REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott. SI Di TT – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Renato Castaldo – consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al numero 6399 del R.G. dell'anno 2020
tra
, con l'avv. Olindo Cazzolla Parte_1
appellante
e
, con l'avv. Piero Palumbo Controparte_1
appellata
avverso sentenza del Tribunale di Velletri n. 1505/2020
oggetto
vendita di cose immobili
conclusioni
come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Velletri Parte_1
che aveva accolto la domanda proposta da di condanna alla Controparte_1
restituzione della somma di euro 5.000,00, dalla predetta versata a titolo di caparra confirmatoria oltre interessi e spese.
L'attrice a sostegno della domanda aveva dedotto di aver stipulato, in data
15/12/2014, con il un contratto preliminare di compravendita avente ad Pt_1
oggetto un immobile di proprietà dell'appellante per il prezzo di euro 115.000,00
e che le parti avevano subordinato l'efficacia del contratto all'erogazione da parte di un Istituto di credito del mutuo, prevedendo che nel caso di mancata erogazione del mutuo per motivi imputabili indifferentemente ad una delle parti le somme versate a titolo di caparra saranno restituite.
Si costituiva che eccepiva l'incompetenza per valore del Parte_1
Tribunale, ritenendo competente il Giudice di Pace, eccepiva la nullità della clausola contrattuale e il difetto di prova del diritto.
Si costituiva nel giudizio di appello che rilevava l'infondatezza Controparte_1
del gravame e ne chiedeva il rigetto.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 10 luglio 2025 con termini di legge per il deposito di scritti difensivi. MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello si fonda su quattro motivi.
PRIMO MOTIVO
Violazione di legge-falsa ed erronea applicazione di norme giuridiche avuto riguardo alla competenza per valore del Tribunale.
L'appellante censura la parte in cui il Tribunale ha rigettato tale eccezione affermando che “…trattandosi di compravendita immobiliare è competente il
Tribunale”, come affermato dalla Cass. Sez. U. n. 21582/2011.
Secondo l'appellante invece la competenza del Giudice di Pace era confermata proprio dalla sentenza della Suprema Corte richiamata a fondamento del rigetto.
Detta pronuncia afferma: “ È competente il giudice di pace (nei limiti della sua competenza per valore) in ordine alle controversie aventi ad oggetto pretese che abbiano la loro fonte in un rapporto, giuridico o di fatto, riguardante un bene immobile, salvo che la questione proprietaria non sia stata oggetto di una esplicita richiesta di accertamento incidentale di una delle parti e sempre che tale richiesta non appaia, "ictu oculi", alla luce delle evidenze probatorie, infondata
e strumentale - siccome formulata in violazione dei principi di lealtà processuale
- allo spostamento di competenza dal giudice di prossimità al giudice togato”.
L'eccezione di incompetenza per valore deve ritenersi comunque infondata, in quanto avuto riguardo alla domanda proposta il valore era eccedente il limite di competenza fissato per il Giudice di Pace dall'art. 7 c.p.c.- in vigore all'epoca- di euro 5.000,00.
Infatti la chiedeva con l'atto introduttivo la condanna del convenuto CP_1
al pagamento della somma di euro 5.000,00 oltre gli interessi legali che, dovendosi sommare al capitale ( ex art. 10 c.p.c.), determinavano un valore eccedente rispetto a quello stabilito per la competenza del Giudice di pace.
SECONDO MOTIVO Nullità della sentenza ex art. 161 cpc-violazione di legge- omessa discussione orale- denegato diritto alla difesa.
Con il secondo motivo di appello, l' appellante ha censurato la sentenza di primo grado per insufficiente ed erronea valutazione dello stato del procedimento, poiché disattendendo la richiesta delle parti, il Giudice si era pronunciato con sentenza ex art. 281 sexies cpc, omettendo ingiustificatamente di concedere alle parti di svolgere con completezza il loro diritto di difesa, attraverso la concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
Tale omissione costituirebbe violazione del principio del contraddittorio e del diritto di difesa, sanciti dagli artt. 24 Cost. e 111 Cost.
Il motivo è infondato in quanto risulta che il Giudice ha fissato l'udienza ex art. 281 sexies cpc ma in “trattazione scritta”, concedendo alle parti termine fino a 5 giorni prima per il deposito di note;
risulta che nessuna delle parti ha chiesto che la causa si svolgesse in presenza.
Risulta pertanto che i difensori hanno potuto svolgere compiutamente ogni difesa utile nel termine concesso per le note e che non vi è stata alcuna lesione del principio del contraddittorio.
TERZO MOTIVO
Violazione di Legge- Falsa ed erronea applicazione di norme giuridiche avuto riguardo alla validità della condizione apposta al preliminare
Con detto motivo si contesta l'interpretazione data dal Giudice alla clausola inserita nel preliminare laddove incentra la motivazione richiamando il principio di diritto della Suprema Corte ( n. 22046/2018) secondo cui: “Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica..”. Da tale interpretazione il Tribunale fa discendere la validità della clausola ed inoltre afferma che l'attrice ha assolto all'onere probatorio dimostrando di aver negoziato con l'istituto di credito la concessione di mutuo fondiario o finanziario e che la richiesta non ha avuto esito positivo.
Ad avviso dell'appellante, al contrario, la clausola era da considerare nulla in quanto “ potestativa” poiché rimetteva all'arbitrio di una sola parte l'avveramento della condizione.
Il motivo è infondato.
La condizione di cui si discute non può essere qualificata meramente potestativa in quanto la richiesta del mutuo è rimessa alla parte ma l'esito della richiesta dipende chiaramente da un soggetto terzo ( banca).
Ritiene il collegio che il Tribunale ha fatto corretta applicazione del principio di diritto al caso in esame.
Ed invero la pronuncia della Suprema Corte sopra richiamata afferma anche che
“…..La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all'avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per
l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista”. Nella fattispecie è provato che l'attrice ha chiesto ad un istituto di credito un mutuo e il mutuo non è stato concesso e, poiché nella clausola contrattuale si prevede che “ in caso di mancata erogazione del mutuo per motivi imputabili indifferentemente ad una delle parti le somme versate a titolo di caparra saranno restituite” è palese che si prescinde dalla valutazione del comportamento della parte e ciò che conta
è soltanto il fatto che il mutuo sia stato richiesto e non sia stato concesso. QUARTO MOTIVO
Violazione di legge-omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio- decadenza per inadempienza dell'attrice quale promittente acquirente.
Con detto motivo l'appellante sostiene che il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la “decaduta” dalla facoltà di chiedere la restituzione della CP_1
caparra in quanto ciò non era avvenuto nel termine ultimo fissato per il rogito.
Detto motivo è inammissibile in quanto del tutto disancorato dalla motivazione e introduce una questione che non trova alcun riscontro neppure nella clausola contrattuale, che ricollega il diritto alla restituzione della caparra al mancato rilascio del mutuo e quindi all'avverarsi della condizione risolutiva del contratto prevista dalle parti.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, applicando i valori medi previsti dal DM n. 55/2014 ad esclusione della fase istruttoria.
Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento del contributo unificato in capo all'appellante.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello come proposto da Pt_1
nei confronti di avverso la sentenza pronunciata dal
[...] Controparte_1
Tribunale di Velletri n. 1505/2020 così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna l'appellante al rimborso delle spese in favore dell'appellata, che liquida in euro 3.966,00 oltre accessori di legge;

c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza, in capo all'appellante, di importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Roma il 12/11/2025
Il Presidente estensore
SI Di TT