condannato
[...] al risarcimento del danno subito dalla parte attrice, che ha liquidato in euro 32670,00, Parte_1 oltre interessi al tasso legale dalla data della decisione al soddisfo;

3. Ha rigettato le domande riconvenzionali spiegate da 4. Ha condannato al Parte_1 Parte_1 pagamento delle spese di lite, che liquida in euro 545,00 per spese vive ed euro 3809,00 per compensi professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: “La conveniva in giudizio Controparte_1
per ivi sentirlo condannare alla restituzione dell'immobile sito in Roma, Parte_1 via Pin di Scò 70/B, int. 12, di cui era proprietaria, già consegnato anticipatamente al convenuto in attesa della formalizzazione, mai intervenuta, del preliminare di vendita entro il 29.2.2015, oltre al pagamento della indennità di occupazione nella misura di euro 990,00 mensili dal marzo del 2021, data della richiesta di rilascio, fino all'effettivo rilascio, con vittoria di spese di lite.
[...] si costituiva in giudizio e si opponeva all'avversa domanda, rilevando che l'immobile Parte_1 in esame, nel 2014, gli era stato promesso in vendita da , all'epoca legale Controparte_2 rappresentante della ed al quale era legato da una consolidata amicizia, per il prezzo di CP_1 euro 200.000,00 corrisposto in contanti tra il gennaio ed il marzo del 2015, che nel marzo del 2015 l'immobile venne consegnato al che ivi effettuò importanti lavori di ristrutturazione e che la Pt_1 vendita non fu mai formalizzata anche per la sopravvenuto decesso dello nel 2018. CP_2 Concludeva perché, previa conversione del rito ed autorizzata la chiamata in giudizio dei signori
, , ed , quali eredi di , la domanda fosse Controparte_3 CP_4 CP_5 CP_6 Controparte_2 rigettata e, in via riconvenzionale, l'attrice e/o i terzi chiamati, fossero condannati alla restituzione dell'importo di euro 200.000,00 ed al pagamento della minor somma tra lo speso ed il migliorato per i lavori effettuati, con vittoria di spese di lite. Rigettata la domanda formulata dalla parte convenuta ex art. 269 c.p.c. e concesso alle parti, alla prima udienza, un termine per il deposito di note difensive, la causa era decisa all'udienza dell'8.11.2023 nelle forme dell'art. 281 sexies c.p.c.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “È pacifico che il convenuto occupi, fin dal marzo del 2015, l'immobile oggetto di causa di proprietà della parte attrice e che la consegna dell'immobile sia intervenuta anticipatamente in previsione di un successivo preliminare di compravendita, invero, mai stipulato. Alla luce di tanto, deve ritenersi che il sia del tutto privo Pt_1 di un titolo legittimante l'occupazione, con la conseguenza che deve essere condannato all'immediato rilascio dell'appartamento, libero da persone e/o cose, in favore della parte attrice. Parimenti accoglibile e fondata risulta, altresì, la domanda accessoria a contenuto risarcitorio spiegata dalla parte attrice a titolo di danno conseguente alla mancata disponibilità del bene. Ed, infatti, nelle ipotesi di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui “fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” (Cassazione Sezioni Unite 15 novembre 2022 n. 33645). Il diritto al risarcimento, dunque, nasce con l'occupazione senza titolo o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto (lui stesso) o indiretto (dandolo in locazione) ed il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, tale essendo quella maturata quanto meno dal marzo del 2021, epoca della domanda di restituzione, fino all'effettivo rilascio. In ordine al quantum, proprio le S.U. richiamate hanno chiarito che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. Nella specie a siffatti parametri può aversi riguardo per la liquidazione, in particolare, al valore a metro quadro di euro 11,00 risultante dalla media dei valori OMI dell'Agenzia delle Entrate per immobili siti nella medesima microzona, moltiplicato per 90 metri quadri, quale approssimativa superficie desumibile dall'identificativo catastale, per un ammontare mensile di euro 990,00.

Considerato che

dal marzo del 2021 al novembre del 2023, data della decisione, sono maturate 33 mensilità, il deve essere condannato al Pt_1 risarcimento del danno nella misura complessiva determinata equitativamente all'attualità di euro 32670,00, oltre interessi al tasso legale dalla decisione al soddisfo. Le domande riconvenzionali spiegate dal infine, non possono trovare accoglimento. In particolare, trattasi di domande non Pt_1 provate, quella afferente alla restituzione della somma di euro 90.000,00 anche del tutto generica ed entrambe prive di riscontri documentali nonostante la consistenza degli importi di cui si discute. In proposito si evidenzia la inammissibilità della invocata prova testimoniale finalizzata a provare i pagamenti, e tanto a causa dei vincoli imposti dagli artt. 2726 e 2721 c.c. e della insussistenza dei presupposti che consentano di superare siffatti limiti legali. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate avuto riguardo alla natura indeterminabile del valore della causa, complessità bassa ed ai minimi tabellari, considerata la sommarietà del rito e la natura documentale della causa.”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati. Parte_1
1) Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 269 c.p.c. in ordine alla mancata ammissione della chiamata in causa degli eredi del sig. Controparte_2
2) Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115, 16 c.p.c. e 2721 e 2726 c.c. in ordine alla mancata ammissione della prova testimoniale articolata.
3) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1226 c.c. in ordine alla quantificazione del danno da occupazione dell'immobile.
4.- La i è costituita in prossimità dell'udienza del 26 novembre 2025. Controparte_1
5.- L'appello, ammissibile in quanto è dato comprenderne i nuclei centrali delle censure mosse avverso la decisione di primo grado, è infondato.
6.- Con il primo motivo di gravame l'appellante contesta la decisione del giudice di prime cure nella parte in cui non ha ammesso la chiamata in causa degli eredi del all'epoca Controparte_2 legale rappresentante della società , con il quale il avrebbe intrattenuto rapporti CP_1 Pt_1 al fine di acquistare l'immobile di cui è causa. La doglianza è infondata, atteso che gli eredi dello sono soggetti terzi, estranei alla CP_2 odierna controversia, e che dunque la decisione del giudice di ammettere o meno la chiamata in causa di un terzo rientra tra i poteri discrezionali dello stesso e non è soggetta ad impugnazione. Sul punto la Cassazione chiarisce infatti che “il provvedimento del giudice di merito che concede
o nega l'autorizzazione a chiamare in causa un terzo ai sensi dell'art. 106 c.p.c., coinvolge valutazioni assolutamente discrezionali che, come tali, non possono formare oggetto di appello e di ricorso per cassazione” (ex mutis Cass. Civ. n. 2331/2022). La doglianza deve pertanto essere rigettata. Con il secondo motivo di appello viene contestata la mancata ammissione della prova testimoniale richiesta dal convenuto in primo grado per provare l'avvenuto pagamento del prezzo dell'immobile oggetto di controversia. L'appellante ritiene che lo stretto rapporto di amicizia che lo legava al Sig. sarebbe stato idoneo a giustificare la singolare modalità di pagamento CP_7 dell'immobile oggetto di controversia e che, tramite le prove testimoniali richieste, avrebbe potuto provare la dazione di denaro. Il motivo è infondato e deve pertanto essere rigettato. Questa Corte ritiene condivisibile la decisione del Giudice di primo grado di non ammettere le istanze istruttorie formulate e ciò in quanto, come sancito dall'art. 2726 c.c., per la prova del pagamento valgono gli stessi limiti legali di ammissibilità della prova testimoniale sanciti dall'articolo 2721 e ss. c.c. e, pertanto, la prova per testimoni non è ammessa quando il valore dell'oggetto ecceda € 2,58. La norma fa salva la facoltà del giudice, qualora lo ritenga necessario, di ammettere la prova oltre il suddetto limite di valore. Ebbene, nel caso che ci occupa non vi erano i presupposti per l'eccepita deroga, atteso che l'interesse della parte era quello di dimostrare l'esborso di una cospicua somma (€ 200.000,00 corrisposti interamente in contanti) finalizzato ad acquistare l'immobile, e ciò senza allegare né una quietanza né un documento a supporto della prospettata ricostruzione. Alla luce di quanto sopra il motivo di appello deve essere rigettato. Con il terzo motivo di gravame viene contestata un'errata quantificazione del danno da occupazione di immobile liquidato alla Controparte_1
Anche detta doglianza è infondata. La da oggetto sociale, è un'impresa che opera in campo immobiliare Controparte_1 nell'acquisizione e/o realizzazione di complessi immobiliari e nella successiva valorizzazione degli stessi, attraverso la messa a reddito e la fornitura di servizi aggiuntivi di talchè è ragionevole presumere la destinazione al reddito da locazione dell'immobile di cui si tratta. Il Giudice di primo grado ha correttamente quantificato il danno ricorrendo a un criterio equitativo;
nello specifico ha tenuto conto del valore al metro quadrato (risultante dalla media dei valori OMI della Agenzia delle Entrate per immobili siti nella stessa zona di quello oggetto di causa) poi moltiplicato per i metri quadrati dell'immobile. La scelta del criterio di quantificazione operata del Tribunale si fonda sul noto orientamento delle Sezioni Unite le quali hanno chiarito che «che in caso di occupazione sine titulo, quando il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.” (Sentenza15 novembre 2022, n. 33645). Anche la doglianza sull'errata quantificazione deve pertanto essere rigettata.
In conclusione, alla luce di quanto sopra esposto, l'appello è infondato e la sentenza del Tribunale di Roma n. 16129/2023 deve essere confermata.
7.- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.


- Rigetta l'appello proposto da;
Parte_1
- condanna alla rifusione delle spese di lite nei confronti della Parte_1 CP_1 che si liquidano in euro 1.800,00 oltre iva e cassa come per legge;

[...]
- Dichiara la sussistenza dei presupposti per l'applicabilità dell'art. 13, comma 1 quater, del DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia – come aggiunto dall'art. 1 comma 17, della Legge 24 dicembre 2012, n. 228).
Roma, 27 novembre 2025